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- Date Published: 2021. 11. 21.
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미국 주택 구입 절차(Home buying process) 완벽 정리
미국에서 주택 구입 절차는 매우 복잡하고 오랜 시간이 걸린다. 사전에 주택 구매 과정과 모기지에 대해서 알면 많은 시간을 절약할 수 있을 뿐만 아니라 스트레스 없이 자신 있게 집을 구매할 수 있다.
1. 주택 구입 필요 여부
주택 구입이 필요한지 생각해 본다. 만약 필요하다면 주택 구입을 위한 준비가 되어 있는지 확인해 본다.
주택을 구입하기 위해서는 일반적으로 최소 3% 다운페이와 클로징 비용을 모아야 하고, 일정한 소득이 있어야 한다. 하지만 정부와 비영리단체에서 지원하는 다양한 프로그램이 있으므로 최소한의 조건이 어떻게 되는지는 조사해 봐야 한다.
2. 사전 융자 승인(Get Pre-approved For A Mortgage)
3. 리얼터 고용( Find The Right Real Estate Agent)
가장 중요한 파트너다. 실력 있고, 신뢰할 수 있는 리얼터를 고용해야 스트레스 없이 자신 있게 집을 구매할 수 있다.
4. 하우스 헌팅(Begin House Hunting)
5. 오퍼(Make an Offer)
바이어(Buyer)가 Seller에게 구매 의사를 전달하는 오퍼는 표준 매매 계약서, 구매 희망 가격, 모기지 Pre-Approval, 은행 잔고증명 등을 포함한다.
셀러(Seller)는 오퍼를 받은 후 1~3일 이내에 오퍼를 수락, 거절, 또는 카운터 오퍼를 한다.
6. 구매 계약(Purchase agreement)
Seller가 오퍼를 수락하고, 계약서에 서명하면 구매 계약이 성립한다. 셀러는 서명한 구매계약서를 Buyer에게 전달한다.
7. 변호사 리뷰(Attorney Review, 3~5일)
변호사는 법적인 부분을 검토하며 클로징 전까지 계약 관계를 관리한다.
8.1 모기지 쇼핑 & 랜더 결정
8.1.1 Home Appraisal
랜더가 오더하지만 비용은 바이어가 부담한다. 감정가 낮게 나오면 셀러와 가격 협상이 가능하다.
8.1.2 이자율을 확정(Lock in)
8.1.3 융자 승인서 (Mortgage Commitment Letter) 받음
8.2 홈 인스펙션(Home Inspection)
기본적으로 주택, Radon, Termite 등을 인스펙션하고, 필요시 추가로 Oil Tank, Lead Paint, Sewer, Septic 등을 인스펙션 할 수 있다. 문제점이 발견되면 보수 또는 크래딧을 요구할 수 있다.
8.3 Down Payment 납부
Down Payment는 두 번으로 나누어 납부하며 1차는 Attorney Review 이후 10일 이내에 50%를 납부하고, 2차는 클로징 할 때 납부한다.
9. Title Search
렌더로부터 융사 승인서를 받은 후에 Buyer 변호사가 타이틀 회사를 선정해서 Title Search를 진행한다. Title Search란 주택 구매에 장애를 주는 사항(Title, Lien, Tax Lien, Restriction, Foreclosure History, Liability, Open Permit, Encumbrances)이 있는지 조사하는 것이다.
Title에 문제가 있을 경우 Seller가 해결해야 하며 Buyer는 클로징 전까지 Clean Title를 받는다. 참고로, 보통 모기지 회사에서는 소유권 문제 발생 시를 대비해 타이틀 보험(Title Insurance) 가입을 요청한다.
10. Certificate of Occupancy (CO or CCO)
뉴저지에서는 집이 매매될 때마다 타운에 보고를 해야 하며 타운에서는 거래되는 매물에 대한 안전 점검을 진행한다. 점검 조항은 타운마다 조금씩 다르나 보통 10 Years Battery Seal Smoke Detector and Carbon Monoxide Detector, 2A-10BC Fire Extinguisher 및 안전 문제 관련 사항 등을 점검한다.
일반적으로 Certificate of Occupancy는 Seller가 받고, Certificate of Occupancy를 받아야 클로징할 수 있다.
11. Closing Disclosure 확인
클로징 3일 전에 모기지 회사(랜더)로부터 Closing Disclosure를 받는다. 모기지 시작할 때 받은 Loan Estimate가 일치하는지를 확인한다.
12. Final Walk Through
바이어는 클로징 1~2일 전에 최종적으로 집을 다시 점검한다. 인스펙션부터 클로징까지의 집 상태를 점검하는 것이 주목적이다.
13. 클로징(Closing)
클로징은 Buyer와 Seller뿐만 아니라 변호사, 리얼터, 그리고 Title 회사가 모여서 매매를 마무리하는 것이다. Buyer는 모기지 서류에 서명하고, Seller는 집 열쇠, 차고 잠금장치 및 비밀번호를 Buyer에게 전달한다.
참고로, 계약 시작하는 순간부터 클로징 단계까지 평균 2개월가량 소요된다.
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5월 주택구입능력지수, 2006년 이후 최저…수요둔화에 호가 낮추기도집값과 대출 금리의 동반 상승 탓에 미국에서 집을 사기가 16년 만에 가장 어려워졌다.8일(현지시간) 월스트리트저널(WSJ)에 따르면 미 부동산중개인협회(NAR)가 산정하는 주택구입능력지수가 지난 5월 102.5로 떨어져 2006년 7월 100.5 이후 최저치를 기록했다.이는 최근 32년간 가장 낮았던 1990년 7월(100.2)과도 가까운 수준이라고 신문은 지적했다.NAR 주택구입능력지수는 미국의 기존주택 중위가격, 가구당 중위소득, 주택담보대출(모기지) 평균 금리 등을 반영해 산정한다.미국에서는 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 사태 직후 ‘제로 금리’의 영향으로 지난 2년 동안은 집을 사기 쉬웠다.수요 폭발로 매수 경쟁이 치열하고 집값이 천정부지로 치솟았지만 역대 최저 수준의 모기지 금리 덕분에 실질적인 부담은 크지 않았다.그러나 인플레이션을 잡기 위한 미 연방준비제도(Fed·연준)의 가파른 금리인상 여파로 최근 30년 만기 고정 모기지 금리가 6%에 육박할 정도로 급등, 매수자들의 부담을 키우고 있다.모기지 금리는 경기침체 염려 속에 이번 주 5.3%까지 떨어졌지만, 1년 전 2.9%와 비교하면 두 배에 가까운 수준이다.이로 인해 지난 5월 기준 평균적인 모기지 상환액은 월 1천842달러(약 239만원)로 올해 1월(1천297달러)이나 전년 동월(1천220달러)보다 50% 가까이 급등했다고 NAR은 전했다.금리 부담에 수요가 위축되면서 미국의 기존주택 매매 건수가 넉 달 연속 감소하는 등 주택시장 열기가 빠르게 식고 있지만, 매물로 나오는 주택 공급이 부족해 당분간 가격은 좀 더 오를 것으로 전문가들은 전망한다.미 주택건설협회 수석이코노미스트인 로버트 디에츠는 WSJ에 “우리는 지금 주택 구입능력에 관한 위기에 처했다”고 말했다.수요가 줄어들면서 최근 몇 주간 매도인들이 콧대를 낮추는 분위기도 감지된다.부동산 중개업체 레드핀에 따르면 아이다호주 보이지, 애리조나주 피닉스, 텍사스주 오스틴 등 지난 몇 년간 집값이 급등한 지역에서 다수의 매도인이 호가를 낮추고 있다./연합뉴스
‘경험상, 첫 미국 주택을 구입을 위한, 모든 것,집구입 모든 단계 알려 드립니다.’ 미국 집융자를 받는 경우
“Q. 미국에서 내 집 마련
어떻게 할까요? ”
+
미국이든 한국이든
나의 집 마련,
내 집은 많은 안정감을 주는
장점이 있습니다.
“그럼므로, 미국에서 내 집 마련 절차를 자세히 알려 드리겠습니다. ”
미국에서는 신용점수와 다운페이먼트가 있으면, 한국보다 쉽게 대출을 얻어 집을 구입하는데 어렵지 않습니다. 그럼, 경험으로 바탕으로 차근차근 설명해 드리겠습니다.
미국 주택 구입은 처음 시작하는 사람에게 어려울 수 있습니다. 한국과 매우 다른 단계를 가지고 있어서, 미리 공부하고 준비하는 것이 도움이 많이 됩니다. 미국 부동산도 한국과 마찬가지로 안전한 자산으로 평가되고 있습니다. 한국에서는 투자 목적으로 주택을 구입하는데, 미국은 실거주를 위해서 집을 많이 구입합니다.
★프롤로그
‘주택 구입은 여전히 아메리칸 드림입니다’. 왜냐면, 아직도 전 세계인들은 내 집 마련이 어려운 곳도 많습니다. 처음 주택을 구입하는 사람들은 실제로 부동산 시장에 새로 진입하는 사람들이, 미리 알고 있으면 도움이 됩니다.
주택 소유로 집주인이 되는 것을 즐길 수 있습니다. 또한 집을 사는 것도 좋은 투자 가 될 수 있습니다. 큰 그림의 주택 소유 목표로 은퇴 후까지 재정을 받을 수 있는 올바른 방향으로 나아갈 수 있습니다.
구매 과정을 간략하게 설명하여 구매를 최대한 활용할 수 있도록 구매하기 전에 고려해야 할 사항과 구매 과정 자체에서 기대할 수 있는 것과 첫 주택 구매 후 삶을 더 쉽게 만드는 팁에 대한 요약해 보겠습니다.
★미국 주택 준비 과정
미국 주택구입은 1~2년 전부터 미리 준비하는 것 이 좋습니다. 크레디트 쌓기 720 이상 점수와 20% 이상 다운페이먼트가 필요합니다. 세금과 인컴 준비, 가능한 모기지론을 웹사이트로 가름해 볼 수 있습니다.
최근에는 팬데믹으로 집에서 사는 기간이 길어져서, 많은 사람들이 주택에 살기를 원하는 등 집값이 작년 올해 계속 상승했고, 앞으로도 상승할 예정이라고 하며, 웃돈을 주며 거래하고 있습니다. 미국에서 집을 살 때, 제일 중요한 것은 안전한 동네, 학군 좋은 동네를 선정해야 됩니다.
위험한 곳은 집값도 싸지만, 매우 살기에 위험합니다. 학군 좋은 곳은 나중에 집도 잘 팔 수 있습니다. 또한, 홍수는 잘 나는 지역은 아닌지, 사진 지식이나 조사를 해도 좋습니다. 나무집이기 때문에 집에 홍수 피해는 매우 크고, 집 보험료도 매우 비쌉니다.
또한 금리가 팬데믹 기간 낮아서, 집을 구입하기 위한 성수기가 되었습니다. Zillow나 다른 웹사이트를 보며, 계속 관찰합니다.
★미국 첫 집 구매자 혜택
미국 주택 및 도시 개발부(HUD)에서 정의한 최초 주택 구매자는 주정부 프로그램, 세금 감면 및 연방 지원 대출을 통해 도움을 받을 수 있습니다. 찾기를 시작하기 전에 필요에 맞는 거주지 유형, 감당할 수 있는 금액, 확보할 수 있는 자금, 검색을 수행하는 데 도움을 줄 사람을 고려할 수 있습니다.
주택 구입에는 부동산 찾기, 융자 확보, 제안하기, 주택 점검받기, 구매 완료하기가 포함됩니다. 일단 주택구입을 결심하면 집을 유지하고 저축을 계속하는 것이 중요합니다. 돈은 예상보다 훨씬 많을 수 있습니다.
★ 주택 가지면 장점 은퇴 자금 마련을 위해 주택 매각이나 론을 받을 수 있음
주택을 소유하고 있더라도 매년 퇴직금을 최대한으로 저축하기 위해 최선을 다해야 합니다. 주택 거품 동안 일부 사람들이 벌었던 재산을 관찰한 사람이라면 주택을 은퇴 후 부의 원천으로 보고 싶다면 모기지론을 갚고 나면 매달 납입한 돈을 은퇴 후 생활비와 의료비를 마련하는 수단으로 쓸 수 있어 퇴직자들은 더 내 집을 유지합니다.
★미국 첫 주택 구입자 이점
최초 구매자는 일반적인 최소 계약금, 이상적으로는 기존 대출 구매 가격의 20%이 없거나 회원인 경우 주 프로그램, 세금 감면 및 연방 지원 대출을 이용할 수 있습니다. 그리고 초보자가 아니더라도 최초 구매자 자격이 있을 수 있습니다.
미국 주택 및 도시 개발부 (HUD)에 따르면 최초 주택 구매자는 다음 조건 중 하나를 충족하는 사람입니다. 3년 동안 주된 거주지를 소유하지 아니한 개인, 해당되는 사람은 집을 소유하고 있지만 배우자가 소유하지 않은 경우 첫 주택 구입자로 함께 집을 구입할 수 있습니다.
결혼하면서 전 배우자가 있는 집만 소유한 편부모, 배우자와만 소유한 실향 주부, 해당 규정에 따라 영구 재단에 영구적으로 고정되지 않은 주요 거주지를 소유한 개인과 주, 지역 또는 모델 건축 법규를 준수하지 않고 영구 구조물 건설 비용보다 적은 비용으로 준수할 수 없는 부동산만 소유한 개인이라고 합니다.
★첫 주택 구입을 위한 팁, 집 구입 고려해야 할 6가지 사항
집 구입 장기 목표가 무엇이고 주택 소유가 그 목표에 어떻게 부합하는지 결정하는 것입니다.
1. 재정 상태를 점검합니다.
집 살분의 재정 상태를 진지하게 살펴보아야 합니다. 주택 구입 및 지속적인 지출에 대한 준비가 필요합니다.
저축을 분석해 봅니다. 3개월에서 6개월치 생활비로 비상 저축 계좌가 생기기도 전에 주택 구입을 고려합니다. 집을 살 때 계약금과 클로징 비용을 포함하여 상당한 초기 비용이 발생합니다. 그 비용뿐만 아니라 비상 자금을 위해 모아둔 돈도 필요합니다. 대출 기관은 이를 요구할 것입니다.
가장 큰 문제 중 하나는 인플레이션을 따라잡을 수 있도록 여전히 수익을 제공하는 접근 가능하고 비교적 안전한 차량에 저축을 유지하는 것입니다.
매월 지출하는 금액과 지출 금액을 정확히 알아야 합니다. 공과금, 음식, 자동차 정비 및 지불, 학자금 빚, 의복, 어린이 활동, 오락, 퇴직 저축, 정기 저축 및 기타 항목 등 모든 것을 고려합니다.
신용을 확인해야 합니다. 일반적으로 주택 융자를 받으려면 신용이 좋고, 720점 이상 청구서를 제때 납부한 이력이 있어야 하며, 소득 대비 최대 부채 비율(DTI) 이 43% 여야 합니다.
요즘 대출 기관은 일반적으로 주택 비용(원금, 이자, 세금 및 주택 소유자 보험)을 대출자의 월 총소득의 약 30%로 제한하는 것을 선호하지만 이 수치는 지역 부동산 시장에 따라 크게 다를 수 있다고 합니다.
2.어떤 유형의 집이 필요에 가장 잘 맞습니까?
주거용 부동산을 구입할 때 선택할 수 있는 옵션은 다양합니다. 전통적인 단독 주택, 듀플렉스, 타운하우스, 콘도미니엄 , 협동조합 또는 2-4개 유닛이 있는 다가구 건물입니다.
각 옵션에는 주택 소유 목표에 따라 장단점이 있으므로 이러한 목표를 달성하는 데 도움이 될 부동산 유형을 신중히 결정해야 합니다.
미국에서는 잔디밭과 주창장이 있는 싱글 주택을 선호합니다.
3. 집에 구체적인 요구사항을 정리합니다.
이 목록에서 약간의 유연성을 유지하는 것이 좋지만, 아마도 인생에서 가장 큰 구매를 하고 있을 것이며, 집 구매를 필요에 최대한 가깝게 맞추게 집 크기와 학군, 이웃과 같은 기본적인 욕구부터 욕실 배치, 내구성 있는 가전제품이 비치된 주방과 같은 작은 세부 사항까지 포함해야 합니다.
부동산 웹사이트를 조회하면 가장 중요한 이 부분을 서치 할 수 있고 부동산의 가격과 가용성을 파악하는 데 도움이 됩니다.
4. 얼마의 은행 융자, 모기지 자격이 됩니까?
집을 보기 시작하기 전에 대출 기관 이 첫 주택을 구입하는 데 얼마를 줄 것인지를 파악하는 것이 중요합니다. 만약 $300,000 주택을 살 수 있다고 생각할 수도 있지만 대출 기관은 다른 부채 금액, 월 소득 및 현재 직장에서 근무한 기간과 같은 요소를 기반으로$200,000만 있으면 충분하다고 생각할 수 있습니다.
또한 부동산 비용 추가 비용을 얼마를 지출할 수 있는지 명확하게 계산하는 것이 좋습니다. 부동산 중개인은 보통 집을 파는 사람이 제공합니다.
확실히 받을 수 있도록, 사전 승인을 가정에 제안을 배치하기 전에 프리 승인을 받는 것이 좋습니다. 하지만 대출을 많은 경우에 판매자는 모기지 사전 승인이 수반되지 않는 제안을 받아들이지 않을 수도 있다고 합니다.
미리 모기지를 신청해 보고, 필요한 서류를 작성하면 됩니다. 대출 기관을 찾아보고 모기지 계산기나 Zillow검색과 같은 도구를 사용하여 이자율과 수수료를 비교하는 것이 좋습니다.
5. 실제로 살 수 있는 집은의 비용은 얼마입니까?
은행은 당신이 정말로 지불하고 싶은 것보다 더 많은 집을 대출해 줄 것입니다. 은행에서 $300,000를 빌려준다고 해서 실제로 그렇게 많이 빌려야 한다는 의미는 아닙니다. 많은 첫 주택 구입자들이 이러한 실수를 저지르고 의류, 유틸리티, 휴가, 오락, 심지어 음식과 같은 기타 비용을 충당하기 위해 월 모기지 상환액을 지불할 수 있어야 합니다. 그러므로 너무 많은 대출을 안 받아도 됩니다.
실제로 대출을 얼마나 받을지 결정할 때 월 지불액뿐만 아니라 집의 총비용을 살펴보고, 선택한 지역의 재산세가 얼마 되는지, 주택 소유자 보험 비용이 얼마인지, 집을 유지하거나 개선하는 데 지출할 것으로 예상되는 비용, 홈 오네 오셔시에이션 연간 비용이 얼마인지 고려하십시오.
6. 집을 찾는 데 도움을 주고 구매 과정을 안내해 줄 리얼터, 부동산 업자를 정합니다.
미국 부동산 에이전트는 당신이 다음 해당 주택을 볼 수 만나 요구 사항을 충족하고 가격 범위에 있는 가정 문제를 해결하는 데 도움이 됩니다. 반드시, 부동산 중개 업자를 사용하는 것이 좋습니다. 대부분 아시는 분의 소개 리얼터로 구하셔도 되고, 지역 부동산에 가셔서 정하셔도 됩니다. 대부분 미국인 리얼터가 친절하지만, 마음에 안 들면 바꿀 수도 있습니다. 영어가 되시면, 미국인 리얼터가 더 좋고, 신용이 갑니다.
구매할 집을 선택하면 이 리얼터가 제안서 작성, 대출받기, 서류 작성을 포함하여 전체 구매 과정을 협상하는 데 도움을 줍니다. 미국에서 혼자 집을 사기는 가족 서류와 은행 대출 등 하기 힘듭니다.
또한 좋은 부동산 중개인의 전문 지식은 프로세스 중에 발생할 수 있는 모든 함정으로부터 귀하를 보호할 수 있습니다. 대부분의 에이전트는 판매자의 수익금에서 지급되는 수수료를 받습니다. 보통 판매자의 6% 정도라고 합니다.
★미국 주택 구입자를 위한 크레딧과 집 구매 과정
미국 주택 구입 자세한 과정을 살펴보겠습니다. 대체로 은행 융자와 집 구입 서류 과정이 매우 복잡하기도 합니다.
예산이 부족하다면 감당할 수 있는 곳으로 이사하는 하십시오. 집이 위치 및 크기와 같이 변경하기 어려운 큰 요소 측면에서 귀하의 요구 사항을 충족하는 경우 물리적 결함이 귀하를 외면하지 말고, 재정에 맞는 주택을 집을 찾아야 합니다.
Zillow에서 필터로 조회합니다.
1. 집 찾기, 오픈하우스나 웹사이트를 이용
미국 부동산 에이전트를 사용을 포함하여, 시장에 주택을 찾는 모든 사용 가능한 옵션을 활용해야 합니다. 온라인 명부 작성하여 찾고, 가까운 곳이라면 동네 주위에 운전 관심 있는 매도 징후 검색한다. 친구, 가족 및 비즈니스 연락처와 함께 감정과 조언을 얻습니다.
먼저 어떤 집을 살지 결정합니다. 미국의 집은 싱글 하우스, 타운하우스, 콘도로 구분됩니다. 미국에서는 대부분 사생활이 보장된 싱글 하우스를 선호합니다. 싱글하우스는 대부분 넓은 차고와 앞뜰 뒤뜰이 있어서 좋습니다.
진지하게 집을 구하고 나면 에이전트 없이 오픈 하우스에 들어가지 않는 게 좋다고 합니다. Zillow, Redfin, Realtor, Trulia 등을 웹사이트를 먼저 보고, 집을 몇 개 결정 후 리얼터에게 연결해서 보는 것이 가장 빠른 방법입니다.
2. 집 구입을 위한 자금 확보
주택을 처음 구입하는 사람들은 주택 구입에 도움이 되는 다양한 옵션을 선택할 수 있습니다. 은행에 FHA(Federal Housing Authority)가 지원하는 모기지와 특히 초보자를 대상으로 하는 모기지 등 모든 구매자가 이용할 수 있는 옵션이 있습니다.
많은 최초 주택 구입자 프로그램은 최소 3%에서 5%(표준 20% 대비)의 최저 계약금을 제공하며 일부는 계약금이 전혀 필요하지 않습니다.
일리노이, 오하이오, 워싱턴을 포함한 많은 주에서는 자격을 갖춘 첫 주택 구입자를 위해 계약금 및 마감 비용뿐만 아니라 재산을 재건하거나 개선하는 비용으로 재정 지원을 제공합니다. 일반적으로 이러한 프로그램의 자격은 소득에 따라 결정되며, 종종 부동산 구매 가격 규모에 따라 결정됩니다. 아메리카 원주민 옵션도 있습니다.
하지만, 한국인의 경우는 미리 돈을 통장에 3달 전 받아서, 입금하는 것이 좋습니다. 왜냐면 은행 Statement를 2~3달치 내야 되기 때문입니다. 모든 금융이 투명한함을 증명해야 합니다.
사전 승인을 구하거나 모기지를 찾을 때 현재 금융 기관에 대한 충성도에 얽매이지 마십시오. 한 가지 유형의 대출만 받을 자격이 있더라도 주변을 둘러보십시오. 수수료는 놀라울 정도로 다양하다고 합니다.
대출 기관을 결정하고 신청하면 대출 기관은 제공된 모든 재무 정보(신용 점수 확인, 고용 정보 확인, DTI 계산 등)를 확인합니다. 대출기관은 일정 금액만큼 차용인을 사전 승인할 수 있습니다. 모기지에 대해 사전 승인을 받았더라도 자동차 구입 자금 조달과 같이 신용 점수를 변경하기 위해 무언가를 하면 마지막 순간에 대출이 중단될 수 있습니다.
일부 당국은 또한 백업 대출 기관을 가질 것을 권장합니다. 대출 자격이 있다고 해서 결국 대출 자금이 조달된다는 보장은 없습니다. 인수 지침이 바뀔 수 있고, 대출 기관의 위험 분석이 바뀔 수 있으며, 투자자 시장이 바뀔 수 있습니다.
고객은 대출 및 에스크로 문서에 서명할 수 있으며, 대출이 종료되기 24~48시간 전에 대출 기관이 대출 프로그램에 대한 자금 지원을 동결했다는 통지를 받을 수 있습니다. 이미 모기지 자격을 부여한 두 번째 대출 기관을 보유하면 일정에 가깝게 또는 일정에 가깝게 프로세스를 유지할 수 있는 다른 방법을 얻을 수 있습니다.
또한 대출 심사기간에 차량 구입이나, 다른 대출을 가능하면 안 받는 것이 좋습니다. 왜냐면 대출 심사에 거절될 수도 있습니다.
3. 제안하기, 오퍼 offer 하기
마음에 드는 집이 있으면, 리얼터와 함께 오퍼를 넣습니다. 하지만 경쟁이 치열한 곳은 10번씩 오퍼를 넣어도 떨어지는 경우도 있다고 합니다. 정말 마음에 드는 집에 오퍼를 제출하고 나면 수락될 때까지 가슴이 두근거립니다. 그러다 오퍼가 수락되었다는 소식이 전해지면 마치 입시에 성공한 것 같은 기분이 들기도 했습니다. 보통 오퍼가 2~4번 되기도 합니다. 괜찮은 집은 빨리 나갑니다. 마음에 들면, 더 돈을 주고라고 구입하는 게 좋습니다.
부동산 중개인은 원하는 조건과 함께 주택에 얼마나 많은 돈을 제공할 것인지 결정하는 데 도움을 줄 것입니다. 그러면 귀하의 대리인이 판매자의 대리인에게 제안을 제시할 것입니다. 판매자는 제안을 수락하거나 반대 제안을 발행합니다. 그런 다음 수락하거나 거래에 도달하거나 종료라고 결정할 때까지 앞뒤로 계속 제안할 수 있습니다.
합의에 도달하면 선의의 예금을 하고 그 프로세스는 에스크로로 전환됩니다. 에스크로는 검사할 때 심각한 문제가 발견되지 않는 한 판매자가 귀하가 구매할 것이라는 계약상 기대와 함께 집을 시장에서 빼는 짧은 기간(대개 약 30일)입니다.
마음이 드는 집이 결정되면 판매
자 에게 계약금 Eanest Money와 함께 오퍼 합니다. 계약금액의 제한은 없어서 수백 불도 가능한데 보통 주택 가격의 1%-5% 정도입니다. 이때 중개인이 오퍼와 관련된 계약서류를 준비합니다.
4. 집을 점검, 주택 실사, 홈 인스펙션, home inspection
구입하려는 주택이 흠집이 없어 보이더라도 숙련된 전문가가 잠재적인 새 주택의 품질, 안전 및 전반적인 상태에 대한 주택 검사를 수행하도록 합니다. 돈 구덩이에 갇히거나 예상치 못한 수리를 많이 수행해야 하는 두통에 시달리고 싶지는 않으면, 판매자가 공개하지 않았다 심각한 결함을 보여, 당신은 일반적으로 당신의 제안을 철회하고 예금 등을 얻을 수 있습니다. 또는 판매자에게 수리를 요청하거나 판매 가격을 할인하도록 협상할 수 있습니다.
오퍼가 수락되자마자 홈 인스펙션을 예약합니다. 인스펙션 업체도 리얼터께서 추천한 곳 중에서 대부분 결정했습니다. 인스펙션 비용은 대략 600~700달러 정도 나왔는데, 가격이 오르는 것 같습니다. 전문가의 실사를 통해서 집의 전체적으로 검사합니다.
집지만, 주차공간, 내무 공간, 에어컨 시설, 비용은 수백불이며, 구매자가 부담합니다. 집 문제가 발견되면 주택 가격 재협상 또는 계약취소와 집에 문제가 있으면, 집 가격을 낮출 수 있습니다. 이때 오퍼 서류에 가격 변동 내용을 추가합니다.
만약 큰 문제가 생기면 계약을 포기해야 합니다. 그런데 어떤 이유호 구매자가 계약을 포기하고 싶으면 주택의 실사의 사소한 문제로 계약을 취소할 수 있으며 계약금을 돌려받습니다. 매우 신중한 시기입니다.
5. 홈 인스펙션 이후 파기 또는 집 살지 결정
집 판매자와 거래를 성사할 수 있거나 검사 결과 심각한 문제가 발견되지 않았다면 성사할 준비가 되어 있어야 합니다. 클로징은 기본적으로 매우 짧은 시간에 엄청난 양의 서류에 서명하는 것을 포함하며 마지막 순간에 아무것도 빠지지 않도록 기도합니다.
예산을 검토할 때 주택 인스펙션, 주택 보험, 재산세 및 주택 소유자 연합 수수료와 같은 숨겨진 비용이 많습니다.
집 평가 모기지 회사는이 집에서 자신의 이익을 보호하기 위해 필요를 하고 검색을 이하 다른 하나를 확인하는 것을 매도인은 부동산에 대한 클레임이 있고, 계약금이 20% 미만인 경우 개인 모기지 보험 또는 피기백 론을 취득하고 모기지 서류 작업을 완료합니다. 기타 마감 비용에는 대출 개시 수수료, 소유권 보험 , 설문 조사, 세금 및 신용 보고 비용이 포함될 수 있습니다.
6. 주택가치 평가 Home Appraisal
융자 신청액이 적절한지 평가를 받습니다. 금융기관이 고용한 전문가각 가치 평가를 실시하며 비용은 수백불 정도인데 구매자가 부담합니다. 평가 신청 후 결과까지 보통 2주 정도 걸립니다. 그런데 주택의 가치가 오퍼한 가격보다 낮제 평가되면 융자 가능액도 달라지므로 차액을 구매자가 부담하거나, 주택 소유자와 다시 협상하여 가격을 낮추거나, 아니면 계약이 파기될 수도 있습니다. 비용은 수백 불, 집 구매자가 부담할 수 있습니다.
주택 소유와 함께 지붕 교체 또는 새 온수기 구입과 같은 예상치 못한 주요 비용이 발생합니다. 이러한 비용이 불가피하게 발생할 때 방심하지 않도록 가정을 위한 비상 자금을 시작하십시오. 그리고 집 검사비는 구입자가 지불합니다. 집에 문제가 있으면, 판매자가 고친 후 판매합니다.
7. 타이틀(소유권) 보장보험(Titles) 신청합니다.
집 타이틀 회사에 소유권 보장 보험 서류를 요청합니다. 타이틀 보장 보험이란, 구입하려는 주택이 법적으로 문제가 없으나, 혹시 추후에 구입 전 있었던 문제, 예를 들어 제삼자의 일부 소유권 주장이나 전 소유권자의 주택수리에 대한 미지급등이 발생하면 손실을 보장해 주는 보험입니다. 비용은 천불 정도이며, 구매자가 부담합니다.
8. 주택 융자 (Mortgage) 신청
미국 집 융자는 보통 15년 20년 30년입니다. 다운페이먼트가 주택가의 20% 미만이면 다운페이먼트가 충분하지 않으면 융자 보험이 필요합니다. 왜냐면 금융기관에 리스크가 있기 때분입니다. 이경우 보험비:융자액의 0.3%-1.15%년 매달 원금, 이자, 이자 보험료 됩니다.
선불 융자 보험제도도 한 번에 지불해야 하기도 해서, 매달 페이먼트가 많이 나갑니다. 그래서 가능하면 주택 다운페이먼트 20% 준비하거나, 일시불로 집을 구입하는 게 최종적으로 절약이 됩니다.
9. 클로징(Closing, 집 구입 완료)
집 구입 소유권을 이전 최종단계입니다. 마지막 싸인 전 워크 뜨루 (Walk Through) 주택 최종 점검을 부동산 중개인과 함께 할 수 있습니다. 관련 비용이 20가지 이상이 될 수 있는 리스트로 체크할 수 있습니다. 비용 주택 가격의 보통 2~7% 결정된 월납 부금 에스크로(Escrow)를 통해서 납부합니다.
에스크로는 클로징이라 구매자가 소요권을 이전받는 최동단계로서 집값을 포함한 관련된 모든 비용을 지불해야 합니다. 중개인과 검사하며 계약서에 작성된 수리와 냉난방 잘되는지 가전제품은 잘 작동하는지 모든 전기시설이 정상인지 확인합니다. 클로징 2~7% 정도 합니다. 부동사 보유세를 한꺼번에 요구하기도 합니다. 주택보험이 필요 주택 내 외/내부 사고 대비를 위한 것입니다.
에스크로(Escrow) 제삼자가 납부금 관리 구매자의 월납 부금을 안정적 관리하기 위해서 월납부금하는 제도입니다. 금융회사가 구매자가 요구하기도 하고 에스 크루에 2달치를 넣기도 합니다. 대부분 에스크로 기간 동안에 셀러와 집에 대한 여러 가지 부분을 조정 하도록 합니다. 융자를 제공한 금융기관 (은행)이 집문서(Deed)를 가지고 있어, 법적으로 공동소유주가 됩니다.
마지막으로 론 프로세스도 마지막 클로징 때까지 여러 가지 서류에 사인하고 제출해야 하는데, 많은 서류를 작성하는데 2시간 정도 걸리고, 이날 판매자를 처음 만나게 됩니다.
또한 클로징 전까지 미국 집 보험도 가입해야 되고, 집 키도 받고, 이사 준비도 진행하면 됩니다.
“축하합니다, 새 집주인이 될 수 있습니다.”
필자도 미국 주택 구입을 위해 2년 정도 준비하고 집을 구입, 서류에 서명하고 이사 비용을 지불하며, 9년 전 미국 첫 집을 구입할 수 있었습니다. 주택 소유 비용은 다운 페이먼트와 월 모기지 페이먼트 이상으로 확장됩니다. 쉽지 않은 과정이었지만, 미국 주택 소유자로서의 삶을 더 즐겁고, 안전하고 즐겁게 내 집에서 생활할 수 있게 되었습니다.
주택 구입 지식과 경험을 순서대로 정리했습니다. 이사 전에 과정에 대해 더 많이 교육할수록 스트레스가 줄어들고 감당할 수 있는 가격으로 원하는 집을 얻을 가능성이 높아진다도 합니다.
필자도 과거 집 사기 위해 많은 시간을 투자해서, 자료를 찾고 읽고, 조언을 얻기도 했습니다. 미국에서 집 구입 단계가 쉽지는 않고 스트레스도 많이 받고, 매우 힘든 과정이었지만, 미국 사회의 일원으로 많이 배우기도 했습니다.
앞으로 미국 주택 구입하시는 분들께 도움이 되길 바랍니다.
미국서 집 사기 16년만에 가장 어려워졌다…집값·금리 동반상승
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집값과 대출 금리가 동반 상승하면서 미국에서 집을 사기가 16년 만에 가장 어려워진 것으로 나타났습니다.
월스트리트저널에 따르면 부동산중개인협회 NAR가 산정하는 주택구입능력지수가 지난 5월 102.5로 떨어져 2006년 7월 100.5 이후 최저치를 기록했습니다.
이는 최근 32년간 가장 낮았던 1990년 7월의 100.2와도 가까운 수준이라고 신문은 지적했습니다.
미국에서는 코로나19 이후 제로 금리의 영향으로 지난 2년 동안 집을 사기 쉬웠지만, 인플레이션 여파로 금리가 오르며 매수자들의 부담을 키운데다 매물로 나오는 주택 공급도 부족한 상황입니다.
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미국서 집 사기, 33년만에 가장 어려워졌다…집값·금리상승 때문
미국에서 집을 사기가 30여년 만에 가장 어려워진 것으로 나타났다.
12일(현지시간) 미 부동산중개인협회(NAR)에 따르면 6월 주택구입능력지수는 98.5로 1989년 6월(98.3) 이후 33년 만에 최저치를 기록했다고 월스트리트저널(WSJ)이 보도했다.
NAR 주택구입능력지수는 미국의 기존주택 중위가격, 가구당 중위소득, 주택담보대출(모기지) 평균 금리 등을 반영해 산정한다.
미국인들이 집을 사기 어려워진 것은 집값이 사상 최고가로 치솟은 데다 모기지 금리까지 올랐기 때문이다. 지난 6월 현재 미국의 단독주택 중위 매매가격은 42만2300달러, 평균 모기지 금리는 5.6%로 각각 집계됐다.
신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 사태 이후 넓은 집으로 이사하려는 수요와 ‘제로 금리’가 맞물려 폭발적으로 오르기 시작한 미국의 주택가격은 최근 들어서도 공급 부족 탓에 상승세를 보이고 있다. 지난 3년간 미국의 기존주택 매매가격은 46% 오른 것으로 NAR은 집계했다.
연초 3%대 초반이었던 대출 금리는 지난 6월 13년 만의 최고치를 찍었다가 최근 들어서는 급등세가 다소 꺾인 상황이다.
가격과 금리의 이중 부담에 수요가 줄어들면서 미국의 집값 상승세도 둔화할 것이라는 전망이 우세하다. 경제학자들은 내년에는 미국의 집값 오름폭이 크게 줄어들 것으로 보고 있으며, 일부 전문가는 소폭 하락을 예상한다고 WSJ는 전했다.
다만 2007∼2009년 금융위기 이후 신규주택 건설 위축으로 아직도 미국의 주택시장이 공급부족 상태라는 점을 고려하면 집값이 크게 떨어지기는 어려울 것으로 관측된다.
부동산 정보업체 질로우의 이코노미스트 니콜 바쇼는 WSJ에 “2019년 가격으로 돌아가지는 않을 것”이라며 “집값이 조금 내려가더라도 수요자들의 구입능력에 의미있는 영향을 줄 정도는 아닐 것”이라고 말했다.
내가 미국에서 집을 사기 위해 해외에 사는 이유
나는 항상 집을 사서 집으로 만들고 싶었지만, 내 파트너는 항상 부동산을 감정적 투자가 아니라 재정적 투자로 보았습니다. 우리 둘 다 이유가 있습니다. 내가 13살 때 가족이 집을 잃었고, 내가 소유하고 있는 재정적으로 안정적인 집에서 가족을 키우고 추억을 만드는 아이디어를 좋아합니다. 내 파트너는 이민자 가정 출신이며 주택 소유를 수동 소득을 창출하는 수단으로만 생각하도록 자랐습니다.
우리가 동의할 수 있는 것은? 우리 둘 다 해외 생활을 좋아한다는 사실을. 우리는 현재 멕시코에 살고 있으며 가능한 한 오랫동안 계속 그렇게 하고 싶습니다. 우리는 미국보다 생활비가 낮고, 그 덕분에 학자금 대출을 상당 부분 갚을 수 있었습니다. 그리고 상당한 양의 현금을 비축하십시오. 그리고 이제 우리는 그 돈에 대한 완벽한 절충안을 찾았습니다. 미국에서 집을 투자 부동산으로 구입하고 그 수입을 사용하여 계속 해외 여행과 생활을 하는 것입니다.
우리는 미국의 높은 생활비, 부동산 가격 상승, 학자금 대출 부채를 몇 년 동안 해외에서 생활하면서 해결하는 첫 번째 사람이 아닙니다. 나와 내 파트너와 마찬가지로 우리는 돈을 절약하기 위해 해외로 이주한 많은 동료 국외 거주자를 만났습니다. 그리고 그들은 또한 국제적 생활 방식에 익숙해진 후 계속해서 해외에서 생활하고 여행하기를 원하며 그렇게 하기 위해 미국에서 투자 부동산을 다시 구입하기로 결정했다는 것을 알게 되었습니다.
내 파트너와 내가 무엇을 하고 있는지 더 잘 이해하기 위해 투자 부동산과 함께 몇 명의 외국인(및 부동산 전문가!)과 이야기하여 이점(및 불가피한 과정의 딸꾹질)을 더 잘 이해했습니다. 그들이 말한 내용은 다음과 같습니다.
합리적이고 장기적으로 생각하라
우리의 전 개 돌보기 케이시 재스퍼(Casey Jasper)는 새크라멘토(Sacramento) 미드타운에 이전에 압류된 집을 소유하고 있습니다. 그녀는 2008년 시장 바닥에서 현금으로 샀다. 그녀는 이제 부동산에서 매달 2,400달러를 벌고 그 돈으로 세계를 여행하는데 2년 동안 꾸준히 해왔습니다.
재스퍼는 집을 빌리는 한 저렴한 나라에 갈 수 있다고 말합니다.
또 다른 동료인 Nicole Scala는 더 저렴한 해외 생활비를 사용하여 모기지론을 상환했습니다. 그녀는 플로리다에서 집을 샀지만 영어 교사로 일하기 위해 한국으로 이주했습니다. 그녀의 새 직장은 급여가 높았고 주택도 포함되어 있어 플로리다 모기지 상환액을 두 배로 늘릴 수 있었습니다. 결국 그녀는 즉시 일자리를 찾을 수 없을 경우 생활하기에 충분한 저축을 가지고 미국으로 돌아갔습니다.
스칼라는 그녀가 미국으로 돌아온 후 투자 부동산을 갖는 것이 기회를 열어준다는 것을 알게 되었다고 그녀는 말합니다. 나는 첫 집에 세입자가 있었기 때문에 저축한 돈을 지금 짓고 있는 새 집의 계약금으로 사용하기로 결정했습니다.
자금 조달 과정이 훨씬 더 어려울 것이라는 사실을 알고 있습니다.
그러나 외국인 주택 구매자에게 항상 쉬운 과정은 아닙니다. Jessica Panicola는 4년 동안 해외에서 교사로 일하면서 ,000를 저축했습니다. 이는 주택 계약금을 지불하기에 충분한 돈입니다. 그녀가 대학원을 위해 다시 뉴욕으로 이사하기로 결정했을 때, 그녀는 임대 대신 소유하기를 원했습니다. 불행히도 아파트를 사는 것은 그녀가 예상했던 것보다 훨씬 더 어려웠습니다. 그녀는 모기지 승인을 받지 못했습니다.
아파트를 사려면 승인을 받아야 했고 그러기 위해서는 안정적인 수입이 필요했다고 그녀는 말합니다. 현재 취직을 하지 않았기 때문에 승인을 받을 수 있는 방법은 없었을 것입니다.
Scala 역시 두 번째 집을 짓기 위해 갔을 때 예상치 못한 장애물이 있음을 발견했습니다. 나는 W2가 없었기 때문에 모기지를 신청하기 위해 세금 보고서를 사용해야 했습니다. 일부 대출 기관은 지난 2년 동안 미국 주소가 없었기 때문에 나와 함께 일하기를 원하지 않았습니다.
많은 경우, 미국에서 구매할 때 직면하는 관료적 형식의 국외 거주자는 준비를 통해 피할 수 있다고 말합니다. 애슐리 주변 , 노스캐롤라이나 주 샬럿에 있는 Keller Williams의 부동산 중개인:
이사를 해야 할 때 고려 사항 중 하나는 대출 기관과 사전 승인을 받는 동안 고용에 대해 철저히 논의하는 것입니다. 어떤 고용 및 소득 확인이 필요한지 아는 것 외에도 귀하의 상황에 대해 투명하게 설명하십시오. 고용이 시작되거나 계속될 때를 표시하고 해당 장소가 주요 거주지가 될 것인지 여부를 확인하십시오.
제 파트너와 저는 멕시코에서 모기지를 받으려고 할 때 비슷한 문제에 부딪쳤습니다. 그러나 우리는 계속 시도하기로 결정했습니다. 남편이 파견되었을 때 외국에서 집을 팔아야 했던 멜리사 윌버에게 조언을 구했습니다. 이것은 그녀가 우리에게 말한 것입니다. 대답을 거부하지 마십시오. 모든 것에는 방법이 있습니다. 찾기만 하면 됩니다.
불행히도 이 경로는 매우 비쌀 수 있으므로 검색을 시작하기 전에 가능한 한 낮은 비용을 유지하기 위해 귀하의 상황을 잘 알고 있는 부동산 중개인 및 모기지 대출 기관과 협력하는 것이 중요합니다.
정리 정돈
주택을 주 거주지가 아닌 투자 부동산으로 사용하려면 이에 대해서도 투명해야 합니다. 또한 임대 부동산으로 전환하기 전에 얼마 동안 집에 돌아올 계획입니다. 대출 기관에 정직하면 절차를 보다 원활하게 진행하는 데 도움이 될 수 있습니다.
계약 마감일을 미리 잡고 현지 대사관에서 공증인을 받아야 할 필요성과 원본 서명이 필요한 문서를 우편으로 보내는 데 걸리는 시간을 사전에 충분히 고려한다고 Nearby는 말합니다.
미국에서 집 마련을 위해 해외에서 살 의향이 있습니까?
더 많은 부동산 이야기:
미국 주택 구입 절차 및 필요 예산 총정리 • 코리얼티USA
미국 주택 구입 프로세스는 한국 부동산 매매 절차와 다른 부분이 많습니다. 따라서 미국 주택 구입 절차를 이해하고, 단계별로 어느 정도 예산이 필요한지 미리 살펴봐야 하는데요. 이 글에서는 미국 주택 구입 절차와 함께 미국 주택 구입 팁과 주의사항에 대해서도 같이 정리하였으니 꼭 참고하시길 바랍니다.
미국 주택 구입을 하는 이유
1. 렌트 vs 주택 구입
미국에서 렌트를 얻을지 주택을 구입할지 고민하는 분들이 많은데요. 특히 미국에 얼마나 거주할지 모른다면 더욱 결정하기가 어렵죠. 게다가 미국은 이직이 잦고, 이동하는 지역도 넓기 때문에 렌트와 주택 구입 중 선택하는 것은 쉽지 않은 문제입니다.
기본적으로 집을 구입해야 하는지 결정하려면 렌트비와 주택 구입 후 월 페이먼트를 비교해봐야 하는데요. 최근에는 모기지 이자율이 기록적으로 낮아지면서 20% 이상 다운페이가 확보된다면 대체로 집을 구입하는 것이 유리한 것으로 여겨집니다.
2. 미국 부동산 투자
미국 부동산은 그 어떤 나라의 부동산보다 안전한 자산으로 평가되고 있습니다. 따라서 한국에서도 투자 목적으로 미국 주택을 구입하기도 하는데요. 한국 거주자의 미국 부동산 투자에 대해서는 아래 글을 참고해 보시길 바랍니다.
미국에서는 부동산 투자에 대해 미국인과 외국인의 차별이 거의 없습니다. 이민자의 나라답게 외국인의 부동산 투자에 우호적이기 때문인데요. 그래서 중국, 유럽 등 많은 해외 투자자들이 미국 부동산에 투자하고 있습니다.
3. 미국 이민 (아메리칸 드림)
미국 주택을 구입하는 마지막 이유로 미국 이민을 들 수 있습니다. 소위 말해 아메리칸 드림이라고 할 수 있는데요. 한국의 각박한 삶에서 벗어나 미국의 대자연과 여유롭고 넓은 하우스에서 사는 것을 꿈꾸는 분들도 있습니다.
미국 주택 구입 절차 (Process)
Step 0. 미국 부동산 공부
미국의 주택 구입 절차는 한국과 많이 다릅니다. 그래서 한국 부동산 투자 경험이 있더라도 미국 주택 구입에 어려움을 겪기도 합니다. 좋은 부동산 중개인을 만나면 대부분 문제 없이 진행되지만, 큰 돈이 들어가는 일이기 때문에 전반적인 미국 주택 구입 프로세스를 꼭 미리 알아두어야 합니다.
미국 주택 구입을 할 때 서류는 모두 영어로 작성되어 있기 때문에 미국 부동산 용어에 대해서도 익숙해져야 합니다. 미국 부동산 용어에 대해서는 아래 글을 참고해보세요.
Step 1. 가능한 예산 범위 확인
미국에서는 대부분 모기지론을 받아서 집을 구매하죠. 물론 집을 현금 100%를 주고 살 수도 있습니다. 하지만 100% 현금을 준비하기가 어렵고, 지금 같이 금리가 낮은 시기에는 오히려 모기지론을 받는 것이 더 유리하기도 합니다.
얼마 정도의 주택을 구입할 수 있는가는 다운페이와 인컴 그리고 크레딧 스코어에 따라서 정해집니다. 다운페이는 지불할 현금, 인컴은 소득, 크레딧 스코어는 신용 점수를 의미하는데요. 집 구입을 고려한다면 이 3가지를 최소 6개월에서 1년 전부터 미리 점검하고, 어느 정도까지 모기지 대출이 되는지를 알아봐야 합니다.
참고로 대략적으로 가능한 모기지론을 가늠해 보려면 Zillow Mortgage 계산기를 이용해 보세요.
Step 2. 지역 및 주택 형태 결정
(1) 지역 선정
예산이 확인되었다면 이제 위치를 결정해야 합니다. 직장인이라면 출퇴근 거리를, 자녀가 있다면 학군을 고려하게 되죠. 문제는 가능한 예산 범위 안에서 원하는 모든 조건을 만족하는 집을 찾기가 어렵다는 것입니다.
따라서 어떤 것을 더 중요하게 볼 것인지 미리 우선 순위 리스트를 작성해 두어야 합니다. 그리고 우선 순위는 본인 뿐 만 아니라 배우자와 가족 모두의 의견이 반영되는 것이 좋습니다.
(2) 주택 형태 결정
미국에는 싱글 하우스, 아파트, 콘도 등 다양한 주택 형태가 있습니다. 어떤 형태의 주택이 본인과 가족에게 맞을지도 잘 결정해야 하죠. 주택 형태를 결정하기 전에 싱글 하우스, 콘도, 아파트에 살아본 사람들의 의견도 미리 들어보시길 바랍니다.
Step 3. 리얼터 선정
한국에서 부동산 거래를 할 때 공인중개사가 필요하듯이 미국에는 부동산 에이전트(Realtor, 리얼터)가 필요합니다. 경험이 많은 분들은 리얼터 비용을 아끼기 위해 직접 진행하기도 하는데요. 첫 집 구매이거나 경험이 부족하다면 리얼터와 함께 프로세스를 진행하는 것이 좋습니다.
Step 4. 사전 융자 승인 (Pre-approval)
사전 융자 승인(Pre-approval)은 모기지론을 알아보는 단계입니다. 단, 이 때 주의할 점은 사전 융자 승인으로 나온 금액이 실제로는 100% 전부 나오지 않을 수도 있다는 점입니다. 그래서 사전 융자 승인을 받았더라도 어느정도 여유 자금을 준비해두는 것이 좋습니다.
그리고 가끔 사전 융자 승인을 받기 전에 집부터 찾는 분들이 있는데요. 집을 찾더라도 pre-approval을 받은 다른 바이어(buyer)와 경쟁에서 밀릴 수 밖에 없으며, 경쟁자가 없더라도 생각했던 예산과 달라서 집을 놓칠 수도 있습니다.
따라서 본격적으로 집을 찾기 전에 미리 사전 융자 승인을 신청하시길 바랍니다.
Step 5 : 집 찾기 (shopping for a home)
사전 융자 승인을 받았다면, 이제 본격적으로 집을 찾기 시작하는데요. 미국에서는 집을 볼 때 오픈하우스(Open house)라는 것을 합니다. 셀러(seller) 측에서 미리 여러 바이어에게 일정을 공지하고 집을 공개하는 것이죠.
Step 6 : 오퍼(offer)
(1) 오퍼 작성 및 발송
마음에 드는 집을 선택했다면 오퍼(offer)를 작성하고 셀러에게 보냅니다. 오퍼는 일종의 계약서 초본이라고 할 수 있는데요. 셀러가 오퍼를 수락(accept)하면 본격적으로 계약 협상이 시작됩니다.
(2) 카운터 오퍼
셀러는 바이어의 오퍼에 대해 카운터 오퍼(SCO, Seller’s Count Offer)를 보내기도 합니다. 카운터 오퍼는 바이어가 보낸 계약 조건을 변경하여 셀러에게 유리하도록 하는 것인데요. 바이어도 셀러의 카운터 오퍼를 받고 다시 카운터 오퍼(BCO, Buyer’s Count Offer)를 보낼 수 있습니다.
카운터 오퍼는 계약 협상을 문서로 하는 것입니다. 그래서 카운터 오퍼를 주고 받는 횟수에는 별다른 제한이 없는데요. 평균적으로는 1~4번 정도 사이에서 협상이 마무리 되곤 합니다.
Step 7 : 에스크로 오픈 (Escrow open)
(1) 에스크로란?
오퍼가 수락(accept)되면 에스크로(escrow)를 오픈합니다. 에스크로란 3자 중개 회사를 의미하며, 에스크로가 오픈되면 주택 구입 가격의 약 3~5% 정도를 계약금으로 보내야 합니다. 참고로 계약금을 선입금하는 것을 EMD(Earnest Moeny Deposit)라고 합니다.
한국에서 오픈된 에스크로 구좌(escrow accout)로 직접 송금(wire)하는 경우도 있는데요. 한국에서 미국으로 송금하는 방법에 대해서는 아래 글을 꼭 살펴보시길 바랍니다.
(2) 에스크로 캔슬(cancel)
일반적으로 에스크로 오픈 후 3일 안에 계약금을 송금(deposit) 하지 않으면 다른 바이어에게 우선 협상 권리가 넘어갑니다. 이를 에스크로가 취소(캔슬)되었다고 하는데요. 참고로 에스크로 캔슬에 대한 기간이나 규정은 계약서마다 다를 수 있기 때문에 주의해야 합니다.
(3) 에스크로 오픈 기간
에스크로가 오픈되고 클로징 될 때가지의 기간은 보통 30~45일 정도 기간이 소요됩니다. (인스펙션 평균 기간 15일 포함) 미국 동부 지역에서는 에스크로를 오픈하지 않고 변호사 사무실이나 타이틀 보험 회사에서 역할을 대체하기도 합니다.
Step 8 : 인스펙션 (Inspection)
(1) 디스클로저
셀러는 디스클로저(Disclosure)를 바이어에게 공개 합니다. 즉, 셀러만 알고 있던 집과 관련된 정보가 있다면 이에 대해 자세히 알려주는 과정이라고 볼 수 있습니다.
(2) 홈 인스펙션
바이어는 그 Disclosure 내용을 모두 포함해서 홈 인스펙션(Home Inspection)을 진행하게 됩니다. 혹시라도 집에 더 있을 문제점을 밝히기 위해 전문가를 고용하는 것인데요. 인스펙션은 대략 15일 이내 정도 소요되며 바이어도 직접 참관할 수 있습니다.
(3) 터마이트 인스펙션
그리고 목조 주택에서 빼놓지 말아야 하는 것이 터마이트 인스펙션(Termite Inspection)입니다. 터마이트(Termite)란 집을 갉아 먹는 해충을 의미하는데요. 터마이트 피해는 미국에서는 발생하는 주택 피해 중에 상당수를 차지하고 있기도 합니다.
(4) 수리 요청 및 크레딧 요구
인스펙션을 통해 문제점이 발견되면 셀러에게 수리나 크레딧을 요청 할 수 있습니다. 이 부분도 셀러와 협상해야 것이며, 보통 셀러가 수리하는 것보다 수리에 들어가는 비용을 크레딧으로 받는 것이 조금 더 깔끔합니다.
Step 9 : 주택 감정 (Appraisal)
어프레이절은 은행에서 주택의 가치를 평가하는 절차입니다. 융자 승인 전에 이루어지며, 만약 주택 구입 가격에 비해 감정 가격이 너무 낮게 측정되면 에스크로 캔슬 사유(appraisal contingency)가 되기도 합니다.
감정절차는 빠르면 디파짓과 인스펙션 단계에 이루어지기도 하고, 늦어지면 인스펙션 후에 나오기도 합니다.
Step 10 : 컨틴전시 (Contingency)
(1) 컨틴전시란?
컨틴전시(contingency)란 에스크로 오픈 후 계약이 취소될 수 있는 조건들을 의미합니다. 셀러와 바이어가 각각 컨틴전시를 걸 수 있으며, 보통 바이어의 컨틴전시 조건이 더 많습니다.
(2) 컨틴전시 리무브
컨틴전시 리무브(Contingency Remove)는 바이어가 100% 집 구입을 확정 하는 단계입니다. 즉, 바이어가 주택을 구입하겠다는 확실한 의사 표시를 하는 것입니다. 따라서 만약 컨틴전시 리무브 이 후 계약을 취소하거나 문제가 발생하게 되면 모두 바이어의 책임(금전적 손실 포함)이 됩니다.
컨틴전시 리무브는 보통 에스크로가 오픈 된 후 약 15~17일 후에 이뤄집니다. (론 컨틴전시 리무브는 20일 이후) 바이어는 컨틴전시 리무브에 싸인하기 전에 놓친 부분은 없는지 재차 확인해야 하는데요. 싸인 이 후에 계약을 취소하면 디파짓한 계약금을 돌려 받을 수 없기 때문입니다.
Step 11 : 집 보험 (Home Insurance)
컨틴전시 리무브까지 되면 거의 집 구입을 확정하게 된 것입니다. 이제 집 구입이 결정되었기 때문에 집 보험(Home Insurance)을 미리 알아봐야 하는데요. 융자를 받으면 렌더가 클로징할 때 집 보험료 1년치를 미리 납부하라고 하기 때문에 미리 어떤 보험을 선택할지 결정해두는 것이 좋습니다. (아래 글 참고)
Step 12 : 파이널 인스펙션 (Final Inspection)
파이널 인스펙션은 셀러가 고쳐주기로 약속했던 부분이 제대로 고쳐졌는지 바이어가 직접 확인하는 단계입니다. 셀러가 고쳐줄 부분이 없었더라도 에스크로가 클로징되기 전에 셀러가 실수로 집을 망가뜨리거나 하는 일도 있기 때문에 이 단계가 필요합니다. 만약 이 부분에서 문제가 발견되었다면 셀러와 다시 얘기해봐야 합니다.
Step 13 : 융자승인 (Approval on loan)
은행의 융자 승인 서류가 에스크로에 도착하면 융자 승인이 완료된 것으로 봅니다. 이 서류는 보통 100페이지가 넘는 분량을 가지고 있기도 한데요. 이 단계가 거의 주택 구입의 마지막 단계라고 할 수 있습니다.
Step 14 : 자금 이체 (Funding)
파이널 인스펙션과 융자 승인이 모두 완료가 되었다면 에스크로 회사로 다운페이할 돈을 송금합니다. 은행에서 승인된 융자 금액과 바이어가 지불해야 하는 다운페이먼트 금액, 그리고 셀러가 내야하는 세금과 기존 융자 등 여러가지 금액을 에스크로에서 계산하고 마지막으로 셀러에게 송금되어 집니다.
Step 15 : 소유권 이전
보통 에스크로 클로징 전날이나 당일에 에스크로 회사로 융자 금액이 송금됩니다. 그러면 에스크로 회사에서는 소유권 이전 등기를 신청하게 됩니다. 보통 오전에 등기 신청을 하면 오후 쯤에 이전되었다고 연락이 오게 됩니다. 등기가 완료되면 소유주의 이름이 셀러에서 바이어로 바뀌게 되는 것이죠.
한국의 등기부등본과 비슷한 개념으로 미국에는 타이틀 디드(Title Deed)라는 것이 있습니다. 줄여서 타이틀 또는 디드라고 하는데요. 혹시 모를 소유권 분쟁을 예방하기 위해 타이틀 보험을 가입하기도 합니다.
Step 16 : 클로징 (Escrow Closing)
(1) 에스크로 클로징이란?
셀러는 타운에서 집을 팔 수 있는 검사를 받고 허가증(certificate of occupancy)을 발부 받아 바이어에게 전달합니다. 그리고 타이틀 회사에서 클로징 서류를 만들어서 합의된 날짜에 클로징을 하게 됩니다.
(2) 에스크로 클로징 일정
에스크로 클로징 일정도 셀러와 협상하게 됩니다. 보통 바이어는 금요일을 선호하고 셀러는 월요일을 선호하는 경향이 있습니다. 바이어는 금요일에 클로징하고 키를 받고 주말에 이사하고 싶어하고, 셀러는 주말에 이사하고 월요일에 키를 넘기기 원하기 때문이죠.
(3) 클로징 비용
클로징 비용으로는 변호사비, 타이틀 검사비, 타이틀 보험비, 집 보험비 등기비 3개월분 부동산 세금 등이 포함됩니다.
(4) 클로징 패키지 수령
클로징 후 2달이 지나면 변호사 사무실로 등기서류가 배달됩니다. 이 때 성인 자녀나 배우자 이름을 등기에 추가할 수 있습니다.
Step 17 : 이사 (Moving)
이제 이사를 해야 합니다. 클로징과 이사 일정이 잘 조율되었다면 문제 없이 진행할 수 있을 텐데요. 날짜가 꼬인 경우 호텔이나 다른 거처에 머무는 사태가 발생하기도 합니다.
이사할 때는 업체를 이용하거나 직접 유홀(U-Haul)을 이용해서 할 수도 있습니다. 예전에 무버(mover)를 쓰지 않고 직접 이사를 해봤는데, 거의 일주일동안 앓아 누웠던 경험이 있습니다. 그래서 이번에 이사에서는 무버를 고용하고 유홀 트럭은 제가 직접 운전하였습니다.
유홀(U-Haul) 이용 방법 (추가예정)
Step 18 : 집 유지보수
집 구입과 이사가 완료되면 이제 본격적으로 집을 하나씩 고치고 관리해나가야 합니다. 미국은 낡고 오래된 집이 많기 때문에 집 수리나 관리 방법에 대해서도 공부를 많이 해야하죠. 지붕이나 냉난방, 전기 시스템도 주기적으로 확인해야 하며, 백야드가 있다면 잔디 관리도 해줘야 합니다.
미국 주택 구입 예산 및 자금
1. 절차별 필요 예산
미국 주택 구입에 들어가는 비용을 항목별로 정리하면 조금 더 체계적으로 예산을 짤 수 있습니다. 미국 주택 구입 비용은 아래와 같이 분류해볼 수 있는데요. 정확한 비용은 각 상황에 따라 다를 수 있으니 아래 금액은 참고만 하시길 바랍니다.
선수 계약금 (Earnest Money) : 집 가격의 1% 내외 (다운페이에 포함됨)
인스펙션 비용 (inspection fee) : $350~700
모기지 신청 비용 (Loan Origination Fee) : $1,000~1,300
주택 감정비용 (Appraisal fee) : $450 ~ 550
다운 페이먼트 (Down Payment) : 주택 가격의 3~20%
클로징 비용 (Closing Cost) : 대출 한도 등에 따라 금액이 다름, 집값의 1~5%
타이틀 보험 (Title Insurance) : $1,800~2,500
재산세 (Prepaid Insurance) : 구매한 이 후 2~3개월 금액 (세금 포함)
집 보험료 (Homeowner’s Insurance Premium) : $500~$1000 (보통 1년치)
HOA (Homeowners’ Association) : 가입비 $200 ~ $1,000
기타 비용 : 우편비용 등 잡다한 비용 $1,000 미만
다운페이를 제외하고, 클로징 및 각종 비용에 대해 집 가격의 2~5% 정도 추가로 준비해두는 것이 좋습니다. 또한 안전하게 집을 구입하려면, 모기지 페이먼트를 포함한 최소 3~6개월 치 비상금(Buffer Cash)이 마련되어 있어야 합니다. (비상금에 대해서는 아래 글 필독)
2. 자금 마련 방법
(1) 미국 주택 융자
미국 주택 융자는 크게 2가지로 나눌 수 있습니다. 일반 은행에서 받는 컨벤셔널 론(Conventional Loan)과 미국 연방이나 패니 매(Fannie Mae), 프레디 맥(Freddie Mac) 등 정부 보증 모기지론인데요. 자격이 된다면 정부 보증 모기지론이 조금 더 금리가 낮고 다운페이도 적게 들어갑니다.
한국에 대출 중개인이 있듯이 미국에는 모기지 브로커가 있습니다. 모기지론 종류가 워낙 많고 은행마다 금리나 조건이 천차 만별이기 때문인데요. 많은 미국인들이 시간을 아끼고 좋은 조건의 모기지론을 찾기 위해 모기지 브로커를 이용하고 있습니다.
일반적으로 컨벤셔널 론은 20% 이하 다운페이를 하면 모기지 보험(PMI)에 가입해야 합니다 .정부 보증 모기지론에도 보험 가입 의무가 있는 상품들이 있는데요. 모기지 보험에 대해서는 아래 글을 참고하시길 바랍니다.
(2) 한국 부동산 매각 자금
미국에서 주택 구입을 할 때 한국 부동산을 매각하고 자금을 마련하는 경우가 많습니다. 그런데 미국 거주자는 한국 부동산을 매각할 때 양도세 비과세 혜택을 받지 못하고, 별도로 자금 출처 확인 등의 절차를 거쳐야 합니다. 이에 대해서는 아래 글을 꼭 살펴보시길 바랍니다.
아울러 최근에는 직접 한국에 방문하지 않고 가족이나 지인을 통해 한국 부동산을 매각하기도 하는데요. 이때 필요한 것인 처분 위임장과 인감증명 발급 위임장입니다. 영주권자는 위임장을 영사관에서 발급 받을 수 있으며, 미국 시민권자는 별도로 아포스티유가 필요하기도 합니다.
3. 자금 마련 시 주의사항
미국에서 론 심사할 때 2개월 치 은행 statements를 제출해야 합니다. 만약 한국에서 해외송금된 자금이 있다면 그에 대한 소명 자료를 준비해야 하는데요. 따라서 한국에서 자금 송금은 최소한 2~3개월 전에 미리 해두는 것이 좋습니다.
미국 주택 구입 팁 및 주의사항
1. 지역 선택 팁
너무 많은 선택지가 있으면 의사 결정하기가 어렵습니다. 따라서 최고의 답보다 최악을 피한다는 생각으로 하나씩 후보군을 지워나가는 전략을 쓰는 것을 추천하는데요. 그렇게 후보군이 지워지고 최종적으로 3~5개의 후보가 남았을 때 구체적인 비교(ex. 지역 방문 및 탐색 등)를 하는 것이 시간을 아낄 수 있습니다.
2. 오퍼 작성 요령
오퍼는 셀러와 경쟁자를 염두에 두고 작성해야 합니다. 오픈하우스에 갈 때 다른 방문자나 방명록을 살펴보고 잠재 경쟁자가 어떤 부류인지 몇 명인지 가늠해보세요. 또한 셀러에 대한 정보도 최대한 알아내는 것이 좋습니다.
더불어 셀러가 빨리 집을 팔고 싶어하는지, 가격을 최대한 높게 하고 싶은지 의중을 파악해야 합니다. 물론 실력있는 부동산 에이전트는 이런 부분을 미리 체크하고 바이어에게 조언을 줄 것입니다. 다만, 최종 결정은 바이어인 본인이 하는 것이니 같이 살펴보는 것이 좋습니다.
3. 점보론 기준 (Jumbo Loan Limit)
미국 모기지론은 정부에서 지원하는 Conforming Loan, Government Loan과 은행 등 사기업에서 나오는 Jumbo loan으로 나눌 수 있습니다. 보통 정부 지원 대출 이자율이 저렴하기 때문에 Jumbo loan보다 Conforming 또는 Government Loan을 받으려고 하죠.
다만, 정부 지원 모기지론은 대출 금액 상한선이 있습니다. 이를 Jumbo Loan Limit 또는 Conforming Loan Limit라고 하는데요. 각 주마다 점보론 기준이 조금씩 다르기 때문에 다운페이를 모을 때 미리 고려해야 합니다.
4. 집을 빨리 구하려면
집을 빨리 구하려면 크레딧과 다운페이가 어느정도 준비되면 바로 부동산 에이전트 상담 받는 것이 좋습니다. 부동산 에이전트가 선정되면 그 다음 단계는 혼자 진행했을 때보다 훨씬 더 빠르게 진행되죠. 단, 좋은 에이전트 선정은 부동산 구입의 첫걸음이기 때문에 처음부터 믿을 만한 에이전트를 잘 찾아야 합니다.
5. 에스크로 인스트럭션 서명
에스크로 인스트럭션(Escrow Instruction)은 바이어와 셀러가 동시에 서명하기 때문에 큰 법적 구속력을 가집니다. 대부분 한인들이 오퍼(Offer)를 작성할 때는 꼼꼼히 보다가 정작 에스크로 인스트럭션 서명을 할 때는 대충 해버리는 경우가 많은데요.
에스크로 인스트럭션에 기재된 내용이 오퍼와 다른 경우 에스크로 인스트럭션이 더 우선하게 됩니다. 따라서 금액이 적혀 있거나 금전적으로 영향을 미치는 사항에 대해서는 에스크로 인스트럭션 서명 전에 꼭 확인해 보시길 바랍니다. (관련 영상)
6. 셀러와의 협상
미국에서는 모든 거래 과정에 대해 셀러와 협상이 가능합니다. 따라서 위에 언급한 절차를 바꿀 수도 있으며, 어떤 절차는 생략할 수도 있죠. 인스펙션이나 론 컨틴전시도 협상의 대상이 되기도 합니다. 다만, 리스크를 감수할 것인가 경쟁에서 불리하지만 안전하게 진행할 것인가는 신중하게 판단해야 하는 부분입니다.
7. 주별 부동산 법과 관행
또한 미국 주택 구입 절차는 주(state)마다 다를 수 있습니다. 그 이유는 각 주(state)의 부동산 관련 법이나 관행이 다르기 때문인데요. 따라서 이부분은 각 지역의 리얼터에게 상담을 받아보는 것을 추천합니다.
마무리
이상 미국 주택 구입 절차와 필요 예산을 총정리해봤습니다. 실제 주택 구입 과정에 대한 상세한 기록은 추후 계속 업데이트를 해나갈 예정입니다. 문의 사항이나 공유하실 내용이 있다면 페이스북 그룹(미국 이민 생활 정보 커뮤니티)에 남겨주시길 바라며, 아무쪼록 이 글이 미국에서 주택 구입 하시는 분들에게 조금이나마 도움이 되었으면 합니다.
마지막으로 자산별 경제 전망과 미국 부동산 전망에 대해 마일모아에 올려둔 글도 한번 참고해보시길 바랍니다.
ps. 밀려 있는 글들을 포함해서 빠른 시일 내에 정리해서 이 포스트를 마무리 짓도록 하겠습니다. 감사합니다.
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