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“금리가 이자 아니냐고?” ( 이런 사람 손?)
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금리가 오르면 어떻게 되는데요? – 브런치
‘물가가 목표치에 근접해 금리 인상이 가속화될 전망’이라는 말은 물가가 안정적으로 상승하는 것이 경제가 회복세이자 실업이 감소했음을 나타내는 …
Source: brunch.co.kr
Date Published: 10/17/2022
View: 6995
기준금리가 오르면 생기는 일 – 카카오페이블로그
기준금리가 오르면 생기는 일 · 금리는 ‘돈의 가치’로 이해하면 가장 쉽습니다. · ① 현재 시장에 돈이 얼마나 돌고 있는지를 · ② 통화정책과 경제활동이 …
Source: blog.kakaopay.com
Date Published: 12/17/2021
View: 1103
[특파원 리포트] 금리가 오르면 누가 좋을까 – KBS뉴스
남는 돈이 투자할 곳을 못찾는다는 건데 어찌됐건 금리가 오르면 이자 수익은 늘어납니다. 3. 한쪽은 예금부자, 한쪽은 대출부자
Source: news.kbs.co.kr
Date Published: 11/16/2021
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금리 오르면 내 주식 떨어지나…금리와 주가 관계 [알기쉬운 경제]
기준금리가 오르면 주가가 떨어질까요? 원론적으로는 떨어집니다. 금리가 오르면 기업의 부채와 조달비용도 오릅니다. 기업은 자금을 조달해 설비를 …
Source: www.kukinews.com
Date Published: 3/28/2021
View: 6170
금리가 오르면 예금,저축,대출은? 금리 인상기 재테크 방법
이 기준금리가 오르는 배경엔 바로 ‘인플레이션’이 있습니다. 소비자 물가가 지난해에 비해 6%나 오르면서 외환위기 이후 가장 높은 상승 폭을 기록했다고 …
Source: blog.ibk.co.kr
Date Published: 5/7/2022
View: 5192
[2021. 12. 20] 금리가 오르면 생기는 일 : news – 어피티
기준금리가 변할 때마다 바뀌는 ‘변동금리’로 대출을 받았다면, … 이자율이 오르면 은행의 이자 수익이 늘어나고 기준금리가 오르면 은행주가 …
Source: uppity.co.kr
Date Published: 10/24/2021
View: 8286
박대석 칼럼 금리가 오르면 집값이 떨어지는 이유 – 한국경제
금리는 집값에 직접적인 영향을 끼친다. 한 달에 50만 원 임대료 수익(연간 600 만원 원)이 있는 집이 있다고 가정해보자. 주택담보대출금리가 2% 일 …
Source: www.hankyung.com
Date Published: 8/11/2021
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부동산가격과 금리의 관계가 궁금합니다 | click 경제교육
Q. 부동산가격이 상승하면 화폐수요가 증가하기 때문에 금리가 올라가는 것이 맞나요? 아니면 금리가 내려가나요? A. 이자율결정이론에 따르면 물가가 상승하면 화폐 …
Source: eiec.kdi.re.kr
Date Published: 11/12/2022
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주제에 대한 기사 평가 금리 가 오르면
- Author: 스브스뉴스 SUBUSUNEWS
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- Date Published: 2019. 11. 18.
- Video Url link: https://www.youtube.com/watch?v=lwd-wjDQQPY
기준금리가 오르면 생기는 일
지난 10월 12일에 열린 10월 금융통화위원회에서 기준금리를 동결했습니다.
오늘은 기준금리가 도대체 뭐, 기준금리가 오르면 내게 미치는 영향은 무엇인지 확인해봐요.
지난 8월에는 기준금리를 기존 0.50%에서 0.25%p 올려 0.75%의 기준금리가 적용됐어요. 2018년 11월 이후로는 ‘동결’ 또는 ‘인하’만 이루어진 만큼 정말 오랜만의 금리 인상이었습니다.
금리 = 돈의 값?
금리는 ‘돈의 가치’로 이해하면 가장 쉽습니다.
10년 전의 천 원과 오늘의 천 원으로 살 수 있는 물건이 다르죠?
보통 과거의 돈이 미래의 돈보다 비쌉니다.
예를 들어 볼게요.
1994년 서울택시 기본요금은 1천원이었는데, 2019년 같은 서울택시의 기본요금은 3800원입니다. 1994년 1천원을 빌렸다가 2019년 동일한 가치로 갚으려면 2800원을 더 줘야만 하는 거예요.
돈을 빌려주면서 미래에 붙을 이 돈의 가치를 계산해서 이자를 붙이는 것이 바로 금리입니다.
문제는 정해진 기준이 없다는 거예요.
물건이나 서비스마다 시간에 따라 비싸지는 정도가 다르니까요. 그래서 정부에서 이런저런 경제지표를 참고해 대략적으로 내놓는 정책금리가 바로 기준금리입니다.
정부가 금리를 정하는 이유
정부가 기준금리를 정하는 가장 큰 목적은 크게 세 가지입니다.
① 현재 시장에 돈이 얼마나 돌고 있는지를 파악하고
② 통화정책과 경제활동이 어떻게 작용하고 있는지 평가하고
③ 개인과 기업의 경제활동을 촉진할 것인지 다소 진정시킬 것인지 결정하기 위해서
기준금리라는 경제지표를 통해 우리는 한 국가의 경제가 팽창하는 속도를 짐작할 수 있습니다. 통화정책을 결정하는 사람들이 현 시점을 기준으로 경제를 어떤 방향으로 움직여갈 것인지도 가늠해 볼 수 있죠.
최근 통화정책이 실제 경제에 미치는 영향력이 줄어들었다는 비판이 있기는 하지만, 기준금리를 조정해 시장에 풀리는 돈의 양을 조절하는 통화정책은 다양한 경로로 시장 전체를 움직입니다.
통화정책이란 중앙은행이 시장에 돈을 얼마나 더 풀 것인지, 혹은 시장에 풀린 돈을 얼마나 거둬들일 것인지 결정하고 실행하는 정책이에요. 돈을 더 찍어낼 수도 있고, 금리를 조정해서 돈이 도는 속도를 조절할 수도 있고, 채권을 직접 매입할 수도 있어요. 여기서 금리 조정 부분이 바로 기준금리에 대한 이야기랍니다.
기준금리를 올리면 ‘콜금리’라는 금리는 즉시 올라가게 됩니다.
콜금리란?
은행과 은행, 은행과 증권사 같은 금융기관들끼리 돈을 빌릴 때 적용되는 금리
콜금리가 상승하면 은행이 돈을 빠르게 굴리며 금융시장을 끌어가는 데 비용이 더욱 들기 때문에 다른 금리들도 전반적으로 오르게 되어 있어요. 기준금리가 콜금리에 영향을 미치고, 콜금리가 다시 금융시장을 건드리고, 금융시장이 다시 경제를 움직인 거죠.
기준금리가 오르면 생기는 일
기준금리의 상승과 하락은 단기시장금리, 장기시장금리, 은행 예금이나 대출 금리 같은 금융시장 금리의 분위기를 바꿉니다.
기준금리가 올라가면 앞으로 정부와 중앙은행이 시장에 돈을 덜 풀 거라는 뜻이기 때문에 금융기관이 기업과 개인에게 대출을 실행할 때 여러모로 조심스러워지죠. 대출금리 같은 여수신 금리를 올려, 신용심사 등 대출을 까다롭게 실행해 준다는 뜻이에요.
또 다른 방식으로 읽을 수도 있어요.
금리는 결국 돈의 값이 얼마나 되느냐는 문제니까, 금리가 올라가면 돈의 가치가 높아지는 거죠. 그러면 부동산이나 상품 재고 같은 실물자산의 값어치가 하락합니다. 유지비용이 많이 들기도 하고, 현금을 갖고 있을 때 받을 수 있는 이자가 더 많아지기도 하니까요.
정리하자면
✔️ 결국 금리 인상은 시장을 이루는 수요·공급 양대 축 중에서도 수요 부분을 조정하는 일이라고 볼 수 있어요. 시장에서 수요, 즉 소비가 늘어나거나 줄어들면 어떤 현상이 벌어지는지 큰 그림을 살펴본다면 기준금리의 역할을 구체적으로 이해할 수 있게 됩니다.
✔️ 보다 직접적으로 영향을 받는 부분도 있어요. 바로 금융주입니다. 도대체 은행주나 증권주는 언제 오르는 거냐고 물어보신다면 대표적으로 기준금리가 오르고, 시중 금리도 줄줄이 오를 때라고 답하겠어요. 이자율이 오르면서 은행의 이자수익이 늘어나 수혜를 보게 되니 기준금리가 오르면 은행주가 일반적으로 상승세를 보인답니다.
✔️ 하지만 금리가 오른다는 건 결국 시중에 돈을 덜 풀겠다는 이야기여서, 증시 자체에는 다소 활력이 떨어지게 됩니다.
✔️ 우리나라가 기준금리를 올린다면 결국 뒷배경에는 미국의 기준금리 이야기가 있기 마련이에요. 미국이 기준금리를 움직였을 때 우리나라에 어떤 영향을 미치는지를 이해해야 우리나라의 기준금리를 완벽하게 이해할 수 있답니다.
[특파원 리포트] 금리가 오르면 누가 좋을까
이자율이 올라갑니다. 대출 받은 서민은 힘들어지지만 누군가는 이자를 더 챙겨가겠죠.우리 정부도 빚을 크게 늘리고 있습니다. 대부분 국채인데 그럼 이제 새로 발행하는 국채의 이자 부담도 커질 겁니다. 그럼 누가 이익일까요?대출 이자율이 올라가니 가계는 큰일입니다. 하지만 우리 국민의 예금도 1,869조 원이나 됩니다. 그 중 가계가 787조, 나머지는 기업(613조)이나 정부의 몫입니다(한국은행 경제통계시스템 ECOS/ 2021년 4월 기준). 사실은 대출보다 예금이 많은 나라입니다.그러니 금리가 올라가면 이들 예금주들은 더 이익이죠, 1년 전에 비해 예금 금리도 1%p 가량 올랐으니 벌써 이자 수익이 한해 18조 원 이상 늘었습니다. (은행은 이렇게 돈이 부족한 사람에게 이자를 받아 -은행의 예대마진을 빼고- 돈이 남는 사람에게 전해주는 곳입니다. 가난에는 이렇게 이자가 붙습니다).경제신문을 보면 경기가 최악이라고들 하는데 지난 2월 5대 은행의 정기예금에만 11조 8,410억 원이 몰렸습니다. 우리 가계는 지난 1년 동안 거의 50조 원 가까이 예금을 늘렸습니다. 국민의 ‘흑자율’도 통계가 시작된 이후 사상 최대입니다.누군가 또는 어느 계층이-이 계층은 생각보다 두텁습니다- 꾸준히 흑자를 보면서 우리는 다시 ‘저축’을 많이 하는 국민이 되고 있습니다. 10여 년 전 거의 3%대까지 떨어졌던 우리 국민의 저축률은 2020년 이후 11%를 넘어섰습니다. 남는 돈이 투자할 곳을 못찾는다는 건데 어찌됐건 금리가 오르면 이자 수익은 늘어납니다.그럼 누가 이렇게 예금을 잔뜩 할까. 예를 들어 지난해 4분기 우리 국민은 소득이 크게 늘었습니다. 경기가 나아진 것도 있고 전년도 쪼그라든 소득의 기저효과 덕분입니다. 그 중 소득 1분위(하위 20%) 가구는 전년 동기 대비 105만 원을 더 벌었습니다. 그런데 전년 동기 대비 119만 원을 더 썼습니다. 적자입니다.반면 소득 5분위(상위 20%)는 전년 대비 1,013만 원을 더 벌었는데 그 중 426만 원만 지출했습니다. 남는 돈의 상당부분은 은행에 예금을 했을 겁니다(통계청 2021년 4분기 가계동향조사).가계부채가 빠르게 늘고 있지만 사실 전체 가계는 흑자입니다. 흑자율은 사상 최고입니다. GDP갭도 사상 최대입니다. 가계부채가 늘어나는 속도가 우리 GDP가 늘어나는 속도보다 훨씬 빠릅니다. 정리하면, 우리 국민의 어느 한 쪽은 자꾸 흑자가 커지고, 어느 한 쪽은 자꾸 빚이 많아집니다(자료 기재부).우리 정부는 놀랄 만큼 낮은 이자율로 채권 발행을 해왔습니다(해외 투자자들이 그만큼 우리 정부와 우리 경제를 믿는다는 뜻입니다). 지난 5년 동안 정부의 국고채 발행은 300조 가량 껑충 뛰었는데 덕분에 이자부담은 연평균 1~2%밖에 높아지지 않았습니다. 정부가 거의 공짜로 돈을 빌려온 셈이죠.하지만 2020년 여름 0.8% 정도였던 3년물 국채발행 이자율이 요즘은 2%를 훌쩍 넘습니다. 8년만에 최고 수준입니다.그만큼 우리정부의 이자부담이 높아지는 겁니다. 물론 이 국채 상당부분을 국내 투자자가 갖고 있으니정부가 부담하는 이자는 이들 국내 투자자에게 돌아가겠지만요.마침 며칠 전에 기재부에서 따끈따근한 자료를 내놨습니다. 우리 대외 채무는 정부 국채발행 등이 증가하면서 6,285억 달러가 됐습니다. 그런데 한국은행이 외환보유고를 늘리고, 특히 우리 국민의 대외 금융투자가 늘면서 오히려 우리 정부나 기업이 들고 있는 대외채권은 1조 779억 달러로 더 늘었습니다.덕분에 순대외채권도 334억 달러로 줄었습니다. 우리 정부는 자꾸 빚을 내서 갚을 돈이 늘어나는데 우리 기업과 정부가 들고 있는 채권은 더 많이 늘어난 것입니다. 그러니 이자율이 높아지면 상대적으로 이익입니다. 정부의 부채는 크게 늘었지만 우리 국민 전체(특히 기업)가 해외를 상대로 장사와 투자를 참 잘한 덕분입니다.우리는 세계 10번째 경제 대국이 됐습니다. 그런데 미국이나 일본은 물론이고, 우리와 경제규모가 비슷해진 스페인이나 캐나다, 이탈리아, 호주 등 좀 산다는 나라 중에 국가부채가 한 해 GDP보다 낮은 나라는 ‘한국’ 밖에 없습니다.그런데 이들 나라 중 ‘한국’이 가계부채 비율이 제일 높습니다. 정부 재정을 아끼고 아껴서 국민의 부채비율이 제일 높은 나라가 된 것입니다. 사실은 자살률도, 근로시간도, 공공주택 보급비율도, 죄다 꼴찌 수준입니다. 그래서 ‘출산률’도 압도적으로 꼴찌인 나라가 됐습니다.답은 정부의 재정 지출일 텐데, 그래서 또 지난 5년간 280조 가량 국가 부채가 늘었습니다.세상에 ‘공짜’와 ‘비밀’ 그리고 ‘정답’은 없다는데 국가 부채는 어디까지가 정답일까요? 그 빚은 절대 공짜가 아닐텐데요.이자율이 자꾸 올라갑니다. 남의 돈에는 날카로운 이빨이 있다고…이제 이자를 좀 많이 낼 시간입니다. 참고로 자꾸 국채를 발행하다 보니 한 해 국채 이자만 거의 20조 원에 달합니다. 우리 GDP의 무려 1%를 국채 이자로 냅니다. 그런데 선진국은 GDP의 거의 3%를 국채 이자로 부담합니다. 문득 궁금해집니다. 그들은 왜 그렇게 빚을 늘렸을까.
금리 오르면 내 주식 떨어지나…금리와 주가 관계 [알기쉬운 경제]
금리와 주가의 상관관계. 자료=유진투자증권
기준금리가 오르면 주가가 떨어질까요? 원론적으로는 떨어집니다. 금리가 오르면 기업의 부채와 조달비용도 오릅니다. 기업은 자금을 조달해 설비를 확충하고 투자를 늘려 매출을 올려야하는데 자금조달 비용이 늘어나면 소극적으로 투자를 하게 되죠. 실적 개선이 줄면서 주가도 내려가게 됩니다.특히 기술주의 경우 대규모의 투자가 뒷받침 돼야하기 때문에 금리인상의 영향을 크게 받습니다. 실제 미국 연준이 기준금리를 인상할 수 있다는 시그널만 보내도 나스닥 지수 흐름이 흔들리곤 합니다. 로블록스, 유니티 소프트웨어 등 매출이 받춰주지 않는 기술주 또한 영향을 많이 받습니다. 로블록스 코퍼레이션은 연초 대비 68.37% 떨어졌습니다.투자 매력 또한 떨어집니다. 일반적으로 금리가 오르면 주식이나 부동산 등 위험자산의 수익과 금융사의 예금상품 등 안전자산의 수익 차이가 적어지면서 위험자산으로의 투자 매력을 떨어집니다.그러나 반대로 오르는 경우도 있습니다. 금리와 주가가 같이 움직이기도 하죠. 연준이 금리를 인상한다는 것은 근본적으로 미국 경제가 좋아지고 있다는 방증이기 때문입니다. 경기가 좋으면 기업의 실적도 올라가고 주가도 따라서 올라가죠.미국 금융 자문 회사 트루이스트에 따르면 1950년 이후 12차례 연준의 금리 인상기 동안 S&P500은 연평균 9%의 수익률이 나타났습니다. 이 가운데 마이너스 수익률을 기록한 금리 인상기는 석유 파동으로 경기 침체가 심각했던 1972~1974년(-8.6%) 단 한 차례였습니다.실제 주가 등락은 금리 인상 보다 경기 흐름에 더 영향을 미쳤습니다. 미국 국채 10년물 금리와 S&P지수500(미국의 500개 대형기업의 주식을 포함한 지수)의 상관관계를 살펴보면 2000년 초부터 2010년까지 금리와 지수가 유사한 움직임을 보였습니다.결국 주가와 금리를 단순한 반비례 관계로 생각하기 보다는 유동성과 실적의 차원을 함께 고려해야 합니다.현재 우크라이나 전쟁과 중국 코로나 봉쇄로 인한 공급 문제, 미국과 유럽의 인플레이션 문제 등 다양한 변수들이 존재합니다. 지금 주식 시장이 좋지 않은 것을 금리 인상의 영향으로만 볼 수 없는 이유죠.저평가된 가치주를 발굴해 장기 투자하며 자산을 불려 ‘오마하의 현인’이라 불리는 워런 버핏 버크셔해서웨이 회장 겸 최고경영자(CEO)는 투자 성공 비법으로 시장의 불확실성에 의존하는 것보다 기업의 실적과 미래 성장성을 보고 투자를 하라고 조언한 바 있습니다.손희정 기자 [email protected]
금리가 오르면 예금,저축,대출은? 금리 인상기 재테크 방법
2022년 7월 한국은행은 기준금리를 2.25%로 올렸습니다. 올해 1월 기준금리가 1.25%였던 것에 비하면 6개월 동안 1% 상승하였는데요. 팬데믹에 따른 초 저금리 시대가 막을 내리고, 앞으로도 기준금리는 상승세를 보일것으로 전망되고 있습니다. 이러한 금리 인상기에 자산을 지킬 수 있는 재테크 전략은 어떻게 세우는 게 좋을까요? 오늘은 IBK 기업은행이 금리 인상기에 적절한 재테크 방법을 소개해 드릴게요!
기준금리가 도대체 뭐길래?
기준금리란 한국은행이 금융기관과 거래를 할 때 기준이 되는 정책금리를 의미해요. 기준금리는 경제의 온도를 조절해 주는 역할을 합니다. 이 기준금리가 오르는 배경엔 바로 ‘인플레이션’이 있습니다. 소비자 물가가 지난해에 비해 6%나 오르면서 외환위기 이후 가장 높은 상승 폭을 기록했다고 하죠.기준금리를 올리면 시중에 통화량이 줄어들고, 자연스럽게 다른 금리도 올라가서 경기를 진정시키는 효과가 있어요. 예를 들어 예금 금리가 올라서 많은 사람들이 은행에 돈을 묶어두면 소비가 줄어들어 물가가 내려갈 수도 있는 거죠. 따라서, 과열된 경기를 식혀주기 위해 기준금리를 인상하는 것입니다! 그렇다면, 기준금리가 오를 때 어떤 재테크 전략을 세우는 게 좋을까요?
이자 수익을 내고 싶다면? 예·적금 활용!
① 단기 예·적금 비중을 늘려 이자 수익 높이기
② 파킹 통장으로 단기간 목돈 묶어두기
기준금리가 인상하면 예·적금 이자율도 인상됩니다. 더 높은 이자 수익을 내고 싶다면 예금과 적금의 비중을 늘리는 것이 좋은 방법이에요! 이때 장기보다는 단기 상품을 가입하는 것이 좋습니다. 금리가 더 오를 가능성이 높은데 장기 상품으로 돈을 오래 묶어두면 금리가 더 올랐을 때 추가 혜택을 누릴 수 없기 때문이죠. 따라서, 3~6개월 단기 상품에 가입하고 기준금리가 오를 때마다 새로운 금리를 적용 받는 게 좋습니다.
파킹 통장을 활용하는 방법도 있는데요. 파킹 통장이란 잠시 주차하는 것처럼 목돈을 하루만 맡겨도 높은 이자를 받을 수 있는 수시입출금식 예금이에요. 금리 인상이 예상되는 시기에 파킹 통장에 목돈을 잠깐 넣어두었다가, 금리가 인상되면 다시 예·적금 상품으로 이동하는 것도 좋은 방법이 되겠죠?
③ 변동금리보다 고정금리를 선택
④ 대출 이자가 부담일 땐 금리인하요구권 활용
금리 인상기에 대출 이자는 상승합니다. 따라서 이자로 나가는 돈을 최대한 줄이는 게 가장 중요해요. 금리 인상기에 장기 대출은 고정금리를 선택하는 것이 훨씬 유리합니다.변동금리가 계속 상승하면서 고정금리를 추월하는 현상까지 나타나고 있기 때문이죠. 만일 주택 담보대출을 받을 예정이라면 변동금리보다 고정금리는 선택하는 것이 나을 수 있습니다! 이미 주택 담보대출이 있고 고정금리로 갈아타고 싶다면, 대출받을 날로부터 3년이 지나지 않았을 경우 수수료가 발생되기에 꼼꼼히 따져보아야 합니다!
높아진 금리로 대출 이자가 부담이 될 땐 ?
은행에 금리 인하 요구권을 요구할 수 있어요! 금리 인하 요구권은 대출을 받은 사람의 신용도가 나아졌을 때 은행에 금리 인하를 요구할 수 있는 권리입니다. 임금 상승, 신용 점수 상승, 부채 감소, 자산 증가, 취업 등 조건만 된다면 금리 인하 요구권을 행사할 수 있어요. 금리 인하를 원하는 경우엔 신청서와 근로소득 원천징수 영수증 또는 신용상태 개선 증빙서류를 준비해서 은행에 제출하고, 해당 기관의 심사를 통해 열흘 이내에 결과를 안내받을 수 있습니다.
⑤ 현금 환매 가능한 상품에 투자하기
금리 인상기에는 주식, 부동산, 암호화폐(비트코인) 등 자산의 변동성이 커질 수 있어, 일정 부분 현금성 자산 확보를 고려해야 합니다. 최근 투자도 현금으로 환매가 가능한 상품들이 주목을 받고있습니다. 대표적으로 채권 투자 방식이 있는데요. 금리 수준이 변동 되면 채권 가격도 변동 되는데, 이런 가격 변동을 겨냥해 채권을 중간에 사고 파는 형식의 투자 방법이 있어요. 포트폴리오에 단기채 위주의 자산을 일정부분 포지셔닝해서 향후 경기가 호전되면 상황에 맞는 더 유리한 자산에 투자할 수 있도록 준비하는 것이 좋습니다.
오늘은 IBK 기업은행과 함께 금리 인상기의 재테크 전략에 대해 알아보았습니다. 저축과 투자는 개인의 판단이지만, 금리 인상기에 일반적으로 통용되는 재테크 방법인 예·적금 활용부터 대출 전략까지 공유드렸습니다! 오늘 알려드린 내용을 참고해서 모두 현명한 재테크 전략을 세우시길 바랍니다. 앞으로도 IBK 기업은행이 생활에 도움이 되는 정보를 전달하겠습니다. 감사합니다.
[박대석 칼럼] 금리가 오르면 집값이 떨어지는 이유
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▲ 지난 3년간 한국의 제로금리 수준이 집값 폭등 주요 원인 중 하나
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▲ 소득, 인구, 금리 등 주요한 3가지 변수는 주택가격 하락 징조 보여
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▲ 선진국형 회원제 월세시대 내비우스, 주택문제 일거에 해결
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최근 기준금리 인상에 따라 주택담보대출금리도 오르고 있다. 금리는 집값에 직접적인 영향을 끼친다. 한 달에 50만 원 임대료 수익(연간 600 만원 원)이 있는 집이 있다고 가정해보자. 주택담보대출금리가 2% 일 때와 6% 일 때 이 집의 가격은 달라진다.연간 수익 600만 원을 2%(0.02)로 나누면 3억 원이 되고, 6%(0.06)로 나누면 1억 원이 된다. 금리가 4% 오르면서그런데 한국은행은 물가를 잡기 위하여 기준금리를 계속 올릴 것으로 보이고 이에 따라 주택담보대출을 포함한 가계대출금리도 계속 오를 전망이다. 따라서 집값 하락은 당분간 불가피해 보인다.주택의 가격을 평가하는 방법은 3가지 (3 방식 6 방법)가 있다. 집을 현재 시점에 새로 지을 때 드는 원가(적산 가격)로 평가하거나, 임차료 등 수익 임대료를 기준으로 가격을 환산하는 수익방식이 있다. 그리고 실제 동종, 동기에 거래되는 가격을 비교하여 환산하는 거래 사례 비교법이 있다.그런데 한국은 전체 주택의 약 5%의 거래사례로 모든 집값이 정해지는 구조다. 불합리하다. 지난 5년 동안 연간 평균 주택 거래량은 101.1만 건으로 전체 주택의 5% 수준에 불과하다.집값은 수요와 공급이라는 기본적인 조건에서 결정되지만, 부동산 가격 상승의 가장 중요한 요인은 거시 경제적 요인과 금융, 세제, 인구 사회학적 요인 등이 복합적으로 작용한다. 최근 2년 동안의 코로나로 인한 저금리, 막대하게 풀린 비정상적인 과도한 유동성이 급격한 집값 상승에 크게 작용했다. 이 부분이 사라지면 부동산 가격도 동반하여 추락한다.중장기적 요인으로 수요 공급 중 수요자인 인구가 감소 추세에 있다. 이미 한국의 주택보급률은 104%가 넘었다. 이미 2019년부터 전북 임실군 인구보다 많은 2만 838명이 줄어들고 있다. 생산가능 인구는 최근 저출산 추세와 코로나19 충격이 2030년 이후 본격적으로 반영됨에 따라 2038년부터 3000만 명을 밑돌 것으로 예측된다.최근 수년간 한국의 집값 폭등의 주요 원인 중 하나는 제로에 가까운 금리다. 자산 가격(집값)은 현금흐름을 할인해 계산하기 때문에 할인율(금리)이 떨어지면 자산 가격이 오른다. 금리가 하락하면 부동산 임대 수익률이 은행 이자보다 상대적으로 높아지므로 부동산을 사려는 사람들이 많아진다.임대료가 동일하다고 가정하면 부동산 가격이 오르면 임대 수익률은 하락한다. 결국, 금리가 하락하면 부동산 가격이 오르는데 임대 수익률이 다시 금리에 근접하는 수준까지 오른다. 영구적인 현금흐름을 상정하면 자산 가격은 ‘현금흐름/할인율이 된다. 할인율(금리)이 하락하면 자산 가격이 오르며 그 정도는 금리에 따라 다르다.그런데 금리가 제로 수준에 가까운 1% 대 내외면 집값은 기준도 근거도 없이 투기수요가 붙어 오른다. 금리 1% 기준으로 연간 수익 600만 원이 발생하는 집값은 이론적으로 6억 원이나, 금리 1% 미만은 거의 제로금리로 시장은 인식하며 무시한다. 예를 들면, 600만 원을 0.25% 금리로 나누면 24억 원의 자산 가격이 되는데 투기가 과열된 시장은 이조차도 필요 없다. 묻지 마 가격이 횡행하게 된다.연간 600만 원 임대료 수익이 발생하는 집값이 1억 원에서 24억 원까지 고정 앵커(닻, anchor) 없이 이리저리 마음대로 움직일 수 있다. 지난 3년간 한국의 집값이 그랬다. 여기에다 코로나를 핑계로 풀은 유동성 자금(광의 통화 M2)은 3,500조 원을 넘으며 아파트와 주식에 몰렸다. 버블이다.사실 지난 5년 동안 주택 등 경제는 종합적인 대응 보다는 시장논리 등은 배제되고 땜질 처방이 많았다. 병이 든 사람을 마구잡이로 온몸에 26번의 주사를 놓으면 어떻게 되겠는가? 없던 병도 생길 것이다.의사가 정확하게 진단을 하고 환자의 상태를 보아가며 치료를 종합적으로 해야 하는데, 환자의 가족 친지 등 다양한 보호자가 올 때마다 치료한다는 생색내려고 환자의 온 몸을 사방으로 찔러 댄 꼴이다.전통적인 자산군은 은행 예금과 채권, 주식, 부동산이었다. 여기에 더하여 안전자산인 금은과 달러가 추가되고 최근에는 가상 자산군이 포함되어 크게 5가지가 된다. 이중 부동산의 유동성(market liquidity)이 가장 무겁다.부동산은 주식과 채권의 중간적 성격을 갖고 있다. 현금흐름(임대수익 등)도 주면서 가격이 올라서 자본 차익도 얻을 수 있다. 그러나 국내 아파트에 과도하게 집중되는 것은 여러가지로 바람직하지 않을 뿐 만 아니라 부작용도 많다.이제 단기적 차익을 보는 주택 시장은 오래가지 않는다. 주택 가격은 복합적인 여러가지 요인의 영향을 받지만 그 중 국민의 소득상승, 금리 고저, 인구(가구) 증가 등 3가지 변수가 가장 중요하다.2000년부터 2020년까지 지난 20년간 세 변수는 주택 가격에 상당히 우호적이었다. 2000년 8,910달러였던 국민소득은 2022년 3만5천168달러까지 꾸준하게 상승했고, 인구는 2020년까지 20년간 600만 명 증가하는 동안 가구 수는 570만 가구가 증가했다. 한국은행 기준금리는 지난해 8월 0.75%(현재는 1.25%)까지 바닥을 보였다.여기에다가 최근 코로나로 유동성까지 막대하게 풀리고 어설픈 26번의 주택정책까지 거들어 주택가격 상승의 최적의 환경이 조성된 것이다.그러나 앞으로의 상황은 반대다. 이제 국민소득은 횡보를 보이고 있으며, 2020년 내국인의 인구수를 뜻하는 주민등록인구가 전년 대비 감소세로 줄었는데 이는 사망자보다 출생아가 더 줄었기 때문이다.2050년에는 인구가 지금보다 약 420만 명 감소하는데 이는 부산 인구 340만 명과 제주 인구70만 명을 합친 인구만큼 줄고도 10만 명이 더 사라지는 것이다. 거기에다가 금리는 물가상승 및 유동성 축소를 위해 오를 일만 남았다. 앞으로 주택 가격은 사실상 상승요인이 거의 없다고 보아도 무방하다.지난달 16일 금융감독원에 따르면 작년 20개 국내 은행의 당기순이익은 4조 8천억 원(39.4%) 증가한 16조 9천억 원으로 잠정 집계됐다. 소상공인, 자영업자는 죽는다고 아우성이지만 코로나 기간 중에 은행은 전년보다 40%의 이익이 급증했다.지난해 잔액 기준 예금과 대출 금리 차이는 1.81%로 1년 전보다 0.03% 포인트 확대됐다. 금융정의연대 발표에 따르면 2021년 10월 기준 예대금리 차이가 2.17%로 미국 발 금융위기(2010년 10월, 2.20%) 이후 11년 만에 최대 폭으로 벌어졌다.한국은행에서 정하는 기준금리(현재 1.25%)는 은행 간 초단기금리인 콜금리에 바로 영향을 미친다. 콜금리는 7일, 한 달 등 단기금리를 거쳐 점차적으로 장기금리에 영향을 미치게 된다.일반국민이 직접 영향을 받는 주택담보대출 등 가계대출의 금리는 국내 8개 은행이 조달한 자금의인 코픽스 (COFIX· 자금조달비용 지수)로 결정한다. 코픽스 금리는 2월 수준대이다. 또 시중은행들이 자금을 조달하기 위하여 은행 채권을 발행하는데 2월 말 기준으로다.그런데 국민에게 대출하는 이자는 현재수준이다. 이 차이가 예대 마진인데라는 것이다. 그런데 국민이 잘 모르는 은행이 막대하게 돈 버는 비밀이 또 하나 있다.은행은 고객이 예치한 돈의 인출에 대비하여 지급준비금이라는 현금을 항상 가지고 있어야 한다. 지급준비금을 고객이 맡긴 돈의 얼마까지 준비를 하는지를 결정하는 비율이 지급준비율이다. 장기간 예금하는 저축성예금의 지급준비율은이고 수시로 넣었다 뺄 수 있는 수시입출식 예금의 지급준비율은이다.고객의 예치금 중 7%만 남겨 놓고,은 사실상 비용 없이 고율의 대출, 주식투자 등으로 자금을 운용할 수 있는 것이다. 더구나 고객 간에 주고받는 송금 수수료도 문제가 많다. 실제 돈은 전혀 오가지 않고 전산 데이터만 오가는데 이러한 송금수수료 등 비이자 이익이 전체 7조 원이나 된다.이제 은행업 허가 하나로 큰 노력 없이 독과점으로 버는 엄청난 수익을 국민에게 돌려주는 방안을 검토해야 한다. 당장 정부들은 예대마진 2% 내외를 줄여서 국민에게 낮은 금리로 대출하는 방안을 검토할 필요가 있다.미국은 주식에 국민이 포박 되어있고 한국은 주택에 국민이 포박 되어있는 꼴이다. 둘 다 장단점은 있다. 한국 주택 정책의 가장 큰 문제는 주택이 거주목적인일 뿐만 아니라 재테크의 가장 주요한 수단인가 돼 버린 것에 있다.월급 받아 절약하여 일 년에 천 여만 원 모으기 힘들지만 빚을 내서 집을 사만 놓으면 몇 억 원씩 올라가는 것이 국민에게 학습이 되었다. 정부의 주택정책의 목적은 집값 안정에 있었다. 과열이 되면 억제, 떨어지면 부양책을 써왔다. 주식으로 말하면 풋 옵션에 대하여 정부가 안전한 환경을 만들어주었다.주식의 경우을 사면 가격이 하락할 때 돈을 벌고 상승하면 이익은 없다. 따라서 주식을 보유하면서 풋 옵션을 살 경우 주가가 하락하면 원금을 지키고 상승하면 돈을 버는 구조이다. 그런데 우리나라 주택시장은 정부가 가격 하락은 막고 적정한 상승은 용인한 형태로 비슷한 구조다.정부가 주택투자자에게 풋 옵션을 준 셈이다. 문제는 정부가 풋 옵션을 세금 감면 등 정책 비용을 통해 공짜로 제공하다는 점이다. 이는 정부가 나서서 주택이라는 필수재를 안전한 투자재로 만들어 버린 것이다. 따라서 국부의 73.4%가 부동산에 편중되고, 국민의 돈은 대부분 주택으로 몰리게 만들어 놓은 것이 누적되어 온 것이다. 이제 바꿔야 한다.주택 가격 상승은 국가로서는 기업의 원가 상승, 불로 소득에 따른 빈부격차 악화, 근로의욕 감소 등 백해무익이다. 또 주택에 74%에 가까운 재산을 엉덩이에 깔아 놓고 여가생활을 제대로 누리지 못하고 빡빡한 삶을 살게 한다.기대수명은 늘어나는 데 가진 재산 대부분이 주택에 묶여 있어 생활비조차 조달이 어려워진다. 주택에 집중된 자산을 노후에 쓸 수 있도록 다양한 자산 군(포트폴리오)에 분산하게 해주어야 한다.또 국민 대다수가 지금처럼 집을 투자재로 삼아 자산을 집중하면서 지금의 한국처럼 과도한 고령화 사회로 들어서면 문제가 더 심각 해진다. 상품 시장과 자산 시장의 괴리가 발생한다.생산가능인구가 고령 인구로 넘어가면 장기적으로 노동력 감소로 생산이 축소되는 것이 문제이지만, 무역의존도가 세계최고 수준으로 높은 한국이, 가뜩이나 빈약한 내수 시장이 줄어들어 기업활동이 갈수록 위축된다. 늘어난 수명에 대비하기 위해 소비를 줄이고 저축을 늘리고, 모은 돈은 부동산, 주식 등의 자산에 편중되기 때문이다.이렇게 되면 소비와 경제 성장이 둔화하지만, 주택 가격과 주식 같은 가격은 반대로 상승하게 된다. 이런 현상이 지속하면 상품 시장과 자산 시장이 따로 움직이는 디커플링 (탈동조화, decoupling)이 일어난다.경제 근본(기초 경제여건, fundamentals)이 따라주지 못하는 상황에서 부동산만 호황을 누리는 디커플링이 지속하여 결국 한국의 경제는 악순환의 고리에 걸리게 된다. 지금부터 국민의 자산을 생산적인 자산으로 분산시켜주어야 한다.매우 중요한 문제인데 이러한 면을 지금까지 정부는 주택정책에 간과했다. 당장 눈앞에 집값과 선거에만 신경쓰기 때문이다. 따라서 정부는 실자산인 주택만큼 안전하면서 가격이 올라갈 수 있는을 만들어 주어야 한다.예를 들면, 정부가 중점적으로 육성해야 하는 4차 산업혁명, 디지털 시대를 선도할 기초기술 개발 등 핵심 스타트 업의 주식에 투자하게 해주어야 한다.손실이 나면 원금을 정부와 금융회사에서 어느 정도 수준까지 보장해주고(투자 상품마다 차별), 기업이 성공하여 가치가 올라가는 수익 전부는 투자자인 국민에게 돌아가게 하는 것이다. 투자자인 국민은 집값 상승 이상으로 돈도 벌 수 있고 정부는 육성해야 할 산업에 자금을 시장에서 몰아주는 일거양득이다.정부는 직접적으로 스타트 업의 자금, 보증서 발급 없이 필요한 업종 및 기준만 마련해주면 된다. 그리고 한국에서 창업을 해도 미국에서 한 것과 같이 미국 등 선진국에 지점, 현지법인을 손쉽게 만들어 활용하도록 판을 바꿔주어야 한다.같은 상품, 플랫폼, 서비스이라도 미국 시장을 한국처럼 활용하면에서 장사를 할 수 있다. 더구나 미국은 미국 자체가 아니라 전 세계시장으로 확산하는 플랫폼이다. 스타트업 중에서 10%만 성공한다 하여도 미국 시장을 끼면 그 효과는 국내 시장 대비 최소 20배 이상으로 커진다.포괄적 한·미 동맹을 추진하는 새 정부가 청년 일자리, 기업, 미국 달러 고정환율제, 대학 상호 입학제, 미국 의무연수 6개월 제 등 실질적인 교류를 양과 질 양면에서 키워야 한다. 청장년 시절부터 유동성이 적은 주택에 자산을 집중시키는 것이 아니라 다양하고 생산적인 투자에 자산을 배분하도록 정책의 우선 순위를 둘 때이다.이는 국민 삶의 질 향상은 물론이고 고령화 시대에 편안한 노후생활 보장을 물론이고 고령화로 인한 사회비용을 줄이는 일이기도 하다.집값은 사실 올라가는 폭등이 문제가 아니라이 더 큰 문제가 된다. 한국의 주택수는 약 2,000만 호이고, 전국 평균 가격은 약 4억 원이다. 전체 주택 가격의 합은 약 8천조 원이다. 만약 10%만 집값이 떨어지면 약 800조 원의 국민 자산이 하락하는데 한국 전체 예산의 1.5배 수준이다.대출한 은행은 물론이고 일반 서민들은 가처분소득 등 하락으로 커피 한잔 제대로 사 마시기 힘들다. 극심한 혼란이 오기 마련이다. 따라서 정부는 집값을 서서히 떨어지게 해야 하는 연착륙(소프트 랜딩)을 시켜야 한다.정부의 주택정책은 별장까지 살 수 있는 여유 있는 부자에는 신경 쓸 필요 없다. 그리고 중산층 등 소득이 있는 국민은 시장에 맡겨 두어야 한다. 그러나 시장 실패(market failure)에 따라 자력으로 비 피할 처마 끝 자락도 마련하지 못하는 영세 서민을 정부가 보호해 주는 확고한 주택 정책의 원칙을 가져야 한다.지난 정권들의 주택정책 실패는 이러한 주택 정책의 기본을 무시하고 이념적으로 대부분 강남 집값을 잡는다고 시장을 들 쑤석거려 산불처럼 전국으로 퍼져 나가게 하였기 때문이다. 산불처럼 잘못된 주택 정책이 한번 불붙으면 백약이 무효다. 그래서 26번의 물바가지로 산불을 끄려는 우를 범한 것이다.이제 한국도 부동산 투자를 위한 갭(gap) 투자 수단으로 쓰인 전세는 줄어들 것이고 선진국 형으로 월세시장의 주가 될 것이다.따라서 정부는 시장의 풍부한 자금으로 주택을 구입하여 일반 월세보다 저렴하며, 라이프 사이클에 맞추어 원하는 곳으로, 원하는 평수로, 원하는 형태의 주택으로 이동 또는 변경할 수 있는 회원 콘도형 임대주택 제도를 도입하여 추진해야 한다.한국은 코로나 이전에도 이미. 주민등록 통계상 1인 세대가세대에 달해 사상 처음 전체 세대의 40%를 돌파했다. 이어 2인 세대(23.8%), 4인 세대 이상(19.0%), 3인 세대(17.1%) 순으로 나타났다.1·2인 세대를 합한 비중은전체 평균 세대 원수는 2.21명으로 집계됐다. 또 65세 이상 노인 인구 901만 8천 여명 중 19.5% 인 176만 2천 여명이 혼자(독거) 산다. 큰집이 필요 없는 국민 비중이 63.9%라는 말이다.따라서 호텔 식 주거형태를 많이 보급해야 한다. 개인의 프라이버시를 철저하게 보장해주는 공간, 호텔보다 편리한 공용시설을 갖춘 주거시설이 앞으로는 대세를 이룰 것이다. 지금처럼 주택을 주거공간이 아닌돈 벌 기회는 각자의 생업에서 전력하도록 하되, 다만 정부가 최소의 안전을 보장해주면서 큰돈을 벌 수 있는 대체 수단을 만들어 주는 일을 병행하여야 한다.또 코로나 엔데믹(endemic⋅풍토병), 위드(with) 코로나 시대다. 앞으로 코로나 같은 감염병이 짧은 주기로 닥쳐온다는 것이 전문가들의 공통된 의견이다. 이에 따라 인류 생존을 위한 가장 확실한 방법이 접촉을 최대한 줄이는 것이 일상화된 비대면 세상이 되고 있다.이에 따라 장기적으로 전천후 방역 도시환경을 만들어야 한다. 영국의 하수도 시설이 전염병 때문에 만든 시설처럼 현재의 도심공동화, 아파트 같은 밀집 주거환경은 점차적으로 교외 등으로 분산하는 형태로 할 필요가 있다. 마찬가지로 식당, 강의실 등 학교, 다중시설, 대중교통 등은 상시 방역환경으로 대대적으로 투자와 개선을 해야 한다. 새로운 산업이다.이러 한때 도심에 그것도 기존 아파트처럼 밀집 주거환경을 대폭 늘리려는 정책은 시대에 역행한다. 따라서 이제 거시적으로 시대의 변화를 보고 주거형태, 크기, 위치(교외) 등 패러다임을 바꿔서 주택정책을 펼쳐야 한다.정부(가칭 주택청 또는 민간기업)이 약 200만 호의 주택을 구입하여 평생회원제 주택으로 운영하면 된다. 주택구입자금 약 800조 원은 유동화채권으로 충당하며, 일정 부분의 월세 수익금으로 투자자에게는 MBS(주택저당증권,Mortgage Backed Securities)보다 우량 한 채권시장을 만들어 주는 것이다.또 주택에서 사용하지 않는 가구 등은 택배 등으로 별도의 클라우드 보관소에 보관하며, 실시간 공유 시스템으로 회원 간에 공유하여 사용할 수 있다.그 외에도 집단 회원들의 커뮤니티를 활용하여 요람에서 무덤까지 상대적으로 우량 한 주택, 물품 공동 구매 등 서비스를 향유할 수 있다. 또한 내비우스(Naviuse)는 해외 주택도 같은 방식으로 활용할 수 있다. 따라서 무역, 건강 일시 이민 등을 자유롭게 주거 문제에 매달리지 않고 그야말로 헌법에서 보장한 주거이전의 권리를 마음껏 누릴 수 있는 제도이다.참고로 내비우스는 인생은 먼 항해인데 집에 얽매이지 말고 자유롭게 살라는 의미로 항해자(navigator)와 집(House)의 합성어이다.정부로서는 내비우스로 집값을 조절할 수 있는 완충지역을 가지게 되어 집값이 일시에 급락하는 일은 발생하지 않는다. 내비우스는 필자가 기업 임대형 사업 모델로 수년간 유동화 금융업무 등 경험을 토대로 만든 제도이나 새 정부에 기증하기로 한다.국민이 집을 돈 버는 투자재로 삼으려는 욕구에 부응(?)한 기존의 공급, 대출, 인허가, 세제 등 기존 주택정책을 답습하면 필 패다. 지난 부동산 정책 실패를 되풀이할 수밖에 없다. 이제 시대에 맞추어주택은 주거로, 돈 버는 일은 생업과 투자로 분명하게 구분하게 해주어야 한다. 관련 정책부서가 융복합적으로 장기적인 측면까지 고려하여 고도의 전문성을 가지고 다루어야 할 주택문제다. 새 정부의 효과적인 주택정책을 기대하며 성공을 빈다. 박대석”외부 필진의 기고 내용은 본지의 편집 방향과 다를 수 있습니다.”독자 문의 : [email protected]
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