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재건축 초과이익 환수제는 ‘재건축 개발 이익이 가구당 3000만원을 넘으면 초과 금액의 10%에서 최대 50%를 부담금으로 환수‘하는 제도입니다.
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재건축 사업으로 발생한 초과이익을 환수하는 초과이익환수금이
본격적으로 징수될 전망입니다. 누가 얼마나 어떻게 내야하는지 재건축 조합들의 고민도 커지고 있는데요. 김예림 부동산 전문 변호사를 만나봤습니다.
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재건축 부담금 계산법 바꾼다…강남 최대 6억 줄어들 듯 – 땅집고
[땅집고] 정부가 이달 19일부터 재건축초과이익환수제에서 초과이익을 계산하는 방식을 바꾸기로 했다. 공시가격의 시세 반영률 상승을 고려해 재건축 …Source: realty.chosun.com
Date Published: 8/20/2022
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재건축 초과이익 환수제 총정리 – 혁빠기의 책파기
재건축 초과이익 환수제는 재건축으로 조합이 얻은 이익의 일부를 국가가 환수하는 제도입니다. 최대 10년 동안 발생한 초과이익에 대해 10~50%의 부과율 …
Source: twojobschool.co.kr
Date Published: 12/14/2021
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재초환 계산법 바뀐다…강남 재건축 부담금 수억 줄어들 듯
재건축초과이익환수제(재초환)는 조합설립추진위원회 승인일(개시 시점)에서 준공 인가일(종료 시점)까지 주택 가격 상승 금액에서 정상 주택 가격 …
Source: www.sedaily.com
Date Published: 3/21/2022
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재건축 초과이익환수제 산정방법 과 시뮬레이션 결과 # 초과 …
재건축 부담금은 다음과 같이 계산을 하게 됩니다. 재건축부담금 =〔종료시점 주택가액-(개시시점 주택가액+정상주택가격상승분 총액+개발비용)〕×부과율.
Source: investnote8.tistory.com
Date Published: 12/22/2021
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재건축 초과이익 환수제 계산법! – Steemit
제대로 알고 가야하는 재건축 초과이익 환수제 일명 재초환! 여기서 기준이 되는 “이익”이란 무엇인가! 단순 집값 상승분이 아니다!! [종후자산-(종전자산* 정상주택 …
Source: steemit.com
Date Published: 11/12/2022
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재건축 초과이익 환수제 정말 쉽게 알려드려요
최근 집값 상승으로 인해 재건축 초과이익 환수제에 대한 관심이 높아지고 있습니다. … 초과이익 계산방식을 조금 더 구체적으로 살펴보겠습니다.
Source: happyhappytech.tistory.com
Date Published: 12/19/2021
View: 6356
재건축 초과이익 환수제 및 부담금 계산 방법
이번 포스팅은 1) 재건축 초과 이익 환수제 2) 초과이익 부담금 계산 방법에 대해 알아보겠습니다. 제도 설명 아파트가 재건축을 함으로써 준공 후 …
Source: leaveofabsence01.tistory.com
Date Published: 10/19/2022
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재건축 초과 이익 환수제 계산
재건축 초과 이익 환수제 계산 | ‘재건축초과이익환수제’ 어디까지 알고 있니?…김예림 재건축 전문 변호사 28018 투표 이 답변 · 재건축 부담금 계산법 …
Source: ppa.covadoc.vn
Date Published: 8/21/2022
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부동산 재초환 규제 완화? 재건축 초과이익 환수제 계산하는 법
재건축 초과이익 환수제 계산하는 법. by Mc휴고 2022. 4. 8. 집집마다-여러색의-조명이-켜진-아파트 아파트. 새 정부의 대통령직 인수위가 재초환 규제 완화를 검토 …
Source: www.hugowellbeing.com
Date Published: 1/25/2022
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주제에 대한 기사 평가 재건축 초과 이익 환수제 계산
- Author: HCN 지역방송
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- Date Published: 2020. 7. 13.
- Video Url link: https://www.youtube.com/watch?v=B5cKb-2RF6A
재건축 부담금 계산법 바꾼다…강남 최대 6억 줄어들 듯
[땅집고] 정부가 이달 19일부터 재건축초과이익환수제에서 초과이익을 계산하는 방식을 바꾸기로 했다. 공시가격의 시세 반영률 상승을 고려해 재건축 사업 시작 시점의 주택 가격도 당시 실거래 가격에 종료시점 시세 반영률을 곱해 계산한다.재건축 종료 시점과 사업 시작 시점의 가격 차이를 기반으로 계산하는 초과이익 부담금도 줄어들 것으로 보인다. 서울 강남 재건축 단지의 경우 종전보다 가구당 부담금이 최대 6억원 정도 줄어들 수 있다는 분석이 나온다.
[땅집고] 서울 강남구 압구정동 현대아파트. /조선DB국토교통부는 이런 내용을 담은 ‘재건축초과이익 환수에 관한 법률’ 시행령에 대한 입법예고를 끝내고 이달 19일부터 시행한다고 밝혔다.
재건축 초과이익이란 재건축 전과 후의 가격 차이를 말한다. [사업 종료시점 주택가액-{(개시시점의 주택가액×정상적인 상황의 집값 상승률)＋개발비용}]으로 계산한다. 재건축으로 얻은 이익이 1인당 평균 3000만원이 넘으면 재건축초과이익의 최대 50%를 재건축 부담금으로 내야 한다. 이 때 개시 시점과 종료 시점 주택 가격 기준은 각각 재건축 추진위원회 설립 시점과 준공 시점 공시가격이다.
[땅집고] 재건축 추가 부담금 산정 방식. /전현희 기자문제는 정부가 공시가격을 매년 인상하겠다고 발표한 것. 이렇게 되면 이미 추진위원회를 설립한 재건축 사업장에선 부담이 크게 늘어날 것이란 전망이 나왔다. 실제로 강남 등 서울 주요 재건축 예정 단지들은 추진위 구성 당시 공시가격 반영률이 약 60% 수준으로 낮다. 반면 정부 방침에 따라 공시가격의 시세 반영률이 90%까지 높아지면 재건축 종료 시점 공시가격은 시세의 90% 수준으로 상승한다. 이 때문에 초과이익이 실제 시세 상승률보다 더 높게 계산되는 문제가 있다는 불만이 컸다.
이번 시행령 개정으로 재건축 개시 시점의 주택가액을 추진위 승인시점 시세에 종료 시점(준공인가일) 공시가격 반영율을 곱한 주택가액으로 산정한다. 예를 들면 추진위 설립 당시 공시가격의 시세 반영율이 60%, 종료 시점 시세 반영율이 90%라면 재건축 개시 시점 주택가액은 당시 실거래 가격에 90%를 곱해서 계산한다.
이렇게 되면 공시가격 시세 반영율 인상에 따라 시세 상승분 이상으로 초과이익이 계산되는 문제는 해결될 전망이다. 업계에서는 개정안을 반영하면 서울 강남구 압구정동 일대 재건축 단지의 경우 당초 예상했던 부담금보다 가구당 최대 6억원 이상 감소할 것으로 추산한다. 다른 강남권 재건축 단지도 가구당 1억~2억원씩 줄어들 가능성이 있다는 분석이 나온다.
그러나 전문가들은 재건축 초과이익 산출 개시 시점을 늦춰 재건축 종료 시점과 개시 시점 간 시차를 줄이는 방식으로 초과이익 부담금 산정방식을 개선해야 한다고 말한다. 권대중 명지대 부동산학과 교수는 “초과이익 부담금을 산정할 때 재건축 추진위원회 설립 시점의 주택 가액이 아닌 사업인가 시점의 주택가액을 뺀 값으로 추가부담금을 책정하는 것이 합리적”이라고 말했다. /전현희 땅집고 기자 [email protected]
▶올해부터 세금 폭탄. 전국 모든 아파트 5년치 보유세 공개.
문제는 정부가 공시가격을 매년 인상하겠다고 발표한 것. 이렇게 되면 이미 추진위원회를 설립한 재건축 사업장에선 부담이 크게 늘어날 것이란 전망이 나왔다. 실제로 강남 등 서울 주요 재건축 예정 단지들은 추진위 구성 당시 공시가격 반영률이 약 60% 수준으로 낮다. 반면 정부 방침에 따라 공시가격의 시세 반영률이 90%까지 높아지면 재건축 종료 시점 공시가격은 시세의 90% 수준으로 상승한다. 이 때문에 초과이익이 실제 시세 상승률보다 더 높게 계산되는 문제가 있다는 불만이 컸다.이번 시행령 개정으로 재건축 개시 시점의 주택가액을 추진위 승인시점 시세에 종료 시점(준공인가일) 공시가격 반영율을 곱한 주택가액으로 산정한다. 예를 들면 추진위 설립 당시 공시가격의 시세 반영율이 60%, 종료 시점 시세 반영율이 90%라면 재건축 개시 시점 주택가액은 당시 실거래 가격에 90%를 곱해서 계산한다.이렇게 되면 공시가격 시세 반영율 인상에 따라 시세 상승분 이상으로 초과이익이 계산되는 문제는 해결될 전망이다. 업계에서는 개정안을 반영하면 서울 강남구 압구정동 일대 재건축 단지의 경우 당초 예상했던 부담금보다 가구당 최대 6억원 이상 감소할 것으로 추산한다. 다른 강남권 재건축 단지도 가구당 1억~2억원씩 줄어들 가능성이 있다는 분석이 나온다.그러나 전문가들은 재건축 초과이익 산출 개시 시점을 늦춰 재건축 종료 시점과 개시 시점 간 시차를 줄이는 방식으로 초과이익 부담금 산정방식을 개선해야 한다고 말한다. 권대중 명지대 부동산학과 교수는 “초과이익 부담금을 산정할 때 재건축 추진위원회 설립 시점의 주택 가액이 아닌 사업인가 시점의 주택가액을 뺀 값으로 추가부담금을 책정하는 것이 합리적”이라고 말했다.▶올해부터 세금 폭탄. 전국 모든 아파트 5년치 보유세 공개. ☞땅집고 앱에서 확인하기!!
재건축 초과이익 환수제 총정리
오늘은 재초환이라고 불리는 재건축 초과이익 환수제의 개념과 대상, 계산 방법 등을 자세히 알아보겠습니다. 현재 서울 아파트 중 약 20%가 재건축 대상이 될 수 있는 30년 이상 노후 아파트입니다. 10년 후인 2030년에는 전체의 50%가 재건축 대상이 되는데요. 근래 부동산 시장에는 재건축이 되어 입주하는 아파트가 많지 않지만, 최근 안전진단을 신청한 아파트 단지들이 생기면서, 재초환에 대한 관심이 증가할 것으로 보입니다.
해당 포스팅에서는 이러한 재건축 초과이익 환수제의 개념과 대상, 부담금 계산 등에 대해 다뤄보겠습니다.
<목차>
1. 재건축 초과이익 환수제의 개념 및 대상
2. 재건축 초과이익 환수제 합헌 결정
3. 재건축 부담금 계산 및 절감 전략
1. 재건축 초과이익 환수제의 개념 및 대상
재건축 초과이익 환수제는 재건축으로 조합이 얻은 이익의 일부를 국가가 환수하는 제도입니다. 최대 10년 동안 발생한 초과이익에 대해 10~50%의 부과율을 적용하는데요. 2006년 노무현 정권 때 처음 시행된 제도입니다. 주택시장 침체 등의 이유로 2013~2017년 유예가 된 바 있는데요. 당시에는 강남의 신축 아파트도 미분양이 날 정도로 부동산 침체기여서 한시적으로 유예가 되었던 것입니다.
이런 재건축 초과이익 환수제는 2018년부터 다시 시행되었습니다. 따라서, 2018년 1월 2일 이후 관리처분 인가를 신청하는 조합부터는 재건축 초과이익 환수제의 대상 이 됩니다.
재건축 초과이익 환수제로 지방자치단체에 납부하는 돈을 ‘재건축 부담금’이라고 합니다. 이 돈은 준공인가 시점에 납부해야 합니다. 준공인 가라 함은, 재건축을 통해 신축 아파트가 지어지면 이를 주택으로 사용해도 된다고 정부에서 최종 승인하는 행정절차입니다. 이렇게 걷힌 재건축 부담금으로 정부는 주변에 도로도 넓히고, 학교도 짖는 등 신축 아파트가 생김으로서 추가로 필요해진 인프라를 구축하는 데 사용합니다.
2. 재건축 초과이익 환수제 합헌 결정
재건축 초과이익 환수제는 위헌의 소지가 있다는 논란이 많았는데요. 2006년 해당 법이 재정될 당시부터, 재산권의 침해와 이중과세라는 논란이 있었습니다. 실제로 아파트를 판매하지 않았는데, 세금을 걷는 것이 맞는 것인지, 양도차익에 대해 양도소득세를 내는데 이중과세가 아닌지 하는 논란이었는데요.
이는 헌법재판소에서 2019년 12월 합헌 결정을 내리면서 일단락되었습니다. 2014년 한남동에 있는 한남연립이라는 재건축 조합이 헌법소원을 냈었는데요. 이에 대해 헌법재판소가 최초로 합헌 입장을 밝힌 것입니다.
3. 재건축 부담금 계산 및 절감 전략
최근 서울지역의 아파트 값이 급등하면서, 재초환은 서울 전 지역에 해당될 것으로 예상됩니다. 2018년부터 재초환이 다시 진행되었기 때문에, 실제로 부담금이 부과된 단지는 거의 없습니다. 정식 부과된 사례는 아니지만, 예정액이 통지된 사례들은 있는데요. 재건축 조합의 사업시행 인가가 나면, 해당 시군구는 예상되는 부담금 예상액을 조합에 통지해줍니다.
재권축 부담금 예상액 사례
국토부에서 시뮬레이션 한 결과 강남 4구 15개 단지는 1인당 4억 3,900만 원의 부담금이 예상됩니다. 반포주공 1단지 역시 1인당 4억 200만 원의 평균 부담금이 예상되는데요. 강북의 아파트 역시 최근 안전진단을 받고 조합설립을 하려는 곳이 많아지고 있는데요. 현재의 아파트값 상승세로 봐선, 실제 재건축 부담금이 부과될 2030년 정도에는 강북 역시 억대 부담금이 나오지 않을까 예측됩니다.
재건축 부담금 산출 방법
재건축 부담금은 1인당 초과이익에서 3천만 원을 면제해주고, 그 이후에 10~50%의 부과율을 누진 적용하는데요. 3~5천만 원 사이는 10%, 5~7천만 원 사이는 20%, 7~9천만 원은 30%, 9~1억 1천은 40%, 1억 1천 초과는 50%를 부담금으로 적용합니다. 부담금 부과율의 구간이 상당히 촘촘한 편입니다.
이렇게 재건축 부담금이 상당하여, 이를 최대한 줄여보려고 조합들은 다양한 전략을 고민하고 있습니다. 재건축 부담금을 줄이는 전략은 다음과 같습니다.
종료 시점의 주택 가격을 낮추는 방법 : 시세는 우리가 예측할 수 없습니다. 대신 주택 수는 조정할 수 있는데요. 일반분양을 하는 주택수가 적어지면, 종료 시점의 주택가액 총합이 줄어들게 됩니다. 강남권에서 1:1 재건축을 하겠다는 움직임이 바로 이런 것입니다. 이 경우 부담금은 주는 대신, 분양수입 감소로 개발비용은 증가하게 됩니다.
개시 시점의 주택 가격을 높이는 방법 : 이미 조합이 설립되어 진행된 단지는 개시 시점을 조정하는 것은 쉽지 않습니다. 하지만, 새롭게 조합을 구성하는 단지라면 최근 주택 가격이 많이 올랐기 때문에 개시 시점의 가격 자체가 높아지게 됩니다.
개발비용을 높이는 방법 : 개발비용의 대부분은 건축비입니다. 집을 아주 고급지게 짓고, 각종 커뮤니티 시설을 늘리면 개발비용이 늘어나게 되는데요.
실거주가 목적인 조합원이 다수인 강남의 단지라면, 1:1 재건축을 하거나 개발비용을 높여서 재건축 부담금을 낮추는 방향으로 재건축 방향을 잡을 가능성이 높은데요. 따라서, 재초환이라는 제도는 부작용의 여지가 있다고 볼 수 있수 있습니다. 이런 부분에 대해서는 사회적인 경계가 필요하지 않을까 싶습니다.
재초환의 부작용
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재초환 계산법 바뀐다…강남 재건축 부담금 수억 줄어들 듯
viewer 재건축을 추진중인 대치동 은마 아파트 전경.
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오는 19일부터 재건축 부담금 계산 방식이 바뀐다. 공시 가격의 시세 반영률이 높아지면서 재건축 부담금이 과도하게 부과되는 것을 막기 위해서다. 이에 따라 서울 강남 등 일부 지역의 재건축 부담금이 수억 원 이상 낮아질 것으로 기대된다.국토교통부는 ‘재건축초과이익 환수에 관한 법률 시행령 개정안’이 16일 열린 국무회의에서 통과됐다고 밝혔다. 이번 개정 시행령은 지난해 6월 발표된 ‘주택 시장 안정을 위한 관리 방안’에 포함된 ‘재건축 부담금 규제 개선책’의 후속 조치다.골자는 공시 가격 현실화 정책에 따라 재건축 부담금이 높게 산정되는 문제를 막기 위해 사업 종료 시점의 현실화율을 개시 시점에도 적용할 수 있도록 한 것이다. 재건축초과이익환수제(재초환)는 조합설립추진위원회 승인일(개시 시점)에서 준공 인가일(종료 시점)까지 주택 가격 상승 금액에서 정상 주택 가격 상승분과 개발 비용을 제외한 금액에 부담금을 부과하고 있다. 따라서 이번 조치로 개시 시점의 가격이 올라가고 그만큼 가격 차이는 줄어들 가능성이 커졌다.이번 개정 시행령에 따라 재건축 개시 시점의 주택가액은 추진위 승인 시점 시세에 종료 시점(준공 인가일) 공시 가격 반영률을 곱해서 산정한다. 예컨대 추진위 설립 당시 공시 가격의 시세 반영률이 60%, 종료 시점 시세 반영률이 90%라면 재건축 개시 시점 주택가액은 당시 실거래 가격에 90%를 곱해서 정한다는 것이다.부동산 업계에서는 개정 시행령을 반영하면 서울 강남구 압구정동 일대 재건축 단지의 경우 당초 예상했던 부담금보다 가구당 최대 6억 원 이상 줄어들 것으로 추산한다. 다른 강남권 재건축 단지도 가구당 1억~2억 원씩 줄어들 가능성이 있다는 분석이 나온다.아울러 국토부는 시행령 개정으로 한국부동산원(옛 한국감정원)을 통해 재건축 부담금을 검증할 수 있도록 했다./진동영 기자 [email protected]
재건축 초과이익환수제 산정방법 과 시뮬레이션 결과 # 초과이익부담금
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오늘은 재건축 초과이익환수제에 대해서 정리해 보도록 하겠습니다.
국토부에서는 세금의 형식을 피하기 위해서인지,
재건축 부담금이라는 이름을 정식으로 사용하고 있는데요.
먼저 이것의 부담금에 대해서 알아보도록 하겠습니다.
1. 재건축 부담금의 산정
재건축 부담금은 다음과 같이 계산을 하게 됩니다.
재건축부담금 =〔종료시점 주택가액-(개시시점 주택가액+정상주택가격상승분 총액+개발비용)〕×부과율
각각의 의미는 다음과 같은데요.
공식을 보면,
개시시점주택가액, 개발비용이 높을수록 재건축부담금을 줄일수는 있습니다.
주택가액은 임의로 올릴수 없지만, 개발비용은 높여서 고급스럽게 지을수는 있는데요.
그렇지만, 개발비용은 높이면, 오히려 조합원에 추가분담금이라는 양날의 검이 될수가 있으므로, 함부로 높이기는 어려울 것 입니다.
구분 내용 개시시점 주택가액 개시시점의 공시주택가격 총액에 공시기준일부터 개시시점까지의 정상주택가격상승분을 반영한 금액
이 때 개시시점은 추진위원회의 승인시점
* 부과개시시점부터 종료시점까지 10년 초과시 종료시점부터 역산하여 10년이 되는 날을 부과시점으로 함 정상주택가격상승분 개시시점 주택가액에 정기예금이자율 또는 평균주택가격상승률 중 높은 비율을 곱하여 산정한 금액 개발비용 공사비, 설계감리비, 제세공과금, 조합운영비 등 조합운영 및 주택건설 전반에 소요된 비용 종료시점 주택가액 ①조합원 분양가격(준공시점 공시가격), ②일반분양분 주택가격, ③소형주택인수가격을 합산한 금액 부과율 조합원 평균이익에 따라 0∼50%까지 누진적용
* 조합원 1인당 3천만원까지 면제
부과율계산은 조합원 1인당 평균이익금액에 따라서 누진적용이 되는데요.
사업성이 좋아서, 조합원 1인당 평균이익이 높을수록 아래와 같이 나오게 됩니다.
2. 국토부에서 계산한 재건축 초과이익부담금 시뮬레이션 결과
2018년도에 국토부에서 재건축 초과이익부담금에 대해서 계산한 결과가 나왔는데요.
서울시 주요 재건축 아파트 20개 단지(강남4구 15개 단지 및 기타 5개 단지)에 대해서 계산을 해 보았다고 합니다.
국토부에서의 계산결과를 생각해보면,
강남구가 아닌경우, 입지가 괜찮은 곳은 2억원 정도로 계산이 된 것 같습니다.
3. 상승장에서의 재건축 초과이익환수제
위서 본것처럼, 재건축초과이익환수제의 개산시작시점은 추진위원회승인 단계인데요.
투자자가 적극적이고 많은 상승장에서는,
기본계획수립이나 안전진단단계에서 재건축가치가 선반영되어 충분히 가격이 오르는 곳도 많이 있습니다.
마치 주식의 성장주처럼 미래를 미리 당겨서 가치를 부가하는 것 이지요.
심지어는 특정 인플루언서가 재건축가능성이 높다고 하거나,
비교적 통과가 쉬운 예비안전진단 승인소식만으로도 가격이 오른 경우들이 있는데요.
이러한 이유때문에, 상승장에서는 재건축 초과이익부담금이 아니라,
오히려 가격이 과하게 초기에 많이 반영된 것이 아닌지,
인근 신축단지와 비교를 통해서 다시한번 생각해 보아야 합니다.
주식과 부동산을 같이 비교할 수는 없겠지만,
상승장에서는 미래가치가 높은 투자물에 대해서 미리 가치를 당겨서 가격이 올라가게 됩니다.
하지만 하락장에서는 그것이 급격하게 식으므로,
반대로 더 저렴하게 살수있는 기회가 생기기 되는 것 이지요.
재건축 아파트는 미리가치가 반영될 경우 재건축 초과이익부담금이 낮아지는 대신 비싸게 사게되고,
그렇지 않을경우 초과이익부담금이 높아지게 되는 문제가 있습니다.
물론, 초과이익부담금을 걱정해야할 만큼 사업성이 좋은경우에만 해당되는 이야기입니다.
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재건축 초과이익 환수제 정말 쉽게 알려드려요
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재건축 초과이익 환수제 정말 쉽게 알려드려요
최근 집값 상승으로 인해 재건축 초과이익 환수제에 대한 관심이 높아지고 있습니다.
특히, 집값 상승이 두드러진 강남의 경우에는 가구당 재건축 초과이익으로 부담해야 할 금액이 약 4억~5억 원에 이른다고 해서 관심이 집중되고 있는데요.
이러한 이유로 일부 재건축 단지의 경우 재건축 부담금을 피하기 위해 무기한 재건축 일정을 보류하고 있습니다.
지금 살고 있는 주택이 향후에 재건축 될수도 있으므로 오늘은 재건축 초과이익 환수제에 대해 정말 쉽게 알아보도록 하겠습니다.
재건축 초과이익 환수제란?
우선 재건축 초과이익의 정의에 대해 알아보도록 하겠습니다.
– 재건축 : 오래된 주택이나 불량 주택을 부시고 새로운 주택을 짓는 재건축이 초과이익 환수 대상이 됩니다.
참고로 재건축과 재개발은 서로 다른 의미를 갖고 있습니다.
– 초과이익 : 일정금액을 초과하는 금액이 환수하는 대상이 됩니다. 즉, 재건축 과정에서 생기는 차익을 조합원이 모두 가져갈 수 없고 일부 금액에 대해서는 재건축 분담금으로 납부를 해야 한다는 것입니다.
즉, 일정금액을 넘는 초과이익에 대해서는 재건축 분담금이라는 명목으로 일종의 세금을 낸다라고 생각하시면 됩니다.
초과이익을 대상은 다음과 같습니다.
ㅁ 초과이익 대상
– 재건축 조합원 1인당 평균 이익이 3000만 원을 넘을 경우
– 초과 금액의 10∼50%를 재건축 분담금으로 납부함
– 공사비나 조합 운영비은 비용으로 제외
※ 부담금 계산 사례
1) 초과이익이 3천만원인 경우 —– 부담금 면제
2) 초과이익이 5천만원인 경우 —– 부담금 2백만 원 납부
3) 초과이익이 1억원인 경우 —– 부담금 16백만 원 납부
4) 초과이익이 5억원인 경우 —– 부담금 2억 15백만 원 납부
초과이익 계산방법
초과이익 계산방식을 조금 더 구체적으로 살펴보겠습니다.
1) 재건축 초과이익의 기준은 아파트에 입주하는 준공 시점의 공시 가격이 됩니다.
2) 여기에서 처음 재건축을 추진하고 추진위원회를 설립 시점의 공시가격을 빼주게 됩니다.
3) 그리고 재건축을 추진하는 동안 정상적으로 오른 집값을 다시 빼줍니다.
※ 정상적으로 오른 집값의 정의
– 정기 예금 이자율로 계산하거나
– 평균 집값 상승률로 계산
4) 마지막으로 공사 비용과 설계비 그리고 조합 운영비 등을 비용으로 차감하면 최종 재건축 초과이익이 계산됩니다.
실제 재건축 초과이익 환수제 사례
최근 한국경제 신문 자료에 따르면 주요 재건축 아파트 단지의 예정 부과금을 다음과 같이 설명하고 있습니다.
(출처 : 한국경제)
가파른 주택 가격 상승으로 재건축 초과이익에 따른 부담금 금액이 상당한 것을 확인할 수 있습니다.
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재건축 초과이익 환수제 및 부담금 계산 방법
이번 포스팅은 1) 재건축 초과 이익 환수제 2) 초과이익 부담금 계산 방법에 대해 알아보겠습니다.
제도 설명
아파트가 재건축을 함으로써 준공 후 발생할 수 있는 초과 이익을 국가에서 수거하는 제도입니다.
재건축 초과이익 징수 제도의 경우 본격적인 시행은 2019년 12월 27일부터 진행되었습니다. 2020년도 하반기부터 본격적으로 적용되었다고 보시면 됩니다. 재건축 부담금은 부과 일로부터 6개월 이내에 납부하셔야 합니다.
보통 세금이라는 것은 집을 팔고 난 이후, 거기에 대한 이익이 생겼을 때, 납부하게 되는데, 해당 제도의 경우 재건축을 할 경우 일정 부분 이익이 난다는 전제 조건 하에 세금을 6개월 안에 납부해야 합니다. 재건축 초과이익으로 환수되는 금액의 경우 지자체와 국가에서 가져가게 됩니다.
환수되는 금액은 아래 2가지 사항으로 활용됩니다.
1) 자자체에서 초과이익 관련하여 평가할 때 가져가는 항목들은 <주거기반시설 설치 수준 / 주거복지실태 평가 결과 / 주거복지 증진 노력 / 공공주택 사업 실적 / 재건축 부담금 활용 실적 및 운용 계획>입니다.
2) 지자체에 배부된 재건축 부담금은 임대주택 건설 매입경비 및 관리비 정비사업 시행자에 대한 보조금 및 융자금 지원, 기반시설 설치 비용 등에 활용됩니다.
재건축 부담금 부과율
재건축부담금 부과율 표는 아래와 같습니다.
이익이 3천만 원 이하 일 경우 부과율이 면제입니다.
조합원 1인당 평균 이익 부과율 및 부담금 산식 3천 초과~
5천만원 이하 3천만원
초과분의 10% 5천 초과~
7천만원 이하 200만원+
5천만원 초과분의 20% 7천 초과~
9천만원 이하 600만원+
7천만원 초과분의 10% 9천 초과~
1억 천만원 이하 1200만원+
9천만원 초과분의 10% 1억 천만원 초과 2000만원+
1억 천만원 초과분의 10%
계산식
<계산식>
(종료 시점 주택 가액 – (개시 시점 주택가액 +정상주택 가격 상승분 총액 + 개발비용)) * 부과율
종료 시점 주택가액이란?
준공시점 공시 가격 + 일반분양주택 가격 + 소형주택 인수 가격입니다.
게시 시점 주택가액 이란?
재건축 주택의 취득 원가 (시점의 전체 공시지가)를 말합니다. 조합 설립 시점이라고 보시면 됩니다.
정상주택 가격 상승분 총액 이란?
정기예금 이자율 또는 평균 주택가 격상 승률 값 중 최댓값으로 보시면 됩니다. 개발비용?=> 공사비, 설계 감리비, 조합운영비 등을 전부 더한 값입니다.
예시
1500세대로 분양 (조합원 1000세대)
게시 시점 : 5000억 (조합설립 기준 공시지가)
개발비 : 5000억
정상주택 가격 상승분 : 1700억
조합원 분양가 : 1조
일반분양 가격 : 2500억
계산 결과
1조 2500억 – 5000억-5000억-1700억= 800억 => 800억 / 1000세대(조합원수) = 8000만 원 (차익)
재건축 초과 이익 환수제 계산 | ‘재건축초과이익환수제’ 어디까지 알고 있니?…김예림 재건축 전문 변호사 28018 투표 이 답변
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부동산 재초환 규제 완화? 재건축 초과이익 환수제 계산하는 법
아파트
새 정부의 대통령직 인수위가 재초환 규제 완화를 검토한다는 뉴스가 나오면서 초과이익 환수의 면제 구간이 대폭 상향될 거라는 전망에 벌써부터 강남 재건축 단지의 집값이 꿈틀거리고 있습니다. 재초환이라고 부르는 재건축 초과이익 환수제가 무엇이고 어떤 의도로 생겨난 제도이며, 그 계산법은 어떻게 되는지 실례를 들어 알아보겠습니다.
재건축 초과이익 환수제
재건축은 30년 이상된 노후 주택이 안전검사 D등급을 받는 등의 여러 조건에 적합할 때, 기존 주택의 소유자가 재건축 조합을 설립해서 주택을 철거하고 그 토지에 새 주택을 짓는 것을 말합니다. 이때 재건축 조합원 1인당 3천만 원을 초과하는 개발 이익이 발생할 것으로 예상되면, 초과 금액에 대해 최소 10%에서 최대 50% 까지 개발부담금으로 환수하는 제도이며 중앙정부, 광역자치단체, 기초자치단체가 각각 5:3:2 비율로 가져갑니다.
노무현 참여정부 시절, 전국의 재건축 아파트 단지를 중심으로 가파르게 상승하는 부동산 가격을 안정시키려는 정책의 일환으로 공포되었지만 2008년 글로벌 금융 위기 등의 경제 침체로 인해 실제 적용된 단지는 거의 없었습니다. 그 후, 2012년에 재초환에 관한 법률 개정안이 통과되면서 2017년까지 재건축 초과이익 환수제가 일시 중단되었다가 2018년 1월 1일 부로 부활했습니다.
재초환 옹호론자는 재건축을 통한 이득을 노리는 투기 세력을 차단하기 위해 필요하다는 입장이며, 비판론자는 재건축에 대한 이익은 국가의 것이 아닌 개인의 것이며 그 이익조차 미실현 이익이기 때문에 ‘환수’가 아니라 ‘세금’이라는 입장입니다.
계산법
환수되는 금액은 재건축으로 조합원이 얻는 이익에서 소요된 비용을 제외한 후, 인근 집값의 상승 정도를 비교해서 그 이익금이 3천만 원을 넘으면 그 초과분에 대해 정해진 부과율로 누진 과세합니다. 부과율 표는 아래와 같습니다.
재건축 초과이익 환수제 부담금 부과율
개발이익은 재건축 종료 시점의 주택 가격에서 재건축 시작 시점의 주택 가격, 인근 정상주택의 가격 상승분과 개발비용을 뺀 금액입니다.
개발 이익 = 재건축 종료 시점 주택 가격 – 재건축 시작 시점 주택 가격 – 정상주택 가격 상승분 – 개발비용
위 내용 중에 정상주택 가격 상승분의 계산이 애매합니다. 「재건축초과이익 환수에 관한 법률」 제10조 제1항에 따르면 정상주택 가격 상승분은 개시 시점 주택 가격에 정기예금 이자율과 평균 주택 가격 상승률 중 높은 비율을 곱해서 산정합니다. 정기예금 이자율은 국토교통부 장관이 대통령령으로 정하는 바에 따라 고시하는 이자율로 계산하고, 평균 주택 가격 상승률은 종료 시점에 재건축 사업장이 소재하는 특별자치시. 특별자치도. 시. 군. 구의 상승률로 계산합니다.
예를 들어, 위 계산에 따라 재건축 조합원 1인당 개발 이익이 9,500만 원이라면, 위 부과율 표에 따라 1,200만 원 + (9,500만 원 x 40%) = 1,200만 원 + 3,800만 원 = 5천만 원을 부담금으로 환수합니다.
인수위에서 말하는 재초환 완화를 검토한다는 것은 위 부과율 표를 조정하는 것을 뜻합니다. 부담금 면세기준을 3천만 원에서 1억으로 올리고, 이익 구간별 10~50%의 부과율을 낮추는 방안을 검토하는 것으로 알려졌습니다.
재초환 규제 완화에 대한 전망
큰 틀에서 새 정부는 규제를 완화하겠지만 속도 조절은 불가피해 보입니다. 강남권을 중심으로 다시 집값이 상승 조짐을 보이고, 재초환 개편은 법 개정이 필요하기 때문에 야당의 동의가 있어야 합니다. 전문가들은 부동산 시장 상황에 따라 규제 완화의 수위를 조절할 것으로 보고 있습니다.
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