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윤석열 정부가 출범 후 첫 번째 부동산 대책인 8.16 대책을 내놓았습니다. 5년간 전국에 270만호, 서울에만 50만호 이상 공급하는 것을 골자로 하고 있는데요. 빠르게 식고 있는 부동산 시장에 이번 대책은 어떤 영향을 미치게 될까요? 김기원 리치고 대표와 함께 이번 대책의 영향을 살펴봤습니다.
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블룸버그도 걱정한 한국 부동산 시장…”버블 붕괴 위험성 커졌다”
코로나19 기간 초저금리 영향으로 가격이 치솟았던 글로벌 부동산 시장이 각국 중앙은행의 강도 높은 긴축 정책으로 ‘거품 붕괴’ 위험에 직면했다고 …
Source: m.hankookilbo.com
Date Published: 8/15/2022
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부동산시장 동향 – 토지주택연구원
Land and Housting Institue, 99, Expo-ro 539beon-gil, Yuseong-gu, Daejeon, Korea email : [email protected]. Copyright c By land & housing institute.
Source: lhi.lh.or.kr
Date Published: 11/21/2022
View: 4965
[전문가칼럼] 2022년 부동산시장 현황과 전망 – 조세금융신문
한국부동산원에서 발표한 자료를 인용하면 서울의 아파트 중위권 평균가격을 2017년 5월부터 지난 11월 말 기준으로 상승률을 분석해 보면 서울의 25 …
Source: tfmedia.co.kr
Date Published: 12/16/2022
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분석 • 2020년 대한민국 부동산 시장, 빅데이터로 읽다
를 활용하여 부동산유형별 매매시장의 거래량과 거. 래금액을 분석하였다. 부동산 유형은 상업·업무용. 부동산, 단독·다가구 연립·다세대, 아파트, 오피. 스텔, 토지이다 …
Source: www.kahps.org
Date Published: 1/10/2021
View: 1825
부동산통계정보시스템-공표보고서
한국감정원 부동산연구원 김성식 연구원장은 1월 21일(화) 서울 강남지사 사옥에서 「2019년도 부동산시장 동향 및 2020년 전망」에 대해 언론 브리핑을 실시했다.
Source: www.reb.or.kr
Date Published: 12/9/2022
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[부동산 라운지] `틀리면 어쩌나`…2년째 시장 전망 … – 매일경제
정부 공식 부동산 통계기관인 한국부동산원의 부속 연구기관인 한국부동산연구원은 홈페이지 기관 소개를 통해 부동산시장 동향과 전망을 제시하는 곳 …
Source: www.mk.co.kr
Date Published: 7/26/2022
View: 7403
누가 한국 부동산 시장을 움직이는가 – 시사저널
최근 부동산 시장에서 가장 많이 언급됐던 단어는 ‘영끌’이었다. 2030을 중심으로 대출을 많이 일으켜 집이나 주식을 산다는 의미다.
Source: www.sisajournal.com
Date Published: 6/14/2022
View: 1361
대한민국 부동산 시장의 미래 – 브런치
현재의 교육시장을 보면 답이 있다 | 우리나라 부동산 시장, 특히 주택시장은 앞으로 집값이 떨어질 곳은 떨어지고 올라갈 곳은 올라가는 양극화가 …
Source: brunch.co.kr
Date Published: 2/3/2021
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주제에 대한 기사 평가 한국 부동산 시장
- Author: 집코노미TV
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- Date Published: 2022. 8. 18.
- Video Url link: https://www.youtube.com/watch?v=5U-sLz2S4R4
[전문가칼럼] 2022년 부동산시장 현황과 전망
(조세금융신문=권대중 명지대학교 부동산대학원 교수) 지난해 부동산시장은 크고 작은 문제들로 다사다난한 한 해였다. 하지만 여전히 신종 코로나바이러스 감염증(이하 코로나19) 확산세는 이어지고 있는 가운데 정부의 부동산시장 규제 정책은 계속됐고, 공급 부족으로 인한 집값 폭등도 계속됐다.
한국부동산원에서 발표한 자료를 인용하면 서울의 아파트 중위권 평균가격을 2017년 5월부터 지난 11월 말 기준으로 상승률을 분석해 보면 서울의 25개 구 중 20개 구가 100% 이상 상승했으며 나머지 5개 구도 95% 이상 상승한 것을 알 수 있다. 서민들 입장에서는 말문이 열리지 않는다. 새해를 맞이하며 지난해 부동산시장을 되돌아보고 주요 이슈를 정리해 보자.
2021 가격폭등
2017년 7월 문재인 대통령은 취임 후 가진 기업인들과의 간담회 자리에서 부동산 가격을 안정시킨다는 공약을 약속한 바 있다. 이후에도 집값 잡기에 자신감을 보이면서 부동산 투기꾼들에 대한 규제 강화 역시 천명했다. 2019년 11월에는 국민과의 대화에서 대통령이 직접 부동산 가격을 잡기 위해 동원할 수 있는 모든 수단을 통해 해결하겠다고 밝힌 바 있다.
그러나 대통령의 장담에도 불구하고 서울과 수도권을 중심으로 꾸준히 가격이 상승했다. 문 대통령이 취임했던 2017년 5월부터 지난 11월 말 기준 한국부동산원에서 발표한 서울의 중위권 아파트 평균 가격을 분석해 보면 서울의 25개 구 중 20개 구 가격이 100% 이상 상승했으며 나머지 5개 구도 95% 이상 상승한 것으로 나타났다.
특히, 2021년에는 역대급 최고의 상승세를 보였다. KB부동산 자료 기준으로 2021년 1월부터 11월까지 전국 주택매매가격은 약 13.1%, 아파트매매가격은 17.6% 상승했다. 물가상승률을 고려한 실질주택 매매가격 상승률도 10.3%를 기록하면서 1990년 13.3%, 2002년 10.6%에 이어 KB부동산 통계 작성 이후 역대 3번째로 높았다. 이렇게 상승한 가격은 그대로 공시가격에 반영되어 지난해 재산세가 폭탄이라고 아우성인데 올해에는 이보다 더 큰 폭탄으로 돌아올 것은 뻔하다.
대출 규제와 금리 인상
또한 지난해 부동산시장에서 눈에 띄는 점은 그간 사실상 제로금리 시대를 맞이했던 시장은 하반기를 기점으로 금리 인상이 단행되면서 부동산시장에 적지 않은 변수로 작용하고 있다. 지난해 8월 26일 한국은행 금융통화위원회는 기준금리를 연 0.5%에서 0.75%로 인상한 데 이어 11월 다시 0.25% 끌어올리며 지난해 2월 기준금리 1.25% 이후 기준금리는 1%로 최대 수치를 기록하고 있다.
이렇게 기준금리가 오르자 주택담보대출 변동금리 역시 덩달아 가파르게 상승하는 모습을 보이고 있어 그동안 ‘빚투’에 ‘영끌’로 부동산을 매입한 갭투자자들에게는 부담이 점점 더 클 수밖에 없다. 여기에 올해에는 추가적인 기준금리 인상도 배제할 수 없어 금리 인상에 따른 부동산 이자 부담 영향은 결국 주택 매수 심리위축으로 이어지고 있다.
또한 가계 부채 증가에 따른 돈줄 조이기 즉, 대출규제는 주택시장 양극화를 만들면서 거래절벽을 만들고 있다. 실제로 부동산 정보회사인 직방에 따르면 지난해 10월 기준 전국 아파트 매매거래량은 59만 7000건으로 전년 같은 기간 대비 73만 8000건으로 19.1% 감소했다. 특히, 서울을 비롯한 수도권의 경우 25만 4000건을 기록하면서 전년동기 대비 약 11만 건 이상 거래가 줄었다.
중개수수료 인하
부동산 중개수수료 인하 역시 지난해 눈길을 끈 이슈 중 하나로 2014년 이후 7년 만에 체계 개편을 맞았다. 지난해 8월 국토교통부가 발표한 ‘부동산 중개보수 및 중개서비스 개선방안’에 따라 작년 4/4분기부터 부동산 중개수수료는 절반 수준으로 인하됐다.
매매 계약의 경우 0.5%를 적용하던 ‘6억원 이상~9억원 미만’ 구간은 0.4%로 낮아졌으며, 기존 0.9%를 적용했던 ‘9억원 이상~12억원 미만’ 구간은 0.5% 등으로 변경되면서 집값 폭등으로 인한 과도한 중개수수료를 손보면서 소비자 입장에서는 중개보수가 합리적 수준으로 개선되고 서비스 역시 향상됐다는 평가를 받았다. 그러나 11만명에 가까운 개업공인중개사들의 반발도 만만치 않아 아직도 그 불씨는 남아 있다.
임대차 3법
2020년부터 「주택임대차보호법」 개정안, 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 개정안 시행으로 등장한 전월세상한제, 전월세신고제, 계약갱신청구권제 등 이른바 ‘임대차 3법’으로 인해 지난해는 서울을 중심으로 월세 전환 현상이 뚜렷해졌다.
이는 보유세 등 부동산 관련 세금이 대폭 오르면서 전세가격도 상승하여 상승분만큼 월세를 받는 사례가 늘어나 반전세와 월세가 가속화 되고 있다. 서울시부동산정보 광장에 따르면 지난해 1월부터 11월까지 서울시 내 월세를 낀 아파트 임대차 거래량은 6만 682건으로, 종전 최다 거래량이었던 2020년 5만 5031건 수준을 훌쩍 넘어선 것으로 조사됐다. 이는 임대차 3법 이후 전셋값이 폭등해 세입자들의 월세시장 유입이 대거 이뤄졌기 때문이다.
재산세와 양도세 폭탄
공시가격 현실화와 공정시장가액비율의 상향 등 지난해는 재산세 폭탄에 종부세 폭탄 그리고 다주택자 양도세 폭탄까지 부동산 관련 세금폭탄이 세간의 화두가 된 한해였다. 재산세 중 특히, 다주택자에 대한 종부세 중과와 양도세 중과는 다주택자를 투기꾼으로 규정한 문 정부의 징벌적 과세라는 점에서 논란이 되고 있다.
이후 1가구 1주택자에 대한 종부세 폐지와 다주택자 양도세 중과 유예 등이 부동산시장의 최대 변수로 떠오르기도 했다. 대선정국에서 윤석열 국민의힘 대선 후보가 먼저 1가구 1주택자에 대한 종부세 폐지와 양도세 중과 폐지를 내놓자 집권 여당 더불어민주당의 이재명 대선 후보가 다주택자 양도세 중과 유예 카드로 맞불을 놓으면서 주목을 받은 상황이다.
미래 권력인 대선 후보들의 정책인 만큼 한동안 뜨거운 이슈로 자리 잡을 것으로 보였으나 아직까지는 뚜렷한 결론은 내지는 않았지만 이 후보 측에서는 재산세의 급격한 상승을 막기 위해 올해 재산세는 지난해 상승 평가된 금액으로 한시적 적용을 제안했으며 종부세는 아무 얘기가 없다. 또한 양도세는 1년간 유예하는 등 여러 안을 제시했지만 당·정·청의 이견이 나오고 있어 혼란스럽더니 대선 이후로 미뤄지면서 수면 아래로 내려갔다.
사전 분양
지난해 부동산시장은 기본적으로 공급이 부족하고 초저금리와 풍부한 유동성 등으로 대부분의 주택가격이 폭등한 한 해를 보냈다. 이러한 상황에서 정부는 주택공급을 늘리기 위해 3기 신도시의 공급 예정 물량을 사전 분양이라는 이름으로 3만 200가구나 공급하였다.
물론 올해에도 사전물량은 늘려서 공급할 예정이다. 문제는 아직도 3기 신도시는 토지 보상도 사업승인도 받지못한 상태에서 아파트를 사전에 공급한 것이다. 정부가 봉이 김선달이 된 것이다. 어쨌든 사전 분양 물량 증가로 시장의 안정화는 조금이라도 기여했다는 평이다.
이슈별 대책
이슈별로 어떻게 해야 국가와 국민을 위하고 시장을 안정화 시킬 수 있을까? 필자의 생각을 정리해 보면 다음과 같다. 첫째, 고가 주택의 기준과 개념을 재정리해야 한다. 문 정부 5년 동안 부동산 가격폭등에 대한 부담감은 결국 재산세 등 세금으로 이어진다. 따라서 가격상승에 걸맞는 고가주택의 기준을 다시 정해야 할 것이며 코로나19로 어려운 경제 현실을 감안하여 재산세 적용율을 인하하고 납부도 전면 유예가 가능한 유예제도를 도입해야 한다.
둘째, 생애최초주택구입자와 일정기간 무주택자에게는 내 집 마련을 위한 대출 규제를 완화해야 한다. 문 정부 들어와서 가계 부채가 급격히 증가하였다. 지난 11월 말 기준으로 가계 부채는 1850조가 넘어 위험한 상태다. 하지만 부채를 관리하기 위해 대출을 금지시키면 결국 어려운 서민들에게 피해가 돌아간다. 따라서 투기적 수요가 아닌 실수요자 서민들의 내 집 마련을 위해서는 이들에게 최소한의 대출이 가능해야 꿈을 이룰 수 있다.
셋째, 임대차3법은 폐지되어야 한다. 임차인을 위한 법, 임대차 3법은 오히려 임대인과 임차인의 갈등을 만들고 임차인을 어렵게 하고 있다. 뿐만 아니라 임대차 3법 시행과 더불어 보유세 폭탄은 서울을 중심으로 전세보다는 반전세와 월세 전환 현상이 뚜렷하게 나타나고 있다. 즉, 조세전가가 나타나고 있는 것이다. 또한 임대차 3법 시행 이후 전세가격이 폭등해 세입자들의 월세시장 유입이 대거 이뤄졌기 때문이기도 하다. 임대인도 국민이다. 이들의 재산권도 보호되어야 하기 때문에 전월세 시장은 시장경제에 맡기고 예전 법으로 돌아가 임대차3법은 폐지되어야 한다.
넷째, 공시가격 현실화는 중장기적으로, 재산세는 공시가격 상승폭만큼 내려주는 탄력적 적용을 그리고 양도세 중과세는 폐지해야 한다. 이미 모든 세금은 누진과세 되어 있다. 특히, 1가구 1주택자는 실수요자로 소득 이득이 아닌 자본이득에 대한 과세는 미실현 이득이므로 과세가 무거워서는 안 된다. 따라서 공시가격 현실화도 중장기적으로 추진되어야 하며 인상 폭을 감안해 세율적용도 탄력적으로 적용되어야 합리적이다.
또한 규제지역에서 다주택자 양도세 중과세는 분명 징벌적 과세다. 다주택자가 바라는 것은 매각차익일 수도 있지만 월세를 받기 위해 다주택자가 된 경우도 있다. 그런데 주택의 크기, 가격, 위치에 관계없이 다주택이라는 것만으로 종부세를 비롯하여 재산세, 양도세가 폭탄으로 돌아온다. 이들도 국민이며 이들은 민간임대주택 공급자이기도 하다. 따라서 공시가격 현실화는 중장기적으로 현실화하고, 재산세는 공시가격 상승폭 만큼 내려주는 탄력적 적용을, 또한 종합부동산세는 폐지를 그리고 양도세 중과세 역시 폐지해야 한다.
다섯째, 매매시장의 안정화와 전월세시장의 안정화를 위한 단기·중장기 대책이 필요하다. 최근 사전분양하듯 예측 가능한 주택의 선분양제도 확대와 함께 서울의 단기주택공급을 늘리기 위한 정책으로 저밀도 지역의 용적률 등 인센티브 도입으로 단기 공급확대가 필요하며 중장기 주택공급확대를 위해 높이 완화, 재개발·재건축사업 추진시 용적률 상향, 재건축 안전진단 규제 완화 그리고 분양가상한제 선별 도입이나 폐지가 있어야 공급이 늘어난다.
부동산시장 예측
점점 강화되고 있는 대출 규제와 금리 인상 등은 부동산시장의 매수 심리위축과 수요위축으로 이어져 과열된 부동산 가격 상승세를 상당 부분 잠재울 것이다. 그러나 상반기에 있을 대선 등을 고려할 때 그 결과에 따라 언제든 시장 흐름은 바뀔 수 있다. 만약 대선에서 이재명 후보가 대권을 쥐게 되면 표를 의식한 정책들은 한시적이기 때문에 실질적 공약들을 실천하는 과정에 부동산시장은 지금보다 더 규제가 강화될 수 있어 얼어붙을 가능성이 크다.
이재명 후보는 “주택은 공공재”라고 천명했다. 또한 “땅은 국민 모두의 것이다”라고도 했다. 그러니 줄줄이 규제, 국토보유세 신설과 보유세 실효세률 인상, 2주택자 양도세 90%까지 부과, 일시적 2주택자가 종전 주택을 매도하려면 현재 1년 이내 매도에서 이를 3개월로 축소, 전세 끼고 투자하는 갭투자 금지, 명의신탁은 몰수, 분양가상한제, 분양원가공개, 후분양제 실시, 부동산감독원 설치 등 줄줄이 규제만 있다. 여기에 가계 부채를 줄이기 위한 대출 규제 역시 지속될 것이며 대출 규제의 경우 이를 피해가는 고가주택과 대출 규제 등을 당하는 서민주택과의 가격 격차 등 양극화는 심화될 것이다.
즉, 규제로 인한 가격안정화는 기대할 수 있겠지만 규제가 시장 안정화의 중장기적 대책이 될 수는 없다. 이 후보는 정책이 시장을 이길 수 없다는 것을 알아야 한다. 더 쉬운 말로 정부가 시장을 끌고 가면 안된다는 말이다.
한편 윤석열 후보가 대권을 쥐게 되면 시장은 이재명 후보와 정반대가 될 가능성이 있다. 1가구 1주택자에 대한 양도세, 재산세 경감, 종부세 재검토 및 폐지와 양도세 50% 한시적 감면, 재건축·재개발 규제 완화, 용적률 완화 통해 지하철역 인근 역세권 첫집 공급, LTV, DTI 등 대출 규제 완화, 공시가격 현실화율 속도 조정 등 대부분 규제 완화다. 따라서 윤 후보가 대선에서 당선되면 규제 완화에 대한 기대심리 확산으로 일시적 가격 상승이 예상된다.
그러므로 윤 후보는 규제 완화가 무조건 시장에 좋은 것만은 아니라는 것을 알아야 한다. 공공은 공공의 역할이 있고 민간은 민간의 역할이 있다는 것을 인식하고 공공의 역할도 강조되어야 하며 규제 완화에 따라 혜택을 받는 민간기업은 국가와 국민을 위한 역할도 담당해야 한다는 것을 강조해야 한다. 부동산 정책은 부동산과 인간과의 관계를 원만하게 만들어주는 역할을 해야하며 시장이 잘못되고 왜곡될 때 이를 바로잡아주는 역할을 할 때 시장은 안정된다.
[프로필] 권대중 명지대학교 창의융합인재학부 학부장• 명지대학교 부동산학과 교수/(사)대한부동산학회 이사장
• (사)한국부동산융복합학회 회장
• (사)대한부동산학회 제17-18대회장 역임/(사)한국부동산산업학회
부회장역임
• 국토교통부 중앙지적위원회 위원/국토교통부 국가공간정보위원회 위원/국토교통부 부동산산업발전위원회 위원
• 한국토지주택공사 경영투자심사위원/주택도시보증공사 도시재생투자심사위원/한국국토정보공사 선임 비상임이사 역임
• 서울시 용산구, 서초구, 인천서구, 고양시, 경기도시공사 등 분양가심의위원회 위원장
• KBS객원 뉴스해설위원, Jtbc 자문위원
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부동산통계정보시스템-공표보고서
– (‘20년 연간전망) 전국 주택매매가격 0.9% 하락, 주택전세가격 0.4% 하락, 주택매매거래량은 약 80만건으로 ‘19년 대비 0.7% 감소할 전망
– (‘19년 동향) 전국 주택매매가격 0.36% 하락, 주택전세가격 1.26% 하락
□ 한국감정원 부동산연구원 김성식 연구원장은 1월 21일(화) 서울 강남지사 사옥에서 「2019년도 부동산시장 동향 및 2020년 전망」에 대해 언론 브리핑을 실시했다.
□ 김성식 연구원장은 “2019년 주택 매매시장은 금리 인하에 따른 풍부한 유동성이 일부 지역의 주택시장으로 유입되어 국지적 상승이 발생하였고, 지방의 주택시장은 누적된 신규주택 공급물량과 인구의 순유출에 따라 하락세가 이어지는 등 지역적으로 차별된 움직임이 지속되었으며, 주택 전세시장은 기존의 누적된 입주물량이 소진되고 조선업 회복 신호에 따라 지방의 전세시장을 중심으로 하락폭이 둔화되는 등 안정적인 하락세로 전환되고 있는 상황”이라고 평가했다.
[부동산 라운지] ‘틀리면 어쩌나’…2년째 시장 전망 못하는 부동산원
“부동산시장 분석을 통해 객관적이고, 정확한 부동산시장 동향과 전망을 제시해 국민의 부동산 경제활동을 지원하고, 국가 경제 발전에 기여하고 있다.”정부 공식 부동산 통계기관인 한국부동산원의 부속 연구기관인 한국부동산연구원은 홈페이지 기관 소개를 통해 부동산시장 동향과 전망을 제시하는 곳임을 명시하고 있다. 하지만 부동산연구원은 2020년 1월 ‘2019년 부동산시장 동향 및 2020년 전망’ 보고서를 끝으로 더 이상 관련 보고서를 발표하지 않고 있다. 매년 상·하반기 한 차례씩 발표했던 시장 동향과 전망을 2년 넘게 발표하지 않고 있는 것이다.부동산업계에서는 과거 부동산연구원이 상승장 때 시장 상황과는 크게 빗나간 전망을 내놓은 이후 시장 전망을 꺼리는 것 아니냐는 의심이 나온다. 부동산연구원은 2020년 1월 보고서를 통해 “12·16대책(2019년 12월 16일 정부 발표)에 따라 매수 심리가 위축될 것”이라며 “2020년에 전국 주택매매가격이 0.9% 하락할 것”이라는 전망을 내놓은 바 있다. 당시 정부는 12·16대책을 통해 주택가격 9억원 초과 주택에 대해 주택담보대출비율(LTV)을 40%에서 20%로 낮추는 등 대출 규제를 강화했다. 하지만 부동산원 통계에 따르면 부동산연구원의 하락 전망에도 2020년 연간 전국 아파트 가격은 7.04% 상승했다. 모 시행사 관계자는 “정부 기관이다 보니 정부 정책에 발맞춘 전망으로 시장을 흐려놓았다는 비판에서 자유롭지 못할 것”이라고 밝혔다.상황이 이렇다 보니 부동산업계 일각에서는 “정부 공식 부동산 통계기관인 부동산원은 통계 업무에만 집중하고 정부 측을 대변할 바에는 차라리 시장 전망을 하지 않는 게 낫다”는 주장이 나온다. 하지만 다른 쪽에서는 여전히 “부동산 관련 정보를 가장 많이 가진 부동산원에서 이 같은 정보를 바탕으로 정확한 전망을 내놓는 것이 당연하다”며 “소비자는 정부 기관과 민간 기관 전망을 비교해 가면서 판단할 수 있는 다양한 선택의 기회를 가지는 것도 중요하다”는 목소리도 높다. 현재 부동산시장 전망을 내놓는 대표적인 민간 기관으로는 주택산업연구원(연 1회), 한국건설산업연구원(연 2회) 등이 있지만 관련 인력은 부동산연구원에 비하면 턱없이 부족하다. 순수 연구 인력은 주택산업연구원이 12명이지만, 부동산연구원은 31명이다. 또 부동산원의 다양한 통계 자료와 정보 등을 다른 민간 기관들보다 더 자유롭게 이용할 수 있다는 점에서 부동산연구원이 좀 더 신뢰성 있는 보고서를 내놓을 수 있을 것이라는 기대 또한 업계에서는 나온다.최근 시장 전망을 내놓지 않는 이유로 부동산연구원 관계자는 “3고(고금리·고물가·고환율)로 인한 국내외 경기침체 우려, 새 정부의 부동산 정책 기조 전환 예고 등 급변하는 대외 여건상 충분한 시간을 갖고 시장을 진단하고 있으며 전망 발표 시기는 미정”이라고 말했다. 이에 한 업계 관계자는 “시장 여건이 나쁘다고 전망 보고서를 발표하지 않는 것은 직무유기”라며 “수요자는 어려운 때일수록 많은 정보를 듣고 싶어한다”고 지적했다. 시장 일각에서는 “전망을 내놓지 않을 바에야 조직 개편 등을 통해 인력을 다른 분야에 투입하는 것이 효율적일 것”이라는 비판도 나온다.[박준형 기자][ⓒ 매일경제 & mk.co.kr, 무단전재 및 재배포 금지]
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2030 ‘영끌’에 가려진 70대의 영향력 주목
향후 투자용 부동산의 가격 변동 폭 확대 가능성
최근 부동산 시장에서 가장 많이 언급됐던 단어는 ‘영끌’이었다. 2030을 중심으로 대출을 많이 일으켜 집이나 주식을 산다는 의미다. 실제로 2020년 연령대별 주택담보대출 비중을 살펴보면 20·30대가 44.4%로 1위를 차지했다. 상대적으로 가격이 낮은 아파트의 가격 상승률이 높았고, 강남보다 서울 외곽과 수도권 아파트 거래가 활발하게 일어났다.
하지만 2021년 말부터 서울을 중심으로 주택 거래량이 크게 감소하고 있다. 월간 5000건 이상 거래되던 서울 아파트 거래량은 최근 1000건대로 5분의 1 토막이 났다. 갑자기 거래량이 줄어드는 이유는 주택 수요가 감소하고 있기 때문이다. 유례없는 집값 상승으로 구매 여력이 크게 감소했다. 구매 여력을 측정할 수 있는 주택구입부담지수를 보면 서울이 204로 역대 최고치를 기록했다.
지난해 말부터 서울의 주택 거 래량이 크게 감소하면서 부동산 가격 변동 폭이 확대될 수 있다 는 우려가 나오고 있다. 사진은 서울 시내 거리의 대출전단ⓒ연합뉴스
유례없는 집값 상승으로 구매 여력 감소
자산 가격이 지속 상승하기 위해서는 누군가 높은 가격으로 계속 사줘야 한다. 코로나19 사태 이후 유동성 확대 및 금리 인하로 주택 수요가 크게 증가했다. 소득이나 자산이 크게 증가하지 않았으나 사람들은 대출을 일으켜 집을 사기 시작했다. 2020년부터 2021년까지 2년간 주택담보대출(예금 취급기관 기준)은 100조원 이상 증가해 역대 최고 수준의 증가 폭을 보였다. 그러나 높아진 가격과 빠른 금리 인상으로 주택 수요가 감소하고 있다. 지금까진 수요가 증가해 가격이 상승했다면, 앞으로는 수요가 감소해 가격이 하락하는 수순을 밟을 것으로 예상된다.
주택 보유 현황을 살펴보면서 또 한 가지 흥미로운 점이 발견된다. 연령대별로 2012년과 2020년 주택 보유 현황을 비교해 보면, 과거 대비 39세 이하는 주택 보유 수가 줄어든 반면 60대 이상은 크게 증가했다. 특히 70대 이상도 9년 전과 비교해 집을 37만 호 이상 더 보유하고 있다. 9년간 증가한 신규 주택 111만 호 중에서 약 33%를 70대 이상이 매수한 것으로 판단할 수 있다. 모든 연령 중에서 자가 보유율이 가장 높은 고령 세대가 집값 상승기에 주택을 매수한 이유는 무엇일까.
70대 이상은 한국 부동산 가격이 본격적으로 상승하고 투자(투기)가 시작된 1970~80년대에 경제활동을 한 세대다. 내 집을 마련해야 하는 시기에 집값 폭등을 경험했고, 부동산 투자로 누군가 큰돈을 벌었다는 이야기를 빈번하게 들었을 가능성이 크다. 부동산 불패에 대한 신념이 있고 집으로 돈을 벌어야 한다는 생각이 뿌리 깊게 자리매김하고 있을 수 있다. 즉, 70대 이상은 한국 부동산 시장에서 매우 중요한 수요층이다.
영끌을 이야기하지만 한국 부동산 시장을 크게 움직이는 중요한 수요층은 70대 이상이다. 따라서 집값을 전망할 때도 70대 이상이 어떻게 반응하고 행동할 것인지를 예측하는 것이 중요하다. 우선 금리 인상을 살펴보자. 금리 인상은 대출을 받아야 하는 젊은 세대에겐 직접 영향을 미칠 수 있다. 그러나 70대 이상은 전세를 이용해 투자 목적으로 집을 매수할 가능성이 크다. 금리가 인상되더라도 전세 가격이 상승하면 70대 이상의 주택 수요는 오히려 증가할 수 있다. 과거 금리 인상과 집값의 상관관계가 낮게 나오는 이유도 여기에 있다.
70세 이상이 중요한 주택 수요층이기 때문에 일어나는 현상은 바로 부동산 시장의 투자다. 다른 모든 상품과 유사하게 투자자산의 가격 또한 수요와 공급에 의해 결정된다. 그러나 투자상품은 일반 상품과 다른 특성을 가지고 있다. 우선 투자자산의 가치는 미래의 일에 영향을 받기 때문에 가격과 수익률이 매우 불안정한 특징을 가지고 있다. 둘째, 투자자산의 가격은 공급보다 수요 측 상황에 더욱 민감하게 반응한다는 점에도 차이가 발생한다고 전문가들은 지적한다.
월세와 전세 가격 둔화 움직임이 변수
투자상품 성격을 대입하면 한국 부동산 시장을 이해하기가 더 쉬워진다. 매달 급변하는 주택 가격과 수익률은 부동산이 투자화됐기에 나타나는 현상이다. 그리고 이러한 변화의 동력은 공급보다 수요에 있다는 점이다. 코로나19 이후 많은 전문가가 주택 공급 부족을 가격 급등 이유로 지목했다. 그러나 투자화돼 있는 시장에서 갑자기 증가한 수요가 가격 상승의 본질적 이유였다.
그렇다면 향후 고령 세대의 주택 수요는 어떻게 변화할까? 금리 인상보다 커지고 있는 월세와 전세 가격 상승 둔화 움직임은 고령 세대의 주택 수요를 위축시킬 가능성이 높다. 올해 1월부터 6월까지 서울 전·월세 거래 중 39.8%가 월세 성격의 임대차계약이었다. 월세화 현상은 전세를 끼고 주택을 매수하는 일종의 갭투자를 줄이는 역할을 할 가능성이 높다. 월세가 많아질수록 전세금을 더 올리기 힘들어지기 때문이다. 전세 가격이 하락한다면 문제가 커질 수 있다. 전세 가격이 하락하면 역전세 문제가 커지고 매물이 증가하면서 가격 하락 폭이 커질 수 있다. 이미 일부 지방에서는 이런 문제가 시작되고 있다.
2018년 이후 전국 기준 전세가 매매가에서 차지하는 평균 비율은 약 60%였다. 예를 들어 주택을 5억원에 투자 목적으로 매수하면서 3억원은 전세를 끼고, 2억원은 자기 자금으로 살 수 있었다. 그렇다면 5억원 아파트가 3억원 이하로 하락(-40%)하지 않는 한 깡통주택은 발생하지 않는다. 문제는 전세 가격이 오를 때 발생한다. 3억원의 전세 가격이 2년 후 4억원으로 오른다면 임대인(집주인)은 1억원을 추가로 받는다. 추가로 받은 1억원을 또 다른 주택 매입에 사용한다면 어떻게 될까? 매매가 2억원인 아파트를 다시 1억원으로 매입한다면 다주택자는 자기 자금을 한 푼도 들이지 않고 한 채 더 매입할 수 있게 된다. 이렇게 일종의 전세금 인상이 레버리지가 되어 주택 매입이 증가하면 이야기가 달라진다. 전체를 합산해 보자. 다주택자는 주택 2채를 7억원(전세금 5억원+자기 자금 2억원)으로 매입한 결과가 된다. 그렇다면 이제 매매가가 5억원으로 하락하면 깡통주택이 된다. 하락률은 29%로 한 채만 보유했을 때의 하락률 40%보다 크게 축소된다.
다주택자 현황을 살펴보면 두 채 이상 보유한 사람은 183만 명, 3채를 보유한 사람은 29만7000명, 4채는 7만6000명, 5채 이상은 11만7000명이다. 연령으로 구별하면 60대 다주택자는 54만5000명, 70대 이상은 30만5000명에 이른다. 향후 고령 다주택자들에 의해 한국 주택 가격이 변동할 가능성이 높다.
70대 이상 세대는 순자산의 89%가 부동산 자산으로 이뤄져 있다. 부동산을 통해 부를 이뤘다. 반대로 부동산 가격이 하락하면 자산 감소 속도도 그만큼 빨라질 수 있다. 한국에서 부동산 투자는 대부분 운영수익보다 매매를 통한 이익을 기반으로 한다. 따라서 가격 하락이 시작되면 투자 수요도 크게 감소할 수 있다. 투자 수요가 감소하면 기대수익률이 하락하면서 매물이 증가하게 된다. 향후 투자용 부동산 시장의 가격 변동폭이 확대될 가능성이 높은 이유다.
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대한민국 부동산 시장의 미래
현재의 교육시장을 보면 답이 있다
우리나라 부동산 시장, 특히 주택시장은 앞으로 집값이 떨어질 곳은 떨어지고 올라갈 곳은 올라가는 양극화가 갈수록 심화될 거로 본다.
서울과 수도권 주요 핵심지는 점점 진입이 어려워질 것이고, 그 외 지역의 집값은 계속 하락할 것이다.
결국 핵심은 금리도, 인플레이션도 아니고 1인당 GNI가 3만 5000달러에 이른 우리나라의 경제 체질과 산업 구조가 아닐까 싶다.
과거 30~40년의 주택시장 흐름과 집값 패턴은 참고는 할 수 있지만 개도국과 중진국 시절 데이터라 말 그대로 참고만 할 뿐 미래에 적용할 수 없다고 본다.
백미러를 아무리 열심히 봐도 앞에 펼쳐질 도로 상황을 예측할 수 없다.
코로나19를 2년 넘게 겪고 있지만 오미크론 이전의 모든 경험과 정보는 무의미 해졌다.
지금까지 K방역이 효과를 발휘했어도 오미크론 앞에선 속수무책이지 않은가.
앞으로의 한국은 선진국으로서 과거와는 완전히 다른 상황이 벌어질 것이다.
일자리와 인건비의 양극화는 심화될 것이고 고소득 일자리의 연봉은 다락같이 치솟을 것이다. 또 현재 우리나라에선 거의 없지만 해외 선진국에선 일반화된 회사가 주거를 책임지는 형태도 나타날 것이다.
최고의 인재를 영입하기 위해선 연봉뿐 아니라 그들이 살 수 있는 주택도 회사가 직접 구해주는 일이 많아질 것이고.
이런 법인 수요가 서울 등 핵심지의 아파트 가격의 한계치를 끌어올릴 가능성이 크다고 본다.
해외 기업에서 한국에 와서 근무하는 경우엔 지금도 한 달 임대료로 수백만 원에서 수천만 원도 내고 있다.
K콘텐츠와 한국문화의 힘이 커지면서 해외에서 한국으로 들어오는 외국인의 수도 많아질 것이고. 이들의 주거 수요도 커질 수 있다.
부동산 시장의 미래는 이미 교육시장에선 현실로 벌어지고 있다.
대입 수험생 수는 20년 전과 비교해 절반 이하가 됐고, 지방 대학들은 정원을 채우지 못해 문을 닫고 있다.
하지만 소위 명문대의 가치와 수요는 오히려 더 올라갔다. 경쟁도 더 치열해졌다.
대학을 만들면 알아서 학생이 찾아오던 시절에서 이젠 좋은 대학만 살아남는 시대가 된 것이다.
일본은 전 세계 수많은 선진국 중 하나의 사례에 불과하고, 섬나라로서 지진과 천재지변이 잦아 우리 부동산 시장과 직접 비교는 어렵다고 본다.
전성기가 1980년대로 끝난 일본과 이제 막 전성기로 접어들고 있는 한국의 미래는 다를 거란 생각이다.
전기차가 내연차를 완전히 대체하는 상황이 되면 아파트 거주에 대한 메리트가 상당히 떨어질 수도 있을 듯하다. 아파트 모든 주차자리에 전부 전기차 충전시설을 설치해야 하는데 과도한 비용이 들 것이고. 아파트 전체가 거대한 전기 먹는 하마가 될 것이다. 충전 중 화재라도 발생한다면 그건 재앙급이라 상상하고 싶지도 않다.
이런 화재를 방지할 시설을 전체 주차장에 적용하려면 건축비에 포함될 비용도 엄청날 것 같다.
결국 안정적으로 충전할 수 있고 다른 차와의 충분한 이격 간격도 유지될 수 있는 단독주택이 부유층에겐 더 선호될 가능성도 있지 않을까 싶다.
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