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공인중개사 1차 기출문제
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Date Published: 9/24/2021
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공인중개사 기출 문제 풀이 필수앱 – TPT Musk
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Date Published: 9/26/2021
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공인중개사 기출문제풀이 12회부터 30회 업로드완료
제29회 1차2차동차합격자”청년백수님”합격노하우-주4일 알바하면서 (공.준.열12회부터 29회 기출해설 과목당 7번풀기&인터넷에서구한 요약집공부)이방법으로 1차2차 …
Source: mansee.tistory.com
Date Published: 10/20/2021
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기출문제 분석특강 | 강좌신청 | 공인중개사 | 직업 – EBS
[2021] 제32회 공인중개사시험 기출분석특강 – 부동산세법. 김윤석 교수님 [제작완료] 2강 (수강 … 제31회 공인중개사 시험 기출해설특강 공인중개사법령및중개실무.Source: www.ebs.co.kr
Date Published: 1/7/2021
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공인중개사 부동산학개론 31회 기출문제 해설 및 정답
해설:”부동산 관련 서비스업은 관리업, 중개대리, 투자자문, 감정 평가로 구분된다.” , 문제[31회]3. 토지의 특성에 관련된 설명으로 옳은 것을 모두 고른 …
Source: jw0652.tistory.com
Date Published: 6/21/2021
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민법 기출 문제 해설-30회 [공인중개사 독학]
민법 기출 문제 해설-30회 [공인중개사 독학] · 1) 반사회질서의 법률행위에 해당하는지 여부는 해당 법률행위가 이루어진 때를 기준으로 판단해야 한다.
Source: adipo.tistory.com
Date Published: 5/10/2022
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공인중개사 기출문제 풀이 방법 – post.naver – 네이버
공인중개사 기출문제 풀이 방법 … 예비 공인중개사 여러분, 안녕하세요! 시험까지 약 4개월 정도 남은 지금 이 시점에서 여러분에게 도움을 드리기 위해 ‘ …
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Date Published: 9/2/2022
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31회 공인중개사 후기 – 기출문제만 풀고 합격 – 3시간전
문제를 풀고 내용을 역으로 외우는 방식이 더 효율적이기 때문에 바로 기출문제집부터 사서 문제풀이를 시작하였다. 작년에는 용어 뜻도 몰라서 계속 …
Source: pharmit3000.tistory.com
Date Published: 2/5/2022
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풀이모드
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시험 모드는 실제 시험과 유사한 방식으로 진행되며, 전체 풀이 완료 후 정답과 해설을 확인할 수 있습니다. 문제당 소요 시간 및 전체 응시 시간을 측정하기 좋습니다.
화면설정
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기출문제 점수확인 및 리뷰
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합격 화이팅!
최근 기출된 6년간 문제는 확실히 공부하시고 시험에 임하셔야합니다.
공인중개사 부동산학개론 31회 기출문제 해설 및 정답
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문제[31회]1. 부동산개발사업의 분류상 다음 ( )에 들어갈 내용으로 옳은 것은?
토지소유자가 조합을 설립하여 농지를 택지로 개발한 후 보류지(체비지.공공시설 용지)를 제외한 개발토지 전체를 토지소유자에게 배분하는 방식
– 개발 형태에 따른 분류 : (ㄱ)
– 토지취득방식에 따른 분류: (ㄴ)
① ㄱ: 신개발방식, ㄴ: 수용방식
② ㄱ: 재개발방식, ㄴ: 환지방식
③ ㄱ: 신개발방식, ㄴ: 혼용방식
④ ㄱ: 재개발방식, ㄴ: 수용방식
⑤ ㄱ: 신개발방식, ㄴ: 환지방식”,
정답⑤,
해설:”토지소유자에게 배분하는 방식은 환지 방식이다. 환지방식은 신개발방식이다.”
,
문제[31회]2. 한국표준산업분류상 부동산 관련 서비스업에 해당하지 않는 것은?
① 부동산 투자 자문업
② 주거용 부동산 관리업
③ 부동산 중개 및 대리업
④ 부동산 개발 및 공급업
⑤ 비주거용 부동산 관리업”,
정답④,
해설:”부동산 관련 서비스업은 관리업, 중개대리, 투자자문, 감정 평가로 구분된다.”
,
문제[31회]3. 토지의 특성에 관련된 설명으로 옳은 것을 모두 고른 것은?
ㄱ. 개별성은 토지시장을 불완전경쟁시장으로 만드는 요인이다.
ㄴ. 부증성은 토지이용을 집약화시키는 요인이다.
ㄷ. 부동성은 부동산활동에서 임장활동 필요성의 근거가 된다.
ㄹ. 영속성은 부동산활동에서 감가상각 필요성의 근거가 된다.
① ㄱ
② ㄴ,ㄹ
③ ㄱ,ㄴ,ㄷ
④ ㄴ,ㄷ,ㄹ
⑤ ㄱ,ㄴ,ㄷ,ㄹ”,
정답③,
해설:”ㄴ,ㄷ,ㄹ”
,
문제[31회]4. 부동산마케팅에서 4P 마케팅믹스(Marketing Mix)전략의 구성요소를 모두 고른 것은?
ㄱ. Product(제품)
ㄴ. Place(유통경로)
ㄷ. Pride(긍지)
ㄹ. Price(가격)
ㅁ. Public Relations(홍보)
ㅂ. Promotion(판매촉진)
① ㄱ,ㄴ,ㄷ,ㅂ
② ㄱ,ㄴ,ㄹ,ㅁ
③ ㄱ,ㄴ,ㄹ,ㅂ
④ ㄴ,ㄷ,ㄹ,ㅁ
⑤ ㄷ,ㄹ,ㅁ,ㅂ”,
정답③,
해설:”4P: Product(제품), Place(유통경로), Price(가격), Promotion(판매촉진)”
,
문제[31회]5. 다음 부동산정책 중 금융규제에 해당하는 것은?
① 담보인정비율(LTV) 강화
② 양도소득세 강화
③ 토지거래허가제 시행
④ 개발제한구역 해제
⑤ 개발권양도제(TDR) 시행”,
정답 ①,
해설:”대표적인 금융규제 : LTV, DTI”
,
문제[31회]6. 부동산개발사업의 타당성분석과 관련하여 다음의 설명에 해당하는 ( )에 알맞은 용어는?
(ㄱ): 특정 부동산이 가진 경쟁력을 중심으로 해당 부동산이 분양될 수 있는 가능성을 분석하는 것.
(ㄴ): 타당석분석에 활용된 투입요소의 변화가 그 결과치에 어떠한 영향을 주는가를 분석하는 기법
① ㄱ: 경제성분석, ㄴ: 민감도분석
② ㄱ: 경제성분석, ㄴ: SWOT분석
③ ㄱ: 시장성분석, ㄴ: 흡수율분석
④ ㄱ: 시장성분석, ㄴ: SWOT분석
⑤ ㄱ: 시장성분석, ㄴ: 민감도분석”,
정답⑤,
해설:”분양(매매) → 시장성분석, 투입요소 그 결과치 → 민감도 분석”
,
문제[31회]7. 토지 관련 용어의 설명으로 옳은 것은?
① 획지는 하나의 지번이 부여된 토지의 등록단위를 말한다.
② 후보지는 택지지역·농지지역·임지지역 내에서 세부지역간 용도가 전환되고 있는 토지를 말한다.
③ 나지는 토지 위에 정착물이 없고 공법상 및 사법상의 제한이 없는 토지를 말한다.
④ 부지는 자연 상태 그대로의 토지를 말한다.
⑤ 포락지는 지적공부에 등록된 토지가 물에 침식되어 수면 밑으로 잠긴 토지를 말한다.”,
정답⑤,
해설:”
① 지번이 부여된 토지의 등록단위는 필지이다.
② 세부지역간 용도가 전환되고 있는 토지는 이행지이다.
③ 나지는 사법상 권리가 설정되어 있지 않고, 다만 공법의 제한은 받는다.
④ 자연 상태 그대로의토지는 소지이다.”
,
문제[31회]8. A지역 아파트시장에서 수요함수는 일정한데, 공급함수는 다음 조건과 같이 변화하였다. 이 경우 균형가격(ㄱ)과 공급곡선의 기울기(ㄴ)는 어떻게 변화하였는가?(단, 가격과 수량의 단위는 무시하며, 주어진 조건에 한함)
ㅇ 공급함수: Qs₁ = 30 + P (이전) -> Qs₂ = 30 + 2P(이후)
ㅇ 수요함수 : Qd = 150 – 2P
ㅇ P는 가격, Qs는 공급량, Qd는 수요량, X축은 수량, Y축은 가격을 나타냄
① ㄱ: 10 감소, ㄴ: ½ 감소
② ㄱ: 10 감소, ㄴ: 1 감소
③ ㄱ: 10 증가, ㄴ: 1 증가
④ ㄱ: 20 감소, ㄴ: ½ 감소
⑤ ㄱ: 20 증가, ㄴ: ½ 증가”,
정답 ①,
해설:”
수요함수 = 공급함수
이전: 150 – 2P = 30 + P → P = 40
이후: 150 – 2P = 30 + 2P → P = 30
ㄱ: 10 감소기울기 Q/P
이전 Qs₁ = 30 + P
이후 Qs₂ = 30 + 2P1 – ½ = ½ 감소”
,
문제[31회]9. 다음 중 유량(flow)의 경제변수는 모두 몇 개인가?
ㅇ 가계 자산 ㅇ 노동자 소득
ㅇ 가계 소비 ㅇ 통화량
ㅇ 자본총량 ㅇ 신규주택 공급량
① 1개
② 2개
③ 3개
④ 4개
⑤ 5개”,
정답③,
해설:”
유량(일정 기간): 노동자소득, 가계소비, 신규주택 공급량
저량(일정 시점): 가계자산, 통화량, 자본총량”
,
문제[31회]10. 오피스텔의 분양수요함수가 Qd = 600 – 3/2P로 주어져 있다. 이 경우 사업시행자가 분양수입을 극대화하기 위한 오피스텔 분양가격은? (단, P는 분양가격이고 단위는 만원/㎡, Qd는 수요랴이고 단위는 ㎡, X축은 수량, Y축은 가격이며, 주어진 조건에 한함)
① 180만원/㎡
② 190만원/㎡
③ 200만원/㎡
④ 210만원/㎡
⑤ 220만원/㎡”,
정답③,
해설:”
수량을 먼저 구함 Q = 600 – 3/2 x P(가격)그리고 수입을 구함.
수입 = 가격(P) x 수량(Q)
❶ Q = 600 – 3/2 x 180 = 330 수입 = 180 x 330 = 59400
❷ Q = 600 – 3/2 x 190 = 315 수입 = 190 x 315 = 59850
❸ Q = 600 – 3/2 x 200 = 300 수입 = 200 x 300 = 60000
❹ Q = 600 – 3/2 x 210 = 285 수입 = 210 x 285 = 59850
❺ Q = 600 – 3/2 x 220 = 270 수입 = 220 x 270 = 59400″
,
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문제[31회]11. 다음은 거미집이론에 관한 내용이다. ( )에 들어가 모형형태는? (단, X축은 수량, Y축은 가격을 나타내며, 다른 조건은 동일함)
ㅇ 수요의 가격탄력성의 절대값이 공급의 가격탄력성의 절댓값보다 크면 ( ㄱ )이다.
ㅇ 수요곡선의 기울기의 절댓값이 공급곡선의 기울기의 절댓값보다 크면 ( ㄴ )이다
.① ㄱ: 수렴형, ㄴ: 수렴형
② ㄱ: 수렴형, ㄴ: 발산형
③ ㄱ: 발산형, ㄴ: 수렴형
④ ㄱ: 발산형, ㄴ: 발산형
⑤ ㄱ: 발산형, ㄴ: 순환형”,
정답②,
해설:”ㄱ: 수렴형, ㄴ: 발산형”
,
문제[31회]12 . 부동산 경기순환과 경기변동에 관한 설명으로 틀린 것은?
① 부동산 경기변동이란 부동산시장이 일반경기변동처럼 상승과 하강 국면이 반복되는 현상을 말한다.
② 부동산경기는 일반경기와 같이 일정한 주기와 동일한 진폭으로 규칙적이고 안정적으로 반복되며 순환된다.
③ 부동산 경기변동은 일반경기변동에 비해 저점이 깊고 정점이 높은 경향이 있다.
④ 부동산경기는 부동산의 특성에 의해 일반경기보다 주기가 더 길 수 있다.
⑤ 회복시장에서 직전국면 저점의 거래사례가격은 현재 시점에서 새로운 거래가격의 하한이 되는 경향이 있다.”,
정답②,
해설:”부동산 경기는 불규칙적으로 순환된다.”
,
문제[31회]13. 정부의 부동산시장 직접개입 유형에 해당하는 것을 모두 고른 것은?
ㄱ. 토지은행 ㄴ. 공영개발사업
ㄷ. 총부채상환비율(DTI) ㄹ.종합부동산세
ㅁ. 개발부담금 ㅂ. 공공투자사업
① ㄱ,ㄴ,ㄷ
② ㄱ,ㄴ,ㅂ
③ ㄷ,ㄹ,ㅁ
④ ㄷ,ㅁ,ㅂ
⑤ ㄹ,ㅁ,ㅂ”,
정답②,
해설:”
직접: ㄱ. 토지은행, ㄴ.공영개발사업, ㅂ.공공투자사업
간접: ㄷ.총부채상환비율(DTI), ㄹ.종합부동산세, ㅁ.개발부담금”
,
문제[31회]14. 다음 중 리카도(D. Ricardo)의 차액지대론에 관한 설명으로 옳은 것을 모두 고른 것은?
ㄱ. 지대 발생의 원인으로 비옥한 토지의 부족과 수확체감의 법칙을 제시하였다.
ㄴ. 조방적 한계의 토지에는 지대가 발생하지 않으므로 무지대(無地代) 토지가 된다.
ㄷ. 토지 소유자는 토지 소유라는 독점적 지위를 이용하여 최열등지에도 지대를 요구한다.
ㄹ. 지대는 잉여이기에 토지생산물의 가격이 높아지면 지대가 높아지고 토지생산물의 가격이 낮아지면 지대도 낮아진다.
① ㄱ, ㄷ
② ㄴ, ㄹ
③ ㄱ,ㄴ,ㄷ
④ ㄱ,ㄴ,ㄹ
⑤ ㄴ,ㄷ,ㄹ”,
정답④,
해설:”ㄷ → (절대지대설, 마르크스)”
,
문제[31회]15. 주택의 여과과정(filtering process)과 주거분리에 관한 설명으로 틀린 것은?
① 주택의 하향 여과과정이 원활하게 작동하면 저급주택의 공급량이 감소한다.
② 저급주택이 재개발되어 고속득가구의 주택으로 사용이 전환되는 것을 주택의 상향 여과과정이라 한다.
③ 저소득가구의 침입과 천이 현상으로 인하여 주거입지의 변화가 야기될 수 있다.
④ 주택의 개량비용이 개량 후 주택가치의 상승분보다 크다면 하향 여과과정이 발생하기 쉽다.
⑤ 여과과정에서 주거분리를 주도하는 것은 고소득가구로 정(+)의 외부효과를 추구하고 부(-)의 외부효과를 회피하려는 동기에서 비롯된다.”,
정답 ①,
해설:”하향 여과과정 → 저급주택의 공급량이 증가한다.”
,
문제[31회]16. 부동산시장에 관한 설명으로 틀린 것은? (단, 다른 조건은 동일함)
① 부동산은 대체가 불가능한 재화이기에 부동산시장에서 공매(short selling)가 빈번하게 발생한다.
② 부동산시장이 강성 효율적 시장일 때 초과이윤을 얻는 것은 불가능하다.
③ 부동산시장은 부동산의 유형, 규모, 품질 등에 따라 구별되는 하위시장이 존재한다.
④ 부동산시장이 준강성 효율적 시장일 때 새로운 정보는 공개되는 즉시 시장에 반영된다.
⑤ 부동산시장은 불완전경쟁시장이더라도 할당효율적 시장이 될 수 있다.”,
정답 ①,
해설:”부동산 시장에서 공매는 빈번하게 발생하지 않는다.”
,
문제[31회]17. 다음 입지와 도시공간구조에 관한 설며으로 옳은 것을 모두 고른 것은?
ㄱ. 컨버스(P. Converse)는 소비자들의 특정 상점의 구매를 설명할 때 실측거리, 시간거리, 매장규모와 같은 공간요인뿐만 아니라 효용이라는 비공간요인도 고려하였다.
ㄴ. 호이트H. Hoyt)는 저소득층의 주거지가 형성되는 요인으로 도심과 부도심 사이의 도로, 고지대의 구릉지, 주요 간선도로의 근접성을 제시하였다.
ㄷ. 넬슨(R. Nelson)은 특정 점포가 최대 이익을 얻을 수 있는 매출액을 확보하기 위해서 어떤 장소에 입지하여야 하는지를 제시하였다.
ㄹ. 알론소(W. Alonso)는 단일도심도시의 토지이용형태를 설명함에 있어 입찰지대의 개념을 적용하였다.
① ㄱ
② ㄱ, ㄴ
③ ㄴ, ㄷ
④ ㄷ, ㄹ
⑤ ㄴ, ㄷ, ㄹ”,
정답④,
해설:”
ㄱ. 허프(D. L. Huff)의 확률적 상권 모형
ㄴ. 고소득층의 주거지가 형성되는 요인으로 도심지역과 주요 간선도의 근접성을 제시하였다.”
,
문제[31회]18. 주택시장에서 시장세분화(market segmentation)에 관한 설명으로 옳은 것은?
① 주택 공급자의 신용도에 따라 소비자들의 공급자 선호를 구분하는 것이다.
② 일정한 기준에 의해 주택 수요자를 보다 동질적인 소집단으로 구분하는 것이다.
③ 주택의 수요가 공급보다 많은 매도자 우위의 시장을 의미한다.
④ 공급하고자 하는 주택이 가장 잘 팔릴 수 있는 시장을 의미한다.
⑤ 시장세분화가 이루어지면 시장정보가 증가하여 거래비용이 항상 증가한다.”,
정답②,
해설:”수요자를 보다 동질적인 소집단으로 구분하는 것을 시장세분화라고 한다.”
,
문제[31회]19. 부동산시장에서 수요를 감소시키는 요인을 모두 고른 것은?(단, 다른 조건은 동일함)
ㄱ. 시장금리 하락
ㄴ. 인구 감소
ㄷ. 수요자의 실질소득 증가
ㄹ. 부동산 가격상승 기대
ㅁ. 부동산 거래세율 인상
① ㄱ, ㄴ
② ㄱ, ㄷ
③ ㄴ, ㅁ
④ ㄴ, ㄷ, ㄹ
⑤ ㄱ, ㄷ, ㄹ, ㅁ”,
정답③,
해설:”
ㄴ. 인구감소 → 수요감소
ㅁ. 거래세율인상 → 수요감소
ㄱ. 금리하락 → 수요증가
ㄷ. 소득증가 → 수요증가
ㄹ. 가격상승기대 → 수요증가”
,
문제[31회]20. 우리나라의 부동산 조세정책에 관한 설명으로 틀린 것은?
① 취득세 감면은 부동산 거래의 활성화에 기여할 수 있다.
② 증여세는 국세로서 취득단계에 부과하는 조세이다.
③ 양도소득세의 중과는 부동산 보유자로 하여금 매각을 뒤로 미루게 하는 동결효과(lock-in effect)를 발생시킬 수 잇다.
④ 종합부동산세는 국세로서 보유단계에 부과하는 조세이다.
⑤ 재산세는 지방세로서 취득단계에 부과하는 조세이다.”,
정답⑤,
해설:”재산세는 지방세로서 보유단계에 부과하는 조세이다.”
,
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문제[31회]21. 주택정체 관한 설명으로 틀린 것은?
① 금융지원정책은 정부의 주택시장 간접개입방식에 속한다.
② 주택정책은 주거안정을 보장해준다는 측명에서 복지기능도 수행한다.
③ 소득대비 주택가격비율(PIR)과 소득대비 임대료비율(RIP)은 주택시장에서 가구의 지불능력을 측정하는 지표이다.
④ 공공임대주택 공급정책은 입주자가 주거지를 자유롭게 선택할 수 있는 것이 장점이다.
⑤ 주거복지정책상 주거급여제도는 소비자보조방식의 일종이다.”,
정답④,
해설:”공공임대주택 공급정책은 입주자가 주거지 선택의 자유가 제한이 된다.”
,
문제[31회]22. 공공주택 특별법령상 공공임대주택의 용어 정의로 틀린 것은?
① 국민임대주택은 국가나 지방자치단체의 재정이나 주택도시기금의 자금을 지원받아 대학생, 사회초년생, 신혼부부 등 젊은 층의 주거안정을 목적으로 공급하는 공공임대주택을 말한다.
② 영구임대주택은 국가나 지방자치단체의 재정을 지원받아 최저소득 계층의 주거안정을 위하여 50년 이상 또는 영구적인 임대를 목적으로 공급하는 공공임대주택을 말한다.
③ 장기전세주택은 국가나 지방자치단체의 재정이나 주택도시기금의 자금을 지원받아 전세계약의 방식으로 공급하는 공공임대주택을 말한다.
④ 분양전환공공임대주택은 일정 기간 임대 후 분양전환할 목적으로 공급하는 공공임대주택을 말한다.
⑤ 기존주택전세임대주택은 국가나 지방자치단체의 재정이나 주택도시기금의 자금을 지원받아 기존주택을 임차하여 「국민기초생활 보장법」에 따른 수급자 등 저소득층과 청년 및 신혼부부 등에게 전대(轉貸)하는 공공임대주택을 말한다.”,
정답 ①,
해설:”젊은층에게 공급하는 정책은 행복주택이다.”
,
문제[31회]23. 다음 부동산 관련 제도 중 법령상 도입이 빠른 순서대로 나열한 것은 ?
ㄱ. 자산유동화제도
ㄴ. 공인중개사제도
ㄷ. 부동산실명제
ㄹ. 부동산거래신고제
① ㄱ → ㄴ → ㄷ→ ㄹ
② ㄴ →ㄱ → ㄷ → ㄹ
③ ㄴ →ㄷ → ㄱ →ㄹ
④ ㄷ→ ㄴ → ㄹ → ㄱ
⑤ ㄹ→ ㄷ → ㄴ → ㄱ”,
정답③,
해설:”공인중개사제도(1985년) → 부동산실명제(1995년) → 자산유동화제도(1998년) → 부동산거래신고제(2006년)”
,
문제[31회]24. 다음 중 법령을 기준으로 현재 우리나라에서 시행되고 있는 제도를 모두 고른 것은?
ㄱ. 개발행위허가제
ㄴ. 택지소유상한제
ㄷ. 용도지역제
ㄹ. 토지초과이득세제
① ㄱ, ㄷ
② ㄴ, ㄹ
③ ㄱ, ㄴ, ㄷ
④ ㄴ, ㄷ, ㄹ
⑤ ㄱ, ㄴ, ㄷ, ㄹ”,
정답 ①,
해설:”개발행위허가제, 용도지역제”
,
문제[31회]25. 다음에서 설명하고 있는 민간투자 사업방식은?
ㅇ 사회기반시설의 준공과 동시에 해당 시설의 소유권이 국가 또는 지방자치단체에 귀속되며, 사업시행자에게 일정기간의 시설관리운영권을 인정하되, 그 시설을 국가 또는 지방자치단체등이 협약에서 정한 기간 동안 임차하여 사용.수익하는 방식
ㅇ 학교시설, 문화시설 등 시설이용자로부터 사용료를 징수하기 어려운 사회기반시설 건설의 사업방식으로 활용
① BOT(build-operate-transfer) 방식
② BTO(build-transfer-operate) 방식
③ BLT(build-lease-transfer) 방식
④ BTL(build-transfer-lease) 방식
⑤ BOO(build-own-operate) 방식”,
정답④,
해설:”준공(Build) → 귀속(Transfer) → 임차(Lease)”
,
문제[31회]26. 자본환원율에 관한 설명으로 옳은 것을 모두 고른 것은?(단, 다른 조건은 동일함)
ㄱ. 자본의 기회비용을 반영하므로, 자본시장에서 시장금리가 상승하면 함께 상승한다.
ㄴ. 부동산자산이 창출하는 순영업소득에 해당 자산의 가격을 곱한 값이다.
ㄷ. 자산가격 상승에 대한 투자자들의 기대를 반영한다.
ㄹ. 자본환원율이 상승하면 자산가격이 상승한다.
ㅁ. 프로젝트의 위험이 높아지면 자본환원율도 상승한다.
① ㄱ, ㄴ
② ㄱ, ㄷ, ㅁ
③ ㄴ, ㄷ, ㄹ
④ ㄴ, ㄹ, ㅁ
⑤ ㄱ, ㄷ, ㄹ, ㅁ”,
정답②,
해설:”
ㄴ. 부동산자산이 창충하는 순영업소득에 해당 자산의 가격을 나눈 값이다.
자본환원율이 상승하면 자산가격이 하락한다.”
,
문제[31회]27. 향후 2년간 현금흐름을 이용한 다음 사업의 수익성 지수(PI)는? (단, 연간 기준이며, 주어진 조건에 한함)
ㅇ 모든 현금의 유입과 유출은 매년 말에만 발생
ㅇ 현금유입은 1년차 1,000만원, 2년차 1,200만원
ㅇ 현금유출은 현금유입의 80%
ㅇ 1년 후 일시불의 현가계수 0.95
ㅇ 2년 후 일시불의 현가계수 0.90
① 1.15
② 1.20
③ 1.25
④ 1.30
⑤ 1.35″,
정답③,
해설:”
1년차 1,000만원 × 0.95 = 950만원
2년차 1,200만원 × 0.90 = 1,080만원
950만원 + 1,080만원 = 2,030만원
2,030만원 × 0.8 = 1,624만원
2,030 ÷ 1,624 = 1.25″
,
문제[31회]28. 수익형 부동산의 간접투자에서 자기자본수익률을 상승시키는 전략으로 틀린 것은?(단, 세후기준이며, 다른 조건은 동일함)
① 임대관리를 통한 공실률 최소화
② 자본이득(capital gain) 증대를 위한 자산가치 극대화
③ 세금이 감면되는 도관체(conduit)를 활용한 절세효과 도모
④ 효율적 시설관리를 통한 운영경비 절감
⑤ 저당수익률이 총자본수익률보다 클 때, 부채비율을 높이는 자본구조 조정”,
정답⑤,
해설:”부채비율이 상승하면 자기자본수익률이 하락한다.”
,
문제[31회]29. 임차인 A는 작년 1년 동안 분양면적 1,000㎡의 매장을 비율임대차(percentage lease)방식으로 임차하였다. 계약내용에 따르면, 매출액이 순익분기점 매출액 이하이면 기본임대료만 지급하고, 이를 초과하는 매출액에 대해서는 일정 임대료율을 적용한 추가임대료를 기본임대료에 가산하도록 하였다. 전년도 연 임대료로 총 5,500만원을 지급한 경우, 해당 계약내용에 따른 손익분기점 매출액은?(단, 연간 기준이며, 주어진 조건에 한함)
ㅇ 기본임대료: 분양면적 ㎡당 5만원
ㅇ 손익분기점 매출액을 초과하는 매출액에 대한 임대료율: 5%
ㅇ 매출액: 분양면적 ㎡당 30만원
① 1억 6,000만원
② 1억 7,000만원
③ 1억 8,000만원
④ 1억 9,000만원
⑤ 2억원”,
정답⑤,
해설:”
분양면적 1,000㎡ 의 기본임대료는 분양멱적 ㎡당 5만원이므로 기본임대료는 5,000만원.
총 임대료가 5,500만원이므로 추가 지급할 임대료는 500만원.
추가 임대료 × 5% = 500만원.
즉, 추가임대료는 1억. 분양면적 ㎡당 매출액 30만원 × 1,000㎡ = 3억.
3억중 1억은 추가임대료이며, 2억이 손익분기점이다.”
,
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문제[31회]31. A는 아파트를 구입하기 위해 은행으로부터 연초에 4억원을 대출받았다. A가 받은 대출의 조건이 다음과 같을 때, 대출금리(ㄱ)와 2회차에 상환할 원금(ㄴ)은?(단, 주어진 조건에 한함)
ㅇ 대출금리: 고정금리
ㅇ 대출기간: 20년
ㅇ 연간 저당상수: 0.09
ㅇ 1회차 원금 상환액: 1,000만원
ㅇ 원리금 상환조건: 원리금균등상환방식, 매년 말 연단위 상환
① ㄱ: 연간 5.5%, ㄴ: 1,455만원
② ㄱ: 연간 6.0%, ㄴ: 1,260만원
③ ㄱ: 연간 6.0%, ㄴ: 1,455만원
④ ㄱ: 연간 6.5%, ㄴ: 1,065만원
⑤ ㄱ: 연간 6.5%, ㄴ: 1,260만원”,
정답④,
해설:”
대출 4억 × 저당상수 0.09 = 3600
1회차 원금 상환액 1,000만원이므로 이자는 2600만원.
금리: 2,600만원 ÷ 4억 = 6.5%
2회차 상환할 원금: 1,000만원 + (1,000만원 × 0.065) = 1,065 만원”
,
문제[31회]32. 부동산금융의 자금조달방식 중 지분금융(equity financing)에 해당하는 것을 모두 고른 것은?
ㄱ. 부동산투자회사(REITs)
ㄴ. 자산담보부기업어음(ABCP)
ㄷ. 공모(public offering)에 의한 증자
ㄹ. 프로젝트 금융
ㅁ. 주택상환사채
① ㄱ, ㄴ
② ㄱ, ㄷ
③ ㄷ, ㅁ
④ ㄴ, ㄹ, ㅁ
⑤ ㄱ, ㄴ, ㄹ, ㅁ”,
정답②,
해설:”부동산신디케이트, 조인트벤처, 부동산투자회사(REITs), 공무에 의한 증자, 부동산펀드”
,
문제[31회]33. 한국주택금융공사의 주택담보노후연금(주택연금)에 관한 설명으로 틀린 것은?
① 주택연금은 주택소유자가 주택에 저당권을 설정하고 연금방식으로 노후생활자금을 대출받는 제도이다.
② 주택연금은 수령기간이 경과할수록 대출잔액이 누적된다.
③ 주택소유자(또는 배우자)가 생존하는 동안 노후샐활자금을 매월 지급받는 방식으로 연금을 받을 수 있다.
④ 담보주택의 대상으로 업무시설인 오피스텔도 포함되다.
⑤ 한국주택금융공사는 주택연금 담보주택의 가격하락에 대한 위험을 부담할 수 있다.”,
정답④,
해설:”업무시설인 오피스텔은 주택연금에 포함되지 않는다. 하지만 주거용 오피스텔은 포함된다.”
,
문제[31회]34. A는 연소득이 5,000만원이고 시장가치가 3억원인 주택을 소유하고 있다. 현재 A가 이 주택을 담보로 5,000만원을 대출받고 있을 때, 추가로 대출 가능한 최대금액은?(단, 주어진 조건에 한함)
ㅇ 연간 저당상수: 0.1
ㅇ 대출승인기준
– 담보인정비율(LTV): 시장가치기준 50% 이하
– 총부채상환비율(DTI): 40% 이하
※ 두 가지 대출승인기준을 모두 충족하여야 함
① 5,000만원
② 7,500만원
③ 1억원
④ 1억 5,000만원
⑤ 2억원
정답③,
해설:”
시장가치 3억 × 시장가치기준 50% = 1억 5천만원
연소득 5,000만원 × DTI 40% = 2,000만원
2,000만원 ÷ 연간 저당상수 0.1 = 2억
2억과 1억5천 중 1억 5천이 더 작음.
기존에 5,000만원을 대출받고 있고 추가로 대출 가능한 최대 금액은 1억 5천만원 – 5천만원 = 1억”
,
문제[31회]35. 부동산 가격공시에 관한 법령상 시장·군수 또는 구청장이 개별공시지가를 결정·공시하지 아니할 수 있는 토지를 모두 고른 것은?
ㄱ. 표준지로 선정된 토지
ㄴ. 농지보전부담금의 부과대상이 아닌 토지
ㄷ. 개발부담금의 부과대상이 아닌 토지
ㄹ. 도시·군계획시설로서 공원이 지정된 토지
ㅁ. 국세 부과대상이 아닌 토지(국공유지의 경우에는 공공용 토지만 해당한다)
① ㄱ, ㄷ
② ㄴ, ㄹ, ㅁ
③ ㄱ, ㄴ, ㄷ, ㅁ
④ ㄴ, ㄷ, ㄹ, ㅁ
⑤ ㄱ, ㄴ, ㄷ, ㄹ, ㅁ”,
정답③,
해설:”ㄱ, ㄴ, ㄷ, ㅁ”
,
문제[31회]36. 감정평가에 관한 규칙상 용어의 정의로 틀린 것은?
① 인근지역이란 감정평가의 대상이 된 부동산이 속한 지역이로서 부동산의 이용이 동질적이고 가치형성요인 중 지역요인을 공유하는 지역을 말한다.
② 동일수급권이란 대상부동산과 대체·경쟁 관계가 성립하고 가치 형성에 서로 영향을 미치는 관계에 있는 다른 부동산이 존재하는 권역을 말하며, 인근지역과 유사지역을 포함한다.
③ 원가법이란 대상물건의 재조달원가에 감가수정을 하여 대상물건의 가액을 산정하는 감정평가법을 말한다.
④ 유사지역이란 대상부동산이 속하지 아니하는 지역으로서 인근지역과 유사한 특성을 갖는 지역을 말한다.
⑤ 가치형성요인이란 대상물건의 시장가치에 영향을 미치는 일반요인, 지역요인 및 개별요인 등을 말한다.”,
정답⑤,
해설:”가치형성요인은 시장가치가 아니라 경제적가치이다.”
,
문제[31회]37. 다음은 감정평가방법에 관한 설명이다. ( )에 들어 갈 내용으로 옳은 것은?
ㅇ공시지가기준법을 적용할 때 비교표준지 공시지가를 기준으로 ( ㄱ ), 지역요인 및 개별요인 비교, 그 밖의 요인의 보정 과정을 거친다.
ㅇ수익환원법에서는 대상물건이 장래 산출할 것으로 기대되는 순수익이나 미래의 ( ㄴ )을(를) 환원하거나 할인하여 가액을 산정한다.
① ㄱ: 시점수정, ㄴ: 현금흐름
② ㄱ: 시점수정, ㄴ: 투자가치
③ ㄱ: 사정보정, ㄴ: 복귀가치
④ ㄱ: 사정보정, ㄴ: 현금흐름
⑤ ㄱ: 사정보정, ㄴ: 투자가치”,
정답 ①,
해설:”ㄱ: 시점수정, ㄴ: 현금흐름”
,
문제[31회]38. 원가법으로 산정한 대상물건의 적산가액은? (단, 주어진 조건에 한함)
ㅇ 사용승인일의 신축공사비: 6천만원(신축공사비는 적정함)
ㅇ 사용승인일: 2018. 9. 1.
ㅇ 기준시점: 2020. 9. 1.
ㅇ 건축비지수 – 2018. 9. 1. = 100 – 2020. 9. 1. = 110
ㅇ 경제적 내용년수: 40년
ㅇ 감가수정방법: 정액법
ㅇ 내용년수 만료시 잔가율: 10%
① 57,300,000원
② 59,300,000원
③ 62,700,000원
④ 63,030,000원
⑤ 72,600,000원”,
정답④,
해설:”
6천만원 × (110 ÷ 100) = 6,600만원
6600 – 660(잔가율 10%) = 5,940만원
5,940만원 ÷ 40년 = 148.5만원
2018~2019이므로 2년,
148.5만원 × 2년 = 297만원
297 – 6,600 = 6303만원”
,
문제[31회]39. 다음 자료를 활용하여 거래사례비교법으로 산정한 대상토지의 비준가액은? (단, 주어진 조건에 한함)
ㅇ 평가대상토지: X시 Y동 210번지, 대, 110㎡, 일반상업지역
ㅇ 기준시점: 2020. 9. 1.
ㅇ 거래사례 – 소재지: X시 Y동 250번지
– 지목 및 면적: 대, 120㎡
– 용도지역: 일반상업지역
– 거래가격: 2020. 2. 1.
– 거래사례는 정상적인 매매임
ㅇ 지가변동률(2020.2.1. ~ 9.1.): X시 상업지역 5% 상승
ㅇ 지역요인: 대상토지는 거래사례의 인근지역에 위치함
ㅇ 개별요인: 대상토지는 거래사례에 비해 3% 우세함
ㅇ 상승식으로 계산할 것
① 222,600,000원
② 237,930,000원
③ 259,560,000원
④ 283,156,000원
⑤ 285,516,000원”,
정답②,
해설:”거래가격 2억 4000만원 × (대상면적110÷사례면적120) × 변동률 1.05% × 우세함 1.03% = 2억3,793만원”
,
문제[31회]40. 감정평가에 관한 규칙상 대상물건과 주된 감정평가 방법의 연결이 틀린 것은?
① 과수원 – 공시지가기준법
② 광업재단 – 수익환원법
③ 임대료 – 임대사례비교법
④ 자동차 – 거래사례비교법
⑤ 건물 – 원가법”,
정답 ①,
해설:”과수원 – 거래사례비교법”
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2021.05.06 – [기타 ETC/공인중개사] – 공인중개사 부동산학총론 문제 모음
민법 기출 문제 해설-30회 [공인중개사 독학]
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Q 1. 반사회질서의 법률행위에 관한 설명으로 틀린 것은?(다툼이 있으면 판례에 따름)
1) 반사회질서의 법률행위에 해당하는지 여부는 해당 법률행위가 이루어진 때를 기준으로 판단해야 한다.
2) 반사회질서의 법률행위의 무효는 이를 주장할 이익이 있는 자는 누구든지 주장할 수 있다.
3) 법률행위가 사회질서에 반한다는 판단은 부단히 변천하는 가치관념을 반영한다.
4) 다수의 보험계약을 통하여 보험금을 부정취득할 목적으로 체결한 보험계약은 반사회질서의 법률행위이다.
5) 대리인이 매도인의 배임행위에 적극 가담하여 이루어진 부동산의 이중매매는 본인이 매수인이 그러한 사정을 몰랐다면 반사회질서의 법률행위가 되지 않는다.
[정답] 5번대리인이 본인을 대리하여 매매계약을 체결함에 있어서 그 배임행위에 적극 가담하였다면, 설사 본인이 미리 그러한 사정을 몰랐거나 반사회성을 야기한 것이 아니라고 할지라도 그 매매계약은 반사회질서 법률행위로 무효이다.
Q 2. 통정허위표시에 관한 설명으로 틀린 것은?(다툼이 있으면 판례에 따름)
1) 통정허위표시가 성립하기 위해서는 진의와 표시의 불일치에 관하여 상대방과 합의가 있어야 한다.
2) 통정허위표시로서 무효인 법률행위라도 채권자취소권의 대상이 될 수 있다.
3) 당사자가 통정하여 증여를 매매로 가장한 경우, 증여와 매매 모두 무효이다.
4) 통정허위표시의 무효로 대항할 수 없는 제3자의 범위는 통정허위표시를 기초로 새로운 법률상 이해관계를 맺었는지 여부에 따라 실질적으로 파악해야 한다.
5) 통정허위표시의 무효로 대항할 수 없는 제3자에 해당하는지의 여부를 판단할 때, 파산관재인은 파산채권자 모두가 악의로 되지 않는 한 선의로 다루어진다.
[정답] 3번가장매매는 통정허위표시로 무효지만 내면적 은닉행위인 증여는 자체 요건을 갖추는 한 유효하다.
Q 3. 조건과 기한에 관한 설명으로 옳은 것은?(다툼이 있으면 판례에 따름)
1) 해제조건 있는 법률행위는 조건이 성취한 때로부터 그 효력이 발생한다.
2) 기한이익 상실특약은 특별한 사정이 없는 한 정지조건부 기한이익 상실특약으로 추정한다.
3) 조건이 법률행위 당시에 이미 성취할 수 없는 자인 경우, 그 조건이 정지조건이면 그 법률행위는 무효로 한다.
4) 불확정한 사실의 발생시기를 이행기한으로 정한 경우, 그 사실의 발생이 불가능하게 되었다고 하여 이행기간이 도래한 것으로 볼 수는 없다.
5) 상계의 의사표시에는 시기(始期)를 붙일 수 있다.
[정답] 3번1) 해제조건 있는 법률행위는 조건이 성취한 때로부터 그 효력을 잃는다.
2) 일반적으로 기한이익 상실의 특약이 채권자를 위하여 둔 것인 점에 비추어 명백히 정지조건부기한이익 상실의 특약이라고 볼 만한 특별한 사정이 없는 이상 형성권적 기한이익 상실의 특약으로 추정하는 것이 타당하다.
4) 당사자가 불확정한 사실이 발생한 때를 이행기한으로 정한 경우에 있어서 그 사실이 발생한 때는 물론 그 사실의 발생이 불가능하게 된 때에도 이행기한은 도래한 것으로 보아야 한다.
5) 단독행위인 상계에는 조건이나 기한을 붙일 수 없다.
Q 4. 甲은 자신의 X토지를 매도하기 위하여 乙에게 대리권을 수여하였다. 다음 설명 중 틀린 것은?(다툼이 있으면 판례에 따름)
1) 乙이 한정후견개시의 심판을 받은 경우, 특별한 사정이 없는 한 乙의 대리권은 소멸한다.
2) 乙은 甲의 허락이 있으면 甲을 대리하여 자신이 X토지를 매수하는 계약을 체결할 수 있다.
3) 甲은 특별한 사정이 없는 한 언제든지 乙에 대한 수권행위를 철회할 수 있다.
4) 甲의 수권행위는 불요식행위로서 묵시적인 방법에 의해서도 가능하다.
5) 乙은 특별한 사정이 없는 한 대리행위를 통하여 체결된 X토지 매매계약에 따른 잔금을 수령할 권한도 있다.
[정답] 1번대리인의 성년후견개시가 대리권 소멸사유이지, 한정후견개시는 대리권 소멸사유가 아니다.
Q 5. 甲은 乙과 체결한 매매계약에 대한 적법한 해제의 의사표시를 내용증명우편을 통하여 乙에게 발송하였다. 다음 설명 중 옳은 것은?(다툼이 있으면 판례에 따름)
1) 甲이 그 후 사망하면 해제의 의사표시는 효력을 잃는다.
2) 乙이 甲의 해제의 의사표시를 실제로 알아야 해제의 효력이 발생한다.
3) 甲은 내용증명우편이 乙에게 도달한 후에도 일방적으로 해제의 의사표시를 철회할 수 있다.
4) 甲의 내용증명우편이 반송되지 않았다면, 특별한 사정이 없는 한 그 무렵에 乙에게 송달되었다고 봄이 상당하다.
5) 甲의 내용증명우편이 乙에게 도달한 후 乙이 성년후견개시의 심판을 받은 경우, 甲의 해제의 의사표시는 효력을 잃는다.
[정답] 4번1) 의사표시자가 그 통지를 발송한 후 사망하거나 제한능력자가 되어도 의사표시의 효력에 영향을 미치지 아니한다.
2) 도달이라 함은 사회관념상 채무자가 통지의 내용을 알 수 있는 객관적 상태에 놓여졌다고 인정되는 상태를 지칭하므로, 채무자가 이를 현실적으로 수령하였다거나 그 통지의 내용을 알았을 것까지는 필요로 하지 않는다.
3) 의사표시가 도달하여 효력이 발생한 후에는 철회가 허용되지 않는다.
5) 수령자에게 도달할 당시에는 제한능력자가 아니므로 그 의사표시는 여전히 유효하다.
Q 6. 복대리에 관한 설명으로 틀린 것은?(다툼이 있으면 판례에 따름)
1) 복대리인은 본인의 대리인이다.
2) 임의대리인이 본인의 승낙을 얻어서 복대리인을 선임한 경우, 본인에 대하여 그 선임감독에 관한 책임이 없다.
3) 대리인이 복대리인을 선임한 후 사망한 경우, 특별한 사정이 없는 한 그 복대리권도 소멸한다.
4) 복대리인의 대리행위에 대하여도 표현대리에 관한 규정이 적용될 수 있다.
5) 법정대리인은 부득이한 사유가 없더라도 복대리인을 선임할 수 있다.
[정답] 2번선임감독에 관한 책임이 있다.
Q 7. 대리권 없는 乙이 甲을 대리하여 甲의 토지에 대한 임대차계약을 丙과 체결하였다. 다음 설명 중 틀린 것은?(다툼이 있으면 판례에 따름)
1) 위 임대차계약은 甲이 추인하지 아니하면, 특별한 사정이 없는 한 甲에 대하여 효력이 없다.
2) 甲은 위 임대차계약을 묵시적으로 추인할 수 있다.
3) 丙이 계약 당시에 乙에게 대리권 없음을 알았던 경우에는 丙의 甲에 대한 최고권이 인정되지 않는다.
4) 甲이 임대기간을 단축하여 위 임대차계약을 추인한 경우, 丙의 동의가 없는 한 그 추인은 무효이다.
5) 甲이 추인하면, 특별한 사정이 없는 한 위 임대차계약은 계약시에 소급하여 효력이 생긴다.
[정답] 3번철회권은 선의의 상대방에게만 인정되나, 최고권은 상대방의 선악을 불문하고 인정된다.
Q 8. 법정추인이 인정되는 경우가 아닌 것은?(단, 취소권자는 추인할 수 있는 상태이며, 행위자가 취소할 수 있는 법률행위에 관하여 이의보류 없이 한 행위임을 전제함)
1) 취소권자가 상대방에게 채무를 이행한 경우
2) 취소권자가 상대방에게 담보를 제공한 경우
3) 상대방이 취소권자에게 이행을 청구한 경우
4) 취소할 수 있는 행위로 취득한 권리를 취소권자가 타인에게 양도한 경우
5) 취소권자가 상대방과 경개계약을 체결한 경우
[정답] 3번취소권자가 이행을 청구하는 것은 법정추인사유이지만, 취소권자의 상대방의 이행청구는 법정추인사유가 아니다.
Q 9. 임의대리에 관한 설명으로 틀린 것을 모두 고른 것은?(다툼이 있으면 판례에 따름)
ㄱ) 대리인이 여러 명인 때에는 공동대리가 원칙이다.
ㄴ) 권한을 정하지 아니한 대리인은 보존행위만을 할 수 있다.
ㄷ) 유권대리에 관한 주장 속에는 표현대리의 주장이 포함되어 있다.
1) ㄱ)
2) ㄴ)
3) ㄱ), ㄷ)
4) ㄴ), ㄷ)
5) ㄱ), ㄴ), ㄷ)
[정답] 5번ㄱ) 각자대리가 원칙이다.
ㄴ) 대리의 목적인 물건이나 권리의 성질을 변하지 아니하는 범위에서 이용행위나 개량행위도 할 수 있다.
ㄷ) 표현대리가 성립된다고 하여 무권대리의 성질이 유권대리로 전환되는 것은 아니므로, 유권대리에 관한 주장 속에 무권대리에 속하는 표현대리의 주장이 포함되어 있다고 볼 수 없다.
Q 10. 甲은 토지거래허가구역 내에 있는 그 소유 X토지에 관하여 乙과 매매계약을 체결하였다. 비록 이 계약이 토지거래허가를 받지는 않았으나 확정적으로 무효가 아닌 경우, 다음 설명 중 틀린 것은?(다툼이 있으면 판례에 따름)
1) 위 계약은 유동적 무효의 상태에 있다.
2) 乙이 계약내용에 따른 채무를 이행하지 않더라도 甲은 이를 이유로 위 계약을 해제할 수 없다.
3) 甲은 乙의 매매대금 이행제공이 없음을 이유로 토지거래허가 신청에 대한 협력의무의 이행을 거절할 수 없다.
4) 토지거래허가구역 지정기간이 만료되었으나 재지정이 없는 경우, 위 계약은 확정적으로 유효로 된다.
5) 乙이 丙에게 X토지를 전매하고 丙이 자신과 甲을 매매당사자로 하는 허가를 받아 甲으로부터 곧바로 등기를 이전받았다면 그 등기는 유효하다.
[정답] 5번토지거래허가구역 내의 토지 거래에 대해 중간생략등기의 합의가 있었다고 하여 최초의 매도인과 최종의 매수인 사이에 매매계약이 체결되었다는 것을 의미하는 것은 아니므로, 설사 최종매수인이 자신과 최초매도인을 매매당사자로 하는 토지거래허가를 받아 자신 앞으로 소유권이전등기를 경료하였다고 하더라도 이는 적법한 토지거래허가 없이 경료된 등기로서 무효이다.
Q 11. 물권적 청구권에 관한 설명으로 틀린 것은?(다툼이 있으면 판례에 따름)
1) 소유권에 기한 물권적 청구권은 소멸시효에 걸리지 않는다.
2) 상대방의 귀책사유는 물권적 청구권의 행사요건이 아니다.
3) 물권적 방해배제청구권의 요건으로 요구되는 방해는 개념상 손해와 구별된다.
4) 임차인은 임차목적물에 관한 임대인의 소유권에 기한 물권적 청구권을 대위행사할 수 없다.
5) 유치권자는 점유권에 기한 물권적 청구권을 행사할 수 있다.
[정답] 4번임차권은 채권이므로 원칙적으로 임차권 자체에 기한 물권적 청구권은 인정되지 않지만, 임대인이 갖는 물권적 청구권을 대위행사할 수는 있다.
Q 12. 부동산 물권변동에 관한 설명으로 틀린 것은?(다툼이 있으면 판례에 따름)
1) 부동산 물권변동 후 그 등기가 원인 없이 말소되었더라도 그 물권변동의 효력에는 영향이 없다.
2) 등기를 요하지 않는 물권취득의 원인인 판결이란 이행판결을 의미한다.
3) 소유권이전등기청구권의 보전을 위한 가등기에 기하여 본등기가 행해지면 물권변동의 효력은 본등기가 행해진 때 발생한다.
4) 매수한 토지를 인도받아 점유하고 있는 미등기 매수인으로부터 그 토지를 다시 매수한 자는 특별한 사정이 없는 한 최초 매도인에 대하여 직접 자신에게로의 소유권이전등기를 청구할 수 없다.
5) 강제경매로 인해 성립한 관습상 법정지상권을 법률행위에 의해 양도하기 위해서는 등기가 필요하다.
[정답] 2번민법 제187조의 판결이라 함은 판결자체에 의하여 부동산물권취득의 형식적 효력이 발생하는 형성판결을 말하는 것이고 당사자 사이에 이루어진 어떠한 법률행위를 원인으로 하여 부동산소유권이전등기절차의 이행을 명하는 것과 같은 내용의 이행판결은 이에 포함되지 않는다.
Q 13. 등기의 추정력에 관한 설명으로 옳은 것을 모두 고른 것은?(다툼이 있으면 판례에 따름)
ㄱ) 사망자 명의로 신청하여 이루어진 이전등기에는 특별한 사정이 없는 한 추정력이 인정되지 않는다.
ㄴ) 대리에 의한 매매계약을 원인으로 소유권이전등기가 이루어진 경우, 대리권의 존재는 추정된다.
ㄷ) 근저당권등기가 행해지면 피담보채권뿐만 아니라 그 피담보채권을 성립시키는 기본계약의 존재도 추정된다.
ㄹ) 건물 소유권보존등기 명의자가 전(前)소유자로부터 그 건물을 양수하였다고 주장하는 경우, 전(前)소유자가 양도사실을 부인하더라도 그 보존등기의 추정력은 깨어지지 않는다.
1) ㄱ), ㄴ)
2) ㄱ), ㄷ)
3) ㄴ), ㄷ)
4) ㄴ), ㄹ)
5) ㄷ), ㄹ)
[정답] 1번ㄱ), ㄴ) 대법원 판례
ㄷ) 근저당권등기가 행해지면 피담보채권의 존재는 추정되나, 근저당권의 성립 당시 근저당권의 피담보채권을 성립시키는 법률행위가 있었는지 여부에 대한 입증책임은 그 존재를 주장하는 측에 있다. 즉, 법률행위(기본계약)가 존재한다는 사실에 대해서는 추정력이 없다.
ㄹ) 부동산 소유권보존등기가 경료되어 있는 이상 그 보존등기 명의자에게 소유권이 있음이 추정된다 하더라도 그 보존등기 명의자가 보존등기하기 이전의 소유자로부터 부동산을 양수한 것이라고 주장하고 전(前)소유자는 양도사실을 부안하는 경우에는 그 보존등기의 추정력은 깨어진다.
Q 14. 간접점유에 관한 설명으로 틀린 것은?(다툼이 있으면 판례에 따름)
1) 주택임대차보호법상의 대항요건인 인도(引渡)는 임차인이 주택의 간접점유를 취득하는 경우에도 인정될 수 있다.
2) 점유취득시효의 기초인 점유에는 간접점유도 포함된다.
3) 직접점유자가 그 점유를 임의로 양도한 경우, 그 점유 이전이 간접점유자의 의사에 반하더라도 간접점유가 침탈된 것은 아니다.
4) 간접점유자에게는 점유보호청구권이 인정되지 않는다.
5) 점유매개관계를 발생시키는 법률행위가 무효라 하더라도 간접점유는 인정될 수 있다.
[정답] 4번간접점유자에게도 점유보호청구권이 인정된다.
Q 15. 등기청구권에 관한 설명으로 옳은 것은?(다툼이 있으면 판례에 따름)
1) 점유취득시효의 완성으로 점유자가 소유자에 대해 갖는 소유권이전등기청구권은 통상의 채권양도 법리에 따라 양도될 수 있다.
2) 부동산을 매수하여 인도받아 사용.수익하는 자의 매도인에 대한 소유권이전등기청구권은 소멸시효에 걸린다.
3) 부동산 매수인이 매도인에 대해 갖는 소유권이전등기청구권은 물권적 청구권이다.
4) 가등기에 기한 소유권이전등기청구권이 시효완성으로 소멸된 후 그 부동산을 취득한 제3자가 가등기권자에 대해 갖는 등기말소청구권은 채권적 청구권이다.
5) 등기청구권과 등기신청권은 동일한 내용의 권리이다.
[정답] 1번2), 3) 부동산 매수인이 매도인에 대하여 갖는 소유권이전등기청구권은 채권적 청구권이므로 원칙적으로 소멸시효에 걸리나, 부동산 매수인이 부동산을 인도받아 사용.수익하거나 더 적극적인 권리의 행사로 제3자에게 부동산을 처분하고 점유를 이전해 준 경우에는 권리 위에 잠자는 자가 아니므로 소멸시효에 걸리지 않는다.
4) 소유권에 기한 등기말소청구권이므로 물권적 청구권이다.
5) 등기청구권은 등기권리자가 등기의무자에게 등기신청에 협력할 것을 청구하는 사법상의 권리이다. 이에 반해 등기신청권은 국가기관인 등기관에 등기를 신청하는 공법상의 권리이다.
Q 16. 점유취득시효에 관한 설명으로 옳은 것은?(다툼이 있으면 판례에 따름)
1) 부동산에 대한 악의의 무단점유는 점유취득시효의 기초인 자주점유로 추정된다.
2) 집합건물의 공용부분은 별도로 취득시효의 대상이 되지 않는다.
3) 1필의 토지 일부에 대한 점유취득시효는 인정될 여지가 없다.
4) 아직 등기하지 않은 시효완성자는 그 완성 전에 이미 설정되어 있던 가등기에 기하여 시효완성 후에 소유권이전의 본등기를 마친 자에 대하여 시효완성을 주장할 수 있다.
5) 부동산에 대한 압류 또는 가압류는 점유취득시효를 중단시킨다.
[정답] 2번1) 점유자가 타인 소유의 부동산을 무단점유한 것임이 입증된 경우에도 특별한 사정이 없는 한 자주점유의 추정은 깨어진다.
3) 1필의 토지의 일부 부분이 다른 부분과 구분되어 시효취득자의 점유에 속한다는 것을 인식하기에 족한 객관적인 징표가 계속하여 존재하는 경우에는 그 일부 부분에 대한 시효취득을 인정할 수 있다.
4) 부동산에 대한 점유취득시효가 완성되었다고 하더라도 이를 등기하지 아니하고 있는 사이에 그 부동산에 관하여 제3자에게 소유권이전등기가 마쳐지면 점유자는 그 제3자에게 대항할 수 없는 것이고, 이 경우 제3자의 이전등기 원인이 점유자의 취득시효 완성 전의 것이라 하더라도 마찬가지이다
5) 취득시효기간의 완성 전에 부동산에 압류 또는 가압류 조치가 이루어졌다고 하더라도 이로써 종래의 점유상태의 계속이 파괴되었다고는 할 수 없으므로 이는 취득시효의 중단사유가 될 수 없다.
Q 17. 부합에 관한 설명으로 틀린 것은?(다툼이 있으면 판례에 따름)
1) 부동산 간에도 부합이 인정될 수 있다.
2) 부동산에 부합된 동산의 가격이 부동산의 가격을 초과하더라도 동산의 소유권은 원칙적으로 부동산의 소유자에게 귀속된다.
3) 부합으로 인하여 소유권을 상실한 자는 부당이득의 요건이 충족되는 경우에 보상을 청구할 수 있다.
4) 토지소유자와 사용대차계약을 맺은 사용차주가 자신 소유의 수목을 그 토지에 식재한 경우, 그 수목의 소유권자는 여전히 사용차주이다.
5) 매도인에게 소유권이 유보된 시멘트를 매수인이 제3자 소유의 건물 건축공사에 사용한 경우, 그 제3자가 매도인의 소유권 유보에 대해 악의라면 특별한 사정이 없는 한 시멘트는 건물에 부합하지 않는다.
[정답] 5번부동산에 부합된 물건이 사실상 분리복구가 불가능하여 거래상 독립한 권리의 객체성을 상실하고 그 부동산과 일체를 이루는 부동산의 구성부분이 된 경우에는 타인이 권원에 의하여 이를 부합시켰더라도 그 물건의 소유권은 부동산의 소유자에게 귀속된다.
Q 18. 공유에 관한 설명으로 옳은 것은?(다툼이 있으면 판례에 따름)
1) 공유자 전원이 임대인으로 되어 공유물을 임대한 경우, 그 임대차 계약을 해지하는 것은 특별한 사정이 없는 한 공유물의 보존행위이다.
2) 개별 채권자들이 같은 기회에 특정 부동산에 관하여 하나의 근저당권을 설정받은 경우, 그들은 해당 근저당권을 준공유한다.
3) 공유부동산에 대해 공유자 중 1인의 단독 명의로 원인무효의 소유권이전등기가 행해졌다면 다른 공유자는 등기명의인인 공유자를 상대로 등기 전부의 말소를 청구할 수 있다.
4) 과반수지분권자가 단독으로 공유토지를 임대한 경우, 소수지분권자는 과반수지분권자에게 부당이득반환을 청구할 수 없다.
5) 부동산 공유자 중 1인의 공유지분 포기에 따른 물권변동은 그 포기의 의사표시가 다른 공유자에게 도달함으로써 효력이 발생하며 등기를 요하지 않는다.
[정답] 2번1) 공유물의 관리행위이다.
3) 해당 공유자의 지분비율을 제외하고 나머지 지분범위 내에서만 등기말소를 청구하여야 한다.
4) 임차인에게 부당이득반환을 청구할 수 없을 뿐 과반수지분권자에게는 부당이득반환을 청구할 수 있다.
5) 포기는 법률행위이므로 등기가 필요하다.
Q 19. 甲은 乙은행에 대한 채무의 이행을 담보하고자 그 소유 토지(X)에 乙명의의 저당권과 함께 X의 담보가치 유지만을 위한 乙명의의 지상권을 설정하였다. 이후 甲과 丙은 X에 건축물(Y)을 축조하였다. 다음 설명 중 옳은 것은?(다툼이 있으면 판례에 따름)
1) 乙의 甲에 대한 위 채권이 시효소멸하여도 乙명의의 지상권은 존속한다.
2) 乙이 지상권침해를 이유로 丙에 대하여 Y의 철거를 청구할 경우, 특별한 사정이 없는 한 丙은 甲에 대한 채권을 이유로 乙에게 대항할 수 있다.
3) 乙은 丙에게 X의 사용.수익을 이유로 부당이득의 반환을 청구할 수 있다.
4) Y의 축조로 X의 교환가치가 피담보채권액 미만으로 하락하면 乙은 甲에게 저당권 침해를 이유로 손해배상을 청구할 수 있다.
5) 乙의 지상권은 담보물권이므로 그 피담보채무의 범위확인을 구하는 청구는 적법하다.
[정답] 4번1) 피담보채권이 소멸하면 저당권과 함께 담보가치하락을 막기 위한 지상권도 소멸한다.
2) 제3자가 지상권설정자에 대하여 해당 토지를 사용.수익할 수 있는 채권적 권리를 가지고 있다고 하더라도 저당권자 겸 지상권자에게 대항하지 못한다.
3) 乙은 X토지에 대한 사용.수익권이 없어 임료 상당 이익이나 기타 소득이 발생할 여지가 없는 경우이므로 임료 상당의 손해배상이나 부당이득반환을 청구 할 수 없다.
5) 지상권은 용익물권이다.
Q 20. 지역권에 관한 설명으로 틀린 것은?(다툼이 있으면 판례에 따름)
1) 요역지는 1필의 토지여야 한다.
2) 요역지의 지상권자는 자신의 용익권 범위 내에서 지역권을 행사할 수 있다.
3) 공유자 중 1인이 지역권을 취득한 때에는 다른 공유자도 지역권을 취득한다.
4) 요역지의 불법점유자는 통행지역권을 시효취득할 수 없다.
5) 통행지역권을 시효취득하였다면, 특별한 사정이 없는 한 요역지 소유자는 도로설치로 인해 승역지 소유자가 입은 손실을 보상하지 않아도 된다.
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[정답] 5번특별한 사정이 없다면 통행지역권을 취득시효한 경우에도 주위토지통행권의 경우와 마찬가지로 요역지 소유자는 승역지에 대한 도로 설치 및 사용에 의하여 승역지 소유자가 입은 손해를 보상하여야 한다.
Q 21. X건물에 대한 甲의 유치권 성립에 영향을 미치지 않는 것은?(다툼이 있으면 판례의 따름)
1) X의 소유권자가 甲인지 여부
2) X에 관하여 생긴 채권의 변제기가 도래하였는지 여부
3) X에 대한 甲의 점유가 채무자를 매개로 한 간접점유가 아닌 한, 직접점유인지 간접점유인지 여부
4) X에 대한 甲의 점유가 불법행위에 의한 것인지 여부
5) X에 관하여 생긴 채권에 기한 유치권을 배제하기로 한 채무자와의 약정이 있었는지 여부
[정답] 3번3) 채무자를 직접점유자로 하여 채권자가 간접점유하는 경우가 아니라면 간접점유로도 유치권은 성립할 수 있다.
1) 자기 소유 물건에 대해서는 유치권이 성립하지 않으므로 X물건이 甲의 소유라면 유치권이 성립하지 않는다.
2) 변제기 도래는 유치권의 성립요건이다.
4) 불법점유의 경우에는 유치권이 성립하지 않는다.
5) 유치권은 임의규정이므로 특약으로 배제할 수 있다.
Q 22. 甲은 그 소유 X건물의 일부에 관하여 乙명의의 전세권을 설정하였다. 다음 설명 중 틀린 것은?(다툼이 있으면 판례에 따름)
1) 乙의 전세권이 법정갱신되는 경우, 그 존속기간은 1년이다.
2) 존속기간 만료시 乙이 전세금을 반환받지 못하더라도 乙은 전세권에 기하여 X건물 전체에 대한 경매를 신청할 수는 없다.
3) 존속기간 만료시 乙은 특별한 사정이 없는 한 전세금반환채권을 타인에게 양도할 수 있다.
4) 甲이 X건물의 소유권을 丙에게 양도한 후 존속기간이 만료되면 乙은 甲에 대하여 전세금반환을 청구할 수 없다.
5) 乙은 특별한 사정이 없는 한 전세목적물의 현상유지를 위해 지출한 통상필요비의 상환을 甲에게 청구할 수 없다.
[정답] 1번전세권이 법정갱신되는 경우 전세권의 존속기간은 정함이 없는 것으로 본다.
Q 23. 甲은 그 소유 나대지(X)에 乙에 대한 채무담보를 위해 乙명의의 저당권을 설정하였다. 이후 丙은 X에 건물(Y)를 신축하여 소유하고자 甲으로부터 X를 임차하여 Y를 완성한 후, Y에 丁명의의 저당권을 설정하였다. 다음 설명 중 틀린 것은?(다툼이 있으면 판례에 따름)
1) 乙은 甲에 대한 채권과 분리하여 자신의 저당권을 타인에게 양도할 수 없다.
2) 乙이 X에 대한 저당권을 실행하는 경우, Y에 대해서도 일괄경매를 청구할 수 있다.
3) 丁의 Y에 대한 저당권 실행으로 戊가 경락을 받아 그 대금을 완납하면, 특별한 사정이 없는 한 丙의 X에 관한 임차권은 戊에게 이전된다.
4) 丁의 Y에 대한 저당권이 실행되더라도 乙의 저당권은 소멸하지 않는다.
5) 甲이 X를 매도하는 경우, 乙은 그 매매대금에 대해 물상대위권을 행사할 수 없다.
[정답] 2번2) 토지에 대한 저당권설정자 甲이 건물을 소유하고 있는 경우에만 일괄경매를 청구할 수 있다.
1) 제361조
3) 저당권은 종된 권리인 임차권에도 미치기 때문이다.
4) 저당목적물이 다르기 때문에 乙의 저당권은 소멸하지 않는다.
5) 매매대금에 대해서는 물상대위가 허용되지 않는다.
Q 24. 법률상 특별한 규정이나 당사자 사이에 다른 약정이 없는 경우, 저당권의 효력이 미치는 것을 모두 고른 것은?(다툼이 있으면 판례에 따름)
ㄱ) 저당권 설정 이전의 저당부동산의 종물로서 분리.반출되지 않은 것
ㄴ) 저당권 설정 이후의 저당부동산의 부합물로서 분리.반출되지 않은 것
ㄷ) 저당부동산에 대한 압류 이전에 저당부동산으로부터 발생한 저당권설정자의 차임채권
1) ㄴ)
2) ㄱ), ㄴ)
3) ㄱ), ㄷ)
4) ㄴ), ㄷ)
5) ㄱ), ㄴ), ㄷ)
[정답] 2번ㄱ), ㄴ) 부합물과 종물에는 저당권의 효력이 미친다.
ㄷ) 압류 이후의 차임채권에만 저당권의 효력이 미친다.
Q 25. 계약금에 관한 설명응로 옳은 것을 모두 고른 것은?(다툼이 있으면 판례에 따름)
ㄱ) 계약금은 별도의 약정이 없는 한 해약금의 성질을 가진다.
ㄴ) 매수인이 이행기 전에 중도금을 지급한 경우, 매도인은 특별한 사정이 없는 한 계약금의 배액을 상환하여 계약을 해제할 수 없다.
ㄷ) 매도인이 계약금의 배액을 상환하여 계약을 해제하는 경우, 그 이행의 제공을 하면 족하고 매수인이 이를 수령하지 않더라도 공탁까지 할 필요는 없다.
1) ㄱ)
2) ㄱ), ㄴ)
3) ㄱ), ㄷ)
4) ㄴ), ㄷ)
5) ㄱ), ㄴ), ㄷ)
[정답] 5번모두 옳은 지문이다.
Q 26. 甲(요약자)과 乙(낙약자)은 丙을 수익자로 하는 제3자를 위한 계약을 체결하였다. 다음 설명 중 틀린 것은?(다툼이 있으면 판례에 따름)
1) 甲은 대가관계의 부존재를 이유로 자신이 기본관계에 기하여 乙에게 부담하는 채무의 이행을 거부할 수 없다.
2) 甲과 乙간의 계약이 해제된 경우, 乙은 丙에게 급부한 것이 있더라도 丙을 상대로 부당이득반환을 청구할 수 없다.
3) 丙이 수익의 의사표시를 한 후 甲이 乙의 채무불이행을 이유로 계약을 해제하면, 丙은 乙에게 그 채무불이행으로 자기가 입은 손해의 배상을 청구할 수 있다.
4) 甲과 乙간의 계약이 甲의 착오로 취소된 경우, 丙은 착오취소로써 대항할 수 없는 제3자의 범위에 속한다.
5) 수익의 의사표시를 한 丙은 乙에게 직접 그 이행을 청구할 수 있다.
[정답] 4번제3자를 위한 계약의 수익자는 스스로 법률관계를 맺은 자가 아니므로 민법 전체에서 보호되는 제3자에 포함되지 아니한다.
Q 27. 계약해제시 보호되는 제3자에 해당하지 않는 자를 모두 고른 것은?(다툼이 있으면 판례에 따름)
ㄱ) 계약해제 전 그 계약상의 채권을 양수하고 이를 피보전권리로 하여 처분금지가처분결정을 받은 채권자
ㄴ) 매매계약에 의하여 매수인 명의로 이전등기된 부동산을 계약해제 전에 가압류 집행한 자
ㄷ) 계약해제 전 그 계약상의 채권을 압류한 자
1) ㄱ)
2) ㄱ), ㄴ)
3) ㄱ), ㄷ)
4) ㄴ), ㄷ)
5) ㄱ), ㄴ), ㄷ)
[정답] 3번ㄱ), ㄷ) 해제에서 보호되는 제3자는 등기.인도 등으로 완전한 권리를 취득한 자를 말하므로 계약상의 채권을 양수하여 이를 피보전권리로 하여 처분금지가처분결정을 받은 채권자나 계약상의 채권 자체를 압류 또는 전부한 채권자는 제3자에 해당하지 아니한다.
ㄴ) 해제된 계약에 의해 채무자의 책임재산이 된 계약의 목적물을 가압류한 가압류채권자는 제3자에 포함된다.
Q 28. 합의해제.해지에 관한 설명으로 틀린 것은?(다툼이 있으면 판례에 따름)
1) 계약을 합의해제할 때에 원상회복에 관하여 반드시 약정해야 하는 것은 아니다.
2) 계약이 합의해제된 경우, 다른 사정이 없는 한 채무불이행으로 인한 손해배상을 청구할 수 없다.
3) 합의해지로 인하여 반환할 금전에 대해서는 특약이 없더라도 그 받은 날로부터 이자를 가산해야 한다.
4) 계약의 합의해제에 관한 청약에 대하여 상대방이 변경을 가하여 승낙한 때에는 그 청약은 효력을 잃는다.
5) 합의해제의 경우에도 법정해제의 경우와 마찬가지로 제3자의 권리를 해하지 못한다.
[정답] 3번합의해제(해지)의 경우에는 원칙적으로 법정해제 규정이 적용되지 않으므로 그 받은 날로부터 이자를 가산할 의무가 없다.
Q 29. 매매계약에 관한 설명으로 틀린 것은?(다툼이 있으면 판례에 따름)
1) 매매계약은 요물계약이다.
2) 매매계약은 유상.쌍무계약이다.
3) 매도인의 담보책임은 무과실책임이다.
4) 타인의 권리도 매매의 대상이 될 수 있다.
5) 매매계약에 관한 비용은 특별한 사정이 없는 한 당사자 쌍방이 균분하여 부담한다.
[정답] 1번매매계약은 낙성.불요식.쌍무.유상 계약이다.
Q 30. 甲은 그 소유의 X토지에 대하여 乙과 매매계약을 체결하였다. 다음 설명 중 틀린 것은?(다툼이 있으면 판례에 따름)
1) X토지가 인도되지 않고 대금도 완제되지 않은 경우, 특별한 사정이 없는 한 乙은 인도의무의 지체로 인한 손해배상을 청구할 수 없다.
2) 乙이 대금지급을 거절할 정당한 사유가 있는 경우, X토지를 미리 인도받았더라도 그 대금에 대한 이자를 지급할 의무는 없다.
3) X토지가 인도되지 않았다면, 특별한 사정이 없는 한 乙이 잔대금지급을 지체하여도 甲은 잔대금의 이자상당액의 손해배상청구를 할 수 없다.
4) X토지를 아직 인도받지 못한 乙이 미리 소유권이전등기를 경료받았다고 하여도 매매대금을 완제하지 않은 이상 X토지에서 발생하는 과실은 甲에게 귀속된다.
5) X토지가 인도되지 않았다면 乙이 대금을 완제하더라도 특별한 사정이 없는 한 X토지에서 발생하는 과실은 甲에게 귀속된다.
[정답] 5번매수인 乙이 매매대금을 완납하면 과실수취권은 매수인 乙에게 귀속된다.
Q 31. 부동산매매에서 환매특약을 한 경우에 관한 설명으로 틀린 것은?(다툼이 있으면 판례에 의함)
1) 매매등기와 환매특약등기가 경료된 이후, 그 부동산 매수인은 그로부터 다시 매수한 제3자에 대하여 환매특약의 등기사실을 들어 소유권이전등기절차 이행을 거절할 수 없다.
2) 환매기간을 정한 때에는 다시 이를 연장하지 못한다.
3) 매도인이 환매기간 내에 환매의 의사표시를 하면 그는 그 환매에 의한 권리취득의 등기를 하지 않아도 그 부동산을 가압류 집행한 자에 대하여 권리취득을 주장할 수 있다.
4) 환매기간에 관한 별도의 약정이 업으면 그 기간은 5년이다.
5) 환매특약은 매매계약과 동시에 하여야 한다.
[정답] 3번환매권 보류등기를 하여야 제3자에게 대항할 수 있다.
Q 32. 위험부담에 관한 설명으로 틀린 것은?(다툼이 있으면 판례에 따름)
1) 후발적 불능이 당사자 쌍방에게 책임없는 사유로 생긴 때에는 위험부담의 문제가 발생한다.
2) 편무계약의 경우 원칙적으로 위험부담의 법리가 적용되지 않는다.
3) 당사자 일방이 대상청구권을 행사하려면 상대방에 대하여 반대급부를 이행할 의무가 있다.
4) 당사자 쌍방의 귀책사유 없는 이행불능으로 매매계약이 종료된 경우, 매도인은 이미 지급받은 계약금을 반환하지 않아도 된다.
5) 우리 민법은 채무자위험부담주의를 원칙으로 한다.
[정답] 4번쌍무계약이 당사자 쌍방의 귀책사유 없이 이행불능된 경우 채무자는 급부의무를 면함과 더불어 반대급부도 청구하지 못하므로, 쌍방 급부가 없었던 경우에는 계약관계는 소멸하고 이미 이행한 급부는 부당이득반환을 청구할 수 있다. 따라서 매매 목적물이 쌍방의 귀책사유 없이 이행불능이 된 경우, 매도인은 이미 지급받은 계약금을 반환해야 하고 매수인은 목적물을 점유.사용하여 취득한 임료 상당의 부당이득을 반환할 의무가 있다.
Q 33. 건물전세권자와 건물임차권자 모두에게 인정될 수 있는 권리를 모두 고른 것은?
ㄱ) 유익비상환청구권
ㄴ) 부속물매수청구권
ㄷ) 전세금 또는 차임의 증감청구권
1) ㄷ)
2) ㄱ), ㄴ)
3) ㄱ), ㄷ)
4) ㄴ), ㄷ)
5) ㄱ), ㄴ), ㄷ)
[정답] 5번ㄱ) 전세권 : 제310조, 임차인 : 제626조 제2항
ㄴ) 전세권 : 제316조 제2항, 임차인 : 제646조
ㄷ) 전세권 : 제312조의2, 임차인 : 제628조
Q 34. 임차인 甲이 임대인 乙에게 지상물매수청구권을 행사하는 경우에 관한 설명으로 옳은 것은?(다툼이 있으면 판례에 따름)
1) 甲의 매수청구가 유효하려면 乙의 승낙을 요한다.
2) 건축허가를 받은 건물이 아니라면 甲은 매수청구를 하지 못한다.
3) 甲 소유 건물이 乙이 임대한 토지와 제3자 소유의 토지 위에 걸쳐서 건립된 경우, 甲은 건물 전체에 대하여 매수청구를 할 수 있다.
4) 임대차가 甲의 채무불이행 때문에 기간 만료 전에 종료되었다면, 甲은 매수청구를 할 수 없다.
5) 甲은 매수청구권의 행사에 앞서 임대차계약의 갱신을 청구할 수 없다.
[정답] 4번1) 지상물매수청구권은 형성권이므로 甲이 지상물매수청구권을 행사하면 임대인 乙의 승낙이 없더라도 시가대로 계약이 성립한다.
2) 무허가 건물도 지상물매수청구의 대상이 된다.
3) 임차인 소유의 건물이 구분소유의 객체가 되지 아니하고 또한 임대인 소유의 토지 외에 임차인 또는 제3자 소유의 토지 위에 걸쳐서 건립되어 있다면 건물매수청구는 허용되지 아니한다.
5) 원칙적으로 먼저 갱신청구를 하여야 한다.
Q 35. 임차인의 부속물매수청구권에 관한 설명으로 틀린 것은?(다툼이 있으면 판례에 따름)
1) 토지 내지 건물의 임차인에게 인정된다.
2) 임대인으로부터 매수한 물건을 부속한 경우에도 인정된다.
3) 적법한 전차인에게도 인정된다.
4) 이를 인정하지 않는 약정으로 임차인에게 불리한 것은 그 효력이 없다.
5) 오로지 임차인의 특수목적을 위해 부속된 물건은 매수청구의 대상이 아니다.
[정답] 1번부속물매수청구권은 건물 내지 공작물의 임차인에 대해서만 인정된다.
Q 36. 甲이 그 소유의 X주택에 거주하려는 乙과 존속기간 1년의 임대차계약을 체결한 경우에 관한 설명으로 틀린 것은?
1) 乙은 2년의 임대차 존속기간을 주장할 수 있다.
2) 乙은 1년의 존속기간이 유효함을 주장할 수 있다.
3) 乙이 2기의 차임액에 달하도록 차임을 연체한 경우, 묵시적 갱신이 인정되지 아니한다.
4) 임대차계약이 묵시적으로 갱신된 경우, 乙은 언제든지 甲에게 계약해지를 통지할 수 있다.
5) X주택의 경매로 인한 환가대금에서 乙이 보증금을 우선변제받기 위해서 X주택을 양수인에게 인도할 필요가 없다.
[정답] 5번경매신청시에는 주택의 인도가 필요 없지만 우선변제받기 위해서는 주택을 인도하여야 한다.
Q 37. 상가건물 임대차보호법에 관한 설명으로 옳은 것은?
1) 임대차계약을 체결하려는 자는 임대인의 동의 없이도 관할 세무서장에게 해당 상가건물의 임대차에 관한 정보제공을 요구할 수 있다.
2) 임차인이 임차한 건물을 중대한 과실로 전부 파손한 경우, 임대인은 권리금회수의 기회를 보장할 필요가 없다.
3) 임차인은 임대인에게 계약갱신을 요구할 수 있으나 전체 임대차기간이 7년을 초과해서는 안된다.
4) 임대차가 종료한 후 보증금이 반환되지 않은 때에는 임차인은 관할 세무서에 임차권등기명령을 신청할 수 있다.
5) 임대차계약이 묵시적으로 갱신된 경우, 임차인의 계약해지의 통고가 있으면 즉시 해지의 효력이 발생한다.
[정답] 2번1) 신규임대차 계약을 체결하려는 자는 임대인의 동의가 있어야 한다.
3) 10년이다.
4) 임차건물의 소재지를 관할하는 지방법원, 지방법원지원 또는 시.군법원에 임차권등기명령을 신청하여야 한다.
5) 임대인이 통고를 받은 날로부터 3개월이 지나야 효력이 발생한다.
Q 38. 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률의 설명으로 틀린 것은?
1) 규약 및 관리단집회의 결의는 구분소유자의 특별승계인에 대하여도 효력이 있다.
2) 구분소유건물의 공용부분에 관한 물권의 득실변경은 등기가 필요하지 않다.
3) 관리인은 구분소유자가 아니더라도 무방하다.
4) 재건축 결의는 구분소유자 및 의결권의 각 5분의 4 이상의 결의에 의한다.
5) 재건축 결의 후 재건축 참가 여부를 서면으로 촉구받은 재건축반대자가 법정기간내에 회답하지 않으면 재건축에 참가하겠다는 회답을 한 것으로 본다.
[정답] 5번재건축 반대자가 법정기간내에 회답하지 않으면 참가하지 아니하겠다는 뜻을 화답한 것으로 본다.
Q 39. 가등기담보 등에 관한 법률의 설명으로 옳은 것은?(다툼이 있으면 판례에 따름)
1) 가등기가 담보가등기인지, 청구권보전을 위한 가등기인지의 여부는 등기부상 표시를 보고 결정한다.
2) 채권자가 담보권실행을 통지함에 있어서, 청산금이 없다고 인정되면 통지의 상대방에게 그 뜻을 통지하지 않아도 된다.
3) 청산금은 담보권실행의 통지 당시 담보목적부동산의 가액에서 피담보채권액을 뺀 금액이며, 그 부동산에 선순위담보권이 있으면 위 피담보채권액에 선순위담보로 담보한 채권액을 포함시킨다.
4) 통지한 청산금액이 객관적으로 정확하게 계산된 액수와 맞지 않으면, 채권자는 정확하게 계산된 금액을 다시 통지해야 한다.
5) 채권자가 채무자에게 담보권실행을 통지하고 난 후부터는 담보목적물에 대한 과실수취권은 채권자에게 귀속한다.
[정답] 3번1) 가등기가 담보가등기인지 여부는 그 등기부상 표시에 의하여 형식적으로 결정될 것이 아니고 거래의 실질과 당사자의 의사해석에 따라 결정될 문제이다.
2) 청산금이 없다고 인정되는 경우에는 그 뜻을 통지하여야 한다.
4) 채권자가 주관적으로 평가한 청산금의 액수가 정당하게 평가된 청산금의 액수에 미치지 못한다고 하더라도 담보권 실행의 통지로서의 효력이나 청산기간의 진행에는 아무런 영향이 없다.
5) 청산절차의 종료와 함께 채권자에게 귀속된다.
Q 40. X부동산을 매수하고자 하는 甲은 乙과 명의신탁약정을 하고 乙명의로 소유권이전등기를 하기로 하였다. 그 후 甲은 丙에게서 그 소유의 X부동산을 매수하고 대금을 지급하였으며, 丙은 甲의 부탁에 따라 乙 앞으로 이전등기를 해 주었다. 다음 설명 중 틀린 것은?(다툼이 있으면 판례에 따름)
1) 甲과 乙 사이의 명의신탁약정은 무효이다.
2) 甲은 乙을 상대로 부당이득반환을 원인으로 한 소유권이전등기를 구할 수 있다.
3) 甲은 丙을 상대로 소유권이전등기청구를 할 수 있다.
4) 甲은 丙을 대위하여 乙명의 등기의 말소를 구할 수 있다.
5) 甲과 乙 간의 명의신탁약정 사실을 알고 있는 丁이 乙로부터 X부동산을 매수하고 이전등기를 마쳤다면, 丁은 특별한 사정이 없는 한 그 소유권을 취득한다.
[정답] 2번명의수탁자 乙등기는 무효이므로, 즉 乙에게 이익이 없으므로 甲은 乙을 상대로 부당이득반환을 원인으로 한 소유권이전등기를 구할 수 없다.
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31회 공인중개사 후기 – 기출문제만 풀고 합격
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작년에 혹시나 하고 시작한 공인중개사 1차를 덜컥 붙어버려서 올해 2차까지 시험을 치루었다.
직장생활과 병행해야 하기 때문에 시간도 없고 이런류의 자격 시험은 내용을 공부하고 문제를 풀기보다는
문제를 풀고 내용을 역으로 외우는 방식이 더 효율적이기 때문에 바로 기출문제집부터 사서 문제풀이를 시작하였다.
작년에는 용어 뜻도 몰라서 계속 네이버나 다음에 용어검색, 판례검색을 하느라 문제풀이 시간이 오래 걸렸는데
올해는 용어도 대부분 알고 작년에 해봤던 내용이라 훨씬 간단하게 준비하였다.
작년 첫 시험을 치룰당시 1차와 2차를 동시에 준비하였고 준비기간은 8월 9월 10월 3개월간 준비하였다.
구매한 책은 무크랜드 공인중개사 기출문제 1차 2차 각각 1권씩
각각 4번정도 풀어보고 시험장에 들어갔는데
1회차는 문제와 용어를 이해하며 한번 풀어보는 정도
2~4회차는 내용을 암기하면서 계속 반복하는 방식으로 진행하였으며
책에 나온 답과 해설은 전부 다 외우고 들어갔다.
결과는 1차 합격 2차 불합격이었는데
시험이 끝나고 나서야 알아보니 무크랜드는 기출문제집에 모든 기출문제가 포함되어 있지 않았다.
아니 그냥 시중에 있는 모든 문제집이 기출문제를 전부 다 수록한것이 아니고 일부만을 수록해두었다.
지금까지 치뤄온 시험 중 기출문제집이 모든 기출문제를 수록하지 않은 시험은 처음이었고 생각지도 못한 부분이었다.
시험이 끝나고 불합격 원인을 생각해본 결과
1. 모든 기출문제를 풀어보지 않았다.
2. 시간부족
두가지 정도가 생각되어 올해 2차 시험은 7월부터 시작하여 4개월간 준비하였다.
첫 1회차는 작년 무크랜드 문제집의 답과 해설을 다시 다 외우고 30회 기출문제를 풀어보는 방식으로 진행하였고
한달 정도 소비되었다.
2차 무크랜드 기출문제를 모두 외우고 30회 시험을 풀어보았는데 평균 60점 턱걸이 점수가 나왔다.
틀린 문제들을 분석해보니 이전에 전혀 풀어본적이 없는 내용이거나 유형이고
최근 5개년 기출문제를 인쇄하여 30회 시험과 비교해보았는데 내가 틀린 문제들 중 무크랜드 기출문제집에는 없지만
5개년 기출문제들과 유사한 문제가 많이 보였다.
역시나 역대 모든 기출의 답과 해설을 전부 외워야 합격할 수 있겠다는 생각이 들었고
무크랜드 기출문제집을 대신할만할 책이나 어플을 찾던 도중 공스모라는 어플을 발견하였다.
공스모는 심플한 몇가지 기능을 제공하였는데
1. 17회 ~ 30회 역대 기출문제 제공
2. 상세한 해설제공, 해설에서 판례까지 제공
3. 법이 바뀌거나 삭제된 부분은 문제를 변경하거나 삭제하여 제공
4. 정답 오류 문제들 지문이나 답을 수정하여 제공
5. 틀린문제, 체크표시 문제 반복학습 가능
6. 목차별 문제 반복학습 가능
등등의 기능이 있다.
특히 무크랜드의 성의없는 해설을 보다가 공스모 해설을 보니 너무 자세해서 눈물이 날 정도였고
무작정 기존 기출문제를 뽑아 푸는 방식은 해설도 없고 답안 오류도 많았기 때문에 시간상 비효율적이라 생각
그래서 유료어플이지만 바로 결제하였다. ( 가격도 책보다 싸다. 1년에 만원정도? )
이런식으로 답이 왜 답인지에 대한 상세한설명과
특정 부분에서 출제되는 이론을 간단히 정리해두어
문제풀고 해설만 계속 읽으면서 공부해도 충분한 학습이 이루어지도록 구성되어 있다.
나같이 이론공부 없이 기출문제만 풀어서 접근하는 사람들에겐 최고의 어플
이런식으로 판례까지 제공해준다.
공스모 해설을 보며 공부하니 약한 부분의 비슷한 유형의 문제를 모조리 몰아풀면서 약점을 확실하게 잡을 수 있고
해설 내용을 반복해서 보는 것 자체가 이론공부가 되어 기출문제만 풀어도 합격 가능하다는 확신이 들었다.
17회 ~ 30회 문제의 모든 답과 해설을 외우고 이해하려고 노력하였으며
남은 8월 9월 10월은 계속해서 반복 학습작업을 하였다.
모든 기출문제를 총 3회정도 반복하였으며
틀린문제나 체크표시 문제만 모아서 2회정도 반복하고 시험장에 들어갔다.
그 결과 중개사법은 기존 기출문제들과 가장 유사성이 높아 점수도 가장 잘나왔고
공법은 31회차에서 기존에 출제되지 않았던 생소한 개념들이 나와 점수가 좀 낮게 나왔다.
공시법과 세법도 처음보는 것들이 몇개 나와 당황했지만 옛날 기출문제와 비슷한 이론, 유형의 문제들
즉 맞추라고 준 문제들만 확실하게 맞추고 나온다는 생각으로 풀고 나왔다.
공인중개사는 다 맞추려고 하지말고 옛날 기출들만 확실히 학습하여
맞추라고 주는 문제만 다 맞추면 합격가능한 시험인것 같다.
개인적으로 학원에서 파는 기본 기초 심화 강의들은 기출문제를 분해하여 이론으로 만들어 가르치는 방식이기 때문에 시간만 오래걸리고 비효율적이라고 생각한다.
시간이 아주 많다면 학원이나 인터넷강의를 듣되 나처럼 투자시간을 줄이고 싶은 사람은 기출문제만 빠르게 학습하고 시험에 들어가는 것이 맞다고 생각한다.
그리고 민간학원에서 주는 사설 모의고사는 신경쓰지 않는것이 좋다고 본다.
중개사 시험범위 이상이거나 관점이 좀 다른것 같다.
정리하자면 공인중개사 합격을 위한 필수요소는
1. 기출문제 완벽 학습 (답만 외우는 것이 아닌 왜 답이 이렇게 되고 거기서 파생되는 개념까지 학습)
2. 다 맞으려 하지말고 맞추라고 준것만 먹고 나옴
3. 사설, 민간 학원 문제집은 풀지 말것
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