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일반 임대 사업자 등록 주제에 대한 동영상 보기
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☆2022.02.06. 수정사항☆
2021.05.11.이후 보증금 1억 5천 이하
최우선 변제금액 5천만 원
☆2022.02.13. 수정사항☆
주택임대사업자 보증보험 미가입 시
형사처벌(2년 이하 징역 / 2천만 원 이하 벌금)에서
보증금의 10%의 상응하는 과태료(상한 3천만 원)으로 수정
– 주택임대사업자는 의무사항이 아니라 선택사항입니다.
☆2022.02. 25 공지
주택임대사업자 말소 및 보증보험 문의가 많아 글 남겨드립니다.
1. 주택임대사업자 말소
의무 임대기간 개정 전(4년 단기, 8년 장기) 중 아파트를 임대주택으로 등록한 주택임대사업자에 한정→임대 기간 상관없이 자진 말소 가능 / 단, 임차인의 동의가 있어야 함!!!
위에 해당하는 주택임대사업자는 의무임대기간 중 자진말소 해도 패널티(세금 추징 등..) 및 과태료 없음
*현 주택임대사업자의 의무 임대기간 : 10년*
2. 보증보험
1) 20208/17 보증보험 가입 의무 시행일
2) 2020/8/17 이전 임대사업등록 → 1년 유예 줘서 2021/8/18 이후는 무조건 가입의무
3) 2020/8/17 이후 임대사업등록 → 의무가입
4) 2021/8/17 이후 모든 계약은 의무가입
5) 위반 시 과태료 3천
☆2022.02. 27 공지
주택임대차특별법 및 임대차 3법 간단 요약
주택임대차보호법
1. 월세, 전세 등의 주거용 목적의 주택은 모두 적용
2. 임차인이 주민센터에 전입신고 후 확정일자 도장을 받고 주택에 거주하게 되면, 확정일자를 받은 날의 다음 날 00시에 우선변제권 효력 발생
3. 계약기간이 끝나면 임대인의 변경과 관계 없이 보증금을 돌려받는 시점에서의 임대인에게 보증금을 받을 수 있음
4. 최초 계약 기간(기존 주임법에서 최소 2년 보장) 이외에 임차인이 원할 시 2년 더 계약연장 가능 → 계약갱신청구권
5. 임대인이 보증금이나 월 임대료를 인상하는 경우, 연 5%의 범위 초과 불가 → 전월세 상한제
임대차3법 요약
1. 전월세 상한제 : 계약 갱신 시 기존 임대료의 5% 이상 증액 불가
2. 계약갱신청구권 : 최초 계약 기간(기존 주임법에서 최소 2년 보장) 이외에 임차인이 원할 시 2년 더 계약연장 가능
3. 전월세 신고제 : 전월세 임대료, 보증금, 임대차기간 등 거래 내용을 지차체에 신고 의무
22년 3월 19일 공지
종부세, 취득세 관련 문의가 많아 정리해드립니다.
1. 종부세 합산 배제 기준
2018년 9월 14일 이후
1주택 이상을 보유한 상태에서 조정대상지역에 있는 주택을 취득하여
장기임대주택으로 등록한 경우에는 종부세 합산배제가 불가합니다.
즉 오피스텔의 경우 주거용으로 사용할 때의 이야기입니다.
이외의 경우라면 합산배제가 가능합니다.
2. 22년도 주택임대사업자 취득세 감면 조건
1)신축 분양인 경우(매매 게약서가 아닌 분양 계약서로 작정해야만 함) +
2)전용면적 40~60㎡ 주택 +
3)취득세가 200만원 이하일 경우 전액 면제.
취득세가 200만원 초과할 경우 취득세의 85% 감면 가능.
4)토지 취득일로부터 2년 이내 착공이 안 되는 경우도 혜택이 어려우니 확인 해보셔야 합니다.
22년 3월 21일 공지
일반임대사업자의 임대등록 부동산을 본인의 사용하는 경우
사례 :
오피스텔 원룸을 일반임대 사업자로 분양받음.
그 오피스 원룸을 본인이 개인 사업자로 등록해서 사무실로 사용하는 경우
1. 부가세 환급 받은 비용은 반납해야 하는것인지,
사무용도이기때문에 그대로 환급받은 상태 유지하면 되는지?
A) 해당 사무실을 사업용으로 사용한다면 건물 매입 당시 공제받았던 부가가치세는 유효할 것. 다만, 해당 오피스텔을 임대가 아닌 본인 업무용으로 사용한다면 사업자 업종변경은 해야 함.
즉 부가세를 환급받은 상가에 사업자등록을 내서 사업을 하는 경우 환급받은 부가가치세를 납부하시지 않아도 됨.
2. 이런 형태에서 발생하는 세금종류?
A) 일반적인 부가가치세와 종합소득세 신고만 하면 됨.
안녕하세요~!
재테크마술입니다~!
오늘은 오랜만에 매물이 아닌
부동산 정보를 업로드하려고 합니다~!
많이 이슈가 되었던 임대 사업자!!
이번 포스팅으로 총정리 해드립니다~!
특히 주택임대 사업자는 근 몇 년 동안 큰 이슈가 되었었는데요,
2022년도에 개정된 사항도 있고 세금, 혜택, 의무, 벌칙 등 전체적으로 살펴보았습니다~!
자 그럼 많은 이슈가 되었던 임대 사업자!
– 일반임대 사업자 VS 주택임대 사업자 –
같이 보러 가실까요~~~?
부동산 투자 컨설팅 전문가 – 재태크마술-
010-7502-8765
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일반 임대 사업자 등록 주제에 대한 자세한 내용은 여기를 참조하세요.
국세청 홈텍스 일반임대사업자 내는법 (셀프 임대사업자 등록)
국세청 홈텍스 일반임대사업자 내는법 (셀프 임대사업자 등록) · 1. 신청링크 국세청 홈텍스 접속 · 2. 공인인증서 로그인 → 신청/제출 · 3. 사업자등록 …
Source: mina12.tistory.com
Date Published: 4/3/2021
View: 5357
[절세꿀팁]일반임대사업자가 꼭 알아야 할 세금 – 택스워치
개인사업자인 일반임대사업자는 부가가치세 확정신고기간(6개월) 단위로 신고를 하는데요. 조기환급신고는 매 1개월, 2개월이나 예정신고기간(4월, 10월) …
Source: www.taxwatch.co.kr
Date Published: 6/11/2021
View: 4965
일반임대사업자 주택임대사업자 차이/등록/혜택/비교
일반임대사업자 신청 방법 … 계약일로부터 20일 이내에 임대사업자를 등록해야 합니다. 미신고 시 부가세 환급이 불가능합니다. … 분양대금 납부 후 세금 …
Source: bred2.tistory.com
Date Published: 12/28/2021
View: 8017
일반임대사업자 등록 방법 (인터넷: 홈택스)
1. 국세청 홈택스 접속 … 위의 주소로 접속 하여 1) 로그인을 합니다. 2) 사업자등록신청 버튼을 누릅니다. 없으면 아래 처럼 버튼을 생성 합니다. ” + …
Source: ipjeoung.tistory.com
Date Published: 9/29/2021
View: 7667
[부동산정보] 일반임대사업자 등록방법 및 부가세 환급요령
안녕하세요. 초보아빠 YangDaddy입니다. 오늘은 일반임대사업자의 등록방법과 부가세 환급요령에 대해서 정리해 봅니다. 부동산을 이용하여 수익을 …
Source: socks-genie.tistory.com
Date Published: 2/23/2022
View: 4160
일반 임대사업자 등록 및 부가세환급 절차
임대 사업자 등록 절차 · 1단계: 일반사업자등록 신청. -계약후 20일이내 분양계약서 지참 후 (가장 중요한 것) · 2단계: 사업자등록 시행사(매도인)에게 …
Source: min7725.tistory.com
Date Published: 12/3/2022
View: 7467
오피스텔 일반임대사업자 등록하는 이유?! 장단점과 온라인 …
오피스텔 일반임대사업자 등록하는 이유?! 장단점과 온라인(홈택스) 등록 절차 총정리(주택수 미산정,부가세 환급) · 1. 주택수에 포함되지 않음(상가/ …
Source: modooland.tistory.com
Date Published: 8/14/2021
View: 8196
주택임대사업자와 일반임대사업자의 차이점 알아봅시다(무등록 …
주거용과 업무용으로 나뉘는 이유는 소유자가 어떤 사업자 등록했는지에 따라 달라지게 되는데요. 이번 포스팅에서는 주택임대사업자와 일반임대 …
Source: box-catz.tistory.com
Date Published: 12/24/2022
View: 1060
주제와 관련된 이미지 일반 임대 사업자 등록
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주제에 대한 기사 평가 일반 임대 사업자 등록
- Author: 재테크마술
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- Date Published: 2022. 1. 31.
- Video Url link: https://www.youtube.com/watch?v=y2ooJrWBQE8
국세청 홈텍스 일반임대사업자 내는법 (셀프 임대사업자 등록)
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이번에 오피스텔을 분양받게 되어 ‘일반임대사업자’ 등록을 하게됬어요.
바쁘시거나 대행을 원하시면 세무사 사무실에서 보통 10만원 내외로 해주시더라구요.
저는 블로그를 따라서 해보았는데 10분 정도 걸리는 간단한 작업이었어요.
여러분들도 한번 직접 해보세요 ^0^!!
*준비물 : 계약서, 인증서
1. 신청링크 국세청 홈텍스 접속
https://www.hometax.go.kr/websquare/websquare.wq?w2xPath=/ui/pp/index.xml&tmIdx=0&tm2lIdx=&tm3lIdx=
2. 공인인증서 로그인 → 신청/제출
3. 사업자등록 신청/ 정정 등 클릭
4. (개인) 사업자등록 신청
5. 인적사항 입력
– 상호명(단체명) 공란 가능
– 주민번호, 휴대폰번호, 전자메일주소, 기본주소 입력
– 주소지 동일 여부 거주지와 임대하려는 사업장이 동일하지 않기 때문에 ✔️부에 체크
– 기본주소 오피스텔 주소지 입력
6. 업종선택 → 업종 입력/ 수정
7. 업종선택 → 업종 입력/ 수정
– 업종코드 검색 701201 부동산업
– 등록하기 후 선택하여 업종등록
8. 사업장 정보입력
– 개업일자 : 계약서 상 준공일자
– 자가면적 : 계약서상 전용면적 입력
– 사업자 유형 : 일반 체크
9. 서류 송달장소
– 주민등록상 주소 클릭 주소지 확인 후 저장후 다음 버튼 클릭
10. 계약서 스캔 후 첨부, 제출서류 확인 후 신청서 제출하기
11. 일반임대사업자 등록결과 확인하는법
-신청/제출 → 민원신청 처리결과 조회
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[절세꿀팁]일반임대사업자가 꼭 알아야 할 세금
주택임대사업이 어려워지면서 상가와 오피스텔 등을 임대하는 일반임대사업이 주목받고 있는데요. 일반임대사업자들도 세금고민을 하지 않을 수 없습니다. 김조겸 세무사(스타세무회계 대표)를 만나 일반임대사업자가 꼭 알아야 할 세금정보과 절세팁을 물었습니다.
Q 임대사업자가 부가세 조기환급을 받는 방법
일반임대사업자는 비주거용부동산을 임대하는 사업자로, 부가가치세 과세대상 사업자에 해당합니다. 주로 상가, 오피스, 오피스텔, 지식산업센터 등 상업용 부동산의 임대수입을 주 수입으로 하는 사업자죠. 따라서, 주 수입인 임대료에 대해서는 매출 부가세 10%가 발생하고, 건물 매입 등에 지출된 비용이 있는 경우에는 매입 부가세 10%에 대해 매입세액 공제가 가능합니다.
부가세 조기환급은 대상 부동산을 최초로 분양받거나 중도에 취득하는 경우(포괄양수도 제외), 시설투자, 인테리어를 하는 경우 미리 납부한 부가세 10%를 환급받을 수 있습니다.
Q 부가세 조기환급을 위해 챙겨야 할 것
개인사업자인 일반임대사업자는 부가가치세 확정신고기간(6개월) 단위로 신고를 하는데요. 조기환급신고는 매 1개월, 2개월이나 예정신고기간(4월, 10월) 또는 확정신고기간(1월, 7월)에 맞춰 다음 달 25일까지 해야 합니다. 결국 세금계산서를 받은 다음달 25일(정기 신고기간)까지 신고하면 되는 것이죠.
신고기간 내에 조기환급을 신고하는 경우에는 15일 이내 부가세를 환급을 받을 수 있지만, 정기 신고기간을 놓친다면, 일반환급으로 30일 이내에 환급을 받게 됩니다.
조기환급으로 부가세 신고를 하는 경우 세무서 담당자를 통해 매입 대상 거래가 부가세 매입세액공제 대상이 맞는지 확인받아야 하고요. 매매계약서나 분양계약서 상 세금계산서 발급시기에 맞춰 세금계산서를 수령했는지, 매입대금을 세금계산서 발급시기에 맞춰 제대로 지급했는지 등에 대한 요건에 대해서도 세무서 담당자의 검토를 거친 후 환급을 받을 수 있습니다.
Q 임대사업자의 간이과세 or 일반과세 선택 고민
일반과세자는 매출액 10%의 매출세액에서 매입액의 10%인 매입세액을 공제한만큼 부가세를 부담합니다. 매입세액이 매출세액보다 큰 경우 부가세 환급을 받을 수 있죠.
반면, 간이과세자는 납부할 부가세에서 부동산임대업의 업종별 부가가치율인 40%만큼만 부가세를 납부하기에 일반과세자와 비교하면, 부가세 부담이 줄어듭니다. 하지만, 매출세액보다 공제세액이 더 크더라도 환급을 받을 수는 없어요.
간이과세자는 해당 과세기간에 대한 부가세를 포함한 공급대가의 합계가 4800만원 미만이면 부가세 납부의무가 면제되고요. 직전연도 부가세를 포함한 공급대가의 합계액이 4800만원 미만인 경우에는 세금계산서 발급의무도 면제됩니다.
임차인이 세금계산서 발급을 요청하는 경우, 비주거용 부동산을 분양 또는 최초 취득해 환급받을 부가세가 발생하는 경우 등은 부가세 환급을 받을 수 있는 일반과세자가 유리한데요.
임차인이 세금계산서 발급요청을 하지 않거나, 납부할 부가세가 납부의무 면제금액 미만이라면, 간이과세자로 사업자등록을 하는 것이 유리할 수 있습니다.
Q 경비처리를 잘 하는 방법
일반임대사업자는 임대사업소득에서 발생한 수입금액에서 필요경비를 차감하고 장부를 작성해 소득세 신고를 할 수 있는데요. 따라서 경비처리가 가능한 필요경비와 경비처리가 불가능한 항목을 구분해서 기억해두는 것이 좋겠습니다.
우선 부동산 취득시 금융기관으로부터 받은 대출에 대한 ‘이자비용’을 필요경비로 처리할 수 있습니다. 또 해당 부동산과 관련해 납부한 ‘재산세 등 지방세와 종합부동산세’도 필요경비 대상이죠.
‘건물에 대한 감가상각비’도 대상 기간에 맞춰 필요경비로 반영할 수 있고요. 해당 부동산의 취득, 관리를 위해 지출된 ‘부동산 중개수수료’, ‘세무신고비용’ 등도 필요경비가 됩니다.
그밖에 건물관리에 지출된 ‘통신비’, ‘건물관리비’도 필요경비 처리가 가능하고, 건물관리나 임대사업 운영을 위해 채용한 직원의 ‘인건비’, ‘건물 수선비’, ‘유지보수비’ 등 기타 사업관련 지출도 비용처리를 할 수 있습니다.
하지만, 개인식대, 사적인 경비 등은 임대사업자의 수입금액에서 차감할 수 있는 필요경비처리 대상이 아니므로 잘못 신고하지 않도록 유의해야 합니다.
Q 임대소득에 대한 세금을 줄이는 방법
부동산임대사업자 중 직전연도 수입금액이 7500만원 이상인 사업자는 정식 장부를 써야 하는 복식부기의무대상자이고, 7500만원 미만인 사업자는 간편장부로 장부를 쓸 수 있는 간편장부 대상자에 해당합니다.
간편장부대상자 중에서도 직전연도 수입금액 2400만원 미만인 사업자는 장부를 쓰지 않고 국세청에서 정한 경비율(단순경비율)에 따라 필요경비를 반영해 추계신고를 할 수 있습니다.
간편장부대상자라고 하더라도 세무대리인의 도움을 받아, 복식부기 기준에 따라 장부를 작성해 소득세 신고를 하는 경우에는 납부세액의 20%를 100만원 한도로 세액에서 공제(기장세액공제)를 받을 수 있습니다.
Q 착한임대인세액공제 받으려면
코로나19로 어려움을 겪고 있는 소상공인 임차인의 월세부담을 줄여주기 위해 임대료를 인하해준 임대인의 종합소득세액을 공제해주는 착한임대인세액공제 제도가 2020년부터 운영중입니다.
2020년부터 2021년 6월까지는 임대료 인하액의 50%를 내야할 소득세액에서 공제해줬고요. 2021년 세법개정으로 2022년 12월까지 적용기간이 연장됐고, 공제율도 임대료 인하액의 70%로 확대됐습니다.(단, 종합소득금액 1억원 초과자는 50%)
착한임대인세액공제를 받기 위해서는 종합소득세 신고와 함께 세액공제신청서에 몇가지 서류를 첨부해 신청해야 합니다. 구체적으로 ▲임대료 인하 직전 계약서 및 갱신 시 갱신한 계약서 ▲확약서, 약정서 및 변경계약서 등 인하 합의 사실 입증서류 ▲세금계산서, 금융증빙 등 임대료 지급 확인 서류 ▲임차인의 소상공인확인서(소상공인시장진흥공단에서 발급)가 필요하죠.
만약, 착한임대인세액공제를 적용받은 임대사업자가 해당 과세연도 중 또는 과세연도 종료일부터 6개월 이내 보증금이나 임대료를 기존보다 인상(갱신시에는 5% 초과)하는 경우에는 공제받은 세액을 다시 납부해야 할 수 있으므로 유의해야 합니다.
Q 오피스텔의 업무용, 주거용에 따른 세금차이
오피스텔은 건축법 상 업무시설이지만, 주거용인지 업무용인지 구분에 따라 취득과 보유 및 양도 단계별로 세법 적용 문제가 발생하기 때문에, 각 구분에 따른 차이를 명확하게 알고 있어야 합니다.
실제 오피스텔을 주거용으로 사용하는 경우에는 취득세, 양도소득세 신고 시 주택수에 합산되거나, 종합부동산세가 과세될 수 있습니다. 따라서 오피스텔을 취득하기 전 주거용으로 사용할 것인지, 업무용으로 사용할 것인지를 분명하게 확인해야 하고요. 그에 따라 사업자 등록도 일반임대사업자로 등록할지, 주택임대사업자로 등록할지가 결정됩니다.
일반임대사업자 주택임대사업자 차이/등록/혜택/비교
안녕하세요~ 이사장입니다.
오늘은 일반임대사업자, 주택임대사업자의 차이에 대해 알아보겠습니다.
보통 신축 오피스텔을 분양받을 때 일반임대사업자로 진행할 것인지
주택임대사업자로 진행할 것인지 고민을 합니다.
어떤 차이가 있는지 알아보겠습니다.
오피스텔은 사업자를 등록하기 전 업무시설로 분류됩니다.
그래서 사업자 등록을 해야 할 필요성이 있습니다.
일반임대사업자
1. 업무시설 임대를 목적으로 관할 세무서에 신고
2. 업무시설 용도
3. 거주자 전입신고 불가능
만약 임차인이 전입신고를 한다면 업무시설이 아닌 주택으로 분류되어 환급받았던 부가세를 다시 반환해야 합니다.
4. 임대료 인상 제한 없음
5. 의무 임대 기간 10년
일반임대사업자로 등록하면 10년동아나 의무임대를 해야 합니다.
기간을 다 채우지 못하고 매도한다면 그동안 감면받은 세금을 모두 반환해야 하고 과태료가 부과됩니다.
10년 이내에 매도하게 되더라고 포괄 양도양수 계약을 한다면 이를 해결할 수 있습니다.
6. 취득세 분양가의 4.6%
7. 월 임대료에 대한 부가가치세 납부
8. 신규 분양 시 부가가치세 환급 (건물분 10%)
일반임대사업자를 10% 부가가치세를 환급받으려는 목적으로 신청하시는 분들이 많습니다.
하지만 주택임대사업자를 신청하거나 임차인이 전입신고를 하면 받은 부가세를 다시 반환해야 합니다.
일반임대사업자 신청 방법
1. 계약일로부터 20일 이내 공급 계약서를 첨부하여 관할 세무서에서 사업자(일반과세자) 신청
필요서류 : 오피스텔 공급 계약서, 신분증, 사업자 등록 신청서, 인감도장
2. 부가세 환급 절차
2.1. 계약서 작성
계약일로부터 20일 이내에 임대사업자를 등록해야 합니다.
미신고 시 부가세 환급이 불가능합니다.
2.2. 세금 계산서 발행
분양대금 납부 후 세금계산서를 발행 받습니다.
2.3. 부가세 신고서 작성
관할 세무서에서 직접 신고서를 작성하여 제출하거나
홈택스에서 전자신고를 합니다.
신고서는 세금 계산서 작성일 기준 익월 25일까지 진행합니다.
미신고 시 부가세 환급이 불가능합니다.
주택임대사업자
1. 주택 임대를 목적으로 구청이나 세무서에 등록.
2. 4년 단기 임대와 8년 장기임대로 구분
3. 주거 목적으로 임차인 전입신고 가능
4. 오피스텔 취득일 및 준공일 60일 이내에 신청.
5. 임대료 인상 제한 연 5%
6. 취득세 감면 : 60㎡ 이하 또는 취득세 200만원 초과 시 85% 감면 (취득세 200만원 이하 면제)
7. 종합 부동산세 : 8년 장기임대 시 수도권 6억원/지방 3억원 이하 중과배제. (조정 대상 지역 1주택 이상 합산과세)
8. 부가가치세 환급 없음.
주택임대사업자 등록 절차
주택임대사업자 등록 신청서를 작성하여 주소지 관할 시장/군수/구청장에게 제출
1. 임대용 주택 매입 후 시/군/구청에 취득세 감면 신청 (30일 이내)
2. 세입자 임대차 계약 체결 (임대용 주택 매입 이전도 가능)
3. 거주자 관할 세무서에 임대사업자 등록 (세입자 입주 20일 전)
4. 시/군/구청에 임대조건 신고 (세입자 입주 10일 전)
5. 세입자 입주
6. 거주지 관할 세무서에 임대조건 신고 (세입자 입주 20일 이내)
필요서류
주민등록증 사본, 부동산 매입 계약서(분양 계약서 포함) 사본
임대사업자 주의사항
→ 입주 전 계약 해지 시 환급액 전액 납부 및 (-)수정 세금 계산서 및 계산서 교부
→ 입주 후 중간 폐업을 할 경우 6개월 단위로 환급액의 10%씩 차감한 금액을 체납해야 함
→ 기존 상가/오피스텔 매입 시 매도자가 사업자일 경우 매수자가 부가가치세 부담
→ 부가가치세 환급 후 분기별 부동산 임대 소득에 대한 부가가치세 신고의무가 있음 (미신고 시 세무조사 대상)
이상으로 일반임대사업자와 주택임대사업자에 대하여 알아봤습니다.
오피스텔을 분양받으셨다면 어떤 사업자가 도움이 될지
세무사와 충분한 상담 후에 결정하는 게 현명한 방법이라고 생각됩니다.
감사합니다.
일반임대사업자 등록 방법 (인터넷: 홈택스)
일반임대사업자 등록 방법으로는
1) 물건지 세무서 직접 방문
2) 홈택스 활용 인터넷 신청
의 두가지 방법이 있습니다. 2)의 홈택스를 통한 신청 방법을 공유 합니다.
1. 국세청 홈택스 접속
국세청 홈택스 접속 화면
https://www.hometax.go.kr/
위의 주소로 접속 하여 1) 로그인을 합니다.
2) 사업자등록신청 버튼을 누릅니다. 없으면 아래 처럼 버튼을 생성 합니다.
” + 설정 ” 버튼을 눌러 “사업자등록 신청” 버튼을 즐겨찾기에 추가 합니다.
이렇게 생겼 습니다. 그대로 눌러주서 들어가 주세요~
2. 사업자 등록 신청 내용 입력
1) 상호명: 비워도 되고 채워도 됩니다.
2) 주민등록번호: 자동입력 되어있음
3) 휴대전화번호, 전자메일주소 등을 입력합니다.
4) 사업장(단체) 소재지: 분양계약서 상의 주소를 입력 합니다.
5) 업종선택:
“업종 입력/수정” 버튼을 눌러 업종을 선택 합니다.
업종코드: 701201 을 입력후 조회를 하여 등록 합니다.
정상등록시 (업태명: 부동산업 및 임대업, 산업분류코드: 68112, 종목명: 비주거용 건물 임대업, 산업분류명: 비주거용 건물 임대료) 라고 나올 것입니다.
6) 개업일자: 분양계약서상의 준공예정일을 참고하여 임의 입력 합니다.
7) 임대차내역입력 -> 자가면적: 분양계약서상의 전용면적을 입력 합니다.
8) 사업장유형선택 -> 사업자유형: “일반”을 선택 합니다.
9) 서류송달장소: 향후 국세청에서 받으실 서류 수취 주소를 입력 하시면 됩니다.
입력이 끝났습니다. “저장후다음” 버튼을 누릅니다.
10) 위와 같은 화면이 나옵니다. 젤위에 임대차계약서 사본 옆의 파일찾기를 눌러, 분양계약서 사진을 올려 줍니다.
다 끝났습니다. 등록 및 제출 완료후 대기를 하시면 세무서에서 문자가 올것 입니다.
일반 임대사업자 등록이 완료 되었습니다!
[부동산정보] 일반임대사업자 등록방법 및 부가세 환급요령
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안녕하세요. 초보아빠 YangDaddy입니다.
오늘은 일반임대사업자의 등록방법과 부가세 환급요령에 대해서 정리해 봅니다.
부동산을 이용하여 수익을 내는 방법 중 하나가 자신이 갖고 있는 건물을 이용하여 세입자를 받아서 월세를 받아 수익을 내는 방법이 있습니다. 이 방법을 이용하기 위해서는 임대사업자로 등록을 하셔야 수익을 낼 수 있습니다. 등록을 한 이후 부가세 환급도 받을 수 있는데 어떻게 하면 받을 수 있는지 알아보도록 하겠습니다.
오피스텔
오피스텔의 경우 주거용으로 사용할 수도 있고 상업용으로 사용할 수도 있습니다. 일반상가의 경우 당연하게 상업용으로만 사용을 할 수 있습니다. 오피스텔이든 상가든 상업적인용으로 이용하기 위해 분양을 받으셨다면 계약을 한 날로부터 20일 이내에 등록을 하시는 것이 중요합니다.
등록을 하게 되면 부가세를 환급받으면서 초기에 들어가는 비용을 줄일 수 있는데 건축분의 10%를 금액을 돌려받을 수 있습니다. 분양가의 10%라고 생각하시는 경우도 있는데 분양가는 건축비+토지값이 더해진 것으로 건축비보다 더 높게 책정되어서 나옵니다. 부가가치세를 돌려받으실 때 건축비가 얼마인지 잘 확인하시고 돌려받으시면 됩니다.
다만 등기를 한 이후에 단점도 있습니다.
상업적으로 이용한다고 이야기를 한 것이므로 주거용으로 사용하기가 어렵습니다. 그렇기에 주거를 하려는 사람들이 전입신고를 하기가 어려워서 나중에 세를 내기 어려워 사업자를 등기하기 전에 자신이 어떤 용도로 사용할 것인지 잘 보고 이용해주시는 것이 중요하다고 말씀드리고 싶습니다.
필요한 서류
일반임대사업자 등록방법 및 부가세 환급요령 중 등기를 할 때 필요한 서류에 대해서 알아보도록 하겠습니다. 먼저 분양을 받았을 때 작성한 계약서의 원본을 준비하셔야 합니다. 계약하신 분의 신분증도 필요합니다. 그리고 부가가치세를 돌려받기 위해서 필요한 통장의 사본을 제출하셔야 합니다. 등기를 하는 곳은 건물이 있는 관할세무서에 방문해서 필요한 서류를 제출하면 됩니다.
등기하는 2가지 방법
등기하는 방법은 2가지가 있습니다. 건물이 있는 시,군,구청의 공공기관을 방문하시거나 혹은 인터넷을 통해서 신청하는 방법이 있습니다.
공공기관 방문
시, 군, 구청 공공기관을 방문한 뒤에 진행되는 과정은 사업자를 등기한다고 말을 한 뒤에 분양받은 계약서와 신분증을 제출하고 도장을 받으시면 됩니다. 필요한 서류들을 제출하면 5일 이내에 증명서가 발급되며 발급받은 증명서를 가지고서 세무서를 방문하여 부가가치세를 돌려달라고 말을 하면 받을 수 있다고 합니다.
부가가치세 환급과정
부가가치세 비용은 한번에 입금되는 것이 아닙니다. 본인이 낸 금액만큼 순차적으로 받을 수 있습니다. 예를 들자면 계약금을 내야 하고 중도금을 5번 그리고 잔금을 내야 한다고 하면 계약금을 받을 때 한번 받을 수 있고 중도금을 1번 낼때마다, 즉 5번을 받고 마지막 잔금을 낼 때 받을 수 있습니다.
신청은 분기별로 할 수 있기에 꼭 한 번씩 받지 않아도 금액을 묶어서 신청할 수 있으므로 번거롭게 한번씩 받지 않아도 괜찮습니다. 금액을 받을 때 신청은 꼭 본인이 하지 않고 세무대행을 이용해서 신청할 수 있으므로 본인이 신청하러 가기 어려운 사정이 있다면 세무대행을 맡겨서 진행하시면 보다 편리하게 하실 수 있습니다.
임대사업자의 주의사항
임대사업자로 등기한 이후 신경을 써야 하는 부분이 있는데 바로 유지해야 하는 의무기간이 있으며 주의해야 할 것들이 많이 있습니다.
먼저 업무용으로 신청을 했다면 10년간 주택용으로 했다면 8년간 기간을 유지하셔야 합니다. 만일 이 기간을 채우지 않는다면 과태료가 부과될 수 있으므로 조심하셔야 합니다. 그리고 상업용으로 신고를 했을 때 상업용으로 사용하지 않고 전입신고를 하거나 주거용으로 이용하고 있다는 것이 밝혀지면 사업자로 등록을 해서 받았던 혜택들을 모두 돌려줘야 하고 벌금까지 물 수 있으므로 자기가 선택한 용도로 써야 합니다.
만약 의무기간을 채우기 어려운 사정이 있다면 포괄승계를 이용하시면 도움이 됩니다. 다른 사람에게 포괄승계를 이용하여 양도하면 과태로를 물지 않아도 되고 별다른 패널티 없이 벗어날 수 있으므로 알아두시면 좋습니다.
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일반 임대사업자 등록 및 부가세환급 절차
비오는 월요일이네요.
이 비가 그치고 난뒤부터는 춥다는데
가을 단풍구경도 제대로 못해보고
벌써 겨울이 올듯 하네요.
분양계약 후 임대 사업자 등록 및
부가세환급 절차에 관해 포스팅해봅니다.
분양 받는 물건이라면 대부분 분양사무실에서
상담사들이 알려 주겠지만, 너무나 당연스러워
간혹 서로가 깜빡하고 놓치는 경우가 있더군요.
시기를 놓치면 부가세 환급 못받게 되어
분쟁이 생기는 경우도 있으니 꼭 챙기시길^^
임대 사업자 등록 절차
1단계: 일반사업자등록 신청
-계약후 20일이내 분양계약서 지참 후 (가장 중요한 것)
관할세무서(사업장 소재지)에 일반 임대사업자 등록 신청
필요서류: 본인 신분증, 분양계약서(사본)1부
2단계: 사업자등록 시행사(매도인)에게 전달
일반사업자등록 후 사업자등록증(사본)을 분양사무실로 전달.
사업자 등록증 첨부시 전자세금계산서 받을 이메일 주소 기재
(현행 세법상 전자세금계산서로만 계산서 발행)
3단계: 세금계산서 발행
매도인(시행사)에서 매수인(수분양자)에게 세금계산서 발송.
이메일 확인 후 출력(별도 세금계산서 발송 고지 없음)
4단계: 부가세 환급 신고
부가세 환급 신청은 분기별 신고 또는 세금계산서
수수일이 속한 월의 익월 25일까지 조기환급 신청 가능
(홈텍스 또는 관할세무서 활용 – 세무사를 통하거나 직접 신고)
필요서류: 본인 신분증, 사업자등록증, 환급받을 통장, 세금계산서, 도장
5단계: 부가세 환급금 수령
환급계좌 개설 신고 하신 분은 통장으로 입금.
관할 세무서에서 지정하는 은행에서 직접 수령 가능
그외, 중도금, 잔금 납부 시 매회마다
시행사에서 세금계산서 발급하고 같은 방법으로
시기별 부가세환급 신청해서 환급 받으시면 됩니다.
오피스텔 일반임대사업자 등록하는 이유?! 장단점과 온라인(홈택스) 등록 절차 총정리(주택수 미산정,부가세 환급)
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최근 정부의 부동산 규제(특히 아파트)가 심해지면서 오피스텔이 때아닌 호황을 누리고 있습니다. 이른바 ‘아파텔’이라고 불리는, 공급 종류는 오피스텔이지만 실상 아파트를 대체할 수 있을만큼 거주용으로 잘 나온 곳들을 말하는 거죠.
분양가상한제, 분양가관리지역 등의 문제로 부동산 시장의 호황만큼 고분양가를 받을 수 없는 건설사로서는, 이 오피스텔을 통해 수익 극대화를 노리고 있습니다. 부동산 시장 과열로 오피스텔이 고분양가로 나오더라도 시장에서 다 받아주기 때문이죠.
다만 오피스텔(아파텔)을 분양받더라도, 추후 잔금을 치고 등기 시 주택수에 포함되면 기존주택 매매시 세금에 영향을 주기 때문에(다주택자 양도세 중과), 최근 일반임대사업자로 등록하여 건물분 부가세를 환급받고(전체 분양가의 약 5%), 주택수 미산정 및 2년보유시 일반과세 혜택을 노리는 분들이 많아지고 있습니다.
그럼 오피스텔 일반임대사업자로 등록하는 이유는 무엇인지? 어떤 장점,단점이 있는지? 또 실제 온라인에서 손쉽게 등록 신청하는 방법에 대해 알려드리겠습니다.
오피스텔 일반임대사업자 등록 장점
1. 주택수에 포함되지 않음(상가/사무실)
2. 청약 시 무주택 지위를 유지할 수 있음
3. 분양가(건물분)의 10% 부가세 환급이 가능 (분양가 전체의 5% 수준)
4. 양도소득세 일반과세 (중과 없음)
5. 종합부동산세 미포함(비과세)
오피스텔 일반임대사업자 등록 단점
1. 실거주 불가능 (사업용이기 때문)
2. 전입신고 불가능 (전세를 받을 수 없음, 사업용이기 때문)
3. 전입신고 시 과태료 부과(3000만원) 및 환급받은 부가세 환수
4. 10년 의무기간 내 매도시, 매수인도 일반임대사업자 조건으로 이어받아야 해서 매도가 어려울 수 있음
4-1 매수인이 주거용으로 임대하는 경우 : 양도가액을 토지가액+건물가액으로 구분하여, 건물가액의 10% 부가가치세 납부 필요
4-2 매수인이 업무용으로 임대하는 경우 : 업무용 오피스텔 포괄적 양도에 해당하는 경우, 부가가치세 부과되지 않으며, 환급세액도 납부할 필요 없음
오피스텔 일반임대사업자 온라인(국세청 홈택스) 신청,등록하는 방법
먼저 국세청 홈택스로 접속합니다.
편하신 방법으로 로그인합니다.
상단의 신청/제출에서 사업자등록신청(개인)을 눌러줍니다.
상호명(단체명)은 비워두고, 주민등록번호/성명(대표자)/휴대전화번호/전자메일주소 그리고 사업장(단체) 소재지를 입력해줍니다.
사업장(단체) 소재지 주소검색을 누르면 위 화면이 나오는데, 아직 완공되지 않은 건물의 경우 지번주소로 조회하기를 누른 뒤, 건물이없는 나대지일 경우 체크하라는 곳에 체크해줍니다. (완공된 건물은 도로명으로 조회 가능)
업종선택에서 업종 입력/수정을 눌러줍니다.
업종코드의 검색버튼을 클릭합니다
일반임대사업자 업종코드 701201을 넣고 조회해줍니다. 비주거용 건물 임대업으로 나오는지 확인하고 선택해줍니다
선택해준 뒤 업종등록을 눌러주면 입력이 됩니다.
사업장 정보입력
개업일자 : 오피스텔 공급계약서 상의 준공(완공) 일자
사업장구분 : 본인소유
자가면적 : 오피스텔 공급계약서 상의 전용면적
공동사업자선정 : 없음 (1인 사업자의 경우)
사업자 유형 : 일반
종교단체 여부 : 부
마지막으로 서류를 송달받을 장소를 입력해줍니다. 주민등록상 주소를 눌러주면 본인 주소가 나오며, 다른곳으로 받기를 원하는 경우 기타를 눌러 주소를 입력해줍니다.
제출서류에서 [공통] 임대차계약서 사본의 파일찾기를 눌러 “오피스텔 공급계약서” 스캔본을 넣어줍니다.
제출서류 확인하기를 눌러 확인 뒤, 체크박스에 체크 후 신청서 제출하기를 눌러줍니다.
오피스텔 일반임대사업자 신청이 완료되었습니다. 보통 워킹데이 기준 1~2일 안에 등록이 완료됩니다.
굳이 세무서에 찾아가지 않아도 홈택스로 오피스텔 일반임대사업자 등록 쉽게 가능합니다. 다음에는 일반임대사업자 등록 완료 후 오피스텔 분양가의 건물분 부가세 환급 신청방법 대해 알아보겠습니다.
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주택임대사업자와 일반임대사업자의 차이점 알아봅시다(무등록까지)
현재 부모님과 함께 거주하든 거주하지 않든 우리는 언젠가 부모님 곁을 벗어나야 합니다. 여러 가지 사정이 있겠지만 아마 직장이나 학교 때문에 타지로 가야 하는 경우가 대부분을 차지할 것이라고 생각되는데요. 이런저런 사유로 집을 나오게 되면 대부분 원룸이나 오피스텔에서 월세 생활을 시작하실 거예요. 원룸의 경우는 당연히 주거용이라는 생각이 드는데, 오피스텔 같은 경우는 주거용과 업무용이 혼합되어 있어 헷갈리는 분들이 계시더라고요. 주거용과 업무용으로 나뉘는 이유는 소유자가 어떤 사업자 등록했는지에 따라 달라지게 되는데요.
이번 포스팅에서는 주택임대사업자와 일반임대사업자에 대한 차이점을 자세히 다뤄보도록 하겠습니다.
[목차]0. 들어가기 앞서
1. 주택임대사업자란?
2. 일반임대사업자란?
3. 무등록이란?
4. 각각의 차이점
오피스텔에서 주택임대사업자와 일반임대사업자가 무엇이 다른지 알아봅시다.
0. 들어가기 앞서
오피스텔의 건축물대장을 확인하면 용도에 ‘업무시설(오피스텔)’이라고 적힌 경우가 있습니다. 주거용으로 적혀있다면 당연히 전입신고하여 주거용으로 사용해도 괜찮다고 생각이 들지만, 업무시설이라고 적혀있으면 어떻게 해야 할지 잘 모르신 분들이 계셨을 거예요. 결과부터 말씀드리자면 ‘업무시설(오피스텔)’이라고 되어있어도 주거용, 업무용으로 둘 다 사용이 가능합니다. 이는 소유자가 주택임대사업자와 일반임대사업자 중 어떤 사업자를 냈는지에 따라 달라지게 됩니다.
1. 주택임대사업자란?
1) 정의
주택임대사업자란 오피스텔 등을 주거용으로 임대를 줄 목적으로 하며, 전입신고가 가능한 임대사업자입니다. 일부 조건을 충족하는 경우 취득세 및 재산세 감면 혜택이 있으며, 종합부동산세 계산 시 합산되지 않습니다. 또한, 주택임대사업자는 면세사업자이기 때문에 부가가치세 환급이 불가능합니다. 하지만, 전입신고 대상이기 때문에 주택 수에 포함이 된다는 단점도 있습니다. 주택임대사업자로 등록한 경우 계약서도 일반 계약서가 아닌 법으로 정해진 표준임대차계약서를 사용하여 계약을 해야 하고 전세보증금 반환보증도 의무적으로 가입해야 합니다. 또한, 계약 후 전월세 신고 및 관할 지자체에 임대 신고를 해야 합니다.
2) 세부내역
구분 내용 등록시기 준공일 or 취득일을 기준으로 2개월 이내 등록 등록기관 세무서, 관할 구청 · 시청 등 지자체 전입신고 가능 (주택 수에 포함) 부가가치세 환급 부가가치세 환급 불가 취득세 60㎡이하인 경우 취득세 감면
(취득세 200만원 이하인 경우 면제, 취득세 200만원 초과인 경우 85% 감면) 보유세 전용면적 40㎡ 이하 면제
전용면적 40㎡ 초과 ~ 60㎡ 이하 50% 감면
전용면적 60㎡ 초과 ~ 85㎡ 이하 25% 감면
종합부동산세 합산 배제 종합소득세 연소득 2,000만원 이하인 경우 분리과세 신청가능
연소득 2,000만원 초과하는 경우 종합소득세 납부 임대의무기간 10년
2. 일반임대사업자란?
1) 정의
일반임대사업자란 오피스텔 등을 업무용으로 임대를 줄 목적으로 하는 임대사업자입니다. 그렇기 때문에 전입신고도 불가능하고 주거용으로 사용할 수도 없으며, 주택 수에 포함되지 않습니다. 임차인은 월세와 월세의 10%에 해당하는 부가세도 납부해야 합니다. 일반임대사업자는 관세사업자이기 때문에 취득세 4.6%를 납부해야 하며, 분양가 중 건물분에 대한 10%에 해당하는 부가가치세를 환급받을 수 있습니다. 만약, 일반임대사업자로 등록을 하고 주거용으로 임대를 준다면 환급받은 부가세를 재납부하셔야 하기 때문에 주의하셔야 합니다.
2) 세부내역
구분 내용 등록시기 계약일로부터 20일 이내 등록 등록기관 렌트홈, 물건지 관할 세무서 전입신고 불가 (주택 수에 포함 안됨) 부가가치세 환급 부가가치세 환급 가능 (건물분의 10%) 취득세 취득가액의 4.6% 보유세 재산세 과세 (토지 및 건물 분리과세)
종합부동산세 과세 제외 종합소득세 월차임에 10% 부가세 부과 임대의무기간 10년
3. 무등록이란?
가끔 주택임대사업자와 일반임대사업자 모두 해당이 안 되는 분들도 계십니다. 건축물대장에는 업무시설로 되어있지만 주거용으로 임대를 내놓으며, 표준계약서가 아닌 일반 계약서를 사용해 계약을 체결합니다. 일반적인 주거용 건물과 마찬가지로 전입신고도 가능하고 월세에 대한 부가세를 납부하지도 않습니다. 주택임대사업자와 같이 관할 지자체에 임대 신고도 하지 않는데요.
이런 경우는 주택임대사업자 혹은 일반임대사업자의 임대의무기간이 끝나 아무 사업자도 내고 있지 않은 ‘무등록’ 상태입니다. 그렇기 때문에 주거용이나 업무용이나 소유자가 원하는 대로 임대가 가능한 것이죠.
4. 각각의 차이점
주택임대사업자와 일반임대사업자의 차이점에 대해 보시기 쉽게 표로 정리해드리겠습니다.
주택임대사업자 구분 일반임대사업자 준공일 or 취득일 기준 2개월 이내 등록시기 계약일 기준 20일 이내 세무서, 관할 지자체 등록기관 물건지 세무서, 렌트홈 가능 전입신고 불가 환급 불가 부가가치세 환급 환급 가능 (건물분의 10%) 60㎡이하인 경우 취득세 감면
(취득세 200만원 이하 면제)
(취득세 200만원 초과 85% 감면) 취득세 취득가액의 4.6% 전용면적에 따라 25% ~ 100% 감면
종합부동산세 합산 배제 보유세 재산세 과세
종합부동산세 과세 제외 연소득 2,000만원 이하 분리과세
연소득 2,000만원 초과시 납부 종합소득세 월차임에 10% 부가세 부과 10년 임대의무기간 10년
이상으로 주택임대사업자와 일반임대사업자 그리고 무등록까지 자세히 알아보았습니다. 임대의무기간은 동일하게 10년이지만 각각의 임대사업자에 따라 혜택이나 세금적인 부분이 다를 수 있으니 잘 고민하시고 정하시는 것이 좋을 것 같습니다. 작성한 포스팅 끝까지 읽어주셔서 감사드리며, 다음에는 더욱 알찬 내용으로 찾아뵙도록 하겠습니다.
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키워드에 대한 정보 일반 임대 사업자 등록
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이 기사는 인터넷의 다양한 출처에서 편집되었습니다. 이 기사가 유용했기를 바랍니다. 이 기사가 유용하다고 생각되면 공유하십시오. 매우 감사합니다!
사람들이 주제에 대해 자주 검색하는 키워드 2022년 임대 사업자 총정리!! 개정 사항!! [일반임대 사업자 VS 주택임대 사업자] feat. 혜택 / 의무 / 서류(영상 설명란에 추가 내용 기재하였으니 참고 바랍니다^^)
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