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전세 만료 기준일로 6개월 이상 남은 집을 매수한 경우 등기, 잔금을 치른 후 해당 주택의 집주인 지위를 갖추게 되며, 세입자의 갱신청구권을 거부할 수 있습니다. 물론 6개월~2개월 내에 갱신 거절의 의사표시를 해야 합니다.
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전세 안고 매매는 무슨 뜻일까? – 네이버 블로그
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전세끼고 아파트 매매 시 주의점 (계약갱신청구권) – 경제 정보
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- Author: 재테크욜로,핸담
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- Date Published: 2021. 8. 17.
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전세 끼고 매매 절차와 주의점
전세 안고 매매하는 방법은 두 가지가 있는데요. 한 가지는 기존의 전세입자가 살고 있는 경우이고 다른 한 가지는 새로운 세입자를 구하는 경우입니다. 두 가지 경우의 상황과 어떤 방식으로 거래가 이루어지는 지에 대해 자세히 알아보도록 하겠습니다.
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목차
전세 끼고 매매 절차
기존 전세입자가 살고 있는 경우 매수할 집 구경 → 금액 협상 및 가계약금 송금 → 본계약 시 계약금 10% 매수자에게 송금 → 잔금일 날 매매금액에서 기존 전세입자가 살고 있는 전세금을 뺀 나머지 금액을 송금 계약금은 협상 하에 변동이 가능하며, 전세입자를 따로 구하지 않아도 되기 때문에 리스크가 적습니다. 계약갱신청구권을 사용하지 않은 상태라면, 기존 전세입자 계약 만료시기 6개월~2개월 이전에 재계약 또는 실거주 예정 협상을 해야 합니다. 매매금액이 3억 원이고, 기존 세입자가 2억 원에 거주 중이라면 대출을 하지 않고 매도자에게 1억 원만 주면 거래는 완료됩니다. 물론 중개비와 법무사 비용은 제외한 금액입니다.
새로운 세입자를 직접 맞춰야 하는 경우 기존 전세입자가 퇴거하는 날에 맞춰서 새로운 전세입자와 계약을 해야 합니다. 매매 잔금일, 기존 전세입자 퇴거일, 신규 전세입자 계약일을 한 날 한 시에 계약을 해야 합니다. 매수자, 매도자, 기존 전세입자, 신규 전세입자, 공인중개사가 한자리에서 계약을 진행 합니다.
매입금액 3억 원, 기존 전세입자 전세금 2억 원, 신규 전세입자 2억 5천만 원이라고 가정해보겠습니다.
매수자가 매도자에게 계약금 10%(3000만 원) 전달합니다.
2~3개월 뒤로 잔금일을 잡고 매수자는 신규 전세입자를 구합니다.
잔금일에 매수자, 매도자, 기존 전세입자, 신규 전세입자, 공인중개사가 한 자리에서 만나서 계약을 진행합니다.
매수자는 신규 전세입자에게 2억 5천만 원을 받은 후 기존 전세입자에게 2억 원을 주고 퇴거를 시킵니다.
매매금액 3억 원 – 기존 전세입자 2억 원 = 1억 원입니다. 여기서 계약금으로 10%(3000만 원)을 줬기 때문에 추가적으로 7천만 원을 매수자에게 줘야 하는 상황입니다.
신규 전세입자와 기존 전세입자와의 거래에서 남은 5천만 원을 매수자에게 주고, 나머지 2천만 원을 추가적으로 매수자에게 전달하면 거래는 완료됩니다.
결과적으로, 중개비와 법무비, 취득세를 제외하고 내 돈 5천만 원으로 3억 원의 집을 매수하는 것입니다.
전세 안고 매매 주의점
계약갱신청구권으로 인해서 전세 안고 매매 시 많은 주의를 요하는데요. 케이스별로 다양한 해석이 나오기 때문에 더더욱 신경을 써야 합니다.
세입자의 전세 만료 6개월 전에 소유권을 취득할 수 있는 집을 매수할 것 전세 만료 기준일로 6개월 이상 남은 집을 매수한 경우 등기, 잔금을 치른 후 해당 주택의 집주인 지위를 갖추게 되며, 세입자의 갱신청구권을 거부할 수 있습니다. 물론 6개월~2개월 내에 갱신 거절의 의사표시를 해야 합니다.
매수할 때 계약갱신청구권을 아직 사용하지 않은 매물이라면, 만약 매수자가 입주할 수 없는 경우 매도자의 책임으로 계약을 파기한다는 내용을 특약으로 작성해야 합니다.
매매계약 당시 세입자가 퇴거에 동의했으나, 단순 변심으로 추후에 계약갱신청구권을 사용하겠다고 한다면 계약갱신청구권 사용이 불가능합니다. 이를 증명하기 위해 문서나 녹음 등으로 자료를 남겨두시면 좋습니다.
전세 끼고 매매하는 것은 적은 투자금으로 큰 자산을 살 수 있는 방법이므로 반드시 알고 있어야 하는 투자 방법입니다. 다만 전세 안고 매매 주의점 등을 잘 알고 거래하셔야 본인 재산의 피해가 발생하지 않으니 조심하시기 바랍니다.
전세 안고 매매는 무슨 뜻일까?
전세 안고 매매는 무슨 뜻일까?
전세 안고 매매(매수)는 무슨 말일까?
안녕하십니까 장안동 아파트 중개 전문 부동산
새한 부동산입니다.
아파트를 매수(구입, 구매, 사시는)! 하시는 분들에게는
‘세안고’ 라는 말이 낯설기도,
친숙하기도 하실 겁니다.
오늘 이 말에 대해 아주 간략히 정리해드리겠습니다.
아파트 뿐만 아니라 많은 부동산들이
투자 또는 거주의 목적으로 거래가 됩니다.
그 중에서 아파트의 경우!
투자로 가지고 계셨던 분들은
개인 사정에 의해 전세(또는) 만기 이전에 집을 처분해야 하는 경우가 생깁니다.
이때 집주인(매도자)은 세입자와의 계약기간 2년을 파기할 순 없으니!
전세계약 기간 중에 자신의 아파트를 매도하려는 것입니다.
즉, 매도자 입장에서는 급하게 돈이 필요한 경우!라고 쉽게 볼 수 있겠네요.
때문에, 세안고 나온 매물들은 시세보다 저렴한 경향이 있습니다.
그렇다면 아파트를 구입(매수)하시는 분들에게는 두가지 경우가 있습니다.
즉시! 또는 천천히! 입니다.
다음달 말이 전세 만기인데, 이 전세자금으로
당장 살곳을 구하시는 분들은 아마 세안고 나온 저렴한 매물들을 사기 어렵습니다.
왜냐면?
당연히, 현재 그집에는 다른 세입자가 살고 있기 때문입니다.
즉. 당장 살곳이 아닌, 언젠가 내 소유의 집을 구입하려는 분들이
천천히 (조금 싼) 매물을 구입하는 방식입니다.
예를 들면 장안래미안2차 30평이 4억이 시세다!고 가정해 보겠습니다.
이때 집주인 A씨는 개인 사정으로 이 아파트를 처분해야 될 일이 생겼습니다.
하지만 세입자 B씨와의 전세계약(3억) 만기가 15년 7월이라고 한다면
현재(14년 12월) 당장 매도를 할 수는 없습니다.
따라서 15년 7월 경에 ‘내집마련’을 꿈꾸던 C씨는
14년 12월 4억짜리 아파트를 전세금액을 제외한 나머지 1억을
집주인 A씨에게 주고 소유권을 양도받을 수 있습니다.
그리곤 15년 7월에
1) 전세금 3억을 세입자 B에게 주고, 자신이 거주할 수도 있고
2) 다른 사람에게 전세를 놓을 수도 있는 것입니다.
즉, 매도자가 시간이 촉박하고
매수자가 시간적인 여유가 있을 때,
저렴하게 매매할 수 있는 방법이라고 보시면 됩니다.
지금까지
장안동 아파트 매매, 전세, 월세
거래 전문 새한부동산이었습니다.
전세 안고 아파트 매매시 순서 방법 궁금증 모음
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아파트를 매매하려고 보면 전세나 월세를 안고 매매가 가능한 경우가 있습니다. 이러 한때 어떤 식의 흐름으로 진행되는지 전세 또는 월세 안고 아파트 매매하는 방법 아래에서 알려드릴게요 🙂
1. 월세 / 전세 끼고 매매란?
월세 또는 전세로 살고있는 세입자를 그대로 둔 상태로 집주인과 계약하면서 인수를 받는 형식의 매매입니다. 한마디로 기존 세입자의 보증금을 안고 집을 구입하는 것이죠.
전세 월세 끼고 의 뜻은 매매를 이루는 과정에서 현재 전세 및 월세 계약이 있기 때문에 그부분에 대한 책임도 같이 이전하는것을 말합니다. 예를 들어 1억짜리 아파트에 전세나 월세보증금이 5천만원이 있다면 1억짜리 아파트에 전월세 보증금을 제외한 나머지를 매매금액으로 주고 나중에 전월세 계약이 끝나면 보증금에 대한 책임을 져야된다고 보시면 됩니다.
2. 월세 / 전세 안고 아파트 매매하는 방법과 순서
예를 들어 집값이 6억(전세가 5억)인 경우 전세를 안고 매매하는 방법입니다.
1) 매매계약 6억 원 (계약금은 상호 합의, 통상 매매대금의 10% 임)
2) 잔금일에 계약금 제외한 잔금 납부
3) 등기
4) 세입자 만료 2개월 전에는 대출 확인 (대출심사)
– LTV 50%이라면 3억 언저리 나옵니다
5) 세입자 전출 시 전세금 상환 (5억)
6) 입주
세입자 기간 만료 후 매수자께서 실거주 목적으로 입주하신다면 1순위가 되면서 해당 물건을 담보로 대출을 받을 수 있습니다. 대출받은 금액으로 전세금을 내어주면서 입주하시면 됩니다. 세입자가 나갈 때(전출) 대출을 받아 그 돈을 세입자 주면 되는 순서로, 은행가 셔서 얼마까지 대출 가능한지 확인 후 세입자한테 양해를 구하고 대출을 받아서 전세금을 주게 됩니다.
다만, 최근 LTV 제한 등 금융권 대출이 꽤 복잡해졌기 때문에 실입주에 따른 잔금 여력을 고려하신 뒤 매매하셔야 돼요.
3. 아파트 매매 시 전세 안고 매매했을때 궁금증 정리
1) 보통 집 매매시 은행 대출은 계약하는 날이 아닌 입주하는 날에 나온다 하던데요 여기서 제가 사려는 집 값 6억에 대한 은행 대출을 계약할 때 미리 받을 수 있나요?
대출은 임차인이 나가는 것을 전제로만 가능합니다.
2) 전세 세입자가 나갈 때 전세금을 내어줘야 되는데요 아파트를 담보로 주택담보대출인 주담대 가능할까요? (조정지역입니다)
조정지역이라면 주담대 금액으로만 보증금을 다 빼 줄 수 없을 수도 있습니다. 다만 퇴거 자금으로 대출을 받는다면 주택시세의 60%인 or 보증금의 70% 중 선택을 해서 대출을 받을 수는 있습니다.
✔️1 금융권 – 지역별 LTV 한도 내에서
✔️2 금융권 – 지역별 LTV 초과한 세입자 보증금도 가능 (다만 최대 7,80% 이내)
위 두 가지 중에서 퇴거 자금 대출 이용 가능합니다.
3) 주담대는 언제 받아야 되는건가요?
잔금일기준 1~2개월전에는 심사 받으시는게 좋습니다.
4) 전세안고 매매인데 즉시 입주가 가능한 경우는 뭔가요?
현재 살고있는 임차인의 만기가 다 되어 이사계획이 있는 물건이라고 보시면 됩니다. 전세안고 매매를 한뒤 실거주가 바로 가능하다고 보시면 돼요.
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(쉬운설명) 전세끼고 매매
전세끼고 매매 / 갭투자 방법과 절차에 대해서 쉽게 알려 드립니다.
집값과 전셋가의 차이인 갭(gap)을 이용해서 집을 사는 것을 갭투자 라고 합니다.
혹은 전세끼고 매매, 전세끼고 샀다. 전세안고 매매 등이라고 표현을 하죠.
매매가격 – 전세가격 = 차이(갭) 인 것입니다.
시가 : 7억
전세가 : 5억이라면
내 돈 2억으로 7억짜리 집을 매수하여
집값이 오를 때 팔아서 이익을 보는 재미난 일인 것이죠.
7억 짜리 집이 8억이 되면,
2억을 투자해 1억원을 벌게되는 셈인 것입니다.
우리나라에는 이렇게 갭투자를 통해서 부자가 된 사람들이 옛날부터
무지무지하게 많습니다.
무시무시한 임대차 3법 등의 영향으로 인해서 현재는 전세품귀현상으로 인해서
전세가격이 매매가격을 추월할 기세로 오르고 있습니다.
갭투자는 이러한 원리입니다.
그래서 전세가격과 매매가격의 갭이 적을수록 투자하기 쉽다는 건 다 이해하시겠죠?
집 가격 전부가 나에게 없어도
전세입자의 전세금을 받아서 매매가격과의 차액만 지불하고
집을 구매할 수 있는 것으로 집 값이 오르면 높은 수익률을
올릴 수 있는 것이 바로 이 투자의 장점입니다.
갭투자에는 2가지 방법이 있습니다.
1. 전세가 껴있는 집을 사는 방법
2. 공실인 집을 사서 세입자를 동시에 새로 맞추는 방법
(매매계약 할 때 전세 들어오실 분과 함께 계약하는 것)
갭투자 절차는 어떻게 되냐구요?
1. 전세가 껴있는 집
집을 매수하면서 기존에 세입자가 있다면
매수인이 현임대보증금을 승계하는 조건으로
매매와 전세가의 차액만을 매매계약 시에 매도인에게 주면 됩니다.
2. 공실인 집
매도인이 살고 있거나 공실인 집을 매수할 때는
매매계약과 함께 전세계약도 동시에 진행합니다.
전세를 새로 맞추어 전세입자에게 전세금을 받아 매도인에게 매매대금을 줄 수 있습니다.
아래 예시를 들어보겠습니다.
20년 ———–> 21년
– 매매가 6억 —> 8억
– 전세가 4억 —> 6억
으로 올랐다고 가정해보겠습니다
21년 지금, 아래 두 매도인 중 누구의 물건을 사시겠습니까?
1. 과거 전세 4억을 끼고 6억에 산 사람
2. 과거 전세 없이 전부 현금으로 6억에 산 사람
^^
두가지 방법 모두 장단점이 있는데요
1. 현재 4억 전세에 현재 21년 매매가 8억, 실제 내돈 4억이 들어가고
2. 8억에 사서 6억 전세를 새로 맞추면 되니, 실제 내돈 2억만으로 들어갈 수 있습니다
정리하자면
이미 전세껴있는 1번.
장점 : 직접 전세를 맞출 필요가 없다.
단점 : 실투자금이 많이 들어간다
공실 & 직접 전세 맞춰야 하는 2번.
장점 : 실투자금이 줄어든다
단점 : 직접 전세를 맞춰야 한다.
잔금일까지 전세입자를 구하지 못할 시 매매잔금을 치르지 못하는 위험이 있다.
전세계약 중개수수료가 발생한다.
최근 정부는 갭투자를 투기꾼으로 몰고가는 분위기가 컸는데요
갭투자는 불법적인 것도 아니고 예전부터 있었던 투자방식이기 때문에
인식의 차이가 있습니다.
성공적인 갭투자 하시기 바랍니다. ^^
전세끼고 매매(갭투자) 방법과 주의사항
내가 실거주하지 않고 전세입자가 살고 있는 집을 매수하거나, 아니면 매수할 때 전세를 맞추고 매수를 하는 방식을 전세 끼고 또는 전세 안고 매매한다고 얘기한다.
쉽게는 흔히 매매가와 전세가의 차이금만으로 투자가 가능하다고 해서 차이의 영어 단어인 갭(GAP)을 사용해서 갭 투자라고도 한다. 그렇다면 이러한 매매는 어떤 식으로 이루어지고 주의사항은 무엇이 있을지 확인해보자.
전세 끼고 매매 방법(절차)
크게 2가지 상황으로 나눠볼 수 있다.
매도자가 실거주하고 있는 경우
현재 내가 매수하고자 하는 아파트의 매도자(집주인)가 실거주하고 있는 경우에는, 아래와 같은 절차로 매매가 이루어진다.
이해를 돕기 위해 아파트 가격이 10억이고, 나는 4억을 가지고 있고, 전세 시세는 6억 정도라고 가정을 해본다.
① 계약서 작성
* 보통 10%를 계약금으로 매도자에게 입금하며, 상황에 따라 조정 가능하다. (1억 입금)
* 보통 잔금 날짜를 2~3개월 뒤로 잡는다. (전세입자를 새로 구해야 하기 때문에 매도자의 상황에 따라 여유가 더 되면 잔금일을 더 늦출 수 있으면 좋다)
② (선택) 중도금 입금
* 정해진 비율은 없으며, 중도금을 입금하면 계약 이행의 착수로 본다.
* 부동산이 상승장에서 매도자가 계약 파기를 하는 경우가 종종 있기 때문에 이를 막기 위해 중도금을 입금하곤 하는데, 그러면 계약을 일방적으로 파기할 수 없기 때문에 본인의 상황에 따라 중도금 입금여부는 판단해서 한다.
* 중도금 입금 전 계약 파기 시, 매수자는 계약금을 포기해야 하고 매도자는 계약금의 배액을 배상해야 한다.
(중도금 입금 후에는 계약금을 파기하거나 배액 배상한다고 해도 일방적인 파기가 불가하다.)
③ 전세입자 구하기
* 계약서 작성 이후에 부동산에서 바로 전세입자를 구하기 위해서 전세 매물을 올려놓는다.
④ 전세입자 – 매도자(전 집주인) 계약
* 전세금으로 잔금을 보태야 하기 때문에 먼저 기존 집주인과 전세입자가 전세계약을 하고 그 계약 그대로 승계를 받는 형태로 실시한다.
* 전세입자가 새로 계약서를 쓰자고 요구하는 경우가 있는데, 그럴 경우 직접 써도 되고 부동산에 위임해도 무방하다.
⑤ 잔금 치르기
* 전 주인 퇴거일과 전세입자 입주일이 동일한 날에 이루어지며, 전세입자가 매도자(전 집주인)와 계약을 이미 했기 때문에 나는 매도자와 부동산에서 잔금만 치르면 된다.
매도자가 실거주하고 있지 않은 경우
이럴 경우에는 위 절차보다 더 간소할 수 있다.
기존 전세입자가 살고 있는 경우, 그 계약조건 그대로 내가 승계받아서 전세를 주면 되고 만약 계약갱신청구권을 사용하지 않은 경우라면 거절할 수 없고, 계약갱신청구권을 이미 사용하고 곧 만기가 된다면 만기 시점에 맞춰서 새로 전세입자를 맞추거나 살고 있는 전세입자와 새롭게 계약을 맺을 수 있다.
결국 이러한 경우에는 위의 ③, ④ 과정이 생략되는 것이다.
전세 끼고 매매 시 주의사항
결국 전세 끼고 매매(갭 투자)는 말 그대로 전세를 맞추어야만 가능한 매매방법이다.
내가 가진 자금이 부족하기 때문에 그 나머지 자금을 전세금으로 충당하는 것인데, 그렇기 때문에 당연히 전세를 잘 맞출 수 있는지 확인이 필요하다.
아래 사항은 꼭 확인을 해보자.
① 주변 비슷한 아파트의 전세 매물은 얼마나 있는가?
② 전세 수요(실 수요자)가 많은 지역인가?(학군, 일자리 등)
* 부동산에 문의
③ 최근 전세 실거래가는 얼마인가?
* 부동산에서 얼마 정도면 전세를 구할 수 있는지 문의
* 시장 상황이 안 좋다면 보다 보수적으로 판단
④ 내가 사고자하는 매물이 전세입자가 살고자 할 만한 특색이 있는가?
* 리모델링되어 있다거나, 수요 대비 공급이 적은 평수인지 등
⑤ 매매가와 전세가의 차이(전세가율)가 얼마나 되는가?
* 정해진 기준은 없지만 전세가는 결국 실 수요 가격이라고 생각하면 되고, 매매가가 그 이하로 내려가기 어렵다. 그렇기 때문에 매매가의 가격 하한선은 전세가가 되는 경우가 많기 때문에 전세가가 매매가에 비해 너무 낮다면 그만큼 위험도 커지게 되는 것이다.
이 외에도 당연히 투자라는 관점에서 볼 때 여러 가지 사항을 고려해야겠지만, 그중에서도 전세 끼고 매매(갭 투자) 시 주의해야 할 사항에 대해서 한 번 다뤄보았다.
또, 부동산 시장 상황에 따라 다르겠지만 부동산에서는 어떻게든 거래를 쉽게 많이 하기 위해서, 전세를 싸게 내놓으려고 유도하는 경우도 있는데, 본인이 생각하는 적정 가격으로 올려달라고 요청한다.
통상 매매 계약하는 부동산에서 전세계약도 같이 하기 때문에 애초에 나와 마음이 맞고, 날 위해주는 부동산을 찾는 것이 중요하다.
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전세 낀 매매 조심해야 할 점 (초보를 위한 정리)
전세 낀 매매 조심해야 할 점
전세 낀 집 매도 매수 조심해야 할 점
– 임대차 3 법 중 임차인의 ‘계약 갱신 청구권’ 때문에 주의해야 할 것이 많습니다.
전세 ‘안고’ 매매, 전세 ‘끼고’ 매매란?
– 전세로 살고 있는 세입자가 있는 상태에서 집주인에게 인수받는 형식의 매매다. 즉, 기존 세입자의 보증금을 안고, 집을 구입하는 것이다. ‘전세끼고 매매’가 이뤄지는 과정에서 현재, 전세 계약이 있는 상태이기 때문에 그 부분에 대한 책임도 같이 이전이 된다.
– 예를 들어, 5억짜리 아파트에 전세보증금이 4억 5천만 원이 있다면, 전세 보증금을 제외한 나머지 5천을 매매금액으로 주고, 나중에 전세 계약이 끝날 때 보증금 반환을 매수자가 임차인에게 주는 것이다. 보통 전세 안고 매매시에는, 거래가액이 바로 입주할 수 있는 집 대비 몇 천만 원 더 저렴하다.
– 주인이 바뀌더라도, 임차인은 새 주인에게 계약갱신청구권을 행사할 수 있고, 이 때 임대차 보호법상 인상률 상한으로 인해, 기존 임대료의 5%를 초과해서 인상이 불가능하다.
– 만약 매수인이 정상 입주 물건을 샀다면, 새로 전월세 계약을 해서, 보증금 등을 시세대로 받을 수 있지만, 기존 임대차를 승계하는 조건으로 매수한다면, 전월세 상한에 걸려서 마음대로 임대료를 받을 수 없기 때문에 매수인은 이런 집을 꺼려할 수밖에 없다.
– 또 실거주를 생각하고 매수한 경우에는, 임차인의 계약갱신 청구에 대한 부담이 있을 수 있다. 이런 이유로, ‘전세 안고 매매’의 경우 보통 정상물건 보다 가격이 저렴할 수밖에 없는 것이다.
전세 낀 매물을 언제 사고 언제 파는 것이 좋을까? (주의점)
– 결론적으로, 기존 임차인의 계약갱신청구권 행사 기간 전에, 매매계약 체결 후 등기까지 마치는 것이 좋다. 기존 임차인의 계약갱신청구권 행사 기간 전에 매매계약 체결 후 등기까지 마쳐야만, 임차인의 계약갱신 청구를 거절할 수 있기 때문이다.
– 계약갱신청구권은, 임대차 계약 만료 6개월 전~ 1개월 전 (2020년 12월 10일 이후에 최초 체결 또는 갱신된 계약은 6개월 전 ~ 2개월 전)에 행사해야 한다. 국토교통부는, 새 집주인이 실거주 목적으로 계약 갱신을 거절하려면, 계약갱신청구권 행사 기간 이전까지 잔금을 치르고, 소유권 이전 등기까지 마쳐야 한다는 유권해석과 판례도 나온 상태다.
○ 실거주하기 위해 집을 산다면, 전세 낀 집의 경우
1) 현 세입자의 임대차 기간
2) 계약갱신청구권 행사 여부
– 위의 2가지를 반드시 확인해야 한다. 가장 확실한 건, 현 세입자의 임대차 만료 6개월 이전(넉넉히 10개월쯤 남아 있을 때) 잔금까지 치르고, 등기를 이전해 오는 것이다. 만약 등기를 이전하지 않은 상태에서 계약갱신청구권 행사 기간에, 세입자가 현 주인(매도자)에게 갱신을 청구하면, 새 주인은 그 집에 2년 이상 들어가 살 수가 없다.
임차인(세입자)이 중간에 변심해서 갱신권을 청구 한다면?
– 임대인(A)이 집을 팔기 전에 세입자(B)에게 집을 팔 예정이니, 계약 연장이 어렵다고 통보하고, 임차인도 당시 이것에 동의해서 새 전셋집을 알아보겠다고 얘기가 됐다. 그래서 임대인(A)은 해당 주택을 매수인(C)에게 매매하기로 하고, 계약까지 해 둔 상태였다.
그러나 이후 전셋집을 구하기 힘들어진 임차인이 변심해서 주인이 바뀌기 전에, 계약갱신 청구권을 행사한 경우, 임대인(A)은 이미 임차인이 동의한 정황과 매매계약을 했다는 이유로 세입자의 청구권을 거절할 수 있을까?
No!!!
– 거절할 수 없다. 법원은 “매도인이자 기존 임대인이었던 A 씨가 실제로 거주하는 것이 아니기 때문에, 매수인 C 씨의 실제 거주를 이유로, B 씨의 계약갱신청구권을 거절할 수 없다”라고 판시했다. 논리는 같다. 임대차 보호법에 따르면, 집주인이나 가족이 실거주할 목적일 때만 세입자의 계약갱신청구권을 거절할 수 있다고 나오기 때문이다.
※ 임대인과 세입자의 합의는 민법을 따르는 것인데, 주택임대차 보호법이 특별법이기 때문에 두 법이 충돌될 경우, 항상 특별법이 우선하게 된다.
새 집주인이 실거주 목적으로 갱신권을 거절하려면?
– 세입자의 계약갱신청구권 행사 기간 전까지 잔금을 치르고, 소유권 이전 등기까지 완전히 마친 상태여 야만 거절할 수 있다는 것을 꼭 기억하고 매물을 결정해야 한다.
전세끼고 아파트 매매 시 주의점 (계약갱신청구권)
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목차
전세끼고 아파트(주택) 매매
오늘은 전세끼고 아파트 매도·매수 시 주의할 점에 대해 살펴보려고 합니다. 임대차 3 법으로 인해 전세 낀 집 사고팔 때 반드시 고려해야 할 변수가 생겼습니다. 바로 임차인의 계약갱신청구권입니다. 오늘은 이러한 계약갱신 청구에 대한 거절 사유와 전세 낀 아파트 사고팔기 좋은 시기에 대해 한번 알아보도록 하겠습니다.
전세끼고 아파트 매매 시 주의점 (계약갱신청구권)
전세 안고 매매, 전세 끼고 매매의 뜻
전세끼고 매매를 한다는 것은 전세로 살고 있는 세입자가 있는 상태에서 집주인과 계약하면서 인수를 받는 형식의 매매를 뜻합니다. 한마디로 기존 세입자의 보증금을 안고 집을 구입하는 것입니다. ‘전세끼고 매매’가 이루어지는 과정에서는 현재 전세 계약이 있기 때문에 그 부분에 대한 책임도 같이 이전받게 됩니다.
예를 들어, 5억짜리 아파트에 전세보증금이 4억 5천만 원이 있다면 전세 보증금을 제외한 나머지 금액인 5천만 원을 매매금액으로 주고 나중에 전세 계약이 끝나면 보증금 반환을 매수자가 임차인에게 하게 되는 것입니다.
보통 전세 끼고 매매 시 거래가액이 바로 입주할 수 있는 집 대비 몇 천만 원 더 저렴합니다. 그것은 바로 계약갱신청구권 때문입니다. 집주인(임대인)이 바뀌더라도 임차인은 새 집주인에게 계약갱신청구권을 행사할 수 있고, 이때 임대차 보호법상 인상률 상한으로 인해 종전 임대료의 5% 초과 인상이 불가능하기 때문입니다.
전세끼고 아파트 매매 시 주의점 (계약갱신청구권)
만약 매수인이 정상 입주 물건을 샀다면 새로 전월세 계약을 해서 보증금 등을 시세대로 받을 수 있지만 기존 임대차를 승계하는 조건으로 매수한다면 전월세 상한가에 걸려 마음대로 임대료를 받을 수 없기 때문에 매수인은 이러한 집을 꺼려할 수밖에 없습니다.
또한 실거주를 생각하시고 매수한 경우, 임차인의 계약갱신 청구에 대한 부담이 있을 수 있습니다. 이러한 이유로 ‘전세끼고 아파트(주택) 매매’의 경우 보통의 거래 매물보다 가격이 저렴할 수밖에 없는 것입니다.
전세끼고 아파트 매매 시 주의점 (계약갱신청구권)
전세끼고 아파트(주택) 매매 시 주의점
전세 낀 매물 언제 사고 언제 파는 것이 좋을까요? 기존 임차인의 계약갱신청구권 행사 기간 전에 매매계약 체결 후 등기까지 마치는 것이 좋습니다. 기존 임차인의 계약갱신청구권 행사 기간 전에 매매계약을 체결한 후 등기까지 마쳐야 임차인의 계약갱신 청구를 거절할 수 있기 때문입니다.
계약갱신청구권은 임대차 계약 만료 6개월 전~1개월 전에 행사하여야 합니다. 단, 2020년 12월 10일 이후 최초 체결 혹은 갱신된 계약은 6개월 전 ~2개월 전에 행사하여야 효력이 있습니다.
이에 대해서 국토교통부는 새 집주인이 실거주 목적으로 계약 갱신을 거절하려면 세입자의 계약갱신청구권 행사 기간 이전까지 잔금을 치르고 소유권 이전 등기까지 마쳐야 한다는 유권해석을 내놓은 바 있고 이에 대한 법원 판례도 나온 상태입니다.
전세끼고 아파트 매매 시 주의점 (계약갱신청구권)
KBS 기사에 따르면 실거주를 목적으로 전세끼고 매매 집을 샀어도 그 집에 입주를 못 할 경우도 있게 됩니다. 즉, 그 집에 세 들어 사는 세입자가 계약갱신청구권을 이미 행사한 경우입니다. 청구권은 임대차 계약 만료 6개월 전~1개월 전에 행사할 수 있으며, 2020년 12월 10일 이후 최초 체결 혹은 갱신된 계약은 6개월 전 ~2개월 전에 행사할 수 있습니다.
예를 들어 임대차 만료 5달쯤 남은 상황에서 세입자가 2년 더 살겠다고 통보하면 그 시점에서 등기상 집주인(집 매도자)은 본인이 실입주하지 않는 한 계약갱신은 받아들일 수밖에 없습니다. 그리고 이렇게 갱신된 계약 효력은 이후 집을 매수하고 등기한 새 주인(집 매수자)에게 미칩니다. 따라서 새 주인은 집을 샀어도 2년 넘게 이 집에 들어갈 수 없게 되는 것입니다.
세입자(임차인)가 계약갱신청구권을 행사하지 않은 상태에서 집주인(임대인)이 바뀌었다면 새 집주인은 본인(혹은 직계존비속)의 입주를 이유로 현 세입자의 계약갱신을 거절할 수 있습니다. 하지만 이런 거절은 이미 잔금까지 치르고 등기상 집주인으로 돼 있어야 할 수 있습니다. 계약만 하고 잔금을 치르기 전이라면 계약 거절을 할 수 없게 됩니다.
전세끼고 아파트 매매 시 주의점 (계약갱신청구권)
전세끼고 아파트 매매 시 실입주하려면?
집을 매수할 때 그 집에 입주하기 위해 집을 산다면 전세 낀 집의 경우 현 세입자의 임대차 기간, 그리고 계약갱신청구권 행사 여부를 반드시 확인하셔야 합니다. 가장 확실한 건 현 세입자의 임대차 만료 6개월 이전(예를 들어 10개월쯤 남아 있을 때) 잔금까지 치르고 등기를 이전해 오는 것이 가장 좋은 방법입니다.
만일 등기를 이전하지 않은 상태에서 계약갱신청구권 행사 기간에 세입자가 현 주인(집 매도자)에게 계약갱신을 청구하면 새 주인은 그 집에 2년 이상 들어가 사실 수 없게 됩니다.
예를 들어, 임대인(A)이 집을 팔기 전에 세입자(B)에게 집을 팔 예정이니 계약 연장이 어렵다고 통보하고 임차인도 당시 이에 동의하여 새 전셋집을 알아보겠다는 뜻을 밝혔습니다. 그래서 임대인(A)은 해당 주택을 매수인(C)에게 매매하기로 하고 계약까지 해 둔 상황이었죠.
전세끼고 아파트 매매 시 주의점 (계약갱신청구권)
그러나, 이후 전셋집을 구하기 힘들어진 임차인이 변심하여 주인이 바뀌기 전에 계약갱신 청구권을 행사한 경우에 임대인(A)은 이미 임차인이 동의한 정황과 매매계약을 했다는 이유로 세입자의 계약갱신청구권을 거절할 수 있을까요?
이러한 경우 결론적으로, 거절할 수 없습니다. 법원은 “매도인이자 종전 임대인이었던 A 씨가 실제로 거주하는 것이 아니므로, 매수인 C 씨의 실제 거주를 이유로 B 씨의 계약갱신청구권을 거절할 수 없다”라고 판결 내렸습니다.
전세끼고 아파트 매매 시 주의점 (계약갱신청구권)
왜냐하면 임대차 보호법에 따르면 집주인이나 가족이 실거주할 목적일 때만 세입자의 계약갱신청구권을 거절할 수 있다고 나오기 때문입니다. 매수인(C)은 아직 계약만 한 상태이고 잔금을 치르고 등기를 한 상태가 아니므로 매수인(C)의 실거주를 이유로 계약갱신을 거절할 수 없습니다.
임대인과 세입자의 합의는 민법에 따른 것인데 주택임대차 보호법이 특별법이므로 둘이 충돌을 일으킬 경우 항상 특별법이 우선합니다.
새 집주인이 실거주 목적으로 계약 갱신을 거절하려면 세입자의 계약갱신청구권 행사 기간 이전까지 잔금을 치르고 소유권 이전 등기까지 마쳐야 한다 는 점을 명심하시길 바랍니다.
전세끼고 아파트 매매 시 주의점 (계약갱신청구권)
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