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토지투자할때 가장 많이 투자하시는 용도지역이 자연녹지지역과 계획관리지역 두 곳입니다.
둘중에 어느지역이 더 토지하기 좋은 곳일까요?
어느지역이 더 투자성이 좋을까요?
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자연녹지지역 이란?, 건축행위가 가능한 건축물 종류 알아보자
이러한 <자연녹지지역>은 도시의 녹지공간 확보 및 도시의 확산 방지 그리고 장래 도시용지의 공급 등을 위해 보전할 필요가 있는 지역으로서, 불가피한 …
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Date Published: 7/9/2021
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자연녹지지역에서 건축 할 수 있는 건축물, 건폐율과 용적률
# 자연녹지지역에서 건폐율은 20%이하이며, 용적률은 50%이상 100%이하이다. # 관련근거 : 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령(이하, 국토계획법 …
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Date Published: 2/27/2022
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자연녹지지역 안에서 건축할 수 있는. 건축물(제71조제1항제16호관련). 1. 건축할 수 있는 건축물(4층 이하의 건축물에 한한다. 다만, 4층 이하의 범위.
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Date Published: 4/14/2021
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자연녹지지역 이란 총정리 : 건축행위는 가능할까? – SM Future
자연녹지지역의 제한인 건폐율 20% 이하, 용적률 100%이하가 뜻하는 건축행위는 도시계획 조례에 따로 층수를 정하는 경우를 제외하면 4층 이하의 건물 …
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Date Published: 12/9/2021
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자연녹지지역 이란 무엇? 허용되는 자연녹지지역 건축행위는?
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Date Published: 5/3/2022
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자연녹지지역에 내 마음대로 건축하는 법(?) – 호남타임즈
자연녹지지역에 건물을 짓기 위해서는 건폐율 20%의 제한을 받는다. 그러나 법망을 교묘히 피해 건축하는 방법이 있다.
Source: www.honamtimes.com
Date Published: 11/10/2022
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- Date Published: 2021. 1. 7.
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자연녹지지역 이란?, 건축행위가 가능한 건축물 종류 알아보자
토지 투자 시에 많은 분들이 가장 선호하는 용도지역의 토지는 <자연녹지지역>과 <계획관리지역>의 토지가 있는데요. 이 둘 중에 이번 시간에는 <자연녹지지역>이 정확하게 무엇인지 완벽하게 정리해드리겠습니다. 추가적으로 자연녹지지역에서 건축이 가능한 건축물들의 종류 및 건폐율 · 용적률들을 자세하게 알아봄으로써 자연녹지지역의 투자 가치와 활용방안 등을 여러분들과 함께 고민해보겠습니다.
<자연녹지지역>은 땅의 가치와 팔자를 결정짓는 “용도지역” 중에 한 가지입니다. 따라서 <자연녹지지역>에 관련된 내용을 정확하게 이해하기 위해서는 우선 “용도지역”이 무엇인지 기초적인 개념은 이해를 하고 있어야 합니다. 그리고 <자연녹지지역>에서 건축행위가 가능한 건축물들을 정확하게 이해하기 위해서는 “건폐율”과 “용적률”이 무엇인지도 먼저 간단하게 살펴볼 필요가 있습니다. 그럼 해당 내용들부터 우선 살펴보도록 하겠습니다.
목차
용도지역 및 건폐율 · 용적률
1. 용도지역 이란?
우리나라에 존재하는 모든 국토는 각 필지마다 21개의 용도지역 중 한 가지씩은 모두 지정을 해놓고 있는데요. 그 이유는 무엇일까요? 그 이유는 국가가 국토를 효율적으로 관리하기 위해, 각 필지의 토지마다 각자 지정해 놓은 용도지역에 맞는 토지의 활용만 할 수 있도록 규제를 하고 있는 것이라고 보면 됩니다.
즉, 여러분이 A라는 토지를 소유하고 있는 소유주라고 하더라도, A 토지를 여러분들이 원하는 대로 마음대로 활용할 수 없도록 일정한 범위를 정하여, 그 범위 안에서만 활용할 수 있도록, 국가에서 행위제한을 해 놓은 것입니다.
따라서 토지에 용도지역이 지정이 된다면, 그 토지는 해당 용도지역에서 건축이 가능한 건축물만 지을 수 있습니다. 게다가, 용도지역은 용도지역에 적합한 건물 종류뿐만 아니라, 건축물을 어떤 규모로 건축해야 하는지까지 규정하고 있습니다.
즉, 얼마나 넓게 지을 수 있는지(건폐율) 및 얼마나 높게 지을 수 있는지(용적률)등이 모두 이 “용도지역”에 의해 결정됩니다.
이렇듯, “용도지역”의 지정은 토지의 가치를 결정짓는 핵심 요소입니다. 그래서, 우리들은 흔히 “용도지역”이 땅 팔자를 결정짓는다고 말을 하는 것입니다.
이러한 용도지역은 크게 ‘도시지역’과 ‘비도시지역’으로 나누게 되는데요. 이를 세부적으로 나누게 되면 아래의 “용도지역 분류표”와 같습니다. 이번 시간에 다루게 될 자연녹지지역은 “도시지역 > 녹지지역” 안에 있는 용도지역입니다.
용도지역-분류표
2. 건폐율 · 용적률 이란?
용도지역에 따라 달라지는 건폐율 · 용적률의 개념은 다음과 같습니다.
1) 건폐율
“건폐율”은 “대지면적에 대한 건축면적의 비율”을 말합니다.
여기서, “대지면적”이란 “건축할 수 있는 대지의 넓이”를 말하며, “건축면적”은 “건축물의 바닥면적으로서 면적이 가장 넓은 1개 층의 면적”이라고 생각하면 됩니다.
[ 건폐율 = 건축면적 ÷ 대지면적 × 100 (%) ]예를 들어, 대지면적이 1,000㎡ 인 땅에 건축을 하면서 건축하는 바닥면적이 400㎡ 이면 건폐율은 40%가 됩니다.
2) 용적률
“용적률”은 “대지면적에 대한 건축물의 지상층 연면적의 비율”을 말합니다.
여기서, “건축물의 지상층 연면적”이란 “지상건물 각 층의 바닥면적의 합계”를 말합니다. (단, 지하층의 면적은 포함되지 않습니다.)
[ 용적률 = 건축물 지상층의 연면적 ÷ 대지면적 × 100 (%) ]※ 참고로, “용적률과 건폐율의 개념과 계산방법”에 대해서 더 알고 싶으신 분들은 아래 포스팅 글을 참고하시길 바랍니다.
자연녹지지역 이란?
앞서 살펴본 대로 <자연녹지지역>은 [국토계획법]에 의해 지정된 용도지역 중에, “도시지역”의 “녹지지역” 중에 한 가지입니다. 이러한 <자연녹지지역>은 도시의 녹지공간 확보 및 도시의 확산 방지 그리고 장래 도시용지의 공급 등을 위해 보전할 필요가 있는 지역으로서, 불가피한 경우에만 제한적인 개발이 허용되는 지역입니다.
자연녹지지역에서 할 수 있는 건축행위
토지의 가치를 결정짓는 요소는 무엇보다도 ①어떠한 용도의 건축물들을 ②어떤 규모로 건축하여 활용할 수 있느냐가 가장 중요한 요소일 것입니다. 그러므로, 이번 항목에서 중점적으로 다루는 내용들은 꼼꼼하게 읽어보시길 바랍니다.
자연녹지지역에서 가능한 행위들은 1차적으로 [국토계획법] 시행령에서 1차로 허용되는 건축물을 확인 후, 2차로 해당 지역의 [지자체 도시계획조례]에서 허용되는 건축물을 확인해야 합니다.
그러나, [지자체 도시계획 조례]들도 지금 설명드릴 상위 법령인 [국토계획법] 시행령에서 정하고 있는 내용을 바탕으로 그 범위 내에서 정하고 있습니다. 그래서, 먼저 상위 법령에서 정하고 있는 자연녹지지역에서 건축이 가능한 건축물의 종류부터 안내해 드리겠습니다.
건축이 가능한 건축물에는 많은 건축물 종류가 있지만, 투자자들이 가장 관심 있어하는 주택과 근린생활시설 부분을 중심으로 설명드리면 다음과 같습니다.
1. 단독주택 (건축법 시행령 별표 1 제1호의 단독주택)
– <자연녹지지역>에서는 일단 기본적으로 건축법상 ‘단독주택’을 건축할 수 있는데요. 건축법에 정하고 있는 ‘단독주택’의 종류는 다음과 같습니다.
단독주택
다중주택
다가구주택(원룸 건물 등)
공관
▶ 건축법 시행령 별표 1 – 용도별 건축물의 종류 완벽 해설 ◀
2. 제1종 근린생활시설
‘근린생활시설’은 주택가 인근에서 주로 볼 수 있는 미용실, 병원, 제과점, 편의점 등 주민들에게 필요한 재화 및 서비스를 제공하는 시설이라고 볼 수 있는데요. ‘근린생활시설’은 다시 업종 및 규모에 따라서 ‘제1종 근린생활시설(1종 근생)’과 ‘제2종 근린생활시설(2종 근생)’로 구분이 됩니다.
‘제1종 근린생활시설’은 주민 생활과 밀접한 관련이 있는 생활 필수시설을 말하며, ‘제2종 근린생활시설’은 필수적인 시설이라기보다는 취미생활 및 편의를 도울 수 있는 생활편의시설로 이해하시면 됩니다. 이중에 <자연녹지지역>에서 건축할 수 있는 ‘제1종 근린생활시설’은 다음과 같습니다.
식품 · 잡화 · 의류 · 완구 · 서적 · 건축자재 · 의약품 · 의료기기 등 일용품을 판매하는 소매점으로서 같은 건축물에 해당 용도로 사용하는 바닥면적의 합계가 1,000㎡ 미만인 것.
휴게음식점, 제과점 등 음료 · 차(tea) · 음식 · 빵 · 떡 · 과자 등을 조리하거나 제조하여 판매하는 시설로서 같은 건축물에 해당 용도로 사용하는 바닥면적의 합계가 300㎡ 미만인 것.
이용원, 미용원, 목욕장, 세탁소 등 사람의 위생관리나 의류 등을 세탁 · 수선하는 시설
의원, 치과의원, 한의원, 침술원, 접골원, 조산원, 안마원, 산후조리원 등 주민의 진료 · 치료 등을 위한 시설
탁구장, 체육도장으로서 같은 건축물에 해당 용도로 쓰는 바닥면적의 합계가 500㎡ 미만인 것
지역자치센터, 파출소, 지구대, 소방서, 우체국, 방송국, 보건소, 공공도서관, 건강보험공단 사무소 등 주민의 편의를 위하여 공공업무를 수행하는 시설로서 같은 건축물에 해당 용도로 쓰는 바닥면적의 합계가 1,000㎡ 미만인 것
마을회관, 마을 공동작업소, 마을 공동구판장, 공중화장실, 대피소, 지역아동센터 등 주민이 공공으로 이용하는 시설
변전소, 도시가스배관시설, 통신용 시설(해당 용도로 쓰는 바닥면적의 합계가 1,000㎡ 미만인 것에 한정), 정수장, 양수장 등 주민의 생활에 필요한 에너지 공급 · 통신서비스 제공이나 급수 · 배수와 관련된 시설
금융업소, 사무소, 부동산 중개사무소, 결혼상담소 등 소개업소, 출판사 등 일반 업무시설로서 같은 건축물에 해당 용도로 쓰는 바닥면적의 합계가 30㎡ 미만인 것
3. 제2종 근린생활시설
‘근린생활시설’중에 <자연녹지지역>에서 건축이 가능한 ‘제2종 근린생활시설’은 다음과 같습니다.
공연장(극장, 영화관, 연예장, 음악당, 서커스장, 비디오물 감상실 · 소극장 등 이와 비슷한 시설)으로서 같은 건축물에 해당 용도로 쓰는 바닥면적의 합계가 500㎡ 미만인 것
종교집회장(교회, 성당, 사찰, 기도원, 수도원, 수녀원, 제실, 사당 등 이와 비슷한 시설)으로서 같은 같은 건축물에 해당 용도로 쓰는 바닥면적의 합계가 500㎡ 미만인 것
자동차 영업소로서 같은 건축물에 해당 용도로 쓰는 바닥면적의 합계가 1,000㎡ 미만인 것
서점(제1종 근린생활시설에 해당하지 않는 것)
총포판매소
사진관, 표구점
청소년 게임 제공업소, 복합유통게임 제공업소, 인터넷 컴퓨터 게임시설 제공업소, 그 밖에 이와 비슷한 게임 관련 시설로서 같은 건축물에 해당 용도로 쓰는 바닥면적의 합계가 500㎡ 미만인 것
장의사, 동물병원, 동물 미용실 등 이와 유사한 것
학원(자동차학원 · 무도학원 · 정보통신기술을 활용하여 원격으로 교습하는 것은 제외)
독서실, 기원
테니스장, 체력단련장, 에어로빅장, 볼링장, 당구장, 실내낚시터, 골프연습장, 놀이형 시설 ([관광진흥법]에 따른 기타 유원시설을 말함) 등 주민의 체육활동 위한 시설로서 같은 건축물에 해당 용도로 쓰는 바닥면적의 합계가 500㎡ 미만인 것
금융업소, 사무소, 부동산 중개사무소, 결혼상담소 등 소개업
출판사 등 일반 업무시설로서 같은 건축물에 해당 용도로 쓰는 바닥면적의 합계가 500㎡ 미만인 것 (제1종 근린생활시설에 해당하는 것은 제외)
※ 참고 : 자연녹지지역에서 건폐율 · 용적률 및 특징
구분 내용 건폐율 20% 이내 용적률 80% 이내 특징 4층 이하의 건축물만 건축이 가능합니다.
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자연녹지지역에서의 건축제한 및 건폐율 · 용적률을 정확하게 파악하는 법
분석하고자 하는 토지의 용도지역이 <자연녹지지역>이라면 최종적으로 건축제한 등 행위제한을 정확하게 파악하기 위해서는 어떻게 해야 할까요? 그것은 앞서 설명드린 대로 각 지역별 [도시계획 조례]를 확인해야 합니다. 그 이유는 상위법령인 [국토계획법] 시행령에서는 모든 지역에 적합한 용도지역별 행위제한 내용을 모두 담을 수 없기 때문입니다.
즉, [자연녹지지역]의 토지 매수를 고려하고 있거나, 이미 매수하여 개발을 계획하고 있는 분이라면, 토지가 위치해 있는 해당 지역의 [도시계획 조례]를 반드시 확인해서 세부적인 내용까지 정확하게 파악을 해야 합니다.
해당 지역에 맞는 내용을 분석하는 방법으로는 아래의 3가지 방법을 제시해 드리겠습니다. 아래의 방법 등을 활용하여 <자연녹지지역>의 토지를 정확하게 분석하는데 활용하시길 바랍니다.
1. 지역별 도시계획조례 확인
검색하고자 하는 지역의 도시계획조례를 직접 확인하는 방법은 [자지 법규 정보시스템] 사이트를 활용하시면 됩니다, 방법은 다음과 같습니다.
① [자치법규 정보시스템] 사이트로 이동합니다.
② 상단 메뉴 중에 [자치법규 검색]을 클릭합니다
③ 상단 박스 부분에 [자차단체별] 메뉴에서 지역을 선택해서 검색을 해도 되고, 그 아래 박스 부분 [법규명] 란 검색창에 “원하는 지역명 + 도시계획조례”를 직접 입력 후 하단에 돋보기 모양의 [검색하기] 버튼을 눌러 검색을 해도 됩니다. (검색어 예시 : “화성시 도시계획조례”, “천안시 도시계획조례”등을 검색창에 직접 입력)
④ 해당 도시계획조례가 검색되면 용도지역 · 용도지구 · 용도구역별 건축제한 내용 및 건폐율 · 용적률 등 다양한 정보 확인이 가능합니다.
※ 참고로, 위 절차대로 따라 하기 힘드신 분들은 아래 [생산관리지역] 설명한 포스팅 글에 이미지를 통해 각 지역별 도시계획조례를 확인하는 방법을 소개했으니 아래 링크된 포스팅 글을 클릭하여 확인하시길 바랍니다.
2. 토지 이음 사이트 활용
앞서 설명드린 방법으로 해당 지역의 도시계획조례를 확인하는 방법은 다양한 정보를 얻을 수 있고 정확한 방법이지만, 부동산 초보자에게는 어렵고 또한 매번 확인하기가 번거로울 수 있는 방법입니다. 그래서 이번에는 매우 간편하게 확인할 수 있는 방법을 소개해드리겠습니다.
그것은 [토지 이음] 사이트를 활용하는 것인데요. 기존에 ‘토지이용 규제정보 서비스’를 제공하던 ‘luris 사이트’가 [토지 이음] 사이트로 통합되었습니다. 그래서, 이곳에서는 ‘토지이용계획’ 및 ‘도시계획’ 등 토지 분석에 필요한 모든 내용들을 한 번에 확인이 가능하도록, 매우 편리하게 구성이 되어 있으니 많이 활용해 보시길 바랍니다.
그럼 ‘토지이용계획 확인원’ 검색을 통해 검색하고자 하는 토지의 건축 제한 등을 확인하는 방법을 알려드리겠습니다. 절차는 다음과 같습니다.
① [토지 이음] 사이트로 접속합니다.
② 가운데 네모 박스 [주소 검색창]에 본인이 검색하고자 하는 지역의 지번을 입력 후, 우측에 돋보기 모양의 [열람]을 클릭합니다.
③ 해당 토지의 지목, 면적, 용도지역, 도면 등의 내용 확인이 가능합니다. 이때 오른쪽 스크롤을 조금 내리면 중간에 [행위제한내용 설명] 메뉴란이 있을 겁니다. 이곳을 클릭하여 이동하면 [행위가능 여부], [건폐율 · 용적률], [층수 · 높이제한], [건축선], [도로조건] 등 건축제한에 관련된 모든 내용을 한 번에 직관적으로 확인이 가능합니다.
※ 참고로, “토지 이음 사이트”를 활용하는 절차는 아래의 [계획관리지역] 설명한 포스팅 글에 이미지를 통해 좀 더 자세하게 설명하였으니 참고하시길 바랍니다.
3. 지자체 담당부서 및 건축설계 사무소 등 확인
위에 알려드린 1, 2번의 방법으로 확인을 했다면, 최종적으로 각 지차제 담당부서에 개발행위 가능 여부 등을 확인해야 하는데요. 그러나, 때로는 지자체 담당부서도 민원인의 질문에 한 번에 답변을 하지 못할 수도 있습니다. 즉, 한 개의 부서에서 즉시 답변을 할 만한 사항이 아닌 것들도 있습니다.
그러므로, 자연녹지지역 토지를 매수하여 개발하고자 하시는 분들은 지자체 담당부서, 건축설계사무소, 토목측량 설계 사무소 등 여러 번 확인하시는 것이 안전한 방법입니다. 제 경험상 담당 공무원 한 사람의 말만 듣고 토지를 매수했다가 어려움을 겪은 적이 있으니 애매한 사항들은 여러 번 확인하시길 바랍니다.
맺음말
지금까지 <계획관리지역>과 함께 토지 투자의 양대산맥이라고 할 수 있는 <자연녹지지역>에 대해서 자세하게 알아보았는데요. 앞서 살펴본 대로 도시지역의 토지 중에서는 <자연녹지지역>이 투자하기에는 매우 좋은 토지인 것은 틀림없는 사실입니다. 그렇다면 비도시지역에서 가장 투자가치가 좋은 <계획관리지역>과 비교한다면 어떨까요?
제 개인적인 생각은 다음과 같습니다. 토지는 입지가 좋은 게 가장 중요한 요소이겠지만, 입지 조건이 비슷하다면 일반적으로 가격도 더욱 저렴하고, 물류단지 등 창고 건축 시에도 건폐율과 용적률이 더 높은 <계획관리지역>의 토지가 투자에는 더 유리하다고 생각합니다. 지역과 호재에 따라 상황이 다를 수도 있겠지만, 일반적인 투자용으로는 <자연녹지지역>의 토지보다 <계획관리지역>의 토지가 더욱 효율적입니다.
그러나, 빠르게 인구가 증가하는 지역들은 <자연녹지지역>의 토지가 더욱 큰 수익을 얻을 수 있습니다. 따라서, 해당 지역 미래가치를 파악할 수 있는 도시계획 등을 꾸준하게 확인한 후, <자연녹지지역>의 토지 매수 의사결정을 내리시길 바랍니다. 그럼 리스크를 최대한 줄인 성공적인 투자가 될 것입니다.
자연녹지지역에서 건축 할 수 있는 건축물, 건폐율과 용적률
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# 자연녹지지역에서는 4층이하의 단독주택, 제1종 및 제2종근린생활시설을 설치할 수 있다.
# 도시·군계획조례가 정하는 바에 따라 공동주택과 같은 4층이하의 건축물을 설치할 수 있다.
# 자연녹지지역에서 건폐율은 20%이하이며, 용적률은 50%이상 100%이하이다.
# 관련근거 : 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령(이하, 국토계획법 시행령)」 제71조제1항제16호
녹지지역은 ①보존녹지지역, ②생산녹지지역, ③자연녹지지역으로 세분된다.
“자연녹지지역”은 도시의 녹지공간의 확보, 도시확산의 방지, 장래 도시용지의 공급 등을 위하여 보전이 필요가 있는 지역으로서 불가피한 경우에 한하여 제한적인 개발이 허용되는 지역이다.
오늘은
이 자연녹지지역에서 건축할 수 있는 건축물과 건폐율 등에 대해서 정리해 봅니다.
01. 건축할 수 있는 건축물
구분 건축할 수 있는 건축물 1. 국토계획법에 의한 건축할 수 건축물 아래에 해당하는 4층 이하의 건축물
-단독주택
-제1종 근린생활시설
-제2종 근린생활시설 (휴게음식점, 일반음식점, 단란주점, 안마시설소는 제외)
-의료시설(종합병원, 병원, 치과병원, 한방병원 제외)
-교육연구시설(직업훈련소 및 학원 제외)
-노유자시설
-수련시설
-운동시설
-창고(농업,임업,축산업,수산업용만 해당)
-동물 및 식물관련시설
-자원순환 관련 시설
-교정 및 국방군사시설
-방송통신시설
-발전시설
-묘지관련시설
-관광휴게시설
-장례시설
-야영장 시설
2. 도시군계획조례가 정하는 바에 의하여 건축할 수 있는 건축물 아래에 해당하는 4층 이하의 건축물
-공동주택(아파트 제외)
-제2종 근린생활시설 (휴게음식점, 일반음식점, 안마시술소)
-문화 및 집회시설
-종교시설
-판매시설(농수산물공판장,대형할인점 및 중소기업공동판매시설)
-운수시설
-의료시설 중 종합병원, 병원, 치과병원 및 한방병원
-교육연구시설중 직업훈련소 및 학원
-숙박시설로서 관광진흥법에 따라 지정된 관광지 및 관광단지에 건축하는 것
-공장(지식산업센터, 도정공장과 식품공장, 공익사업으로 이주하는 레미콘 또는 아스콘 공장)
-창고 및 집배송시설
(창고는 농업.임업.축산업.수산업용으로 쓰는 것은 제외)
-위험물저장 및 처리시설
-자동차관련시설
위 표와 같이 「국토계획법」과 해당 시·군·구조례에 정하는 건축물에 어느 하나라도 해당된다면 건축할 수 있다.
관심있게 볼것은
자연녹지지역에서 휴게음식점이나 일반음식점의 경우 자치단체별로 다르게 정하고 있으니 해당 시·군·구의 조례를 반드시 확인해 볼 필요성이 있다.
좀더 자제한 내용는 아래 별표 17의 내용을 확인하면 된다.
[별표 17] 자연녹지지역 안에서 건축할 수 있는 건축물(제71조제1항제16호관련)(국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령).hwp 0.02MB02. 자연녹지지역의 건폐율과 용적률
자연녹지지역에서의 건폐율은 20%이하이다. 이 범위에서 시 또는 군의 도시·군계획조례가 정하는 비율 이하로 하니 반드시 조례 확인이 필요하다.
(「국토계획법 시행령」 제84조제1항 제16호)
자연녹지지역에서의 용적률은 50%이상 100%이하이다. 이 범위에서 시 또는 군의 도시·군계획조례가 정하는 비율을 초과할 수 없으니 반드시 조례 확인이 필요하다.
(「국토계획법 시행령」 제85조제1항 제16호)
※ 보전관리지역에서 건축할 수 있는 건축물이 궁금하다면 아래 글을 확인하시기 바랍니다.
https://anbak4.tistory.com/373
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자연녹지지역 이란 총정리 : 건축행위는 가능할까?
자연녹지지역 이란 총정리 : 건축행위는 가능할까?
우리나라는 국토의 계획 및 이용에 관한 법률을 만들어 무분별한 개발을 방지하기 위해 용도지역이라는 것을 정의하고 크게 도시지역, 관리지역, 농림지역, 자연환경지역 총 4가지로 분류하였습니다.
이번 시간에 알아볼 자연녹지지역도 이러한 용도지역으로 구분되어 있는 지역인데요. 가장 많이들 궁금해하시는 건축행위가 가능한지 또 가능하다면 얼마까지 가능한지에 대해서 중점적으로 알아보고자 합니다.
건축행위에 제한을 두고 있다는 사실은 맞지만 제한적인 개발이 허용되어 있고 또 이러한 규제가 평생 지속되는 것은 아니기에 부동산에 관심을 갖고 계시는 분들이라면 도움이 될 수 있는 글이 아닐까 생각합니다. 본문에서 자세히 알아보겠습니다.
자연녹지지역 이란?
용도지역은 토지의 이용과 건축물의 용도·건폐율·용적률·높이 등을 제한하여 토지를 효율적으로 이용하고 공공복리의 증진을 도모하기 위해 도시관리계획으로 결정하는 지역을 말합니다. 쉽게 말해서, 보존이 필요하다 판단되어 무분별한 개발을 막기 위해 제한을 두는 지역입니다.
이 용도지역을 토지의 이용과 특성 그리고 장래의 토지이용방향 등을 고려해 도시지역, 관리지역, 농림지역, 자연환경 보전지역 총 4가지로 분류하는데요. 여기서 도시지역은 주거지역, 공업지역, 상업지역 그리고 녹리지역으로 구분합니다.
이 중에서도 녹지지역은 이름부터 그렇듯 양호한 도시환경조성과 녹지의 보존을 위해 다른 관리계획지역보다 더 강한 규제가 적용되는 지역이라 할 수 있는데요. 오늘 알아보는 자연녹지지역 이란 이러한 녹지지역의 하나로써 녹지공간의 확보, 도시 확산의 방지, 장래 도시용지의 공급 등을 위해 보전할 필요가 있다고 판단하여 지정된 지역이며 불가피한 경우에만 개발이 허용되는 지역을 말합니다.
자연녹지지역에서의 건축행위
앞서 말씀드렸듯 자연녹지지역은 개발이 상당히 제한되어 있는 지역이기에 무조건적으로 건축을 할 수 없는 지역은 아니지만 건축할 수 있는 건물엔 한계가 명확합니다.
녹지지역은 보전녹지지역, 생산녹지지역, 자연녹지지역으로 구분되며 이 중 자연녹지지역은 건폐율 20% 이하, 용적률 100%이하의 제한을 받습니다. 지자체의 조례에 따라서 조금씩 다를 수 있지만 다른 용도지역들과 비교해봐도 한눈에 개발(건축) 규제가 가장 강한 지역이라는 것을 확인할 수 있습니다.
건폐율과 용적률에 대해서 잘 알지 못하시는 분들을 위해 최대한 쉽게 설명드리겠습니다. 건폐율은 대지면적에 따른 건축면적의 비율을 의미하기 때문에 건폐율이 클수록 건물을 더욱 넓게 건축할 수 있고, 용적률은 대지면적에 따른 건축물 바닥면적의 합계 비율을 의미하기 때문에 용적률이 클수록 건물을 더욱 높게 건축할 수 있습니다.
따라서, 부동산 투자와 관련해 말씀드린다면 건폐율과 용적률이 큰 지역일수록 더 넓고 높은 건물을 건축할 수 있는 것이기 때문에 땅값은 더 올라갈 수 밖에 없습니다.
자연녹지지역의 제한인 건폐율 20% 이하, 용적률 100%이하가 뜻하는 건축행위는 도시계획 조례에 따로 층수를 정하는 경우를 제외하면 4층 이하의 건물만을 건축할 수 있습니다.
건물은 단독주택, 제1종/2종 근린생활시설, 종합병원, 병원, 치과병원, 한방병원을 제외한 의료시설, 교육연구시설(직업훈련소 및 학원 제외), 노유자시설, 수련시설, 운동시설, 창고, 동물 및 식물 관련 시설, 분뇨 및 쓰레기 처리시설, 교정 및 국방시설, 방송통신시설, 발전시설, 묘지 관련 시설, 관광휴게시설 만을 건축할 수 있습니다.
자연녹지지역은 투자할 가치가 없을까?
이렇게 제한이 많은 지역이라면 굳이 투자할 가치를 느끼지 못하실 수 있습니다. 실제로도 녹지지역의 자연경관을 유지하기 위해 개발 가능성도 낮은 편이지만 바꿔 생각해보면 도시지역이 확장될 때 자연녹지지역이 주거지역이나 산업지역으로 용도가 변경되기만 한다면 건폐율과 용적률이 상승하고 이에 따라 자연스럽게 지역 값은 크게 상승할 것입니다. 즉, 적은 투자로 큰 이득을 볼 수도 있습니다.
이렇게 장단점이 명확한 지역이기에 투자를 생각하신다면 매입할 자연녹지지역 땅이 개발가능성이 있는지의 여부를 조사하고 가능성이 있다고 해도 어느 정도의 시간이 걸리는지도 최대한 파악을 해보셔야 합니다. 최악의 경우에는 쓸데없이 땅을 사놨다가 장기간 투자금만 묶이는 경우가 발생할 수 있기 때문입니다. 양날의 검이라 할 수 있지만 분명한 건 투자할 가치가 없는 땅이라 치부하기엔 무궁무진한 가능성을 내포하고 있는 땅이라는 점입니다.
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자연녹지지역 이란 무엇? 허용되는 자연녹지지역 건축행위는?
많은 분들이 자연녹지지역 이란 개발제한구역을 생각하는 경우가 많습니다. 그러나 후자는 절대농지 즉 농림지역을 말합니다. 도시지역은 주거지역, 상업지역, 공업지역, 녹지지역으로 나뉘기 때문에 자연녹지란 도시지역 안에 있습니다.
자연녹지지역 이란 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 의해 지정된 용도 중 녹지 지역의 하나입니다. 도시의 녹지 공간의 확보, 도시 확산의 방지, 장래도시용지의 공급 등을 위해 보전할 필요가 있는 지역으로 불가피한 경우에 한해 제한적인 개발이 허용되는 지역입니다.
국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 의해 녹지지역은 건폐율 20% 이하, 용적률 100% 이하의 제한을 받습니다. 지자체의 조례에 따라 다소 다를 수 있습니다. 용도 지역 구분상 도시지역 중 가장 행위 규제가 가장 지역이라고 할 수 있습니다.
용적률과 건폐율에 대해 간단히 설명드리자면 건폐율이란 대지면적에 대한 건축면적의 비율을 의미하고 (건축면적/대지면적)*100으로 계산합니다. 당연 건폐율이 클수록 건물을 넓게 지을 수 있습니다.
용적률이란 대지면적에 대한 건축물 바닥면적의 합계의 비율을 말하고 계산은 (연면적/대지면적)/100으로 계산합니다. 건폐율과 함께 해당 지역의 개발밀도를 가늠할 수 있는 중요한 척도입니다. 또한 용적률과 건폐율이 높을 땅일수록 대지의 가격이 올라갑니다.
녹지지역도 보전녹지, 생산녹지, 자연녹지로 나뉘는데 자연녹지지역의 용적률은 50% 이상 100% 이하입니다.
이렇듯 제한이 많은 땅이라면 자연녹지지역에서 할수있는행위는 무엇이 있을지 궁금합니다. 물론 자연녹지지역 건축행위도 가능합니다. 이 부분은 대지가 위치한 지자체의 도시계획 조례까지 살펴봐야 합니다.
기본적으로 녹지지역엔 4층 이하의 건물만 지을 수 있습니다. 단독주택에 1종 근린시설과 2종 근린시설이 가능합니다. 그 외에도 의료시설, 교육연구시설, 운동시설, 관광휴게시설 등 생각보다 다양한 건축이 허용되고 있습니다.
다만 건축허가를 받기 위해선 4미터 이상의 도로 또는 현황도로에 2미터 이상 접해 있어야 합니다.
도시지역 안의 다른 지역 토지는 이미 가격이 뛸 만큼 뛰었기 때문에 자연녹지지역의 건축으로 시세차익을 얻기 위해 투자를 하기도 합니다. 특히나 주거지경과 접해 있는 녹지의 경우 용도변경이 될 확률이 높기 때문에 더욱 투자 가치가 있습니다.
자연녹지지역 이란 무엇인지를 알아보고 이 안에서 할 수 있는 건축행위도 살펴보았습니다. 단순히 숲이나 공원이라고만 생각했던 지역이 가진 잠재력에 대해 알 수 있었던 것 같습니다. 그래도 무분별한 개발은 삼가야 할 것입니다.
자연녹지지역에 내 마음대로 건축하는 법(?)
자연녹지지역에 건물을 짓기 위해서는 건폐율 20%의 제한을 받는다.
그러나 법망을 교묘히 피해 건축하는 방법이 있다.
다음은 법망을 교묘히 피해가는 건축법
1. 시청 등 허가 관서에 지하1층, 지상 2층 규모의 건축허가서를 제출한다.
– 보통 건폐율 20%의 제한을 받기 때문에 지상부분의 건축물에 대해 20%에서 보통 0.3~0.5%를 적게 설계를 하는 인심을 쓴다.
– 지하 부분은 건폐율의 제한을 받지 않기 때문에 원하는 만큼 설계를 한다.(어차피 지하를 파지 않을 것이기 때문에)
2. 건축을 한다.
– 지하 1층, 지상 2층 건물이지만, 지하를 파지않고 지상 3층으로 건축을 한다.
– 미쳤다고 돈 들여 지하를 파나? 다 방법이 있는데~~
3. 지상 3층의 건물로 건축을 한 다음에 준공검사를 받기 전에 반드시 해야 할 일이 있다.
– 지상 1층(설계상 지하 1층)으로 건축된 부분을 지하로 둔갑시켜야 한다.
– 설계상 지하 1층의 4개면 벽에 흙 담 또는 돌로 일정 부분 이상 덮는다.
– 허가 관서는 지상 건물이라 하더라도 흙이나 돌로 일정 부분 이상 덮어져 있으면 지하로 보기 때문이다.
4. 이렇게 하면 자연녹지지역이라 하더라도 내 마음대로 건축할 수 있다. 특히 주차장과 허가 신청한 지하 1층의 지면이 같더라도 법망을 교묘히 피해갈수 있다.
5. 이것 저것 다 귀찮으면 정치인이 운영하는 설계사무소에 의뢰하라. 경우에 따라 시청 허가를 비롯해 포괄적인 민원까지 전부 다 해결해준다.
◎ 현재 대한민국 어떤 지역에서 발생되고 있는 일입니다.
독자와 시민들께서는 이런 비도덕적이거나 자신의 양심까지 팔아가며 교묘히 법망을 피해가지는 않겠죠.
밝은 지역사회는 쉽게 만들어지는 것이 아닙니다. 우리 모두 협력하고 상식이 통해야 밝은 지역사회가 되는 것입니다.
<밝은 지역사회를 열어가는 목포타임즈신문/호남타임즈신문>
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