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집 패이먼 계산법좀 알려주세요 – ASK미국
모기지를 계산하기 위해서는 보통 bankrate.com이나 각종 부동산 매물싸이트 또는 각 … 만일 30년 term으로 3%이자로 융자액수가 $300,000이라면 월 페이먼트는 …
Source: ask.koreadaily.com
Date Published: 4/3/2022
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주택 모기지 계산기
계산기를 통해 모기지 잔액을 비교하실 수 있습니다. 선택 1 – 월 … 정보 초기화 계산하기. 주택정보. 주택가격 … + 이자 납부금액, $97,941.88, $ -.
Source: www.shinhan.ca
Date Published: 9/22/2021
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모기지 융자 얼마만큼 받을 수 있나? – 은퇴덕후 EunDuk
DTI 계산에 사용하는 월 총소득은 Gross Income이다. … 모두 합해서 계산한다. 예상 월 모기지 페이먼트: 원금 + 이자 + property tax + 집 보험료 …
Source: www.eunduk.com
Date Published: 12/3/2021
View: 5943
모기지 월페이먼트, 어떻게 계산하나? – 네이버 블로그
간단한 수학 공식이 필요하므로, 이에 필요한 변수를 다음과 같이 정의하겠습니다. L = Loan amount (대출원금총액) r = Mortgage rate (모기지론 이자율)
Source: m.blog.naver.com
Date Published: 4/18/2022
View: 6580
모기지(융자, mortgage) 페이먼트 계산 웹사이트
미국에서 집 사시려고 생각 중이신 분들은 이런 사이트 하나쯤 알아두면 좋죠. 대출할 원금(principal)과 이자율(interest rate), 상황 기간(30년, …
Source: heavenlady.tistory.com
Date Published: 1/14/2021
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모기지 계산 방법 – 오렌지카운티 한인 교민 커뮤니티 사이트
안녕 하십니까? 부로커 제임스 입니다. 한가지 첨부할 중요한 뉴스를 전하겠읍니다. 이제 드디어 이자율이 오르기 시작 했읍니다. 올 말에는 4.3% 정도라고 측정하고 …
Source: ocsaram.com
Date Published: 11/2/2021
View: 9644
Mortgage-Amortization table의 이해 (부제: 조금 더 빨리 부자 …
미국 사람들 평균적으로 5~7년에 한 번씩 이사 한다고 합니다. … 다시 말씀 드리지만 은행은 모기지 이자를 매일 매일 계산 하고 있으니 언제가 …
Source: www.milemoa.com
Date Published: 4/11/2022
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주제에 대한 기사 평가 미국 모기지 이자율 계산법
- Author: 미국 부동산 Ki Point
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- Date Published: 2020. 8. 29.
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Investing.com
세금 & 보험료 원금 이자
* 월평균 상환액
지불액 잔고 원금 지불액 세금 & 보험료 이자 지불액
모기지 계산기 용어
Investing.com의 모기지 계산기는 월 모기지 지불액을 계산하기 위한 것입니다. 대출 금액, 연간 이자, 대출 기간 및 기타 여러 변수를 조정하여 월 비용을 예상할 수 있습니다. 이 툴을 통해 새 집 구매를 위한 적절한 예산을 산출할 수 있습니다.
다운페이먼트
다운페이먼트는 총 금액의 일정 부분을 현금으로 선불하는 것을 말합니다.
원금 지불액
원금 지불액은 일반적으로 먼저 처리되는 이자 지불액과는 달리 빚진 원금에 대해 지불되는 금액입니다.
연간 이자율
연간 이자율에 따라 모기지에 대해 지불해야 할 이자 금액이 결정됩니다. 일반적으로 은행이나 대출기관은 고정이자율과 변동이자율(ARM)의 두 가지를 제시합니다.
년 수
모기지 기간: 대출기관에게 대출금을 전부 상환하는 데 소요되는 기간.
재산세
재산세는 집주인에게 지방정부가 부과하는 세금입니다. 예상 지급 금액은 모기지 기간 동안의 월 지불액에 포함됩니다.
주택보험
주택보험은 화재, 폭풍 및 그 외의 다양한 위험으로부터 집주인을 보호합니다. 종종 대출기관은 주택보험을 요구하며 보험료는 월 지불액에 추가됩니다.
모기지 보험
모기지 보험은 대출채무의 불이행 시 대출기관을 부분적으로 보호하고 보상합니다.
총 지불액 합계
이자, 원금 지불액, 보험료 등을 포함한 예상 총 월지불액.
월 순수입
월 순수입은 세금과 다양한 급여 공제 후에 받은 금액을 말합니다.
잔고
모기지 잔액은 모기지 대출 기간 동안 일정 시점의 부채 총액을 말하며 상환해야 할 나머지 원금의 합계입니다.
Shinhan Bank Canada
주택모기지 계산기
조건에 따른 모기지 잔액이 궁금하신가요?
다양하게 정보를 넣어보세요. 계산기를 통해 모기지 잔액을 비교하실 수 있습니다.
선택 1 – $ –
선택 2 – $ – 주택정보 주택가격 다운 페이먼트 금액 모기지 총금액 $ – 상세내용 대출기간 선택 5년 고정금리 5.09% 3년 고정금리 4.09% 5년 변동금리 3.00% 사용자 정의 대출기간 입력 대출금리 입력 상환기간 상환주기 선택 월 격주 정보 초기화 계산하기 주택정보 주택가격 다운 페이먼트 금액 모기지 총금액 $ – 상세내용 대출기간 선택 5년 고정금리 5.09% 3년 고정금리 4.09% 5년 변동금리 3.00% 사용자 정의 대출기간 입력 대출금리 입력 상환기간 상환주기 선택 월 격주 정보 초기화 계산하기 –
– * 그래프에 갖다 대시면 자세한 내용을 보실 수 있습니다 요약정보 선택 1 선택 2 원금 상환금액 $ – $ – + 이자 납부금액 $ – $ – = 총 납부금액 $ – $ – 모기지 잔액 $ – $ –
상환 일정표 선택 1 – – 모든 상환 일정표 보기 선택 2 – – 모든 상환 일정표 보기
모기지 융자 얼마만큼 받을 수 있나?
집을 구매하기 전에 모기지 융자를 얼마만큼 받을 수 있는지 미리 확인해야 한다. 가능한 모기지 융자 금액을 알아야 버짓 안에서 원하는 집을 구매할 수 있기 때문이다.
Debt-to-Income Ratio
DTI(Debt-to-Income Ratio)는 월 총소득에서 매월 갚아야 하는 페이먼트가 차지하는 비중이다. 즉, 매월 갚아야 하는 총 페이먼트 금액을 월 총소득으로 나눈 값이다.
매월 갚아야 하는 페이먼트 합 / 월 총소득
DTI는 융자 금액을 정하는 중요한 기준으로 DTI가 최대 50%까지 융자가 가능하다.
월 총소득에 포함하는 소득은?
DTI 계산에 사용하는 월 총소득은 Gross Income이다. 즉, 내 통장으로 받는 월급이 아니라 페이첵에서 공제하기 전의 금액을 월 총 소득으로 사용한다. 또한, 월급뿐만 아니라 보너스, 임대 소득, 비즈니스 소득, Part-time 소득, child support, alimony 등도 월 총소득에 포함한다.
매월 갚아야 하는 페이먼트 합은?
매달 갚아야 하는 페이먼트들은 아래 것들을 모두 합해서 계산한다.
예상 월 모기지 페이먼트: 원금 + 이자 + property tax + 집 보험료
자동차 론: 페이먼트가 10개월 미만 남았으면 포함하지 않음(단, 리스는 제외)
신용 카드: 미니멈 페이먼트 금액을 포함
Student loan
매월 갚아야 하는 론(Installment Loans)
융자 가능한 모기지 금액 계산 사례
예를 들어, 연봉이 Gross Income으로 $120,000이고, 매월 자동차 페이먼트로 $500을 내고 있을 때 융자 가능한 모기지 금액을 계산해 보겠다.
우선 월 총소득을 계산하면 $10,000이다.
월 총소득 = $120,000 / 12개월 = $10,000
다음으로 예상 모기지 금액을 뺀 월 페이먼트 합 $500으로 DTI를 계산하면 5%다.
DTI(모기지 제외) = $500 / $10,000 = 5%
DTI 50%까지 모기지 융자가 가능하다면 45%(50% – 5%), 즉 $4,500까지 월 모기지 페이먼트를 내더라도 DTI가 50%를 넘지 않는다.
모기지 페이먼트 = $10,000 * 45% = $4,500
다시 말해, 월 모기지 페이먼트(원금 + 이자 + property tax + 집 보험료)로 45%인 $4,500까지 감당할 수 있다는 의미다.
구글 Mortgage Calculator
구글에서 mortgage calculator로 검색하면 아래 계산기기 나온다.
Include taxes & fees 왼쪽의 빨강 사각형안의 버튼을 오른쪽으로 하면 아래 처럼 다운 페이, property tax, 집 보험료 등을 입력할 수 있다.
위의 화면에서 집 가격, 다운 페이먼트, property tax 등을 입력하면 우측 상단에 Total monthly payment가 나온다. 이 Total monthly payment가 위에서 계산한 $4,500보다 적은 범위에서 융자가 가능하다.
모기지 관련 글들
모기지 월페이먼트, 어떻게 계산하나?
Copyright by Chaewook Im 4/11/05 – Originally written in the MissyUSA.com 모기지 월페이먼트, 어떻게 계산하나?
모기지론을 얻으시는 분들에게 있어서 매우 중요한 것 중의 하나가 안정적인 페이먼트(Payment)를 가져가는 것입니다. 모기지론을 얻어 집을 사시는 분들이 융자를 해 준 렌더(Lender 또는 Mortgagee)에게 매월 납부해야 하는 월페이먼트(Monthly Payment)를 PITI라고 하는데, PITI란 원금(Principal), 이자(Interest), 세금(Tax), 그리고 보험료(Insurance)의 첫 글자를 따서 붙인 것입니다.
모기지론을 얻어 집을 장만하시려는 분들은 단순히 빌린 돈의 원금에 이자만 납부하면 되는 것이 아니라, 세금과 보험료도 매달 꼬박꼬박 납부하셔야 하구요, 주택에 따라서는 Home Owners Association Fee도 납부해야 한다는 것을 잊으시면 안됩니다. 따라서 재정계획을 수립하실 때 내가 매달 감당할 수 있는 페이먼트가 얼마인지 꼼꼼히 살펴보셔야 하고, 이때 세금, 보험료 및 HOA도 잊어버리면 안됩니다.
오늘은 PITI에서 가장 중요한 이자와 원금이 어떻게 계산되며 특징이 무엇인지 말씀드리겠구요, PITI 전체에 대한 자세한 설명은 나중에 하도록 하겠습니다.
매월 내는 돈은 똑같되, 이자는 초반에 많이 내고 원금은 후반에 많이 낸다는 지극히 상식적인 모기지론의 특성을 알고 계시죠? 그렇다면 다음의 쉬운 예를 통해서 어떻게 그런 구조가 만들어졌고, 어떻게 계산을 하는 지 알아보도록 하겠습니다. 간단한 수학 공식이 필요하므로, 이에 필요한 변수를 다음과 같이 정의하겠습니다.
L = Loan amount (대출원금총액)
r = Mortgage rate (모기지론 이자율)
Et = Equity acquired through amortization at time t (t시점까지 상환한 원금)
PMTt = Mortgage payment at time t (t시점에서의 모기지 페이먼트)
대출기간이 2년이고, 1년에 한번씩만 납부하는 모기지론이 있다고 가정해 봅시다. A라고 하는 사람이 이자율 r = 12%에 대출원금 L = $100인 모기지론을 빌렸다고 가정하겠습니다.
A가 1년 후 갚아야 할 원금(E1)과 페이먼트(PMT1)의 관계는 다음과 같습니다.
100X0.12 + E1 = PMT1
E1이 얼마인지는 모르지만, A가 빌린 대출원금 L에서 첫해에 상환한 원금 E1을 뺀 나머지가 2년차의 원금이 되겠죠? 따라서 대출원금 $100에서 E1을 빼면 2년차의 원금이 될테고 거기에 이자율 12%를 곱한 것이 A가 2년째에 내야 할 이자가 됩니다. 따라서 2년 후에 A가 갚아야 할 원금(E2)와 페이먼트(PMT2)의 관계는 다음 식과 같습니다.
(100-E1)X0.12 + E2 = PMT2
그런데 모기지론은 페이먼트를 할 때마다 그 금액(원금과 이자의 합)이 같도록 설계되어 있다는 것은 여러분 모두 알고 계십니다. 결국 PMT1 = PMT2라 하면 되겠네요. 그렇죠? 그렇다면 위의 두 식의 관계를 이용하여 다음과 같이 쓸 수 있겠네요.
100X0.12 + E1 = (100-E1)X0.12 + E2
이 방정식을 풀면, E1+0.12E1 = E2 가 되고, 결국 1.12XE1=E2가 됩니다. E1과 E2를 그 해에 상환한 원금이라고 정의하였으니, E1+E2= 100이 되겠죠? 따라서 위에서 구한 관계식에 따라 숫자를 대입하면, 다음과 같이 결과를 구할수 있습니다.
E1+E2 = E1+1.12E1 = 2.12E1 = 100
E1 = 47.17, E2 = 52.83
결국 A가 2년간 상환하는 페이먼트의 원금과 이자는 각각 다음과 같이 되겠네요.
1년 – 원금(E1) $47.17 + 이자 $12.0 = PMT1 $59.17
2년 – 원금(E2) $52.83 + 이자 $6.34 = PMT2 $59.17
아주 간단한 예를 통해서 어떻게 이자와 원금을 계산하는지 알아보았습니다. 위의 예만 보아도 이자가 줄어드는 대신 상환하는 원금이 늘어나는 것을 알 수 있죠? 이러한 관계식을 30년으로 늘리고, 이걸 월 단위로 쪼개서 1년에 12번, 총 360번 내는 것으로 계산하면 바로 여러분이 얻으시는 모기지론의 월페이먼트(Monthly Payment)를 구하는 것이 됩니다.
아래의 예는 $100,000의 모기지론을 받아 30년(360개월)상환할 때 월페이먼트, 이자, 그리고 원금간의 관계를 나타낸 것입니다. 첫번째는 이자율이 6%일 경우로 이 때의 월페이먼트는 $599.55 입니다. 두번째는 이자율이 12%일 경우로, 이 때의 월페이먼트는 $1,028.61로 껑충 뛰게 됩니다. 빌린 돈은 똑같은데, 이자율 때문에 이자 부담만 매월 $429씩 늘어난 셈이 되는 것이죠.
Loan Amount (대출원금) Mortgage Rate (이자율) Monthly Payment (원금+이자) Break Even (분기점) $100,000 6%/년 $599.55 223월(18.6년) $100,000 12%/년 $1,028.61 292월(24.3년)
그런데 이자율이 6%와 12%로 서로 다르다 보니, 매월 내야 하는 이자만 많은 것이 아니라, 이자와 원금이 같게 되는 분기점(Break Even)도 서로 다르다는 것을 알 수 있습니다. 이자율이 6%인 경우 223개월(약 18.6년)이 되면 매월 내는 돈 중에서 원금이 이자보다 많아지는데 비해, 이자율이 12%인 경우는 그렇게 되기까지 292개월(약 24.3년)이나 소요됩니다. 30년 돈을 빌려서 갚는데 24년간을 원금보다 이자를 더 많이 낸다는 사실. 좀 짜증나죠? 이자율이 모기지론에서 얼마나 중요한 지 알 수 있는 한가지 좋은 예라 할 수 있겠습니다.
이처럼 복잡한 페이먼트 계산을 일일이 손으로 하려면 너무나 어렵고 힘이 듭니다. 간단히 계산기를 이용하는 방법이 있지만, 보통 여러분들이 쓰시는 계산기로는 계산하기가 곤란하구요, 특수한 기능을 가진 재무용 계산기(Financial Calculator)나 Microsoft의 Excel 프로그램을 사용하면 됩니다. 아마 주변에서 론오피서를 만나 상담해보신 경험이 있으신 분들은 그들이 재무용 계산기로 아주 쉽게 계산하는 것을 보신 적이 있으실 겁니다.
재무용 계산기가 없거나 MS-Excel 사용법을 모르시면 인터넷에서도 쉽게 계산해 보실 수 있습니다. 많은 모기지 관련 웹사이트에서 계산기 기능을 제공하고 있는데, 특히 www.bankrate.com 에 가시면, 월페이먼트 뿐만 아니라, 매달 내는 원금과 이자, 그리?그달 그달의 대출잔액(balance)이 얼마인지까지 자동으로 만들어지는 표를 보실 수 있습니다. http://www.bankrate.com/brm/mortgage-calculator.asp 에 가셔서 원하는 변수를 입력하시고, “Show Amortization Table”이라는 단추를 누르면 결과를 보실 수 있습니다. 지금 한번 해 보세요.
Copyright by Chaewook Im
4/11/05 – Originally written in the MissyUSA.com
모기지(융자, mortgage) 페이먼트 계산 웹사이트
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미국에서 집 사시려고 생각 중이신 분들은 이런 사이트 하나쯤 알아두면 좋죠.
대출할 원금(principal)과 이자율(interest rate), 상황 기간(30년, 15년) 등을 입력하시면
갚아나가야 할 모기지(융자, mortgage) 페이먼트를 계산해서 연별로, 혹은 월별로 amortization(상환) 차트를 보여주는 사이트입니다.
예를 들어, 25만불을 30년 동안 4% 이자로 대출하신다면
다음과 같이 입력하시고
연별(yearly) 차트를 선택하시면 다음과 같은 결과를 보여줍니다.
year 1, year 2, …. year 30 까지 30년간 매년 갚아나갈 원금과 이자, 남은 대출금을 보여주고 맨 마지막에는 원금과 이자, 갚아야 할 대출금 총액을 다시 한 번 보여줍니다.
만약 월별로(monthly) 보기를 선택하시면
다음과 같이 월별 상환금, 남은 잔금을 보여줍니다.
첫달, 둘째달, 셋째달,… 마지막 360번째 달까지 보여줍니다.
도움이 되셨길 바라며…
아래 링크 클릭하셔서 계산해 보세요~ ^^*
Amortization Schedule Calculator
https://www.myamortizationchart.com
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모기지 계산 방법
안녕 하십니까? 부동산 부로커 제임스 입니다.
첫째로 새해에 여러가지 복 많이 받으십시요.
간단히 모기지 계산하는 계산기를 링크로 보여 드리겠읍니다.
물론 더 자세한건 모기지 부로커 전문가와 상의 하셔야 합니다. 왜냐하면 경우에 따라 다를수가 있습니다.
이 링크를 클릭하시면 다음같은 스크린이 열릴 겁니다.
https://www.myfico.com/credit-education/calculators/loan-savings-calculator/
여기서 왼쪽 칼럼에 Step1, 2 (캘리포니아), 3 (융자 가격), 4 (크레딛 점수) 를 입력 하시고, Calculate 바튼을 눌르시면, 오른쪽 칼럼에 대답이 나옵니다.
며칠 안으로 “2021 년” 부동산 결과, 2022 년 부동산 마켇에 대해 올리겠읍니다.
Mortgage-Amortization table의 이해 (부제: 조금 더 빨리 부자 되기)
Mortgage-Amortization table의 이해 (부제: 조금 더 빨리 부자 되기)
이제 미국 생활이 20+ 년을 넘어가면서…
제 경험을 공유할 수 있는 내용도 조금씩 늘어가는걸 보며 나이가 드는 걸 느낍니다. T.T
저는 수학이나 경제 전공이 아니지만… 모기지 / amortization table을 제대로 이해하고 계신 분들이 많지 않은 걸 주변에서 확인 할 때마다 놀라면서 제 경험에서 나온 글을 한 번 써봐야겠다 생각만 하다가 오늘 이 글을 읽으시는 분들께 뭐라도 도움이 되라고 글을 시작 합니다.
(질문) 30년 고정 모기지를 받아서 새집을 샀어요 (아니면 refinance를 이번에 했어요). 30년동안 원금과 이자를 매달 똑같이 갚아나가나요?
(대답) 아니오.
모기지 초기에는 빚지고 있는 원금이 많이 때문에 거기에 해당하는 이자를 매달 payment를 계산해서 여러분에게 넘겨 드렸습니다.
그래서 매달 지불하는 이자가 원금보다 많죠.
그리고 모기지 브로커, 타이틀 회사, 에스크로우 회사, appraiser 등등 에 비용을 지불 하셨죠.
은행은 돈 한 푼 안내고 여러분께서 그 비용을 다 처음에 지불 했거나… 아니면 은행은 그 비용도 모기지에 포함 시켜서 30년동안 나눠 갚으라고 모기지에 뭉뚱그려서 넣어줬습니다.
(질문) 은행에서 모기지 페이먼트는 매달 어떻게 계산 하나요?
(대답) 30년동안 낼 원금을 미리 하루 단위로 쪼개서 나눠 놓고 거기에 매일 매일 (확정 받으신) 이자율을 계산 해서 이자를 붙입니다.
그걸 매달 일정 금액이 페이먼트가 되도록 조정을 한 다음에 (매달 28일, 30일, 31일 있는 달이 다르잖아요?) 12개월동안 평균적으로 낼 금액을 뽑아내서 매달 내야할 모기지 페이먼트를 계산합니다.
물론 고갱님에게 최대한 불리하도록, 은행에 최대한 유리하도록 설계를 해놨어요.
30년 X 365 일 = 10,950일 동안 낼 원금을 초기에는 적게, 끝에는 많게 설계를 하죠.
또한, 매달 1일에 페이먼트를 내도록 하는게 아니라 매월 말에 내도록 설계가 되어 있습니다.
왜냐고요? 매달 1일에 고갱님께서 돈을 갚으면 그 달에 30일동안 이자 받아낼 원금이 조금 줄어들잖아요? 그래서 해당 달의 날을 꽉 채워서 이자를 받아갈 수 있도록 모기지 페이먼트의 이자 계산은 그 달의 마지막날 까지 합니다.
음… 여러분의 모기지 고지서는 매달 1일이 due date라고요?
그건… 지난 달의 이자를 1일부터 끝에 붙은 날까지 계산 해놨으니 (예를 들면 2021년 2월 1일~2월 28일) 최대한 빨리, 바로 다음달 첫날인 2021년 3월 1일까지 빨리 갚으라는 얘기입니다.
(질문) Amortization table은 무엇인가요?
(대답) 인터넷에서 찾아서 숫자 넣어보시면 됩니다.
(이런 무성의한 답변은 의도 한 것입니다. 결국은 직접 찾아서 넣어보셔야 해요)
예를 들면 아래와 같은 간단한 웹사이트가 직관적으로 이해하기가 좋아요.
https://www.calculator.net/amortization-calculator.html
모기지 쇼핑할 때 지불 했던 포인트, 아니면 에스크로에서 propoerty tax, 또는 mortgage interest tax deduction 까지 집어 넣은 경우까지 설명하려면 너무 복잡해지니 일단 시나리오를 최대한 단순하게 해서 설명 드리겠습니다.
$500,000 짜리 집을
$100,000 downpayment 하고
$400,000 모기지를 30년 고정, 이자율 3%로 받아서 집을 샀거나 refinance 했다고 가정하면…
아래와 같은 계산이 나옵니다.
그리고 처음 일 년동안의 amortization table은 아래와 같이 나옵니다.
(질문) 뭐… 숫자가 나오는 건 알겠는데… 설명 좀 해주세요?
(대답)
몇가지 사실을 확인할 수 있습니다.
1. 매달 payment는 $1686.42 로 고정 되어 있습니다.
2. 하지만 모기지 초기에는 매달 payment에서 원금보다는 이자가 많이 나가도록 설계되어 있습니다.
3. 일년이 지나면 모기지 원금 (principal)은 무려! $8350 정도 갚아 나가서 아직 $391,648.80 이 남아 있습니다.
미국 사람들 평균적으로 5~7년에 한 번씩 이사 한다고 합니다.
자녀 교육, 직장, 결혼, 이혼, 등등이 가장 큰 이유죠.
(질문) 그럼 7년 동안 매달 $1686.42 를 내면 원금은 얼마나 갚았을까요?
(대답) 아직 $335,929 남아 있습니다.
즉 30년 모기지의 1/4 기간 정도 되는 7년을 꼬박 꼬박 갚아 나갔는데 원금은 겨우 16% 줄어 있네요.
7년 동안 payment 총 금액은 $1686.42 X 7년 X 12개월 = $141,659 은행에 가져다 바쳤더니 원금은 $64,071 갚게 되죠.
여러분 주머니에서 나간 $77,587 은 고스란히 은행의 이익으로 들어갑니다.
(질문) 원금의 절반을 갚으려면 얼마나 걸리나요?
(대답) Amortization table을 아래로 쭉 훑어 내려가시면…
18년 3개월 걸립니다. 그 때 처음으로 원금이 $200,000 밑으로 내려가네요.
(질문) 이 글의 부제가 ‘조금 더 빨리 부자되기’ 이던데…. 돈 되는 얘기 좀?
(대답) amortization table을 보고 이해하신 분들은 직관적으로 돈 버는 방법을 터득 하셨을 겁니다.
예를 들어서 직장에서 보너스를 받았거나, 배우자가 추가 수입이 생겼거나, 넉넉한 부모님 / 친척께서 용돈을 좀 주셨거나…
아니면 자력으로 돈을 더 아껴서 여윳돈을 짜낸 다음…
다음달의 principal 만큼 원금을 은행에 보내서 갚으면 그 부분에 해당하는 이자 부분도 함께 갚으신 겁니다.
무슨 말이냐면…
예를 들어 위에 있는 amortization table에서 11번째 payment schedule 을 보시면 $1686.42 중에서 $703.77 이 원금이라고 나와 있잖아요? 그걸 10번째 달에 미리 원금에 해당하는 $703.77을 갚아버리면 은행은 $982.65 이자를 빨간 줄로 죽 그어서 없애 줘요. 그리고 amortization table 다음 줄에 있는 12번째에 있는 payment를 11th month 에 청구하게됩니다.
(사실 약간 부족한 설명입니다. 다시 말씀 드리지만 은행은 모기지 이자를 매일 매일 계산 하고 있으니 언제가 되든 원금을 갚으면 payment schedule에 상관 없이 그 날을 기준으로 이자를 또 새로 계산해요. 그래서 약간의 숫자 차이가 생기지만, 큰 틀을 이해하는데는 별 지장 없습니다.)
(질문) 돈 벌어준다면서요?
(대답)
위의 예처럼 원금을 추가로 갚아나가시면 그만큼의 이자를 아끼는게 이 글의 핵심입니다.
원금 $700 불을 갚았는데 이자 비용 $1000을 아꼈잖아요?
그러면 투자 대비 수익률은… 143%가 됩니다.
$1000/$700 X 100 (%)
그리고 주식 시장처럼 시장의 등락을 걱정할 필요가 없이 확정된 수익률이 143%이죠.
(질문) 아무 생각할 필요 없이 자동으로 해 놓을 수 없나요?
(대답)
David Bach 의 Automatic Millionare에 보면 나와 있는 방법은:
(은행에서 추가 요금/penalty 없이 허락 해주면)
2주에 한 번씩 모기지 payment 절반을 갚는 방법이 있습니다 (bi-weekly payment).
미국은 대부분 2주마다 급여를 받기 때문에 1년 = 52주 동안 26번의 paycheck을 받죠.
그 때마다 모기지 절반을 계속 내면 일 년동안 13달의 모기지 페이먼트를 하게 됩니다.
2021년 달력을 쭉 보시면… 금요일이 5번 들어가는 달들이 있습니다.( 4월 2,9,16,23,30 일. 7월 2,9,16,23,30 일, 10월 1,8,15,22,29 일, 12월 3,17,31일).
이런 달에 2주 급여를 세 번 받게 되는 달이 있는데, 그 때 모기지 페이먼트를 3번을 하게 되죠.
그러면 3번째 돈은 원금을 갚는데 쓰이게 됩니다.
이렇게 하면 모기지 30년짜리를 24년 정도로 줄이는 효과가 나게 됩니다.
젊으신 분들은 지금은 30년이나 24년 그게 그거인 것 같지만 막상 50세, 55세에 모기지 다 끝내는 분들도 있고, 또한 65세 넘어서도 모기지 계속 갚고 계시는 분들을 주변에서 보면 차이가 크죠.
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위의 설명은 집 한 채 가지고 mortgage 갚으면서 살아가는 평범한 직장인들에게 적용되는 얘기입니다.
Business 하시거나 Investment property 투자하시는 분들은 cash flow가 훨씬 더 중요하기 때문에 위의 글은 들어 맞지 않을 수 있습니다.
그리고 주식 투자나 외환, 요즘 뜨겁게 달아오른 가상화폐 투자를 성공적으로 하시는 분들에게도 적용되지 않을 수 있습니다.
이자율 2~3%로 돈 빌려서 더 높은 수익을 창출하시는 분들에게는 아주 답답한 고리타분한 얘기이죠.
즉 똑같은 돈도 보는 관점에 따라 투자 방법과 이익 실현 등의 관점이 다 다르죠.
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