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전세 끼고 매매 방법(절차)

① 계약서 작성 …
② (선택) 중도금 입금 …
(중도금 입금 후에는 계약금을 파기하거나 배액 배상한다고 해도 일방적인 파기가 불가하다.)
③ 전세입자 구하기 …
④ 전세입자 – 매도자(전 집주인) 계약 …
⑤ 잔금 치르기

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전세 끼고 매매 절차와 주의점 – 바로가기

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Author: 재테크욜로,핸담
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Date Published: 2021. 8. 17.
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전세끼고 매매(갭투자) 방법과 주의사항

내가 실거주하지 않고 전세입자가 살고 있는 집을 매수하거나, 아니면 매수할 때 전세를 맞추고 매수를 하는 방식을 전세 끼고 또는 전세 안고 매매한다고 얘기한다.

쉽게는 흔히 매매가와 전세가의 차이금만으로 투자가 가능하다고 해서 차이의 영어 단어인 갭(GAP)을 사용해서 갭 투자라고도 한다. 그렇다면 이러한 매매는 어떤 식으로 이루어지고 주의사항은 무엇이 있을지 확인해보자.

전세 끼고 매매 방법(절차)

크게 2가지 상황으로 나눠볼 수 있다.

매도자가 실거주하고 있는 경우

현재 내가 매수하고자 하는 아파트의 매도자(집주인)가 실거주하고 있는 경우에는, 아래와 같은 절차로 매매가 이루어진다.

이해를 돕기 위해 아파트 가격이 10억이고, 나는 4억을 가지고 있고, 전세 시세는 6억 정도라고 가정을 해본다.

① 계약서 작성

* 보통 10%를 계약금으로 매도자에게 입금하며, 상황에 따라 조정 가능하다. (1억 입금)

* 보통 잔금 날짜를 2~3개월 뒤로 잡는다. (전세입자를 새로 구해야 하기 때문에 매도자의 상황에 따라 여유가 더 되면 잔금일을 더 늦출 수 있으면 좋다)

② (선택) 중도금 입금

* 정해진 비율은 없으며, 중도금을 입금하면 계약 이행의 착수로 본다.

* 부동산이 상승장에서 매도자가 계약 파기를 하는 경우가 종종 있기 때문에 이를 막기 위해 중도금을 입금하곤 하는데, 그러면 계약을 일방적으로 파기할 수 없기 때문에 본인의 상황에 따라 중도금 입금여부는 판단해서 한다.

* 중도금 입금 전 계약 파기 시, 매수자는 계약금을 포기해야 하고 매도자는 계약금의 배액을 배상해야 한다.

(중도금 입금 후에는 계약금을 파기하거나 배액 배상한다고 해도 일방적인 파기가 불가하다.)

③ 전세입자 구하기

* 계약서 작성 이후에 부동산에서 바로 전세입자를 구하기 위해서 전세 매물을 올려놓는다.

④ 전세입자 – 매도자(전 집주인) 계약

* 전세금으로 잔금을 보태야 하기 때문에 먼저 기존 집주인과 전세입자가 전세계약을 하고 그 계약 그대로 승계를 받는 형태로 실시한다.

* 전세입자가 새로 계약서를 쓰자고 요구하는 경우가 있는데, 그럴 경우 직접 써도 되고 부동산에 위임해도 무방하다.

⑤ 잔금 치르기

* 전 주인 퇴거일과 전세입자 입주일이 동일한 날에 이루어지며, 전세입자가 매도자(전 집주인)와 계약을 이미 했기 때문에 나는 매도자와 부동산에서 잔금만 치르면 된다.

매도자가 실거주하고 있지 않은 경우

이럴 경우에는 위 절차보다 더 간소할 수 있다.

기존 전세입자가 살고 있는 경우, 그 계약조건 그대로 내가 승계받아서 전세를 주면 되고 만약 계약갱신청구권을 사용하지 않은 경우라면 거절할 수 없고, 계약갱신청구권을 이미 사용하고 곧 만기가 된다면 만기 시점에 맞춰서 새로 전세입자를 맞추거나 살고 있는 전세입자와 새롭게 계약을 맺을 수 있다.

결국 이러한 경우에는 위의 ③, ④ 과정이 생략되는 것이다.

전세 끼고 매매 시 주의사항

결국 전세 끼고 매매(갭 투자)는 말 그대로 전세를 맞추어야만 가능한 매매방법이다.

내가 가진 자금이 부족하기 때문에 그 나머지 자금을 전세금으로 충당하는 것인데, 그렇기 때문에 당연히 전세를 잘 맞출 수 있는지 확인이 필요하다.

아래 사항은 꼭 확인을 해보자.

① 주변 비슷한 아파트의 전세 매물은 얼마나 있는가?

② 전세 수요(실 수요자)가 많은 지역인가?(학군, 일자리 등)

* 부동산에 문의

③ 최근 전세 실거래가는 얼마인가?

* 부동산에서 얼마 정도면 전세를 구할 수 있는지 문의

* 시장 상황이 안 좋다면 보다 보수적으로 판단

④ 내가 사고자하는 매물이 전세입자가 살고자 할 만한 특색이 있는가?

* 리모델링되어 있다거나, 수요 대비 공급이 적은 평수인지 등

⑤ 매매가와 전세가의 차이(전세가율)가 얼마나 되는가?

* 정해진 기준은 없지만 전세가는 결국 실 수요 가격이라고 생각하면 되고, 매매가가 그 이하로 내려가기 어렵다. 그렇기 때문에 매매가의 가격 하한선은 전세가가 되는 경우가 많기 때문에 전세가가 매매가에 비해 너무 낮다면 그만큼 위험도 커지게 되는 것이다.

이 외에도 당연히 투자라는 관점에서 볼 때 여러 가지 사항을 고려해야겠지만, 그중에서도 전세 끼고 매매(갭 투자) 시 주의해야 할 사항에 대해서 한 번 다뤄보았다.

또, 부동산 시장 상황에 따라 다르겠지만 부동산에서는 어떻게든 거래를 쉽게 많이 하기 위해서, 전세를 싸게 내놓으려고 유도하는 경우도 있는데, 본인이 생각하는 적정 가격으로 올려달라고 요청한다.

통상 매매 계약하는 부동산에서 전세계약도 같이 하기 때문에 애초에 나와 마음이 맞고, 날 위해주는 부동산을 찾는 것이 중요하다.

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전세 끼고 매매 절차와 주의점

전세 안고 매매하는 방법은 두 가지가 있는데요. 한 가지는 기존의 전세입자가 살고 있는 경우이고 다른 한 가지는 새로운 세입자를 구하는 경우입니다. 두 가지 경우의 상황과 어떤 방식으로 거래가 이루어지는 지에 대해 자세히 알아보도록 하겠습니다.

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목차

전세 끼고 매매 절차

기존 전세입자가 살고 있는 경우 매수할 집 구경 → 금액 협상 및 가계약금 송금 → 본계약 시 계약금 10% 매수자에게 송금 → 잔금일 날 매매금액에서 기존 전세입자가 살고 있는 전세금을 뺀 나머지 금액을 송금 계약금은 협상 하에 변동이 가능하며, 전세입자를 따로 구하지 않아도 되기 때문에 리스크가 적습니다. 계약갱신청구권을 사용하지 않은 상태라면, 기존 전세입자 계약 만료시기 6개월~2개월 이전에 재계약 또는 실거주 예정 협상을 해야 합니다. 매매금액이 3억 원이고, 기존 세입자가 2억 원에 거주 중이라면 대출을 하지 않고 매도자에게 1억 원만 주면 거래는 완료됩니다. 물론 중개비와 법무사 비용은 제외한 금액입니다.

새로운 세입자를 직접 맞춰야 하는 경우 기존 전세입자가 퇴거하는 날에 맞춰서 새로운 전세입자와 계약을 해야 합니다. 매매 잔금일, 기존 전세입자 퇴거일, 신규 전세입자 계약일을 한 날 한 시에 계약을 해야 합니다. 매수자, 매도자, 기존 전세입자, 신규 전세입자, 공인중개사가 한자리에서 계약을 진행 합니다.

매입금액 3억 원, 기존 전세입자 전세금 2억 원, 신규 전세입자 2억 5천만 원이라고 가정해보겠습니다.

매수자가 매도자에게 계약금 10%(3000만 원) 전달합니다.

2~3개월 뒤로 잔금일을 잡고 매수자는 신규 전세입자를 구합니다.

잔금일에 매수자, 매도자, 기존 전세입자, 신규 전세입자, 공인중개사가 한 자리에서 만나서 계약을 진행합니다.

매수자는 신규 전세입자에게 2억 5천만 원을 받은 후 기존 전세입자에게 2억 원을 주고 퇴거를 시킵니다.

매매금액 3억 원 – 기존 전세입자 2억 원 = 1억 원입니다. 여기서 계약금으로 10%(3000만 원)을 줬기 때문에 추가적으로 7천만 원을 매수자에게 줘야 하는 상황입니다.

신규 전세입자와 기존 전세입자와의 거래에서 남은 5천만 원을 매수자에게 주고, 나머지 2천만 원을 추가적으로 매수자에게 전달하면 거래는 완료됩니다.

결과적으로, 중개비와 법무비, 취득세를 제외하고 내 돈 5천만 원으로 3억 원의 집을 매수하는 것입니다.

전세 안고 매매 주의점

계약갱신청구권으로 인해서 전세 안고 매매 시 많은 주의를 요하는데요. 케이스별로 다양한 해석이 나오기 때문에 더더욱 신경을 써야 합니다.

세입자의 전세 만료 6개월 전에 소유권을 취득할 수 있는 집을 매수할 것 전세 만료 기준일로 6개월 이상 남은 집을 매수한 경우 등기, 잔금을 치른 후 해당 주택의 집주인 지위를 갖추게 되며, 세입자의 갱신청구권을 거부할 수 있습니다. 물론 6개월~2개월 내에 갱신 거절의 의사표시를 해야 합니다.

매수할 때 계약갱신청구권을 아직 사용하지 않은 매물이라면, 만약 매수자가 입주할 수 없는 경우 매도자의 책임으로 계약을 파기한다는 내용을 특약으로 작성해야 합니다.

매매계약 당시 세입자가 퇴거에 동의했으나, 단순 변심으로 추후에 계약갱신청구권을 사용하겠다고 한다면 계약갱신청구권 사용이 불가능합니다. 이를 증명하기 위해 문서나 녹음 등으로 자료를 남겨두시면 좋습니다.

전세 끼고 매매하는 것은 적은 투자금으로 큰 자산을 살 수 있는 방법이므로 반드시 알고 있어야 하는 투자 방법입니다. 다만 전세 안고 매매 주의점 등을 잘 알고 거래하셔야 본인 재산의 피해가 발생하지 않으니 조심하시기 바랍니다.

(쉬운설명) 전세끼고 매매

전세끼고 매매 / 갭투자 방법과 절차에 대해서 쉽게 알려 드립니다.

집값과 전셋가의 차이인 갭(gap)을 이용해서 집을 사는 것을 갭투자 라고 합니다.

혹은 전세끼고 매매, 전세끼고 샀다. 전세안고 매매 등이라고 표현을 하죠.

매매가격 – 전세가격 = 차이(갭) 인 것입니다.

시가 : 7억

전세가 : 5억이라면

내 돈 2억으로 7억짜리 집을 매수하여

집값이 오를 때 팔아서 이익을 보는 재미난 일인 것이죠.

7억 짜리 집이 8억이 되면,

2억을 투자해 1억원을 벌게되는 셈인 것입니다.

우리나라에는 이렇게 갭투자를 통해서 부자가 된 사람들이 옛날부터

무지무지하게 많습니다.

무시무시한 임대차 3법 등의 영향으로 인해서 현재는 전세품귀현상으로 인해서

전세가격이 매매가격을 추월할 기세로 오르고 있습니다.

갭투자는 이러한 원리입니다.

그래서 전세가격과 매매가격의 갭이 적을수록 투자하기 쉽다는 건 다 이해하시겠죠?

집 가격 전부가 나에게 없어도

전세입자의 전세금을 받아서 매매가격과의 차액만 지불하고

집을 구매할 수 있는 것으로 집 값이 오르면 높은 수익률을

올릴 수 있는 것이 바로 이 투자의 장점입니다.

갭투자에는 2가지 방법이 있습니다.

1. 전세가 껴있는 집을 사는 방법

2. 공실인 집을 사서 세입자를 동시에 새로 맞추는 방법

(매매계약 할 때 전세 들어오실 분과 함께 계약하는 것)

갭투자 절차는 어떻게 되냐구요?

1. 전세가 껴있는 집

집을 매수하면서 기존에 세입자가 있다면

매수인이 현임대보증금을 승계하는 조건으로

매매와 전세가의 차액만을 매매계약 시에 매도인에게 주면 됩니다.

2. 공실인 집

매도인이 살고 있거나 공실인 집을 매수할 때는

매매계약과 함께 전세계약도 동시에 진행합니다.

전세를 새로 맞추어 전세입자에게 전세금을 받아 매도인에게 매매대금을 줄 수 있습니다.

아래 예시를 들어보겠습니다.

20년 ———–> 21년

– 매매가 6억 —> 8억

– 전세가 4억 —> 6억

으로 올랐다고 가정해보겠습니다

21년 지금, 아래 두 매도인 중 누구의 물건을 사시겠습니까?

1. 과거 전세 4억을 끼고 6억에 산 사람

2. 과거 전세 없이 전부 현금으로 6억에 산 사람

^^

두가지 방법 모두 장단점이 있는데요

1. 현재 4억 전세에 현재 21년 매매가 8억, 실제 내돈 4억이 들어가고

2. 8억에 사서 6억 전세를 새로 맞추면 되니, 실제 내돈 2억만으로 들어갈 수 있습니다

정리하자면

이미 전세껴있는 1번.

장점 : 직접 전세를 맞출 필요가 없다.

단점 : 실투자금이 많이 들어간다

공실 & 직접 전세 맞춰야 하는 2번.

장점 : 실투자금이 줄어든다

단점 : 직접 전세를 맞춰야 한다.

잔금일까지 전세입자를 구하지 못할 시 매매잔금을 치르지 못하는 위험이 있다.

전세계약 중개수수료가 발생한다.

최근 정부는 갭투자를 투기꾼으로 몰고가는 분위기가 컸는데요

갭투자는 불법적인 것도 아니고 예전부터 있었던 투자방식이기 때문에

인식의 차이가 있습니다.

성공적인 갭투자 하시기 바랍니다. ^^

전세 끼고 매매 방법 | 전세끼고 매매 10분 간단정리 [이세상투자2] 181 개의 정답

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