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부동산경매를 위해 필요한 돈은? – 네이버 프리미엄콘텐츠
*경락잔금대출은 경매와 공매에서 낙찰받은 물건을 담보 삼아 대출 해주는 상품이에요. 불과 몇 년 전만 해도 경락잔금대출은 일반 주택담보대출보다 더 …
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Date Published: 7/24/2021
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경락잔금대출 한도 계산기
경락잔금대출 한도 계산. 주소 복사. 주택 등 부동산 경매 낙찰 시 1금융권, 2금융권에서 대출 가능한 한도 예상액을 산출합니다. 대상 금융기관의 산출 공식을 알고 …
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경락잔금대출 – 한국경매
경락잔금 대출이라고 하는 것은 경매를 통하여 낙찰받은 부동산에 대하여 낙찰 허가 결정이 확정되고 난 후 경락잔금 기일이 결정되었을 때 납부에 필요로 한 경락잔금 …
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경락잔금대출 | 대출상품 공시 – 안양저축은행
법원경매 및 공매로 낙찰받으신 아파트, 주택, 상가, 공장, 나대지, 전답, 임야 등을 담보로 신속하게 대출해 드립니다. 대출대상. 소득증빙 가능한 개인, 개인사업자, …
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[정충진의 경매 따라잡기]낙찰가 80% 대출… 소액으로도 투자 …
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경락잔금대출 | 대출상품 공시 – 모아저축은행
법원 경매 및 한국자산관리공사 공매를 통하여 매각된 부동산을 담보로 대출을 받으실 수 있습니다. 대출대상 … NICE 신용평점 355점 이상 고객. 대출한도. <아파트>.
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“인서울 6억 내 집 마련 기회있다”…경매시장으로 몰리는 돈
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주제에 대한 기사 평가 아파트 경매 대출
- Author: NO.1 경매채널_행꿈사
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- Date Published: 2021. 12. 23.
- Video Url link: https://www.youtube.com/watch?v=xUIg5JujZ0Y
부동산경매를 위해 필요한 돈은?
표는 앞서 말씀드린 3가지 요소를 축으로 LTV와 DTI가 어떻게 적용되는지를 정리해 놓은 거예요. 그런데 잠깐, LTV와 DTI가 뭘까요?
LTV는 주택을 담보 삼아 빌릴 수 있는 돈의 비율을 말하는데요. 대출 종류로는 담보* 대출에 속해요. 예를 들어 1억 원짜리 집을 담보로 LTV 60%를 적용해 대출한다면, 1억 원의 60%인 6천만 원을 대출받을 수 있는 거죠.
*담보는 돈을 빌려준 사람에게 일정 기간 뒤에 돈을 갚겠다는 약속을 하고, 잠깐 물건 따위를 맡기는 행위예요.
DTI는 대출하려는 자의 소득과 기존에 실행한 대출을 보고, “이 사람이 대출을 갚을 능력이 있는지” 확인하는 지표고요.
왜 주거래은행에서 대출받으면 안 되는 건가요?
우리는 보통 대출을 하려고 마음먹으면, 자주 이용하는 은행에 가서 대출 상담을 받고 적합한 상품을 선택하려 하곤 하죠. 왜 그럴까요? 자주 이용하는 은행이니깐 다른 은행보다 금리를 0.1%라도 우대받을 수 있겠다는 느낌적인 느낌이 있으니깐요.
그런데 말이죠, 부동산경매에서 낙찰을 받고 이를 담보 삼아 대출받는 상품인 경락잔금대출*은 기존에 대출을 받던 방식대로 진행하면 안 돼요. 경락잔금대출이라는 상품을 취급하는 은행도, 지점도 분명하지 않을뿐더러 무엇보다도 은행은 우리가 수많은 고객 중 한 명일 뿐이라 생각하지 내가 그 은행을 주로 이용한다 해서 더 우대해주지 않기 때문이에요.
*경락잔금대출은 경매와 공매에서 낙찰받은 물건을 담보 삼아 대출 해주는 상품이에요. 불과 몇 년 전만 해도 경락잔금대출은 일반 주택담보대출보다 더 높은 비율로 대출받을 수 있었지만, 현재는 주택담보대출의 LTV 비율만큼만 대출이 가능해요. 하지만 저렴하게 낙찰받으면 더 높은 비율로 대출받을 수 있는 방법도 있으니 대출상담사님과 상담해 보는 걸 추천해 드려요.
그럼 부동산경매에서 경락잔금대출은 어떻게 해야 할까요?
경매 낙찰받아 집 장만했는데…”대출을 못 받는다고요?”
[대장TV의 부동산 경매 첫걸음] ③낙찰받았는데 대출 안 나오면 어쩌지… [땅집고] 법원 경매로 낙찰받은 부동산은 ‘경락잔금대출’을 통해 잔금을 치를 수 있다. 경락잔금대출은 낙찰자가 자금 조달이 어려운 경우 시중은행에서 일반 담보대출과 비슷한 조건으로 받을 수 있다. 경락잔금대출을 받으면 소유권을 이전하면서 대출해 준 금융기관이 1순위 근저당을 설정하게 된다.하지만 은행이 근저당을 설정했더라도 향후 대출금을 최우선으로 변제받기 어려우면 경락잔금 대출이 불가능하거나 일부만 대출받게 되는 경우가 발생한다. 다음의 네 가지 경우다. 낙찰 후 자금 부족으로 낭패당하지 않도록 잘 기억해 둬야 한다.
①유치권 있는 특수물건
경매 나온 부동산에 유치권이 설정된 특수물건은 대개는 대출을 받을 수 없다. 유치권이란 타인의 물건이나 유가증권을 점유한 자가 그 물건이나 유가증권에 관하여 생긴 채권을 변제받을 때까지 물건이나 유가증권을 유치할 수 있는 권리다. 쉽게 말해 해당 부동산에 가치를 상승시켜줄 어떠한 공사를 한 후 대금을 납기일까지 받지 못해 부동산을 점유하고 있는 것이 유치권이다.
간혹 최초 유치권자가 유치권 포기서를 제출할 경우 은행이 대출을 해 주기도 한다. 하지만 일반적으로 잔금납부 전에 유치권을 취하하는 경우는 거의 없다. 따라서 유치권이 설정된 물건은 입찰을 피하는 것이 좋다. 혹여라도 유치권이 설정된 물건을 낙찰받는 경우 대출 없이 경매를 진행해야 한다는 점을 예상해야 한다.
②방 개수만큼 최우선변제금 빼고 대출
은행은 이른바 ‘방 빼기’ 를 통해서 대상 주택의 방 개수만큼의 최우선변제금을 제외하고 대출해 주는 경향이 있다. ‘방 빼기’란 낙찰받은 부동산을 담보로 받을 수 있는 대출 총액에서 소액 임차 최우선변제금만큼 제외하는 것을 의미한다. 은행이 선순위 근저당권을 잡고 대출한다고 해도 부동산 소유자는 나중에 방 개수만큼 임차인을 들일 수 있다. 이 경우 임차인은 후순위지만 전입신고만 하면 소액임차인으로 근저당권자보다 먼저 최우선변제를 받을 수 있다. 이렇게 되면 최선순위 근저당권자인 은행이 피해를 보게 된다. 이 때문에 최우선변제금을 감안해 대출 계획을 세우는 것이 안전하다.
③최우선 권리가 낙찰자에게 없는 경우
대항력이 있는 임차인, 즉 말소기준권리보다 최우선 설정된 권리가 임차인에게 있는 경우 경락잔금대출을 받기 어렵다. 낙찰을 받더라도, 전입신고자가 최초 권리자보다 선순위로 배당을 받기 때문에 낙찰자의 부채 상환 여력이 낮다고 보고 대출을 해주지 않는다.
예외적으로 임차인의 지인이나 직계 가족이 거주하는 경우 무상거주각서를 제출하는 조건으로 대출이 허용되기도 한다. 하지만 채무자들이 악의적으로 설정한 항목이 있어 흔한 사례는 아니다. 이외에도 토지와 건물의 주인이 다른 법정지상권 물건도 대출받기 어렵다. 토지 위에 등기되지 않은 지상물이 있는 경우 법정지상권상 문제가 되고 담보가치가 손상되기 때문에 경락잔금대출을 받을 수 없다.
④소득이 증빙되지 않는 경우
소득이 증빙되지 않는 경우에도 경락잔금대출을 받기 어렵다. 은행에서 채무를 변제할 능력이 없다고 보기 때문이다. 다만 ▲개인 신용이 6등급 이하이며, ▲본인명의로 된 카드 사용액이 월간 최소 100만 원 이상이라고 한다면 대출이 실행될 수도 있다. 또는 추정소득으로 대출이 실행될 수도 있다. 추정소득이란 현재는 최소 조건에 미달되지만 1년 전 소득을 파악해 이자와 원금을 갚을 수 있는 여건이나 능력이 되는지 확인하는 것이다. 만약 추정소득도 산출하기 어렵다면 직계 가족의 담보설정으로 대출이 가능하다. 예컨대 일정한 소득이 없는 전업주부의 경우 배우자 소득으로 경제 활동이 가능하기 때문에 배우자 소득을 증빙해 대출을 진행할 수 있다. /글=김상준(대장TV 운영자), 정리=전현희 땅집고 기자 [email protected]
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[정충진의 경매 따라잡기]낙찰가 80% 대출… 소액으로도 투자 가능
정충진 법무법인 열린 대표변호사
P 씨의 종잣돈은 신용대출로 마련한 2000만 원이 전부였지만 경락잔금대출 등을 활용해 단기간에 웬만한 직장인 연봉 수준의 차익을 벌어들일 수 있었다. 이처럼 부동산 경매는 소액으로 충분히 투자가 가능한 재테크다.
정충진 법무법인 열린 대표변호사
경매 입문자의 큰 고민 중 하나는 종잣돈 문제일 것이다. 경매가 주로 부동산을 다루다 보니 목돈이 필요할 것이라고 생각하는 사람이 많다. 그러나 경매는 소액으로도 충분히 투자가 가능한 재테크 수단이다.지난해 12월 경기 안성시의 10여 년 된 아파트 한 채가 경매에 나왔다. 동과, 향, 층 모두 무난한 전용면적 84m²로, 최초 감정가는 2억1300만 원이었다. 1회 유찰돼 최저가는 1억4910만 원까지 떨어져 있었다. 수도권 인근 지역이 상승세를 타고 있었지만 안성시 일대에 신축 아파트 입주물량이 몰려 있어 해당 아파트는 최근까지 시세가 하락했다.그러나 P 씨는 이 아파트의 숨겨진 가치에 주목했다. 아파트 인근에 들어설 예정이던 대형 쇼핑몰이 환경단체와의 갈등으로 난항을 겪다가 최근 착공을 했다는 소식을 접했다. 쇼핑몰 공사가 진행되면 현장 근로자의 숙소가 필요할 것이고, 준공 후에는 직원의 임대 수요도 생길 것이니 투자 가치가 충분하다고 판단했다.P 씨는 이를 바탕으로 공격적으로 입찰해 8명의 경쟁자를 물리치고 낙찰 받았다. P 씨의 입찰가는 1억7498만 원. 문제는 잔금 납부였다. 입찰보증금 10%를 제외한 나머지 대금을 잔금 납부기일인 한 달 안에 마련해야 했다. P 씨가 보유한 자금은 직장인 신용대출을 통해 마련한 2000만 원이 전부였다. 하지만 P 씨는 ‘경락잔금대출’ 제도를 통해 무사히 잔금을 납부할 수 있었다.경락잔금대출이란 금융기관이 낙찰 받은 물건을 담보로 경매대금 잔금을 대출해주는 제도다. 제1금융권은 아파트, 빌라 등 주거용 건물 위주로 2%대 중반∼3%대 중후반 이율로 평균 낙찰가의 80%까지 대출해준다. 총부채상환비율(DTI) 점검을 위해 엄격한 소득증빙을 요구하고, 신용도와 소득수준에 따라서 대출비율과 이율에 차이가 있다. 저축은행이나 캐피털, 보험회사 등 제2금융권은 낙찰가의 90%까지 대출을 해준다. 이율은 평균 3∼5% 정도이고 신용 등급은 7등급 이내여야 대출이 수월하다. 주거용 건물뿐만 아니라 상가, 토지 등도 취급한다.집값 안정화 대책으로 갈수록 대출규제가 강화되고 있지만 경락잔금대출은 비교적 규제에서 자유로운 면이 있다. 일반 사업자대출을 통해 주택담보인정비율(LTV)을 높일 수도 있다. 일반사업자 대출은 대출용도 제한이 있으므로 안전하게 많은 대출을 받으려면 목적이 특정된 매매사업자나 임대사업자로 등록해야 한다. 다만 최근 시행된 대출규제로 조정대상지역 내에서는 사업자도 대출비율이 50%로 줄었음을 유의해야 한다.P 씨가 낙찰 받은 아파트는 안성시라 비규제 지역인 데다 대출비율이 높은 매매사업자 대출 등을 활용해 낙찰가의 80%가량을 대출받을 수 있었다. P 씨는 조기에 수익을 회수하기로 결정하고, 명도를 마무리한 뒤 올해 2월 부동산에 매물로 내놓았다. 쇼핑몰 착공 소식 덕분에 한 달도 안 돼 2억1000만 원에 계약이 체결됐다. P 씨는 잔금을 납부한 지 한 달여 만에 약 3100만 원의 차익을 손에 쥐게 됐다. 매매사업자로 매각을 하다 보니 단기매도 중과세율을 적용받지 않아 양도세는 차익의 10%대였다.
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기타사항
준비서류 :
상환능력 증빙서류(재직증명서, 원천징수영수증, 사업자등록증, 사업소득증명 등), 담보관련 서류(등기권리증 등), 본인확인서류 등
유의사항 :
1. 저축은행 심사기준과 고객 신용도에 따라 대출여부가 결정됩니다.
2. 대출금리는 기준금리 변동에 따라 변경될 수 있습니다.
3. 기간 연장시점에 개인 신상(상환능력 및 신용 등) 및 담보(권리사항 변동 및 담보가치 하락등)에 변경이 있는 경우 대출금의 일부 또는 전부가 회수될 수 있습니다.
4. 대출금의 상환(만기경과 후 미상환 등) 또는 이자납입이 지연된 경우 연체이율이 적용되며 예금 등 기타채권과의 상계나 담보 목적물 및 기타재산에 대해 법적절차 등으로 재산상의 불이익을 당하실 수 있습니다. 또한, 연체로 인한 연체정보등록 및 신용관리대상자등록 등 신용상의 불이익을 당할 수 있습니다.
<금리인하요구권>
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<대출계약철회권>
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“인서울 6억 내 집 마련 기회있다”…경매시장으로 몰리는 돈
서울 동부지방법원 입찰법정에 입찰물 정보가 안내돼 있다. [사진 = 매경 DB] [사진 = 매경 DB]
‘0’ 하나 더 붙여 보증금 3620만원 날려…입찰 시 체크 포인트는
[사진 = 게티이미지뱅크]아파트 청약률과 주택 가격이 천정부지로 치솟으면서 새로운 투자대안으로 경매가 역대급 인기몰이를 하고 있다. 경매 물건은 아파트를 비롯해 오피스텔, 빌라, 공장(지식산업센터), 토지 등도 핫하다.6일 KB주택가격동향에 따르면 지난달 기준 서울 아파트 평균 매매가격은 11억 5000만원, 전국 아파트 기준으로 보면 5억원을 껑충 뛰어 넘었다. 지난 5월 잠시 소강상태를 보인 아파트 매매가격 지수는 7월 들어 3주 연속 상승세를 이어가고 있다. 일선 중개현장에서는 “당분간 집값이 더 오를 것”이라는 전망이 우세하다.복수의 재테크 전문가는 “일반 서민들이 내 집 마련을 위한 가장 좋은 방법은 아파트 청약에 도전해서 당첨되는 것인데, 이는 사실상 ‘로또’에 가깝다고 생각해 경매시장으로 자금이 몰리고 있는 것 같다”며 “경매로는 인서울에서도 아직 6억원으로 내 집 마련을 할 기회가 남아있다”고 입을 모은다.이 같은 추세를 반영하 듯 경매시장에서 주택 낙찰가율은 사상 최고치를 갈아치우고 있다.6일 법원 경매 전문기업 지지옥션에 따르면 지난 6월 전국 아파트 낙찰가율(감정가 대비 낙찰가 비율)은 104.4%를 기록, 관련 통계 작성을 시작한 2001년 이후 최고치를 기록했다.전국 아파트 낙찰가율은 올해 1월 100.2%로 처음 100%를 넘긴 후 6개월 연속 줄곧 100%를 웃돌고 있다. 올해 6월 수도권 아파트 낙찰가율은 112.9%로 5월보다 1.9%포인트 더 올랐다. 평균 응찰자도 7.3명에서 9.1명으로 늘었다. 서울 아파트 낙찰가율(119%)도 3월부터 4개월 연속 오르면서 역대 최고치를 갱신하고 있다.낙찰가율이 100%을 넘어서면 감정가보다 비싸게 매각되고 있다는 얘기다. 매매시장에서 감정평가사가 책정한 적정값 보다 높게 사더라도, 손해를 보지 않는다고 생각한 응찰자가 많다는 뜻이기도 하다. 하지만 ‘물 불 안가리고’ 덥석 뛰어들었다가 피해본 투자자도 속출, 각별한 주의가 필요하다.경매에 참여하면서 가장 많은 피해 사례중 하나가 ‘아차!’ 하는 순간 날아가버리는 ‘경매입찰 보증금’이다.경매입찰 보증금은 입찰참가자에게 보증금을 미리 내도록 해 낙찰자가 계약의 체결을 거절할 경우 이 보증금을 몰수해 부실업자의 응찰을 방지하기 위한 것이다.몰수된 입찰보증금은 해당 물건의 재경매가 진행될 때 배당금에 포함돼 채권자들에게 돌아간다.잔금 납부 포기는 낙찰자가 사전에 권리분석을 제대로 하지 않았기 때문에 발생하는 경우가 많다. 전체 물건인 줄 알고 낙찰받았지만 이후 일부 지분만 나왔다는 사실을 뒤늦게 알고 매수를 포기하는 게 대표적인 사례다. 또 대항력 있는 임차인이 배당요구를 하지 않으면 낙찰자가 임차인의 계약기간과 보증금을 모두 떠안아야 하는데 이 같은 사실을 간과하고 낙찰을 받는 사례도 있다.아울러 입찰가를 잘못 써낸 경우도 종종 발생한다. ‘0’을 하나 더 붙여 써내는 등 아라비아 숫자를 잘못 써서 어이없이 매수를 포기하는 경우다.일례로 S아파트 전용면적 139㎡ 주택형이 감정가(5억6600만원)의 7배가 넘는 41억3900만원에 낙찰되는 웃지 못할 해프닝이 벌어졌다. 해당 물건은 이미 두 차례 유찰돼 경매 시작가가 3억6200만원으로 떨어진 상태였다. 황당한 낙찰가가 나온 이유는 입찰자가 입찰가를 쓰면서 ‘0’을 하나 더 붙여서다. 낙찰자는 결국 매수를 포기했고 보증금 3620만원(최저 입찰가의 10%)를 고스란히 날렸다.위 사례를 보고 어처구니없다고 생각할 수도 있으나 매년 오기입 등으로 인해 경매 낙찰을 받고도 포기해 몰수되는 보증금 액수가 상당하다.이와 함께 주변 시세를 잘못 조사해 잔금 납부를 포기하기도 한다.최근에는 대출처를 구하지 못해 잔금 납부를 포기하는 사례가 늘어나고 있다. 경매 시 보통 경락잔금대출로 자금을 조달하는데 이 역시 강화된 담보인정비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI)을 적용, 대출 승인이 거절되면서 생기는 일이다.그럼, 경매를 하기 전에 체크해야 할 부분은 어떤 것들이 있을까.우선 ‘권리분석’이다. 경매가 낙찰되면 권리관계가 모두 소멸될 것이라고 생각하는 경우가 많은데 실제 소멸되지 않는 권리들이 존재한다.대표적인 게 유치권이다.유치권은 공사대금을 받지 못한 시공업체나 건축업자가 미수금을 받을 때까지 담보용으로 건물을 점유할 수 있는 권리인데 이는 등기부상으로는 확인이 쉽지않다. 유치권이 신고된 경매 물건을 낙찰받을 땐 경매법원에 제출된 유치권 신고 내용과 현장 등을 꼭 확인해야 한다. 혹시 가등기가 돼 있는 물건의 경우에는 전문가와 상담을 하고 투자하는 게 현명하다. 이 외에도 환매등기와 소유권이전가등기 등 상황에 따라 낙찰자가 추가 비용을 부담해야 인수가 가능한 물건들도 있다.또 물건이 있는 주변의 공인중개사를 몇군데 방문해 주변시세를 분석, 적정가격을 세워 놓고 투자에 나서야 한다.특히, 수익형 부동산이 급매에서 경매로까지 넘어온 경우, 투자가치가 떨어지는 물건이라는 전제 하에 의심의 눈초리로 꼼꼼히 살펴봐야 한다. 아울러 추가적인 비용발생 여부도 구체적으로 체크해야 한다는 설명이다.업계 관계자는 “경매 낙찰을 받게되면 취득세와 체납관리비, 명도소송비, 이주비 등 추가비용이 많이 들어간다”면서 “더욱이 경매는 한달 내에 모든 금액을 한꺼번에 지불해야 하기 때문에 ‘부가비용 계산’을 철저히 해야 한다”고 조언했다.[류영상 매경닷컴 기자][ⓒ 매일경제 & mk.co.kr, 무단전재 및 재배포 금지]
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