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☆2022.02.06. 수정사항☆
2021.05.11.이후 보증금 1억 5천 이하
최우선 변제금액 5천만 원
☆2022.02.13. 수정사항☆
주택임대사업자 보증보험 미가입 시
형사처벌(2년 이하 징역 / 2천만 원 이하 벌금)에서
보증금의 10%의 상응하는 과태료(상한 3천만 원)으로 수정
– 주택임대사업자는 의무사항이 아니라 선택사항입니다.
☆2022.02. 25 공지
주택임대사업자 말소 및 보증보험 문의가 많아 글 남겨드립니다.
1. 주택임대사업자 말소
의무 임대기간 개정 전(4년 단기, 8년 장기) 중 아파트를 임대주택으로 등록한 주택임대사업자에 한정→임대 기간 상관없이 자진 말소 가능 / 단, 임차인의 동의가 있어야 함!!!
위에 해당하는 주택임대사업자는 의무임대기간 중 자진말소 해도 패널티(세금 추징 등..) 및 과태료 없음
*현 주택임대사업자의 의무 임대기간 : 10년*
2. 보증보험
1) 20208/17 보증보험 가입 의무 시행일
2) 2020/8/17 이전 임대사업등록 → 1년 유예 줘서 2021/8/18 이후는 무조건 가입의무
3) 2020/8/17 이후 임대사업등록 → 의무가입
4) 2021/8/17 이후 모든 계약은 의무가입
5) 위반 시 과태료 3천
☆2022.02. 27 공지
주택임대차특별법 및 임대차 3법 간단 요약
주택임대차보호법
1. 월세, 전세 등의 주거용 목적의 주택은 모두 적용
2. 임차인이 주민센터에 전입신고 후 확정일자 도장을 받고 주택에 거주하게 되면, 확정일자를 받은 날의 다음 날 00시에 우선변제권 효력 발생
3. 계약기간이 끝나면 임대인의 변경과 관계 없이 보증금을 돌려받는 시점에서의 임대인에게 보증금을 받을 수 있음
4. 최초 계약 기간(기존 주임법에서 최소 2년 보장) 이외에 임차인이 원할 시 2년 더 계약연장 가능 → 계약갱신청구권
5. 임대인이 보증금이나 월 임대료를 인상하는 경우, 연 5%의 범위 초과 불가 → 전월세 상한제
임대차3법 요약
1. 전월세 상한제 : 계약 갱신 시 기존 임대료의 5% 이상 증액 불가
2. 계약갱신청구권 : 최초 계약 기간(기존 주임법에서 최소 2년 보장) 이외에 임차인이 원할 시 2년 더 계약연장 가능
3. 전월세 신고제 : 전월세 임대료, 보증금, 임대차기간 등 거래 내용을 지차체에 신고 의무
22년 3월 19일 공지
종부세, 취득세 관련 문의가 많아 정리해드립니다.
1. 종부세 합산 배제 기준
2018년 9월 14일 이후
1주택 이상을 보유한 상태에서 조정대상지역에 있는 주택을 취득하여
장기임대주택으로 등록한 경우에는 종부세 합산배제가 불가합니다.
즉 오피스텔의 경우 주거용으로 사용할 때의 이야기입니다.
이외의 경우라면 합산배제가 가능합니다.
2. 22년도 주택임대사업자 취득세 감면 조건
1)신축 분양인 경우(매매 게약서가 아닌 분양 계약서로 작정해야만 함) +
2)전용면적 40~60㎡ 주택 +
3)취득세가 200만원 이하일 경우 전액 면제.
취득세가 200만원 초과할 경우 취득세의 85% 감면 가능.
4)토지 취득일로부터 2년 이내 착공이 안 되는 경우도 혜택이 어려우니 확인 해보셔야 합니다.
22년 3월 21일 공지
일반임대사업자의 임대등록 부동산을 본인의 사용하는 경우
사례 :
오피스텔 원룸을 일반임대 사업자로 분양받음.
그 오피스 원룸을 본인이 개인 사업자로 등록해서 사무실로 사용하는 경우
1. 부가세 환급 받은 비용은 반납해야 하는것인지,
사무용도이기때문에 그대로 환급받은 상태 유지하면 되는지?
A) 해당 사무실을 사업용으로 사용한다면 건물 매입 당시 공제받았던 부가가치세는 유효할 것. 다만, 해당 오피스텔을 임대가 아닌 본인 업무용으로 사용한다면 사업자 업종변경은 해야 함.
즉 부가세를 환급받은 상가에 사업자등록을 내서 사업을 하는 경우 환급받은 부가가치세를 납부하시지 않아도 됨.
2. 이런 형태에서 발생하는 세금종류?
A) 일반적인 부가가치세와 종합소득세 신고만 하면 됨.
안녕하세요~!
재테크마술입니다~!
오늘은 오랜만에 매물이 아닌
부동산 정보를 업로드하려고 합니다~!
많이 이슈가 되었던 임대 사업자!!
이번 포스팅으로 총정리 해드립니다~!
특히 주택임대 사업자는 근 몇 년 동안 큰 이슈가 되었었는데요,
2022년도에 개정된 사항도 있고 세금, 혜택, 의무, 벌칙 등 전체적으로 살펴보았습니다~!
자 그럼 많은 이슈가 되었던 임대 사업자!
– 일반임대 사업자 VS 주택임대 사업자 –
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[절세꿀팁]일반임대사업자가 꼭 알아야 할 세금 – 택스워치
일반임대사업자는 비주거용부동산을 임대하는 사업자로, 부가가치세 과세대상 사업자에 해당합니다. 주로 상가, 오피스, 오피스텔, 지식산업센터 등 …
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Date Published: 6/12/2022
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주택임대사업자와 일반임대사업자의 차이점 알아봅시다(무등록 …
일반임대사업자란 오피스텔 등을 업무용으로 임대를 줄 목적으로 하는 임대사업자입니다. 그렇기 때문에 전입신고도 불가능하고 주거용으로 사용할 수도 …
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Date Published: 10/16/2021
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수익형 부동산, ‘주택임대’ 지고 ‘일반임대’ 뜬다 – 브런치
최근 연이은 기준금리 인하와 아파트 규제 반사익으로 수익형 부동산이 다시 주목을 받고 있다. 수익형 부동산에 투자를 하면 사업자는 크게 두가지가 …
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Date Published: 6/2/2021
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주택임대사업자와 일반임대사업자 비교 – 바로보는 부동산
일반임대사업자는 업무용오피스텔, 사무실등을 업무용으로 임대를 주기 위해 내는 사업자이며,. 주택임대사업자는 주거용 주택을 임대하기 위해 내는 …
Source: www.goldpond.kr
Date Published: 8/10/2021
View: 5989
일반임대사업자 주택임대사업자 차이/등록/혜택/비교
일반임대사업자로 등록하면 10년동아나 의무임대를 해야 합니다. 기간을 다 채우지 못하고 매도한다면 그동안 감면받은 세금을 모두 반환해야 하고 과태료 …
Source: bred2.tistory.com
Date Published: 6/21/2021
View: 6496
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주제에 대한 기사 평가 일반 임대 사업자
- Author: 재테크마술
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- Date Published: 2022. 1. 31.
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[절세꿀팁]일반임대사업자가 꼭 알아야 할 세금
주택임대사업이 어려워지면서 상가와 오피스텔 등을 임대하는 일반임대사업이 주목받고 있는데요. 일반임대사업자들도 세금고민을 하지 않을 수 없습니다. 김조겸 세무사(스타세무회계 대표)를 만나 일반임대사업자가 꼭 알아야 할 세금정보과 절세팁을 물었습니다.
Q 임대사업자가 부가세 조기환급을 받는 방법
일반임대사업자는 비주거용부동산을 임대하는 사업자로, 부가가치세 과세대상 사업자에 해당합니다. 주로 상가, 오피스, 오피스텔, 지식산업센터 등 상업용 부동산의 임대수입을 주 수입으로 하는 사업자죠. 따라서, 주 수입인 임대료에 대해서는 매출 부가세 10%가 발생하고, 건물 매입 등에 지출된 비용이 있는 경우에는 매입 부가세 10%에 대해 매입세액 공제가 가능합니다.
부가세 조기환급은 대상 부동산을 최초로 분양받거나 중도에 취득하는 경우(포괄양수도 제외), 시설투자, 인테리어를 하는 경우 미리 납부한 부가세 10%를 환급받을 수 있습니다.
Q 부가세 조기환급을 위해 챙겨야 할 것
개인사업자인 일반임대사업자는 부가가치세 확정신고기간(6개월) 단위로 신고를 하는데요. 조기환급신고는 매 1개월, 2개월이나 예정신고기간(4월, 10월) 또는 확정신고기간(1월, 7월)에 맞춰 다음 달 25일까지 해야 합니다. 결국 세금계산서를 받은 다음달 25일(정기 신고기간)까지 신고하면 되는 것이죠.
신고기간 내에 조기환급을 신고하는 경우에는 15일 이내 부가세를 환급을 받을 수 있지만, 정기 신고기간을 놓친다면, 일반환급으로 30일 이내에 환급을 받게 됩니다.
조기환급으로 부가세 신고를 하는 경우 세무서 담당자를 통해 매입 대상 거래가 부가세 매입세액공제 대상이 맞는지 확인받아야 하고요. 매매계약서나 분양계약서 상 세금계산서 발급시기에 맞춰 세금계산서를 수령했는지, 매입대금을 세금계산서 발급시기에 맞춰 제대로 지급했는지 등에 대한 요건에 대해서도 세무서 담당자의 검토를 거친 후 환급을 받을 수 있습니다.
Q 임대사업자의 간이과세 or 일반과세 선택 고민
일반과세자는 매출액 10%의 매출세액에서 매입액의 10%인 매입세액을 공제한만큼 부가세를 부담합니다. 매입세액이 매출세액보다 큰 경우 부가세 환급을 받을 수 있죠.
반면, 간이과세자는 납부할 부가세에서 부동산임대업의 업종별 부가가치율인 40%만큼만 부가세를 납부하기에 일반과세자와 비교하면, 부가세 부담이 줄어듭니다. 하지만, 매출세액보다 공제세액이 더 크더라도 환급을 받을 수는 없어요.
간이과세자는 해당 과세기간에 대한 부가세를 포함한 공급대가의 합계가 4800만원 미만이면 부가세 납부의무가 면제되고요. 직전연도 부가세를 포함한 공급대가의 합계액이 4800만원 미만인 경우에는 세금계산서 발급의무도 면제됩니다.
임차인이 세금계산서 발급을 요청하는 경우, 비주거용 부동산을 분양 또는 최초 취득해 환급받을 부가세가 발생하는 경우 등은 부가세 환급을 받을 수 있는 일반과세자가 유리한데요.
임차인이 세금계산서 발급요청을 하지 않거나, 납부할 부가세가 납부의무 면제금액 미만이라면, 간이과세자로 사업자등록을 하는 것이 유리할 수 있습니다.
Q 경비처리를 잘 하는 방법
일반임대사업자는 임대사업소득에서 발생한 수입금액에서 필요경비를 차감하고 장부를 작성해 소득세 신고를 할 수 있는데요. 따라서 경비처리가 가능한 필요경비와 경비처리가 불가능한 항목을 구분해서 기억해두는 것이 좋겠습니다.
우선 부동산 취득시 금융기관으로부터 받은 대출에 대한 ‘이자비용’을 필요경비로 처리할 수 있습니다. 또 해당 부동산과 관련해 납부한 ‘재산세 등 지방세와 종합부동산세’도 필요경비 대상이죠.
‘건물에 대한 감가상각비’도 대상 기간에 맞춰 필요경비로 반영할 수 있고요. 해당 부동산의 취득, 관리를 위해 지출된 ‘부동산 중개수수료’, ‘세무신고비용’ 등도 필요경비가 됩니다.
그밖에 건물관리에 지출된 ‘통신비’, ‘건물관리비’도 필요경비 처리가 가능하고, 건물관리나 임대사업 운영을 위해 채용한 직원의 ‘인건비’, ‘건물 수선비’, ‘유지보수비’ 등 기타 사업관련 지출도 비용처리를 할 수 있습니다.
하지만, 개인식대, 사적인 경비 등은 임대사업자의 수입금액에서 차감할 수 있는 필요경비처리 대상이 아니므로 잘못 신고하지 않도록 유의해야 합니다.
Q 임대소득에 대한 세금을 줄이는 방법
부동산임대사업자 중 직전연도 수입금액이 7500만원 이상인 사업자는 정식 장부를 써야 하는 복식부기의무대상자이고, 7500만원 미만인 사업자는 간편장부로 장부를 쓸 수 있는 간편장부 대상자에 해당합니다.
간편장부대상자 중에서도 직전연도 수입금액 2400만원 미만인 사업자는 장부를 쓰지 않고 국세청에서 정한 경비율(단순경비율)에 따라 필요경비를 반영해 추계신고를 할 수 있습니다.
간편장부대상자라고 하더라도 세무대리인의 도움을 받아, 복식부기 기준에 따라 장부를 작성해 소득세 신고를 하는 경우에는 납부세액의 20%를 100만원 한도로 세액에서 공제(기장세액공제)를 받을 수 있습니다.
Q 착한임대인세액공제 받으려면
코로나19로 어려움을 겪고 있는 소상공인 임차인의 월세부담을 줄여주기 위해 임대료를 인하해준 임대인의 종합소득세액을 공제해주는 착한임대인세액공제 제도가 2020년부터 운영중입니다.
2020년부터 2021년 6월까지는 임대료 인하액의 50%를 내야할 소득세액에서 공제해줬고요. 2021년 세법개정으로 2022년 12월까지 적용기간이 연장됐고, 공제율도 임대료 인하액의 70%로 확대됐습니다.(단, 종합소득금액 1억원 초과자는 50%)
착한임대인세액공제를 받기 위해서는 종합소득세 신고와 함께 세액공제신청서에 몇가지 서류를 첨부해 신청해야 합니다. 구체적으로 ▲임대료 인하 직전 계약서 및 갱신 시 갱신한 계약서 ▲확약서, 약정서 및 변경계약서 등 인하 합의 사실 입증서류 ▲세금계산서, 금융증빙 등 임대료 지급 확인 서류 ▲임차인의 소상공인확인서(소상공인시장진흥공단에서 발급)가 필요하죠.
만약, 착한임대인세액공제를 적용받은 임대사업자가 해당 과세연도 중 또는 과세연도 종료일부터 6개월 이내 보증금이나 임대료를 기존보다 인상(갱신시에는 5% 초과)하는 경우에는 공제받은 세액을 다시 납부해야 할 수 있으므로 유의해야 합니다.
Q 오피스텔의 업무용, 주거용에 따른 세금차이
오피스텔은 건축법 상 업무시설이지만, 주거용인지 업무용인지 구분에 따라 취득과 보유 및 양도 단계별로 세법 적용 문제가 발생하기 때문에, 각 구분에 따른 차이를 명확하게 알고 있어야 합니다.
실제 오피스텔을 주거용으로 사용하는 경우에는 취득세, 양도소득세 신고 시 주택수에 합산되거나, 종합부동산세가 과세될 수 있습니다. 따라서 오피스텔을 취득하기 전 주거용으로 사용할 것인지, 업무용으로 사용할 것인지를 분명하게 확인해야 하고요. 그에 따라 사업자 등록도 일반임대사업자로 등록할지, 주택임대사업자로 등록할지가 결정됩니다.
주택임대사업자와 일반임대사업자의 차이점 알아봅시다(무등록까지)
현재 부모님과 함께 거주하든 거주하지 않든 우리는 언젠가 부모님 곁을 벗어나야 합니다. 여러 가지 사정이 있겠지만 아마 직장이나 학교 때문에 타지로 가야 하는 경우가 대부분을 차지할 것이라고 생각되는데요. 이런저런 사유로 집을 나오게 되면 대부분 원룸이나 오피스텔에서 월세 생활을 시작하실 거예요. 원룸의 경우는 당연히 주거용이라는 생각이 드는데, 오피스텔 같은 경우는 주거용과 업무용이 혼합되어 있어 헷갈리는 분들이 계시더라고요. 주거용과 업무용으로 나뉘는 이유는 소유자가 어떤 사업자 등록했는지에 따라 달라지게 되는데요.
이번 포스팅에서는 주택임대사업자와 일반임대사업자에 대한 차이점을 자세히 다뤄보도록 하겠습니다.
[목차]0. 들어가기 앞서
1. 주택임대사업자란?
2. 일반임대사업자란?
3. 무등록이란?
4. 각각의 차이점
오피스텔에서 주택임대사업자와 일반임대사업자가 무엇이 다른지 알아봅시다.
0. 들어가기 앞서
오피스텔의 건축물대장을 확인하면 용도에 ‘업무시설(오피스텔)’이라고 적힌 경우가 있습니다. 주거용으로 적혀있다면 당연히 전입신고하여 주거용으로 사용해도 괜찮다고 생각이 들지만, 업무시설이라고 적혀있으면 어떻게 해야 할지 잘 모르신 분들이 계셨을 거예요. 결과부터 말씀드리자면 ‘업무시설(오피스텔)’이라고 되어있어도 주거용, 업무용으로 둘 다 사용이 가능합니다. 이는 소유자가 주택임대사업자와 일반임대사업자 중 어떤 사업자를 냈는지에 따라 달라지게 됩니다.
1. 주택임대사업자란?
1) 정의
주택임대사업자란 오피스텔 등을 주거용으로 임대를 줄 목적으로 하며, 전입신고가 가능한 임대사업자입니다. 일부 조건을 충족하는 경우 취득세 및 재산세 감면 혜택이 있으며, 종합부동산세 계산 시 합산되지 않습니다. 또한, 주택임대사업자는 면세사업자이기 때문에 부가가치세 환급이 불가능합니다. 하지만, 전입신고 대상이기 때문에 주택 수에 포함이 된다는 단점도 있습니다. 주택임대사업자로 등록한 경우 계약서도 일반 계약서가 아닌 법으로 정해진 표준임대차계약서를 사용하여 계약을 해야 하고 전세보증금 반환보증도 의무적으로 가입해야 합니다. 또한, 계약 후 전월세 신고 및 관할 지자체에 임대 신고를 해야 합니다.
2) 세부내역
구분 내용 등록시기 준공일 or 취득일을 기준으로 2개월 이내 등록 등록기관 세무서, 관할 구청 · 시청 등 지자체 전입신고 가능 (주택 수에 포함) 부가가치세 환급 부가가치세 환급 불가 취득세 60㎡이하인 경우 취득세 감면
(취득세 200만원 이하인 경우 면제, 취득세 200만원 초과인 경우 85% 감면) 보유세 전용면적 40㎡ 이하 면제
전용면적 40㎡ 초과 ~ 60㎡ 이하 50% 감면
전용면적 60㎡ 초과 ~ 85㎡ 이하 25% 감면
종합부동산세 합산 배제 종합소득세 연소득 2,000만원 이하인 경우 분리과세 신청가능
연소득 2,000만원 초과하는 경우 종합소득세 납부 임대의무기간 10년
2. 일반임대사업자란?
1) 정의
일반임대사업자란 오피스텔 등을 업무용으로 임대를 줄 목적으로 하는 임대사업자입니다. 그렇기 때문에 전입신고도 불가능하고 주거용으로 사용할 수도 없으며, 주택 수에 포함되지 않습니다. 임차인은 월세와 월세의 10%에 해당하는 부가세도 납부해야 합니다. 일반임대사업자는 관세사업자이기 때문에 취득세 4.6%를 납부해야 하며, 분양가 중 건물분에 대한 10%에 해당하는 부가가치세를 환급받을 수 있습니다. 만약, 일반임대사업자로 등록을 하고 주거용으로 임대를 준다면 환급받은 부가세를 재납부하셔야 하기 때문에 주의하셔야 합니다.
2) 세부내역
구분 내용 등록시기 계약일로부터 20일 이내 등록 등록기관 렌트홈, 물건지 관할 세무서 전입신고 불가 (주택 수에 포함 안됨) 부가가치세 환급 부가가치세 환급 가능 (건물분의 10%) 취득세 취득가액의 4.6% 보유세 재산세 과세 (토지 및 건물 분리과세)
종합부동산세 과세 제외 종합소득세 월차임에 10% 부가세 부과 임대의무기간 10년
3. 무등록이란?
가끔 주택임대사업자와 일반임대사업자 모두 해당이 안 되는 분들도 계십니다. 건축물대장에는 업무시설로 되어있지만 주거용으로 임대를 내놓으며, 표준계약서가 아닌 일반 계약서를 사용해 계약을 체결합니다. 일반적인 주거용 건물과 마찬가지로 전입신고도 가능하고 월세에 대한 부가세를 납부하지도 않습니다. 주택임대사업자와 같이 관할 지자체에 임대 신고도 하지 않는데요.
이런 경우는 주택임대사업자 혹은 일반임대사업자의 임대의무기간이 끝나 아무 사업자도 내고 있지 않은 ‘무등록’ 상태입니다. 그렇기 때문에 주거용이나 업무용이나 소유자가 원하는 대로 임대가 가능한 것이죠.
4. 각각의 차이점
주택임대사업자와 일반임대사업자의 차이점에 대해 보시기 쉽게 표로 정리해드리겠습니다.
주택임대사업자 구분 일반임대사업자 준공일 or 취득일 기준 2개월 이내 등록시기 계약일 기준 20일 이내 세무서, 관할 지자체 등록기관 물건지 세무서, 렌트홈 가능 전입신고 불가 환급 불가 부가가치세 환급 환급 가능 (건물분의 10%) 60㎡이하인 경우 취득세 감면
(취득세 200만원 이하 면제)
(취득세 200만원 초과 85% 감면) 취득세 취득가액의 4.6% 전용면적에 따라 25% ~ 100% 감면
종합부동산세 합산 배제 보유세 재산세 과세
종합부동산세 과세 제외 연소득 2,000만원 이하 분리과세
연소득 2,000만원 초과시 납부 종합소득세 월차임에 10% 부가세 부과 10년 임대의무기간 10년
이상으로 주택임대사업자와 일반임대사업자 그리고 무등록까지 자세히 알아보았습니다. 임대의무기간은 동일하게 10년이지만 각각의 임대사업자에 따라 혜택이나 세금적인 부분이 다를 수 있으니 잘 고민하시고 정하시는 것이 좋을 것 같습니다. 작성한 포스팅 끝까지 읽어주셔서 감사드리며, 다음에는 더욱 알찬 내용으로 찾아뵙도록 하겠습니다.
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수익형 부동산, ‘주택임대’ 지고 ‘일반임대’ 뜬다
최근 연이은 기준금리 인하와 아파트 규제 반사익으로 수익형 부동산이 다시 주목을 받고 있다.
수익형 부동산에 투자를 하면 사업자는 크게 두가지가 있는데 주택임대사업자와 일반임대사업자가로 나뉜다.
주택임대사업자는 혜택이 축소되는 반면 일반임대사업자는 주택수와 무관하며 대출규제나 전매제한 등이 없어 관심이 높아지고 있다.
먼저 주택임대사업자의 혜택이 줄어 들 전망이다. 전용면적 85㎡·공시가격 6억원 이하 주택으로 임대사업을 하는 사람에 대한 소득세·법인세 감면율이 30%(4년 임대)와 75%(8년 임대)에서 2021년부터 20%, 50%로 줄어든다. 세액감면 일몰시점은 올해 말에서 2022년말로 연장됐다. 고가 상가주택이나 대형 토지가 딸린 수도권 단독주택도 2022년부터 과세 사정권에 들어간다.
기획재정부는 이런 내용을 담은 ‘2019년 세법개정안’을 최근 발표했다. 정부는 2017년 말 임대사업자에 대한 세제혜택을 늘렸다가 다주택자를 양산한다는 비판이 나오자 1년도 안 돼 정책방향을 바꾸고 혜택을 점차 줄이고 있다.
주택임대사업도 정부가 지난해 4월부터는 4년 단기임대의 혜택은 축소하고 8년 준공공임대로 등록시에만 혜택을 강화했다. 주택임대사업자 등록을 통한 혜택을 누리기 위해서 최소 8년 이상 의무임대기간을 지켜야 한다는 것이다.
주택임대사업이 장기간 보유기간의 준수와 전매제한 등 규제가 심화되자 규제가 덜하고 전매가 자유로운 일반임대 대상 수익형 부동산이 상대적으로 주목을 받고 있다.
대표적인 수익형 부동산 상품으로 상가, 생활숙박시설, 지식산업센터, 섹션 오피스, 수익형 펜션 등이 있다.
이들 상품의 공통점은 일반임대 사업자로 등록한다는 것과 더불어 전매, 종합부동산세 등에서 자유롭다는 점이다.
먼저 상가의 경우 보유세 인상 등 갈수록 강화되는 규제 영향이 덜한데다 입지만 좋으면 안정적인 임대수익을 얻을 수 있어 신규 분양하는 곳에 대한 관심도 높다.
다음으로 레지던스라고 불리우는 생활숙박시설도 규제에서 자유로워 인기를 끌었다. 오피스텔처럼 주거용으로 사용할 수 있고 주택법이 아닌 건축법 적용을 받아 청약통장이 없어도 청약 신청을 할 수 있기 때문이다.
강화된 담보인정비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI) 규제에서도 벗어나 있다. 개별등기를 할 수 있고 주택으로 분류되지 않아 다주택자 양도소득세 중과 대상에서도 빠지고 전매제한도 없다.
지식산업센터 또한 규제에서 자유로워 높은 인기를 끌고 있다. 아파트 등과 달리 소득대비대출비율(LTI)·RTI 등 대출 규제가 없는데다 전매제한 또한 없다. 개인 임차인보다는 법인 기업과 계약을 맺는 경우가 많아 갑자기 공실이 발생하거나 임대료가 밀리는 일도 드물어 안정적이라는 장점도 있다.
전매제한과 무관한 섹션 오피스 공급도 활발하다. 보통 전용면적 20~30㎡ 규모로 호실 조합을 통해 사무공간을 넓힐 수 있어 1인 창업자부터 기업까지 다양하게 입주 가능하다. 실내에 욕실, 주방 등 업무에 불필요한 시설이 없어 같은 공급면적이라도 오피스텔보다 사용공간이 더 넓다. 또 입주 기업에 제약이 없으며, 투자자들이 임차인 요구에 따라 원하는 규모로 업무시설 구성이 가능해 폭넓은 수요 확보가 가능하다는 것도 장점이다.
주52시간 근무제의 정착으로 레저 수익형 부동산에 대한 관심도 높아질 전망이다. 그 중 가장 주목 받을 것으로 전망되는 상품은 수익형 펜션이다.
수익형 펜션은 주택으로 간주되지 않으며 전매제한 등 규제에서 자유롭고 유명 관광지에 공급되어 지역 명소나 바닷가 등과 접근성이 좋은 경우 수익률도 높은 편이다.
장경철 부동산일번가 이사는 “수익형 부동산의 경우 주택수에 포함이 안되며 조정대상지역에서 전매가 제한되는 부가가치세가 환급이 불가한 오피스텔에 비해 언제든지 전매가 가능하며 부가가치세 환급이 용이한 일반임대사업자 주목을 받을 전망이다”고 말했다.
일반임대사업자 대상 수익형 부동산 현황
인하 한양아이클래스 이미지
●인하 한양아이클래스(생활숙박시설)=인천시 남구 용현동 573-7번지 외 1필지 일반상업지구에 생활형 숙박시설인 ‘인하 한양아이클래스’가 11월 분양을 앞두고 있다. 연면적 20,838.41㎡, 지하 4층~지상 24층 규모로 생활형 숙박시설 493실 및 근린생활시설 27호실이 공급되며 일부층은 오션뷰가 가능하다. 주차대수는 159대, 전용면적 20.02~40.10㎡, 총 11타입으로 주력은 A타입(20.07㎡)으로 333실에 달한다. 내부시설로는 커뮤니티공간인 지상 24층 휴식공간 정원(바베큐장), 호텔급 럭셔리 설계가 적용되며 지하 1층 코인세탁실, 북카페, 지상 4층 휘트니스센터, 개별창고도 제공된다. ‘인하 한양아이클래스’는 직장인은 물론 대학생과 관광객까지 수용하는 생활형 숙박시설로 장·단기 숙박을 통한 임대수익 창출이 가능한 수익형 부동산이다. 특히 ‘인하 한양아이클래스’는 수인선 숭의역 1번출구와 도보 2분거리(100m)며, 숭의역을 중심으로 국철 1호선 도원역과 약 1km거리이며 신포역, 인하대역, 동인천역, 제물포역 등 지하철 이용이 용이하다. 또한, 제1경인고속도로, 제2경인고속도로와 제2외곽순환도로를 통해 인천시내 전역은 물론 서울까지 이동이 편리한 광역교통망을 자랑한다. 인하 한양아이클래스는 수인선 숭의역 1번 출구와 가까운 역세권으로 교통과 교육, 생활평의시설 등이 모두 우수한 지역으로 주변 개발계획도 많은 곳이다. 사업지 주변에 숭의운동장 도시 개발 사업과 여의주택재개발사업, 용마루지구 도시환경개선사업 등 다양한 개발계획을 가지고 있다. 인근으로는 연면적 6만6805㎡에 달하는 ‘골든하버 프로젝트(인천항 신국제여객터미널)’가 2019년 상반기 준공을 목표로 조성 공사가 진행 중이며, 특히 ‘인천항 신국제여객터미널’은 향후 각종 쇼핑·레저시설이 결합되어 있는 복합관광 휴양단지인 ‘인천항 골든하버’가 함께 개발될 예정이다. ‘인천항 골든하버’ 준공 시 연간 약 300만명 이상의 유동인구가 확보될 예정으로 ‘인하 한양아이클래스’의 임대수익을 극대화 할 수 있을 것으로 전망된다. 주변 인프라와 임대수요도 풍부하다. 이마트, 홈플러스, 인하대병원, 현대유비스병원, 인천기독교병원, CJ제일제당, 한진 물류센터 등 19만 이상의 임대수요가 밀집해 있으며 인천 남구는 대학생 및 직장인의 1인가구를 위한 주거공간 공급이 절대 부족한 지역으로 꼽힌다. 반경 1km이내 용현초, 신광초, 신흥여중 등 다수의 교육시설 환경도 우수하다. ‘인하 한양아이클래스’ 분양 관계자는 “인하 한양아이클래스는 역 출구와 인접하고 있는 초역세권 입지적 장점뿐만 아니라 향후 각종 개발호재들의 직접 수혜가 기대되는 수익형 부동산이다”며 “특히 아파트와 달리 청약통장이 필요 없고 다주택자·주택담보대출·전매제한 등의 각종 규제와 무관하게 분양받을 수 있는 장점으로 수요자들의 높은 호응이 예상된다“고 말했다. 계약금 10%, 중도금 무이자 혜택과 실투자금 4,000만원대로 투자가 가능하다. 문의 010-2732-9283
평택 고덕 센트리마 조감도
●평택 고덕신도시 센트리마 더 퍼스트(상가·섹션 오피스)=평택 고덕신도시 센트리마 더 퍼스트 상가와 섹션 오피스가 동시에 분양중이다. 고덕 센트리마은 고덕국제신도시 업무지구 12-2-1, 2, 3번 필지에 2개 동으로 지어지며 총 면적 약 606.21평의 11층 건물이다. 상가는 1층~4층, 5층~11층의 오피스텔은 총 7가지 타입의 170실이 들어서고 지하에는 이용이 편리한 자주식 주차장으로 총 211대의 동시 주차가 가능한 넉넉한 주차공간을 확보하고 있다. 특히, 센트리마 오피스텔은 평택 최초 롱베이스 기반 전호실 복층 구조에 돌출형 베란다 특화 설계(일부호실)로 기존 오피스텔의 단점을 개선, 체감 면적을 극대화시켰다. 또한 1세대 1주차 주차공간을 확보하였으며. 수납공간을 극대화한 풀퍼니시드 시스템에 지역 냉·난방 공급시스템과, 빌트인 세탁기, 냉동. 냉장고까지 있어 입주자의 만족도를 한차원 업그레이드 시켰다. 업무시설 12-2-3로 지어지는 센트리마 더 퍼스트Ⅰ은 대지면적 약 288.28평에 지하 5층~지상 9층 규모이다. 지상 1층~4층까지는 근린생활시설이며, 지상 5층~9층은 업무 편의성을 극대화시킨 업종 제한이 없는 프리 오피스로 삼성 협력업체 밴더들의 입주 선호도가 매우 높은편이다. 평택 고덕국제신도시 삼성 전자 메인출입구 횡단보도와 직결돼 삼성의 직접수요와 신도시 배후수요가 풍부하다는 평가를 받고 있는 센트리마 오피스텔은 평택 최초로 롱베이스 기반 전호실 복층 구조에 돌출형 베란다 특화 설계(일부호실)로 체감 면적을 극대화하여 인기가 높다. 한편, 삼성 메인출입구와 횡단보도 하나 사이로 연결되는 평택 고덕국제신도시 상가 센트리마 더 퍼스트는 역대급 투자가 진행되고 있는 삼성의 맨 앞에서 완벽한 지원시설 역할을 할 것으로 보인다. 삼성과 불과 10초 상권으로 삼성과 협력직원들이 필요로 하는 오피스텔, 상가, 사무실 등을 완벽히 지원하여 삼성과 함께 가장 빛나는 투자 프리미엄을 안겨다 줄 것으로 보고 있다. 문의 010-9034-7857
송도 씨워크 인테라스 한라 투시도
●송도 씨워크 인테라스 한라(섹션 오피스)=한라는 인천 송도 국제업무지구에 짓는 도시형 생활오피스 ‘송도 씨워크 인테라스 한라’를 9월 중 분양할 예정이다. 송도 씨워크 인테라스 한라는 인천 연수구 송도동 29-8번지(국제업무단지 C6-1블록)에 조성된다. 지하 4층~지상 25층, 2개 동, 연면적 9만3383㎡ 규모다. 전용면적 21~42㎡ 도시형 생활오피스 1242실과 상업시설 271실로 구성된다. 지상 1~4층에는 상업시설이 들어서고, 3층은 문화 및 집회시설, 4층은 글로벌 스마트 메디컬센터가 각각 조성된다. 또 지상 5층부터 25층에 도시형 생활오피스가 배치된다. 도시형생활오피스는 초소형 섹션오피스에 수전시설, 발코니 등으로 주거기능까지 갖춘 신개념 오피스다. 모듈형으로 설계돼 사용자가 필요한 만큼만 분양받을 수 있어 공간 효율성이 높고, 입주기업의 편리한 사무환경을 위한 별도의 지원시설을 제공한다. 지식산업센터와 달리 입주기업 제한도 없다. 사업지가 들어서는 송도 국제업무단지는 68층 동북아트레이드타워(NEATT)를 비롯해 송도컨벤시아, 센트럴파크, 국제학교, 커낼워크, 잭니클라우스 골프클럽 등이 들어선 송도의 핵심 구역이다. 송도 씨워크 인테라스 한라는 그 중심에 들어선다. 기업의 필요에 맞게 사무실 규모를 자유롭게 변경할 수 있고, 일부 입주 오피스에 발코니가 무상으로 제공된다. 지상 5층에는 업무지원 공유시설인 야외 스카이 테라스, 접견실, 중·소회의실, OA실, 프라이빗부스 및 릴렉스룸 등이 설치되고, 카셰어링, 세무 및 회계·법무·금융 컨설팅, 통번역 서비스 등 업무지원, 제휴 서비스가 지원된다. 문의 010-2732-9283
주택임대사업자와 일반임대사업자 비교
요즈음 임대용 부동산을 매수하고자 하는 분들은 대부분 임대사업자를 내는데요.
명동엠퍼스트플레이스 오피스텔 매입 후 주택임대사업자를 내야 하는지, 일반임대사업자를 내야하는지 고민하시는 손님분이 계셔서,
오늘은 주택임대사업자와 일반임대사업자를 비교하는 포스팅을 해볼게요.
어느정도는 알고 있다 생각했는데, 손님분과 상담하다보니 저도 헷갈려서 ㅎㅎ 이참에 제대로 정리해볼까 합니다.
아래 목차대로 설명할게요.
1. 일반임대사업자와 주택임대사업자 정의
일반임대사업자는 업무용오피스텔, 사무실등을 업무용으로 임대를 주기 위해 내는 사업자이며,
주택임대사업자는 주거용 주택을 임대하기 위해 내는 사업자입니다.
일반임대사업자를 낸 업무용오피스텔이 주거용으로 사용된 것이 발각되면 환급받았던 부가세를 반환해야 합니다.
2. 임대주택 취득 시 세금혜택 비교
취득시 세금혜택은 두 사업자 모 최초 분양일경우만 해당됩니다.
일반임대사업자의 경우 계약일로부터 20일 이내에 관할세무소에 임대사업자 등록신청을 하게 되면 최초 등록자에 한해 분양가액 중 건물가의 10%에 해당하는 금액에 대해서 부가세 환급을 받을 수 있어요.
주택임대사업자는 신규주택 & 공동주택 및 주거용오피스텔 & 전용 60㎡ 이하 일 경우 취득세가 100% 감면됩니다. 취득세 200만원 초과시는 85%만 감면됩니다.
3. 보유세 비교
일반임대사업자는 재산세 과세되며 종합부동산세는 과세제외 됩니다.
주택임대사업자는 재산세의 경우 면제 또는 감면(전용 40㎡ 이하면제 / 전용 40∼60㎡ 이하 50%감면 / 60∼85㎡ 이하 25%감면) 되며, 종합부동산세는 합산배제 됩니다.
4. 임대소득세 비교
일임대사업자의 경우 월세에 대한 부가세 10% 신고 의무가 있으며,
주택임대사업자는 2,000만원 이하 임대소득세 분리과세가 적용 됩니다.
5. 임대의무기간 비교
임대사업자를 내게 되면 혜택이 많다보니 일정기간 유지를 해야 하는 의무가 있는데요.
임대사업자는 10년 유지 조건이 있으며,
주택임대사업자는 사업자신청시 신청했던 4년 / 8년 입니다. ( 16년1월17일전 등록시는 임대의무기간 5년 요건)
그러나, 양도세 계산 등에 적용 되는 세법상의 임대의무기간은 5년 입니다.
6. 임대의무기간 내 임대주택 매도
일반임대사업자의 경우 세금혜택받은 것을 반환해야 하지만, 임대사업자에게 포괄양수양도 계약으로 진행하면 양수양도가 되기 때문에 괜찮아요.
주택임대사업자의 경우는 매도자에 따라 달라지는데요.
개인에게 5년 매도시는 1천만원 이하의 벌금, 혜택받은 취득세/재산세 반환,
임대사업자에게 5년내 매도시는 혜택받은 취득세를 반환해야 합니다.
또한 주택임대사업자가 보유하고 있는 주택수에 따라 양도세가 중과됩니다.
7. 임대사업 중 거주주택 매도
주택임대 의무기간 중에 임대사업등록을 안한 본인의 주택을 매도하는 경우를 말합니다.
주택임대사업자의 경우 거주주택에 2년이상 거주조건만 맞게 되면 1가구1주택 비과세 혜택(임대당시 주택가 서울6억이하)을 받을 수 있는데요.
주의할 점은 임대주택을 임대의무기간 5년 내 매도하게 되면 거주주택을 매도시 받았던 비과세 혜택은 추징당하게 됩니다.
거주주택 팔고 나서 아무생각없이 남은 1주택 팔아볼까 하고 임대주택을 임대기간내에 팔게 되면 큰일 납니다.
☞ 임대사업자 안내 및 등록신청 사이트 렌트홈 바로가기
일반임대사업자 주택임대사업자 차이/등록/혜택/비교
안녕하세요~ 이사장입니다.
오늘은 일반임대사업자, 주택임대사업자의 차이에 대해 알아보겠습니다.
보통 신축 오피스텔을 분양받을 때 일반임대사업자로 진행할 것인지
주택임대사업자로 진행할 것인지 고민을 합니다.
어떤 차이가 있는지 알아보겠습니다.
오피스텔은 사업자를 등록하기 전 업무시설로 분류됩니다.
그래서 사업자 등록을 해야 할 필요성이 있습니다.
일반임대사업자
1. 업무시설 임대를 목적으로 관할 세무서에 신고
2. 업무시설 용도
3. 거주자 전입신고 불가능
만약 임차인이 전입신고를 한다면 업무시설이 아닌 주택으로 분류되어 환급받았던 부가세를 다시 반환해야 합니다.
4. 임대료 인상 제한 없음
5. 의무 임대 기간 10년
일반임대사업자로 등록하면 10년동아나 의무임대를 해야 합니다.
기간을 다 채우지 못하고 매도한다면 그동안 감면받은 세금을 모두 반환해야 하고 과태료가 부과됩니다.
10년 이내에 매도하게 되더라고 포괄 양도양수 계약을 한다면 이를 해결할 수 있습니다.
6. 취득세 분양가의 4.6%
7. 월 임대료에 대한 부가가치세 납부
8. 신규 분양 시 부가가치세 환급 (건물분 10%)
일반임대사업자를 10% 부가가치세를 환급받으려는 목적으로 신청하시는 분들이 많습니다.
하지만 주택임대사업자를 신청하거나 임차인이 전입신고를 하면 받은 부가세를 다시 반환해야 합니다.
일반임대사업자 신청 방법
1. 계약일로부터 20일 이내 공급 계약서를 첨부하여 관할 세무서에서 사업자(일반과세자) 신청
필요서류 : 오피스텔 공급 계약서, 신분증, 사업자 등록 신청서, 인감도장
2. 부가세 환급 절차
2.1. 계약서 작성
계약일로부터 20일 이내에 임대사업자를 등록해야 합니다.
미신고 시 부가세 환급이 불가능합니다.
2.2. 세금 계산서 발행
분양대금 납부 후 세금계산서를 발행 받습니다.
2.3. 부가세 신고서 작성
관할 세무서에서 직접 신고서를 작성하여 제출하거나
홈택스에서 전자신고를 합니다.
신고서는 세금 계산서 작성일 기준 익월 25일까지 진행합니다.
미신고 시 부가세 환급이 불가능합니다.
주택임대사업자
1. 주택 임대를 목적으로 구청이나 세무서에 등록.
2. 4년 단기 임대와 8년 장기임대로 구분
3. 주거 목적으로 임차인 전입신고 가능
4. 오피스텔 취득일 및 준공일 60일 이내에 신청.
5. 임대료 인상 제한 연 5%
6. 취득세 감면 : 60㎡ 이하 또는 취득세 200만원 초과 시 85% 감면 (취득세 200만원 이하 면제)
7. 종합 부동산세 : 8년 장기임대 시 수도권 6억원/지방 3억원 이하 중과배제. (조정 대상 지역 1주택 이상 합산과세)
8. 부가가치세 환급 없음.
주택임대사업자 등록 절차
주택임대사업자 등록 신청서를 작성하여 주소지 관할 시장/군수/구청장에게 제출
1. 임대용 주택 매입 후 시/군/구청에 취득세 감면 신청 (30일 이내)
2. 세입자 임대차 계약 체결 (임대용 주택 매입 이전도 가능)
3. 거주자 관할 세무서에 임대사업자 등록 (세입자 입주 20일 전)
4. 시/군/구청에 임대조건 신고 (세입자 입주 10일 전)
5. 세입자 입주
6. 거주지 관할 세무서에 임대조건 신고 (세입자 입주 20일 이내)
필요서류
주민등록증 사본, 부동산 매입 계약서(분양 계약서 포함) 사본
임대사업자 주의사항
→ 입주 전 계약 해지 시 환급액 전액 납부 및 (-)수정 세금 계산서 및 계산서 교부
→ 입주 후 중간 폐업을 할 경우 6개월 단위로 환급액의 10%씩 차감한 금액을 체납해야 함
→ 기존 상가/오피스텔 매입 시 매도자가 사업자일 경우 매수자가 부가가치세 부담
→ 부가가치세 환급 후 분기별 부동산 임대 소득에 대한 부가가치세 신고의무가 있음 (미신고 시 세무조사 대상)
이상으로 일반임대사업자와 주택임대사업자에 대하여 알아봤습니다.
오피스텔을 분양받으셨다면 어떤 사업자가 도움이 될지
세무사와 충분한 상담 후에 결정하는 게 현명한 방법이라고 생각됩니다.
감사합니다.
키워드에 대한 정보 일반 임대 사업자
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