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1. 개요[편집] 전세 보증금이 주택 가격과 빚[1]의 차액을 초과하여 경매로 넘어간다면 전세 보증금을 떼이게 되는 주택. 속 빈 깡통이 되었다고 해서 깡통주택이라는 이름이 붙었다.
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이투데이 영상 공모전 [깡통전세]편
참가자 : 이은지(eu****), 김은지(dmsw*****)
어렵고 딱딱한 경제용어, 쉽고 말랑하게 다가가보자! 깡통전세의 발생원인과 정의를 소개하고 경제에 무지한 분들도 이해할수 있도록 예시를 쉽게 들어 보았다.
추가적으로 깡통전세에 의한 피해를 예방할 수 있는 방법에는 어떤것이 있는지 알아보자.
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깡통전세란 무엇이며 깡통전세피하는 방법은?
혹은 집주인이 대출을 값지 못해 집이 경매로 넘어가 세입자가 전세금을 돌려을수 있는 돈이 없을때도 깡통전세라고 부릅니다. 깡통은 안이 텅텅 비어 …
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‘깡통 전세’가 뭐예요? – Naver Post – 네이버
‘깡통 전세’가 뭐예요? · 대학에서 경제를 가르치면서 · 아는 것을 실천하기 위해 애쓰는 ·, · 이웃과 함께 행복하게 살아가는
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깡통전세란 무엇인가? – 부동산 지식소매상
깡통전세는 단어에서 알 수 있듯이 깡통 속 텅 빈 것과 같이 알맹이가 없는 뜻으로 전세 계약 만료 시에 세입자가 임대인으로부터 전세 보증금을 반환받지 …
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깡통전세 뜻과 주의할 점 어떤 부분을 체크해야할까 – 푸르른 미래
집 주인이 빚이 많고 재산이 집 밖에 없는 경우 집이 경매에 넘어가서 보증금을 돌려 받지 못하게 되는 경우를 깡통전세라고 합니다. 최우선변제권으로 1 …
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깡통전세의미와 피하는 방법 – 7초 전
전세가격이 실제아파트가격보다 높은 아이러니한 상태를 ‘깡통전세’라고 말하는데 이렇게 극단적인 상황까지 보지 않더라도 현재 집값보다 임대인(집주인) …
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깡통전세란? 깡통전세 대처 ‘에스크로우, 깡통전세 간편 검색 …
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역전세난, 깡통전세란?! 알아두면 쓸모 있는 정보! – 부동산 이야기
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깡통 전세의 뜻과 사기 유형은? (with 전세 사기 예방법)
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대전서 신혼부부·청년들 울리는 ‘깡통전세’ 기승 … – 충청투데이
깡통전세란 일반적으로 주택담보대출금과 전세보증금을 합친 금액이 주택 매매가격의 80%가 넘는 주택을 지칭하며, 집주인이 집을 팔아도 대출금이나 …
Source: www.cctoday.co.kr
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주제에 대한 기사 평가 깡통 전세 뜻
- Author: 이투데이
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- Date Published: 2019. 1. 23.
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깡통전세란 무엇이며 깡통전세피하는 방법은?
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부동산을 알기 쉽게 설명해 드리는 ‘써니퍼니’입니다.
요즘 뉴스나 각종 매체를 보면 부동산 용어중에 깡통전세라는 말이 나옵니다.
과연 깡통전세가 무엇이길래 이렇게 이야기를 하는 것일까요?
깡통전세라는 다른나라에는 거의 사용하지 않는 우리나라에만 있는 단어라고 할수 있습니다.
이번시간에는 깡통전세라 무엇이며 깡통전세를 피하는 방법에 대하여 한번 이야기 해보겠습니다.
깡통전세는 집주인도 알고 있어야 할것이고 세입자도 잘 알고 있어야 할 것 같아서 한번 이야기 해보겠습니다.
깡통전세란 무엇일까요?
쉽게 이야기 해서 살고 있는 주택이나 아파트가 담보대출과 전세보증금등을 합한 금액이 매매가를 넘어가는 것을 깡통전세라고 할수 있습니다.
혹은 집주인이 대출을 값지 못해 집이 경매로 넘어가 세입자가 전세금을 돌려을수 있는 돈이 없을때도 깡통전세라고 부릅니다.
깡통은 안이 텅텅 비어있어서 아무것도 없다는 비유로 표현한것 같습니다.
좀더 자세히 알아보면 담보대출 금액과 전세금의 합이 집 값보다 높은 경우나 경매에 넘어가 낙찰되었지만 경매비용과 근저당 설정비용을 모두 제하고 나니 돈이 얼마 남지 않아서 전세금을 전부 돌려받지 못할경우 세입자의 입장에서는 굉장히 불안한 상황이 아닐수 없습니다.
물론 확정일자와 대항력을 갖추고 우선순위가 1순위가 되어서 보증금을 돌려받을수 있다면 문제가 없겠지만 깡통전세는 이런경우를 이야기 하는 것은 아닙니다.
그렇기 때문에 전세 계약을 체결할 때 등기부등본에 나오는 근저당이나 압류건에 대하여 자세히 확인을 해야 하는 것입니다.
가끔 많은 분들이 깡통전세와 역전세를 같은 의미로 생각하시는 분들이 있는데 이는 확실하게 다른 개념입니다.
역전세는 전세계약을 체결할때보다 전세금이 낮아지거나 하락해서 새 임차인을 구하거나 계약 만료시 전세보증금을 돌려받을때 더 돈을 주는 것을 이야기 하는 것입니다.
예를 들어 전세2억에 계약을 하고 살고 있는데 전세값 하락으로 새임차인은 1억5천에 들어온다고 하면 집주인은 5천만원을 더 기존의 임차인에게 돌려주어야 하는 것이 역전세라고 생각하시면 됩니다.
하지만 깡통전세는 전세값의 차익과 상관없이 융자와 전세값의 합이 집값을 넘어가는 경우를 이야기 하는 것입니다.
그렇기 때문에 안전한 전세를 구하기 위해서는 대출금과 전세보증금의 합이 집값의 70~80%안에 있는 집을 선택하는 것이 중요합니다.
예를들어 집의 시세가 2억이라고 가정하고 대출이 5천만원 있다면 전세보증금은 9천만원에서 1억1천만원선이면 70~80%에 해당하기 때문에 이정도 전세보증금이라면 계약을 생각하셔도 되고 그 이상이라면 한번 다시 고려해보시는게 좋을듯 합니다.
깡통전세를 피한느 방법은 무엇이 있을까요?
전세계약서를 작성할시 대출금과 전세보증금이 안전범위여서 계약을 했다면 확적일자와 전입신고를 해서 대항력을 갖추고 있어야 합니다.
대항력이 발생하기 전에 집주인이 대출을 더 받거나 해서 대출금이 늘어나면 그때는 이미 늦기 때문에 바로 바로 대항력을 갖추는 것이 중요합니다.
최근에는 전세금반환보증보험에 가입하는 분들이 많아지셨습니다.
비용이 들더라도 안전하게 보증금을 지키기 위해서입니다.
예전에는 주택도시보증공사에서 운영하는 상품을 가입하기 위해서는 가입기간을 잔급지급일이나 전입신고일 중 늦은날로부터 전체계약기간의 절반이 경과하기 전에만 보증보험이 가능했습니다.
하지만 최근에는(2019년 7월 3일) 전세금반환보증 특례가 발표되었습니다.
이는 기존의 전세반환보증보험에 가입할수 있는 기간이 전세계약 만기 6개월전까지 가입할수 있게 기간이 연장된것입니다.
이 특례는 초반에는 미분양 관리지역에 한정하여 적용이 되었지만, 이번에 전국의 모든 주택임대차에 관하여 적용이 되었습니다.
우선 1년간 시행을 해보고 결과를 평가하여 연장 여부를 결정한다는 것이 정부의 입장입니다.
하나더 알고 계셔야 할점이 있습니다.
6개월남은 기간에 가입을 한다고 해도 가입 이전의 전체 전세계약기간에 대한 보증료를 모두 납부하여야 한다는 것입니다.
보증료를 아끼기 위해서 나중에 가입하는 얌체 세입자들을 위한 조치 같습니다.
보증금의 범위 및 소득조건 또한 이번 특례에서는 조금 변경이 있습니다.
수도권 수도권외 지역 소득요건 기존 7억 5억 X 특례 5억 3억 부부합산 1억이하
위의 표를 보시면 알겠지만 기존의 조건보다 전세금의 범위는 줄고 소득요건도 추가되었습니다.
그렇기 때문에 전세보증보험에 가입을 생각중이시라면 위 조건이 맞는지도 확인해보셔야 할듯합니다.
전세금 반환 보증을 들기위해서는 전세계약을 하려는 주택이 기존 대출이 얼마나 있는지도 확인해야 합니다.
무조건 가입을 해주는 것은 아닙니다.
쉽게 생각해서 보증보험이 가입이 안될정도라면 이미 위험하다고 생각하시고 다른 집을 알아보셔도 좋습니다.
집이 하나만 있는 것은 아니기 때문이지요.
물론 집이 너무 마음에 든다고 하면 집주인과 이야기 해서 감액등기를 하거나 보증금을 낮춰서 좀더 안전하게 계약서를 작성하는 것도 좋습니다.
하지만 이또한 쉬운 것은 아닙니다.
이상으로 깡통전세와 역전세의 차이에 대하여 알아보고, 새로 개정된 전세금반환보증보험에 대하여도 알아보았습니다.
결국은 본인이 얼마나 확인을 하고 꼼꼼하게 체크를 하느냐에 따라서 보증금을 지킬수 있는 것 같습니다.
읽어주셔서 감사합니다.
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깡통전세란 무엇인가?
깡통전세에 대한 정보를 찾고 있나요? 깡통전세는 단어에서 알 수 있듯이 깡통 속 텅 빈 것과 같이 알맹이가 없는 뜻으로 전세 계약 만료 시에 세입자가 임대인으로부터 전세 보증금을 반환받지 못하고 떼일 가능성이 매우 높은 전세 형태입니다. 즉, 집을 팔아도 전세금, 대출금을 돌려주면 남는 것이 없다는 의미인데요. 그렇다면 깡통전세를 피하는 방법은 어떤 것들이 있는지 지금 바로 확인해 보세요.
<목차>
1. 깡통전세가 늘어나는 이유?
갭 투자 증가입니다. 갭 투자는 매매 가격과 전세 가격의 차이만큼 투자하여 집을 구매 후에 집값이 오르면 투자수익을 얻는 방법입니다. 갭 투자로 매수한 집에 살고 있는 세입자가 문제가 되는 이유는 전세 계약 만기 시에 주택 가격이 폭락하여, 전세 가격이 떨어지게 되면 전세보증금을 집주인으로부터 돌려받기가 어렵기 때문입니다.
게다가 정부는 임대사업자를 장려하는 정책으로 전국 임대주택은 크게 증가하게 되었고 임대주택이 급증하면서 임대보증금 미반환 사고도 함께 증가되고 있습니다. 그 이유는 일부 악덕 임대사업자들이 갭 투자를 뛰어넘어 무자본 전세 투기를 하고 있기 때문입니다. 더욱이 취득세 및 중과세가 제외되는 시가표준액 1억 원 이하의 저가주택을 찾아 전국을 돌면서 싹쓸이하고 있기에 전국적으로 많은 세입자들이 깡통전세 세입자가 될 위험에 빠져 있습니다.
마지막으로 가장 큰 문제인데요. 악덕 건축업자, 공인중개사, 임대사업자가 서로 협력하여 전문적으로 사기를 치는 형태입니다. 전문 사기 조직단이라고 할 수 있습니다. 이 전문 사기조직은 깡통전세를 활용하여 거의 무자본으로 부동산을 매수하고 사회경험이 많지 않은 서민들을 대상으로 임대보증금을 받아 잠적하거나 전세 만기 시에는 배 째라는 식으로 나오는 경우가 있습니다. 경매를 통해 전세금을 받을 수도 있지만 소송 및 평균 일 년 이상의 시간이 걸리게 됩니다.
2. 깡통전세를 피하는 방법?
계약 전에는 계약자(신분증)와 소유권자(등기부등본) 동일한지 확인하고 내가 보고 온 집과 전셋집 주소(등기부등본) 동일한지도 확인해야 합니다. 내 전세금보다 앞선 순위의 근저당권 설정이 있는지 확인이 필요하고 없다면 시세를 파악하여 시세의 80% 이내의 금액에서 계약을 해야 합니다. 전세권 설정이 안 된다면, 잔금일 다음날까지 근저당권 및 기타 제한물권 설정을 하지 않고 위반 시 계약을 무효로 한다고 계약 시 특약사항을 넣어두세요.
잔금 당일에는 전세금보다 앞선 순위의 근저당권 설정이 있는지 다시 한번 더 확인해야 합니다. 잔금 납부 시 즉시 전입신고 및 확정일자를 받아야 합니다. 계약 만료 시점에는 최소한 계약 만료 5개월~2개월 전까지 집주인에게 “계약 연장 의사 없음” 통보하고 문자, 음성 녹음, 내용증명을 통해 증거를 남겨둬야 합니다. 만약 계약 만기일 이전에 주민등록을 전출해야 된다면 계약 만기일 직후 임차권등기명령 신청하여, 대항력 우선변제권 유지해야 합니다. 참고로 임차권등기명령은 등기소에 개인이 직접 신청하거나 법무사 사무실에 의뢰하면 되며, 우선변제권은 경매 시 후순위 낙찰자보다 먼저 배당을 받는 권리를 말합니다.
다시 한번 더 가장 중요한 등기부 등본 확인할 사항을 정리하면 압류, 가압류, 근저당권이 설정되어 있는지, 경매 또는 공매 이력이 있는지, 임차권 등기명령 이력이 있는지 꼭 확인해야 합니다. 만약 말소된 권리라도, 현재 소유자가 보유한 시점에 압류, 가압류, 근저당 같은 내역이 등기부에 기재된 적이 있다면 집주인의 신용도에 문제가 있을 확률이 매우 높기 때문에 계약을 하지 않는 것을 추천합니다.
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깡통전세 뜻과 주의할 점 어떤 부분을 체크해야할까
깡통전세 뜻과 주의할 점 어떤 부분을 체크해야할까
내 집마련하는 과정에 있어서 월세 또는 전세집을 거치는 분들이 많이 계시는데요. 전세집을 알아보는데 있어서 가장 우려가 되는 부분은 보증금을 다시 돌려 받을 수 있을지 여부입니다.
세입자 입장에서는 집 보유세를 내지 않아도 되고 돈은 그대로 유지할 수 있어서 마땅히 투자할 곳도 없고 집을 구입하기에는 망설여진다면 전세로 월세 비용을 절감하는 것도 방법인데요.
보유세 뿐 아니라 은행 이자 하락 등으로 집주인이 전세보다 월세를 선호하는 추세여서 마땅한 전세매물을 구하는 것도 쉽지 않습니다. 더욱이 전세의 위험은 깡통전세가 될 가능성 때문에 주의할 부분이 있습니다.
깡통 전세 뜻, 왜 조심해야하는가
전세금을 돌려받지 못하는 이유 중 하나가 집이 경매로 넘어가서 전세 보증금을 받지 못하게 되는 깡통전세가 되는 것을 주의해야합니다.
전세금 떼이는 집을 깡통주택이라고도 하고, 깡통 전세라고도 합니다.
집 주인이 빚이 많고 재산이 집 밖에 없는 경우 집이 경매에 넘어가서 보증금을 돌려 받지 못하게 되는 경우를 깡통전세라고 합니다.
최우선변제권으로 1천만원에서 2천만원 정도 우선 변제를 받을 수는 있지만 대부분의 전세금은 집값의 약 70~80%에 달하는 목돈인데 집의 경매가가 만약 기존 집값의 60%까지 하락하는 등 상황에 따라서 나머지 돈을 날리는 경우도 발생할 수 있습니다.
전세계약 전 미리 등기부등본을 확인하여 저당액, 선순위 채권을 확인하는 것으로 예방할 수 있다고 전문가들은 언급하고 있습니다.
역전세가 되는 것을 주의
집의 가격보다 전세 가격이 높아지는 것을 ‘역전세’라고 합니다.
예를 들면 1억 2천만원의 집을 1억원의 보증금을 전세금으로 거주하고 있는데, 집 가격이 하락하여 전세금인 1억원 미만으로 내려가 8천만원, 9천만원이 되는 경우라고 할 수 있습니다.
집 가격이 하락하는 상황에서 집 주인이 특별한 재산이 없다면 은행 대출 이자와 원금을 갚는데 부담을 느껴 집을 경매로 판매하게 되면, 기존 가격보다 더 낮은 가격에 낙찰되면서 전세금인 1억원을 돌려받지 못하게 되는 경우가 발생할 수 있습니다.
전세가격은 실 매매가 시세의 70% 이하를 권하는 까닭이 집 가격 하락을 어느 정도 방어하기 위해서인데요. 30% 이상 집 값이 하락할 경우가 아니라면 전세보증금이 돌려받지 못할 가능성이 적습니다.
전세보증금을 돌려받지 못하는 우려를 막기 위해서 전세 보험을 가입하는 것은 어떠한지 고민이 되실 수 있는데요. 이 때 주의할 점은 다음과 같습니다.
◆ 주택도시보증공사의 전세보증금은 지역별로 5~7억 이하여야 함 ◆ 본인이 신용불량자인지, 신용 조사 검사가 통과되어야 함 ◆ 주택이 가압류, 경매, 가등기, 가처분 등이 없어야 함 ◆ 건축물 위반 건축물이 아니어야 함 ◆ 전세 계약이 1년 이상이어야 함 ◆ 전세 계약을 공인중개사를 통해서 확인한 경우만 가능 ◆ 선 순위 채권이 주택가격의 60% 미만이어야 함 ◆ 단독, 다가구의 경우는 80% 미만이어야 함
위와 같은 조건을 만족해야합니다. 때문에 전세보증금보다 우선변제권이 이미 설정되어있는 매물과 같이 불안한 전셋집은 처음부터 전세보험 가입이 어려울 수 있습니다.
전세집 계약 주의할 점 요약 정리
(1) 주택담보대출이 집 시세의 70% 이상 되어있는 집은 피하는 것이 좋다.
등기부등본을 떼보면 확인해 볼 수 있습니다. 온라인으로도 쉽게 확인할 수 있는데요. 전세 계약 전입신고를 하고난 뒤 잔금을 입금하기 전에 갑자기 집 담보를 잡는 경우도 있을 수 있어서, 마지막 잔금을 주기 직전에 다시 등기부등본을 확인해보는 것을 추천합니다.
(2) 전세 계약시 국세완납증명서 요구
확정일자를 받았어도 가장 중요한 부분이 국세가 가장 최 우선순위로 납부가 되기 때문에 혹시라도 집 주인이 체납한 세금이 많은 경우인지 여부를 확인하시는 것이 좋습니다. 집이 많이 보유하고 있는 사람이라도 전부 전세금으로 갭투자하여 실제로는 돈이 없어 세금이 체납되어있을 수 있는데요. 세금이 체납된 집 주인이라면 위험한 상황으로 인지하는 것이 좋습니다.
(3) 전세보증금 반환보증 보험에 가입하기
전세 보증기관이 2곳이 있습니다. 보험의 장점은 전세 계약이 끝나면 전세금을 먼저 보증기관에서 돌려주고, 추후에 집주인에게 보증기관이 돈을 받는 방식이어서 집주인이 돈이 없어서 새로운 세입자를 구해야한다라는 갈등 상황을 마주하지 않아도 되는 점입니다.
정산회담이라는 방송에서 전문가들이 추천해주는 방법인데요. 전세금 안전하게 지키는 방법에 대해서 알지 못해 난감한 상황이 발생하는 것을 막는데 도움이 되셨길 바랍니다.
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깡통전세의미와 피하는 방법
깡통전세 의미
최근에 메스컴을 통해서 ‘깡통전세’라는 말이 많이 나오고 있습니다. 깡통전세이거나 될 위험성이 높은 주택을 매매하는 일이 없어야 하고 새로운 임차인또한 이런 전세세입자가 되지 말아야합니다.
우리가 흔히 쓰는 속담중에 ‘깡통을 찼다’ 라는 의미가 있습니다. 사진처럼 찌그러져있는 비어있는 깡통을 생각하시면 되는데 예전에 거지들이 목에 깡통을 걸고 다니면서 밥을 구걸하는 말에서 비롯된 말이라고합니다. 말그대로 사업에 쫄딱망했거나 했을때 흔히 쓰는 말입니다.
그렇다면 이런 깡통전세란 무엇일까요?
아파트가격 상승에따라 전세가격도 올랐다가 아파트가격이 하락하여 아파트가격보다 전세가격이 높거나 비슷한 상태를 말합니다. 전세가격이 실제아파트가격보다 높은 아이러니한 상태를 ‘깡통전세’라고 말하는데 이렇게 극단적인 상황까지 보지 않더라도 현재 집값보다 임대인(집주인)이 받은 *주담대와 전세금을 포함한 금액이 아파트가격하락으로 인해서 가격시세와 엇비슷해지는 것도 깡통전세와 마찬가지입니다.
주택가격과 전세금이 엇비슷하게 되면 임대인은 보통 계약기간이 만료되어 전세금을 돌려줄때 전세자금을 은행해서 대_출을 받아서 주게되는데 실제가격대비 받을수 있는 *주담대 상한선이 정해져 있어서 빼줄 전세금만큼을 구할 길이 없어서 집을 팔아야하거나 경매로 넘어가는 최악의 상황까지 있을 수 있습니다. 경매의 경우에는 실제가격보다 낙찰가율도 낮고 빠르게 팔아넘기기때문에 시세반영이잘안되며 유찰되면 가격이 더 떨어지기에 문제가 됩니다. 세입자가 받을돈이 그만큼 더 줄어드는겁니다. 이런 상황에 놓여있다고생각해 보세요 너무 끔찍합니다. 그리고 그런 불안감을 가지고 세를 들어가 살 이유도 없습니다.
깡통전세 피하는 방법
임차인이 전세집을 구할때 이런부분들을 체크하고 중요하게 봐야하는 것이 이런 이유입니다. 그렇기 때문에 세입자들은 일반적으로 주담대가 있거나 높은 *근저당이 설정되어 있는 집에는 잘 안들어가려고 하는 이유가 이와같습니다.
이러한 상황을 피하기 위해서 할 수 있는 방법은 한가지 방법밖에 없습니다.
1. 계약하려는 주택의 등기부등본을 열람한다 (누구나 열람가능)
2. 근저당 물건이 있는 경우는 어지간하면 피한다.
3. 근저당이 있지만 작은수준이고 주택이 마음에 든다면 전세금 + 근저당금액을 시세대비 70%넘는지 확인하고 넘지않는다면 계약하고 그렇지 않다면 다른 주택을 찾아본다.
확인하실때 최근호가를 기준으로 보시면 낭패를 봅니다. 호가는 호가일 뿐이기 때문에 kb시세를 통해서 현재 실제가격 실거래가격을 보시고나서 해당 주택가격에서 70% 정도를 보시는 것을 추천드립니다. 이를 호가로 판단하시고 보셨다고 낭패보시는 세입자들이 많습니다. 최근 부동산시세분위기가 좋고 상승여력이 충분하고 오르고 있는 상황이라면 80%까지도 괜잖습니다.
* 주담대 : 주_택_담_보_대_출 (왜 이단어를 쓰면 블로그 지수를 깍는지 모르겠습니다…….. )
* 근저당 : 채권(빌려주고받을돈)을 담보로 저당권(주택등의 물건의 권리를 일부 내권리로)을 미리 설정하는 행위, 말그대로 채무자가 채무를 이행하지 않을 것을 대비해서 그 사람의 재산의 일부를 팔지 못하고 내권리로 미리 인정해 두는 행위
깡통전세란? 깡통전세 대처 ‘에스크로우, 깡통전세 간편 검색’ 활용하세요!
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목차
깡통전세?
집을 전세로 계약하면서 매매가보다 오히려 높거나 또 비슷한 금액이 하는 것을 이른바 깡통 전세라고 합니다. 이때 가장 우려되는 점은 집값이 내려가면 세입자가 전세 보증금을 돌려받지 못할 수도 있다는 것입니다. 최근 이런 깡통 전세 계약이 늘고 있어서 주의가 필요합니다.
깡통전세란? 깡통전세 대처 ‘에스크로우, 깡통전세 간편 검색’ 활용하세요!
올해 들어 경남에서 이뤄진 깡통 전세 계약은 70여 건 별도로 매매와 전세금이 똑같은 계약도 15건입니다. 문제는 전세금을 돌려받을 시점에 집값이 내려갈 경우입니다. 집주인이 자금 사정이 나빠져 경매로 넘어가거나 아파트를 팔더라도 전세금을 제대로 확보하지 못할 수도 있습니다.
실제 전세금을 떼이는 사고는 꾸준히 늘어 지난해 피해액만 모두 5,790억 원입니다. 전세 계약을 하기 전 선순위 근저당 설정 금액과 집주인 대출 여부 등을 등기부 등본을 통해 파악해야 합니다. 아파트는 건전한 채권액에다가 전세금을 포함한 금액이 그 집의 70%가 이하야 되어야 됩니다. 그보다 넘어버리면 그 집은 위험합니다.
다가구나 연립 주택 같으면은 집값의 60% 이하인 집만 전세계약을 하는 것이 좋습니다. 전문가들은 또 전세보증금 반환 보증에 가입하는 게 가장 안전한 방법이라고 조언합니다.
깡통전세란? 깡통전세 대처 ‘에스크로우, 깡통전세 간편 검색’ 활용하세요!
신종 깡통전세 수법 “집주인이 2년 치 이자 내드립니다”
“전세 보증금의 80%까지는 대출이 나오고요. 대출 이자는 저희가 2년 간 지원해드리는 조건입니다. 보증보험에 가입하실 수 있으니 못 돌려받을 걱정은 붙들어 매세요.”
2022년 4월 8일 부동산 업계에 따르면, 주택도시 보증 공사(HUG) 등에서 제공하는 전세보증보험 제도를 악용한 ‘이자 지원 전세’가 기승을 부리고 있다고 합니다. ‘깡통전세’로, 대신 세입자에게 이자를 지원하고 퇴거 시 발생할 전세금 미지급 위험은 보증보험을 통해 회피하겠다는 수법입니다.
애초부터 부실한 전세계약이지만 임대인도 세입자도 피해를 보지 않는다는 것이 특징입니다. 대신 그 피해는 HUG나 한국 주택금융공사, 서울보증보험 등 전세보증보험 기관에 전가되는 구조입니다.
신종 깡통전세 수법 “집주인이 2년 치 이자 내드립니다”
HUG에 따르면 지난해 전세보증금 반환보증 가입 건수는 23만 2150건으로 전년(17만 9374건)보다 29.4% 증가했습니다. 가입 금액은 전년(37조 2595억 원)보다 38.4% 늘어난 51조 5508억 원으로 집계됐습니다. 최근 몇 년 간 전셋값이 오른 것을 감안하더라도 가파른 상승세입니다.
특히 아파트보다 빌라와 오피스텔에서 전세보증 가입 건수와 금액이 늘어난 비율이 훨씬 높았습니다. 이러한 ‘이자 지원’ 행태는 시세가 불분명해 전세금을 높게 받아도 보증보험 가입이 되는 신축 빌라·오피스텔에서 주로 이루어집니다.
전세 보증보험만 가입하면 세입자는 피해가 없어 깡통 전세라는 것을 ‘알고도’ 들어가는 사례가 많다고 합니다. ‘이자 지원’이라는 수법은 이보다 한 단계 더 나가서 적극적으로 보증보험을 악용하겠다는 것입니다.
언뜻 보면 세입자에게 손해가 없어 보이지만, 임대인의 자금 흐름에 문제가 생길 경우 약속한 이자를 못 받게 될 수도 있어 유의해야만 합니다. 이런 사례는 결국 국가에 손해가 전가되는 만큼 보증보험 기관들이 엄밀하게 제도를 운영하는 것이 요구됩니다.
에스크로우(Escrow) 제도
에스크로우(Escrow) 제도
에스크로우 제도는 신뢰할 만한 중립적인 제3의 기관이 부동산 거래대금을 계약이 이행될 때까지 매매에 관련된 보증금이나 보증 또는 그것에 해당하는 재산과 서류 일체를 계약조건이 종료될 때까지 보관하는 제도를 의미합니다. 이러한 일을 담당하는 회사를 에스크로우 회사라 하며, 미국의 일부 주에서 시행하고 있는 제도로서 부동산 거래사고와 관련한 보호장치가 미흡한 우리나라 현실에서 의미가 있는 제도입니다.
에스크로우 제도는 공인중개사법 제31조와 같은 법 시행령 제27조를 통해 활용할 수 있도록 법적으로도 보장되고 있습니다. 국토교통부도 2016년, 부동산 거래 시 안전성을 제고하기 위해 에스크로우 제도를 활성화하는 ‘부동산 안심거래 서비스 도입 방안’을 마련했습니다.
하지만 우리나라에 이 제도가 도입된 지 20년이 넘어도 홍보 부족과 높은 수수료 등으로 아직까지도 제대로 활용되지 못하고 있습니다.
에스크로우(Escrow) 제도
에스크로우(Escrow)의 성립요건
매수인과 매도인 사이에 구속력 있는 계약 이 계약은 매매계약, 보증금 영수증, 토지계약, 선택권 등 다른 법적 구속력을 가지는 것이라고 할 수 있습니다. 조건부 인도 에스크로우 회사에 이전 증서가 조건부로 인도되어야 합니다. 여기에는 부동산 매매 관련 비용 일체, 매도인의 매수인에 대한 부동산 소유권, 양도증서 융자서류 및 기타 관련 서류가 포함됩니다. 제3의 독립적인 당사자 매도인과 매수인을 쌍방 대리하는 제3의 독립적인 당사자, 일반적으로 에스크로우 회사가 됩니다.
에스크로우(Escrow) 제도 도입의 필요성
우리나라 부동산 시장의 현실로 보면 부동산 거래의 투명성이 불분명하고 부동산 매매 사기 및 기타 여러 가지 부작용이 많은 바, 다음과 같은 이유로 여러 이해관계인을 보호하기 위한 제도적 장치로서 에스크로우 제도의 도입이 필요합니다.
에스크로우(Escrow) 제도의 유용성
에스크로우 제도의 가장 큰 장점은 동시이행의 효과 즉, 에스크로우 회사가 매도인에게 대금을 지급하면 동시에 매수인에게 소유권의 이전등기가 이루어져 양자의 동시이행을 보장해 준다는 것입니다. 매매 당사자들이 합법적으로 매매 종결 시까지 매매대금 등을 직접 거래하지 않으므로 우리나라 부동산 시장에서 발생될 수 있는 부동산 거래사고를 사전에 방지할 수 있습니다.
에스크로우(Escrow) 제도
태평양 감정평가법인은 공동주택 추정 시세, 법원 경매 낙찰가율, 등기부상 근저당권 채권최고액, 주택임대차 보호법상 소액보증금 정보를 가공해 사용자가 직접 입력한 전세보증금의 회수 여부를 5초 만에 확인하는 서비스를 만들었습니다.
현재 정부와 지자체에서도 깡통전세로 인한 사고를 예방하기 위해 전세사기예방센터(주택도시 보증 공사), 청년주거상담센터(서울특별시), 전세보증보험료 지원사업(대전광역시) 등 다양한 제도를 마련하고 있지만, 이 서비스는 온라인으로 깡통전세 여부를 즉시 조회할 수 있는 장점이 있습니다. 또한 모바일과 웹에서 모두 접속 가능합니다. 서비스 개발을 총괄하고 있는 오성범 감정평가사는 “감정평가의 전문성을 공익에 기여하기 위해 기획했다”라고 말했습니다.
태평양 감정평가법인은 전국 15개 본·지사에 약 200여 명의 감정평가사를 보유하고 있는 대형 감정평가법인입니다. 지난 3년간의 연구개발을 통해 부동산 자동평가모형(P-AVM)을 특허 출원하고, 지난해 7월부터 부동산 시세 추정 서비스 ‘랜드 바이저’를 운영 중입니다.
깡통전세 간편 검색
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참고 및 출처 기사
“집주인이 2년치 이자 내드립니다”… 확산하는 신종 깡통전세 수법
집값보다 비싼 전셋값…경남서 ‘깡통 전세’ 주의보
태평양감정평가법인, 깡통전세 간편검색 모바일 서비스 론칭
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역전세난, 깡통전세란?! 알아두면 쓸모 있는 정보!
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안녕하세요~! 경기 침체가 왔을때나, 부동산 규제가 생겼을때 부동산의 가격이 내려가는 경우를 종종 보셨을텐데요.
이런 시기에 뉴스에서 종종 나오는 부동산 용어인 깡통전세, 역전세난에 대해서 한번 알아보려고 합니다!
깡통전세 역전세난의 뜻과 발생하는 과정, 그에 따른 주의사항들도 같이 보도록 하겠습니다!
일단 먼저! 깡통전세란 무엇일까요?
속이 비어있는 깡통과 전세주택을 합친 단어가 깡통전세입니다.
주택 가격이 많이 떨어져있는 상황에 주택이 경매로 넘어간다면 그 주택에 전세로 살고있는 세입자가 전세보증금을 날릴수있는 주택을 깡통전세라고 합니다 깡통전세는 주택가격이 많이 떨어져있는 상황이기에 경매로 넘어가서 팔린다고 하더라도 나의 전세보증금을 100% 돌려받지 못하는 경우가 발생해서 세입자의 손해가 심한 주택입니다
깡통전세가 위험한 이유는 집주인이 주택담보대출을 발생시켜서 나오는 원금과 이자를 연체할시에 주택이 경매로 넘어가게되는데 만약 주택가격까지 떨어져있는 깡통전세인 상황이라면 경매를 통한 경매비용과 지출이 발생하게되어 나의 소중한 전세보증금을 잃게되는 상황이 발생합니다
그렇다면 이런 깡통전세를 대비하고 대처하는 방법은 뭐가 있을까요?
1. 등기부등본 근저당 설정 확인
등기부등본을 열람하여 내가 원하는 주택에 대한 주택담보대출이 얼마나 사용되고 있는가를 살펴봐야합니다
만약 주택 매매가의 30%이상을 주택담보대출로 이용하고있다면 만약을 대비해 계약을 피하는것이 좋습니다
2. 매매가와 전세가의 차이
매매가가 전세가보다 훨씬 높은 가격이라면 크게 문제되지 않을수도 있습니다 하지만 매매가와 전세가가 비슷한 주택이라면 조금은 주의를 하셔야할 필요가 있습니다
3. 부동산 계약 후 전세권 설정 및 전입신고, 확정일자 받기
만약의 상황에 주택이 경매로 넘어간다면 전입신고 날짜와 확정일자는 정말 중요한 부분으로 적용되게 됩니다 입주하고 최대한 빠른 시일내에 동사무소를 통해 전입신고 확정일자를 받으시면 경매로 넘어가게 된다해도 우선변제권이 생겨서 전세보증금을 조금 더 안전하게 지켜낼수 있게됩니다 경매로 넘어가지 않더라도 전세보증금을 못돌려받는 경우가 발생한다면 전세권설정을 통해서 소송없이 바로 경매를 진행하게하는 방법 또한 있습니다
4. 전세보증보험 가입하기
1번 2번 3번을 모두 했어도 전세보증금이 100% 안전하다고 말씀드릴순없습니다 그래서 이런상황을 대비해서 나온것이 전세보증보험입니다 전세보증보험은 HUG주택도시보증공사, SGI서울보증보험 두군데가 있습니다
이 기관들은 전세보증금의 연 0.128%에 해당하는 금액을 보증료로 지불해야 가입이 가능하며,
계약 종료후에 전세보증금을 못돌려받는다면 기관에서 먼저 지급을 해준다음에 추후 집주인에게 전세보증금을 돌려받는 형식의 보증보험입니다 전세보증금을 가장 안전하게 지켜낼수있는 방법입니다
역전세난은 신규로 공급하는 주택물량이 많아서 너도 나도 전세를 내놓는 상황이라 전세가격이 떨어지거나,
경기침체로 부동산 경기가 안좋아져 전세가격이 떨어지는 상황에 발생하게 됩니다
주택 매매가가 떨어지면서 당연히 전세가격도 같이 떨어지게 됩니다
이런 경우 기존의 세입자가 이사를 생각하고 계약을 종료하고싶어할때 문제가 발생됩니다
기존 세입자 A씨 계약 당시 전세보증금 3억 / 새로운 세입자 B씨 계약 당시 전세보증금 2억 이라면
집주인은 새로운 세입자를 받더라도 A씨에게 줄 전세보증금 1억이 부족하니 따로 마련을 해야합니다
이런 경우에 전세보증금을 마련하기 힘든 상황을 역전세난이라고 합니다
주택가격이 많이 올라서 전세 매물을 구할수없는 상황인 전세난의 반대 개념이라고 생각하시면 됩니다
이런 경우에도 깡통전세와 마찬가지로 나의 전세보증금을 100% 돌려받지 못하는 경우가 발생하게 됩니다
역전세난의 경우에도 근저당설정 확인, 매매가전세가 확인, 전입신고 및 확정일자 받기, 전세보증보험 가입 등을 통해 나의 소중한 전세보증금을 지키는 안전장치들을 마련해놓아야합니다
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깡통 전세의 뜻과 사기 유형은? (with 전세 사기 예방법)
최근 전국 및 수도권 아파트 매매가의 연속적인 하락세로 깡통 전세에 대한 우려가 커지고 있습니다.
집주인의 주택담보대출금과 세입자의 전세보증금을 합산한 금액이 집값의 80% 이상일 경우를 일컫는 깡통전세는 집주인이 채무를 해결하지 못할 경우 세입자가 전세 보증금을 돌려받지 못할 수 있는 상황이 생길 수 있어 더욱 주의가 필요한 부분입니다.
큰 목돈이 들어가는 거래인만큼 더욱 신중하게 진행해야 하는 전세 계약, 깡통계약 및 전세사기를 예방하기 위해서는 어떤 방법이 필요할까요?
오늘은 예스폼에서 깡통전세, 전세 사기 예방 방법에 대해서 알아보도록 하겠습니다.
깡통전세 적신호
부동산 리서치 업체 부동산 R114의 조사에 따르면, 아파트 매매 및 전세 거래가 이뤄진 전국 아파트 중 약 8%(2,243건)가 깡통전세 혹은 깡통전세의 위험이 나타나고 있다고 합니다. 그중 절반 이상인 76.4%(1,714건)가 지방에서 나타나고 있는데, 전북(21.5%), 경북(19.0%), 충북(18.1%), 전남(15.6%) 순으로 지역별 깡통전세 우려가 높은 것으로 보이고 있습니다.
또한, 2022년 5월 한국부동산원 자료에 따르면 일부 지방의 중소 도시에서는 아파트 매매가보다 전세가가 더 높은 깡통전세의 양상을 띄고 있습니다. 전남 광양(85.0%), 경기 여주(84.2%), 충남 당진(83. 5%) 등 총 22개 지역의 매매 가격 대비 전세가의 비율(전세가율)이 80% 이상으로 나타나고 있는데요. 대출의 규제와 금리의 상승으로 인해 주택 매매 수요가 감소하고, 집값은 하락했지만 전세의 수요는 꾸준히 유지되며 전세가율이 상승한 것입니다.
무엇보다도 정확한 시세 파악이 어려운 신축된 빌라, 전세의 경우 매물이 귀해 보증금이 비싼 오피스텔의 깡통전세 우려가 2022년 6월 오피스텔 전세가율 수도권(84.0%)과 서울(83.2%)로 나타나며, 2011년 1월 이래 역대 최대치로 보인다는 내용이 플랫폼 KB부동산 리브온을 통해 전해졌습니다.
지속적인 갭투자 증가
전세가와 매매가의 차이가 적은 부동산을 전세로 끼고, 최소 자금으로 구매 후 이후 되팔 때 시세차익을 남기는 투자 방식을 일컫는 갭(GAP) 투자는 전국 아파트 전셋값 급등 지역을 중심으로 지속적인 증가 양상을 보이고 있다고 합니다.
집값이 상승하면 갭투자를 통해 차익을 얻을 수 있지만 이와 반대로 집값이 하락할 경우 전세 보증금보다 매매가가 낮아져 깡통전세가 발생할 수 있습니다. 집주인은 매매가가 낮아져 집을 팔게 돼도 전세 보증금을 돌려주기 어렵고, 다음 세입자를 구하지 못해 기존에 거주하던 세입자에게 보증금을 돌려줄 수 없는 가능성이 높아집니다.
또한 이때 집주인이 대출 이자를 갚지 못할 경우 부동산이 경매로 넘어가면서 임차인은 보증금을 받기 한층 더 어려워질 수 있습니다.
이처럼 업계에 따르면 경기의 침체가 지속적으로 장기화되면 깡통전세 사기가 증가할 수 있다고 보고되고 있습니다.
증가하는 전세 사기 유형
이 밖에도 전세사기의 피해가 증가하고 있는데요, 주택도시보증공사(HUG)에 따르면 2020년 4,682억 원, 2021년 5,790억 원으로 매년 전세보증금 반환 보증사고 금액은 증가하고 있으며, 올해에는 6,000억 원을 넘어설 것으로 예상되고 있습니다. 대표적으로 나타나는 전세 사기의 유형으로는 불법 중개사무소 사기, 이중계약, 저가 매물에 대한 중복계약 등이 있습니다.
1. 불법 중개사무소 사기
공인중개사 자격증을 가지고 있지 않은 사람이 중개업 등록증이나 자격증을 빌려 여러 세입자와 중복 계약을 맺고, 전세 보증금을 가로채는 사기 유형입니다.
2. 이중계약
건물의 소유주에게 임대차 계약을 위임받은 관리인이 세입자와 전세 계약을 해 놓고, 소유주에게는 월세 계약을 했다고 하여 전세 보증금을 가로채는 사기 유형입니다.
3. 저가 매물 중복 계약
시세보다 20-30% 낮은 값으로 여러 세입자와 전세 계약을 체결하여 전세 보증금을 가로채는 사기 유형입니다.
전세 사기 예방법
늘어나는 전세 사기를 예방하기 위해서는 반드시 임대 건물의 건축물대장, 등기부등본, 납세증명서 등의 각종 서류를 확인 후 임대차 계약을 진행해야 합니다. 부동산에 부과된 종부세와 재산세, 증여세, 상속세 등은 전세 보증금보다 먼저 환수될 수 있기 때문에 집주인의 체납된 세금이 없는지, 신분증 및 서류의 진위 확인을 필수적으로 해야 합니다.
계약하는 공인중개사 사무소의 정상 등록 여부도 확인하는 것이 좋은데, 이는 국가공간정보포털 이나 경기부동산포털 에서 확인할 수 있으며 해당 시, 군 부동산 관련 부서로 전화하여 확인도 가능합니다.
계약 당일에는 인터넷 또는 주민센터 방문 등을 통해 확정 일자를 부여받고 전입 신고를 꼭 진행해야 합니다. 임차인의 요건을 갖출 수 있고, 선 순위 채권자의 지위를 갖게 되어 보증금을 지킬 수 있기 때문입니다. 전세 보증금 6천만 원(월세는 30만 원) 초과의 경우 주택 임대차 신고를 통해 확정 일자를 부여받을 수 있습니다.
표준 주택 임대차계약서 양식
이와 같이 전세 사기를 예방하기 위해 주택임대차 표준계약서를 필수로 작성해야 하는데요. 주택임대차 표준계약서는 매매나 전세 계약을 공인중개사 사무소를 통해 임대인과 계약을 진행하게 되는 경우 작성하는 서식입니다.
주택임대차 표준계약서는 ‘당사자 확인·권리 순위확인·중개대상물 확인 및 설명’ 등 중요 확인 사항과 ‘계약의 시작·기간의 연장·계약의 종료·중개 수수료’ 등으로 구성되어 있는데요, 이는 법무부에서 국토교통부 서울시 및 주택임대차보호법, 공인중개사법, 민법 등을 학계 전문가와 함께 관계법령에 근거하여 만든 계약서이니 확인이 필요하며, 특히 법의 보호를 받기 위해서는 <중요확인사항(별지)>를 필수로 확인하여야 한다는 점 잊지 말아 주세요.
이미지를 클릭하시면 표준 주택 임대차계약서를 확인하실 수 있습니다.
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대전서 신혼부부·청년들 울리는 ‘깡통전세’ 기승… 해결 촉구
[충청투데이 송혜림 기자] 최근 대전에서 다가구 주택을 중심으로 소위 ‘깡통전세’ 피해 사례가 잇따르고 있어 임차인들의 주의가 요구된다.대전 동구에 거주하는 A 씨는 올 들어 B 씨 등이 7채 신축건물을 매입한 뒤 전세 임차인을 받고 잠적하는 방식으로 이른바 깡통전세 사기를 벌여왔다는 내용을 지난달 말 경찰에 신고했다.
깡통전세란 일반적으로 주택담보대출금과 전세보증금을 합친 금액이 주택 매매가격의 80%가 넘는 주택을 지칭하며, 집주인이 집을 팔아도 대출금이나 세입자 전세금을 다 갚지 못하는 경우를 뜻한다.
이같은 상황에 처하면 전세 계약을 한 임차인은 집이 경매로 넘어갈 경우 전세보증금을 모두 날릴 수 밖에 없다.
A 씨 등 피해자들은 이들 일당이 소유하고 있는 건물 7곳을 확인했으며 이 가운데 4곳은 경매에 넘어갔고, 3곳은 보증금을 받지 못한 임차인들이 고소에 들어갔다고 설명했다.
이들이 주장한 피해 규모는 확인된 사례만 7개 건물에 100여가구로 피해액이 수억원대에 달한다고 강조했다.
A 씨는 “인근 공인중개사는 B 씨 소유의 대전지역 건물이 100여 채에 이른다고 설명했다”며 “이를 고려하면 피해자는 계속해서 나오게 될 것”이라고 토로했다.
이들은 B 씨가 바지사장 C 씨 등을 앞세워 전세로 임차인을 받고 건물을 경매에 넘겨 수익을 얻으면 다시 신축건물을 사들이는 행위를 반복해왔다고 주장했다.
이 과정에서 피해자들은 건물에 입주하기 전까지 임대인과 임차인만이 확인 가능한 확정일자 순번을 알 수 없어 공인중개사 말만 믿은 채 입주를 결정 할 수밖에 없는 상황이라고 설명했다.
A 씨는 “실제 한 공인중개사는 건물에 주인 세대가 살고 있다고 임차인들에게 설명했으나 주인이 살고 있다던 호실에는 내가 살고 있다”며 “일반인들은 전문가 말을 곧이곧대로 믿을 수 밖에 없다”고 탄식했다.
문제는 지역 내에서 이와 유사한 사례가 반복되고 있다는 점이다.
지난 4월 말 대전 중구에선 다가구 주택 건물주가 10가구를 대상으로 임대차 계약을 체결한 뒤 잠적해 임차인들이 총 12여억원(잠정)의 피해를 입었다는 주장이 제기된 바 있다.
이들은 실제와 다른 선순위 보증금과 전·월세 현황 정보를 제시받은 것으로 파악됐다.
두 사건은 피해자들이 20~30대 젊은 연령대의 신혼부부와 청년 등이라는 점에서 공통점을 보이고 있다.
해당 사건들과 관련해 경찰 관계자는 “아직 수사 중인 사안이라 자세한 설명은 어렵다”고 답했다.
이처럼 전국 곳곳서 기승하는 전세사기 문제를 해결하기 위해 제보자와 공인중개사 업계는 확정일자표를 열람할 권한을 우선 부여해야 한다고 입을 모았다.
A 씨는 “확정일자표는 임대인 또는 임차인만 뗄 수 있어서 계약하는 사람 입장에선 부동산과 건물주의 말만 믿고 계약해야 한다”며 “확정일자 현황을 누구든 뗄수있게 해줘야 된다”고 강조했다.
서용원 한국공인중개사협회 대전지부장은 “중개사들에게 확정 일자를 열람할 수 있는 권한을 줘야 하는데 정부는 중개사들에게만 책임을 부여하고 있다”며 “또 다가구 주택처럼 전세사기 위험이 높은 곳은 보증 보험 가입이 어렵다는 점도 개선해야 한다”고 지적했다.
송혜림 기자 [email protected]
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