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안녕하세요 집메달입니다.
앞으로 ‘재건축’은 매우 중요한 이슈입니다.
기초적이고 지엽적인 부분들까지 생각나는대로 전달해 드리고자 내용이 좀 길어졌는데, 그래도 빠진 부분들이 많이있네요. 될 수 있으면 계속 업로드 해드리겠습니다. 제 영상과 함께하는 분들이 모두 부자되셨음 좋겠어요. 화이팅!
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진짜 쉬운 아파트 재건축 절차와 조건
아파트 재건축 절차 · 1. 도시•주거 환경정비 기본계획 수립 · 2. 구역지정 · 3. 조합설립 · 4. 사업시행인가 · 5. 관리처분계획인가 · 6. 착공•준공 및 청산.
Source: raknrock.tistory.com
Date Published: 10/5/2021
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[송동원 칼럼] 현행 아파트재건축의 안전진단기준에 관한 의견 …
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Source: www.dkilbo.com
Date Published: 12/6/2022
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아파트 재건축 절차 간단 정리! – 네이버 블로그
공동주택이나 단독주택을 대상으로 재건축사업을 하고자 하는 경우 300세대 이상 (단독주택 200호 이상) 또는 그 부지면적이 1만㎡ 이상이어야 하며, 안전 …
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Date Published: 9/2/2021
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아파트 재건축 조건, 재건축 절차, 재건축 연한
정비사업: 재건축. 아파트 재건축 조건. 아파트 재건축 절차. 아파트 재건축 연한. 아파트 재건축이란. 정비기반시설은 양호하나 노후ㆍ불량건축물에 …
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Date Published: 6/10/2021
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재건축사업이란 – 금천구청
기존 세대수가 20세대 이상일 것. 다만 지형여건 및 주변 환경으로 보아 사업시행 상 불가피한 경우에는 아파트 및 연립주택이 아닌 주택을 일부 포함할 수 있다. 기존 …
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Date Published: 9/8/2021
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아파트 재건축 절차 및 개념
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아파트 재건축 절차 총정리 (단계 및 조건) · 1. 정비계획수립 > 안전진단 > 정비구역 지정 > 추진위 승인 · 2. 조합설립 > 시공사 선정 · 3. 사업시행인가 > …
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주제에 대한 기사 평가 아파트 재건축 조건
- Author: 집메달
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- Date Published: 2022. 2. 13.
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진짜 쉬운 아파트 재건축 절차와 조건
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오늘은 아파트 재건축 절차에 대해서 알아보는 시간!
재건축 아파트를 사기 위해서는 대지지분, 용적률 등등 따져봐야 할게 많지만 오늘은 일단 개략적인 절차에 대해서만 알아보자.
참고로 재건축과 재개발은 엄연히 다르다. 차이를 구분하고 싶다면 아래 링크를 클릭!
재건축이란?
아파트가 노후되면 곳곳에 문제가 생긴다. 외벽에 금이 간다던지, 수도에서 녹물이 나온다던지… 등등 이렇게 거주환경이나 안전에 문제가 생기면 그 아파트 단지를 부수고 새로운 아파트를 올리는 것이다.
(재건축이라고 해서 꼭 아파트만 있는 건 아니지만 대부분 아파트 재건축이다.)
2013년 -> 2021년 같은 위치에서 찍은 사진 맞습니다…!
재건축 아파트를 사는 이유
많은 사람들이 새 아파트에 살고 싶어한다.
구축에선 누릴 수 없는 잘 빠진 구조, 쾌적한 환경, 넉넉한 주차공간, 편리한 커뮤니티 시설 등등 새집을 마다할 사람은 아무도 없을 것이다. 그렇기 때문에 새 아파트는 당연히 비싸다.
더군다나 이런 상승장 + 온갖 규제로 떡칠된 시기에 월급쟁이가 새 아파트에 들어가는 건 더더욱 꿈과 같은 이야기다…
출처 : 디에이치자이개포 홈페이지
그렇다고 아주 방법이 없는 건 아니다. 나같이 평범한 직장인이 실거주로 새 아파트를 가질 수 있는 몇 가지 옵션 중 하나가 재건축, 재개발을 노리는 것이다. (요즘은 이것 마저도 쉽지 않게 되었지만…)
왜냐하면 노후된 아파트는 주변 신축 아파트보다 저렴하기 때문이다. 이런 노후 아파트가 훗날 재건축이 되어 새 아파트로 변신하면 그 동네에서 가장 비싸고 좋은 아파트가 된다!
하지만 재건축은 아파트 주민들이 하고 싶다고 해서 손쉽게 뚝딱! 되는 일은 아니다 ㅎㅎ
꽤 복잡한 절차와 긴 시간(10~20년)이 걸리는 작업이다. 중간에 엎어지는 경우도 허다하다.
절차 하나하나가 쉽지 않고 긴 시간이 걸리기 때문에 하나씩 진행될수록(= 불확실성이 해소될수록) 아파트 가격은 몇 계단씩 점프한다. 이런 매력 때문에 실거주가 아닌 투자용으로도 재건축 아파트는 가치가 있다.
지금 당장 내가 살고 있는 도시의 시청 홈페이지에 들어가서 재건축, 재개발 구역이 어디인지 살펴보자. 좋은 기회가 있을 수도 있다.
아파트 재건축 절차
아파트 재건축 절차는 아래 그림과 같다.
좀 복잡해 보이지만 하나하나 살펴보면 조금 이해가 될 것이다ㅎㅎ
<계획 단계> 2~3년 소요
1. 도시 •주거 환경정비 기본계획 수립
가장 첫 번째 단계로써 시도지사가 지정한다.
10년 단위로 계획을 수립하고 5년마다 타당성 검토를 한다.
* 안전진단
재건축은 재개발과는 다르게 ‘안전진단’이라는 단계를 거쳐야 하는데, 동별 구분 소유자 1/10 이상 동의를 얻으면 진행할 수 있다.
안전진단 등급은 A,B,C,D,E 5개 단계가 있다.
A~C 등급을 받으면 재건축을 할 수 없고 D,E 등급을 받아야 재건축을 할 수 있다.
5층 이상 아파트는 30년이 지나야 안전진단을 받을 수 있다. 즉 아파트가 30년이 넘어야지만 재건축의 ‘재’자라도 꺼내볼 수 있다는 말이다.
요즘 안전진단이 강화되어서 오래된 아파트임에도 불구하고 D등급을 못 받아 재건축 진행을 못하는 아파트가 은근 있다. 이렇게 되면 실거주자는 노후 아파트에서 더 오래 살아야 할 것이고, 투자자는 투자기간이 더 장기화될 수 있다.
2. 구역지정
토지소유자 2/3 이상의 동의가 있으면 정비구역으로 지정이 이루어지고 추진위원회가 구성된다.
여기서부터 해당 아파트가 재건축이 된다는 소문이 돌기는 하지만 아직까지 가격이 크게 오르진 않은 상황이다.
확실히 정해진 게 없고 사업이 무산될 가능성도 높기 때문이다.
<시행 단계> 3~5년 소요
3. 조합설립
전체 구분소유자 3/4 이상, 동별로 과반수 이상 동의를 얻으면 조합설립을 하게 된다.
여기서부터는 앞선 <계획 단계>보다는 리스크가 조금 제거되었다고 보면 된다. 대신 그만큼 가격은 올라있다 ㅋㅋ
조합 설립 단계에서 아파트 매수를 할 때는 이 물건이 조합원 자격이 있는지를 알아봐야 한다. 재건축은 조합설립에 동의를 하지 않으면 조합원이 될 수 없고 현금청산되기 때문이다(!)
조합이 설립되면 시공자 선정을 한다. 우리가 아는 삼성, GS, 대우, 현대 등등 이런 건설사들이 입찰을 하면 조합원 투표를 통해 선정하는 방식이다. (서울시는 사업시행 인가 이후 시공자 선정)
아파트 브랜드가 좋다면 더 많은 가격 상승이 생길 수 있다.
조합설립 이후에도 재건축 사업이 무산되는 경우가 비일비재하므로 아직까지 안전한 단계는 아니다.
* 참고
현재 투기과열지구 내 재건축 구역은 조합설립 이후에 매수하면 조합원이 될 수 없으니 조심해야 한다!
(재개발구역은 관리처분 인가 이후)
그런데 이 법이 더 강화되어서 투기과열지구 내 재건축구역은 안전진단 통과 이후, 재개발구역은 정비구역지정 이후에 매수하면 조합원 자격을 박탈당하도록 변경될 예정이다.
조합설립 이후던 안전진단 통과 이후던 사업이 무산될 리스크가 매우 큰 시기에 매수하는 것임에도 조합원 자격을 가질 수 없다니 정말 투기과열지구는 재건축의 무덤이다… 망할 정부 ㅂㄷㅂㄷ
4. 사업시행인가
조합이 추진하고 있는 정비사업에 관한 일체의 내용을 시장, 군수, 구청장이 최종 확정하고 인가하는 절차이다.
여기서 용적률, 건폐율, 기부채납, 평형 구성, 세대수 등등이 정해진다.
그리고’감정평가액’이라는 게 나온다. 갖고 있는 집이 얼마의 가치를 하는가 정해주는 것인데, 만약 내가 갖고 있는 집의 감정평가액이 2억 원이고 조합원 분양가가 5억 원이면 내가 추가로 내야 하는 분담금은 대략 3억 원이다. (그 외 이것저것 따져야 할게 많지만 대략적으로)
감정평가액에 따라 투자금이 달라지기 때문에 가격의 변동이 생긴다.
조합원 평형 신청도 하게 되는데 말 그대로 신청이다. 내가 34평 하겠다고 해서 확정되는 건 아님.
조합설립 때 보다 가격은 또 한 단계 점프하였지만 안정적이다. 그래서 많은 투자자들이 몰려들게 된다.
– 시에서 재건축을 하기로 최종 확정했으니 사업이 엎어질 위험이 거의 사라졌다.
– 대략적인 분담금이 나왔으니 투자 수익을 예측할 수 있다.
5. 관리처분계획인가
비례율, 권리가액, 분담금이 나오기 때문에 구체적인 투자 수익 예측도 가능한 시기이다.
역시 사업시행인가 때보다 가격은 더 올라있지만 그만큼 더 안전하다.
수익성이 거의 다 나왔기 때문에 투자해도 큰 수익을 내기는 힘들다. 하지만 실수요자 입장에서 이것저것 따져 봤을 때 일반분양보다 더 괜찮다 싶으면 매수하기 좋은 시기이다.
관리처분계획 인가 몇 달 후면 드디어 이주를 시작한다.
<완료 단계> 3~4년 소요
6. 착공 •준공 및 청산
조합원들이 이주하고 철거까지 완료되면 착공에 들어간다.
아파트를 부수고 새로 다 지어질 때까지 보통 3년 정도 걸린다.
그동안 조합원에게는 ‘이주비 대출’이 나오는데 그걸로 월세나 전세를 구해서 살고 있으면 된다.
착공에 들어가면 조합원 동호수 추첨을 하고 몇 달 뒤에는 일반분양을 한다.
사람들이 선호하는 동호수에 당첨된 조합원 물건은 더 높은 가격을 받을 수 있다 ㅎㅎ
아파트가 다 지어지고 등기를 치고 사업이 최종 청산되면 비로소 재건축의 모든 절차가 끝난다.
출처 : 래미안 원베일리 홈페이지
헥헥… 재건축 과정 정말 길고 복잡하다…
하지만 힘들고 복잡한 만큼 실수요자에게는 멋진 신축 아파트를 저렴하게 구매할 수 있고, 투자자에게는 미래에 큰 수익으로 돌아올 수 있다는 점이 재건축의 매력이 아닌가 싶다!
요즘 집값이 정말 비싸다. 나도 무주택자로서 집을 갖고 있는 사람들이 너무 부럽다 ㅠㅠ
하지만 “집값이 너무 비싸서 못 사겠어요! 이게 다 무능한 정부 탓! 빼애액!” 하고 있는다고 달라지는 건 없기 때문에 하나씩 공부하다 보면 길이 보이지 않을까 싶다. 기회는 준비하는 사람에게 주어지는 법이다!
내 블로그를 방문하는 모든 분들이 꿈에 그리던 멋진 집에 살기를 진심으로 기원하며… 오늘 포스팅 끝!
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[송동원 칼럼] 현행 아파트재건축의 안전진단기준에 관한 의견
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아파트 재건축 절차 간단 정리!
재건축이란?
기존의 낡은 아파트나 연립주택지구를 허물고 다시 짓는 것을 말합니다. 주택건설촉진법에 근거한 것으로 노후, 불량주택을 철거하고, 그 철거한 대지 위에 새로운 주택을 건설하기 위해 기존 주택의 소유자가 재건축 조합을 설립해 자율적으로 주택을 건설하는 사업입니다.
재건축의 대상은 기본적으로 노후, 불량주택으로서 공동주택을 원칙으로 하나 예외적으로 단독주택도 대상에 포함하고 있습니다.
공동주택이나 단독주택을 대상으로 재건축사업을 하고자 하는 경우 300세대 이상 (단독주택 200호 이상) 또는 그 부지면적이 1만㎡ 이상이어야 하며, 안전진단 실시결과 2/3 이상의 주택이나 주택단지가 재건축 판단을 받은 지역이어야 합니다.
그렇다면 어떠한 절차로 진행이 되는지,
아파트 재건축 절차에 대해 알아볼까요?
아파트 재건축 조건, 재건축 절차, 재건축 연한
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정비사업: 재건축
아파트 재건축 조건
아파트 재건축 절차
아파트 재건축 연한
아파트 재건축이란
정비기반시설은 양호하나 노후ㆍ불량건축물에 해당하는 공동주택이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위한 사업을 말합니다.
아파트 재건축 연한
아파트를 재건
축하려고 할 때는 아래와 같이 노후, 불량 주택 요건을 충족해야 합니다. 아파트의 경우 연한을 충족하고 나서 안전진단을 신청하여 노후/불량한 정도를 측정하게 됩니다. 원래 재건축 연한은 아래 표와 같이 준공 연도에 따라 차등을 두었습니다. 1991년 준공 아파트는 40년이나 기다려야 했지요.
그런데 2015년도부터 재건축 연한 완화되었습니다. 이에 따라 현재 재건축 연한을 40년으로 정한 서울·경기·부산·인천·광주·대전 등에서 재건축 연한이 10년 단축 되었습니다. 시행령 개정으로 서울시의 경우 1987년 이후 건설된 아파트부터 2∼10년 재건축 연한 단축 혜택을 보게 됩니다.
즉, 1987년 이후 준공된 아파트는 2017년 이후 재건축이 가능하고, 1988년 준공 아파트는 2018년, 1989년은 2019년, 1990년은 2020년 재건축이 허용되고, 1991년 이후 준공한 주택부터는 10년씩 단축됩니다.
※ 공동주택의 노후·불량건축물 기준 (서울특별시 조례)
아파트 재건축 절차
출처: 국토부
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아파트 재건축 절차는 위와 같습니다. 재건축이나 재개발과 같은 정비사업들은 시간과의 싸움이라고 할 정도로 사업 진행 속도가 매우 느리고 그 과정에서 불협화음도 굉장합니다. 지역으로 선정되기까지도 고난이 많지만, 조합이 설립되어 사업을 추진하는 과정에서도 조합원들끼리 내부적으로 분쟁이 많이 일어나기도 하고, 시행사와 다툼이 일어나기도 하죠. 우여곡절 끝에 철거가 끝나고 착공에 들어가서도 조합장이 해임되거나 분양가 이슈로 사업이 지진부진해지는 경우도 많습니다. 그럼에도 재건축 아파트, 재개발 사업이 인기가 많은 것은 불확실성과 위험성이 큰 만큼 이익이 크리라 기대되기 때문이지요.
아파트 재건축 사업에 있어 가장 첫 번째 관문은 안전진단입니다. 주택 시장이 활황기를 넘어 과열 상태에 이르자 가격 안정을 위해 국가는 안전진단 강화라는 정책을 펼치며, 2018년 3월, 안전진단 절차에 적정성 검토라는 절차를 도입하고, 안전진단 기준을 개선했습니다.
이렇게 안전진단의 장벽이 높아지면서 2021년 올해 안전진단을 신청한 14개 단지 중에서 통과한 곳이 한 곳도 없다고 하네요. 2018년 3월~2021년 12월로 기간을 넓혀 봐도, 그 사이 적정성 검토까지 최종 통과한 단지가 겨우 4곳뿐이라고 하네요. (서초구 방배삼호, 마포구 성산시영, 양천구 목동6단지, 도봉구 도봉삼환)
안전진단은 재건축의 첫 관문인만큼 정말 중요한 부분이며, 절차가 여러 개라서 헷갈리기 쉬운 부분입니다. 재건축 아파트 안전진단 요건에 대해서는 추후에 포스팅을 추가로 작성하여 보완해 보도록 하겠습니다.
국토부는 서울에 공급이 충분하다는 입장을 고수하다가, 어느 시점부터는 서울에 공급이 부족하다는 입장으로 바꾸며 신도시, 신규 택지에 공급 계획들을 쏟아내고 있지요. 업계에서는 대선 이후 안전진단 제도가 완화되고 재건축 관련 규제도 완화되지 않을지 기대해 보고 있다고 합니다.
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재건축사업이란?
정비기반시설은 양호하나 노후.불량건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위하여 시행하는 사업으로, 정비구역 안 또는 정비구역이 아닌 구역에서 관리처분계획에 따라 공동주택 및 부대.복리 시설을 건설하여 공급 하는 사업을 말하는 것입니다.
정비기반 시설이란?
정비기반시설이란 도로ㆍ상하수도ㆍ공원ㆍ공용주차장·공동구 그 밖에 주민의 생활에 필요한 가스 등의 공급시설로서 대통령령이 정하는 시설을 말한다.
주의※ 대통령령 : 1. 녹지, 2. 하천, 3. 공공공지, 4. 광장, 5. 소방용수시설, 6. 비상대피시설, 7. 가스공급시설 8. 주거환경개선사업을 위하여 지정·고시된 공동이용시설로서 사업시행계획서에 당해 구청장이 관리하는 것으로 포함된 것
재건축 대상
도시기본계획 – 구분, 지정목적 순으로 내용을 제공하고 있습니다. 구분 지정목적 정비구역지정 공동주택 재건축 기존 또는 예정세대수가 300세대 이상이거부지면적이 10,000m² 이상인 지역
재건축의 일부가 멸실되어 붕괴 그 밖의 안전사고의 우려가 있는 지역
재해 등이 발생할 경우 위해의 우려가 있어 신속히 정비사업을 추진할 필요가 있는 지역 정비구역이 아닌 지역 정비구역이 지정되지 않은 구역에서의 「주택법」제16조의 규정에 의한 사업계획승인 또는「건축법」제8조의 규정에 의한 건축허가를 얻어 건설한 아파트 또는 연립주택 중 노후불량건축물에 해당하는 것으로서 다음 각 호에 1에 해당하는 것을 말한다. 기존 세대수가 20세대 이상일 것. 다만 지형여건 및 주변 환경으로 보아 사업시행 상 불가피한 경우에는 아파트 및 연립주택이 아닌 주택을 일부 포함할 수 있다. 기존 세대수가 20세대 미만으로서 20세대 이상으로 재건축하고자 하는 것. 이 경우 사업계획 승인 등에 포함되어 있지 아니하는 인접대지의 세대수를 포함하지 아니함
노후불량건축물이란
건축물이 훼손되거나 일부가 멸실되어 붕괴 그 밖의 안전사고의 우려가 있는 건축물
건축법 제49조 제1항의 규정에 의하여 당해 지방자치단체의 조례가 정하는 면적에 미달되거나, 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」제2조 제7호의 규정에 의한 도시계획시설(이하”도시계획시설“이라 한다) 등의 설치로 인하여 효용을 다할 수 없게된 대지에 있는 건축물
공장의 매연·소음 등으로 인하여 위해를 초래할 우려가 있는 지역에 있는 건축물로서 특별시·광역시 또는 도의 조례 (이하 “시·도 조례”라 한다)가 정하는 건축물
당해 건축물을 준공일 기준으로 40년까지 사용하기 위하여 보수·보강하는데 드는 비용이 철거 후 새로운 건축물을 건설하는데 드는 비용보다 클 것으로 예상되는 건축물
준공된 후 20년(시·도 조례가 그 이상의 연수로 정하는 경우에는 그 연수로 한다)이 지난 건축물
국토의 계획 및 이용에 관한 법률」제19조 제1항 제8호의 규정에 의한 도시기본계획상의 경관에 관한 사항에 저촉 되는 건축물
건축물의 급수·배수·오수설비 등이 노후화되어 수선만으로는 그 기능을 회복할 수 없게 된 건축물
서울특별시 도시 및 주거환경 정비조례 제3조에 의한 노후 불량 건축물
공동주택 : 별표(개정 2006년 1월 1일) 1992년 1월 1일 이후 준공된 5층 이상의 건축물은 40년, 4층 이하의 건축물은 30년 1982년 1월1일부터 1991년 12월 31일 까지 준공된 5층 이상 건축물은 22 + ( 준공연도-1982 ) x 2년, 4층 이하의건축물은 21 + ( 준공연도-1982년 ) 1981년 12월 31일 이전에 준공된 건축물은 20년(하단 표 참조)
공동주택 및 기존 무허가건축물 이외의 건축물 중 다음 각목에서 정하는 내구연한의 2/3이상이 경과된 건축물 철근·철골콘크리트 또는 강구조 건축물 : 60년(「건축법 시행령」별표1 제1호의 규정에 의한 단독주택을 제외한다)(개정 2006년 2월 2일) “가”목 이외의 건축물 : 30년
기존 무허가건축물
부엌·화장실·세면장 중 한 가지 이상을 갖추지 못한 주택
급수·배수·오수설비가 노후화되어 수선이 불가능한 건축물
수도 또는 우물이 옥외에 있거나 공동 사용하는 주택
정화조가 설치되지 않아 오수를 공공하수도로 직접 배출하는 주택
화장실이 옥내에 없는 주택
공동주택의 노후·불량건축물 기준 (서울특별시 조례)
아파트 재건축 절차 및 개념
헌집을 새집으로 받는 아파트 재건축 사업. 좋은 주거지로 탈바꿈되기 때문에 아파트 재건축 사업은 ‘황금알을 낳는 거위’라 부르고 있습니다. 아파트 재건축 절차는 상당한 시간과 조건이 따르기 때문에 장기적인 관점으로 접근해야합니다. 아파트 재건축 절차의 단계는 어떻게 구성되어 있고 단계별 소요시간과 개념에 대해 알아보았습니다.
아파트 재건축이란?
아파트 재건축 사업이란? 정비기반시설은 양호하나 노후되거나 불량건축물이 밀집된 지역에서 주거환경 개선을 목적으로 ‘도시 및 주거환경정비법’에 따라 시행하는 사업을 말합니다. 여기서 말하는 정비기반시설은 도로, 상하수도, 공원, 주차장 등 주민 생활에 필요한 가스 등의 공급시설로 대통령령이 정하는 시설을 뜻합니다. 기반시설이 노후되어 진행하는 사업을 재개발사업이라 부릅니다.
재건축 대상
도시정비법에 따라 재건축 대상은 노후되거나 불량인 건축물입니다. 또한 준공된 후 20년 이상 30년 이하의 범위에서 조례로 정하는 기간을 지난 건축물이거나 노후 및 불량건축물의 수가 해당 사업시행구역 전체 건축물 수의 2/3이상이여야 합니다. 기간만 채운다고 해서 바로 되는 것이 아니라 안전진단을 통과해야만 재건축이 진행될 수 있습니다.
아파트 재건축 절차
아파트 재건축 절차 출처-국토부
기본계획수립
아파트 재건축 절차 첫번째 단계로 특별시장, 광역시장, 특별자치시장, 특별자치도시사 또는 시장은 관할 구역에 대하여 도시 주거환경정비기본계획을 10년 단위로 수립해야하며, 도지사가 기본계획을 수립할 필요가 없다고 판단되면 대도시가 아닌 시에 대해서는 기본계획을 수립하지 않을 수 있습니다.
안전진단
아파트 재건축 절차중 중요하다 볼 수 있는 안전진단 단계입니다. 재건축 안전진단은 주택의 노후, 불량 정도에 따라 구조의 안정성 여부, 보수비용 및 주변여건 등을 조사해 아파트 재건축 가능 여부를 판단하는 작업입니다. 대상건축물은 A등급부터 E등급까지 세분화되는데 E등급은 즉시 재건축 승인이 되지만 A~B등급은 일상적 유지관리 등으로 분류돼 재건축 시행시기가 최종 조정되며, D등급은 리모델링이나 조건부 재건축(적정성 검토)이 됩니다.
정비계획의 수립 및 해제
아파트 재건축 절차중 안전진단을 통과하면 정비계획 수립이 이뤄집니다. 정비계획이 수립된 지역내 에서는 건축물의 건출, 공작물의 설치, 토지 형질변경, 토석 채취, 토지분할 등이 시장, 군수등의 허가가 있어야 합니다.
정비구역으로 지정·고시된 날부터 2년이 되는 날까지 조합설립추진위원회의 승인을 신청하지 못하거나 토지등 소유자가 정비구역으로 지정 및 고시된 날부터 3년이 되는 날까지 조합설립인가를 신청하지 못할 경우 해제될 수 도 있습니다.
조합설립 추진위원 구성 및 조합설립인가
개략적인 사업계획서의 작성, 조합정관 초안작성 등 조합설립인가를 위한 준비업무를 추진위원회로 토지등 소유자 1/2이상의 동의를 얻어 시장의 승인을 받습니다. 아파트 재건축 추진위원회가 조합을 설립하려고 할 경우 동별 구분소유자의 2/3이상 및 토지 면적의 1/2이상의 토지소유자의 동의와 전체 구분소유자의 3/4이상 및 토지면적의 3/4이상의 토지소유자의 동의를 얻어 시장의 인가를 받아야합니다. 정비구역 지정부터 조합설립인가까지 평균 3년1개월의 기간이 소요됩니다.
사업시행인가
사업시행인가란 조합이 추진하는 정비사업 관련 내용을 시장이나 구청장 등이 최종 확정하고 인가하는 행정 절차로 사업시행인가가 이뤄졌다는 것은 본격적인 사업 추진으로 사업이 무산될 가능성이 낮아진다는 의미입니다. 정비구역 지정부터 사업시행인가까지는 평균 4~5년 정도의 기간이 소요됩니다.
관리처분계획인가
종전의 토지 또는 건축물에 대한 권리를 새로 건설하는 대지와 건축물에 대한 권리로 변환하는 단계로서 주택 등의 분양과 주민의 비용 부담을 확정하는 사업절차입니다.
사업시행자는 개략적인 부담금내역 및 분양 신청기간 등을 주민들에게 통지하고 30~60일의 기간동안 분양신청을 받아 관리처분계획을 수립하여 시장의 인가를 받아 건축물을 철거할 수 있습니다. 정비구역지정부터 관리처분인가까지 평균 5년 7개월의 기간이 소요됩니다.
착공&준공
사업시행자는 관리처분계획인가를 받은 후 기존의 건축물을 철거하여 착공에 들어가고 착공이후 약 2년 6개월 뒤 준공하게 됩니다. 준공되고 실제로 입주가 완료되면 이전고시 과정이 진행됩니다. 이전고시는 준공이 완료되었음을 알리고 분양받은 사람들에게 소유권을 이전해주는 과정입니다. 마지막으로 청산을 통해 마무리 정리가 되면 아파트 재건축 사사업은 종료됩니다. 재건축의 정비구역 지정부터 준공까지 걸리는 시간은 평균 9.7개월정도의 기간이 소요됩니다.
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아파트 재건축 절차 총정리 (단계 및 조건)
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출처 : 돈되는 재건축 재개발
오늘은 아파트 재건축 절차에 대한 총정리를 해드리겠습니다. 현재 제가 지금 살고 있는 집도 1년 전에 재건축이 완료되어 신축이 된 만큼 평소에 재건축에 대한 관심도가 상당히 높은 편인데요. 재건축 아파트를 투자하는 데 있어 얼마나 걸릴지 시간을 예상해 보는 것과 함께 기대할 수 있는 수익은 어느 정도 인지 확인해 보는 것이 가장 중요하답니다. 이럴 따져보기 위해 꼭 알아야 할 점이 바로 아파트 재건축 절차 및 조건인데요. 추진 단계는 크게 4가지 단계로 나뉠 수 있는데, 하나하나 자세하게 설명해 드리겠습니다.
1. 정비계획수립 > 안전진단 > 정비구역 지정 > 추진위 승인
우선 초기 재건축의 첫발은 정비 기본계획 수립입니다. 다음 단계로 안전진단이 있는데 이는 건물이 노후되고 문제가 있는지 검사를 하는 단계입니다. 이 과정에서 시간이 많이 소요되기에 재건축 사업을 진행하는 데 있어 첫 관문이라고 할 수 있습니다. 새로운 대통령 당선인이 후보 시절 발표한 공약에서 구조 안전성 가중치를 현행 50%에서 30%로 낮추는 방안이 있는 만큼 예전보다 신속하게 추진될 것으로 기대하고 있습니다. 그다음으로 정비구역 지정이 이루어지고, 조합 전 단계인 추진위원회 승인이 진행됩니다. 1단계는 대략 3년 정도의 시간이 소요되는데 새로운 정권이 시작된 만큼 단축되지 않을까 기대를 모으고 있습니다.
2. 조합설립 > 시공사 선정
두번째 단계로 조합 설립이 있는데, 조합원들의 동의 조건이 전체 소유자의 3/4, 그리고 각 동별 과반 동의를 얻어야 합니다. 여기서 꼭 따져봐야 할 것이 상가 비율인데요. 단지 내 상가가 많다면 어떻게 설득을 이끌어 낼 건지가 조합 설립의 관건이 되기도 합니다. 이후 조합설립이 되면 시공사 선정 단계가 진행되는데, 입찰을 하게 되면 조합원들의 투표를 거쳐 선정이 완료됩니다.
3. 사업시행인가 > 종전 자산평가 > 분양신청
아파트 재건축 절차의 세번째 단계로 사업시행인가가 있는데, 시장이나 구청장으로부터 최종적으로 확정을 받고 인가하는 행정 절차를 말합니다. 이게 확정이 되면 본격적으로 재건축 사업이 진행되며 무산될 가능성은 거의 없다고 할 수 있습니다. 이후 감정평가라고 할 수 있는 종전자산평가를 하게 되는데 이게 굉장히 중요하죠. 내 집이 얼마로 평가받느냐에 따라 대략적인 분담금을 알 수 있고 이를 바탕으로 희망하는 분양 평수를 신청할 수 있습니다. 이 과정에서 어떤 경우는 내 집을 팔기도 하죠. 투자하기 좋은 타이밍도 이때 나옵니다. 사업이 중단될 가능성이 없기도 하고 대략적인 예산들도 가늠할 수 있거든요.
4. 관리처분 계획 > 이주 및 철거 > 동 호수 추첨 > 착공
관리처분계획은 구체적인 철거와 건설, 분양 계획 등을 수립하는 단계를 뜻하는데요. 일반 분양을 제외한 비용들이 확정되기 때문에 수익성을 정확하게 따져볼 수 있습니다. 여기서 비례율이 결정되면 조합원에 따른 권리가액도 확정이 되고 여기서 정확한 분담금도 계산이 됩니다. 이 과정이 완료되면 드디어 이주가 진행되고 철거가 됩니다. 여기서 빨리 이주를 해야 그만큼 금융 비용이 세이브가 되는 만큼 시공사에서는 조합원들에게 인센티브 형식으로 수백에서 수천만원을 제공하기도 합니다. 길게는 1년 정도 잡습니다. 그러고 나서 동호수 추첨을 하고 착공이 시작됩니다.
5. 일반분양 > 준공 및 입주 > 이전고시 및 청산
조합에서 착공을 신고하면 일반분양을 받을 수 있는데요. 이 때 조합원들의 입주권 거래가 활발하게 이루어지는 때이기도 합니다. 준공인가가 되면 실제 입주가 가능하고, 몇 개월 뒤에 공사가 완료되었음을 말하는 이전고시가 됩니다. 이게 끝나야 등기가 진행될 구 있고요. 그러고 나서 최종적으로 청산이 되면 재건축 사업이 마무리된다고 할 수 있습니다. 이 모든 과정이 빠르면 7년에서 길면 10년 이상 걸리기도 합니다. 재건축으로 주목을 받는 몇몇 아파트의 경우 정치적인 이슈 때문에 20년 넘게 첫 삽도 뜨지 못하는 경우도 있죠. 새로운 정권이 시작되며 재건축 규제 완화가 될 것으로 예상되는 만큼 아파트 재건축 절차를 참고하셔서 입지, 속도 등 투자 가치를 잘 따져 현명한 투자를 하시길 바라겠습니다.
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아파트 재건축 연한, 조건, 절차 알아보기
아파트 재건축 연한, 절차, 기간에 대해서 모두 알아봐요. 오래된 아파트는 안전상의 문제가 있기 때문에 안전진단을 걸쳐서 위험성이 판단되면 재건축이 들어갈 수 있어요. 이 때 정해진 조건들이 있는데 완공이 된지 일정 기간이 지나야만 우선 아파트 재건축 연한의 대상에 포함이 된다고 할 수 있어요. 하지만 기간이 지났다고 해서 신청을 해도 반려가 될 수 있는데 그 이유는 기간이 지났어도 아직 건물에 안전상의 문제가 없다고 판단이 되기 때문이에요.
서울 지역을 보면 오래전 건설이 빈번하게 이뤄지면서 이제 대부분이 노후화되고 도시 미관상에도 좋지 않으며, 많은 인구를 감당할 수 없기 때문에 아파트 재건축이 많이 이뤄지고 있어요. 뉴스를 보면 심심치 않게 재건축을 위해서 허름한 아프트에서 계속 거주를 하는 사람들이 많지만 가격을 보면 지방의 50평대의 대형 아파트보다 비싼 경우가 많은데 가격이 내리지 않고 오히려 오르는 이유는 아파트 재건축 연한을 만족하여 재건축 대박을 노리기 위해서에요.
재건축이 승인되면 원래 거주하고 있는 가구들에게는 더 크고 최신 시설의 아파트가 무료로 제공이 되고 편의시설이나 추가 보상금을 얻기 때문에 말 그대로 대박이라고 할 수 있어요. 그래서 현재 거주하고 있는 건물이 오래되셨다면 아파트 재건축 연한, 조건, 절차를 보시고 조합원들과 함께 신청을 해보시는게 좋답니다.
아파트 재건축 연한, 기간에 대한 법령을 살펴봐요
▶ 아파트 재건축 사업이란 ◀
정비기반시설은 양호하지만 노후하거나 불량건축물로 판정된 밀집 지역에서 주거환경을 개선하기 위해서 시행하는 사업입니다. 정부구역에 포함이되거나 정비구역이 아닌 구역에서 관리처분계획에 따라서 공동부택과 부대, 복리시설을 건설하여 공급하는 것을 의미합니다. 관계 법령은 [도시 및 주거환경정비법]의 정비사업의 하나입니다.
▶ 아파트 재건축 대상 조건 알아보기 [법령: 도시 및 주거환경정비법 시행령 제 2조] ◀
① 급수, 배수, 오수 설비 등의 설비나 지붕, 외벽 마감의 노후와와 손상으로 기능을 유지하기 곤란할 것으로 우려되는 건축물일 것
② 안전진단기관이 실시한 안전진단 결과상 건축물의 내구성과 내하력이 곤란하여 기준에 미치지 못할 것이 예상이되어 구조 안전 확보가 곤락할 것으로 건축물일 것
③ 공장의 매연, 소음으로 인해서 위해를 초래할 우려가 있는 지역의 건축물일 것
④ 건축물의 준공일로부터 40년까지 사용하기 위한 보수, 보강에 대한 비용이 철거뒤 새로운 건축물을 건설하는데 사용되는 비용보다 클 것으로 예상되는 건축물일 것
⑤ 준공된지 20년이상 30년 이하의 범위 에서 시,도조레로 정하는 기간이 지난 건축물일 것
여기서 전국에서 대다수 포함이 되서 공사가 들어간 곳이 ⑤번인 아파트 재건축 연한 기간에서 신청이 받아들여진 경우에요. 전국 모두 30년 이하의 범위이기 때문에 연한 기간은 완공된지 30년이 된 아파트가 포함 이 된답니다. 참고로 이 기간이 40년으로 늘어나게 될 수 있다는 우려를 볼 수 있는데 만약 늘어나게 되면 재건축의 승인이 어려워지게 되고 신축 아파트의 가치는 상승해서 가격이 오르고, 재건축을 위한 노후된 아파트들의 가치는 하락하게 되서 가격이 낮아져요.
▶ 아파트 재건축 대상 건물 알아보기 ◀
▶ 정비구역 지정된 공동주택 재건축일 경우
1. 기존 또는 예정세대수가 300세개 이상이고 부지면적이 10,000㎡ 이상인 지역일 것
2. 재건축의 일부가 멸실되어서 붕괴나 안전사고의 우려가 있는 지역일 것
3. 재해가 발생할 경우 위해의 우려가 있어서 신속한 정비사업을 추진할 필요가 있는 지역일 것.
▶ 정비구역이 아닌 지역
1. 기존 세대수가 20세대 이상이여야 할 것.
2. 기존 세대수가 20세대 미만으로 20세대 이상으로 재건축하고자 하는 것.
▶ 소규모 재건축사업과 구분하기 ◀
① 해당 사업시행구역의 면적이 1만㎡ 미만인 곳
② 노후, 불량건축물의 수가 해당 구역의 전체 거축물 수의 3분의 2 이상인 곳
③ 기존 주택의 세대수가 200세대 미만일 것
소규모의 아파트 재건축 사업은 별도로 기준과 절차가 달라요. 아파트 재건축 연한, 절차, 기간은 소규모가 아니기 때문에 구분이 필요하답니다.
아파트 재건축 조건과 절차를 알아봐요
위에서 알아본 내용은 기본 법령이고 재건축에 대한 조건은 지자체별로 마련된 조건을 함께 충족하셔야 해요. 서울시를 기준으로 아파트 재건축 조건을 알려드릴께요.
▶ 서울시 아파트 재건축 연한과 조건 ◀
준공년도 5층 이상 건축물 4층이하 건축물 1981년 12월 31일 이전 20년 이상 20년 이상 1982년 22년 이상 21년 이상 1983년 24년 이상 22년 이상 1984년 26년 이상 23년 이상 1985년 28년 이상 24년 이상 1986년 30년 이상 25년 이상 1987년 34년 이상 26년 이상 1988년 34년 이상 27년 이상 1989년 26년 이상 28년 이상 1990년 38년 이상 29년 이상 1991년 40년 이상 30년 이상 1992년 1월1일 이후 40년 이상 30년 이상
1. 1992년 1월 1일 이후에 준공된 5층 이상인 건축물은 40년
2. 1992년 1월 1일 이후에 준공된 4층 이하의 건축물은 30년
3. 1982년 1월 1일부터 1991년 12월 31일 까지 준공된 5층 이상 건축물은 22+(준공연도-1982) x 2년
4. 1982년 1월 1일부터1991년 12월 31일 까지 준공된 4층 이하 건축물은 21+(준공연도-1982)
5. 1981년 12월 31일 이전에 준공된 건축물은 20년
6. 공동주택 및 기간 무허가건축물 이외의 건축물 중에서 철근, 철골콜크리트 또는 강구조일 경우 내구연한의 2/3이상이 경과된 건축물
7. 기존 무허가 건축물
8. 부엌, 화장실, 세면장 중 한가지 이상이 없는 주택
9. 급수, 배수, 오수설비가 노후화되어서 수선이 불가능한 건축물
10. 정화조가 설치되지 않아서 오수를 공공하수도로 직접 배출하는 주택
11. 화장실이 옥내에 없는 주택
아파트 재건축 절차를 알아봐요
사업준비를 위해서 기본계획을 수립하고 안전진단 검사를 받으셔야 해요. 결과에 따라서 정비계획을 수립하거나 정비구역으로 지정된답니다. 사업을 시행할 때에는 조합과 공공 시행으로 나눠지게 되는데 조합인 경우 추진위윈회의 구성과 승인을 받고 시공자를 선정해요. 공공은 시행자를 지정해준답니다.
분양공고와 분양신청을 하고 관리처분계획의 수립 인가 과정을 걸쳐서 준공 인가 검사를 하시면 아파트 재건축 절차가 완료됩니다.
현재 아파트 재건축 현장 위치 모두 확인하는 방법
https://hogangnono.com/reconstruction/all
현재 착공신고부터 분양 과정에 있는 전국에 있는 모든 건축물을 보여주는 곳이에요. 지도를 통해서 가까운 곳에서 이뤄지고 있는 재건축의 절차와 진행 과정을 살펴본다면 내가 거주하고 있는 아파트의 재건축 신청에 참고 할 수 있으실 꺼에요.
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‘나홀로 아파트’도 통합 재건축 된다…조건 살펴보니
다양한 소규모 정비사업이 추진되고 있는 서울 장안동 일대. [매경DB]
정부가 단일 공동주택 단지에서만 추진할 수 있던 소규모 재건축을 근처 다른 단지와 통합할 수 있도록 허용하는 등 소규모 정비사업 활성화에 나선다. 서울 등 도심 주택 공급 활성화를 위해 개발 밀도를 높이기 위한 방안으로 풀이된다.17일 국토교통부 등에 따르면 ‘8·16 주택공급대책’에는 소규모 정비사업을 활성화하는 방안도 대거 포함됐다. 여건상 대규모 재건축·재개발 사업이 불가능한 도심 지역은 소규모 정비사업이 대안이 될 수 있다. 소규모 정비사업은 크게 가로주택정비사업과 소규모 재건축으로 구분되는데 기존 재개발·재건축보다 조합원이 적은 데다 절차도 간소화돼 추진 속도가 빠르다는 장점이 있다.가로주택정비사업의 경우 도로와 붙어 있는 노후 저층 주택을 헐고 그 자리에 소규모 아파트를 짓는 사업이다. 면적 1만㎡ 미만, 주택 20가구 이상, 주변이 도로로 둘러싸인 지역을 대상으로 한다. 최근 꾸준히 늘어나 8월 기준 서울에서 가로주택정비사업을 추진 중인 사업장은 154곳에 이른다.소규모 재건축은 면적 1만㎡ 미만, 200가구 미만, 노후·불량 건축물이 3분의 2 이상인 곳에서 추진되는 정비사업이다. 대개 재건축 사업성을 확보하기가 어려운 ‘나홀로 아파트’가 이러한 형태를 선택하는 경우가 많다.정부는 이번에 소규모 재건축도 통합 추진을 허용하기로 했다. 현행 규정상 소규모 재건축은 하나의 공동주택 단지에서만 추진할 수 있다. 이에 땅이 좁은 아파트는 소규모 재건축을 추진해도 건물 배치와 사업성 개선에 한계가 있다는 지적이 끊이지 않았다.하지만 앞으로는 인접한 여러 단지의 합이 ‘면적 1만㎡ 미만, 200가구 미만’이라는 조건만 맞추면 소규모 재건축이 가능해진다. 국토부 관계자는 “소규모 재건축도 통합을 허용하면 땅을 효율적으로 활용하고, 밀도 있는 개발이 가능해질 것”이라고 내다봤다.소규모 정비사업 사이에 전환도 쉬워진다. 지금은 가로주택정비사업을 추진하다가 소규모 재건축으로 전환하려면 기존 조합을 해산한 후 주민 동의를 다시 얻어야 하는 등 과정이 복잡했다. 하지만 앞으로는 조합을 놔둔 상태에서 주민총회에서 합의만 된다면 바로 전환이 가능해진다.금융·세제 지원책도 발표됐다. 1가구 1주택 소규모 정비사업 조합원에 대해선 취득세 등 지방세 감면을 협의하고, 사업을 진행하다 민간자금을 조달할 경우 정부기금과의 금리 차이 일부를 보전해주는 제도도 시행할 계획이다.소규모 정비사업의 가장 큰 장점은 속도가 빠르다는 것이다. 일반 재개발·재건축에 비해 규제가 상대적으로 적어 사업 기간이 대폭 줄어든다.서울 지역 한 소규모 재건축 단지 추진위원회 관계자는 “가로주택정비사업·소규모 재건축은 정비구역 지정, 안전진단 등 기존 절차를 생략할 수 있다”며 “정부와 지방자치단체도 최근 소규모 정비사업을 장려하는 분위기라 이득”이라고 말했다.가로주택정비사업이 활성화되면서 관련 규정을 현실에 맞게 손질하는 지방자치단체도 늘어나고 있다. 경기도 성남시는 최근 ‘성남시 가로주택정비사업 가이드라인’을 수립했다. 성남시 관계자는 “수정구와 중원구 등에서 가로주택정비사업이 활발한데 난개발이 우려된다는 지적이 많아 제도적 장치를 마련했다”고 설명했다.성남시 가이드라인의 핵심은 지구단위계획을 수립하면 용도지역에 대한 종상향을 허용한 부분이다. 대신 증가한 용적률의 10%는 임대주택으로 만들어야 한다. 또 구역 내 일부 땅을 공동이용시설 용도로 내놓으면 도로 등 기반시설을 확충하고, 이에 상응하는 용적률 인센티브를 부여하기로 했다.[손동우 부동산전문기자][ⓒ 매일경제 & mk.co.kr, 무단전재 및 재배포 금지]
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