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① 기간을 정하지 아니하거나 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다. 다만, 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다. ② 임대차기간이 끝난 경우에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 임대차관계가 존속되는 것으로 본다.
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[임대차기간] 계약 기간은 어떻게 하는 것이 좋을까요? #1년계약 …
제4조(임대차기간 등) ① 기간을 정하지 아니하거나 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다. 다만, 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 …
Source: minsnailunion.net
Date Published: 11/26/2022
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오피스텔 전세 월세 계약기간은 1년과 2년 어떤것이 맞을까요?
“오피스텔 월세 계약기간은 통상 1년으로 합니다.” . 서울의 모 지역에서 오피스텔을 월세로 계약하려던 지인이 부동산에게서 들었던 말입니다. .
Source: blog.naver.com
Date Published: 5/17/2021
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임대차계약시 세입자에게 유리한 조건의 월세 계약은 1년? 2년?
1. 기간을 정하지 아니하거나 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다, 다만, 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다.
Source: ft8897ft.tistory.com
Date Published: 5/14/2021
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전월세 계약기간 1년 만료 후 연장할 때 월세 인상해줘야할까?
먼저 전세나 월세 계약할 때 계약기간은 1년이나 2년을 한다. 보통 이사하기도 귀찮고, 부동산이나 집주인은 2년을 원하기에 2년을 많이 하지.
Source: jista.tistory.com
Date Published: 10/21/2022
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“사회초년생 울리는 1년짜리 전·월세 계약…임대료 꼼수 인상 …
주택임대차보호법에서 2년 기간을 보장한다는 점에 무지한 사회초년생들을 중심으로 피해사례도 모이고 있다. 주택 계약 경험이 없는 임 씨는 “부동산에서 …
Source: news.heraldcorp.com
Date Published: 7/27/2021
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6월부터 전·월세 계약 꼭 신고하세요…신고방법은? | 서울시
주택 임대차 계약 신고제란, 주택 임대차 계약 체결일로부터 30일 이내에 계약 당사자가 임대기간, 임대료 등 계약 주요내용을 신고하도록 의무화한 것을 …
Source: mediahub.seoul.go.kr
Date Published: 11/28/2022
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임대차계약의 갱신 – 찾기쉬운 생활법령정보
임대차계약 갱신, 합의 갱신, 묵시적 갱신, 계약조건의 변경, 증액된 보증금, 묵시의 갱신, 갱신의 예외, 임대차기간, 계약의 해지, 계약조건.
Source: easylaw.go.kr
Date Published: 2/5/2022
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- Author: 꿀팁히어로
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- Date Published: 2021. 12. 19.
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오피스텔 전세 월세 계약기간은 1년과 2년 어떤것이 맞을까요?
공인중개사 이야기 오피스텔 전세 월세 계약기간은 1년과 2년 어떤것이 맞을까요? 지금은 분양 ・ URL 복사 본문 기타 기능 공유하기 신고하기 “오피스텔 월세 계약기간은 통상 1년으로 합니다.” 서울의 모 지역에서 오피스텔을 월세로 계약하려던 지인이 부동산에게서 들었던 말입니다. 그 지역에서는 통상 오피스텔은 전세나 월세로 계약할 때 계약기간을 1년으로 한다고 합니다. 지인은 오피스텔을 월세로 2년 정도 길게 계약하고 싶어하면서 문의해 왔고 상담했던 내용을 포스팅해보려 합니다. 결론부터 언급하자면 맞기도 하고 틀리기도 한 말입니다. 오피스텔은 일반적인 주택과는 조금 다른 성격을 갖고 있습니다. 건축법상 준주택으로 분류가 됩니다. 오피스텔은 사용자의 용도에 따라 사무실이 되기도 하고 주택이 되기도 합니다. 사무실로 사용하게 되면 상가임대차보호법에 따라 1년 계약이 통상적인 것이 맞습니다. 상가임대차보호법 제9조는 임대차 기간에 관한 규정으로 기간을 정하지 아니하거나 기간을 1년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 1년으로 보며, 다만, 임차인은 1년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다고 규정하고 있습니다. 오피스텔의 전세나 월세 계약에 있어서 사무실 용도로 사용한다면 반드시 1년 계약을 하라는 것이 아니라 임대인과 임차인이 상호 협의하면 2년이나 3년으로 계약을 해도 무방합니다. 하지만 계약기간을 1년으로 해야 거래가 빈번하게 이루어져서 부동산의 수입에 도움이 될 것입니다. 참고로 사무실 용도로 임대차해서 사용하고 있다면 계약기간을 1년 미만으로 정했더라도 임차인은 10년 동안 전세나 월세를 계속 유지할 권리가 생깁니다. 상가임대차보호법 제10조는 계약갱신 요구에 관한 규정으로 임대인은 임차인이 임대차 기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다고 규정하고 있습니다. 또한 임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차 기간이 10년을 초과하지 않는 법위에서만 행사할 수 있다고 규정하고 있습니다. 결국, 오피스텔을 사무실 용도로 사용한다면 1년을 계약했어도 매년 계약갱신을 요구하여 10년까지는 전세나 월세를 유지할 수 있게 됩니다. 오피스텔을 주택의 용도로 사용한다면 통상적으로 계약기간을 2년으로 보는 것이 정당할 것입니다. 오피스텔을 주택 용도로 사용하게 되면 상가임대차보호법이 아닌 주택임대차보호법의 적용을 받기 때문입니다. 주택임대차보호법의 제4조는 임대차 기간에 관한 규정으로 기간을 정하지 아니하거나 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 보며, 다만, 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다고 규정하고 있습니다. 오피스텔을 주택으로 사용하고 있다면 1년을 계약했어도 임차인이 2년을 주장하여 2년은 거주할 수 있습니다. 또한 최근에 개정된 주택임대차보호법의 계약갱신 요구에 관한 규정에 따라 1년을 계약했어도 임차인이 원한다면 최소 4년을 거주할 수 있습니다. 주택임대차보호법 제6조 계약의 갱신 조항에 따르면 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다고 규정하고 있습니다. 이 경우 임대차의 존속기간은 2년으로 본다고 규정하고 있기 때문입니다. 법 조문이 좀 복잡한 것 같은데, 쉽게 풀어보자면 임대인이나 임차인이 계약만료 2개월 전까지 아무런 의사 표시 없으면 자동으로 계약이 2년 연장된다는 의미입니다. 만일 임대인이 계약만료 2개월 전에 계약갱신을 하지 않겠다고 하는데 임차인이 2년을 더 연장하고 싶다면 계약갱신 요구권을 써서 2년 더 연장할 수 있습니다. 주택임대차보호법 제6조의 3항은 최근 개정된 계약갱신 요구에 관한 규정으로 임대인은 임차인이 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다고 규정하고 있습니다. 이때 계약갱신요구권은 상가임대차보호법이 10년 이내의 범위에서 보장하고 있지만 주택임대차보호법은 딱 한번만 쓸 수 있기 때문에 2년+2년으로 총 4년까지 전세나 월세로 거주할 수 있습니다. 결론입니다. 오피스텔 월세 계약기간은 통상 1년으로 한다는 말은 맞기도 하고 틀리기도 합니다. 하지만 계약기간을 1년으로 하건 2년으로 하던 임차인은 주택으로 사용한다면 4년은 보장이 되고 사무실로 사용한다면 10년이 보장됩니다. 임대인이 특약으로 계약갱신은 해줄 수 없다고 계약서에 명시한다고 할지라도 계약기간과 관련된 법 규정은 강행규정이기 때문에 특약이 무효가 되기 때문에 임차인의 권리가 보장됩니다. 따라서 내가 임차인이라면 계약기간을 짧게 하여 원하는 기간동안 전세나 월세로 거주하는 것이 유리할 것입니다. 인쇄
임대차계약시 세입자에게 유리한 조건의 월세 계약은 1년? 2년?
임대차계약시 세입자에게 유리한 조건의 월세 계약은 1년? 2년?
집을 구하고 부동산에서 계약서를 작성하다 보면 임대 기간을 1년으로 할것인지 2년으로 할것인지에 대해 정하게 되는 경우가 있는데요 세입자에게 유리한 기간은 어떻게 될지 알아보겠습니다.
세입자에게 유리한 기간은?
우리가 월세계약을 할 때 집주인이 1년 또는 2년을 요구하는 경우도 있고 세입자에게 맡기기도 하며 부동산 사장님이 알아서 해주는 경우도 있는데요
계약기간을 2년으로 하면 세입자는 세 얻은 주택에서 2년간 어떠한 방해도 받지 않고 2년을 편안하게 살수 있다고 생각을 해서 더 좋은거 아닌가 생각하는 분도 계실텐데요
그럼 계약기간을 1년으로 정한 세입자는 1년 밖에 살지 못하는 것일까요?
비록 세입자가 1년 계약을 했다고 하더라도 1년 뒤에 1년을 더 살고 싶어 연장을 하면 1년을 더 살 수 있습니다.
이는 바로 주택임대차보호법이라는 것이 있기 때문인데요
주택임대차보호법 제4조
주택임대차보호법 제 4조에 보면
1. 기간을 정하지 아니하거나 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다, 다만, 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다.
2. 임대차기간이 끝난 경우에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 임대차관계가 존속되는 것으로 본다
이렇게 세입자를 보호하기 위한 법인 주택임대차보호법에 의해 2년까지는 보장받을 수 있다는 것입니다.
다시 말해 전월세 계약을 1년으로 하든 2년으로 하든 세입자는 계약기간에 상관없이 세를 얻은 집에서 최대 2년까지 아무런 방해도 받지 않고 살 수 있습니다.
따라서 세입자 입장에서는 계약기간을 1년으로 하는 것이 유리하다고 볼 수 있습니다.
세입자가 계약기간을 마치고 이사를 가면 다음 세입자와 집주인 간의 계약시 중개수수료를 다음세입자와 집주인이 내게 되지만 계약기간을 마치지 못하고 중도에 이사를 하게 되면 중개수수료를 세입자분이 내야 하기 때문입니다.
한마디로 계약기간을 길게 2년으로 잡아 놓으면 2년 후에 이사를 가야만 중개수수료를 안내게 되는 것입니다.
월세계약에 있어 중개수수료가 큰 금액은 아니지만 한푼이라고 아낄수 있으면 좋은 거니까요
묵시적 갱신
그리고 또 하나 알아두셔야 하는 부분은
임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지는 임대인이 임차인에게 계약을 갱산하지 않겠다고 통지하지 않거나 임차인이 임대인에게 임대차기간이 끝나기 1개월 전까지 계약을 갱신하지 않겠다고 통지하지 않으면 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 보게 되는데요
이를 바로 묵시적 갱신이라고 표현을 합니다.
묵시적 갱신은 통상적으로 2년이라는 점을 참고하여 주시기 바랍니다.
하지만 이렇게 묵시적 계약이 연장된 경우라 하더라도 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있고 이에 따라 그 통지를 받은 날로부터 3개월이 지나면 임대인은 임차인에게 보증금을 돌려줘야 할 의무가 주어지게 됩니다.
단 임대차기간중 임차인이 월세를 2개월 이상 밀리면 임대인은 언제든지 계약을 해지할 수 있다는 점도 같이 알아두시기 바랍니다.
그럼 오늘도 좋은하루 화이팅입니다.
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전월세 계약기간 1년 만료 후 연장할 때 월세 인상해줘야할까?
오늘 진짜 법 좀 알아둬야겠구나 생각을 했음. 이거 공부하면 저거 공부 안한거 알게되고 그러네 ㅎㅎㅎ;;;
https://jista.tistory.com/717
틀린 내용이 있음
나의 경우 월세 1년을 계약했었다. 그리고 월세 1년이 곧 만기가 되는데, 2개월만 더 산다고 예전에 합의봤었음. 계약 만료되고 새로 계약하는거니까 월세 45에서 50만원으로 올리쟤.
주택임대차보호법에 따르면 5%이상 인상 안되지만 2달이니까 뭐…하고 그냥 좋게좋게 넘어갔지!!!
근데 오늘 블로그 글 보다가 주택임대차보호법에 대한 새로운 사실을 알게 됨. 설명해드릴테니 사회초년생은 참고해주세요~
● 계약기간 어떤게 유리할까
먼저 전세나 월세 계약할 때 계약기간은 1년이나 2년을 한다. 보통 이사하기도 귀찮고, 부동산이나 집주인은 2년을 원하기에 2년을 많이 하지.
근데 임대인 입장에서는 무조건 1년이 유리하다. 왜냐고?
출처 : 정책브리핑
주택임대차보호법에 의하면 2년 미만으로 계약기간을 했더라도, 임대차기간 2년이 법에 의해 보장된다. 1년을 계약했더라도 법에 의해 집주인에게 2년까지 요구할 수 있는거지
반대로 내가 1년만 살고 이사를 간다해도 집주인이 나에게 2년살라고 요구는 못한다. 임대인을 위한 불평등 조약이니까
결국 1년을 계약하면 1년만 살고 나가도 되고, 2년까지 살고 나가도 되는 것. 2년을 계약해버리면 1년만 살고 나갈 때 복비라던가 그런 걸 해줘야하는 상황이 올 수 있음
● 연장할 경우 월세 올려줘야돼?
자 이제 이걸 알고 1년만 계약했어. 이야 집이 생각보다 좋네? 1년살고 더 연장한다 했는데 집주인이 월세나 보증금을 올려달라고 해. 올려줘야할까?
답은 Yes 일 수도 있고 No 일 수도 있다.
역시 주택임대차보호법에 의해 2년간 그 계약은 유효한거야. 1년 계약했더라도 2년간 해당 계약서에 적힌 보증금과 월세로 살 수 있는 것. 그러니 연장할 때 월세나 보증금 올려달래도 올려줄 필요 없다.
하지만 계약 중에는 임대인, 임차인 상호 합의 하에, 경제사정의 변동이 있을 때 이전 임차료에 비해 5% 이내로만 증액 가능하다.
1) 계약 당시 기초가 되었던 사정이 현저히 변경됐을 경우
2) 그 사정변경을 당사자들이 예견하지 않았고, 예견할 수 없었을 것
3) 그 사정변경이 당사자들에게 책임이 없는 사유로 발생하였을 것
4) 당초의 계약 내용에 당사자를 구속시키는 것이 신의칙상 현저히 부당할 것
이런 사항이 충족될 경우 올릴 수는 있다. 후;;계약기간이 1년이면 계약만료 후 연장할 때 올리고싶으면 올린다는거 아니여…하지만 이 때도 5%이상 인상은 불가능하니 참고하자.
물론 집주인이 들어와서 산다고 나가라고 하면 빼박 나가야함. 근데 자취생의 7~8평짜리 방은 집주인이 산다고 들어오진 않음…
● 만약 전입신고 못했으면?
주거용 오피스텔이 아니라 전입신고를 못했어도 계약서 원본이 있잖아. 도장 찍었잖아. 그렇기에 주택임대차보호법에 의해 보호된다.
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근데 나는 이거 몰라서 그냥 2달동안 10만원 더 주게 생겼음. 사실 지금이라도 안줄래요 해도 될 거 같긴 하지만, 그러면 집주인도 날 엿먹일 수 있는 방법이 2가지 정도 있다^^;; 임차인구해놓고 복비도 내주고 가라던지…계약서 부동산에서 다시 쓰자고 한다던지…
차라리 가격 말했을 당시에 바로 협의를 했어야됐는데 무지의 비용 10만원이다.
사회초년생 울리는 1년짜리 전·월세 계약…임대료 꼼수 인상 기승 [부동산360]
“오피스텔 월세는 1년+1년 계약” 속이는 사례 속출
모든 대한민국 내 주거용 임대차계약은 2년이 기본
“임대인이 갑인 임대차 시장, 중개인이 일방적 편들어”
[헤럴드경제=이민경 기자] #서울에서 부모님과 함께 살다 처음으로 독립한 임 모(32세)씨는 지난달 마포구 공덕동 인근에서 오피스텔을 구했다. 7평짜리 작은 방이지만 월세는 80만원에 달한다. 임 씨가 쓴 임대차계약서에는 특약사항에 ‘본 계약은 임차인이 희망하여 1년으로 진행했고, 만기 후 재연장시 5% 인상에 상호협의됨’이란 문구가 적혀있다. 공인중개사가 임대인의 요구에 따라 적은 것이다. 해당 단지의 다른 월세 매물 대부분도 1년짜리 계약으로 포털사이트에 소개돼있다.#강서구 마곡동에서 오피스텔을 알아보던 자취 경력 10년차 최 모(31세)씨에게도 같은 일이 일어났다. 1년 계약 후 월세 인상이 필수라고 소개하는 중개사에게 ‘임대차계약은 2년이 기본’이라고 반박했다가 계약을 거절당했다. 주거용 오피스텔이며 전입신고까지 가능한 매물이라 ‘2년+2년’ 계약갱신까지도 가능한데, 임대인과 중개사가 “이 동네 오피스텔은 전부 1년 계약이 원칙”이라고 최 씨에게 강요한 것이다.
29일 공인중개업계에 따르면 최근 임대인과 중개사가 오피스텔 임대차 시장에서 1년짜리 계약을 요구하면서 임차인과 갈등을 빚는 사례가 늘어나고 있다. 주택임대차보호법에서 2년 기간을 보장한다는 점에 무지한 사회초년생들을 중심으로 피해사례도 모이고 있다.
주택 계약 경험이 없는 임 씨는 “부동산에서 전세가 아니라 월세는 원래 1년씩 계약하는게 원칙이라고 말해서 정말 그런 줄로만 알았다”며 “저는 당연히 2년 보장받는게 좋다. 안그래도 월세가 비싼데 1년마다 5%씩 인상하는건 물가상승률보다도 높지 않나”라고 억울해했다.
[연합]반면 여러차례 빌라와 오피스텔 등에서 전월세 계약을 해봤던 최 씨는 법에서 2년을 보장하는 것은 알았지만 ‘법대로 하자’고 주장했다가 쫓겨났다. 최 씨는 “마곡동은 대한민국이 아닌지, 이 동네 오피스텔은 1년이 원칙이라고 우기는 중개사가 괘씸해서 싸웠다”면서 “그런데 결국 집주인과 통화하더니 저랑은 계약하지 않겠다며 다른 부동산 가라고 하더라”고 분노했다.
분명한 것은 주택임대차보호법상 모든 주거용 주택은 2년의 기간을 보장받는다는 점이다. 여기에 계약갱신권을 사용하면 2년 더 연장할 수 있다. 2년 미만으로 계약했더라도 2년을 보장받을 수 있다.
부동산 전문 김예림(법무법인 덕수) 변호사는 “임대차보호법은 세입자를 보호하는 것으로, 설사 2년 미만으로 계약했다고 하더라도 이는 세입자에게 불리한 것이 돼 무효가 된다”고 밝혔다.
특약 역시 효력이 없다고 일축했다. 김 변호사는 “특약이 법에 우선하지 않으므로 1년 계약을 특약에 쓴들 2년 보장은 마찬가지”라고 말했다.
바꿔 말하면, 임대인 입장에선 한 번 세를 놓으면 최장 4년간 임대료가 동결되는 셈이다. 한 현직 공인중개사는 “월세 수입을 노리고 투자했는데 어떤 집주인이 4년 동결을 반가워하겠느냐”며 “처음부터 우리한테 1년 계약할 세입자를 구해달라고 한다”고 말했다.
한국공인중개사협회 관계자는 “요즘 임대차시장에서 임대인이 갑(甲)에 해당하기 때문에 신속한 임대료 인상을 원하는 임대인의 요구를 맞춰주는 공인중개사들이 늘어난 듯 싶다”고 말했다.
그러면서 “만약 공인중개사가 허위로 법을 안내하고 강요해 특약에 적었다면 증거자료를 가지고 시군구청에 가서 거래질서 교란행위로 신고하면 된다”고 덧붙였다.
내 손안에 서울
■ 주택 임대차 신고제 QnA
임대한 주택의 관할 동주민센터 통합민원창구에서 신청할 수 있습니다. 관할 주민센터 방문없이 온라인 신고도 가능합니다. 검색포털에서 ‘임대차 신고’를 검색하거나 부동산거래관리시스템 을 통해 접속할 수 있습니다.신고대상이 아닙니다. 6월 1일 이후에 최초로 계약 체결되거나 갱신(변경)된 계약에 대해 계약체결일부터 30일 이내에 신고하여야 합니다.신고제 시행지역의 보증금 6천 이하 또는 월차임 30만원 이하의 임대차 계약은 신고대상이 아닙니다. 신고대상이 아닌 경우, 확정일자는 기존 방식(방문, 수수료 발생)에 의해 신청 가능합니다.신고대상이 아닙니다. 6월 1일 이후 묵시적 갱신 또는 임대료 변경이 없는 갱신은 임대차 신고대상에 해당되지 않습니다.신고의무는 임대차계약당사자(임대인･임차인) 모두에게 있습니다. 다만, 당사자 중 1인이 임대차계약서를 제출하거나, 계약 체결사실을 입증할 수 있는 입금증･통장사본 등을 제출하면 신고할 수 있습니다.위임장을 첨부(위임한자의 신분증 사본첨부)하여 신고를 위임 시 공인중개사 등 위임받은 자는 누구나 대리 신고가 가능합니다.신고 접수 및 완료단계에서 본인과 관련된 신고가 접수되었음을 문자로 통보 되며, 임대차계약 당사자는 온라인 신고 사이트 를 통하여 언제든지 확인이 가능합니다.온라인 사이트를 통하여 진행 상황 확인이 가능하며, 서류 보완 등 문제 발생시 문자로 안내할 예정입니다.계약내용을 확인할 수 있는 문서, 통장 입금내역 등 계약 입증서류가 있으면 신고도 가능하나, 임대차 신고를 편리하게 처리하고 확정일자 자동부여를 위해서는 계약당사자 중 1인이 계약서를 제출하여 신고하는 것을 권장합니다.임대차 신고를 할 때 계약서를 함께 제출하는 경우 ‘임대차계약신고필증’ 필증 교부시 우측 상단에 확정일자 번호가 표기되며, 임대차신고 접수가 완료된 날, 확정일자의 효력은 발생됩니다. 가령, 6월 5일(토) 정상적으로 신고 접수 완료하고, 담당공무원이 6월 7일(월) 임대차신고 처리 시 확정일자 효력은 6월 5일부터 발생합니다.전입신고 시 임대차 계약서를 제출하면 처리가 가능합니다. 관할 주민센터를 방문하여 전입신고 시 임대차계약서를 함께 제출할 경우 통합민원청구에서 한 번에 처리가 가능합니다. 다만, 계약 후 30일이 지나 전입신고하게 될 경우 계약 후 30일 이내 임대차 신고를 먼저 신고하고 실제 입주 후 전입신고 하여야 합니다.
주택임대차 > 입주생활 > 임대차계약 갱신 > 임대차계약의 갱신 (본문)
임대차계약의 갱신
임대인과 임차인은 임대차 만료기간에 즈음하여 당사자의 합의로 임대차를 존속시킬 수 있으며, 합의 갱신의 효과는 합의의 내용에 따라 정해집니다.
묵시의 갱신은 법률의 규정에 따라 계약갱신에 대한 의사표시가 없는 경우에 임대차계약이 갱신되도록 하는 것이며, 종전의 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 간주됩니다. 임대차계약은 당사자의 합의 또는 「주택임대차보호법」 규정에 따라 갱신될 수 있습니다.임대인과 임차인은 임대차 만료기간에 즈음하여 당사자의 합의로 임대차를 존속시킬 수 있으며, 합의 갱신의 효과는 합의의 내용에 따라 정해집니다.묵시의 갱신은 법률의 규정에 따라 계약갱신에 대한 의사표시가 없는 경우에 임대차계약이 갱신되도록 하는 것이며, 종전의 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 간주됩니다.
인쇄체크 당사자 합의에 의한 임대차계약의 갱신
합의에 의한 계약 갱신 합의에 의한 계약 갱신
임대차 만료기간에 즈음하여 임대인과 임차인은 임대차계약의 조건을 변경하거나, 그 기간을 변경하는 등 계약조건을 변경하여 합의 갱신하거나, 기존의 임대차와 동일한 계약조건으로 합의 갱신할 수 있습니다. 임대차 만료기간에 즈음하여 임대인과 임차인은 임대차계약의 조건을 변경하거나, 그 기간을 변경하는 등 계약조건을 변경하여 합의 갱신하거나, 기존의 임대차와 동일한 계약조건으로 합의 갱신할 수 있습니다.
※ 합의 갱신은 임대차관계가 완전히 소멸한 후에 동일한 임대인과 임차인 간에 새로운 임대차관계를 설정하는 임대차의 재설정과 구별되고, 임대차기간 중에 미리 일정기간의 연장을 합의하는 기간연장의 합의와도 구별됩니다.
합의 갱신의 효과 합의 갱신의 효과
합의 갱신의 효과는 합의의 내용에 따라 정해집니다. 합의 갱신의 효과는 합의의 내용에 따라 정해집니다.
임대차계약의 조건을 변경하는 합의 갱신의 경우에는 변경내용에 대하여 전 임대차와 이해관계가 있는 제3자에게 대항할 수 없습니다. 또한 임차보증금을 증액하는 경우에는 이에 대한 확정일자를 받아야 후순위권리자에게 우선변제권을 취득할 수 있습니다. 임대차계약의 조건을 변경하는 합의 갱신의 경우에는 변경내용에 대하여 전 임대차와 이해관계가 있는 제3자에게 대항할 수 없습니다. 또한 임차보증금을 증액하는 경우에는 이에 대한 확정일자를 받아야 후순위권리자에게 우선변제권을 취득할 수 있습니다.
「민법」 에 따른 전세권의 경우–합의 갱신 전세권은 그 존속기간을 정한 경우는 물론, 그 기간을 정하지 않는 경우에도 당사자의 합의로 갱신할 수 있습니다. 어떠한 내용으로 갱신할 지는 자유지만, 그 존속기간은 갱신한 날로부터 10년을 넘지 못합니다( 전세권은 그 존속기간을 정한 경우는 물론, 그 기간을 정하지 않는 경우에도 당사자의 합의로 갱신할 수 있습니다. 어떠한 내용으로 갱신할 지는 자유지만, 그 존속기간은 갱신한 날로부터 10년을 넘지 못합니다( 「민법」 제312조 제3항). 전세권의 갱신은 권리의 변경으로서 그 등기를 해야 효력이 생깁니다( 전세권의 갱신은 권리의 변경으로서 그 등기를 해야 효력이 생깁니다( 「민법」 제186조 ).
인쇄체크 「주택임대차보호법」에 따른 묵시의 갱신
묵시의 갱신 요건: 갱신 거절 또는 계약조건변경의 미통지 묵시의 갱신 요건: 갱신 거절 또는 계약조건변경의 미통지
임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월(2020년 12월 10일 이후 최초로 체결되거나 갱신된 임대차부터 적용됨) 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절의 통지를 하지 않거나, 계약조건을 변경하지 않으면 갱신하지 않는다는 뜻의 통지를 하지 않은 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 봅니다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 않은 경우에도 또한 같습니다( 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월(2020년 12월 10일 이후 최초로 체결되거나 갱신된 임대차부터 적용됨) 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절의 통지를 하지 않거나, 계약조건을 변경하지 않으면 갱신하지 않는다는 뜻의 통지를 하지 않은 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 봅니다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 않은 경우에도 또한 같습니다( 「주택임대차보호법」 제6조 제1항 및 부칙 제2조).
임대인이나 임차인 중 한쪽이라도 갱신거절이나 계약조건 변경의 통지를 한 경우에는 그 임대차계약은 묵시적으로 갱신되지 않습니다. 임대인이나 임차인 중 한쪽이라도 갱신거절이나 계약조건 변경의 통지를 한 경우에는 그 임대차계약은 묵시적으로 갱신되지 않습니다.
갱신거절의 통지는 임대차기간이 끝나면 더 이상 임대차관계를 존속시키지 않겠다는 통지를 말하고, 이러한 통지는 명시적이든 묵시적이든 상관없습니다. 갱신거절의 통지는 임대차기간이 끝나면 더 이상 임대차관계를 존속시키지 않겠다는 통지를 말하고, 이러한 통지는 명시적이든 묵시적이든 상관없습니다.
계약조건 변경의 통지는 임대차기간이 끝나면 임대차계약 내용을 변경하겠으며, 만일 상대방이 응하지 않으면 더 이상 임대차관계를 존속시키지 않겠다는 통지를 말하고, 이러한 통지에는 변경하려는 계약조건을 구체적으로 밝혀야 합니다. 계약조건 변경의 통지는 임대차기간이 끝나면 임대차계약 내용을 변경하겠으며, 만일 상대방이 응하지 않으면 더 이상 임대차관계를 존속시키지 않겠다는 통지를 말하고, 이러한 통지에는 변경하려는 계약조건을 구체적으로 밝혀야 합니다.
임차인이 차임을 2회 이상 연체하거나 그 밖에 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 경우에는 묵시의 갱신을 할 수 없습니다( 임차인이 차임을 2회 이상 연체하거나 그 밖에 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 경우에는 묵시의 갱신을 할 수 없습니다( 「주택임대차보호법」 제6조 제3항).
따라서 임대인이 이러한 사유로 임대차계약을 해지하지 않더라도, 임차인에게 이러한 사유가 있으면 묵시의 갱신이 인정되지 않기 때문에 임대차는 그 기간의 만료로 종료됩니다. 따라서 임대인이 이러한 사유로 임대차계약을 해지하지 않더라도, 임차인에게 이러한 사유가 있으면 묵시의 갱신이 인정되지 않기 때문에 임대차는 그 기간의 만료로 종료됩니다.
유용한 법령정보 임차인의 계약갱신요구권 행사 시기 Q. 2019년8월1일에 계약기간을 2년으로 하는 주택임대차계약을 체결하고, 2021년 6월인데 임대인이 기존 계약을 종료한다거나 조건을 변경한다는 등의 별다른 말이 없습니다. 이대로라면 주택임대차계약이 기존과 동일한 조건으로 갱신 되는 건가요? A. 임대인이 주택임대차 종료시점인 2021년 7월31일을 기준으로 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절의 통지를 하지 않거나, 계약조건을 변경하지 않으면 갱신하지 않는다는 뜻의 통지를 하지 않은 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 봅니다. 또한 임차인이 임대차기간이 끝나기 1개월 전까지 통지하지 않은 경우에도 같습니다. 다만, 2020년 12월 10일 이후 최초로 체결되거나 갱신된 임대차 계약부터는 갱신에 대한 통지 기간이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지로 변경되었습니다.
묵시의 갱신의 효과 묵시의 갱신의 효과
주택임대차계약이 묵시적으로 갱신되면, 종전의 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 간주됩니다( 주택임대차계약이 묵시적으로 갱신되면, 종전의 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 간주됩니다( 「주택임대차보호법」 제6조 제1항 전단).
주택임대차계약이 묵시적으로 갱신되면, 보증금과 차임도 종전의 임대차와 동일한 조건으로 임대차한 것으로 됩니다. 주택임대차계약이 묵시적으로 갱신되면, 보증금과 차임도 종전의 임대차와 동일한 조건으로 임대차한 것으로 됩니다.
주택임대차계약이 묵시적으로 갱신되면, 임대차의 존속기간은 2년으로 됩니다( 주택임대차계약이 묵시적으로 갱신되면, 임대차의 존속기간은 2년으로 됩니다( 「주택임대차보호법」 제4조 제1항 및 제6조 제2항).
묵시적으로 갱신된 임대차계약의 해지 묵시적으로 갱신된 임대차계약의 해지
주택임대차계약이 묵시적으로 갱신된 경우, 임차인은 언제든지 갱신된 임대차계약을 해지할 수 있고, 2년의 임대차기간을 주장할 수도 있습니다( 주택임대차계약이 묵시적으로 갱신된 경우, 임차인은 언제든지 갱신된 임대차계약을 해지할 수 있고, 2년의 임대차기간을 주장할 수도 있습니다( 「주택임대차보호법」 제4조 제1항 및 제6조의2 제1항).
임차인이 임대차계약을 해지하는 경우에는 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생합니다( 임차인이 임대차계약을 해지하는 경우에는 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생합니다( 「주택임대차보호법」 제6조의2 제2항).
「민법」 에 따른 전세권의 경우 – 묵시의 갱신 전세권설정자가 전세권의 존속기간 만료 전 6개월부터 1개월까지 사이에 전세권자에게 갱신거절의 통지 또는 조건을 변경하지 않으면 갱신하지 않는다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는, 그 기간이 만료된 때에 종전의 전세권과 동일한 조건으로 다시 전세권을 설정한 것으로 봅니다. 이 경우 전세권의 존속기간은 그 정함이 없는 것으로 봅니다( 전세권설정자가 전세권의 존속기간 만료 전 6개월부터 1개월까지 사이에 전세권자에게 갱신거절의 통지 또는 조건을 변경하지 않으면 갱신하지 않는다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는, 그 기간이 만료된 때에 종전의 전세권과 동일한 조건으로 다시 전세권을 설정한 것으로 봅니다. 이 경우 전세권의 존속기간은 그 정함이 없는 것으로 봅니다( 「민법」 제312조 제4항). 묵시적 갱신이 된 전세권은 존속기간의 정함이 없는 전세권이므로, 언제든지 상대방에게 전세권의 소멸을 통고할 수 있고, 상대방이 이 통고를 받은 날로부터 6개월이 지나면 전세권은 소멸하게 됩니다( 묵시적 갱신이 된 전세권은 존속기간의 정함이 없는 전세권이므로, 언제든지 상대방에게 전세권의 소멸을 통고할 수 있고, 상대방이 이 통고를 받은 날로부터 6개월이 지나면 전세권은 소멸하게 됩니다( 「민법」 제313조 ). 건물에 대한 전세권의 묵시적 갱신은 법률의 규정에 따른 전세권 존속기간의 변경이므로, 그 등기가 없어도 효력이 발생합니다. 그러나 전세권을 처분하려는 때에는 등기를 해야 합니다( 건물에 대한 전세권의 묵시적 갱신은 법률의 규정에 따른 전세권 존속기간의 변경이므로, 그 등기가 없어도 효력이 발생합니다. 그러나 전세권을 처분하려는 때에는 등기를 해야 합니다( 「민법」 제187조 대법원 1989. 7. 11. 선고 88다카21029 판결 ).
인쇄체크 「주택임대차보호법」에 따른 계약갱신 요구
계약갱신요구권 계약갱신요구권
위 「주택임대차보호법」 에 따른 묵시의 갱신 규정에도 불구하고 임대인은 임차인이 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월(2020년 12월 10일 이후 최초로 체결되거나 갱신된 임대차부터 적용됨) 전까지 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못합니다( 「주택임대차보호법」 제6조의3 제1항 본문, 제6조 제1항 전단 및 부칙 제2조). 임차인은 계약갱신요구권을 1회에 한하여 행사할 수 있고, 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 봅니다( 「주택임대차보호법」 제6조의3 제2항).
또한 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 봅니다. 다만, 차임과 보증금은 또한 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 봅니다. 다만, 차임과 보증금은 「주택임대차보호법」 제7조 (차임 등의 증감청구권)의 범위에서 증감할 수 있습니다( 「주택임대차보호법」 제6조의3 제3항).
다만, 다음의 어느 하나에 해당하는 경우에는 임대인은 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 있습니다( 다만, 다음의 어느 하나에 해당하는 경우에는 임대인은 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 있습니다( 「주택임대차보호법」 제6조의3 제1항 단서).
임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우 임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우
임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우
서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우
임차인이 임대인의 동의 없이 목적 주택의 전부 또는 일부를 전대(轉貸)한 경우 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 주택의 전부 또는 일부를 전대(轉貸)한 경우
임차인이 임차한 주택의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우 임차인이 임차한 주택의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우
임차한 주택의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우 임차한 주택의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우
임대인이 다음의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 주택의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 주택의 점유를 회복할 필요가 있는 경우 임대인이 다음의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 주택의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 주택의 점유를 회복할 필요가 있는 경우
√ 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우
√ 건물이 노후·훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우
√ 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우
임대인(임대인의 직계존속·직계비속을 포함함)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우 임대인(임대인의 직계존속·직계비속을 포함함)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우
※ 위 사유로 갱신을 거절하였음에도 불구하고 갱신요구가 거절되지 아니하였더라면 갱신되었을 기간이 만료되기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 목적 주택을 임대한 경우 임대인은 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해를 배상해야 합니다( 「주택임대차보호법」 제6조의3 제5항). 이에 따른 손해배상액은 거절 당시 당사자 간에 손해배상액의 예정에 관한 합의가 이루어지지 않는 한 다음의 어느 하나의 금액 중 큰 금액으로 합니다( 「주택임대차보호법」 제6조의3 제6항). √ 갱신거절 당시 월차임(차임 외에 보증금이 있는 경우에는 그 보증금을 「주택임대차보호법」 제7조의2 각 호 중 낮은 비율에 따라 월 단위의 차임으로 전환한 금액을 포함. 이하 “환산월차임”이라 함)의 3개월분에 해당하는 금액 √ 임대인이 제3자에게 임대하여 얻은 환산월차임과 갱신거절 당시 환산월차임 간 차액의 2년분에 해당하는 금액 √ 위 사유로 인한 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해액
그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우
계약갱신요구권은 2020년 7월 31일 이전부터 존속 중인 임대차에 대하여도 적용됩니다( < 제 17470 호 > 제2조제1항). 그러나 2020년 7월 31일 전에 임대인이 갱신을 거절하고 제3자와 임대차계약을 체결한 경우에는 적용되지 않습니다( < 제 17470 호 > 제2조제2항). 계약갱신요구권은 2020년 7월 31일 이전부터 존속 중인 임대차에 대하여도 적용됩니다( 「주택임대차보호법」 부칙제2조제1항). 그러나 2020년 7월 31일 전에 임대인이 갱신을 거절하고 제3자와 임대차계약을 체결한 경우에는 적용되지 않습니다( 「주택임대차보호법」 부칙제2조제2항).
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