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서울 마포구에서 가장 핫한 초기재개발 구역을 뽑으라고 한다면
당연히 염리4와 염리 5구역을 소개드리고 싶습니다.
염리4, 염리5 구역 모두 주변에 아현동 일대를 주름 잡는 아파트들이 포진해있으며,
재개발만 된다면 ‘지하철역 바로 앞’에 거주할 수 있다는 프리미엄이 있어 아직 재개발 지정단계 전인데도 불구하고
2021년에는 다세대 빌라 전용 4평이 6억넘게도 거래되고 있고, 일부 감졍파가가 높은 토지 거래는 매우 비싼 가격에 거래가 되고 있습니다.
최근 염리 구역 일대로 재개발 사전타당성 조사 및 도시관리계획 수립용역이 나오면서부터 다시끔 주목을 받고 있습니다.
마포구 염리동 그리고 아현동은 원래 2010년 5월 아현뉴타운으로 지정되어
염리4,염리5도 함께 진행될 예정이었으나 2015년에 염리4구역이 구역지정해제가 되었고,
뒤이어 염리5구역도 2015년 구역 지정 해제가 되었습니다.
그 당시 재개발 물건을 가지고 있던 사람들이 반발이 심하기도 했고 염리 5구역은 1,041세대까지 건립한다고 설계도면까지
나왔는데 결국 진행되지 않은 배경이 있습니다.
재개발이 진행되다가 멈췄다고 해도 낙심하면 안됩니다. 재개발 진행되었다가 구역해제가 되었다고,
해당 구역은 재개발이 진행되지 않을 것이라고 단정짓는 사람들이 있는데,
그렇게 생각하면 안됩니다 .언젠가 주변이 재개발 되고 건물을 노후화됩니다.
분명히 재개발이 언제가 되었든 다시 시작하게 되고 프리미엄은 상승할 수밖에 없습니다.
현재 염리4구역은 76.4퍼센트의 동의를 얻어 재개발 찬성 득표율을 보이고 있습니다.
염리4구역,염리5구역 주변으로 대흥2구역에 신촌그랑자이가 1400세대 들어섰고, 염리2구역에 마포자이3차,
염리3구역에 마포프레스티지자이, 아현2구역에 sk뷰가 들어오며 주변 아파트 시세상승과 함께
염리4,5구역도 신축아파트에 대한 수요가 늘고 있습니다.
앞서 말한대로 염리4구역과 염리5구역은 현재 동의서를 다시 징구 중에 있으며 재개발을 검토중에 있습니다.
임장을 가보면 알겠지만 두 구역 모두 노후 불량 정도가 심하다. 사실 찬성하는 세력도 있었지만
그 당시 반대세력의 정도가 심해 두 지역다 무산된 경험이 있는 만큼 최근 타당성 용역 결과가 빨리 나오길 바랍니다.
1990년대 후반까지만 해도 아현, 염리 구역이 저층 주택이 혼잡하고 비탈진 통네였으나
2000년대 초부터 진행된 아현뉴타운이 본격적으로 진행되면서 나름 이름있는 아파트들이 대거 들어섰다.
가장 최근에 염리구역 근처에 위치한 (2014년) 마포래미안푸르지오는 전용 84제곱미터가 현재 19억의 실거래가를 기록하고 있으며
신축에 대한 수요 및 가격상승은 확실한 곳 중 한곳입니다.
염리4,5구역 관련 이슈?
현재 해당구역들 이슈로는 극심한 신축 빌라 지분쪼개기로 조합원들이 많이 생겨 사업성을 떨어트린다는 지적이 2019년 부터 흘러나왔습니다.
하지만 2020년 10월 20일부로 개발행위허가제한 공고가 나며 더이상 신축 건축을 할 수 없다는 조치가 취해졌습니다.
염리5구역은 kt와 갈등이 조금 있는데 kt 부동산 관리 자회사인 kt에스테이트에서 원래 염리5구역 자리에 kt마포솔루션빌딩을 허물고 수백 가구 규모의 청년주택을 지을 계획이었으나, 재개발을 진행하려는 염리5구역 추진위는 이러한 청년주택과 염리5구역
재개발 사업성에 영향이 있다며 현재 조정단계에 있는 것으로 확인되고 있습니다.
우선 추진위 입장은 kt부지를 빼고 재개발을 추진하겠다는 입장인데 추후 상황은 좀 더 지켜봐야할 것 같습니다.
2012년 부터 공급되어진 염리,아현 아파트등이 미분양으로 고민이 많았던 곳이기도 한데,
현재 마포구 대장아파트가 19억까지 치솟으며,, 그 때가 어떻게 보면 기회였을지도 모릅니다.
염리4구역과 염리5구역 모두 서울 도심이나 여의도로 출퇴근이 용이한 위치에 있습니다.
그리고 강북권 고소득자들이 마포구에 몰리면서 강북권의 부촌으로 자리잡을 것으로 예상됩니다.
우선 편리한 교통과 아현뉴타운이 지하철 2,5,6호선 그리고 이대역, 아현역, 대흥역 애오개역 공덕역등이 공항철도등과 연결되
교통측면에서 정말 최대 장점이 있다고 할 수 있다.
참고로 마포구는 이번에 신속통합기획 대상지로 공덕동a가 선정이 되었습니다.
염리4구역, 염리5구역과는 약간 거리가 있지만, 마포구에도 신축의 바람이 불고 있습니다.
염리4구역과 염리5구역은 과거에 왜 재개발 구역해제 되었을까?
염리4구역과 염리5구역은 근처로 연세대, 이화여대 와 가깝다.
지금도 대학가와 가까워서 월세로 사는 임대업자들이 많다. 그래서 찬성여론과 반대여론이 극심했던 지역이기도 했다.
아무래도 행정적인 측면에서도 재개발 해주라해주라고 사정해도 해줄까말까인데, 원주민들이 재개발을 반대하니 당연히 2015년 당시에 해제될 수 밖에 없었습니다.
하지만 지금 상황이 달라졌습니다. 아파트갑이 고공행진이고 주변 신축아파트들 30평대가 19억까지 도달했다.
재개발만 하면 시세상승이 무조건 보장되기에 재개발을 추진하려는 여론이 많이 형성되고 있습니다.
염리4구역과 염리5구역 얼마나 많은 세대가 들어설 수 있을까?
염리4구역은 약 4만제곱미터로 600~700가구정도 들어올 수 있고, 염리5구역은 약 8만제곱미터로 1,000가구 이상이 들어설 수 있는 대단지입니다.
주변에 고층아파트들도 많아 재개발만 된다면 사업성은 확실히 보장된 곳 중 하나입니다.
염리4구역과 염리5구역의 시세는?
미리 언급한 대로 2021년 기준 평당 1억원이 넘어가는 추세이기도 하다.
현재 전용 4평이 4.5억에 거래된 것이 거의 최저가이다. 거래도 굉장히 많이 되고 있고,
역세권 근처의 재개발 구역이 핫해지고 있는 추세이기에 향후 지켜볼 필요는 있습니다
염리 4 구역 주제에 대한 자세한 내용은 여기를 참조하세요.
인터뷰- 나상돈 마포 염리4구역 재개발 추진준비위원장
[하우징헤럴드=최진 기자] 서울 마포구 아현뉴타운의 마지막 퍼즐로 주목받고 있는 염리4구역이 사전타당성검토를 접수한 지 1년만에 정비구역지정을 …Source: www.housingherald.co.kr
Date Published: 11/5/2021
View: 2426
염리4구역 재개발, 찬·반 갈등에’제동’ 걸리나 – 메트로신문
한편 염리4구역 재개발사업은 염리동 488-14 일대 4만8364.50㎡ 부지에 용적률 249.60%를 적용했다. #염리4구역 #재개발 #비상대책위원회 #주민의견조사.
Source: www.metroseoul.co.kr
Date Published: 5/29/2022
View: 6260
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주제에 대한 기사 평가 염리 4 구역
- Author: 하루 5분 돈공부 _ 하오돈
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- Date Published: 2022. 2. 23.
- Video Url link: https://www.youtube.com/watch?v=UqA8qu7HDrI
마포구 재개발 염리4구역, 5구역, 노고동산 재개발 구역 소개
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마포구 재개발 염리4구역, 5구역, 노고동산 재개발 구역 소개
아래글은 영상으로도 준비되어 있으니 많은 시청 부탁드립니다.
이번 글에서는 마포구 재개발 예정지들 알아보는 시간을 가지겠습니다. 모두들 아시다시피 마포구는 서울의 대표적인 거주지 중 한 곳으로 종로와 여의도에 인접해 있으며, 마포구내에는 S-Oil, 효성과 같은 대기업 그리고 다양한 기업들이 입주해 있어 많은 젊은 직장인들이 선호하는 지역입니다.
최근에는 마포구 대흥동 주변으로 학원가가 형성되면서 직주근접에 추가로 학군도 가져갈 수 있는 지역으로 변모하고 있습니다.
그럼 마포구의 재개발 예정 구역들을 알아보겠습니다. 이번 영상에서 소개해드릴 지역은 염리4구역, 염리5구역, 노고산동 재개발 구역이 되겠습니다.
먼저, 염리 4구역에 대해서 알아보겠습니다.
염리 4구역은 2007년 재개발 정비구역으로 지정되었지만, 2015년 도시계획 위원회의 심의에서 토지소유자 50% 이상의 동의율로 구역이 해제되었습니다.
이후 2021년 7월 재개발정비구역 지정 관련 사전 타당성 검토를 통해 동의율 76%의 찬성으로 다시 재개발 사업을 추진 중에 있습니다.
염리4구역의 권리산정기준일은 2021년 8월 12일입니다. 투자 시 유의하시기 바라겠습니다.
지금 염리4구역은 지주택조합으로 사업을 추진하는 추진위도 있는데 지주택 조합을 광고하는 부동산도 있으니 이점도 투자 시 유의하셔야 할 포인트가 되겠습니다.
염리4구역의 사업내용을 보시겠습니다. 예상되는 조합원 수는 약 600명으로 임대 209세대 포함 총 811세대가 들어설 예정입니다.
규모는 지상 최고 25층으로 총 9개 동으로 건립될 예정입니다.
염리 4구역의 입지를 보시겠습니다.
2호선 이대역에 인접하여 초 역세권을 자랑하고 있으며, 인근 주변으로는 20억을 호가하는 신촌그랑자이와 마포프레스티지 그리고 곧 완공될 아현2구역등의 신축들로 둘러 쌓여 있는 구역입니다.
또한, 인근에 북아현 2구역과 3구역이 재개발이 착착 진행되고 있기에 추후 큰 시너지 효과를 기대해 볼 수 있겠습니다.
다음으로 염리 5구역을 소개해 드리겠습니다. 염리 5구역 역시 4구역과 마찬가지로 주민 반대로 인하여 구역이 해제 되었던 곳입니다.
그렇지만, 2021년 9월 주민 찬성 73%를 달성하여 사전 타당성조사를 통과하고 새로이 사업을 추진하고 있습니다.
염리5구역의 권리산정기준일은 2021년 10월 21일 입니다. 투자 시 유의하시기 바라겠습니다.
염리 5구역의 사업내용을 살펴보시겠습니다.
총 세대수는 임대 201세대 포함 1337세대가 될 예정입니다. 건립규모는 지하 3층에서 최대 지상 35층이 될 예정입니다.
총 조합원 수는 575명으로 단지 세대수 구성비율을 보면 조합원이라면 최소 전용 84제곱은 받으실 수 있으리라 판단됩니다.
염리 5구역의 입지를 보시겠습니다.
6호선 대흥역에 인접하여 초역세권을 자랑하고 있으며
주변에 신축은 없고
사업지 주변으로는 용강초등학교부터 숭문중학교, 고등학교, 서울 여자 고등학교까지 많은 학교들을 길 하나를 두고 인접해 있습니다.
인근에 학원가까지 있기에 완공만 된다면 대흥의 대장 아파트로 자리잡을 것이 분명해 보이는 곳입니다.
노고동산 재개발 구역에 대해서 알아보겠습니다. 노고동산 재개발 구역은 21년에 염리4구역과 5구역과 마찬가지로 사전타당성조사를 하여 72%라는 높은 동의율을 얻을 수 있었지만 주거정비지수의 점수를 충족시키기 위해선 75%의 동의율이 필요하여 결국 무산되었습니다.
그렇지만, 이러한 높은 찬성율을 기반으로 지금은 서울 오세훈 시장이 추진하는 신속통합기획 재개발 사업으로 진행하는 것을 목표로 하고 있는 상태입니다.
하지만, 기존 추진위와 신속통합기획 재개발 추진위가 다르기에 안에서 시끄러운 상태입니다. 이점은 투자 시 유의하시기 바라겠습니다.
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염리4구역 염리5구역 재개발 사업 진행 과정
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마포구 아현 뉴타운에 속하는 염리4구역과 염리5구역 재개발 사업은 원주민들의 극심한 반대로 정비구역에서 해제가 되었던 곳입니다. 하지만 염리5구역이 정비구역 재지정을 추진하며 마포구의 사전 타당성 검토를 통과하면서 분위기가 반전되었는데요, 2020년 12월 24일 마포구청으로부터 염리4구역, 염리5구역, 공덕18구역이 ‘개발행위허가 제한’ 구역으로 지정 고시된 이후 재개발 사업에 대한 기대감도 높아지고 있습니다.
‘개발행위허가 제한’은 정비구역 내 기존 주택을 허물고 주택을 새로 지어(신축빌라) 지분을 쪼개어 조합원 입주권을 얻는 행위를 할 수 없게 하는 것입니다. 이 지역에 사시는 분들은 다 아는 이야기지만 그동안 두 개 구역 모두 정비구역이 해제되었음에도 불구하고 지주들의 지분 쪼개기 행위가 극심하게 진행되던 곳입니다. 결국 사업성 악화를 우려한 기존 추진위에서는 조합원들의 동의를 얻어 ‘행위 제한 신청’이 진행되었고 2020년 12월 24일 위의 내용으로 고시가 되었습니다. 앞으로도 가야 할 길이 멀기는 하지만 더 이상 조합원 수가 어나지 않도록 법적 조치가 취해진 만큼 투자자들의 관심도가 높아지는 것은 당연한 결과라고 보이고요, 두 개 구역의 사업내용에 대해서 알아보겠습니다.
아현 뉴타운 염리4구역, 염리5구역 재개발 사업
입지 및 주변 환경 염리4구역 재개발 염리5구역 재개발
1. 입지 및 주변 환경
위치도
염리4구역과 5구역은 뛰어난 입지 때문에 투자자들의 지속적인 관심을 받고 있는 곳입니다. 이 구역은 지하철 6호선 대흥역과 인접한 초역세권 지역일 뿐만 아니라 지하철 5호선 공덕역과도 가까운 더블역세권 지역입니다. 더불어 2호선 이대역과도 가까운 거리에 위치하고 있어 뛰어난 교통 환경을 갖추고 있습니다. 구역 서측으로 용강초등학교가 맞닿아 있어 재개발 사업이 진행되면 소비자들이 선호하는 초품아 단지가 될 전망입니다. 또한 숭문중 · 고등학교, 서울여자중 · 고등학교, 동도중학교, 서울디자인고등학교가 구역을 둘러싸고 있으며, 서강대학교는 도로 하나 건너에, 연세대학교와 이화여대가 인근에 위치하고 있어 뛰어난 교육 환경을 갖추고 있습니다.
신촌 생활권에 따른 생활 편의시설 등이 잘 갖추어진 지역입니다. 아현 뉴타운의 경우 거의 모든 단지들이 분양가 대비 약 2배 이상 상승하였기 때문에 뛰어난 입지를 갖고 있는 염리 4,5구역의 경우 재개발 사업이 진행이 된다면 높은 미래가치가 기대되는 곳입니다. 때문에 정비구역 재지정을 통해 정비 사업이 진행된다고 하더라고 최소 10년 이상의 기간이 걸리겠지만 시간에 투자할 수 있는 분이라면 투자자 관점에서는 매우 매력적이 곳입니다.
2. 염리4구역 재개발
염리4구역-개발-행위-허가-제한
▶ 진행 상황
염리4구역은 2021년 6월 16일 마포구청 유튜브 채널로 주민설명을 통회 개략적인 건축도면 및 개요와 이를 토대로 추정분담금을 산출하여 설명회를 개최하였습니다. 2021년 6월 17일~7월 16일까지 주민의견조사를 실시하여 찬성 50% 이상, 반대 25% 미만일 경우 정비계획 수립 및 입안제안을 하여 2021년 말까지 정비구역지정을 목표로 하고 있습니다.
▶ 사업개요
이 사업지는 토지 등 소유자 약 600명으로 구역면적 46,413.9㎡ (1,404.2평) 부지에, 정비기반 시설 면적 13,020.5㎡, (약 3,938.7평)를 기부체납하고, 건폐율 15.27%, 용적률 249.6%, 지상 최고 25층, 총 9개 동, 임대물량 209세대를 포함, 총 811세대를 건립할 예정입니다.
※ 지역주택조합 추진 중?
이 사업장은 최근 구역지정을 진행하면서 지역주택조합을 함께 추진하고 있습니다. 복잡한 내용은 줄이고 간략하게 설명하면 지역주택조합 사업을 진행하기 위해서는 전체 면적의 95% 이상의 토지 매입 또는 토지사용 승낙을 지주들로부터 얻어야 합니다. 지주택 사업이 정비구역 해제에 따라 사업 진행이 어려운 경우 지주택으로 돌려 사업을 진행하기도 하지만, 현재 구역지정을 위한 동의율 75% 이상을 확보한 상태에서 왜 지주택 사업을 추진하고 있는지는 잘 이해가 안 되는 상황입니다.
이미 ‘호반 써밋’으로 지역주택홍보관을 오픈하고 토지 등 소유자 이외의 물량을 조합원 모집을 통해 공급하려는 것 같은데요, 뛰어난 입지 때문에 성공 가능성이 없는 것도 아니지만 개인적으로는 조금 의문입니다.
3. 염리5구역 재개발
염리5구역-개발-행위-허가-제한
▶진행 상황
이 구역은 지난 2010년 7월 정비구역으로 지정되면서 재개발 사업이 시작되었지만 2015년 5월 토지 등 소유자의 50.8%가 정비구역 지정 해제에 동의하여 2015년 7월 정비구역이 해제되었습니다.
구역지정을 위한 과정은 위에서 설명을 드렸고요, 최근 구역 내 위치한 KT 마포빌딩을 KT가 재개발 사업과는 별도로 청년 주택으로 독자적인 사업을 추진하기로 결정했다는 소식입니다.
KT의 부동산 관리 자회사인 KT에스테이트가 서울시와 마포구에 역세권 청년주택 사업 신청서를 내면서 지역 내부에서는 염리5구역 사업성에 영향을 주지 않을까 하는 우려도 있지만 추진위 측에 따르면 “KT 부지를 빼더라도 사업성에 큰 타격은 없다”라는 입장입니다.
▶ 사업개요
염리5구역-사업개요
이 구역 재개발 사업은 서울시 마포구 염리동 105번지 일대 정비구역 면적 81,426㎡ 규모로 토지 등 소유자 수는 574명입니다. 이 구역은 계획상으로는 정비 기반 시설 24,262㎡를 기부채납하고 대지 면적 57,164㎡ 부지에 건폐율 25%, 용적률 240% 이하를 적용하여 지상 최고 25층, 13개 동, 임대 아파트 178세대를 포함하여 총 1,041세대 규모의 아파트 및
복리 부대시설을 건립할 계획입니다.
▶주택 공급 계획
조감도 주택-공급-계획
기존 계획상 면적별 세대수는 전용 면적 기존 ▶60㎡ 이하 : 261세대, ▶60㎡ 이상 ~ 85㎡ 이하 : 435세대, ▶85㎡ 이하 : 167세대로 구성되어 있습니다.
※향후 사업 진행 과정에서 사업 계획에 변동이 있을 수 있습니다.
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아현뉴타운 뜨자…염리4·5 재개발 ‘본궤도’
최근 정부나 한국은행에서 2~3년안에 부동산이 폭락할 염려가 있으니 영끌이나 빚투를 자제하라고 경고성 메시지를 계속 내보내고 있습니다. 실제로 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19)이 안정되면 금리인상이 본격화될 것이고 유동성도 줄어들 수 있습니다. 특히 서울의 경우, 현재 추진중인 다양한 공급대책이 조금만 활성화되어도 과잉공급될 수 있다는 우려까지 나오고 있는 상황입니다.국내 요인 뿐만 아니라 미국이나 중국의 여러 상황도 부동산에 영향을 끼칠 수 있습니다. 미국은 늦어도 2023년초에는 금리를 인상하겠다고 하는데, 너무 빠르게 인상이 되면 우리도 같이 올려야 합니다. 중국은 경기회복이 잘 되고 있었는데, 코로나 재확산은 물론 미국과의 무역전쟁 2라운드가 시작되어 증시상황도 안좋고 경제전반이 어떻게 될 지 모른다는 우려가 있습니다. 이같은 모든 상황들이 2~3년내에 부동산 가격이 폭락할 가능성을 높이는 요인들입니다. 물론 이는 아파트 매매가격이나 전세가격 상승이 줄어들다는 전제입니다. 하지만 재건축 이주수요 폭발이 계속 일어날 것 같고, 리모델링 이주수요까지 생겨 더욱 많은 전세가 필요하게 될 전망입니다. 최소한 내년까지 별다른 대책이 없다면 수요가 넘치다보니, 전세가격도 오를 것이고 매매가격도 동반 상승할 가능성이 있습니다.대체로 이렇게 상승하는 지역을 보면 8학군이 있는 강남이나 재건축 내집마련 수요가 급상승하고 있는 노원구, 도봉구, 강북구 등입니다. 이런 곳은 당분간 더 빠른 속도로 가격이 상승할 것으로 보입니다. 반대로 이미 안정되어 있어서 가격변동이 크지도 않고 빠르게 오르지도 않는 지역들이 있습니다. 간단히 얘기하면 부동산이 대폭락하는 경우라도 아직도 폭락한 수준의 가격을 유지하고 있는 지역들 중 이미 교통망이나 생활사회간접자본(SOC) 등이 잘 갖춰진 지역들입니다. 그렇다면 서울의 어느 지역이 이렇게 대폭락해도 멀쩡히 살아 남을 수 있을까요. 일단 교통망도 좋고 삶의 질도 좋은데 거의 안오르고 있는 지역은 금천구, 관악구, 구로구입니다. 금천구의 경우 최근 강남순환고속도로가 뚫렸습니다. 강남까지는 물론 KTX 광명역도 가깝고 주변에 이케아를 비롯해 대형마트가 즐비하게 있습니다. 바로 옆에 위치한 경기도 광명신도시보다도 가격이 저렴한 것으로 유명합니다. 절대적으로 낮은 집값이다보니 지금부터 개발돼도 대폭락할 가능성이 거의 없습니다.관악구의 경우도 마찬가지입니다. 기존 지하철 2호선으로 강남까지 아주 가깝고 강남순환고속도로가 생기면서 동서방향 연결도 좋아지고, 신림역이나 서울대입구역부근에는 다양한 생활 SOC를 갖추고 있습니다. 젊은 사람들이 살기에 아주 좋은데, 놀랄 정도로 부동산 가격이 안정되어 있습니다. 이미 많이 개발이 되어 별다른 개발호재가 없는 것도 있지만, 은퇴자나 청년들이 살기에는 아주 적합한 장소입니다. 서울대학교 정문 옆에는 관악산 등산로 입구까지 있습니다.구로구도 그동안 구로공단의 이미지때문에 계속 안올랐고, 이미 개발이 잘 되어진 곳들은 더이상 폭등할 염려도 없는 지역입니다. 학군이 안좋다는 인식이 있다보니 가격상승이 크지는 않을 전망입니다. 교통망은 신도림역을 중심으로 아주 좋은 편입니다. 서부간선도로 지하화로 강북접근성도 매우 좋아지고, 향후 재개발이 되더라도 구로공단의 이미지가 오래 남을 수 있어서 크게 오를 가능성이 없습니다.고척동의 구로 영등포교도소가 이전한 자리에는 초대형 복합주거단지가 공공지원 민간임대형태로 개발되고 있고, 신도림역 주변 경인로변의 낡은 상가지역은 모두 주상복합아파트와 오피스텔로 개발되고 있습니다. 특히 구로역 주변의 수많은 재개발 지역들이 빠른 속도로 개발중입니다. 대림역 주변은 중국분들이 모여산다는 이미지 때문에 한동안 개발이 안됐지만, 최근에는 구로 디지털 G밸리가 빠른 속도로 성장하면서 청년들을 위한 각종 소형아파트나 오피스텔이 대량으로 공급되고 있습니다. 그래도 아직도 크게 비싸지 않기 때문에 실수요자들은 많이 찾고 있습니다.결국 서울의 부동산 가격은 금리인상이든 유동성 축소든 공급과잉이든 몇년내에 조정을 받을 가능성이 충분히 있습니다. 하지만 아직까지 큰 폭으로 상승하지 않고 앞으로도 폭등할 가능성이 많지 않은 지역들은 폭락할 가능성도 거의 없다는 겁니다. 실제로 2008년 경제금융위기때에도 이 지역들은 별로 조정을 안 받았습니다. 워낙 저렴하니까 그런 것입니다.지금은 교통이나 생활SOC나 모든 생활여건이 아주 잘 갖춰진 지역으로 탈바꿈 했음에도 대규모 재개발이나 재건축 계획도 없고 이미 어느정도 개발이 되었기 때문에 아파트 가격이 폭등할 가능성도 적습니다. 그렇다보니 은퇴하신 분들이나 1주택자로 내집마련을 꿈꾸시는 분들에게는 이주를 고려할 만한 지역들이 됐습니다.서울에 집값이 비싸서 경기도로 이사를 가신다는 분들은 꼭 잘 찾아보세요. 서울에는 아직도 살만한 지역들이 많이 있습니다. 이 지역들은 영끌이나 빚투를 할 필요가 없습니다. 폭락할 가능성은 더 없습니다.<한경닷컴 The Moneyist> 최원철 한양대 부동산융합대학원 특임교수”외부 필진의 기고 내용은 본지의 편집 방향과 다를 수 있습니다.”독자 문의 : [email protected]
[재개발] 염리4구역, 예상 세대수와 향후 진행상황
염리4구역의 구역지정을 위해
조금씩 움직이는 동안
염리4구역을 지역주택조합으로
진행한다고하여,
호반써밋이라는 지역주택홍보관이
들어서게 되었고,
계약금 3,500만 원으로
조합원이 될 수있다고 홍보하면서
조합원들을 모집하고 있는데…
지역주택조합으로 진행을 하려면
토지 사용권 80%이상과
토지소유권 15%이상을 확보해야
조합설립인가를 신청할 수 있고,
건축하려는 땅에 대해 승낙받은 서류와
동의서 및 사업계획서, 가입자 명부 등의 서류를
마포구청장에게 제출해야 합니다.
지역주택조합은
최종적으로 95%이상의 토지를 매입해야
사업을 진행할 수 있게 되기 때문에
동의율 75%이상이 확보된 염리4구역은
주택재개발사업을 추진중인 곳에
지주택을 홍보하는것이 맞는것인지
의문이 들기도 합니다.
인터뷰- 나상돈 마포 염리4구역 재개발 추진준비위원장
[하우징헤럴드=최진 기자] 서울 마포구 아현뉴타운의 마지막 퍼즐로 주목받고 있는 염리4구역이 사전타당성검토를 접수한 지 1년만에 정비구역지정을 향한 행정기반을 다지고 있다. 주민들의 재개발 추진의지가 어느 때보다 명확한 상황이라, 마포구청도 관련 행정업무를 신속히 추진하는 등 구역지정에 힘을 보태고 있다. 강북을 대표하는 아현뉴타운 프리미엄 단지의 피날레를 장식할 염리4구역의 나상돈 추진준비위원장을 만나봤다.▲염리4구역에 재개발사업에 대해 소개해 달라
=염리4구역은 지난 2003년 11월 아현뉴타운지구로 지정되고 2004년 개발기본계획이 승인되면서 사업의 밑그림이 그려졌다. 이어 지난 2007년 추진위원회가 승인되고 뉴타운지구에서 재정비촉진지구로 고시됐지만 부동산침체와 주민갈등으로 인해 2015년 정비구역에서 해제되는 아픔을 겪었다.
그러나 지난해 8월 토지등소유자 동의율 75.8%, 정비지수 73점으로 사전타당성검토를 접수하면서 재개발 불씨를 다시 틔웠다. 마포구청도 높은 주민동의율을 감안해 신속하게 행정절차에 힘을 쏟아 지난해 12월 검토용역을 착수, 지난 7월 26일 사전타당성검토 주민의견조사 결과를 공고했다. 토지등소유자 76.4%가 재개발에 찬성하고 반대는 7.6%에 그쳤다.
▲구역의 입지적 경쟁력은 무엇인가
=우리 구역은 지하철 2호선 이대역 5번 출구와 연접한 초역세권 단지다. 또 반경 1km 이내에 2호선 아현역과 경의중앙선 환승역인 신촌역, 6호선 대흥역, 5호선 애오개역이 위치해 압도적인 교통 환경을 자랑한다. 이러한 지리적 요건을 기반으로 지하에 대형마트를 유치해 2호선 이대역과 지하통로로 연결한다면 단지의 가치는 수직상승할 것으로 예상된다.
▲향후 사업추진 방향이 궁금하다
=가장 선행돼야 할 것은 정비구역지정고시다. 우리 구역은 주민의견조사 결과가 공고된 지 2주만에 권리산정기준일이 고시돼, 사업성을 저해하는 지분쪼개기가 금지되는 등 놀라운 추진속도를 자랑한다. 사전타당성검토를 접수한 시기부터 약 1년여 만에 사업기반이 단단하게 마련된 것이다.
권리산정기준일이 고시된 바로 다음날 마포구청은 정비구역지정을 위한 용역에 필요한 예산을 서울시에 신청했다. 용역이 착수되면 통상 6개월이 소요되지만, 오세훈 서울시장이 정비구역지정과 관련한 행정절차를 간소화해 빠르면 연내, 늦어도 내년 2월에는 정비구역으로 지정고시 될 전망이다.
▲놀라운 사업추진력의 노하우는 무엇인가
=별다른 비결은 없다. 신속한 사업추진은 안정적인 사업추진에 기반을 둔다고 생각한다. 또 안정적인 사업추진은 위험 변수를 줄이는 것이 중요한데, 이 변수를 줄이는 것이 바로 투명한 사업운영이다. 운영이 투명하면 조합원과의 소통에도 막힘이 없게 되며, 이는 매달 소식지를 통해 토지등소유자들에게 세부적으로 전달된다.
행정기관과의 소통도 큰 맥락에서는 마찬가지다. 사업추진에 대한 조바심을 드러내기보다는 정책 취지와 주민들의 삶의 질 개선차원을 함께 논의하는 자세로 지자체와 협상하는 것이 중요하다. 긴 호흡이 필요한 재개발사업이지만, 그 호흡 속에는 언제나 투명한 운영과 소통이라는 가치를 절대 잊지 않아야 한다.
▲정비사업에 대한 정책 제언을 한다면
=정비사업의 중심은 제도의 기본 취지에 맞게 주거환경이 불량한 지역을 계획적이고 체계적으로 개선하는 것에 있다. 제도적·행정적 역량은 열악한 환경에서 고통 받는 주민들의 삶의 질 개선에 초점을 맞춰야 한다. 그러나 오늘날 정비사업 정책은 투기세력을 규제하는 것에 초점이 맞춰져 안타깝다.
공급 감소로 발생하는 주택시장의 불균형은 공급 활성화로 풀어내야 한다. 주택공급난 해소를 위한 실효성 높은 역세권 용적률 향상 등의 제도개선이 필요하다. 주택시장에 양질의 물량이 충분히 공급된다면 주택난 해소는 물론 대한민국의 주거문화 발전도 도모할 수 있다. 또 조합원의 분담금을 줄일 수 있는 정책지원도 함께 시행돼야 한다.
▲주민들에게 전할 말이 있다면
=염리4구역 토지등소유자를 대표해 사업의 중책을 맡고 있어 어깨가 무겁다. 마포구 프리미엄 주거단지의 마지막 퍼즐이 성공적으로 맞춰질 수 있도록 주민 여러분의 많은 관심과 성원 부탁드린다.
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