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예를 들어 2015년에 구입한 집을 2020년에 파는 경우, 2015년부터 2016년까지 1년 동안 거주하고 2019년부터 2020년까지 1년 동안 거주하여도 자격이 됩니다. 또한, 지난 2년 동안 다른 집으로 면제 받은 적이 없어야 합니다.
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집을 팔고난후에 가장 많은 소송이 이 부분에서 일어납니다.
우리같은 부동산 전문인들도 여간 신경쓰이는 부분입니다. 성실하게 잘 설명해야합니다.
문의는 213-216-9492 폴정
미국에서 집 팔때 주제에 대한 자세한 내용은 여기를 참조하세요.
미국에서 집 팔때 드는 비용 – Brown English
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주제에 대한 기사 평가 미국에서 집 팔때
- Author: LA 애플 부동산 TV, 미국부동산캐스터
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- Date Published: 2019. 9. 21.
- Video Url link: https://www.youtube.com/watch?v=QjRrO1V6p_o
미국 집 팔때 세금 정리 (양도소득세, Capital Gain 면제 등) • 코리얼티USA
미국 부동산 가격이 계속 오르고 있습니다. 집을 사고자 하는 수요에 비해서 공급이 턱 없이 부족하기 때문인데요. 이럴 때 집을 팔면 시세 차익을 얻을 수 있지만, 세금이 걱정 되죠. 이번 글에서는 미국 집 팔때 세금 및 면제 자격에 대해서 정리를 해보았습니다.
미국 집 팔면 내는 세금 (Capital Gain tax)
집이나 주식을 팔고 차익이 생기면 Capital Gain tax를 내야 합니다. 한국말로 양도소득세라고 하죠. Capital Gain tax는 보유기간에 따라 세율이 다르게 적용되는데요. 자세한 내용은 아래 글을 살펴보시길 바랍니다.
미국 집 팔때 세금 면제 (exclude)
미국에서는 주거용 주택(Primary residence)에 대해서 싱글은 $250,000 부부는 $500,000까지 Capital Gain tax를 면제줍니다. 예를 들어 $250,000에 구입한 집을 $500,000에 팔아서 $250,000의 시세 차익이 발생하였다면, 전액 Capital Gain tax가 면제되는 것이죠.
주택 판매 시 세금 면제는 Internal Revenue Code(IRC, 미국 세법) Section 121에 명시되어 있습니다. 그래서 미국 집 팔 때 세금 면제 받는 것을 Section 121 Exclusion이라고도 하는데요. 간단히 Home sale exclusion으로 불리기도 합니다.
미국 집 팔때 세금 면제 자격
Section 121 Exclusion 적용을 받으려면 ownership test와 use test 2가지를 만족해야 합니다. 즉, 지난 5년 중 2년 이상을 main home으로 소유하고(ownership test) 사용(use test)해야 합니다. 참고로 2년의 기간은 연속되지 않아도 됩니다. 예를 들어 2015년에 구입한 집을 2020년에 파는 경우, 2015년부터 2016년까지 1년 동안 거주하고 2019년부터 2020년까지 1년 동안 거주하여도 자격이 됩니다.
또한, 지난 2년 동안 다른 집으로 면제 받은 적이 없어야 합니다. 즉, 2019년에 집을 팔고 Home sale exclusion을 받았다면, 2020년에는 면제 받을 수 없습니다.
미국 집 팔때 내는 세금 계산
1. 집 매매 시 각종 수수료
Captial Gain을 계산하려면 원가(Basis)와 판매가(Sales price)를 알아야 합니다. 원가에는 집 구입 비용이 모두 포함됩니다. 따라서 집 구입가에 타이틀 수수료, 에스크로 수수료, 부동산 에이전트 수수료도 모두 원가로 더해지게 됩니다.
2. 집 보수 및 개량 비용
집 보수 및 개량(major improvements) 비용도 원가에 더해집니다. 예를 들어 지붕이나 보일러 교체 같이 실질적으로 집의 가치를 올린 경우 그 비용도 원가로 추가되는 것이죠. 단, 방 하나에 페인트 칠을 하는 등 간단한 보수인 경우에는 해당되지 않습니다.
3. 홈 오피스로 사용한 경우
집의 일부를 홈 오피스로 사용한 경우 감가(depreciation)된 부분에 대해서 세금 혜택을 받습니다. 하지만 집을 팔 때 Gain이 발생한 경우, 그동안 홈 오피스 용도로 감가한 부분은 Schedule D에 소득으로 추가되어 세금을 내게 됩니다. (Section 1250 참고)
미국 집 팔때 세금 FAQ
1. Date of sale (판매 시점)
Home sale exclusion 자격을 체크하려면 집을 판매한 시점(Home’s date of sale)을 알아야 합니다. 집 판매 시점은 일반적으로 중개인이 발행하는 Form 1099-S(box 1)에 기재된 날짜를 기준으로 합니다.
만약 Form 1099-S를 받지 않았다면, 미국 집 명의(title)가 바뀐 시점 vs 집에 대한 경제적 부담이 실질적으로 이전된 시점 중 빠른 날을 기준으로 합니다. 법적으로 대부분 이 2가지 날짜는 동일합니다.
2. 여러 집을 소유한 경우
집을 1채만 가지고 있다면 대부분 main home으로 인정됩니다. 그런데 동시에 여러 집을 가지고 있다면 main home에 대한 이슈가 생길 수 있는데요. IRS에서는 아래와 같은 정황을 근거로 main home을 판단합니다.
우체국에 명시된 집 주소
투표 등록 주소
세금 납부 주소
운전면허증 등록 주소
직장, 주거래 은행, 가족이 많이 거주하는 곳 등을 고려
또한 main home으로 인정되는 미국 주택 종류에는 싱글홈, 콘도미니엄, 협동주택 뿐 만 아니라 이동 주택(mobile home), 주거용 보트(houseboat)도 해당됩니다.
3. 부부간 거래
배우자간 거래에서는 Capital Gain이 발생하지 않습니다. 따라서 단독 소유이든 공동 소유이든 배우자에게 소유권이나 지분을 넘겨도 따로 낼 세금이 없는 것이죠. 이혼에 따른 재산 분할로 전 배우자에게 이전되는 것도 Capital Gain이 생기지 않습니다. 단, 배우자가 미국 비거주자(nonresident alien)인 경우는 예외로 Capital Gain이 발생할 수 있습니다.
마무리
이상 미국 집 팔때 세금 및 Capital Gain tax 면제에 대해서 살펴봤습니다. 집을 사고 파는 일은 중요한 이벤트이기 때문에 비용과 세금을 꼼꼼히 점검해봐야 하는데요. 미국 집 팔면서 내는 세금을 최소화 할 수 있도록 미리 세법 규정에 대해서 체크해두시길 바랍니다.
추가로 읽어볼 글들
미국에서 집 팔때 드는 비용
사실 집은 안팔아봐서 자세하게는 모르겠지만, 집을 사는 과정에서 원래 집주인이 돈을 얼마나 냈는지 알 수 있게 되어서 대충 어림짐작해볼 수 있겠다.
quick google search에 따르면 (https://www.opendoor.com/w/guides/how-much-does-it-cost-to-sell-a-house)
staging (팔기 좋게 예쁜 가구 빌려서 꾸미기) 매매가의 1%
repairs & revonation 보통 5%
real estate agent commissions 6% + 1.5% sweetener
closing cost 1%
정도 든다고 한다.
우리에게 집을 판 사람들이 실제 얼마를 냈는지 보면 (판매일 May 2020)
1. staging – $0.
원래 살고 있는 상태에서 매물을 올렸고, 별로 더럽게 살지도 않고, 가구도 괜찮아서 staging 안하고 그냥 깨끗하게 청소하고 사진을 올렸다. 그래서 staging 가격을 절약했다.
솔직히 말해서, 이미 벌써 이사하고 나가서 텅빈 집을 팔려고 하는 케이스 또는 정말 나이많은 노인분들이 사는 집의 케이스가 아니라면, 집을 팔기 위해 staging을 해야하는 거라면 평상시의 깨끗함+정리정돈+인테리어 디자인 테이스트를 되돌아 볼 필요가 있다.
2. Repair – $18,200
우리가 요구한 것을 수리하기 위해
지붕 ($6,350), crawl space clean up ($11,000), garbage disposal ($200), outside wall mold removal ($150?), gutter ($500) 총 $18,200을 썼다.
Average 5%보다는 적은 퍼센트였넹!
3. Real Estate Commission
계약서 상 보면 2.5%밖에 중개인 수수료를 내지 않았다. 계약할 때 중개인 성이 집주인 제이미의 결혼 전 성이랑 똑같아서 (Hopkins) – sister 아니면 가족 중에 하나인가? 라고 생각했었는데 – 맞는 것 같다. 그래서 buyer agent에게만 수수료 주고, seller agent한테는 그냥 소소한 보답만 주지 않았을까 추측해본다. 원래 집주인들 완전 수지맞았네.
부동산 중개인들 진짜 너무 말도 안되게 돈을 잘 번다. 은퇴하고 중개인이 되야지…
4. Closing Fee
세금 $265 (나랑 반반씩) , closing fee $865 (나랑 반반씩), title service fee $200 = $1,330
title insurance도 $1,395 optional로 제공되었는데 산지 안샀는지는 모름 (아마 안샀을 듯).
위 웹사이트에서 말한 1%는 좀 과장인 듯
나도 집을 팔아야한다면, 위랑 비슷하게 + 중개인 수수료만 full로 낸다고 생각하면 되겠다.
집을 팔기전에 내가 중개인이 되야겠다. 너무 비싸넹.
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[미국] 미국에서 집을 판매할때 판매자가 해야하는 일 목록 (마케팅 준비부터 이사까지)
+Showing (집 보여주기/집 비워주기)
보통 Open House, Showing, Inspection, Final Walk-Through를 할때는 판매자가 집을 비워 주는 것이 관례입니다. 그에 따르는 불편은 어느정도 감수해야 합니다. 안전과 Privacy를 최소한 타협하는 선에서, 가능한 구매자들이 쉽고 편하게 집을 볼 수 있도록 배려해 주는 것이 좋습니다.
+Offer, Counter-Offer, Acceptance
바이어가 Offer를 보내면, 바로 받아들일 것인지, Counter-Offer를 보낼 것인지 결정해야 합니다. 여러개의 Offer가 함께 들어오면, 결정 단계가 상당히 복잡하고 어려워질 수 있습니다.
리스팅 에이전트의 의견이 많이 참작되는 편이지만, 최종 결정은 판매자의 몫입니다.
[4] 에스크로 진행중 (=계약 이행 기간 중)+에스크로 회사에서 요구하는 관련 서류 확인, 서명하기
Escrow Instruction은 부동산 매매 계약서(RPA-CA)의 중요한 내용과 에스크로 회사의 기본 방침을 정리해 놓은 문서. 그 외에 Statement of Information, Withholding에 관한 서류등 셀러가 서명해야 할 서류들이 여러가지가 있습니다. 계약을 맺고 바로 계약서가 에스크로에 전달되면, 보통 수일 안에 준비됩니다. 에스크로에서 직접 전달 받을 수도 있고, 나중에 에스크로에 직접 가서 서명할 수도 있습니다.
+수리 요청에 대한 답변
구매자가 Inspection결과를 바탕으로 보내 온 수리 요청에 답변을 해 주어야 합니다. 리스팅 에이전트와 머리를 맞대고 상의하고 전략적인 대응을 해야 하는 가장 큰 관문중의 하나입니다.
여기서 거의 대부분의 판매자들이 이성을 한번쯤 잃는데, 구매자들이 보통 생각보다 강하게 나오기 때문이라고 합니다.
(얼마전에 집을 판 친구가 클로징 전 단계에서 인스팩터가 말할때는 지붕이 200불내로 수리가 가능한데, 구매자가 지붕을 일부를 교체하지 않으면 집을 구매하지 않겠다해서 5천불을 주고 지붕을 바꾸었다고 합니다. 집을 빨리 팔아야 하는 상황이었기에 울며 겨자먹기로 들어줬다고 하네요.)
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집 팔때 한국은 양도세 걱정하는데…미국은 새로 살 부동산 찾는다
미국 실리콘밸리 부촌 중 하나인 쿠퍼티노 주택가 전경. [매경DB]
컵에 담긴 절반의 물을 보면서 ‘절반이나 남았네’라고 긍정적 사고를 하는 사람과 ‘절반밖에 남지 않았네’라고 부정적인 사고를 하는 사람을 비교했을 때, 긍정적인 사고 방식이 매사에 적극적이며 업무할 때도 효율성이 높다는 이야기는 많이 들어봤을 것이다.오늘은 ‘긍정적 사고’와 ‘부정적 사고’에 대해 이야기하고자 함이 아니다. 동일한 환경에서 다른 생각을 하듯, 동일한 상황에서 다른 행동을 하는 한국과 미국의 부동산에 대해 이야기하고자 함이다.양도소득세는 재산의 소유권을 양도하면서 발생하는 소득에 부과하는 조세를 뜻한다. 양도차익은 양도가액에서 취득가액과 필요경비·공제금액을 뺀 소득으로, 한국에서는 지난 6월 이후 분양권일 경우 중과세가 적용되는 조정대상지역 1년 미만 보유 시 양도차익의 70% 세율이 부과되고 있다. 70%는 누구나 놀랄 만한 숫자다.한국의 부동산 세금 정책이 자주 변경되다 보니 세제 정책에 변화가 있을 때마다 한국 부동산 가격 변동성이 커진다. 세금뿐만 아니라 금리와 대출 정책 변화에도 매우 민감하게 반응한다.그러다 보니 한국에서는 부동산을 매도할 때 가장 먼저 양도소득세를 확인하고 절세할 수 있는 방안을 고민한다. 그러나 미국은 확연히 다르다. 부동산을 매도하고자 할 때 새롭게 매수하고자 하는 부동산을 찾는 것이 우선시되는 행동이다. 왜 똑같은 부동산을 매각하는 상황에서 다른 행동을 하게 되는 것일까?미국은 거주 목적이라면 최근 5년 이내 2년 이상 거주했을 경우 1인당 25만달러, 부부 합산 50만달러까지 양도소득세를 면제해준다. 예를 들어 1년 동안 거주하고 3년 동안 렌트를 준 뒤 다시 1년 동안 거주했다면, 최근 5년 이내 2년 이상 거주 요건에 부합해 양도세 50만달러를 면제받을 수 있다.투자 목적이라면 매도 후 금액을 부동산에 재투자하면 양도세를 이연시켜준다. ‘1031 Exchange’란 미국 세법 1031번째 조항으로 부동산을 매각한 후 그 자금이 동종의 부동산에 다시 투자됐을 경우 양도소득세를 이연시켜준다는 내용을 담고 있다. 그렇기 때문에 미국에서는 매도 전에 새롭게 투자할 부동산을 찾아야 하는 것이다. 도널드 트럼프 전 미국 대통령이 가장 잘 활용한 방법 중 하나다.물론 이러한 방법이 누구에게나 적용되는 것은 아니다. 소정의 요건을 충족했을 때만 해당된다. 첫째, 부동산 매도 후 45일 이내에 새롭게 구매할 부동산 리스트를 제출해야 한다. 둘째, 부동산 매도 후 180일 이내에 새롭게 투자하는 부동산의 매매를 마무리 지어야 한다. 셋째, 매도한 금액보다 같거나 더 큰 금액의 부동산에 투자해야 한다. 넷째, 기존 부동산에 융자가 있었다면 새롭게 투자하는 부동산에도 그 이상의 융자가 있어야 한다.예를 들어 100만달러에 구입한 부동산이 150만달러가 됐다면, 150만달러에 매도한 후 45일 이내에 리스트를 제출하고, 180일 이내에 기존 부동산 처분과 새로운 부동산 구입을 완료하면 된다. 이때 기존 부동산에 대출이 50만달러 있었다면, 새롭게 구입하는 부동산에도 50만달러 이상 대출을 받으면 된다. 이 밖에도 절차상 세세한 부분이 있지만, 큰 틀에서 이렇게 알고 있다면 양도소득세를 이연시키는 방법에 대해 이해한 것이다. 양도소득세를 이연시키고 세금까지도 부동산에 재투자되며 차후 양도소득세를 낼 경우 이전에 발생한 금액 기준으로 계산되다 보니 복리 효과를 누릴 수 있다.이처럼 부동산을 매각한 금액이 은행 예금이나 주식·채권 등으로 흘러 들어가지 않고 부동산에 재투자되도록 시스템을 만들어놓다 보니 자연적으로 미국 부동산 거래가 많아지고 부동산 스스로 자생 능력을 기를 수 있게 됐다. 이것이 미국 부동산 가격이 오르거나 떨어지더라도 거래절벽 현상이 발생하지 않는 이유 중 하나다. 자연스럽게 또다시 부동산으로 투자를 이끌어내는 시스템인 것이다.어린아이가 자전거를 배울 때 처음에는 당연히 서투를 수밖에 없다. 그렇다고 옆에서 지켜보는 부모님이 ‘이렇게 해봐라’ ‘저렇게 해봐라’ 잔소리를 하거나 자전거를 대신 운전해준다면 그 아이가 자전거를 잘 탈 수 있게 되기까지 오히려 더 많은 시간이 걸릴 수밖에 없다. 옆에서 지켜보며 응원해주는 것이 오히려 더 큰 성장 효과를 줄 수 있다.지금까지 한국 부동산 가격은 전 세계에서 유례없을 정도로 쉼 없이 오름세를 이어왔다. 그때마다 정부는 세금과 금리, 대출 등으로 부동산 가격에 직접 개입하려 했다. 그러나 이제는 부동산 시장이 스스로 운전할 수 있도록 시스템을 만들어줘야 한다.부동산을 매도하는 동일한 상황에서 한국과 미국 투자자가 각기 다른 행동을 할 수밖에 없다면, 둘 중 과연 어떠한 행동이 부동산 투자자에게 심리적으로 그리고 금전적으로 이득이 될 것인가? 양도세 걱정? 아니면 두근거리는 마음으로 새로운 부동산을 찾는 것? 정답은 이미 알고 있을 것이다.[어태수 네오집스(Neozips) 미국 대표][ⓒ 매일경제 & mk.co.kr, 무단전재 및 재배포 금지]
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