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건물/빌딩, 상가건물을 매매할 때 포괄양도양수계약으로 하는 이유와 그 절차에 대해서 설명해드리겠습니다.
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[법무] 포괄양수도계약서 양식/ 작성가이드 – 자비스 고객센터
[법무] 포괄양수도계약서 양식/ 작성가이드. 업데이트 시간 1년 전. 포괄양수도란? 개인사업자가 가지고 있는 자산, 영업권 또는 부채 등 모든 권리와 의무를Source: help.jobis.co
Date Published: 10/15/2022
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포괄양도양수계약서란? – 빌사남
포괄양도양수계약서란? … 포괄양도양수란 ? 건물 매매 시 사업의 양도인이 양수인에게 모든 사업 시설과 그 사업에 관한 인적, 물적 권리 의무를 양도하여 양수인이 계약 …
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Date Published: 3/9/2022
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포괄양수도계약서 작성방법과 예시 : 네이버 포스트 – post.naver
어려운 건 등기가 아니라 포괄양수도! 사업소득이 일정액 이상 되면, 개인사업자에서 법인으로 전환하려는 분들이 …
Source: m.post.naver.com
Date Published: 8/11/2022
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포괄양도,양수계약서
포괄양도, 양수계약서 … 제2조【양도, 양수방법】“갑”은 사업양도에 따른 부가가치세 등 제세의 면제받기 위하여 사업양도양수일 현재의 “갑”과 계약중인 모든 …
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무료 사업포괄양도양수계약서 서식 다운로드
영업양수도 계약서 주식회사(이하 “양수인”이라 함)와 (이하 “양도인”이라 함)는 양도인이 경영하는 도 시 동 에 위치한 공장에 관련된 영업일체를 양수도 하기로 하고 …
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Date Published: 1/18/2021
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사업양도양수계약서 없이 매매계약서만으로 양도한 경우 …
거래당사자간 사업양도양수계약서를 작성하지 않았거나 폐업신고시 폐업사유에 사업양도라고 표기하지 않았더라도 실질적으로 사업장별로 모든 권리와 의무를 포괄적 …
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Date Published: 3/10/2022
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바로보는 부동산상식 포괄양수양도계약에 대한 모든것
매수인이 면세사업자로 전환 시 사업양도가 불인정 됩니다. 포괄양도양수계약. 계약시 매매계약서 특약사항에 포괄양수양도 계약이라고 …
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Date Published: 2/18/2022
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- Author: 박성훤
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바로보는 부동산상식 포괄양수양도계약에 대한 모든것
오늘은 포괄양수양도 계약에 대해 포스팅해볼게요.
국민주택 범위를 초과하는 중대형주택, 오피스텔, 사무실, 상가 등 사업용으로 사용되는 부동산을 사업자가 매매하는 경우 건물분 부가세가 발생하는데요,
건물분 부가세에 관한 자세한 내역은 관련 포스팅 참조하시면 됩니다. ☞ 건물분 부가세에 관한 모든것 click
부가세가 발생하는 부동산의 매매시 사업의 자산 뿐만 아니라 권리와 의무를 포괄적으로 인수인계하는 경우를 포괄양수양도라고 하며,
포괄양수양도계약을 하게 되면 부가세가 과세되지 않습니다다.
포괄양수양도는 선택적으로 하는 것이 아니라 특정 요건을 갖추게 되면 해야합니다.
아래 순서로 포스팅 됩니다.
포괄양도양수계약 전 확인사항
먼저 사업자 등록증 등 사업 포괄양도양수 진행가능요건을 확인합니다.
양도인의 채무관계 확인하고, 매수인으로부터 업종의 변화가 생기는지 확인합니다.
양도자산 목록과 내역을 확인합니다.
포괄양수양도계약이 불가하거나 확인이 안될경우를 대비 일반 매매로 진행이 가능한지(부가세 별도, 세금계산서발행 계약) 확인합니다.
포괄양수양도계약 조건
포괄양수양도 계약은 편리하지만, 성립하기 위한 조건이 좀 까다롭습니다.
포괄양수양도 계약이 불가한 경우 세금계산서 발행 거래로 가능한데요.
계산서발행 거래에 관한 자세한 내역은 해당 링크글을 참조하세요 ☞ 건물분 부가세 알아보기
양도자 양수자간 사업의 업종이 동일
업종은 그대로 두고 대표자 명의만 변경되어야 합니다.
매도인이 임대업이면 매수인도 임대업(단, 기존 임차인이 그대로 승계)이여야 합니다.
매도인이 임대업인데 매수인이 직접 운영하는 일반사업자인경우 포괄양수양도 불가합니다.
매도인이 직접 운영하는 일반사업자인 경우 매수인도 직접 운영하는 일반사업자여야 하며, 사업이 바뀌면 안됩니다.
예를들어 식당으로 사용하던 건물을 식당으로 사용하려는 매수인이라면 포괄양수양도가 가능합니다.
식당으로 사용하던 건물을 편의점으로 사용해야 한다면 업종을 변경해야 하므로 포괄양수양도로 진행할수 없습니다.
포괄양수양도가 불가할 경우 건물분 부가세 별도로 세금계산서 발행거래를 해야 합니다.
양도시점에 동일 업종이 유지되어야 하는데요, 과세사업 범위안에서 매수자가 일부 사업 추가 가능해요. 단, 면세사업을 추가하는 경우 포괄양수도 불가합니다.
포괄승계이후 매수인이 업종추가, 변경은 가능해요, 단 일반사업자로부터 승계한 사업은 간이사업자로는 등록안됩니다.
양도자 양수자간 사업자 유형이 동일하거나 양수자의 사업자유형(ex 양도자 간이, 양수자 일반과세) 이 큰 경우에 가능합니다.
매도(일반과세) → 매수(일반과세) : 가능 매도(일반과세) → 매수(간이과세) : 가능(일반과세로 전환됨) ※ 포괄양수양도 진행 시 과세관청에서 직권으로 일반과세로 전환시킴, 계약 시 매수인에게 전환됨을 확인 후 특약으로 명시 매도(간이과세) → 매수(일반과세) : 가능 ※ 매수인이 일반과세자로 전환시 가능합니다. 매도(간이과세) → 매수(간이과세) : 가능
2번의 경우 매수자가 간이과세자로 남기를 희망한다면, 포괄양수양도가 아닌 부가세 과세 방식으로 처리 해야 합니다. 이 경우 부가세 환급이 안됩니다.
양도양수범위는 전체사업이여야 합니다.
사업체중 일부를 제외하거나 자산의 일부를 제외하면 안됩니다.
사업에 관한 인적(종업원등), 물적설비 전부 승계해야 하고, 사업용 차량운반구, 토지, 건물은 하나라도 제외되면 안됩니다.
미수금, 미지급금 또는 일부 외상매출금, 외상매입금은 제외도 됩니다.
포괄양수양도 사례 예시
사업과 직접적인 관련이 있는 토지, 건물을 제외하고 양도하는 경우 포괄양수양도 불가
주거용 등으로 사용할 비사업자에게 양도한 경우 포괄양수양도 불가
임대차계약 내용 중 일부 또는 전부를 승계하지 않고 양도하는 경우 포괄양수양도 불가
부동산 임대업자가 임차인에게 해당건물을 양도하는 경우 포괄양수양도 불가
매도인이 임차인명도조건으로 건물을 양도하는 경우 포괄양수양도 불가
사업자가 한 사업장 내 둘 이상의 과세사업을 겸업하던 중 특정 과세사업만 포괄양도하는 경우 포괄양도양수 불가
과세 사업자가 면세사업자나 겸업 사업자에게 양도하는 경우 포괄양수양도 불가
임대사업자로 포괄양도양수계약 하고 매매한 이후에 매수인이 직접 운영하게 되면 사업양도 불인정, 매도인이 부가세를 부담하게 됩니다(계약서에 부가세 별도항목없을 경우 매도인이 부가세를 받은것으로 봄, 일반판례)
매수인이 면세사업자로 전환 시 사업양도가 불인정 됩니다.
포괄양도양수계약
계약시 매매계약서 특약사항에 포괄양수양도 계약이라고 기재하고 포괄양수양도계약서를 별도로 작성하시면 됩니다.
매도인의 자산 뿐만 아니라 부채와 세금 (매매물건에 대한 부채와 세금)까지도 승계될 수 있기 때문에 이를 대비하여 계약시 국세완납증명서를 첨부하거나 부채와 미납세금이 있을 시 매수인이 승계하지 않는다고 특약에 명시하는게 좋습니다.
양도인의 사업기간과 양수인의 사업기간 합산 10년간 유지해야 합니다.
매수인이 사업자등록을 10년 이내 폐업하거나 면세사업자로 변경하게 되면 매도인이 부가세를 추징당할수 있습니다.
포괄양도양수 계약시 특약
포괄양수양도 계약시 매매계약서에 특약으로 아래 내용을 넣으면 좋습니다.
포괄양수양도계약이 불가할 경우 건물분 부가세는 별도이며 부가세는 매수인이 부담한다.
부채와 미납세금은 인수하지 않는다.
계약 시 10년간 일반 과세사업을 유지해야 한다 ( 그렇지 않을 경우 남은 기간에 대한 부가세를 추징당할 수 있습니다)
포괄양수양도계약 신고
매도인은 폐업신고시 사업자등록증원본, 포괄양도양수계약서 또는 매매계약서(특약에 포괄양수양도계약 표기) 를 갖고 가시면 됩니다.
잔금일이 속하는 다음달 25일이내에 부가가치세 확정신고를 해야 합니다.
(폐업신고 후 포괄양수도 계약은 인정되지 않아요)
매수인은 잔금일(사업개시일)로부터 20일 이내에 매도인과 동일한 유형으로 사업자 등록을 합니다.
사업자등록시에 포괄양수양도계약서를 제출합니다.
기존 사업자인 경우 매수인은 포괄양수도 계약서 첨부 후 주소변경 등 사업자등록정정신청을 해야 합니다.
포괄양수양도 계약서 양식
부동산 포괄양도양수 계약은 특정한 양식이 있지는 않습니다.
아래 내용 참조하셔서 변경하여 쓰시면 됩니다.
잘못된 포괄양수양도계약
포괄양수양도 거래가 가능한 경우는 포괄양수양도 계약으로 진행해야 합니다.
포괄양수양도 거래가 가능한데 일반 세금계산서 거래를 한 경우, 포괄양수양도 계약이 불가한데 포괄양수양도 계약을 한 경우 모두 문제가 발생합니다.
포괄양수양도 여부를 판단하기 어려울때는 부가세 대리납부 제도를 이용하면 됩니다.
① 포괄양수양도계약이 불가한 경우인데 포괄양수양도계약으로 진행한 경우
매도자는 부가가치세를 납부해야하고, 세금계산서미발급가산세, 신고불성실가산세, 납부불성실가산세를 물어내야 합니다.
매수인은 지급한 부가가치세가 없지만, 부가가치세를 환급받을 기회를 상실( 사업자 등록후 상당기간이 지난 경우 부가세 환급 불가) 하게 됨으로써,
매도인이 납부하게 되는 부가가치세가 문제가 되게 됩니다.
매매계약서상 포괄양도라는 기재만 믿고 부가세 부담에 대해 아무런 협의를 하지않은 경우
포괄양도가 인정되지 않아 발생하는 부가세를 매수인이 부담하도록 청구할 수 없습니다.
일반판례에서는 부가세 별도라는 언급이 없이 계약이 진행된 경우 매매대금에 부가세를 포함하여 준것으로 보아,
매도자는 추후 별도로 부가가치세를 청구할수 없다고 해석이 됩니다(매도자는 매매가에서 부가세 만큼 손해)
계약시에 포괄양수양도가 인정되지 않아 부가세가 발생할 경우 부가세는 누가 부담할 것인지에 대한 기재도 포함시키도록 합니다.
② 포괄양수양도계약에 해당되는데 세금계산서 발행으로 진행한 경우
매도인은 납부한 부가세를 돌려받고( 이득)
매수인은 환급받았던 부가세를 토해내야 하며, 신구불성실가산세(환급부가세액의 10%), 납부불성실가산세(1일 2.5/10,000) 를 내야합니다.
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