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[오프닝]“부동산과 금융. 떼려야 뗄 수 없는 분야지만, 이 두 분야를 모두 전문적으로 다루고 있는 곳은 드뭅니다. 제도권 금융과 대형 건설사들이 풀지 못해 소외된 소규모 건축 사업자들의 고민을 풀기 위해 머리를 맞대고 있는 업체, 테라펀딩을 만나봤습니다.”테라펀딩은 다세대·다가구 주택 등 중소형 주택공급 프로젝트와 마땅한 투자처를 찾지 못한 개인 소액 투자자들을 연결해주는 부동산 전문 P2P 금융 플랫폼입니다.
양태영 대표는 2014년 부동산 P2P를 전문으로 하는 테라핀테크를 창업했습니다.
부동산 경매 투자 업무를 10년 가까이 해온 경험이 창업으로 이어졌습니다.
[인터뷰] 양태영/ 테라펀딩 대표
“부동산 경매로 넘어가는 토지 중에서 짓다 만 건물이 있는 땅들이 경매로 많이 나왔었거든요. 근데 궁금했던 부분은 아파트는 공사 중에 중단돼서 경매가 나온 적은 없는데 다세대 주택이나 빌라같이 소형주택들은 경매로 굉장히 매물이 나와서 왜 그런 것일까 알아보니, 제도권 금융에서 대출이 안 나오고 그래서 지인한테 돈을 빌리거나 또는 시공사에 외상 공사를 맡기거나. 그렇게 자금 조달해서 건물을 짓다가 공사 기간이 늘어나고 공사비가 증가하게 되면, 자금 조달이 어려워서 경매로 넘어가게 된다는 것을 알게 됐어요. 개인들로부터 자금 조달을 받아서 건물 신축할 수 있게끔 플랫폼을 만들어보면 좋겠다는 생각에 창업을…”
우리나라 주택 형태는 아파트 외에도 다세대 빌라, 다가구 등 다양합니다.
대형 건설사들이 시공하는 아파트의 경우 자금 운용이 안정적이지만, 소규모 건축 사업자들은 공사대금을 마련하기도 빠듯한 게 현실.
자금 고민을 덜고자 원자재나 공사 품질을 낮춰 비용을 줄이려는 업자들이 생기고, 저품질의 소형 주택이 늘어났습니다.
금융 조달에 어려움을 겪는 건축 사업자들의 문제가 부동산 문제로까지 번질 수 있다는 겁니다.
[인터뷰] 양태영/ 테라펀딩 대표
“(소규모 건축 사업자에게) 제도권 금융 이외에 다른 대안이 없었던 것이죠. 그런 분들한테 10%대 대출을 해줄 수 있다는 건 굉장히 의미 있다고 생각하고…”
마땅한 투자처를 찾지 못한 투자자들에게는 안정적인 수익 창출처가 됩니다.
테라펀딩이 주목한 건 시장의 영향을 상대적으로 덜 받고 원금 손실 가능성이 낮은 소형 빌라 위주로 대출입니다.
투자자에게 약속하는 금리는 연 8~12%가량.
차주인 시행사, 건설업체에 바로 돈을 주는 게 아니라, 실제 공사를 진행하는 하도급 업체와 건설자재 업체에 자금을 집행하는 방식으로 리스크를 관리합니다.
[인터뷰] 양태영/ 테라펀딩 대표
“공사기간과 비용을 검증해서 대출을 내보내고 있고, 자금도 건축주나 시공사에 주게 되면 그 자금을 실제 공사에 사용하지 않고 다른 용도로 쓸 수도 있기 때문에 저희가 실제 공사를 진행했던 하도급 업체에 공정이 끝나면 자금을 직불하는 형태로 해서 건물이 준공될 때까지 관리하고 있습니다. 그래서 이때까지 저희가 큰 부실이 없었던 것이고요. ”
테라펀딩은 지난 3월, 업계 최초로 임직원 100명을 돌파했습니다.
대부분 소규모로 운영되는 다른 P2P 업체와는 달리, 꾸준히 식구를 늘리고 있습니다.
꼼꼼한 감리 작업이 있어야 하는 부동산과 전문지식이 필수적인 금융 분야를 함께 다뤄야 하기 때문에 전문가 수혈이 필요한 겁니다.
삼성물산, 삼일회계법인, 맥쿼리투자신탁, 국민·신한은행 등 유수의 기업에서 인재가 모였습니다.
[인터뷰] 양태영/ 테라펀딩 대표
“부동산과 관련된 문제를 해결하는 게 회사 미션으로 정해져 있어요. 우리 회사가 존재하는 이유, 구성원들이 함께 일하는 이유는 명확한데요. 부동산과 금융에서 기존 산업에서 누구도 풀지 못한 문제들을 저희가 혁신적으로 풀어나가는 건데… 문제 해결에 기여하고 싶고, 내 인생의 커리어에 큰 업적을 남길 수 있다고 생각하시는 분들이 함께하고 있고…”
최근에는 부동산 관련 교육 서비스로 영역도 확장했습니다.
신혼부부 주택 구매 의사결정에 도움을 주는 “생애 첫 내 집 마련하기”, 소자본으로 셰어하우스 창업을 희망하는 이들을 위한 “All About 셰어하우스” 등의 강의를 통해 누구나 쉽게 부동산을 이해하고 누릴 수 있도록 돕는 게 목표입니다.
양 대표는 내년부터는 늘어나는 노후주택 문제를 푸는 게 앞장서겠다는 계획도 가지고 있습니다.
노후주택 소유자의 수익성을 고려한 건물 설계와 시공사 매칭, 그리고 대출까지 함께 솔루션을 제공하겠다는 겁니다.
[인터뷰] 양태영/ 테라펀딩 대표
“우리나라의 노후주택이 저희가 추정해보니 200만호정도 되는 것 같아요. 시간 지나면 노후주택은 계속 생기는데, 도심이 노후화되는 문제도 있고 그래서 정부에서 소규모 도시재생사업도 지원해주기도 해요. 그런데 사실 이게 제대로 진행이 안 되는 이유는 워낙 사업성이 없다 보니 수익을 목적으로 하는 대기업들이 들어와서 이 사업을 하기에는 많이 어렵다고 생각합니다. 이런 문제를 풀어볼 수 있지 않을까 하는 아이디어에서 시작하게 됐고요.”
서울경제TV 이아라입니다. /[email protected]
[영상촬영 오성재, 김경진/ 영상편집 이한얼]
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테라펀딩 투자 후 알아보는 장단점 – 큰개미
오늘은 7월과 8월에 시작한 테라펀딩 투자이후 장단점을 좀더 상세하게 써보려고 한다. 테라펀딩은 현재 자신들이 P2P금융 업계 1위라고 홍보하며, 상.
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Date Published: 10/30/2022
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투자자는 물론, 대출자에게도 좋은 테라펀딩
테라펀딩 건축자금대출로 사업을 성공적으로 이끈 건축주들을 만나 직접 그 … 시중 은행 금리보다 비싸다는 것도 크게 단점으로 안 느껴졌어요.
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Date Published: 12/25/2021
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토스 부동산 소액투자 후기 & 장점 단점
테라펀딩, 어니스트펀드, 투게더펀딩 이 3개의 업체는 부동산전문 P2P기업으로 업계에서 높은 수준의. 운영규모와 투자율을 유지하고 있다.
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P2P금융 – 나무위키:대문
5. P2P금융 관련 국내 업체 및 서비스들[편집] ; ㈜타이탄인베스트. 타이탄인베스트 ; ㈜탑플랫폼. 탑펀드 ; 탱커펀드㈜. 탱커펀드 ; ㈜테라핀테크. 테라펀딩.
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P2P대출 투자(크라우드펀딩) 장단점 분석 – 세율 0% 만드는 …
비슷한 용어로 크라우드펀딩(대중으로부터 자금을 모으는 것)도 쓰이지만 이번 포스팅에서는 P2P 대출이라고 하겠습니다. 8퍼센트, 테라펀딩, 렌딧, …
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[P2P투자] 테라펀딩 투자 후기 – 연금술사
그래서 ‘P2P투자(대출) 서비스’ 중 하나인 ‘테라펀딩’에 (그 당시 재테크에 막 관심을 갖던 시기여서, … 테라펀딩 단점 : 높아지는 연체율.
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주제에 대한 기사 평가 테라 펀딩 단점
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- Date Published: 2019. 7. 19.
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테라펀딩 투자 후 알아보는 장단점
나는 현재 테라펀딩과 8퍼센트, 약간의 주식을 하고 있다.
오늘은 7월과 8월에 시작한 테라펀딩 투자이후 장단점을 좀더 상세하게 써보려고 한다.
테라펀딩은 현재 자신들이 P2P금융 업계 1위라고 홍보하며, 상당히 큰 금액들을 모집하고 있다.
이처럼 상환할 금액이 보통 기본적으로 억단위이다.
그러나 실제로 투자를 하기위해 시도해본사람이라면 알겠지만 등급이 괜찮은편인 B등급대에 대출상품은 보통 투자가 시작되고
빠르면 1시간 늦어도 3시간이면 펀딩이 마무리 된다.
직접 투자를 해봤고 월급의 상당부분을 투자한 나로서 그 이유를 생각해보면 몇가지가 떠오른다.
1. 다른 펀딩대출상품과 다르게 안전한편이다.
펀딩상품들이 일반 1금융권 은행들의 적금같은 상품에 비해 수익률이 좋은 편인 이유 중 하나는 원금을 상실할 가능성이 높다는 것이다.
실제로 1금융권 적금은 사실상 원금을 상실할 수 없다. 만약 은행이 망해서 돈을 돌려주지 못한다고 해도 나라에서 1금융권 은행을 망하게만
내버려두지 않을 것이다. 시간이 걸리겠지만 기본적으로 5천만원은 돌려받을 수 있고, 나라에서도 1금융권은행이 파산하는 꼴을 보고만 있지는 않을것이다. 하지만 8퍼센트,렌딧 등 신용대출 상품이 있는 펀딩들은 다르다. 오로지 대출을 받는 사람의 신용만을 믿고 빌려주기 때문에
당연히 연체도 있을 것이고 완납을 포기하는 경우도 생길것이다. 그 위험도에 따라서 이자가 높아지기 때문에 이자가 높다고 좋은 것만은 아니다. 하지만 테라펀딩은 위에 렌딧,8퍼센트에 비해 나름 안전하다. 부동산은 우리나라국민들이 가장 좋아하는 투자방법 중 하나이다.
다만 기존에는 매우 큰 돈이 필요해서 나같은 일반 회사원은 절대 불가능한 수준이였다. 그러나 테라펀딩으로 그것이 가능하게 된것이다.
테라펀딩은 현재 대출자가 문제가 생겨서 이자와 원금을 갚지 못할 경우 추심을 하여 부동산을 경매처리하여 원금을 갚게 하고 있다.
또한 1순위 위주의 상품들로 꾸려서 대출을 해주는 사람들에게 안정감을 주고 있다. (공지사항에 2순위까지 등록한다고 써있지만 아직은 없다) 100%는 아닐지라도 상당히 높은 확률로 부도가 날 경우 원금을 받을 수 있다. 하지만 그 위험도에 비해 표시되는 이자는 10%이상으로
상당히 높은 편에 속한다.
2. 투자 기간이 짧은 경우가 많다.
펀딩상품들을 고르는 방법 중 가장 중요한 부분이라고 생각되는 부분이다.
제 아무리 신용도가 높고 안전하다고 생각한 상품이라도 방심할 경우 연체가 될 수 있다. 또한 여유자금이라면 가슴이 아프지만 그래도 괜찮지만 여유자금이 아닌 돈으로 투자를 했는데 연체가 되면 정말 온몸이 찢어질 것이다. 이런 연체들은 기간이 길수록 당연하게도 발생할 가능성이 높아진다. 누가 알겠는가 1년뒤에 무슨 일이 일어날지 하지만 테라펀딩은 대체적으로 투자기간에 7~10개월정도로 굉장히 짧은 편에 속한다. 나는 이 부분에도 큰 장점이라 점수를 높게 준 편이다.
3. 테라펀딩 자체적으로도 일을 잘하는 모습을 보여준다.
테라펀딩 홈페이지에 들어가서 상품들을 보다보면 느낄 수 있는 부분인거 같다.(광고 아니다 광고주님 광고좀 주세요)
일단 상환 중 상품들을 확인해보면 부동산 건물들이 얼마나 지어져있는지 일정기간마다 올라오고 있다.
또한 부동산관련 전문가 변호사를 선임하여 매번 법적으로 문제가 있는지 없는지를 판단하여 평가를 올려준다.
또 상환을 어떻게 할 것인지 테라펀딩에서 이 사람에게 왜 투자하는 지에 대한 설명이 상당히 자세하게 나와있다.
그리고 생각보다 깐깐하다. 그 사람에게 신용등급을 사측에서 자체적으로 매기는데 그등급은 상당히 짜게 주는 편이며 내가 보기엔
별 다른 문제가 없어보이지만 신용등급은 C등급이다. 이처럼 테라펀딩 자체적으로 투자자들에게 상당히 많은 정보를 주려고 노력하는 모습이 보이는 편이며 이러한 이유로 나는 역시 높은 점수를 준거같다.
위에 내용만을 읽다보면 “어 왜 내가 이런 곳에 투자를 하지 않는거지?”라고 생각할 수 있다. 당연하다 왜냐면 장점만을 이야기 했으니까
이제 단점을 이야기 해보겠다.
1. 안전하다고 해도 위험성이 없지 않다.
연체율
약정된 상환이 일부 혹은 전부 지연되기 시작해 30일 이상, 90일 미만 경과한 대출
연체율 = 연체잔여원금 / 대출잔여원금
(P2P금융협회 기준)
부실률 약정된 상환이 일부 혹은 전부 지연되기 시작해 90일 이상 경과한 대출 부실률 = 부실잔여원금 / 총누적취급액 (P2P금융협회 기준) 현재 테라펀딩에서는 부실률은 0%이다. 즉 90일 이상 이자에 대해 연체는 없다는 것이다. 하지만 연체는 분명히 있다. 연체률은 2.39%이다. 100번을 투자하면 2개정도는 연체를 할 수 있는 상품이라는 것이다. 2.39%라고 생각해보면 별게 아닐수 있지만 생각보다 작지만은 않은 돈이다. 이 연체가 길어져서 만약 부도가 나고 원금과 이자를 못받는 상황이 된다고 생각해보자 10만원씩 100번을 투자하여 천만원을 투자하였는데 20만원+이자가 날라가 버린것이다. 투자자가 과연 이 금액이 날라가고도 다시 투자를 할까? 아직은 부실률은 0%이다. 즉 연체를 하긴 했지만 결국엔 다 갚아냈다는 뜻이기도 하다. 하지만 주식과 같이 이처럼 위험성있는 투자를 하려면 생각보다 용기가 필요하다. 그런 용기가 없다면 마음 편하게 공기업 채권이나 적금,예금을 하도록 하자
2. 보여지는 이자는 10%로 상당히 높은 편이지만 실 이자는 그정도는 아니다.
가끔 페북이나 구글에서 광고로 테라펀딩광고가 나오곤 한다. 그때마다 나오는 이야기는 고수익을 낼수 있다라는 광고일 것이다. 사실 저금리시대에 예금과 적금에 비해 정말 엄청나게 높은 편의 이자를 주기는 준다. 하지만 10~13%이자는 절대 받을 수 없다. 일단 세금을 알아보도록 하자 .
읽어보면 알겠지만 결국 투자수익금인 원금을 제외한 이자에서 27.5%라는 세금을 떼가고 있다. (물론 나라에서 떼 간다) 나라에서 떼가는 세금이라 사실 테라펀딩에만 뭐라고 할 수는 없다. 법이 그렇다는데.. 하지만 이렇게만 떼간다면
8%중반대의 굉장히 고수익을 얻을 수 있다. 근데 생각해보면 그럼 테라펀딩은 뭐먹고 사나?? 그래서 테라펀딩에서는 투자자들에게
펀딩이 마무리되고 이자를 다 받고 원금을 받을 때 수수료를 가져간다. 그 수수료는 원금 * 투자기간 * 1.2% / 365로 계산된다. 즉 이자율 12% 의 10만원짜리 상품의 투자기간이 12개월이면 100,000*365*0.012/365가 되는 것이다. 수수료는 1200원이다. 에게 겨우 1200원? 할 수 있지만 받을 수 있는 이자는 12000* 0.725 – 1200 = 7500원이 된다. 즉 12%의 이자율이 원금을 다 받고 확인해보면 7.5%의 이자로 줄어든다는 것이다. 물론 카카오뱅크 기준 12개월 적금 이자는 2.2%이다. 무려 5.3%가 높지만 과연 위험도에 비해 높은 이자일지는 개인이 느끼는데에 차이가 있는것은 분명하다!
3. 장점이지만 최대의 단점
펀딩이 유행하고 있다(내가 듣기론) 이유는 당연히 저금리시대에 높은 금리를 받을 수 있어서 일 것이다. 그래서 그런지 인기가 좋은 테라펀딩의 상품들은 상당히 빠르게 소진된다. 정말 좋은 상품은 10분이면 펀딩이 종료된다. 또한 투자를 받기를 원하는 사람이 있어야 투자를 할 수 있다. 이 뜻은 그만큼 인기가 높아서 투자가 많기에 1위사이트지만 그만큼 정해진 시간 매일 매시 정각에 홈페이지에 들어가서 투자를 대기해야 한다는 것이다. (보통 평일 오전 10시,오후3시)
신용등급이 A3에 이자율 11.7% 투자기간 10개월 신용등급도 높고 이자도 높고 투자기간은 12개월이 되지않는 정말 좋은 상품이다. 10시에 투자가 시작되어 10시3분인 지금 투자가 끝나버렸다. 나는 이 포스팅을 준비하느라 겨우 3분정도 지각을 했는데 종료되버린 것이다. 정말 테라펀딩의 인기는 엄청나다. 7억을 644명이 투자했다면 평균 109만원 정도이다. 어디가서 110만원으로 부동산을 투자하겠는가 눈이 빠르고 손이 빠른 젊은 사람들이 유리한 투자인건 확실하다고 생각된다. 이게 장점이 될지 단점이 될지 역시 개인이 판단할 문제지만 나는 이러한 부분은 단점이라고 생각됐다.
이렇게 테라펀딩의 장점과 단점을 내 주관적인 입장에서 판단해봤다. 사실 다른 사람들도 이렇게 느낄 것이다(아마도) 그니까 공감이 됐다면 하트좀 눌러주세요 댓글도 달아주시고.. 물론 나는 광고료를 1원도 받지 않았기 때문에 투자를 해라! 이런 목적으로 포스팅하지 않았다. 하지만 분명히 장점,단점이 뚜렷한 펀딩사이트이며 적은돈으로 투자를 해보고 판단하는 것도 나쁘지 않다고 생각된다.
만약 내 글을 보고 투자를 결심했다면 추천인 아이디에 V5T3ZK를 입력해주기 바란다. 입력하고 투자를 한다면 나에게도 2천원,추천받은 사람도 2천원을 리워드 받을 수 있다. 물론 투자를 해서 보는 손해는 내책임이 아님을 알고 자신이 판단하여 투자하길 바란다!
혹시나 내가 계산한 방법이 틀렸거나 의문이 있다면 댓글로 알려주길 바랍니다. 마지막으로 저작권 관련 문제가 있다면 바로 삭제 또는 수정할테니 알려주시기 바랍니다
8퍼센트에 투자해보자 : http://93biggestants.tistory.com/14
테라펀딩에 투자해보자 : http://93biggestants.tistory.com/15 [8월]테라펀딩 투자 후기 및 상황 : http://93biggestants.tistory.com/10 [8월]8퍼센트 1차 투자 후기 및 상황 : http://93biggestants.tistory.com/11 8퍼센트&테라펀딩에 투자시작 : http://93biggestants.tistory.com/9
TOSS 테라 펀딩 부동산 투자 장점 / 단점 비추천 이유!
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https://toss.im/
우리나라에 간편결제서비스를 상용화시킨 기업을 묻는다면 단연 토스(https://toss.im) 라고 할 수 있을 것이다. 초창기에 토스가 나왔을 때만해도 나를 비롯한 주위 사람들은 ‘이게 믿을만 한거야?’, 혹은 ‘이게 그래서 뭔데?’ 등의 부정적인 반응을 내놓고는 했었다. 그렇지만 간편결제의 편리함에 – 5글자의 비밀번호 혹은 지문만 가져다 되면 되는 결제시스템-
점점 많은 사람들이 토스를 사용하기 시작했다. 그렇게 우리 일상에서 어느샌가 “토스할게~” 가 자연스레 흘러나왔다.
그런 토스도 카카오페이, 네이버페이 등 수많은 간편결제 시장들에 대응을 해야만 했고, 이 분야에 대해 아무것도 모르는 내가 봤을때는 ‘어떻게 살아남을지’ 궁금하지 않을 수 없었다. 우선 이 글에서는 토스의 여러가지 서비스들을 소개 한후 이 포스팅에서 다룰 부동산 간편투자에 대해 집중적으로 논해 보겠다.
가장 기본이 되는 송금기능을 제외하고
1. 더치페이
2. 자동이체
3. 사진 송금
4. ATM 현금찾기
5. 송금지원금 (홍보의 목적)
많은 사람들이 사용하는
1.신용관리(및 조회)
주로 다룰 투자 파트에서는
1.부동산 소액투자 (이 글에서 다룰 내용)
2.펀드 소액투자
3.해외 주식투자
4.P2P 분산투자가 있다.
주식 과 펀드를 제외한 대표적인 두가지 투자 상품들.
토스는 이 수많은 기능들을 어느날 부터 하나하나 늘리기 시작해서 이제는 체크카드까지 발급하는 전천후 금융앱이 되어버렸다. 오늘은 그 중 소액이나마 투자를 해보았던 “부동산 소액투자”에 대해 다루려고 한다. 우선 토스에서 제공하는 부동산 투자는 실제로 테라펀딩( https://www.terafunding.com/)에서 운용하는 것으로 알고있다.
위 사진을 참고하면 알 수 있듯, 기본적 구조는 건물을 짓고자 하는 사람이 테라펀딩에 대출금 모집을 위탁하고 테라펀딩은 다시 토스이용자들의 돈을 받아 건물주에게 주는 방식이다. 투자가 이루어진 다음 달 부터 한 달에 한 번씩 일정 수익률 (대체로 10퍼센트 언저리)에 해당하는 금액이 납입된다는 점에서 지속적인 자금원을 원하는 사람에게 적합하다.
기본적으로 부동산에 투자하는 것이기 때문에 일반적인 주식보다는 안전하다고 할 수 있다. 또한 홈페이지에서 말하듯 미수금이 전혀 없었다.( 이 말이 곧 제 때에 돈을 돌려준 다는 뜻은 아니다.)는 점이 장점이다.
다만 건물을 짓고 그 금액을 회수해야만 투자자들에게 돈이 들어오는 것이기 때문에 어플에서 표시되는 기간을 잘 체크해야한다. 개인적으로는 이익율 보다도 그 기간이 중요하다고 생각한다. 그렇지만 그 기간에 대한 고민이 무색 해질정도로 , 연체없이 돈을 받을 확률이 매우 낮다 는 것을 경험하고는 이 글을 쓰게 되었다.
시험삼아 10만원씩 총 30만원을 투자한 모습. 그 중 맨 마지막 상품(현재 기준 4개월이나 연체되었다)
위 사진에서 볼 수 있듯이 총 상환 중인 투자상품을 제외하고는 원금회수가 처음에 고시된 날짜에 이루어진 상품이 단 하나도 없다.(상환 중인 상품 제외하고 두 가지가 다 상환지연에 연체이니. . )
따라서 토스(테라)부동산 펀딩 투자는 다음과 같은 사람은 적합하지 않다.
1. 1년 이상 돈을 묶어놓을 여력이 없는 사람
2. 최소 100만원 단위 이상을 굴리지 않을 사람(최대한도가 1000만원이라, 한 번에 넣을 때 많이 넣고 묻어놓는 방식의 투자가 적합하다.)
3. 시간계획을 꼭 지켜서 투자를 해야하는 사람(상술했듯, 연체에 대한 대책이 전혀 없다시피한 플랫폼이기에 계획을 세워놓고 운용하는 투자자에게는 적합하지 않다.)
투자의 리스크야 늘 있는 법이니, 이 플랫폼 자체를 욕할 생각은 없다. 나는 단순히 호기심에 소액을 넣어봐서 이러한 결과를 얻어 공유하는 것 뿐이고 만약 돈을 오랫동안 묻어두고 싶다면 충분히 추천할 만한 상품이라고 생각된다.
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위험성 높은 P2P 거래… 높은 이윤 건 ‘테라 펀딩’ 투자자들 ‘소송전’ 예고
#군포시에 거주하는 A(35)씨는 지난해 P2P 업체 중 하나인 테라펀딩의 투자 상품에 10만 원을 투자했다. A씨가 투자한 상품은 제주도 서귀포시에 위치한 단독주택 건축자금에 투자하는 것으로 연이율 11%를 받는 것으로 설계돼 있다. 원래대로라면 지난해 12월 모든 투자 금액을 받아야 했지만 8개월째 되는 지금까지도 투자금을 받지 못하고 있다.
P2P 대출 영업 구조를 도식화한 것. P2P 업체들은 온라인상에서 차입자와 투자자를 연결하는 중간 역할을 하며 수익을 얻고 있다. 그동안 P2P 업체의 진입요건이나 준수사항 등을 규정한 법령이 없었지만 지난해 ‘온라인투자연계금융업법’이 제정돼 이달 말 시행을 앞두고 있다. 감형욱기자 그래픽=연합뉴스
A씨와 같은 상품에 투자한 투자자들은 수개월째 투자금을 받지 못해 불만을 토로하고 있다. 투자자들은 테라펀딩이 단독주택 건축 절차 진행에 문제가 있었음에도 이를 투자자들에게 상세하게 자세히 알리지 않고 투자금을 모집했다며 문제를 제기하고 있다.
4일 테라펀딩에 따르면 테라펀딩은 투자자들로부터 투자금을 모아 제주도 서귀포시 안덕면 사계리 인근에 단독주택 18가구를 짓는 건축 공사 자금에 대한 투자상품을 운영 중이다. 그러나 건축물에 대한 사용승인이 이뤄지지 못하면서 투자자들에게 투자금을 돌려주지 못하고 있다. 해당 공사는 대지면적 6천264㎡ 규모에 단독주택 17세대와 근린생활시설 1호를 짓는 것으로 2016년 7월 건축 허가를 받았다.
테라펀딩은 P2P 업체다. P2P 업체는 온라인을 통해 개인 간의 금융거래를 연결해 이익을 얻는다. 온라인을 통해 모든 대출 과정을 자동화하기 때문에 지점 운영비용, 인건비, 대출 영업비용 등의 불필요한 경비 지출이 없는 것이 특징이다. 최근 P2P 업체들이 소속된 ‘한국P2P금융협회’가 만들어지는 등 P2P금융은 시장에서 새롭게 떠오르고 있다.
A씨가 투자한 투자상품의 경우도 단독주택 건설자금에 쓰일 투자금을 모집해 투자자들에게 높은 이율을 돌려주는 서비스다. 시중 은행의 정기예금 금리보다 훨씬 높은 이율이라 많은 수익을 가져갈 수 있다는 점이 투자자들의 구미를 당기고 있다.
투자자들은 단독주택 건축 사업이 정상적으로 마무리가 돼야 투자금을 받을 수 있는 상황인데 건축물에 대한 사용승인이 번번이 나지 않고 있어 이 부분에 대해 문제를 제기하고 있다.
실제 차주(사업자)는 지난해 3월 제주도에 건축물에 대한 허가변경을 신청했지만, 건축심의위원회는 단독주택이 삼방산 부근이라 전체적인 경관을 고려해야 한다는 이유로 2층 이하로 지으라며 재심의 결정을 내렸다. 투자자들은 테라펀딩이 이같은 사실을 인지하고 있었음에도 투자 유치 시 ‘허가변경 진행 중’이라고만 언급하며 재심의 결과에 대한 상세 내용을 알리지 않았다고 주장하고 있다. 결국, 투자 상품에 대한 위험성을 충분히 투자자들에게 고지하지 않았다는 것이 투자자들의 생각이다.
지난 1월과 5월에도 차주가 허가변경을 신청했지만 동일한 이유로 건축심의위원회에서 재심의 결정이 나와 여전히 단독주택에 대한 사용승인은 이뤄지지 못하고 있다.
A씨는 “저같이 소액을 투자한 사람도 있겠지만 고액을 투자한 사람들도 분명 있을 것”이라며 “저금리 시대에 서민들이 어떻게든 가계 자금을 늘려보기 위해 투자를 한 것인데 투자금을 받고 있지 못하고 있어 많은 사람들이 고통받고 있다”고 말했다. A씨에 따르면 투자자들은 테라펀딩을 상대로 소송을 진행할 것으로 알려졌다.
테라펀딩 측은 건축심의위원회가 내린 ‘재심의’ 결정은 문제점을 보완해 다시 신청하라는 개념이기 때문에 ‘허가변경 진행 중’이라는 표현에 문제가 없다는 입장이다. 당시 차주가 허가변경 승인을 받기 위한 노력을 계속하고 있었던 상황이었기 때문에 ‘허가변경 진행 중’이라는 말이 맞다는 것이다.
테라펀딩 관계자는 “저희가 지자체에 가서 허가변경을 내 달라고 하는 것은 업무영역을 벗어나는 것”이라며 “건축주나 연대보증인을 압박하는 것 말고는 현실적으로 할 수 있는 방법이 없다”고 말했다. 관계자는 이어 “아직까지는 차주가 심의위원들을 만나서 설득을 하고 있는 등 사업 진행을 위해 노력하고 있다”고 덧붙였다.
◇금융위, “P2P 거래는 위험성 높은 투자 상품이라 신중하게 투자해야”=P2P 금융은 원금 손실 위험을 안고 있는 투자 상품이다. A씨가 투자한 상품처럼 사업 진행이 잘 되지 않으면 그 피해는 오롯이 투자자들이 입을 수 밖에 없다.
P2P 거래와 관련된 제도들은 이제 막 갖춰지기 시작하고 있다. ‘온라인투자연계금융업법’이 지난해 제정돼 이달 말 시행을 앞두고 있다. 이 법에는 P2P 업체의 영업행위, 진입 요건, 준수사항 등이 명시돼 있다.
금융위원회는 법 시행을 앞두고 지난달 20일 P2P 대출 준수사항 개정안도 사전예고했다. 개정안에는 특정 투자자를 부당하게 우대하고 차별하는 행위를 금지하고 대출채권이나 원리금수취권 등의 자산을 담보로 하는 고위험 투자상품의 취급을 제한하는 내용이 담겼다. 또 P2P 업체에서 투자 관련 정보를 확인하고 투자할 것을 권고하고 다른 플랫폼을 통한 투자자 모집행위를 금지하는 내용도 포함됐다.
금융위원회 관계자는 “P2P 금융은 최근에 법의 영역에 들어온 것으로 사실은 매우 위험한 상품이기 때문에 투자자들한테 유의사항 안내를 계속하고 있다”고 말했다.
김형욱기자
토스 부동산 소액투자 후기 & 장점 단점
원래 토스 앱을 깔아놓긴 했지만 딱히 사용은 하지않았었다. 몇년 전부터 주변에서 토스를 많이 사용하였지만
딱히 필요성도 느끼지 못하였고, 관심이 없었기에 사용하지 않다가 토스에 소액투자라는 기능을 우연히
보고나서 살짝 관심이갔다. 그리고 토스를 몇 달 사용하니 정말 유용하고 재미있는 기능이 많았다. 그 중에서도 오늘은 토스에 부동산 소액투자에 대해 이야기해보려 한다.
토스는 테라펀드, 어니스트 펀드, 투게더 펀드 업체와 각각 제휴를 맺고있다. 각 업체들이 P2P 상품을 게시하면, 토스로 계약을 할 수 있는것이다.
토스 부동산 소액투자는 P2P 투자 방식이다. P2P 투자는 Peer to Peer의 약자로 개인간 투자를 뜻한다.
중간에 은행이라는 매개체가 없이 P2P는 은행을 이용하지 않고 개인과 개인이 서로 돈을 거래할 수 있는
중개플랫폼을 이용하기 때문에 은행에 비해서 비용이 적게든다.
그렇기에 돈을 빌리는 사람 입장에서는 좀 더 저렴한 이자로 돈을 빌릴 수 있고, 돈을 빌려주는 사람은 은행에 비해 더 높은 이자를 받을 수 있게되어 서로 이득을 보는 구조이다.
현재 투자현황
일단 투자라는 특성 상 원금을 잃을 가능성도 있기에 처음 해보는 투자에는 돈을 많이 쓰지 말자고 생각해서,
타격이 없을만한 11만원 정도를 투자하였다.
세전 수익은 13.94% 약 14% 정도이고 여기서 중계수익 같은 여러가지를 떼면 세후 받게되는 돈은 12,167원
상환 내역표를 보면 세전 수익금은 1,109원이지만 소득세, 플랫폼, 주민세를 빼고나면 1회차에는
724원이 들어온다.
토스 부동산 소액투자 장점
1. 앞서 소개한 토스와 제휴를 맺고있는 세 업체들이 꽤 믿을만 하다.
테라펀딩, 어니스트펀드, 투게더펀딩 이 3개의 업체는 부동산전문 P2P기업으로 업계에서 높은 수준의
운영규모와 투자율을 유지하고 있다.
또, P2P의 단점 중 하나인 전액 손실에 대한 각종 대책이 마련되어있다.
2. 마치 건물주가 된 기분을 만끽할 수 있다.
실제로 나도 이 부분에 매력을 느끼고 투자를 시작한 것이다. 투자를 시작하면, 매 달 이자를
나의 계좌로 입금 해 준다. 마치 월세, 월급을 받는 듯 기분이 꽤 좋아진다.
토스 부동산 소액투자 단점
1. 원금 손실에 대한 우려
모든 투자에 있어서 돈을 잃을 수 있다는 단점은 어찌보면 당연한 단점이다. 토스 부동산투자도 원금 손실이나, 연체 등의 상황이 충분히 일어날 수 있다. 물론 최악의 경우에는 P2P업체에서 매각을 통해 최대한 원금은 회수할 수 있도록 조치를 취한다. 이처럼 원금, 수익금 손실의 우려, 연체등의 단점은 존재하기에 이 부분은
감안하고 투자해야 한다.
2. 투자 후 묵묵히 기다려야 한다.
내가 투자를 하겠다고 결정하고 돈을 맡긴 뒤, 점차 인원이 모여 모집률이 100%가 된다. 100% 전에는 내가
마음이 바뀌거나 급하게 돈이 필요하면 그 돈을 인출할 수 있지만, 모집이 되고 투자가 진행되면 돈을 인출할 수 없다. 그렇기에 목돈으로 투자를 하는 것을 권장한다.
또, 가끔 계약된 기간보다 더 빨리 금액을 상환해버려 원하는 수익만큼 얻지 못하는 경우도 있다.
3. 토스 중계 수수료
직접 부동산 P2P업체 홈페이지에서 투자를 진행하면 P2P 업체 수수료만 지불하게되지만, 토스에서 투자를 진행 시 토스 플랫폼 수수료도 지금해야 한다. 플랫폼 수수료는 수익의 약 17% 정도이지만 토스만의 편리한 장점은 확실히 있기에 딱히 신경쓰진 않는다.
투자를 하기 전 알아둬야 할 팁
다 같은 투자가 아니다! 등급이 존재한다.
토스 부동산 투자에는 가장 안전한 A1 등급부터 ~ 안전성이 떨어지는 E3 등급까지 존재한다.
안전성이 높은 A등급은 상대적으로 수익률이 낮고, 안전성이 떨어지는 E등급은 상대적으로 수익률이 높아진다.
투자를 진행하기 전에 투자 상세정보, 상환 계획, 투자자 보호장치 등을 꼼꼼히 읽고 진행하는 걸 권장한다.
A등급 상품들은 수익률이 낮은대신, 안전이 확보되어 있다. C등급 상품을 보면 안전성은 좀 떨어지지만 높은 14%라는 높은 수익률을 자랑한다. 본인의 선택이지만 나 같은 경우에는 A or B 상품에 주로 투자하고 있다.
분산투자를 권장한다.
아무리 괜찮은 조건에 수익률이 높다고 해도 투자라는 것에 100%는 없는 것이기에 분산 투자를 진행하여 손실을 최대한 줄이는 것이 좋다. 한 곳에 올인하였다가 지연이나, 연체, 손실이 발생하면 굉장히 골치가 아플 것이다.
확실히 은행에 비해 이자율이 월등히 높다 보니 남는 돈으로 용돈정도 불리기엔 괜찮은 것 같다.
하지만 너무 신뢰하면 안될 것 같다. 분명 위험성도 존재하니 말이다.
P2P대출 투자(크라우드펀딩) 장단점 분석
오늘은 P2P투자에 대해 포스팅을 해볼까 합니다.
오늘날의 금융투자 방법은 엄청나게 많이 있습니다. 예금, 적금, 주식, 펀드, 채권 등등.. 나열하자면 한도끝도 없을 것 같네요. 그런데 최근 재미있는 투자 방법이 금융투자시장에 돌풍을 일으키며 나타났습니다. 바로 P2P 투자입니다.
P2P란 Peer to Peer의 줄임말로서, 원래 뜻은 ‘인터넷에서 개인과 개인이 직접 연결되어 파일을 공유하는 것’ 입니다. 아마 젊은 사람들은 대표적으로 토렌트나 파일공유사이트 같은 것을 생각해낼지도 모르겠습니다. 최근 금융시장에서는 이러한 P2P 방법을 이용하여 투자를 중개해주는 스타트업 회사들이 생겨나고 있습니다. 개인과 개인을 직접 연결시켜주는 업체라고 생각하시면 되겠습니다. 비슷한 용어로 크라우드펀딩(대중으로부터 자금을 모으는 것)도 쓰이지만 이번 포스팅에서는 P2P 대출이라고 하겠습니다. 8퍼센트, 테라펀딩, 렌딧, 빌리 등등.. 이들 업체들 말고도 수십개의 P2P 대출업체들이 존재하고, 계속해서 생겨나고 있습니다. 이들 업체들은 아래와 같은 방식으로 P2P 투자 중개를 해주는 업체들입니다.
쉽게 말해 ‘은행’과 같은 역할을 합니다. 다만 대출자 입장에서는 1금융권과 2~3금융권 사이의 중금리로 대출이 가능하다는 장점이 있으며, 투자자 입장에서는 은행보다 매력적인 이자소득을 얻을 수 있다는 장점이 있겠습니다.
P2P 투자에 대해 대략적으로 이해가 되셨나요? 아직 이해가 잘 안되신 분들을 위해 예를 들어 설명해보겠습니다.
“A씨는 급하게 5천만원의 돈이 필요한 상황에 놓여있습니다. 은행에서 이미 7천만원을 대출받고 있는 상태에서 더이상 1금융권에서는 대출이 불가능한 상황입니다. 그가 대출받을 수 있는 곳은 소위 말하는 대부업체밖에 없습니다. 연이율이 20% 중반인 대부업체에서 돈을 빌리게 될 경우 그는 신용등급 하락 및 이자부담에 시달리겠지요.
그런데 한 친구로부터 P2P 업체에 대한 이야기를 들었습니다. P2P 업체에게 연이율 10%대로 돈을 빌릴 수 있다는사실 또한 알았습니다. 그는 주저없이 P2P 업체에 찾아가 5천만원을 빌려달라고 요청했으며, 몇일간의 심사 뒤에 그는 대출승인을 받았습니다.
P2P 업체는 A씨의 재무상황 및 여러가지 여건을 고려하여 자체적으로 A씨의 신용등급을 평가하였고, A씨에게 5천만원을 투자할 투자자들을 모집하기 시작했습니다. 다수의 투자자들은 A씨에게 투자하면 약 8%의 이율을 얻을 수 있다는 P2P 업체의 정보를 듣게 되고 투자를 하게 됩니다.
누구는 100만원을 투자하였고, 누구는 10만원만 투자하였지요. P2P 업체는 투자자모집 시작 후 약 10분만에 30명의 투자자들에게 5천만원을 모을 수 있었습니다. P2P 업체는 그렇게 모인 돈을 A씨에게 대출에주었고, A씨는 1년동안 매달 원리금을 갚아나가기로 약속했습니다.”
이제 이해가 되셨나요? P2P 투자는 개인과 개인간의 대출관계를 연결해주는 방식입니다.
자, 그럼 본격적으로 P2P 투자에 대해 파헤쳐보도록 하겠습니다.(개인적으로 대출자 입장에서는 장점만 존재한다고 생각되며, 이 글은 투자자 입장에서 쓰여진 글입니다) 장점에 대한 내용은 사실 업계 사이트에 들어가면 큼지막하게 홍보해놓기 때문에 익숙하실지도 모르겠습니다. 저는 P2P 투자 경험을 토대로 개인적으로 생각하는 단점들도 같이 이야기해보겠습니다. 최대한 중립적인 관점에서 포스팅해보겠으며, P2P투자에 대한 판단은 투자자분들에게 맡기겠습니다.
1. 개인 신용대출형식 투자
최근에는 많이 찾아볼 수 없지만 P2P 투자 초창기의 업체들은 개인 신용대출형식의 투자방식을 사용했습니다. 1명의 대출자가 대출신청을 하면, 업체에서는 자체적으로 그 사람의 재무상황 등을 심사합니다. 그리고 재무상황이 적합하다고 판단되면 대출신청을 해준 후 여러명의 투자자들에게 대출을 위한 투자금을 모집합니다. 즉 한 사람을 위해 여러사람이 투자를 하는 방식입니다. 제가 생각한 장단점은 아래와 같습니다.
◇ 장점
1. 다른 투자(예적금,펀드 등)에 비해 상당히 매력적인 수익을 얻을 수 있음.(평균 약 10% 내외)
◇ 단점
1. 대출자의 연체 및 파산의 리스크(원금손실)가 있음. 2. 일정기간동안 돈이 묶인다는 점. 3. 일반 이자소득세(15.4%)가 아닌 대부업법상 소득세율(27.5%)이 적용됨. 4. P2P 업체 수수료가 존재함.
장점에 대해 알아보겠습니다. 요즘 시대에 은행 예적금으로 3%의 이자를 받기도 굉장히 어렵습니다. P2P 투자는 10%에서 많게는 20%정도의 이자를 받기 때문에 많은 사람들이 리스크를 감수하고서도 P2P 투자를 하는 것이죠. 저는 개인적으로 다른 단점들을 다 커버할 정도로 P2P 투자의 수익률이 높다고 생각합니다.
단점에 대해서도 알아보겠습니다. 많은 업체들, 그리고 투자자분들은 단점 1번 항목을 가장 걱정하고 있습니다. 실제로 여러 P2P 업체의 투자공지를 보면 채권의 연체 혹은 부도에 대한 공지가 종종 보입니다. P2P 투자의 수익률이 매력적임에도 불구하고 투자를 고민하는 유일한 이유이기도 하며, 치명적인 단점이기도 합니다. 그래서 일부 업체들은 투자금 손실의 리스크를 줄여보고자 투자손실금의 일부를 보상받을 수 있는 여러가지 제도적 장치들을 자체적으로 마련하고 있다고 하네요. 앞으로 업계 동향을 지속적으로 살펴볼 필요가 있겠습니다.
단점 2번도 생각해보면 나름 큰 단점이라고 생각됩니다. 많은 사람들이 적금이나 예금을 만기까지 예치하지 못하고 중도해지하곤 합니다. 갑작스레 큰 돈이 필요하기 때문이죠. 예적금은 물론 펀드나 주식 등도 본인이 원하면 현금화 할 수 있습니다.(해지수수료 및 손실을 감당하신다면요 ㅠㅠ) P2P는 다릅니다. 본인이 중도에 해지를 할 수 없습니다. 어찌보면 당연한게, 대출자가 돈이 없으면 당연히 중도에 상환받지 못합니다. 이로인해 투자자가 대출을 신청하는 아이러니한 상황이 올 수도 있겠습니다.
단점 3번 항목을 보겠습니다. P2P 업체는 현재 대부업으로 등록되어 있습니다. 따라서 일반 이자소득세가 아닌 대부업상 이자소득세율 27.5%를 적용받게 됩니다. 실제로 수익률이 10%라고 P2P에 명시되어있으면, 세후 수익률은 10 x 0.725 = 7.25%라는 얘기입니다. (이건 은행도 마찬가지입니다. 적금 이율이 3%라면 실제 세후 이율은 3 x 0.846 = 2.538% 입니다) 여기에 단점 4번인 P2P 업체에 수수료를 납부하게 되면(대략 이자의 10%정도) 세후 수익률은 더 낮아집니다. 이 부분은 앞으로 관련정책과 P2P 업체 각각의 정책이 이 바뀌는지 두고 볼 일 입니다만, 이 문제를 차치하고서라도 P2P 수익율은 여전히 매력적입니다.
최근에는 이러한 개인 신용대출형태의 투자방식이 사라지고 있는 추세 같습니다. 따라서 이에 대한 내용은 여기까지만 알아보도록 할게요.
2. 포트폴리오형식 투자
일반 신용대출형식 투자의 단점을 극복하고자 최근에 만들어진 방법입니다. 100명의 대출자들을 한 보따리로 묶어 총 50억원의 채권 형태로 만듭니다. 그리고 총 50억에 대해 투자자들을 모집합니다. 모집된 투자자들의 돈을 여러 대출자들에게 분산시키는 방법입니다. 제가 만약 20만원을 투자했다고 하면, 그 20만원이 100명에게 자동으로 분산되어 투자되는 것입니다. 이 방식에 대한 장단점이 보이시나요? 의외의 장점이 포트폴리오형식 투자방식에 숨겨져 있습니다.
◇ 장점
1. 27.5%의 소득세율을 합법적으로 0%로 낮출 수 있음. 2. 연체 및 파산 리스크를 분산시키는 효과를 얻음. 3. 일반 신용대출형식 투자와 마찬가지로 약 10% 내외의 수익을 얻을 수 있음.
◇ 단점
1. 대출자의 연체 및 파산의 리스크(원금손실)가 그래도 존재함. 2. 중도상환에 대한 리스크가 존재함. 3. 일정기간동안 돈이 묶인다는 점. 4. P2P 업체 수수료가 존재함.
장점부터 살펴보겠습니다. 제가 좀전에 말씀드린 장점이 바로 장점 1번 항목입니다. 어떻게 27.5%의 세율을 0%로 만든다는 얘기일까요?? 세법을 잘 아시는 분이라면 금방 눈치채셨을 수도 있습니다. 바로 세법에는 ‘(10)원단위 이하 세금은 ‘절사’하도록 되어 있기 때문입니다. 표로 예를 들어 보겠습니다.
A씨는 20만원을 100개의 채권에 균등하게 투자하였다고 가정해봅시다. 투자기간은 1년이라고 가정합니다.(계산의 편의를 위해 매달 상환원금과 상환이자가 동일하다고 가정하였습니다. 실제 원리금 균등상환방식은 이보다 더 복잡하지만[매달 원금이 줄어드므로] 이해를 돕기 위해 가정하였습니다.)
<포트폴리오 투자 세금 계산법>
총 투자금 연이율 채권번호 채권당 투자금 총 이자소득 매달 상환원금 매달 상환이자 매달 상환이자에 대한 세금 20만원 10% 1 2,000원 200원 167원 17원 4.675원 = 0원 2 2,000원 200원 167원 17원 4.675원 = 0원 3 2,000원 200원 167원 17원 4.675원 = 0원 … … … … … … 100 2,000원 200원 167원 17원 4.675원 = 0원
100개의 채권에 20만원을 투자하면, 각각의 채권에 2000원을 투자한 것 과 같아집니다. 연이율 10%라고 한다면, 1년 뒤에 각 채권에 대한 이자소득은 200원입니다. 월마다 원금과 이자를 상환받기 때문에 월단위로 따지면 채권마다 월 약 17원의 이자를 받는 셈이지요. 이에 대해 27.5%의 세율을 곱하게 되면 매달 상환이자에 대한 세금은 4.675원입니다. 앞서 ‘원단위 세금은 절사’ 라는 이유로, 이 4.675원은 곧 0원이 되는 것입니다. 즉, 27.5%에 대한 세율을 0%로 만들게 됩니다. 이로써 10%의 수익률은 고스란히 세후 10%의 수익이 되었습니다.(물론 P2P 업체 수수료는 별개로 떼가겠죠?). 은행 이자도 15.4%의 세금을 뗀다는 걸 생각해본다면 상당히 메리트 있는 장점이라고 생각됩니다. 다만, 이것은 예시와 같이 투자금이 작았을 경우에만 해당되며, 투자금이 점점 커져 각 채권당 투자금 및 이자가 커지게 되면 세율 역시 조금씩 커진다는 것을 인지하셔야 합니다. 매달 상환이자가 50원이라고 한다면, 세금은 13.75원 -> 10원이 되는 셈이죠.
장점 2번은 직관적으로 이해하기 쉽습니다. 여러 채권에 분산투자하므로, 리스크 또한 분산된다는 이야기입니다. 장점 3번은 앞서 설명드렸으므로 패스하겠습니다.
단점에 대해 알아볼까요? 단점 1번입니다. 리스크를 분산시키긴 했으나 리스크가 아예 사라진 것은 아니므로, 여전히 리스크가 존재한다고 볼 수 있겠습니다.
단점 2번이 왜 단점이 될까 생각하시는분들이 있겠네요. 중도상환이 되면 원금을 되돌려받은건데 왜 단점이 될까요? 자, 관점을 달리 생각해보면 해답이 보입니다. ‘중도상환을 했다=대출자가 우량하다’ 라고 생각해보세요. 중도상환을 했다는 것은 그만큼 금전적 능력이 돼서 일찍 대출을 갚았다는 뜻이 됩니다. 이말은 즉슨, 제가 앞으로 우량채권으로부터 정상적으로 받아야 할 이자를 받지 못한다는 뜻이 됩니다. 그리고 상대적으로 덜 우량한 사람들이 남아서 끝까지 원리금을 갚을 테니 그만큼 연체와 리스크에 대한 부담감이 더 커졌다고 볼 수도 있구요. 쉽게 납득이 안갈수도 있지만, 저는 이것이 분명히 단점이라고 생각됩니다.
단점 3번과 4번은 앞서 말씀드렸으므로 역시 패스하겠습니다.(^^)
3. 부동산 담보대출 투자
개인 신용대출형식과 같으며 부동산담보가 추가된다고 생각하시면 되겠습니다. 경매를 통해 건물을 낙찰받은 뒤 재판매하는 사람들, 혹은 건축자금 대출 등의 용도로 투자상품이 나옵니다. 장단점을 바로 살펴보겠습니다.
◇ 장점
1. 담보대출이므로 신용대출보다 리스크가 적음. 2. 투자회수기간(상환기간)이 비교적 짧음. 3. 약 10% 내외의 수익을 얻을 수 있음.
◇ 단점
1. 대출자의 연체 및 파산의 리스크(원금손실)가 있음. 2. 부동산 관련 충분한 지식을 요구함. 3. 최소 투자금액이 다른 투자방식에 비해 상대적으로 높음. 4. 일정기간동안 돈이 묶인다는 점. 5. P2P 업체 수수료가 존재함.
장점부터 살펴보겠습니다. 담보가 있기 때문에 개인 신용대출보다는 상대적으로 리스크가 작다고 보시면 되겠습니다. 또한 부동산 관련 상품들은 비교적 투자회수기간이 짧습니다. 짧으면 1달에서 6개월 이내 상품도 많이 존재합니다. 업계 특성상 단기에 돈을 융자받아야 하는 상황이 많기 때문이라고 판단되네요. 돈이 묶이는 기간이 그만큼 짧아지기 때문에 이 점에서는 상대적으로 부담감을 덜 느낄 수 있겠습니다. 수익률은 앞서의 경우들과 비슷합니다.
단점을 살펴보겠습니다. 담보대출이지만 부동산이 담보로 있다고 해서 무턱대고 안심해서는 안됩니다. 부동산 담보 중 투자자들의 투자금액이 ‘선순위채권’인지, 담보조건이 어떠한지 등 따질 것이 많이 있습니다. 그래서 단점 2번 항목인 부동산 관련 지식이 선행되어져야 하는 것입니다. 부동산 담보에서 알 수 있듯이 투자모집금액이 상당히 큽니다. 따라서 최소 투자금액 또한 50만원 혹은 100만원 단위이기 때문에 섣불리 투자하기에도 조금 부담이 됩니다. 나머지 단점들은 P2P 투자 특성상 다른 투자방식과 동일합니다.
마치며
지금까지 P2P 투자에 대해 포스팅해보았습니다. 개인적인 사견이지만, 여러 리스크를 감수하고서라도 P2P 투자를 마음먹으셨다면, 저는 소액으로 포트폴리오 투자를 하는 것을 추천드립니다. P2P 투자의 장점은 극대화하고 단점은 최소화 시키는 방법이라고 생각됩니다.(부동산 담보대출 포트폴리오 상품이 있다면 그게 가장 이상적이라고 생각됩니다.) 다만 아직 스타트업인 점 등을 고려하여 여유를 가지고 업계 동향을 살피는 것이 선행돼야 한다고 생각됩니다. 항상 투자의 책임은 투자자에게 있음을 명심하시길 바랍니다.
정리
① P2P 투자는 대출자와 투자자를 중개해주는 P2P 중개업체를 통해 투자하는 형태임.
② 현재까지 크게 3가지 형태로 투자형태를 나눌 수 있으며, 개인신용대출/포트폴리오형식 대출/부동산 담보대출로 나뉨.
③ 개인 신용대출형식 대출의 장/단점은 다음과 같음.
◇ 장점
1) 다른 투자(예적금,펀드 등)에 비해 상당히 매력적인 수익을 얻을 수 있음.(평균 약 10% 내외)
◇ 단점
1) 대출자의 연체 및 파산의 리스크(원금손실)가 있음. 2) 일정기간동안 돈이 묶인다는 점. 3) 일반 이자소득세(15.4%)가 아닌 대부업법상 소득세율(27.5%)이 적용됨. 4) P2P 업체 수수료가 존재함.
④ 포트폴리오형식 대출의 장/단점은 다음과 같음.
◇ 장점
1) 27.5%의 소득세율을 합법적으로 0%로 낮출 수 있음. 2) 연체 및 파산 리스크를 분산시키는 효과를 얻음. 3) 일반 신용대출형식 투자와 마찬가지로 약 10% 내외의 수익을 얻을 수 있음.
◇ 단점
1) 대출자의 연체 및 파산의 리스크(원금손실)가 그래도 존재함. 2) 중도상환에 대한 리스크가 존재함. 3) 일정기간동안 돈이 묶인다는 점. 4) P2P 업체 수수료가 존재함.
⑤ 부동산담보대출식 대출의 장/단점은 다음과 같음.
◇ 장점
1) 담보대출이므로 신용대출보다 리스크가 적음. 2) 투자회수기간(상환기간)이 비교적 짧음. 3) 약 10% 내외의 수익을 얻을 수 있음.
◇ 단점
1) 대출자의 연체 및 파산의 리스크(원금손실)가 있음. 2) 부동산 관련 충분한 지식을 요구함. 3) 최소 투자금액이 다른 투자방식에 비해 상대적으로 높음. 4) 일정기간동안 돈이 묶인다는 점. 5) P2P 업체 수수료가 존재함.
[P2P투자] 테라펀딩 투자 후기
#P2P투자(대출)가 머지?
1. 지난 2월 어느 날, 제가 유익하게 사용하고 있는 ‘토스 앱’ (은 간단한 송금 및 이체, 카드 사용 내역 조회 등 다양한 금융서비스 정보를 편리하게 제공받을 수 있는 금융 앱)에서 P2P투자 서비스를 우연히 발견 하게 되었습니다.
[금융의 모든 것, 토스 앱 소개 화면]2. 그래서 ‘P2P투자(대출) 서비스’ 중 하나인 ‘ 테라펀딩’ 에 (그 당시 재테크에 막 관심을 갖던 시기여서, 저에게는 크지만 소액인) 100,000원을 투자 하게 되었습니다.
(* 테라펀딩은 건축 사업자와 개인 투자자들을 연결해주는 부동산 P2P금융 서비스 회사입니다. )
[테라펀딩 홈페이지 회사소개 글] [투자자 유치를 위해 ‘테라펀딩’에서는 다양한 이벤트를 진행하고 있습니다.](*물론 그 당시에 ‘테라펀딩’에서 다양한 이벤트를 하고 있었고, 저는 10,000원의 이벤트 지원금을 받았습니다. )
[참고, 테라펀딩이 P2P금융 업계 최초로 누적 대출 거래액이 1조원을 돌파했다는 기사입니다.]3. 잠깐, P2P투자(대출)이라는 용어가 조금 생소할 수 있는데,
P2P 대출은 일종의 크라우드펀딩이다. 은행과 같은 금융기관을 거치지 않고 온라인 플랫폼을 통해 개인끼리 자금을 빌려주고 돌려받는다. 웹사이트나 사회관계망 서비스(SNS)를 활용해 대출이 이뤄진다는 점에서 ‘소셜론’(Social loan)으로 불리기도 한다.
(*출처 : 네이버 지식백과)
[네이버 지식백과, P2P 대출 개념도]이제 쉽게 이해가 되시죠?
4. 그래도 다시 과거를 되돌아본다면, 회사나 대출액 규모만 보지 말고 “연체”에 대해서 조금만 더 꼼꼼하게 살펴보고 투자했더라면, 좋았을 텐데라는 아쉬움 이 많이 남습니다.
(*잠시 뒤에 투자 후기 등을 조금 더 자세하게 적어보겠지만, 비록 소액이지만 저의 투자금 일부는 상환 연체 중입니다. ㅜㅜ)
[P2P금융의 연체 관련 기사 입니다.]#테라펀딩 투자 후기
1. 저는 제주시내 인근 고급 타운하우스 신축사업 리파이낸싱 상품에 투자 했습니다.
(* 리파이낸싱 : 보유한 부채를 상환하기 위해 다시 자금을 조달하는 금융거래의 한 형태. 재대출, 재융자 등으로도 불린다. )
자세한 투자 상품 안내 내용은 아래와 같습니다.
[테라펀딩 홈페이지 / 투자 내역 현황]2. 그리고 투자 결과 는 아래와 같습니다.
[테라펀딩 투자내역 화면]3. 다시 간단하게 투자금의 행방을 표로 정리해본다면,
▶ 2020. 2. 7. : 100,000원 투자
▶ 2020. 10. 3. (현재) : 투자금 100,000원 중 총 85,535원을 상환 (현재 기준 수익률 -15% )
(*이벤트 지원금 10,000원을 포함하여 계산한 결과이며, 이벤트 지원금 제외 시 수익률 -25%)
▶ 만약, 투자금이 정상적으로 상환된다면, 100,000원을 투자해서 13,485원의 수익을 얻게 되니, 약 13%의 수익률을 달성 할 수 있습니다.
(*하지만, 현시점에서는 잔여 투자금 상환은 조금은 힘들 수도 있겠다는 생각 이 듭니다. ㅜㅜ)
4. 저와 같은 경우가 있는지 검색을 해보니, 생각보다 많이 있네요. ㅜㅜ
[테라펀딩 원금손실 관련 게시글]5. 덧붙여 제가 생각하는 ‘테라펀딩’은 아래와 같다고 생각합니다.
★ 테라펀딩 장점 : 업계 최초 대출거래액 1조원 돌파 / 업계 1위 P2P 부동산 금융회사 (* 아무래도 ‘안전성’이 상대적으로 높겠죠? ㅜㅜ)
★ 테라펀딩 단점 : 높아지는 연체율
[아주경제. 2020. 10. 4. 기사 일부 발췌]6. 마지막으로 P2P 투자 상품은 (상대적으로 단기간에 고수익을 보장하나) 특성상 불가피하게 원금 손실이 발생할 가능성이 존재한다는 점 유의하셔서, 본인에게 적합한 투자 종목과 방법을 선택하시면 좋겠습니다.
이만 저의 P2P금융 첫 투자 이야기 는 여기까지 입니다.
(*다음엔 비슷한 시기에 투자했던 P2P금융 분산 투자건(업체 : 8percent) 에 대해서도 간략하게 적어보겠습니다.)
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사람들이 주제에 대해 자주 검색하는 키워드 [BIZ\u0026CEO] 양태영 테라펀딩 대표 “금융사가 못 푼 문제…우리가 해결”
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