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건축물의 높이 산정은 지표면으로부터 건축물의 상단까지의 수직거리입니다. (「건축법 시행령」 제119조 제1항 제5호). 이때 1층 전체가 필로티로 구성된 건축물의 경우 높이제한 규정과 공동주택의 일조권 규정을 적용할 경우 필로티의 층고는 건축물의 높이에서 제외합니다.
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이관용의 건축법해설 29회입니다.
주제: 건축물높이산정방식
대지앞 전면도로가 고저차가 있을경우
채광사선 적용시 건축물높이 산정기준
주상복합경우 공동주택 높이는?
일조권제한 적용시 높이산정기준은?
#건축법해설 #건축물높이산정 #건축법규
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건축물의 높이 산정 기준 – 네이버 블로그
건축물의 높이는 3m X 10층 + 3m = 33m가 되요. ○ 지붕마루장식·굴뚝·방화벽의 옥상 돌출부 …
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Source: www.codil.or.kr
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건축법 시행령 제119조 (면적 등의 산정방법)
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고층건물과 ‘초’고층건물 차이는? 건축물 높이·층수 산정방법
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건축물의 높이는 어떻게 산정될까? – EL-Safe 뉴스레터
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주제에 대한 기사 평가 건축물 높이 산정
- Author: 건축가 이관용건축학교
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- Date Published: 2020. 2. 15.
- Video Url link: https://www.youtube.com/watch?v=lLKpEk5RmBo
건축물의 높이 산정방법 알아보기!
1920년 말 자동차 회사인 크라이슬러는 뉴욕에서 가장 높은 건축물을 지어 회사의 위상을 떨치기로 결심합니다. 그러나 공교롭게도 맨해튼 은행의 사장 역시 같은 생각을 하고 있었습니다.
맨해튼 은행 빌딩의 불행한 역사를 살펴보면 다음과 같습니다. 당시 뉴욕에서 가장 높은 건축물은 1913년에 완공된 울워드 빌딩(Woolworth Building)으로 241.4m이었으며, 맨해튼 은행 측은 울워드 빌딩보다 약 20m 높은 260m 높이로 빌딩의 건축계획을 세웠습니다. 그러나 크라이슬러 측이 282m로 건축한다는 발표를 듣고 맨해튼 은행 측은 283m로 건축계획 안을 수정하였습니다.
맨해튼 은행 빌딩(舊. Bank of Manhattan Trust building
또는 Manhattan Company Building, 現. The Trump Building 또는 정식명칭인 40 Wall Street)
<출처: (CC BY-SA) No machine readable author provided. ChrisRuvolo assumed(based on copyright claims)@Wikimedia Commons>
크라이슬러 빌딩은 1928년에 공사를 시작하였고, 맨해튼 은행 빌딩은 그 다음해인 1929년에 공사를 착수하였습니다. 맨해튼 빌딩의 완공일은 1930년 4월이었고, 크라이슬러 빌딩의 완공일은 한달 늦은 1930년 5월이었습니다.
당시 뉴욕에서 가장 높은 빌딩은 세계에서 가장 높은 빌딩을 의미했기 때문에 완공 즈음 당시 매스컴들은 모두 뉴욕에서 가장 높은 빌딩인 맨해튼 빌딩의 완공에 관심이 모아지고 있었습니다. 그런데 당대 가장 높은 빌딩의 영애를 단지 1m의 차이로 크라이슬러 측은 놓치고 싶지 않았습니다.
맨해튼 빌딩의 완공 한 달 후인 1930년 5월 27일, 크라이슬러 빌딩의 내부에선 모종의 움직임이 포착되었다. 건축가 윌리엄 밴 앨런(William Van Alen)은 37m 높이의 스테인리스 안테나를 건축물 내부에서 조용히 조립하도록 지시했으며, 이에 소요된 시간은 1시간 가량이었습니다. 결국 크라이슬러 빌딩은 안테나를 포함하여 319m로 뉴욕에서 가장 높은 빌딩의 기록을 세우게 됩니다.
한 달 남짓 가지고 있었던 뉴욕 제일의 마천루(skyscraper, 摩天樓)라는 왕좌를 크라이슬러 빌딩에 넘기기에 맨해튼 은행 빌딩 건축가 측은 무척 약이 올랐던지 ‘사실, 사람들이 실제로 오를 수 있는 전망대의 높이는 맨해튼 은행 빌딩이 크라이슬러 빌딩보다 30m가량 높다’는 점을 지적하는 글을 신문에 기고하기까지 했습니다.
크라이슬러 빌딩
<출처: (CC BY-SA) Overand@Wikimedia Commons>
그럼에도 불구하고, 크라이슬러 빌딩 역시 뉴욕 제일의 마천루라는 왕좌를 11개월 동안만 유지할 수 있었습니다. 할리우드 영화에 자주 등장해 익히 우리도 잘 알고 있는 102층짜리 엠파이어 스테이트 빌딩(Empire State Building)이 1931년 4월 11일 완공되었기 때문입니다. 건축물 높이만 381.0m이며 맨 꼭대기까지의 높이는 무려 443.2m 입니다.
엠파이어 스테이트 빌딩의 건축가는 슈리브(Shreve), 램(Lamb)과 하먼(Harmon)으로 이들 중 슈리브와 램은 맨해튼 은행 빌딩의 자문건축가였고, 신문에 맨해튼 은행 빌딩이 실질적으로 크라이슬러 빌딩보다 높다는 점을 기고했던 인물이기도 합니다.
두바이의 부르즈 할리파(Burj Khalifa)와 비교한 다른 건축물의 높이
<출처: (CC BY-SA) BurjDubaiHeight.svg: Rama / derivative work: Astronaut@Wikimedia Commons>
당시 미국의 이러한 무분별한 마천루 경쟁을 경제전문 매스컴에서는 마천루 지수(erection index)라는 용어로 비판하기도 했습니다. 마천루 지수 혹은 고층건물 지수란 고층건축물의 높이 기록이 경신될 때마다 경제적 공황이 왔다는 상관관계를 수치적으로 밝혀 무분별한 건축물의 높이 경쟁에 대한 우려를 표명한 것입니다.
그럼에도 불구하고, 크라이슬러 빌딩 역시 뉴욕 제일의 마천루라는 왕좌를 11개월 동안만 유지할 수 있었습니다. 할리우드 영화에 자주 등장해 익히 우리도 잘 알고 있는 102층짜리 엠파이어 스테이트 빌딩(Empire State Building)이 1931년 4월 11일 완공되었기 때문입니다.
건축물 높이만 381.0m이며 맨 꼭대기까지의 높이는 무려 443.2m입니다. 엠파이어 스테이트 빌딩의 건축가는 슈리브(Shreve), 램(Lamb)과 하먼(Harmon)으로 이들 중 슈리브와 램은 맨해튼 은행 빌딩의 자문건축가였고, 신문에 맨해튼 은행 빌딩이 실질적으로 크라이슬러 빌딩보다 높다는 점을 기고했던 인물이기도 합니다.
01. 건축물 높이제한과 건축물 높이 산정의 일반 기준
맨해튼 은행 빌딩과 크라이슬러 빌딩의 마천루 경쟁은 경제적 이익과는 별개로 하나의 해프닝으로 치부할 수도 있습니다. 그러나 건축물의 높이가 직접적으로 재산권에 관계된다면 안테나의 높이까지가 건축물의 높이인지 아니면 슈리브와 램의 신문 기고문처럼 사람들이 올라갈 수 있는 곳까지가 건축물의 높이인지는 중요한 문제이며, 그저 신문에 푸념하는 정도로 끝날 문제가 아니었을 것입니다.
따라서 「건축법」에서는 건축물 높이 산정 기준을 규정하고 있으며, 이 산정 기준은 (가로구역별)건축물의 높이제한(「건축법」 제60조)과 일조권(「건축법」 제61조)에서 직접적으로 관여하게 됩니다.
가로구역별 건축물 높이 제한 구역 지정 ⓒ이재인
건축물 높이제한 구역이 지정 · 공고되면 가로구역 내 건축물의 높이는 지정된 높이에 맞추어 건축하여야 합니다. ⓒ이재인
건축법에서 건축물의 높이를 관리하는 목적은 개별 건축물의 건축안전과 일조, 통풍, 채광, 미관 등 도시 환경 및 나아가 토지이용의 효율성을 도모하기 위하여 규정하고 있습니다. 건축물의 높이제한 규정은 크게 4가지입니다.
건축물의 높이제한 규정 ⓒ이재인
건축물의 높이 산정은 지표면으로부터 건축물의 상단까지의 수직거리입니다. (「건축법 시행령」 제119조 제1항 제5호).
건축물 높이 산정의 일반 기준 ⓒ이재인
필로티 건축물의 높이 산정 기준 : 가로구역별 건축물 높이제한 지정 · 공고 구역 내
건축물 및 공동주택의 일조권 적용시(왼쪽)와 일반건축물(오른쪽) ⓒ이재인
이때 1층 전체가 필로티로 구성된 건축물의 경우 높이제한 규정과 공동주택의 일조권 규정을 적용할 경우 필로티의 층고는 건축물의 높이에서 제외합니다. 1층 전체가 필로티라는 것은 말 그대로 1층이 상층 구조물을 떠받치기 위한 기둥으로만 구성되어야 하지만, 상층 건축물을 이용하기 위해서는 계단이나 엘리베이터와 같은 수직이동 동선용 공간이 필요합니다.
따라서 건축물을 사용하기 위한 계단실이나 승강기실 등의 설치는 1층이 전체 필로티로 구성되었다고 인정하며, 이에 더하여 경비실도 현대 건축물 이용에 필요한 부분으로 판단합니다.
02. 건축물의 높이제한과 일조권 적용을 위한 각각의 건축물 높이 기준
건축물 높이 산정의 기준은 건축물의 높이제한과 일조권에서 직접적으로 관여하게 되는데, 「건축법」에서는 이 두 규정의 적용에 있어 높이 산정의 기준을 각각 달리 규정하고 있습니다.
건축물의 높이제한 규정 적용을 위한 건축물 높이 산정 기준
일반원칙으로 건축물의 높이는 지표면에서부터 산정하도록 규정하고 있습니다. 그러나 건축물의 높이제한 규정 적용에 있어서 건축물의 높이는 지표면이 아닌 전면도로의 중심선을 기준으로 높이를 산정하도록 규정하고 있습니다.
가로구역별 높이가 지정 · 공고되지 않은 지역에서 건축물의 높이 기준은 지표면 ⓒ이재인
가로구역별 높이가 지정 · 공고된 지역에서 건축물의 높이 기준은 전면도로 중심선 ⓒ이재인
(가로구역별) 건축물의 높이제한 규정 적용을 위한 건축물 높이 산정 기준 상세 ⓒ이재인
모든 일에 있어 기준은 흔들림이 없어야 합니다. 그런데 전면도로가 경사로여서 낮은 쪽 도로 중심선 높이를 기준으로 해야 하는지 혹은 높은 쪽 도로 중심선 높이를 기준으로 해야 하는지 모호한 경우가 있습니다.
또한 전면도로 보다 지표면이 상당히 높은 경우 건축물 아닌 부분까지 모두 건축물 높이에 포함하여야 하는 불합리한 상황도 있을 수 있습니다. 때문에 「건축법」에서는 이러한 전면도로의 기준에 관하여 2가지 상황을 규정하고 있습니다.
1) 건축물의 대지에 접하는 전면도로의 노면에 고저차가 있는 경우에는 그 건축물이 접하는 범위의 전면도로 부분의 수평거리에 따라 가중평균한 높이의 수평면을 전면도로면으로 본다.
예를 들어 가로(X)와 세로(Y)가 각각 20m와 10m인 건축물이 전면 경사도로에 접하여 건축되었다. 전면도로의 노면은 가장 낮은 부분을 기준으로 3m의 고저차가 있습니다.
사례로 제시한 건축물의 높이를 구하기 위해서는 기준이 되는 가중평균 노면의 높이를 구해야 합니다.
전면도로의 노면에 고저차가 있는 경우 사례 ⓒ이재인
가중평균 높이는 건축물이 대지에 접한 둘레에 대한 대지에 접한 부분 면적의 비례에 의해 산정되는데, 대지에 접한 건축물의 둘레길이는 (20m×2) + (10m×2) = 60m이고, 대지에 접한 면적은 [(H1 = 20m×3m/2)×2(H1이 2부분이므로) + (H2 = 10m×3m)] = 90㎡이므로 가중평균 높이는 90/60 = 1.5m 입니다. 결국 건축물의 높이는 9m도 12m도 아닌 10.5m가 됩니다.
가중평균 높이 산정을 위한 접지 둘레(A)와 접지 면적(H1와 H2) ⓒ이재인
가중평균 높이선 산정에 의한 건축물의 높이 ⓒ이재인
2) 건축물 대지의 지표면이 전면도로보다 높은 경우에는 그 고저차의 1/2의 높이만큼 올라온 위치에 그 전면도로의 면이 있는 것으로 본다.
예를 들어 전면도로와 대지의 지표면의 높이 차가 3m인 대지에 건축물을 건축한 경우 건축물의 높이는 전면도로 높이를 기준으로 하지 않고, 전면도로와 지표면 간의 높이 차를 1/2로 나눈 높이에서 건축물의 높이를 산정합니다.
건축물의 대지의 지표면이 전면도로보다 높은 경우 건축물의 높이 ⓒ이재인
건축물의 대지의 지표면이 전면도로보다 높은 경우 사례 ⓒ이재인
지표면 간 고저차가 있는 경우 일조권 규정 적용을 위한 건축물의 높이 산정의 기준
일조권 적용을 위한 건축물 높이를 산정할 때 건축물 대지의 지표면과 인접 대지의 지표면 간에 고저차가 있는 경우에는 그 지표면의 평균 수평면을 지표면으로 봅니다.
일조권 규정 적용 시 건축물 높이 산정의 기준
(지표면 간 고저차가 있는 경우) : 일반건축물 ⓒ이재인
지표면 간에 고저차가 있는 대지에 공동주택을 건축할 경우는 일반건축물에 비하여 높이 산정 기준이 불리하게 적용됩니다. 해당 대지가 인접 대지의 높이보다 낮은 경우에는 그 대지의 지표면을 기준으로 건축물의 높이를 산정하는 반면, 그 반대인 경우는 평균수평면을 기준으로 건축물의 높이를 산정합니다.
지표면 간 고저차가 있는 공동주택의 일조권 적용 시 건축물 높이산정 기준 : 인접대지 ⓒ이재인
지표면 간 고저차가 있는 공동주택의 일조권 적용 시 건축물 높이산정 기준 : 동일대지 ⓒ이재인
그러나, 전용주거지역 및 일반주거지역(※우리나라 용도지역 구분은 건폐율 및 용적률 중 ‘용도지역에 따른 건폐율 최대 한도 (국토계획법)’ 표 참조)을 제외한 지역에서 공동주택을 다른 용도와 복합(주상복합)하여 건축하는 경우에는 오히려 인센티브를 주어 공동주택의 가장 낮은 부분을 그 건축물의 지표면으로 보아 이를 일조권 적용을 위한 공동주택의 높이로 판단합니다.
이는 주거지역 외의 지역에서 공동주택을 건축하도록 유도하여 도심 공동화현상(空洞化現象)을 방지하도록 하는 도시계획적 차원의 제도적 수법으로 이해할 수 있습니다.
전용주거지역 및 일반주거지역을 제외한 지역에서 ;주상복합;으로 건축하는 경우 일조권 적용 시 건축물의 높이 기준은 공동주택의 가장 낮은 부분 ⓒ이재인
03. 옥탑과 난간 등 건축물 높이 산정의 세부 기준
건축물 외관을 조금 상세하게 들여다보면 사람들의 안전한 이용을 위한 건축물 옥상 난간이나 엘리베이터 기계실과 같은 돌출물들이 있습니다. 이들 난간이나 옥탑을 건축물의 높이에 포함해야 할까 아니면 사람들이 이용하는 공간이 아니므로 건축물의 높이에서 제외해야 할까 하는 문제가 있습니다.
이러한 건축물의 상세한 부분을 규정하지 않는다면 우리나라에서도 맨해튼 은행 빌딩과 크라이슬러 빌딩의 논쟁과 유사한 일들이 재현될지도 모를 일입니다. 그래서 「건축법」에서는 난간이나 옥탑 등을 건축물의 높이에 포함여부를 정하기 위해 세부기준 2가지를 마련하고 있습니다.
건축물의 옥상에 설치되는 승강기탑·계단탑·망루·장식탑·옥탑 등으로서 그 수평투영면적의 합계가 해당 건축물 건축면적의 1/8 [사업계획승인 대상(※대지분할 및 합병 중 ‘주택의 종류에 따른 사업계획승인 규모’ 이미지 참조)인 공동주택 중 세대별 전용면적이 85㎡ 이하인 경우에는 1/6] 이하인 경우로서 그 부분의 높이가 12m를 넘는 경우에는 그 넘는 부분만 해당 건축물의 높이에 산입한다.
예를 들어 건축면적이 800㎡이고, 각층의 층고가 3m인 10층짜리 건축물의 경우 옥탑 면적이 건축면적 1/8인 100㎡을 초과하면 건축물의 높이에 포함됩니다. 또한 건축면적이 800㎡이고,
각층의 층고가 3m인 10층짜리 건축물의 경우 옥탑 면적이 건축면적 1/8인 100㎡이하라고 하더라도 옥탑의 높이가 15m라면 12m를 제외한 3m는 건축물의 높이에 산입되어 건축물의 높이는 3m × 10층 + 3m = 33m가 됩니다.
지붕마루장식·굴뚝·방화벽의 옥상 돌출부나 그 밖에 이와 비슷한 옥상 돌출물과 난간벽(그 벽면적의 1/2 이상이 공간으로 되어 있는 것만 해당)은 그 건축물의 높이에 산입하지 않는다. 즉, 건축물의 장식적 돌출물은 건축물의 높이에 산정되지 않는다.
파이프 등으로 세운 옥상 난간의 경우는 건축물 높이에 산입하지 않지만, 옥상 난간을 막힌 벽으로 올렸다면 개방성을 판단하여 50% 이상 뚫려있는 난간벽은 높이에 산입하지 않고 50% 미만으로 뚫려있는 옥상 난간벽은 건축물 높이에 포함한다.
건축물의 높이에 포함되거나 포함되지 않는 부분들의 기준을 요약정리하면 아래 그림과 같습니다.
<글, 이미지 출처 : '그림으로 이해하는 건축법' >
본 내용은 2016년 기준으로 작성된 ‘그림으로 이해하는 건축법’의 내용을 수록한 것으로 법령 개정에 따라 일부 수정했음에도 일부 규정과 상이한 부분이 있을 수 있습니다. 각 법령 및 지침의 정확한 내용은 국가법령센터에서 다시 확인하시기 바랍니다. (http://www.law.go.kr) 또한 현황 법령에서 규정되어 있지 않은 부분에 있어서 유추해석 된 부분 등이 함께 수록되어 있음을 알려 드립니다.
건축물의 높이 산정 기준
건축물의 높이 산정 기준
■ 건축물의 높이 산정 기준
안녕하세요. 조은땅공인중개사 입니다.
오늘은 건축법에서 정하는 건축물의
높이 산정기준에 대해 설명드릴께요.
조금 길기는 하지만 읽어 두시면 도움이 될꺼에요.
현재 우리나라에서 제일 높은 건축물은 잠실에 있는
제2롯데월드로 123층에 높이가 555m에 이른답니다.
내가 소유한 토지에 맘대로 제2롯데월드와 같은
건축물을 지을 수는 없답니다.
이유는 토지의 용도지역에 따라 용적율이 정해지고,
고도제한, 일조권 제한 등과 같은 제한으로
건축물을 높게 지을 수 없답니다.
건축물 높이제한과 건축물 높이 산정의 일반 기준
건축물의 높이를 제한하는 목적은 개별 건축물의
건축안전과 일조, 통풍, 채광, 미관 등 도시 환경
및 나아가 토지이용의 효율성을 도모하기 위해서이며,
● 건축물의 높이제한 규정은 크게 4가지로 구분할 수 있답니다.
법 명 규 정 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 용도지역에서의 높이제한 용도지구에서의 높이제한 건축법 건축물의 높이제한 일조 등의 확보를 위한 건축물의 높이제한
그럼 건축물의 높이를 산정하는 기준이 뭔지
그림과 설명을 통해 알아 보도록 할께요.
● 높이 산정기준
– 지표면으로부터 건축물 상단까지의 수직거리
(「건축법 시행령」 제119조 제1항 제5호).
● 1층 전체가 필로티로 구성된 건축물의 경우
– 필로티의 층고는 건축물의 높이에서 제외
– 건축물을 사용하기 위한 계단실, 승강기실,
경비실 등도 높이에서 제외
1. 건축물의 높이제한 규정 적용을 위한 건축물 높이 산정 기준
● 기준 : 전면도로의 중심선을 기준으로 높이 산정
2. 건축물의 대지에 접하는 전면도로의 노면에 고저차가 있는 경우
건축물이 접하는 전면도로 부분의 수평거리에 따라
가중평균한 높이의 수평면을 전면도로면으로 봐요.
가중평균 높이는 건축물이 대지에 접한 둘레에 대한
대지에 접한 부분 면적의 비례에 의해 산정해요.
즉, 대지에 접한 건축물 둘레길이는
(20m × mX2) + (10m × mX2) = 60m이고,
대지에 접한 면적은
[(H1=20 × mX3m / 2) × 2(H1이 2부분이므로) +(H2= 10m × 3m)] = 90㎡이므로,
가중평균 높이 = 90/60 = 1.5m
그러므로 건축물의 높이는 9m도 12m도 아닌 10.5m가 된답니다.
● 건축물 대지의 지표면이 전면도로보다 높은 경우
고저차의 1/2의 높이만큼 올라온 위치에
그 전면도로의 면이 있는 것으로 본답니다.
예를 들어 전면도로와 대지의 지표면의 높이 차가
3m인 대지에 건축물을 건축한 경우 건축물의 높이는
전면도로 높이를 기준으로 하지 않고,
전면도로와 지표면 간의 높이 차를 1/2로 나눈
높이에서 건축물의 높이를 산정해요.
2. 지표면 간 고저차가 있는 경우 일조권 규정 적용을 위한 건축물의 높이 산정의 기준
건축물 대지의 지표면과 인접 대지의 지표면 간에
고저차가 있는 경우에는 그 지표면의 평균 수평면을
지표면으로 본다.
지표면 간에 고저차가 있는 대지에 공동주택을
건축할 경우는 일반건축물에 비하여 높이 산정
기준이 불리하게 적용되요.
해당 대지가 인접 대지의 높이보다 낮은 경우에는
그 대지의 지표면을 기준으로 건축물의 높이를
산정(A 대지)하는 반면,
그 반대인 경우는 평균수평면을 기준으로 건축물의
높이를 산정(B 대지)하기 때문이랍니다.
법 제61조(일조 등의 확보를 위한 건축물의 높이 제한)에 따른 건축물 높이를 산정할 때 건축물 대지의 지표면과 인접 대지의 지표면 간에 고저차가 있는 경우에는 그 지표면의 평균 수평면을 지표면(법 제61조제2항에 따른 높이를 산정할 때 해당 대지가 인접 대지의 높이보다 낮은 경우에는 그 대지의 지표면을 말한다)으로 본다. 다만, 전용주거지역 및 일반주거지역을 제외한 지역에서 공동주택을 다른 용도와 복합하여 건축하는 경우에는 공동주택의 가장 낮은 부분을 그 건축물의 지표면으로 본다.<「건축법 시행령」 제119조 제1항 제5호 나목>
※다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 공동주택(일반상업지역과 중심상업지역에 건축하는 것은 제외한다)은 채광(採 光) 등의 확보를 위하여 대통령령으로 정하는 높이 이하로 하여야 한다.
1. 인접 대지경계선 등의 방향으로 채광을 위한 창문 등을 두는 경우
2. 하나의 대지에 두 동(棟) 이상을 건축하는 경우<「건축법」 제61조 제2항>
● 공동주택을 다른 용도와 복합(주상복합4))하여 건축하는 경우
(전용주거지역 및 일반주거지역 제외)
공동주택의 가장 낮은 부분을 그 건축물의
지표면을 기준으로 높이 산정
목적 : 주거지역 외의 지역에서 공동주택 건축
유도로 도심 공동화를 방지하도록 제도적 추진
옥탑과 난간 등 건축물 높이 산정의 세부 기준
● 건축물의 옥상에 설치되는 승강기탑·계단탑·망루·
장식탑·옥탑 등의 수평투영면적의 합계가 해당 건축물
건축면적의 1/8이하인 경우 그 부분의 높이가 12m를
넘는 경우에는 그 넘는 부분만 해당 건축물의 높이에 산입해요.
[공동주택 중 세대별 전용면적이 85㎡ 이하인 경우에는 1/6]예를 들어 건축면적이 800㎡이고, 각층의 층고가
3m인 10층짜리 건축물의 경우 옥탑 면적이
건축면적 1/8인 100㎡을 초과하면 건축물의
높이에 포함된답니다.
또한 건축면적이 800㎡이고, 각층의 층고가 3m인
10층짜리 건축물의 경우 옥탑 면적이 건축면적
1/8인 100㎡이하라고 하더라도 옥탑의 높이가 15m라면
12m를 제외한 3m는 건축물의 높이에 산입되어
건축물의 높이는 3m X 10층 + 3m = 33m가 되요.
● 지붕마루장식·굴뚝·방화벽의 옥상 돌출부나 그 밖에
이와 비슷한 옥상 돌출물과 난간벽(그 벽면적의 1/2
이상이 공간으로 되어 있는 것만 해당)은
그 건축물의 높이에 산입하지 않아요.
즉, 건축물의 장식적 돌출물은 건축물의 높이에 산정되지 않아요.
파이프 등으로 세운 옥상 난간의 경우는 건축물
높이에 산입하지 않지만, 옥상 난간을 막힌 벽으로
올렸다면 개방성을 판단하여 50% 이상 뚫려있는
난간벽은 높이에 산입하지 않고 50% 미만으로 뚫려있는
옥상 난간벽은 건축물 높이에 포함한답니다.
건축물의 높이에 포함되거나 포함되지 않는 부분들의
기준을 요약정리하면 아래 그림과 같아요.
이상으로 건축물의 높이를 산정하는
기준을 알아 보았답니다.
내가 산 토지에 건축물을 지을 때 몇미터,
몇층까지 지을 수 있는지를 알아야 건축을
통해 사업성을 판단할 수 있어요.
건축을 계획하고 계신 예비 건축주분들은
꼭 알아 두시길 권해 드려요.
조은땅공인중개사
오늘도 행복하고 활기찬 하루 보내세요.
고층건물과 ‘초’고층건물 차이는? 건축물 높이·층수 산정방법
안녕하세요, 한화건설입니다. 최근 ‘나만의 집짓기’, ‘꼬미빌딩 갖기’ 등과 같이 일반인들도 건축에 대한 관심이 지속적으로 증가되고 있습니다. 이런 트렌드 속에서 건축 양식이 복잡해지면서 실제 건물의 높이나, 층에 대한 기준을 산정하는 것은 결코 쉽지 않은 상황인데요.
이런 고민에 대한 궁금증을 말끔히 해결해 드리기 위해 준비했습니다. 건축물 높이와 층수 계산의 모든 것입니다.
■ 건축물의 높이 산정방법
▣ 원칙 – 지표면부터 건축물 최상단까지
▲ 건축물 높이 산정의 일반 기준(가로구역 높이제한이 없는 경우) ⓒ이재인
건축물 높이 산정의 일반 기준은 지표면으로부터 건축물의 상단까지입니다. 다만 건축물의 1층이 필로티 구조인 경우(가로구역별 건축물 높이제한 구역 내 일조권 적용을 받지 않는 경우 제외)는 필로티의 높이를 제외하고 2층부터 높이를 산정합니다.
▲ 필로티 건축물의 높이 산정 기준
(좌) 가로구역 높이제한 구역 내 일조권 적용시
(우) 가로구역 높이제한이 없는 경우
ⓒ이재인
▣ 대지 높이 차가 있을 경우 – 평균 높이를 지표면으로
이 밖에 건축물과 건축물이 접하고 있는 전면도로의 노면 간 높이에 차이가 있을 경우에 높이 산정의 기준인 지표면을 어디로 볼 것이냐가 문제가 되는데요.
▲가중평균 높이 선을 기준으로 한 건축물의 높이 ⓒ이재인
이 경우, 건축물 대지면 높이와 전면도로의 지표면 간의 높이 차를 1/2로 가중평균한 지점을 수평면으로 보고 건축물의 높이를 산정합니다.
위 그림처럼 건축물 대지와 전면도로 지표면의 높이 차가 3m일 경우, 건축물의 높이는 전면도로 최저점(3m)을 기준으로 하지 않고, 전면도로 지표 최저점과 건축물 대지 수평표면 높이 차를 1/2로 나눈 1.5m를 기점으로 건축물의 높이를 산정합니다.
▲ 지표면 간 고저차가 있는 경우의 건축물 높이 산정 기준 ⓒ이재인
일조권 적용을 받는 가로구역에서 건축물 대지의 지표면과 인접 대지의 지표면 간에 높이 차가 있을 수 있습니다. 이 경우에는 높이가 낮은 대지에 건축물은 두 지표면의 평균 수평면을 지표면으로 보고 건축물의 높이를 산정합니다.
▣ 주상복합 – 용도지역에 따라 공동주택 최저점을 지표면으로 인정
▲ 전용·일반주거지역을 제외한 지역에서 ‘주상복합’의 건축물 높이 기준 ⓒ이재인
주상복합처럼 공동주택과 다른 용도가 혼합된 건축물이 전용주거지역과 일반주거지역 외에 있을
때는 높이 산정방식이 다른데요.
이 경우, 「건축법」은 인센티브를 인정해 공동주택이 시작되는 층수의 가장 낮은 지점을 그 건축
물의 지표면으로 보고 건축물의 높이를 산정합니다.
인센티브를 주는 이유는 주거지역 외 지역에서 더 높은 층수의 공동주택 건축을 유도해 도심 공
동화현상을 방지하기 위함이라고 합니다.
▣ 옥탑방 – 일정 면적·높이 이상일 경우만 건축물 높이로 산입
▲건축물 옥상에 옥탑 등 설치물이 있는 경우의 높이 산정 기준 ⓒ이재인
옥상에 설치된 시설물(승강기탑, 계단탑, 망루, 장식탑, 옥탑 등)은 해당 시설물이 건축물의 건축면적의 1/8이하(주택법 상 사업계획승인 대상 공동주택이고 세대별 전용면적이 85㎡인 경우에는 1/6)이고 높이가 12m를 넘을 때만 초과한 부분을 건축물 높이에 산입합니다.
지붕마루장식이나 굴뚝, 방화벽의 옥상돌출부와 난간벽 등의 구조물은 건축물 높이에 산입하지 않습니다.
■ 건축물 층수 산정방법
▣ 건축물 층수 = 구조바닥의 개수
건축물의 층수란 지하층을 제외한 지상 건축물 ‘층’의 개수를 말합니다. 「건축법」은 ‘층’을 ‘구조바닥(슬라브)’이라고 정의하는데요. 이 기준에 따라 지하층과 천장을 제외한 구조바닥의 숫자에 따라 건축물의 층수가 결정됩니다.
▲ 건축물 층수 산정의 일반기준 (좌) 1층 (우) 2층 ⓒ이재인
층수의 표현 방식은 나라마다 다른데요. 국내에서는 지표면 첫 층을 1층이라 부르는 반면, 서양
에서는 우리가 1층이라고 부르는 지표층을 ‘0’층 또는 ‘G(ground)’층으로 보고 2층부터 1층이라
부르는 나라도 많다고 합니다.
최근에는 건축물이 다양해지면서 층수 산정이 모호한 건축물들이 생겨나게 되었는데요. 국내 「건축법」은 층수 산정의 세부 기준을 케이스 별로 규정하고 있습니다.
▣ 옥탑방 – 일정 면적 초과일 경우만 층수 산입
▲옥탑 면적이 건축면적의 1/8을 초과하는 경우 옥탑을 층수에 산입 ⓒ이재인
건축물의 옥상에 설치된 옥탑방 등의 시설물을 독립된 1개 층으로 볼 것이냐는 앞서 설명한 건축물의 높이 산정 기준과 같습니다.
일반 건축물의 경우 옥상에 설치된 건축물 바닥의 수평투영면적 합계가 해당 건축물 옥상 전체 면적의 1/8을 초과할 때 건축물의 층수에 산입합니다.
▣ 층 구분 불명확한 건물 – 4m마다 1개 층
▲ 독일 폭스바겐의 주차타워 건물 (출처=WIKIMEDIA COMMONS)
층의 구분이 명확하지 않은 건축물은 건축물의 높이 4m마다 하나의 층으로 보고 그 층수를 산정합니다. 건물 내 중간 층 구분은 없고, 1층 바닥과 천장이 하나로 있는 주차빌딩이 좋은 예입니다.
▲층 구분이 명확하지 않은 주차건물의 층수 산정 사례 ⓒ이재인
가령 40m 높이의 기계식 주차빌딩의 경우 층수 산정의 원칙에서 보면 실제 높이와 관계 없이 1층입니다. 하지만 「건축법」은 이렇게 층 구분이 모호한 경우, 4m마다 1개 층으로 보기에 이 주차빌딩은 10층입니다. .
▣ 각 부분 층수가 다른 ‘중층’건물 – 최고층이 건축물 층수
▲중층구조 건물인 한국방송통신대학교 본부 (출처=한국방송통신대학교)
이 밖에 건축물 내부에 다양한 층이 복합적으로 설계된 ‘중층’도 층수 산정이 애매한데요. 이렇게 건축물 내부에 각 부분 별로 층수가 다른 경우에는 그 중 가장 많은 층수를 그 건축물의 층수로 봅니다.
▲건축물의 부분에 따라 층수가 다른 중층 건물의 층수 산정 기준 ⓒ이재인
■ 고층건축물과 ‘초’고층건축물의 차이는?
고층건축물은 통상 높이 20m, 6층 이상으로 엘리베이터를 설치한 건물을 말합니다. 최근에는 고층 건물이 많아져 ‘초고층 건물’을 따로 규정하고 있는데요. , 「건축법」은 높이가 120m 이상이거나 층수가 30층 이상인 건축물을 초고층 건물로 보고 있습니다.
고층건축물은 별도의 피난안전구역과 대피공간을 확보한 비상계단을 의무적으로 설치해야 합니다. 또한 화재예방 및 피해를 최소화하기 위해 구조내력, 피난시설, 내화구조, 승강기 설치 기준을 일반 건축물보다 엄격히 적용합니다.
오늘은 건축물의 높이와 층수 산정 방법에 대해 알아봤습니다. 건축물의 높이와 층수 산정방법은 건축주가 되어 자신의 건물을 지을 계획이 있는 분들에게 특히 중요한데요. 오늘 소개해드린 일반적인 산정방법을 원칙으로 건축물을 건설할 부지가 속한 용도구역의 적용 규정에 따라 더 정확히 따져볼 필요가 있습니다.
한화건설은 더욱 흥미로운 건축 이야기와 함께 다시 찾아오겠습니다.
최사원 공간일기 SPACE DIARY :: 건축물의 면적,높이 등 세부 산정기준정리-3 [높이 및 층수, 지표면]
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면적에 관한 부분은 항상 복잡합니다.
법으로 기준은 정해져있지만, 건축계획을 하다보면 법의 적용이 애매한 경우가 많이 생기기 마련입니다.
이런 어려움을 조금이나마 해소하기위해, 이번에 조금 더 디테일한 기준이 명시된 국토부 고시가 올라왔습니다.
원문은 아래에 첨부해놓았습니다.
[건축물의 면적, 높이 등 세부산정기준 – 국토교통부 고시 제2021-1422호]원문을 보면 양이 꽤 많습니다.
그래서 글을 [대지면적, 건축면적] [바닥면적,연면적] [높이 및 층수, 지표면] 3부로 나누어 정리했습니다.
제가 한번 쭉 읽어봤고, 기존에 알고있던 면적 관련 법규에서 더 명확하게 기준이 설명됐거나
참고가 될만한 내용들을 위주로 정리해보았습니다.
1부와 2부는 아래의 링크를 참고해주시기 바랍니다.
1부[대지면적,건축면적] 링크
https://junshimjunshim.tistory.com/428
2부[바닥면적,연면적] 링크
https://junshimjunshim.tistory.com/429
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건축물의 높이
* 정의 : 지표면으로부터 그 건축물의 상단까지의 높이
– 높이 산정기준 (일반)
1. 일반적인 경우 -> 지표면에서 건축물 상단까지의 높이를 적용
2. 건축물의 1층 전체에 필로티(건축물을 사용하기 위한 경비실, 계단실, 승강기실, 그 밖에 이와 비슷한 것을 포함) 적용시 건축법 제60조 및 제61조제2항(가로구역 높이제한 및 공동주택 높이제한)에 따라 건축물 높이를 재야 할 때
-> 필로티의 층고를 제외한 높이로 적용
– 높이산정기준 (가로구역 높이제한)
건축법 제60조 (가로구역 높이제한) 에 따라 건축물 높이에 제한이 있을 때,
1. 일반적인 경우 -> 전면도로의 중심선으로부터 높이로 적용
2. 1층 필로티 적용한 경우 -> 전면도로의 중심선으로부터 높이 – 필로티의 층고로 적용
3. 주상복합 건축물 -> 전면도로의 중심선으로부터 높이로 적용
– 높이산정기준 (전면도로 고저차)
건축물이 접하는 범위 의 전면도로부분의 수평거리에 따라 가중 평균한 높이의 수평면 을 전면도로면으로 본다.
– 높이산정기준 (대지 지표면 높이가 전면도로 높이와 다른 경우)
대지 지표면이 더 높은 경우 : 고저차의 1/2 만큼 올라온 위치에 전면도로 면이 있는 것으로 봄
대지 지표면이 더 낮은 경우 : 전면도로 중심선으로부터의 높이를 적용
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– 높이산정기준 (대지 지표면 높이가 인접대지 높이와 다른 경우)
1. 건축법61조에 따른 높이산정(일조권 사선제한)의 경우 : 대지와 인접대지의 평균 수평면을 지표면으로 본다
2. 건축법61조 2항에 따른 높이산정(주거지역 공동주택의 채광 등)의 경우
2-1. 대지가 인접대지보다 낮은 경우 : 공동주택은 해당 대지의 지표면을 지표면으로 보고, 주상복합은 공동주택의 가장 낮은 부분을 지표면으로 본다.
2-2. 대지가 인접대지보다 높은 경우 : 대지와 인접대지 높이의 평균 수평면을 지표면으로 본다
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– 높이산정기준 (옥상에 설치되는 승강기탑, 옥탑 등)
옥상에 설치되는 승강기탑ㆍ계단탑ㆍ망루ㆍ장식탑ㆍ옥탑 등
수평투영면적 합계가 해당 건축물 건축면적의 1/8 이하(「주택법」 제15조제1항에 따른 사업계획승인 대상인 공동주택 중 세대별 전용면적이 85제곱미터 이하인 경우에는 6분의 1) 인 경우 높이 12m 넘는 부분만 건축물 높이에 산입
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– 높이산정기준 (옥상 돌출물과 난간벽)
1. 옥상돌출부 (지붕마루장식, 굴뚝, 방화벽 등) – 높이 산입제외
2. 난간벽 ( 벽면적의 2분의 1 이상이 공간으로 되어 있는 것만 해당) – 높이 산입 제외
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– 높이산정기준 (반자높이)
1. 반자높이 : 방의 바닥면으로부터 반자까지의 높이
2. 한 방 에서 반자높이가 다른 부분이 있는 경우 : 각 부분의 반자면적에 따라 가중평균한 높이
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– 높이산정기준 (층고)
1. 층고 : 방의 바닥구조체 윗면으로부터 위층 바닥구조체의 윗면까지의 높이
2. 한 방에서 층의 높이가 다른 부분이 있는 경우 : 각 부분 높이에 따른 면적에 따라 가중평균한 높이
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– 층수 산정기준(옥상에 설치되는 승강기탑, 옥탑 등)
옥상에 설치되는 승강기탑ㆍ계단탑ㆍ망루ㆍ장식탑ㆍ옥탑 등
수평투영면적 합계가 해당 건축물 건축면적의 1/8 이하(「주택법」 제15조제1항에 따른 사업계획승인 대상인 공동주택 중 세대별 전용면적이 85제곱미터 이하인 경우에는 6분의 1) 인 경우 / 지하층 – 층수 산입하지 않음
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– 층수 산정기준(기타)
1. 층의 구분이 명확하지 않은 건축물 : 높이 4m마다 하나의 층으로 본다
2. 부분에 따라 층수가 다른 경우 : 가장 많은 층수를 그 건축물의 층수로 본다
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– 지표면 산정기준 (지표면에 고저차가 있는 경우)
(건축물의 면적‧높이 및 층수 등을 산정시 기준)
1. 일반적인 경우 : 건축물의 주위가 접하는 각 지표면 부분의 높이를 그 지표면 부분 의 수평거리에 따라 가중평균한 높이의 수평면을 지표면으로 본다
2. 지표면 고저차가 3m를 넘는 경우 : 고저차 3m 이내의 부분마다 지표면을 정한다
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– 지표면 산정기준 (지하층)
지하층 : 바닥이 지표면 아래에 있는 층으로서 바닥에서 지표면까지 평균높이가 해당 층 높이의 2분의 1 이상인 것
각 층의 주위가 접하는 각 지표면 부분의 높이를 그 지표면 부분의 수평거리에 따라 가중평균한 높이의 수평면을 지표면으로 산정 -> 산출된 지표면 높이가 해당 층 높이의 1/2보다 위에 있으면 지하층이다
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– 재검토 기한
4.1 국토교통부장관은 「훈령·예규 등의 발령 및 관리에 관한 규정」(대통 령 훈령 제334호)에 따라 이 고시에 대하여 2022년 1월 1일 기준으로 매3년이 되는 시점(매 3년째의 12월 31일까지를 말한다)마다 그 타당성 을 검토하여 개선 등의 조치를 하여야 한다.
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건축물의 높이는 어떻게 산정될까?
건축물 높이제한과 건축물 높이 산정의 일반 기준
건축법」에서는 건축물 높이 산정 기준을 규정하고 있으며, 이 산정 기준은 (가로구역별) 건축물의 높이제한(「건축법」 제60조, 허가권자는 가로구역(街路區域)-도로로 둘러싸인 일단(一團)의 지역-을 단위로 하여 건축물의 (최고) 높이를 지정·공고할 수 있는데, 이를 ‘건축물의 높이제한’이라 한다. 건축물의 높이제한을 가로구역 단위로 하고, 일반적으로 최고 높이를 지정·공고하기 때문에 흔히 ‘가로구역별 높이제한’ 또는 ‘가로구역별 최고 높이제한’ 등으로 부른다)과 일조권(「건축법」 제61조, 일반적으로 ‘일조권’이라고 부르는 말은 우리나라 어떤 법에도 직접적으로 명시되어 있지 않으며, 「건축법」 조항 명칭은 ‘일조 등의 확보를 위한 건축물의 높이 제한’이다)에서 직접적으로 관여하게 된다.
건축법에서 건축물의 높이를 관리하는 목적은 개별 건축물의 건축 안전과 일조, 통풍, 채광, 미관 등 도시 환경 및 토지 이용의 효율성을 도모하기 위해 규정하고 있다. 건축물의 높이제한 규정은 크게 4가지이다.
건축물의 높이 산정은 지표면으로부터 건축물의 상단까지의 수직거리이다(「건축법 시행령」 제119조 제1항 제5호).
건축물의 높이 산정방법
건축물 및 구역별, 관계법령 및 규정에 따른 건축물 높이의 산정방법에 대하여 살펴보고자한다.
1. 건축물의 높이 : 지표면으로부터 그 건축물의 상단까지의 높이
① 건축물 1층 전체 Pilotis : 건축물의 1층 전체 Pilotis(건축물을 사용하기 위한 경비실, 계단실, 승강기실, 그 밖의 이와 비슷한 것을 포함) 설치된 경우 가로구역별 높이제한 및 일조 등의 확보를 위한 건축물의 높이제한을 적용할 때, Pilotis의 층고를 제외한 높이
② 가로구역 단위별 높이제한 규정에서 건축물의 높이 산정 : 가로구역 단위별 높이제한에 따라 건축물의 높이는 전면도로의 중심선으로부터의 높이. 다만, 전면도로가 다음에 해당하는 경우 별도의 방법으로 산정한다.
ㄱ. 건축물의 대지에 접하는 전면도로의 노면에 고저차가 있는 경우 건축물이 접하는 범위의 전면도로부분의 수평거리에 따라 가중평균한 높이의 수평면을 전면도로면으로 본다.
ㄴ. 건축물의 대지의 지표면이 전면도로보다 높은 경우 고저차의 2분의 1의 높이만큼 올라온 위치에 전면도로의 면이 있는 것으로 본다.
③ 일조 등의 확보를 위한 높이제한규정에 따른 건축물의 높이를 산정할 때 건축물의 대지의 지표면과 인접 대지의 지표면 간에 고저차가 있는 경우 지표면의 평균 수평면을 지표면(높이를 산정할 때 해당 대지가 인접 대지의 높이보다 낮은 경우에는 그 대지의 지표면)으로 본다. 다만, 전용주거지역 및 일반주거지역을 제외한 지역에서 공동주택을 다른 용도와 복합하여 건축하는 경우에는 공동주택의 가장 낮은 부분을 건축물의 지표면으로 본다.
④ 건축물의 옥상에 설치되는 승강기탑ㆍ계단탑ㆍ망루ㆍ장식탑ㆍ옥탑 등으로 수평투영면적의 합계가 해당 건축물 건축면적의 8분의 1(「주택법」에 따른 사업계획승인 대상인 공동주택 중 세대별 전용면적이 85㎡ 이하인 경우 6분의 1) 이하인 경우 부분의 높이가 12m를 넘는 경우 넘는 부분만 해당 건축물의 높이에 산입한다.
⑤ 지붕마루장식ㆍ굴뚝ㆍ방화벽의 옥상돌출부 및 그 밖에 이와 비슷한 옥상돌출물과 난간벽(벽면적의 2분의 1 이상이 공간)은 건축물의 높이에 산입하지 아니한다.
2. 처마높이 : 지표면으로부터 건축물의 지붕틀 및 이와 비슷한 수평재를 지지하는 벽ㆍ깔도리ㆍ기둥의 상단까지의 높이
3. 반자높이 : 방의 바닥면으로부터 반자까지의 높이. 다만, 한 방에서 반자높이가 다른 부분이 있는 경우 각 부분의 반자면적에 따라 가중평균한 높이로 한다.
4. 층고 : 방의 바닥 구조체 윗면으로부터 위층 바닥 구조체의 윗면까지의 높이. 다만, 한 방에서 층의 높이가 다른 부분이 있는 경우 각 부분 높이에 따른 면적에 따라 가중평균한 높이로 한다.
5. 층수 : 승강기탑(옥상 출입용 승강장을 포함), 계단탑, 망루, 장식탑, 옥탑, 그 밖에 이와 비슷한 건축물의 옥상 부분으로 수평투영면적의 합계가 해당 건축물 건축면적의 8분의 1(「주택법」에 따른 사업계획승인 대상인 공동주택 중 세대별 전용면적이 85㎡ 이하인 경우 6분의 1)이하인 것과 지하층은 건축물의 층수에 산입하지 아니하고, 층의 구분이 명확하지 아니한 건축물은 건축물의 높이 4m마다 하나의 층으로 보고 층수를 산정하며, 건축물이 부분에 따라 층수가 다른 경우 가장 많은 층수를 건축물의 층수로 본다.
6. 지하층의 지표면 : 건축물의 바닥이 지표면 아래에 있는 층, 바닥에서 지표면까지 평균높이가 해당 층 높이의 2분의 1이상인 것. 각 층의 주위가 접하는 각 지표면 부분의 높이를 그 지표면 부분의 수평거리에 따라 가중평균한 높이의 수평면을 지표면으로 산정한다. 지하층은 건축물의 층수산정에 산입하지 아니한다. 건축물의 면적ㆍ높이 및 층수 등을 산정할 때 지표면에 고저차가 있는 경우 건축물의 주위가 접하는 각 지표면 부분의 높이를 그 지표면 부분의 수평거리에 따라 가중평균한 높이의 수평면을 지표면으로 본다. 고저차가 3m를 넘는 경우에는 그 고저차 3m 이내의 부분마다 그 지표면을 정한다.
건축물 면적·높이 산정기준 운영체계 개선 예정
건축물 면적·높이 산정기준 관련 민원이 늘어나는 가운데, 현재 사용 중인 기준 운영 체계를 개선해야 한다는 제언이 나왔다.
건축공간연구원(AURI, 이하 연구원)은 최근 펴낸 ‘건축물 면적 높이 산정기준 운영 체계 개선 방안 연구’ 보고서에서 사용자가 더 쉽고 명확하게 기준을 이해해 적용하고 건축조건 변화에도 탄력적으로 대응할 수 있도록 기준 운영 체계를 변경해야 한다고 주장했다.
건축물의 면적과 높이 산정 기준은 건축법 제84조(면적ㆍ높이 및 층수의 산정)에서 위임하는 건축법 시행령 제119조(면적 등의 산정 방법)을 통해 ‘대지면적’, ‘건축면적’’ ‘바닥면적’, ‘연면적’, ‘건축물의 높이’, ‘처마높이’, ‘반자높이’, ‘층고’, ‘층수’, ‘지하층의 지표면’ 등 10개 규정으로 구성돼 있다.
건축물 면적 높이 산정기준 법제도 운영 방식 변경
연구원은 이 규정에 대해 “1962년 이후 서른 번이 넘게 제-개정이 이뤄져 왔다. 이는 현행 건축법-건축법 시행령 형식의 규정 운영이 변화에 즉각적으로 대응하는 데 한계가 있음을 보여준다”고 지적하고 “빈번한 규정 개정 과정에 각종 완화 단서가 추가되면서 세부 항목의 내용이 매우 복잡해졌다. 이에 따라 해석에 대한 논쟁과 오해를 유발할 소지가 크며 민원이 늘어나는 이유도 동일한 차원에서 이해할 수 있다”고 분석했다.
이어 연구원은 ‘건축법’ 제84조(면적ㆍ높이 및 층수의 산정), ‘건축법 시행령’ 제119조(면적 등의 산정방법)의 주요 내용을 살펴 국내 건축물의 면적·높이 산정기준 현황을 분석하고, 지난 2015년부터 2019년까지 약 6만여 건의 건축 관련 민원 중 건축물의 면적과 높이 관련 민원을 따로 추려 살폈다.
연구원은 “분석 결과 관련 민원은 건축기준 적용의 출발로서의 용어 정의가 없거나 있더라도 모호하다는 점 그리고 새로운 설계기술이나 시공방법, 재료, 건축물 용도 등에 따라 변경이나 추가가 필요한 사안에 대해 제대로 수용하지 못하는 점 때문에 발생하는 경우가 많았다”고 설명했다.
연구원은 이 데이터를 근거로 전문가 자문과 해외 사례 분석, 그리고 소관 부처인 국토교통부와의 협업을 통해 면적·높이 산정 기준의 실행 방안을 마련했다.
건축물 면적·높이 등 산정기준 운영 체계 개선 방향
건축환경 변화에 탄력적으로 대응할 수 있는 운영체계로의 변경과 건축물 면적과 높이에 대한 산정 세부기준 개선 내용 제시는 연구원들이 미국과 일본 사례와의 비교 검토를 통해 도출한 개선방안이다.
보고서는 먼저, 날로 빨라지는 건축환경 변화에 탄력적으로 대응할 수 있도록 운영 체계를 「건축법」-「건축법 시행령」-「행정규칙」 순서로 개편하자고 제안했다. 법에서는 이 기준의 운영 여부를 확인하고 시행령을 통해 세부항목을 명시하며, 행정규칙은 세부항목 산정 방식을 구체적으로 설명하는 역할을 맡게 된다는 것이 연구원 측의 설명이다.
연구팀은 “건축물에 관련해 발생하는 연평균 1만 여건의 민원 중 약 13%가 면적·높이에 관한 것이며 이는 건축계획 부문 민원 중 가장 많은 비중을 차지한다”며 “향후 건축물 마감재료의 변화, 에너지성능, 안전성능 확보를 위한 건축 기준 강화 등 급변하는 건축 여건을 감안할 때 면적·높이 산정기준에 대한 개정 요구는 지속적으로 증가할 것으로 예측된다”고 분석했다.
그러면서 연구팀은 상대적으로 행정력이 많이 소요되는 현행 「건축법」-「건축법 시행령」 중심 운영보다 국토부령 고시와 같은 행정규칙 등 보다 유연하고 탄력적인 제도 운영 체계 개선이 필요하다고 강조했다. 보고서는 이렇게 운영체계가 바뀌게 되면, 건축법에서 이 기준을 어떠한 수준에서 적용하고 관리할 것인지 파악할 수 있을 것이라고 내다봤다.
건축물의 면적·높이에 대한 현안을 반영한 산정기준 개정 필요성도 제기됐다.
연구원은 “민원의 주안점과 정부부처의 개정 현안 등을 고려해 현행 건축물 면적과 높이 산정 기준의 세부내용을 개선해야 한다”며 “무엇보다 먼저 면적·높이 산정기준의 출발점이 되는 건축 용어 정의가 필요하다”고 했다.
구체적으로 「건축법」과 「건축법 시행령」의 건축용어와 기타 각종 면적 높이 산정 완화 조건과 관련되는 용어 등을 명확히 규정하고 특히 건축물 경계면이나 공간의 중간부에 돌출, 분리, 추가적으로 설치되는 건축 부위에 대한 개념 정의가 필요하며 기존의 모호한 정의에 대한 보완적 설명도 필요하다는 게 연구팀의 설명이다.
건축물의 면적·높이 산정기준 해설이 좀 더 구체적이고 자세하게 변경돼야 한다는 점도 강조됐다.
보고서는 현행 기준에 대해 건축계획 및 설계 방법을 단순히 문장으로 서술한 것에 지나지 않는다고 평가하고, 이 기준을 유지할 경우 모호함 때문에 해석에 대한 논쟁과 오해를 유발할 소지가 크므로 그림 설명을 추가하고 좀 더 설명을 자세히 하는 등 변화가 필요하다고 밝혔다.
건축물 면적 높이 등 산정기준 해설 예시
보고서가 밝힌 개선 사항을 보면 건축물, 지하층 등 정의가 부족하거나 노대, 반자 등 정의가 아예 없는 용어의 뜻에 대해 추가로 설명하고, 이해가 힘든 기준은 조건별로 나눠 그림과 함께 해설을 보강했다.
한편 이번 연구에는 건축공간연구원 연구진과 함께 이재인 명지대학교 건축학부 교수가 외부연구진으로 참여해 연구 진행을 함께 했다.
이 보고서를 바탕으로 지난 1월 15일 건축물의 면적·높이 산정 방법을 행정규칙으로 위임(안 119조)하고, 전문기관이 운영할 수 있도록 근거를 마련한 ‘건축법 시행령 일부 개정령안’이 입법예고된 바 있다.
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