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부동산 자산괸리, 그 중에서도 상업용 오피스 빌딩 관리와
관련된 직업에 대해 알아보기 위해
상업용 오피스 빌딩 관리 전문가 민성식 차장을 만났습니다.
이번 인터뷰는 부동산 직업과 부동산 취업에 대해
궁금해하시는 구독자의 문의가 있어서 진행하게 되었습니다.^^
민성식 차장님은 현재 대형 오피스 빌딩 관리를
15년째 하고 있는 부동산 자산관리 전문가인데요.
본업인 부동산 자산 관리 외에도 상업용 부동산 자산 관리
시장의 확대와 상업용 부동산에 관심 있는 학생들을 위해
취업 관련 나눔 강의를 진행하고 있기도 한 분입니다.
한 구독자분께서 부동산 직업의 세계에 대한
소개를 해달라는 요청이 있어서
이번 인터뷰를 진행하게 되었습니다.
이번 민성식 차장님과의 인터뷰에서는
부동산 업에 대한 이야기, 특히 상업용 부동산
자산관리 분야의 직업에 대한 이야기를 나누었습니다.
2. 27살, 오피스 빌딩 관리에 뛰어들다
3. 부동산 비전공자가 살아남기 위한 노력
4. 누군가 나에게 이런 조언을 해주었다면 [민성식 차장 블로그: 상업용 부동산 업계 지도 2019]http://bit.ly/2UveWeG
[민성식 차장 브런치]http://bit.ly/2UQnv3a
[부동산 직업의 세계와 취업의 모든 것]http://bit.ly/2UPWJI6
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가치를 창조하는 부동산자산관리 왜 부동산 자산관리가 중요한가
부동산자산관리란 건물주(투자자)를 대신해서 빌딩의 시설물 유지·보수관리부터 임차인 유치, 임대차계약체결, 임대료수금, 임차인 명도 및 현장인력 …
Source: www.hankyung.com
Date Published: 8/21/2021
View: 1045
국내 부동산 자산관리회사(PM사) 총정리_2021년 – 브런치
부동산 자산관리 회사는 업계에서 PM(Property Management) 사라고 부르고 있습니다. PM 사의 역할은 말 그대로 부동산 자산관리 업무를 하는 게 주된 …
Source: brunch.co.kr
Date Published: 1/5/2021
View: 1182
부동산 자산관리의 3대 개념
PM은 FM에서 임대·재무·인력 관리의 영역까지 확대된 개념이다. PM회사는 부동산의 수지분석, 시장조사, 마케팅, 공간 배치, 임대료 책정, 임대차관리, …
Source: lovefund2.tistory.com
Date Published: 8/30/2022
View: 1294
부동산자산관리 : 직무소개
부동산자산관리(PM, Property Management) 업무는 부동산을 효율적 운영관리하여 고객 수익증대와 자산가치를 증대시키며, 시설관리/임대관리/운영관리를 포함한 종합 …
Source: www.hanwhain.com
Date Published: 9/16/2021
View: 3105
부동산자산관리 < 사업소개 < 현대C&R
고객의 부동산 가치를 극대화를 목표로 전문지식을 갖춘 부동산 전문가가 최적화된 부동산 자산관리 PM(Property Management) 서비스를 제공하고 있습니다.
Source: www.hdcnr.co.kr
Date Published: 10/16/2021
View: 4301
부동산 자산관리의 개념 (Definition Of Real Estate Management)
한편, 부동산 관리는 부동산 소유주의 목적에 따라 부동산을 매입, 유지, 관리, 운용 및 처분하는 일련의 과정을 말한다. 각 과정에 따라 소유 부동산의 …
Source: m.blog.naver.com
Date Published: 8/2/2021
View: 7717
자산관리(PM) – 에스원
부동산 자산가치 극대화를 위한 분석, 계획, 관리, 조정 등의 서비스를 제공합니다.
Source: www.s1.co.kr
Date Published: 3/2/2021
View: 4686
[스크랩] 부동산 자산관리(REAM)란 무엇이가? – Daum 블로그
부동산 자산관리(REAM ; Real Estate Asset Management)란 현재의 자산을 단순히 유지관리. 하는 차원을 넘어, 소유자의 목적에 따라 투자, 매매, …
Source: blog.daum.net
Date Published: 1/5/2022
View: 9912
부동산자산관리란 무엇인가? – 글로벌PMC
부동산 자산관리(Property Management)는 부동산 자산을 금융자산처럼 적극적으로 관리(운용)하여 투자 수익율을 유지 또는 향상시키고자 하는 활동이다. 과거의 부동산 …
Source: www.globalpmc.com
Date Published: 3/30/2022
View: 3455
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주제에 대한 기사 평가 부동산 자산 관리
- Author: 후랭이TV
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- Date Published: 2019. 4. 17.
- Video Url link: https://www.youtube.com/watch?v=bR5zsaO7m1M
[가치를 창조하는 부동산자산관리] 왜 부동산 자산관리가 중요한가
한경닷컴 더 라이피스트
저금리 기조 속에서 활황세를 보이던 빌딩거래시장이 금리인상의 여파로 소강상태에 접어들었다. 그 동안 가격상승을 기대하고 2~3%대의 낮은 수익률에도 공격적으로 매입했던 투자자들이 대출금리 인상으로 이자부담액이 급격히 증가하자 관망세로 돌아섰기 때문이다.부동산 가격 상승기에는 부동산의 가치를 높이기 위한 별다른 조치를 취하지 않아도 빌딩가격이 덩달아 올랐으나 이제는 매입 후 가격상승을 당장 담보할 수 없게 됐다. 이에 따라, 빌딩의 수입과 지출을 전문적으로 관리하여 순운영소득(Net Operating Income · NOI)을 높이고 부동산의 가치도 상승시키는 부동산자산관리(PM)가 다시 주목받고 있다.부동산자산관리란 건물주(투자자)를 대신해서 빌딩의 시설물 유지·보수관리부터 임차인 유치, 임대차계약체결, 임대료수금, 임차인 명도 및 현장인력 채용관리업무까지 빌딩운영과 관련한 모든 사항을 종합적으로 수행하면서 투자수익률을 유지 또는 향상시키고자 하는 서비스다.과거의 빌딩관리가 빌딩을 고정자산으로 인식하고 시설물의 단순 유지·보수업무에 초점을 맞춘 소극적인 관리였다면 현재의 부동산자산관리는 빌딩을 투자자산으로 인식하고 순운영소득(NOI)을 극대화하는데 포커스를 맞춘 적극적인 관리라고 할 수 있다.기업이 계속기업으로 성장하기 위해서는 다양한 영업활동을 통해 이익을 창출해야 하듯이 부동산도 전문적인 자산관리를 통해 우량 임차인을 유치하고 장기간 유지하여 공실을 최소화 상태로 운영함으로써 운영수익이 극대화되도록 운영해야 하는데, 이를 위해서는 부동산자산관리자가 빌딩을 하나의 사업체로 인식하고서 빌딩을 전문적으로 운영해 순운영소득을 높이는 ‘부동산 CEO’의 역할을, 때로는 부동산의 가치를 창조하는 ‘가치창조자’로서의 역할도 수행해야 한다. 빌딩관리자의 자질과 역량이 무엇보다 중요해졌다.빌딩관리는 임차인과의 관계, 인근 중개사와의 관계, 유지보수업체와의 관계 및 관공서와의 관계 등을 관리하는 관계관리(Relationship Management) 비즈니스라고 할 수 있다. 이 중에서도 제일 중요한 것은 임차인과의 관계를 관리하는 것이다. 임차인은 건물주에게 가장 중요한 고객이자 임대수입의 원천이기 때문이다.어떤 건물주는 관리경험이 없는 배우자가 빌딩관리를 하는데 임차인과 아무런 사전협의도 없이 주변 시장상황을 무시하고 임대료 5% 인상과 관리비 30% 인상을 무리하게 추진했다가 해당 공간이 장기간 공실로 남아 있어 낭패를 봤고 또 다른 건물주는 월 임대료 20만원 인상을 요구했다가 임차인이 1년간만 임대료 동결을 요청했음에도 자존심(?)이 상한다는 이유로 거부하고 임차인을 내보냈다가 임차공간 수선비용으로 5개월분 임대료 상당액을 지출하고도 아직까지 공실로 남아있다고 하소연하는 사례를 봤다. 이런 사례들은 빌딩관리 전문가가 관리했다면 지불하지 않았어도 될 값비싼 비용을 지불한 경우다.미국 부동산관리협회(IREM)의 연구결과에 의하면, 신규임차인을 유치하는 데 들어가는 비용이 기존 임차인을 유지하는 비용보다 약 여섯 배 더 많이 들어간다고 한다. 관리소홀로 임차인이 떠나면 공실기간 동안 임대료 수입이 발생하지 않고 신규 임차인 유치를 위해 공실부분의 바닥, 벽 및 천정에 대한 최소한의 수선공사 비용이 발생하며 1개월치 임대료에 해당하는 중개수수료도 부담해야 하기 때문이다.빌딩의 네 기둥만 관리하면 되던 물리적인 관리시대는 지났다. 이제는 빌딩의 가장 중요한 자산이자 임대수입의 원천인 임차인을 전문적으로 관리(PM)하여 장기간 유지하게 함으로써 빌딩의 가치를 높여야 하는 시대가 되었다. 이 때문에 부동산자산관리(PM)가 더욱 중요해지고 있다. 김용남 글로벌PMC(주) 대표이사 사장”외부 필진의 기고 내용은 본지의 편집 방향과 다를 수 있습니다.”독자 문의 : [email protected]
국내 부동산 자산관리회사(PM사) 총정리_2021년
<커리어플랜, 이력서, 운영예산, 엑셀> 통합 강의 아래 4개의 강의를 한 꺼번에 들을 수 있는 통합 강의입니다. 강의를 순서에 따라 들으시면서 자신에 맞는 직무를 찾고, 실무 지식을 갖춰 간다
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금융공부를해보자 :: 부동산 자산관리의 3대 개념
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부동산 자산관리는 3개의 개념으로 분류된다. 첫 번째는 부동산의 물리적 측면을 유지관리 하는 시설관리(Facility Management, FM)가 있다. 부동산 자산관리 중 가장 소극적인 형태로 아파트의 관리사무소를 떠올리면 된다. FM을 수행하는 회사는 기계설비의 유지 및 보수, 청소, 에너지 관리, 보안, 가구나 집기 등의 관리를 수행한다.
시설 사용과 관련한 부문의 요청에 단순히 대응하는 수준으로, 그동안 주택에서는 중개업자나 소유주가 직접 해오던 영역이다. 두 번째는 자산관리 또는 부동산관리(Property Management, PM)가 있다. PM은 FM에서 임대·재무·인력 관리의 영역까지 확대된 개념이다. PM회사는 부동산의 수지분석, 시장조사, 마케팅, 공간 배치, 임대료 책정, 임대차관리, 세무관리 등 부동산관리 및 보유와 관련해서 통상적으로 발생하는 서비스를 제공한다. 보통 대로변 빌딩들과 오피스 등을 관리하는 회사들이다.
최근 시행된 주택 임대관리업은 기존에 FM만 존재하던 주거 부분에PM의 개념이 새롭게 도입된 경우다. PM회사는 집주인을 대신해 주택의세입자를 유치하거나 이와 관련된 업무를 처리하게 될 전망이다. 마지막은 매입·매각을 포함한 협의의 부동산 자산관리(Asset Management,AM)가 있다. AM은 주로 부동산 자산을 다양하게 다량으로 보유하고있는 일반기업들이나 다수의 부동산을 운영해야 하는 특수법인들에 해당되는 경우가 많다. AM회사는 필요 공간의 기획, 부지 및 지역 조사,금융 문제의 해결, 보유 부동산의 재활용 방안까지 가장 적극적인 관리를 하게 된다. 주택관리에서 AM은 보유하고 있는 주택들의 운용과 금융 상품과의 연계 등 전반적인 자산 포트폴리오를 관리하는 형태다.
국내의 경우 이러한 부동산 자산관리 개념이 상업용 부동산에서는 비교적 활발히 활용되고 있는 데 반해 주택 시장에서는 취약한상태다. 우리나라에서 부동산 자산관리가 도입된 시기는 IMF 외환위기때인데 외국인들이 대규모로 상업용 부동산을 매입하면서부터 시작되었다.
이에 비해 주택 임대관리는 여전히 초보적인 단계에 머물고 있다. 주택법에 300세대 이상의 공동주택에 한해 공용시설의 FM 관리가 이루어지고 있을 따름이다. 그나마 공공 임대주택에는 주택 임대관리가 이루어지고 있으나 민간 임대주택은 개인 소유주들에 의해 개별적으로 임대관리가 이루어지고 있으며, PM 업무의 수행은 인근 개업공인중개사가 주로 담당한다. 공인중개사가 중개업무 외 겸업으로 수행하는 경우를 제외하면 일부 중소 규모의 임대관리회사들이 있지만, 임대관리하는 주택의 규모가 많아도 1,000호 내외에 머무는 등 영세한 수준이다.
하지만 국내 오피스빌딩들 또한 외국계 투자자들이 매입의 주체로 나서면서 투자수익률을 올리기 위한 방안으로 PM 업무가 본격적으로 도입되었다. 부동산의 PM 업무는 단기의 자본차익(시세차익)보다는 장기의 운용수익에 초점을 맞추고, 리모델링과 우량 임차인 유치에 역량을 집중하게 된다. 이러한 부동산 자산관리 방식에서 가장 중요한 업무는 PM이다. 임차인의 유치에서 임대계약, 관리, 퇴거, 시설관리 등 전 영역을 총괄하는 PM회사가 투자수익률을 좌우하게 된다.
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부동산자산관리 < 사업소개 < 현대C&R
부동산자산관리
부동산자산관리 PM(Property Management)
운영수익 분석, 관리
관리리포트 제공
물리적 자산실사 FM(Facility Management)
시설물 유지,보수
에너지진단,컨설팅
시설물 risk관리
보안,미화,주차 서비스 LM(Leasing Management)
임대/임차 컨설팅
입주사 유지관리
매입/매각 컨설팅
오피스 market report 제공 CM(Construction Management)
공사 프로젝트 관리
건물 리모델링, 보수공사
전기,통신공사
내부 인테리어 공사
PM / Property Management
고객의 부동산 가치를 극대화를 목표로 전문지식을 갖춘 부동산 전문가가 최적화된 부동산 자산관리 PM(Property Management) 서비스를 제공하고 있습니다. 고객으로부터 위탁 받은 임대차관리, 빌딩운영수익 향상 방안 수립, 부동산 운영 리스크 관리, 계약/세금/시공관리 등 모든 제반 업무를 담당하고 발전 증대시키겠습니다.
제공서비스
운영수익 분석, 관리 / 관리리포트 제공 / 물리적 자산실사
FM / Facility Management
현대C&R은 축적된 노하우와 기술력을 바탕으로 전문화된 시설관리 FM(Facility Management) 서비스를 제공하고 있습니다. 보다 편리하고 쾌적한 근무환경 유지 및 개선을 약속 드리며, Life Cycle Cost 분석과 표준화된 관리기법을 통하여 건물보전 및 리스크 관리는 물론 미화, 보안서비스에 대한 부동산 소유주 및 입주자의 고객만족도를 최대로 높이겠습니다.
제공서비스
시설물 유지,보수 / 에너지진단,컨설팅 / 시설물 risk관리 / 보안,미화,주차 서비스
LM / Leasing Management
현대C&R의 임대차관리팀은 전국에 소재한 현대해상빌딩 임대 및 외부임차 업무를 통해 축적해온 노하우와 정보력을 바탕으로 체계적이고 효율적인 임대차대행 서비스를 제공합니다.
임대
고객부동산의 안정적인 수익확보와 자산가치 향상을 목표로 최유효 임대기준의 수립, 적정 임대가 산정, 공실 해소를 위한 우량 임차인 유치 등의 업무를 수행합니다.
임차
고객의 니즈에 적합한 빌딩 발굴부터 임대차 종료 후 사후 관리까지 임차와 관련한 모든 서비스를 종합적으로 제공합니다.
제공서비스
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건설사업의 기획, 설계단계부터의 발주, 시공, 유지관리 단계에 이르기까지 업무의 전부 또는 일부를 사업주의 대리인(Agent) 및 조정자(Coordinator)로써 통합관리하여 주어진 예산(Budget) 내에 양질(High-Quality)의 건축물을 적기(On-time)에 마치게(Turn Over)해주는 건설사업관리 CM(Construction Management) 서비스를 제공합니다.
제공서비스
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건물 내외이용객의 업무와 활동에 필요한 공간과 기능을 늘 청결하게 구성시키고, 건축 당시의 조화와 질서가 쾌적감으로 유지되도록 제반 환경적 업무노력을 수행하고 있습니다. 이를 통해, 고객사 건물의 사용가치를 높이고 궁극적 자산가치를 창출하는 현대C&R만의 특화된 환경관리 EM(Environmental management) 서비스 입니다.
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환경개선
부동산 자산관리의 개념 (Definition Of Real Estate Management)
Ⅰ. 부동산 자산관리의 의의
부동산 관리의 성공은 토지 및 건물이라는 물리적인 자산의 운용에 관련한 수익성의 극대화에 달려 있다고 볼 수 있다. 일찍이 선진국에서 부동산 관리는 시설관리(Facility management), 빌딩 또는 재산관리(Property management), 자산관리(Asset management)의 단계를 거쳐 발전하였다. 시설관리는 부동산의 기본적인 전기, 설비, 기계의 운영과 예방점검으로 건물의 유지보수에 치중하였으며, 빌딩관리는 부동산의 자산가치 제고를 위한 부동산의 운용으로 임대료 수준을 높이고, 공실률을 낮추는 것과 경비절감을 통한 수익의 극대화에 목적을 두었다. 자산관리는 주로 부동산을 많이 소유하고 있는 기업 또는 기관 투자자들에 의해 포트폴리오 경영관점에서 수행되었으며, 이는 기업가치 극대화를 위한 경영의 의미로 관리되고 있다.
부동산 관리의 성공도 다른 사업과 마찬가지로 부동산사업에 대한 이해를 바탕으로 사업이 처한 환경과 변화에 따라 어떻게 발전해 나아갈 것인가의 목표를 세워 추진해 나갈 때 가능하다. 한편, 부동산 관리는 부동산 소유주의 목적에 따라 부동산을 매입, 유지, 관리, 운용 및 처분하는 일련의 과정을 말한다. 각 과정에 따라 소유 부동산의 이용가치를 통한 수익 또는 소유주의 목표달성 전략을 수행하게 된다. 현재 부동산 경영의 방법이 국제화 추세이고 국제화의 기준은 미국의 분석 및 방법을 활용하고 있다. 따라서, 이 글에서는 부동산 관리의 선진국이라 할 수 있는 미국의 발전과정을 살펴보고, 부동산 자산관리 및 운용의 특성에 따라 어떠한 정보와 분석이 요구되는가 그리고 어떠한 목적에 적합한가를 살펴보았다. 또한, 이를 바탕으로 한국의 부동산 관리의 발전방향을 제시하고자 한다.
Ⅱ. 미국 부동산 자산관리의 발전 과정
1930년대 초반 미국의 경제공황으로 인해 개인 건물 소유자가 부동산 담보 대출금을 상환하지 못하게 되자, 대부분의 임대용 부동산의 소유권이 금융기관에 넘어가는 사태가 발생하였다. 부동산 소유주로부터 금융기관인 은행, 보험회사, 신탁회사 및 투자보호위원회로 소유가 이전됨에 따라 금융기관은 종전의 금융업무에 부수적으로 부동산 관리업무를 수행하기 시작하였다. 이로 인해 종전의 개인 또는 기업의 소규모 부동산 관리는 대규모의 건물과 부동산을 하나의 소유주가 관리하는 형태로 변하게 되었다. 이 때 각 금융기관은 별도의 부동산 관리부서를 두어 운용하였고, 그 당시는 주로 시설관리와 임대료의 수취에 치중하였다. 건물관리 인원도 건축 기술자 등 건설 관련 전문가가 대부분이었다. 이때의 부동산 관리는 시장분석, 마케팅, 상품개발이나 부동산 경제분야는 제외한, 시설의 유지보수와 청소, 방범 등 관재 분야가 주축을 이루는 시설관리의 수준에 불과한 것이라 할 수 있다.
이후, 시행착오를 거치면서 보다 폭넓은 건물관리 및 운용의 전문인력을 활용하게 되었으며, 경제가 차츰 회복되자 부동산에 대한 기회와 잠재력을 파악한 투자가들이 금융기관으로부터 건물들을 다시 매입하기 시작하였다. 개인, 합자, 신디케이트, 들은 매입한 건물의 최적활용을 위하여 자신의 전문성을 발휘하였다. 이즘음 100여개의 전문 건물관리 회사들이 부동산관리협회를 발족시켰는데 이때가 바로 부동산 재산관리의 개념이 체계화되는 시기였다. 즉, 개별 부동산의 가치 제고를 위한 임차인 개량, 협상, 마케팅, 건물의 운영비 절감, 공간 활용 방안, 수지 분석 등이 주요 업무 분야로 부각되었다. 이 시기가 미국에서 부동산 관리업의 성장기라고 할 수 있다.
1941년 미국의 세계2차 대전 참전으로 도시의 임대용 부동산은 호황으로 이어져 수요초과 현상을 빚게 되었으며, 이는 1957년까지 계속되어 부동산 관리업이 중요한 산업으로 부각되기 시작하였다. 1960년대 세제변화, 부동산 금융의 발달로 수익성 임대용 부동산 관리의 중요성이 대두되었고, 1980년대 부동산 투자 붐은 1990년대 초 부동산 버스트시기까지 지속되었다. 1980년대 미국 부동산 금융시장의 변화는 기존 상업용 부동산 개발 관행을 바꾸는 계기가 되었다. 종전의 상업용 부동산은 개발업자의 개발계획 및 지역의 임대수요 등 철저한 사업계획서와 재무분석, 수익성 및 위험 관리 등 세밀한 투자분석과의 결합에 의한 개발로 전환되면서, 부동산 수급이 어느 정도 균형을 이루게 되었다.
한편, 1980년대 부동산 금융시장의 자금유동화가 활발해지면서 상업, 업무용 부동산이 1978년부터 1989년까지 12년간에 걸쳐 개발붐을 일으켰다. 그 원인은 첫째, 규제완화: 1980년대 초 시장자율화 정책은 금융기관의 대출금리를 높여 고객유치에 치중하게 되었고, 금융기관들은 고수익, 고위험 상품에 투자하게 되었다. 특히, 상업용 부동산에 대출이 용이해 졌다. 둘째, 기관투자급증: 부동산에서 보다 높은 운용수익을 창출하려는 보험회사, 연금, 기금들의 자금이 합자 등의 형태로 부동산투자에 집중되었다. 셋째, 외국인 투자 급증: 유럽 및 일본 등 아시아 국가의 미국내 투자가 증가하였는데 일본의 경우 1985년 $20억에서 1993년 $730억으로 증가하였다. 넷째, 조세혜택: 1981년 부동산투자에 대한 조세혜택 규정으로 일반 투자가들의 자금이 부동산에 대거 투입되었다. 부유층의 부동산 투자에 따른 세금의 손실처리 규정 활용으로 콘도, 임대용 아파트에 대한 부동산 수요가 늘어났다.
1980년대 초 자금유동성이 확대되고 규제완화, 기관투자, 외국인 투자. 부동산의 조세혜택 등으로 인한 개발붐이 장기간 조성되어 부동산의 과다공급을 초래하였고, 이는 저축대부조합의 부실채권 증가로 다시 부동산 가격을 하락시키는 원인이 되었다. 공실률 증가 및 부동산의 가치하락으로 개발업자들의 대출이자 지급이 불가능해지자 개발업자들의 소유권이 다시 금융기관 또는 기관투자에게로 전환되었다. 이렇게 되자 금융기관 및 기관투자가들은 부동산에 대해서 금융상품과 같이 자산관리 측면에서 포트폴리오 경영을 시도하였고, 자산유동화를 통해 자산운용 기법을 발전시키는 계기가 되었다.
부동산의 자산관리는 위험분산차원에서 부동산 유형과 지역의 혼합, 보유 부동산의 매각, 재활용, 개별 부동산의 특성을 고려한 보유기간 산정 및 금융시장 활용 등을 통하여 소유주의 가치극대화를 추구하였다. 이는 종전의 부동산 관리방법에서 벗어나 부동산 자산의 매각, 구입 및 보유 부동산의 활용방안 수행 등 적극적인 관리방법으로 전환되는 것을 의미한다. 또한, 정리신탁공사의 부실채권 정리 과정에서 자산유동화제도가 활용되었고, 자산관리측면에서 경영 차원의 부동산 운용체계로 발전하게 되었다. 현재 우리나라는 미국의 1980년대의 상황과 유사한 점이 많은 전환기에 있다고 볼 수 있다.
Ⅲ. 부동산 자산관리 및 운용의 특성과 단계
일반적으로 부동산 관리 및 운용은 취득단계, 운용단계. 매각단계의 3단계로 구분할 수 있다. 여기서 중요한 것은 투자자가 부동산을 소유하는 목적이다. 부동산의 소유목적에 따라 운용 계획이 수립되고, 이를 달성하기 위한 전략이 도출된다. 부동산운용은 소유자의 투자목적을 이해하고, 목적에 적합한 관리를 하는데 그 의의가 있다. 투자자의 부동산 소유목적에는 다음과 같은 점을 들 수 있다.
① 장기적인 가격상승
부동산 투자의 경우 소유주는 매년의 수익성보다도 장기적인 부동산 가격상승에 따른 매매차익을 목적으로 투자할 수 있다. 우리나라의 경우 부동산 투자는 이러한 목적의 투자가 대부분 있었다고 볼 수 있다. 토지공급의 제한성으로 인해 토지가격의 자연적인 상승을 기대할 수 있었으며, 이는 부동산 투기를 부추기는 동기가 되기도 하였다.
② 인플레 대응방안
인플레로 인해 실제가치가 하락하는 채권이나 은행의 정기예금 고정이자보다는 부동산의 임대소득이 더 나은 투자로 볼 수 있다. 반면 인플레 상승추세가 이어지는 상황하에서 부동산 소유는 인플레 헤지 수단으로 사용된다. 기관투자자들의 입장에서 부동산이 분산투자를 위한 포트폴리오에 중요한 부분을 차지하도록 하는 것은 인플레 대응이 하나의 목적이기도 하다.
③ 환율변동의 손실보전
부동산 가치는 다른 금융상품과 달리 환율변동의 영향을 상대적으로 적게 받는 자산이고, 이에 따라 환율변동의 손실보전 수단으로 활용되고 있다. 일례로, 러시아의 모라토리엄 상황에서 환율이 1,600분의 1수준으로 추락하였지만, 부동산의 가격은 큰 변동없이 매매가 이루어 진 점을 들 수 있다.
④ 세금 우대 혜택
미국의 경우 조세관련 규정에 따라 부동산 투자로 인한 손실은 다른 수입의 절세로 보전할 수 있는 경우가 있다. 1986년 세제개혁에 의해 중단되기 전까지 세제 혜택으로 일부 부동산 투자가들은 여러해 동안 감세 또는 면제가 가능하였다. 우리나라의 경우 증여세, 상속세와 관련하여 부동산의 증여 또는 처분을 다른 재산과 연계하여 자산 운영에 반영하기도 한다.
1. 자산취득 단계
자산관리에서 부동산 투자 목적이 결정되면 포트폴리오에 입각한 투자를 기획하여 실행에 옮기게 된다. 부동산 자산관리자가 주체가 되어 위험요소를 염두에 두고 부동산의 신뢰도 및 타당성을 검토하여 투자를 실행한다. 주요 검토사항으로 우선, 정치적 요인으로 인한 부동산 가치변화 검토가 있다. 예를 들어, 정부가 대규모 국책사업의 전개방향을 수정하거나 취소할 경우 주변 환경 및 시설에 민감한 부동산이 직접적으로 영향을 받는 경우가 된다. 그 다음으로는 환경영향평가시기, 자연 훼손 기능 범위 등으로 인한 사업의 지연 등 환경적 측면을 들 수 있다. 또한, 관련 법규나 조례 및 계획과 관련한 사항이 있으며, 경제지표와 국가신인도 및 시장상황등 경제적요인을 면밀히 검토하여야 한다.
부동산 관리 업무 중 투자는 새로운 포트폴리오의 구성요소가 되는 것으로 매우 중요하다. 특히, 포트폴리오에 입각한 부동산 성과특정은 주식, 채권 등 다른 투자와 비교 가능하여야 하며, 이를 위해서는 부동산의 유형에 따른 거래정보가 요구된다. 하지만, 일반적으로 시장에서 이에 대한 정보와 사례를 구하기가 쉽지 않고, 객관적인 공시가격 또한 미비되어 있다. 미국의 경우 리츠 주가에 대한 월별지수가 1972년부터 발표되어 있다. BOMA(Building Owners & Management Association), ULI(Urban Land Institute), IREM(Institute of Real Estate Management)등의 기관에서 건물의 지역별, 유형별 운영 수입, 운영 경비 등의 자료가 꾸준히 발간되고 있으며, 매매 자료는 REBA(Real Estate Brokers Association)등에서 제공되고 있다.
포트폴리오 운영에서는 다른 상품과의 수익률, 보유기간 수익률, 위험과 수익성 등의 비교와 시뮬레이션을 통하여 현재의 포트폴리오와 신규 부동산의 추가 여부 등을 결정한다. 부동산 자산 관리에서는 다음의 각 사항을 전문가의 자문을 통해 검토하여야 하며, 이는 부동산의 보유, 매각 시에도 적용된다.
① 부동산 시장의 수요, 공급분석
부동산의 수요와 공급분석은 목표지역의 부동산 수요와 관련돼 의사결정에 필요한 정보의 분석 및 대안을 제시하는 과정이다. 이는 전반적인 부동산 시장 환경을 분석하여 현재의 상황 등을 정확히 파악하고 업종별 현황 및 장래의 전망을 분석하는데 목적이 있다. 인구 센서스, 건축허가, 실업률, 공실률, 주택 분양 및 전세 동향, 산업의 변화 등 각종 지표를 활용하여 부동산의 수급 상황을 예측한다. 상가의 경우, 시장범위와 경제권역 분석, 업종별 매출액, 경쟁시설. 시장 점유율 등을 추가로 검토하여야 한다.
② 입지분석
부동산의 입지분석은 부동산이 속한 지역의 특성 및 상권 분석을 통하여 적정한 입지를 결정하는 과정이다. 이 단계에서는 지역의 교통여건을 분석하여 유동인구 및 역세권을 파악하여 지역에 위치한 인구의 소득 및 소비구조, 생활패턴을 분석하고, 입지에 따른 후보지의 비용 편익, 근린 분석 등을 통하여 매입할 부동산의 위치를 결정한다.
③ 현금흐름 분석
이 과정은 부동산에 투자하여 보유기간 동안 사용하고 매각하는데 따른 현금의 흐름을 부동산 금융 차원에서 검토하는 기능이다. 기본적으로는 신규로 개발 할 것인가, 매입을 할 것인가, 임차를 할 것인가에 대한 사항뿐 아니라, 자금조달 방법, 기존 부채에 대한 금융비용에 대한 관리문제도 고려된다. 일반적으로 임대용 부동산의 경우, 임대료 산정 방식(상가의 경우, 기본 임대료 또는 매출액의 일정비율, 소비자 물가지수 연동에 따른 임대료 상승 등), 운영비용, 차입조달에 따른 금융비용, 건물의 감가상각비 등을 산출한다. 현금흐름표는 임대수입 및 기타 수입(보유자금의 이자 수입 등)에서 공실을 고려한 잠재적 임대료 손실 분을 공제한 유효수입을 산출한 후, 다시 건물 관리비용(관리인 급여, 수선유지비, 전기, 수도, 도시가스, 보험료, 재산세 등)을 공제하여 부동산 운영순수입을 도출한다. 자본환원율을 적용하여 투자 초년도의 운영순수입과 부동산 가치를 비교․판단한다. 운영순수입에서 건물의 감가상각비와 금융비용을 제한 것이 세전 현금 흐름표이다. 여기서 소유주의 법인세 또는 소득세를 공제하여 세후 현금흐름표를 작성한다.
2. 자산운용 단계
자산운용 단계에서 중요한 것은 부동산의 가치증대이다. 부동산 가치에 대한 자산관리자의 전문지식은 가치증대에 큰 영향을 미친다. 특히, 소득접근법에 의한 가치추정의 이해와 지식이 필요하며, 부동산 유형에 따른 수입․비용의 관리방안이 수립되어야 한다.
① 임대차 관리
취득 단계에서는 예상 현금흐름에 의해 매입의사가 결정되지만, 취득 후에는 임대차 계약에 의한 수입과 시장의 임대수준이 가치를 결정한다. 외부 용역 대상이 되는 이 기능은 개별 부동산의 가치 향상을 목적으로 하며, 마케팅 전략 수립, 공간 활용 및 임차인의 신용도, 건물 이미지의 효율적 관리, 수지 분석, 회계부분과 세금이 포함된 재무보고, 임대차 계약과 관련한 법률자문, 임차인의 관리 및 협상 등이 주요 항목이 된다.
② 건물관리
건물 및 시설관리는 기술적인 분야로서 건물의 효율적 사용으로 운영비를 절감하고 건물과 설비의 생산성을 향상시키는 것이다. 여기에는 전기, 기계 설비, 시설운영 및 엔지니어링, 방재, 방범예측, 화재 예방관리, 안전관리, 에너지관리 등이 주요 기능이 된다. 여기에 부가적으로 최유요이용의 측면에서 주변 상황과의 조화, 수요변화에 따른 기능 저하, 수익성 및 효율성 감소를 유발하는 사항의 보수 및 리모델링을 수행한다.
③ 자산가치 증대
이는 보유 부동산의 순수익을 향상시키는 것으로, 사용하지 않는 공간의 임차 임대조건 변경으로 임차인의 질 제고, 자동화 및 에너지 절감 기자재 도입으로 운영경비 절감, 임차인의 취향에 맞춘 서비스, 부동산의 잠재가치를 높일 수 있는 건물의 개조와 공간의 재배치, 외벽 개․보수 등을 통하여 임대료를 상승시키고, 운영관리비를 절감하여 부동산의 가치를 증가시킨다. 건물 사용자 입장에서는 보다 나은 서비스와 저렴한 관리비로 건물에 대한 선호도를 높이고, 임대기간의 장기화를 유도하게 되어 마케팅 측면에도 좋은 효과를 갖게 할 수 있다. 특히, 이 기능은 시장의 활동이 저하되고, 주변환경의 변화가 많을수록 중요한 부분이다.
이상의 기능 이외에도 기존 부동산의 차입금 조건을 변경하여 레버리지 효과를 증가시키거나, 대출금리가 낮아졌을 경우 기존 차입금의 금융비용을 낮추기 위해 금융기관과 협상하여 치환하는 방식으로의 변화도 강구할 수 있다. 또한, 옥외 광고판 설치, 이벤트 개최 등 다양한 방법으로 보유 부동산의 수익과 가치를 증대시킬 수 있다.
3. 자산 매각단계
자산관리의 마지막 기능으로 부동산 소유주는 특정 부동산의 매각 결정을 위하여 기대 투자성과를 평가하여야 한다. 매각 후 대체투자 대안의 매력도, 부동산 시장 사이클, 소유주의 자금여력 등이 매각의사 결정을 위한 요소가 된다. 일반적으로 자산관리자는 매각단계에서 부동산을 시장에 방매하고 유효한 매각정보를 잠재 매입자에게 제공한다. 아울러, 건물의 청소, 유지 관리로 잠재 투자자에게 좋은 인상을 부각시키고, 회계부문 및 제세공과금을 포함한 재무보고서, 임대차 현황 및 계약서 등 자산의 실사를 위한 정보를 준비한다. 이외에 매각부동산의 시장가격 조사, 소유주에 대한 매각 전략 자문, 매입 희망자의 신용 및 자금 등을 확인한다. 특히, 부동산 시장의 침체기에는 공매를 통한 매각도 고려할 수 있으며, 매도자가 직접 금융을 지원하여 매매를 촉진시키기도 한다.
Ⅳ. 부동산 자산 관리의 선진화를 위한 제안
1. 자산 관리 운용의 전문성 강화
부동산 자산 관리가 낙후되어 있는 우리나라의 현실을 극복하기 위해서는 우선적으로 자산관리에 대한 전문 인력의 확보가 요구된다. 유럽, 일본, 미국 등에서는 이 분야의 전문가로 활동하기 위해서는 관련 업계에서 5～10년의 경력과 일정한 자격이 요구되는데 반해 우리나라의 경우 아직까지 법적으로 제도화되지 않고 있으며, 민간 단체에서 부여 등에 대하여 논의하는 수준에 있다. 또한, 자산관리 업무에 대한 전문지식과 경험을 갖고 외국의 유사업체와 경쟁할 수 있는 업체도 거의 없다. 부동산 관리는 재벌 외에는 기업의 총무담당 부서에서 관재차원으로 운영되고 있으며, 건물 소유주의 경우 직영체제로 영세한 관리용역회사를 활용하고 있는 실정이다. 자산 관리운영의 업무영역은 부동산 관련 업무를 수행하는 전문가 그룹이라 할 수 있는 평가사, 회계사, 변호사, 도시계획 전문가, 건축사, 법무사, 중개사, 금융 전문가, 보험회사 등과 업무 협력 체계를 갖추어 자산관리․운용의 전문성을 높여야 한다.
2. 부동산 제도의 정비 및 전문인력 양성
부동산 서비스 관련 수수료의 현실화, 공인자격제도의 확대 등 국제화에 따른 관련 제도의 보완과 정비로 낙후된 부동산 산업의 경쟁력을 확보하여야 한다. 또한, 부동산 서비스는 법, 재무, 회계, 마케팅, 금융 등 다양한 전문지식과 경험을 필요로 하는 분야이다. 따라서 현재와 같은 감정평가사, 공인중개사의 자격체계로는 한계가 있으므로, 자산 관리사, 부동산 컨설턴트, 부동산 투자분석사 등의 보다 전문화된 자격체계가 필요하다. 아울러, 이와 관련한 전문지식과 능력을 배양시키기 위하여 전문교육과정의 개설 및 확충이 요구된다.
3. 정보의 공유
정보화 시대의 수많은 정보는 인터넷 등 지식공유체계를 통하여 교류되며, 관련업체간의 정보의 공유는 서비스 질과 고객의 신뢰를 향상시키는 순기능을 갖는다. 부동산 운용 및 관리 분야는 외국의 선진업체와 협력하여 선진기법을 습득하고 유용 정보를 상호 공유할 수 있도록 하여야 한다. 조속한 시기에 부동산 시장의 경기분석 지표, 임대․매매 정보, 관리 운영비 수익, 입지 등에 대한 정보를 제공하는 시스템을 구축하여 공유할 수 있도록 하여야 한다. 미국의 BOMA, IREA 등의 부동산 전문 단체에서와 같이 관련정보를 D/B화하고 표준화 시켜 적기에 제공될 수 있도록 하여야 한다. 이러한 당면 과제가 해결될 때, 우리나라의 부동산 관리업은 새로운 도약이 가능할 것이다.
▲ 부동산 시설관리(FM)의 중요성과 선진화를 위한 과제
Ⅰ. 시설관리의 목적과 업무
1. 시설관리의 정의
최근 세계적으로 기업간 경쟁이 심화되는 가운데 토지, 건물, 설비 등 보유자산의 효율적인 운용과 관리의 문제는 새로운 경영 과제가 되고 있다. 부동산에 있어서의 시설관리라는 것이 소개된 것이 그리 오래 되지는 않으나, 최근 경기 침체하의 관리비용 절감이 주요 관심사로 대두되면서 본격적으로 확산되고 있다. 최근에는 기업이나 사무실 등의 근로자들이 쾌적한 시설 공간을 제공받고 보다 생산성이 높은 활동적인 기업활동을 추진하기 위해 건축 등의 시설환경을 보다 유효하고 과학적으로 정비하여 운영해 가는 “신 경영관리 활동”으로서 시설관리의 중요성이 새롭게 인식되고 있다.
시설관리를「Facility Management Guidebook」에서는 “기업․단체 등의 모든 시설 및 환경을 경영적 시점에서 종합적으로 기획․관리․활용하는 경영관리활동”으로 정의하고 있다. 종래의 시설관리는 단순한 시설의 유지 보전이 목적이었으며, 현장에서 발생한 문제의 시설, 즉 현실성이 강한 업무였다. 그러나, 여기에서는 시설의 혁신을 통한 경영의 최적화를 목적으로 하며, 관리의 성격으로는 모든 고정자산에 대한 품질․재무․공급 측면을 일원화하고, 경영 전략적으로 취급하는 관리 활동을 포함한다. 또한, 시설관리는 경영관리의 한 기술적 분야로서 호황시 에는 시설의 신설․증설로 얼마나 효율성이 증감하는가를 분석하기 위한 방법이며, 불황 시에는 필요한 기능을 유지하면서 사무실과 창고, 점포의 축소나 반환, 매각 등 “시설재구축”을 진행시키기 위해 필요한 전략적 경영 방법이라 할 수 있다.
2. 시설관리의 목적과 표준 업무
일반적으로 시설관리의 목적은 ①설비투자와 운용비용의 최소화 ②효용의 극대화 ③장래의 발전, 변화에 대한 유연한 대응 등을 들 수 있다. 이들 목적을 시행함으로 인해 과잉, 노후, 부족 등이 배제되어 합리성이 높아질 수 있고, 필요한 기능을 충분히 활용함으로써 생산성(업무 능률, 사용의 편리성), 쾌적성(양호한 집무환경)측면에서 효용이 발생하게 된다. 또한 부적합한 시설을 개선함으로 인해 환경과의 적합성을 높일 수 있을 것이다. 그 밖에도 조직 이미지, 고객만족 등과 같은 시설 이외의 품질면에서도 효용을 얻을 수 있다.
FM 업무를 대상으로 하는 시설은 최소의 투자, 최소의 비용으로 효율적인 시설관리를 수행하기 위해서는 품질․재무․공급 측면에서 각 부문의 요구를 종합적으로 충족시키는 것이 중요하다.
FM 표준업무의 1차 기능은 11단위 업무로 되어 있으며 크게 4가지 기능으로 구분된다.〔전략․계획〕,〔프로젝트 관리〕,〔운영 유지 관리〕의 3기능은 직접적인 시설에 관련되는 업무이며, 시설의 라이프 사이클(PLAN→DO→CHECK→ACTION)에 맞추어 반복․전개된다. 또한〔FM 총괄 매니지먼트〕의 기능은 이들 3기능과는 다른 차원에서 업무가 원활하게 추진 될 수 있도록 한다. “평가”는 독립된 업무로 분류되어 있지는 않으나, 11단위의 FM표준업무를 수행함에 있어서 다양한 상황으로 전개된다.
Ⅱ. 시설관리의 전문성과 기술
기업경영의 전략적 관점에서 보면, 시설관리는 모든 고정자산에 대한 최적의 활용을 추구하는 경영관리 활동이기 때문에, 필요한 지식이나 기술로 부동산뿐만 아니라 건축․경제․경영 등 다양한 분야의 전문지식이 필요하며, 비용․편익 분석 등을 위한 재무․회계적 지식도 요구된다. 또한, 근로자를 위한 쾌적한 직장환경을 조성하기 위해서는 심리․생리 등 사회 과학적인 지식과 기술도 요구되는 분야라 할 수 있다.
일반적으로 시설관리를 위한 지식은 ①사회성 관련(자연환경, 사회환경 등 지구 환경적인 지식) ②인간성 관련(쾌적성에 관계되는 생리․심리적인 일, 커뮤니케이션에 관계되는 지식) ③기업관련(CI, 경영관리 등에 관한 지식) ④시설 관련(건물 등의 공간 환경, 방재․방범 등의 지식) ⑤정보화 관련(정보 및 그들에 대응하는 시설의 지식) ⑥관련 법규(회계․조세제도, 부동산․건축․도시 계획, 안전․위생 등) 등의 6가지 분야로 구분할 수 있다. 이들 지식은 시설관리를 지원하는 주변 지식으로써 FM담당자가 스스로 행하는 것 이라기 보다는 관련 분야의 전문가들의 지식을 빌려 종합적으로 활용하는 것이라 할 수 있다. 한편, “FM의 고유기술”이란 품질․재무․․공급이라는 FM의 목적에 대해 기획․입안하고 평가해 가기 위한 기술과 FM를 운영하기 위해 필요한 컴퓨터 시스템의 이용과 같은 지원기술을 말한다.
Ⅲ. 빌딩 관리의 특징과 계약의 범위
1. 빌딩관리 업무의 특징
통상 빌딩 관리 업무는 건축물의 신․개축이나 증축 또는 계약변경 등에 의해서 수요가 발생한다. 이 경우 관리업자는 입찰이나 제안서 제출 등으로 선정되며, 민간계약에서는 이제까지 기업주와의 특정한 관련성이 중시되었으나, 최근에는 건물의 사양과 관리설계를 제안하여 관리업자를 선정하는 등 실적이나 자질, 품질과 같은 보다 객관적인 기준으로 변화되고 있다. 계약 기간은 보통 1～3년으로 특별한 하자가 없는 경우에는 계약은 갱신되는 경우가 대부분이다. 이는 다음과 같은 빌딩관리의 특성에서 비롯된다 할 수 있다.
(1) 업무의 신뢰성
빌딩관리의 종사자들은 기밀문서 등 보안이 요구되는 장소를 출입할 수 있다. 따라서, 업무에 대한 상호간의 인간관계 및 신뢰유지는 지속적인 계약의 기본적인 바탕이 된다.
(2) 건물의 특성 숙지
만일 동일한 건축물을 설계하였다 할지라도 빌딩관리 업무는 완전히 동일 할 수 없으며, 건축주나 세입자 등에 따라 관리비용이 달라질 수 있다. 즉, 관리 업무는 건물외벽이나 설비 등 통상적인 사항 이외에 세입자의 성격과 사정 등을 충분히 파악하여야 한다. 특히, 안내 및 전화 교환 등과 같이 개별적 성격에 정통한 관리자의 경우에는 지속적인 계약을 유지할 가능성이 그만큼 높아진다.
(3) 관리업무의 지속성
쾌적한 건축환경을 만들어 최적의 효용을 제공하기 위해서는 건물의 특성에서 발생되는 문제점을 사전에 예방할 수 있어야 하며, 이는 건물의 수명이 다할 때까지 지속되는 장기적인 업무이다. 따라서 건물주와의 지속적인 관리업무가 유지되기 위해서는 그에 부응하는 효과적인 관리업무를 제공하는 관리자(수주자)의 노력이 전제되어야 함은 물론이다.
2. 빌딩관리 계약의 범위
빌딩관리 업무는 쌍방의무 계약으로서 지속적인 노역의 제공이며 종사자가 상주한다는 업무 성격상, 수주한 업무의 범위와 한계성에서 애매한 문제가 생기지 않을 수 없다. 이 경우 쌍방이 자기에게 유리한 해석을 하는 경우가 있으므로, 업무 범위와 한도를 확실하게 파악하고 한도에 대해 쌍방이 합의를 해 두어야 한다. 계약에 업는 업무에 대해서는 별도의 계약을 하든지 계약의 수정을 요구해야 한다.
(1) 쌍방의 업무범위에 관한 계약
빌딩 관리 업무는 제품을 완성시키는 것이 아니라, 계속적인 용역의 제공이므로 업무 종료시기를 특정 지을 수 없으며, 업무 결과의 품질을 한 시점에서 평가하기가 극히 어려운 일이다. 따라서 계약자 쌍방이 어느 정도 일치한「완성」을 합의해 둘 필요가 있다. 한편 수주자 측에서는 자사의 직원이 대부분 발주자 측에서는 자사의 직원이 대부분 발주자 측의 건물에서 근무하게 되므로 업무환경이나 협조 사항에 대한 규정을 두어야 하고, 대부분의 경우 직원에 대한 관리를 수주자 측에서 담당하게 되므로 이의 관계를 명확히 해두어야 한다. 또한, 발주자 측에서는 상주하는 수주자 측의 직원들이 건물 내 혹은 건물에 부속하여 업무관리를 하기 위한 사무공간이나 공실, 휴게실, 그리고 기자재 보관 창고 등의 관리공간을 확보해 주어야 하며, 이에 대한 비용 부담은 쌍방의 합의를 요할 것이다. 예를 들어, 수도․광열비의 경우는 발주자 측에서, 업무 수주에 필요한 기자재는 수주자 측에서 부담하는 형태로 정할 수 있다.
(2) 하자의 책임 범위에 관한 계약
건축자재의 다양화나 건축설비의 복잡화로 인해 관리 업무도 상당한 지식이 요구되며, 하자를 일으킬 가능성도 증가하고 있다. 그러나, 그 하자가 관리업무로 인해 발생했는지, 설계․시공에 그 원인이 있는지의 판단이 어려운 경우가 많으며, 수탁업자의 변경․중복의 경우에도 하자원인을 특정 짓기 어렵다. 이렇게 업무나 사고 등으로 손해가 생겼을 때 누가 어떻게 배상의 책임을 져야 하는지 명시해 두어야 하며, 적어도 종업원의 행위 결과로 인해 일어난 손해에 대해서는 수주자가 책임을 지지 않는다는 문구를 명기해 두어야 한다. 현행 민법에서 보호할 수 있는 성격을 갖고 있는지 현재의 시점에서는 그 문제가 명확하지 않기 때문에 법률상 책임의 소재도 명확하지 않으므로 계약서 상에 명시할 필요가 있다.
(3) 기타의무
수주액의 대부분은 인건비가 차지(약 70～80%)하므로 용역비의 연체 지불은 없어야 할 것이며, 업무에 따라 기밀에 속하는 장소에 출입하지 않을 수 없으므로 비밀 유지 의무를 위반할 경우에 대한 사항을 명확하게 해 두어야 한다.
3. 재산관리
빌딩 또는 재산관리란 부동산의 유지보수․관리, 내장 또는 보수공사, 시공관리 등의 유지업무에 세입자 관리 등을 포함시킨 것으로써, 개별 부동산의 전반적인 관리업무를 의미한다. 엘리베이터 등 진부화가 예상되는 설비는 보수 관리의 차이에 따라 그 수명이 크게 좌우된다. 보수 관리의 상태가 좋지 않은 경우에는 건물의 유효년수 이전에 재투자가 필요하며, 이러한 경우 사업계획 자체에 착오가 발생될 수 있다. 또한, 건축 후의 유지관리가 불충분하다면 부동산의 가치를 하락시키는 요인이 되며, 세입자 모집에 있어서도 불이익을 받게 될 것이다.
따라서, 수선계획이나 라이프 사이클 비용의 산출 등 부동산을 하나의 투자상품으로서 관리해 가지 않으면 안된다. 즉, 투자수익률(ROI)을 높이기 위해 최소한의 필요 유지비용을 계획적으로 투입하고 가치를 지속적으로 유지해 가는 것이 중요하다. 또한, 공실률이 높고 세입자가 좀처럼 가득 차지 않은 빌딩 등은 자연히 건물의 손상이 가속화되므로 가동률은 올리는 것은 임대유지는 물론, 건물의 품질유지의 관점에서도 중요하다. 공실률이 큰 부동산은 유지관리가 충분하지 않은 경우가 많고, 임대조건 등 건물의 라이프 사이클에 악순환이 계속되기 쉽다.
한편, 세입자 관리와 관련하여 많은 부동산 회사가 빌딩의 건축․관리부문과 세입자 관리부문을 분리하고 있다. 부동산을 관리하는데 있어 청소, 전기, 배관, 엘리베이터, 전원설비. 공조 등 개개의 관리 업자의 선정은 매우 중요하다. 세입자 측에서 보더라도 부동산 회사가 대기업이기 때문에 확실할 것이라고 간주하는 경우에는 필요한 절차를 생략하는 등 문제가 야기될 수도 있다. 또한, 아웃 소싱을 담당하는 회사는 대부분 중소․영세 기업으로 하자담보에 대한 책임회피의 가능서이 크므로 외주 거래처의 부담이 될 수도 있다.
Ⅳ. 시설관리의 선진화를 위한 과제
시설관리는 기업의 경영전략 구축을 목적으로 기업전체의 생산효율을 높이는 전략적 차원의 관리업무라 할 수 있다. 최근, 일본 부동산협회와 빌딩협회는 빌딩사업분야에서 고기능 또한 도시조성에 중점을 두어야 하는 빌딩으로 정보화대응 빌딩, 에너지 절약형 빌딩, 다양한 서비스를 제공하는 빌딩, 재개발이 양호한 빌딩, 대도시 교외의 Shopping Mall 등을 들고 있다. 앞으로 기술혁신을 기반으로 한 새로운 관리기법 출현과 재산관리(PM), 건설관리(CM), 그리고 경영전략 기법의 하나인 FM등의 기본이념이 자산가치 향상에 많은 영향을 줄 것으로 보인다.
특히, 건물가치를 향상시키려는 노력 없이는 생존할 수 없다는 냉혹한 경영환경 속에서 관리수단에 대한 사고방식의 질적 개선이 동반되어야 한다. 적어도 21세기의 빌딩사업은 저성장 속에서 질적 수준을 높이는 방향으로의 변화가 전제되어야 한다. 자산보유형 경영, 컨설턴트형 경영, 경영규모의 확대, 아웃소싱에 의한 작은 본사화 등 각자의 시장 상황판단 속에서 최선의 길을 선택하기 위한 노력이 요구된다. 경영정상화의 개선책으로는 사업수탁의 방식의 재구축과 수익연계 사업으로의 빌딩 사업도 부동산 증권화에의 한 다양한 자금조달 수단의 확대와 경영관리의 투명성 보장이 중요하다고 볼 수 있다.
건물의 가치를 높이는 것을 항상 염두에 두고 소유자, 설계자, 시공자의 사고 방식과 타협점을 찾아내어 포괄적인 제안을 하면서, 이런 데이터베이스를 기초로 수익과 경영을 한 눈에 파악할 수 있는 소프트웨어를 구축하고 시설경영 지침서, 라이프 써클의 장기유지 계획 마련으로 전략적 매출을 한다면 우리 부동산 시설 관리의 선진화가 그리 어렵지는 않을 것이다.
Ⅴ. 국내부동산 관리업의 전망과 발전방향
현재 한국의 부동산 관리업은 투명하고 효율적인 운영이 요구되고 있다. 이를 미국의 부동산 관리업 역사에 비추어 보면, 지극히 예상할 수 있는 것들이며, 이러한 요구는 한국의 부동산 관리업이 발전할 수 있는 좋은 계기가 될 것이다. 한국의 경제 발전과 부동산 업계가 급속하게 변화 발전하고 있기 때문에 부동산 관리업계도 이러한 요구에 하루 빨리 적응해서 부동산 관리의 투명성과 효율성을 확보해야 한다. 이러한 관점에서 한국의 부동산 관리업에 대한 발전 방안을 간단히 논의하고자 한다.
첫째, 부동산 관리기술의 효율성을 높여야 한다. 문제는 어떻게 하느냐 하는 것일 것이다. 전반적으로 부동산 관리 기법에 대한 교육은 실무자에게 평생교육의 차원에서 개발되고 보급되어야 한다. 미국에서는 IREM의 주관아래 각 중요도시에서 정기적으로 강좌를 개설하여 운영하고 있다. 아직 부동산 관리협회가 없고 기존의 주택관리사협회가 적정 수준에 이르지 못한 한국의 경우에는 대학과 같은 교육전문 기관에서 정부와 주택관리사 협회, 또 주요 기관투자자들과 협조하여 강좌를 개설하면 좋을 것이다. 이렇게 함으로써 강사진의 질을 높은 수준으로 유지할 수 있고, 강의 내용에서 충실을 기할 수 있을 것이다. 효율성을 높이기 위해 현재 국내에서 사용되고 있는 우수한 관리 기법들을 빨리 시장으로 확산시키고 해외의 선진 관리기법들을 도입하여 적용해야 한다.
먼저 국내의 우수한 관리 기법들을 빠르게 시장으로 확산시키는 것에 대해 살펴보자. 부동산 관리의 전반적인 효율은 관리에 드는 비용과 부동산의 수익으로 쉽게 측정할 수 있다. 또한 IMF이후의 부동산 경기가 크게 침체된 상황에서 건물주는 관리의 효율성에 특별한 관심을 가질 수밖에 없을 것이다. 그러므로 현재 사용되고 있는 가장 효율적인 관리기법이 시장에 쉽게 알려 질 수 있다면, 빠른 시일 안에 확산될 것으로 보인다. 따라서, 다양한 관리기법의 표준보고체제(Standard Reporting System)를 신속하게 마련하고, 이를 확산시킬 수 있는 틀이 필요한 것이다. 표준보고체제에서 부동산 관리에 필요한 각종 비용의 형태를 명확하게 하기 위해서는 회계체제(accounting system)를 표준화하여 현재 부동산 관리인이나 관리회사간에 서로 상호 이용할 수 있도록 하는 것이 바람직할 것으로 보인다. 이 표준보고체제는 임대료 수입에 대한 세금을 계산하는 자료가 될 수 있으므로 국세청의 자문도 필요하리라 본다.
그러나 이런 방법만으로는 현재 국내에서 사용되고 있는 가장 효율적인 관리 기법이 더욱 발전할 수 있다고 기대하기 어렵다. 더구나 한국의 부동산 관리업이 낙후되어 있다면, 현재 국내에서 사용되고 있는 가장 효율적인 관리 기법이라도 국제적인 수준과 견주어 볼 때 효율이 떨어질 것이다. 그렇다면 어떻게 빠른 시일 안에 국제적으로 보아서도 높은 효율을 갖는 관리 기법을 도입할 수 있을까? 가장 쉽고 빠르게 선진 관리기법을 도입할 수 있는 방법은 무엇보다도 부동산 소유, 관리시장을 개방하는 것이다. 현재 부동산 소유시장의 개방을 위한 많은 노력에도 불구하고 외국 부동산 투자가가 기대에 미치지 못하는 큰 이유는 전반적인 한국과 일본경제 불황에도 기인하지만, 한국 부동산 시장의 정보 인프라가 체계적이지 못하기 때문이다. 한국 부동산 시장의 정보가 가장 발달해 있는 부문은 아파트 부문이기 때문에 임대주택이나, 상업용, 오피스텔, 공업용 부동산 등 소득을 발생시키는 부동산을 선호하는 외국투자자의 눈에는 한국에서 부동산 투자에 대한 위험이 지나치게 크다고 볼 수밖에 없는 것이다. 부동산 시장 정보 인프라 구축을 위해서도 표준보고체제를 빨리 확립하고 보급하는 것은 매우 시급하다.
둘째로, 부동산 관리인의 자격제도에 대해 생각해 볼 수 있다. 1990년에 도입된 주택관리사 자격증은 전반적으로 미국 IREM의 ARM자격증과 유사한 점이 있다. 응시자가 소정의 시험을 통과하면 주택관리사보가 되고 그후 소정의 전문 주택관리 경험이 있으면 정식 자격증을 받게 된다. 그러나, 국제위주의 자격고시는 시험에 필요한 지식을 강조하게 되고, 실제로 현장에서 필요한 경험과 지식은 갖추기 어렵다. 또한 그들의 직업윤리에 대한 교육과 감독이 어려울 것이다. 법으로 어떤 직장은 주택관리사를 사용해야 한다고 규정하고, 국가가 그 자격시험을 주관하는 방식으로는 주택관리업의 효율성을 높이기 보다는 자격증이 창출해내는 임의적인 가치를 추구하는 경쟁을 야기할 수밖에 없다. 또, 직업 윤리의 직업윤리의 확립은 자격증 제도가 활성화되면서 반드시 병행해서 노력하여야 할 것이다. 그렇지 않으면, 부동산 관리업이 전문화되기를 기대하기 어렵기 때문이다. 현재 주택관리사 자격요건에는 이러한 문제가 전혀 고려되어 있지 않기 때문에 이점이 보완되어야 한다.
정부의 역할은 시장의 질서를 확립하고, 정보의 유통을 원활히 하며, 공정한 경쟁이 될 수 있도록 하는데 중점을 두어야 한다. 정부의 규제가 일부 시장 참여자에게 혜택을 줌으로써 임의적인 가치를 창조하고, 이에 따라 시장 참여자들이 그 가치를 추구하는데 자원을 사용한다면, 정부의 애당초 의도는 좋았다 할지라도 결과적으로 시장의 효율성을 낮추는 결과를 가져오게 될 가능성이 높기 때문이다. 이러한 관점에서 볼 때 주택관리사, 또한 공인중개사나 감정평가사 등의 자격증도 장기적으로는 국가가 관리하지 않고 민간 전문협회에서 관리하는 것이 가장 바람직하다고 할 수 있을 것이다. 다만 현재 효율적인 시장 질서가 확립되어 있지 않은 상태에서, 이러한 활동들이 민간 전문협회에서 맡겨진다면, 기득권을 가진 몇 사람이나 어떤 특정한 그룹의 이익이 강조되고 국민경제 전체의 이익이 손해를 볼 가능성이 클 수 있으므로 단기적으로는 자격증관리, 표준보고체계, 부동산 정보 인프라 구축 등의 사업이 더 시급할 것이며, 여기에는 정부나, 정부 출자기관의 리더쉽이 불가피할 것이다.
부동산 자산관리(REAM)란 무엇이가?
별 물(서브노트)
광의의 부동산 자산관리는 첫째, 부동산 자신관리(REAM), 둘째, 부동산 재산관리(PM),
셋째, 부동산 시설관라(FM)의 세 가지 측면으로 분류할 수 있다.
부동산 자산관리(REAM ; Real Estate Asset Management)란 현재의 자산을 단순히 유지관리
하는 차원을 넘어, 소유자의 목적에 따라 투자, 매매, 유지, 운영, 재활용, 처분 등의 포괄적의
미의 자산관리로서 부동산 자산을 포트폴리오 관점에서 자산과 부채를 종합 경영관리하여 최
대의 자산가치를 얻기 위한 적극적 의미의 전문적 종합적인 자산관리를 말한다.
즉 부동산 자산관리(REAM)란 대상부동산을 맡아 소유자의 법적대리인으로서 임대차 계약은
물론 자산의 위험분산을 위한 부동산 경기 및 시장분석, 향후 시장의 전망 예측을 통한 최적의
투자전략과 자산 규모에 맞는 포트폴리오(Portfolio) 설계를 통한 부동산의 최대 효율성과 수
익성은 물론 자산의 최대가치를 얻기 위한 전문적이고 종합적인 운영관리를 말한다.
부동산 자산관리(REAM)은 개인자산 소유자의 부를 증진시키거나 기업의 자산가치를 극대화
하기 위해 포트폴리오를 통한 부동산 가치를 극대화시키는데 그 목적이 있다. 또한 부동산 투
자의 전 과정에서 자산과 부채를 포함하여 포트폴리오 관점에서 전략적 의사결정시스템을 통
해 부동산 자산의 가치를 보전, 중시하고 수익을 극대화하는데 그 목적이 있다.
부동산 자산관리(REAM)의 구조는 건물자산관리(60%), 토지자산관리(20%), 금융자산관리
(20%)로 구성되어 있다.
부동산 자산관리(REAM)의 주요 업무 내용을 살펴보면, 다음과 같다.
1) 부동산 시장 및 정책분석과 시장경쟁요인 및 수요분석, 임대마케팅 시장분석
2) 포트폴리오 관리 및 분석, 매입 매각 재활용 방안 분석, 투자대상 선정 및 자금조달.
3) 건물자산관리, 부동산 재무관리, 금융자산관리.
4) 기업의 필요공간 기획, 개발부지 선정, 금융대안 모색, 보유 부동산 재활용 방안 등의
포괄적 업무 수행.
부동산 자산관리(REAM)의 대상고객으로는 개인부호, REIT’S, 기관투자가, 은행, 보험사,
해외투자가 등이 있다.
(부동산 자산관리론 정 용 식 저)에서
출처 : 한물 덕곡 시문학
글쓴이 : 금동이네 원글보기 : 금동이네
메모 :
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