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- ① 계약서 작성 …
- ② (선택) 중도금 입금 …
- (중도금 입금 후에는 계약금을 파기하거나 배액 배상한다고 해도 일방적인 파기가 불가하다.)
- ③ 전세입자 구하기 …
- ④ 전세입자 – 매도자(전 집주인) 계약 …
- ⑤ 잔금 치르기
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전세 끼고 매매 절차와 주의점 – 바로가기
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주제에 대한 기사 평가 전세 끼고 매매 방법
- Author: 재테크욜로,핸담
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- Date Published: 2021. 8. 17.
- Video Url link: https://www.youtube.com/watch?v=eFepI7UcAIE
전세끼고 매매(갭투자) 방법과 주의사항
내가 실거주하지 않고 전세입자가 살고 있는 집을 매수하거나, 아니면 매수할 때 전세를 맞추고 매수를 하는 방식을 전세 끼고 또는 전세 안고 매매한다고 얘기한다.
쉽게는 흔히 매매가와 전세가의 차이금만으로 투자가 가능하다고 해서 차이의 영어 단어인 갭(GAP)을 사용해서 갭 투자라고도 한다. 그렇다면 이러한 매매는 어떤 식으로 이루어지고 주의사항은 무엇이 있을지 확인해보자.
전세 끼고 매매 방법(절차)
크게 2가지 상황으로 나눠볼 수 있다.
매도자가 실거주하고 있는 경우
현재 내가 매수하고자 하는 아파트의 매도자(집주인)가 실거주하고 있는 경우에는, 아래와 같은 절차로 매매가 이루어진다.
이해를 돕기 위해 아파트 가격이 10억이고, 나는 4억을 가지고 있고, 전세 시세는 6억 정도라고 가정을 해본다.
① 계약서 작성
* 보통 10%를 계약금으로 매도자에게 입금하며, 상황에 따라 조정 가능하다. (1억 입금)
* 보통 잔금 날짜를 2~3개월 뒤로 잡는다. (전세입자를 새로 구해야 하기 때문에 매도자의 상황에 따라 여유가 더 되면 잔금일을 더 늦출 수 있으면 좋다)
② (선택) 중도금 입금
* 정해진 비율은 없으며, 중도금을 입금하면 계약 이행의 착수로 본다.
* 부동산이 상승장에서 매도자가 계약 파기를 하는 경우가 종종 있기 때문에 이를 막기 위해 중도금을 입금하곤 하는데, 그러면 계약을 일방적으로 파기할 수 없기 때문에 본인의 상황에 따라 중도금 입금여부는 판단해서 한다.
* 중도금 입금 전 계약 파기 시, 매수자는 계약금을 포기해야 하고 매도자는 계약금의 배액을 배상해야 한다.
(중도금 입금 후에는 계약금을 파기하거나 배액 배상한다고 해도 일방적인 파기가 불가하다.)
③ 전세입자 구하기
* 계약서 작성 이후에 부동산에서 바로 전세입자를 구하기 위해서 전세 매물을 올려놓는다.
④ 전세입자 – 매도자(전 집주인) 계약
* 전세금으로 잔금을 보태야 하기 때문에 먼저 기존 집주인과 전세입자가 전세계약을 하고 그 계약 그대로 승계를 받는 형태로 실시한다.
* 전세입자가 새로 계약서를 쓰자고 요구하는 경우가 있는데, 그럴 경우 직접 써도 되고 부동산에 위임해도 무방하다.
⑤ 잔금 치르기
* 전 주인 퇴거일과 전세입자 입주일이 동일한 날에 이루어지며, 전세입자가 매도자(전 집주인)와 계약을 이미 했기 때문에 나는 매도자와 부동산에서 잔금만 치르면 된다.
매도자가 실거주하고 있지 않은 경우
이럴 경우에는 위 절차보다 더 간소할 수 있다.
기존 전세입자가 살고 있는 경우, 그 계약조건 그대로 내가 승계받아서 전세를 주면 되고 만약 계약갱신청구권을 사용하지 않은 경우라면 거절할 수 없고, 계약갱신청구권을 이미 사용하고 곧 만기가 된다면 만기 시점에 맞춰서 새로 전세입자를 맞추거나 살고 있는 전세입자와 새롭게 계약을 맺을 수 있다.
결국 이러한 경우에는 위의 ③, ④ 과정이 생략되는 것이다.
전세 끼고 매매 시 주의사항
결국 전세 끼고 매매(갭 투자)는 말 그대로 전세를 맞추어야만 가능한 매매방법이다.
내가 가진 자금이 부족하기 때문에 그 나머지 자금을 전세금으로 충당하는 것인데, 그렇기 때문에 당연히 전세를 잘 맞출 수 있는지 확인이 필요하다.
아래 사항은 꼭 확인을 해보자.
① 주변 비슷한 아파트의 전세 매물은 얼마나 있는가?
② 전세 수요(실 수요자)가 많은 지역인가?(학군, 일자리 등)
* 부동산에 문의
③ 최근 전세 실거래가는 얼마인가?
* 부동산에서 얼마 정도면 전세를 구할 수 있는지 문의
* 시장 상황이 안 좋다면 보다 보수적으로 판단
④ 내가 사고자하는 매물이 전세입자가 살고자 할 만한 특색이 있는가?
* 리모델링되어 있다거나, 수요 대비 공급이 적은 평수인지 등
⑤ 매매가와 전세가의 차이(전세가율)가 얼마나 되는가?
* 정해진 기준은 없지만 전세가는 결국 실 수요 가격이라고 생각하면 되고, 매매가가 그 이하로 내려가기 어렵다. 그렇기 때문에 매매가의 가격 하한선은 전세가가 되는 경우가 많기 때문에 전세가가 매매가에 비해 너무 낮다면 그만큼 위험도 커지게 되는 것이다.
이 외에도 당연히 투자라는 관점에서 볼 때 여러 가지 사항을 고려해야겠지만, 그중에서도 전세 끼고 매매(갭 투자) 시 주의해야 할 사항에 대해서 한 번 다뤄보았다.
또, 부동산 시장 상황에 따라 다르겠지만 부동산에서는 어떻게든 거래를 쉽게 많이 하기 위해서, 전세를 싸게 내놓으려고 유도하는 경우도 있는데, 본인이 생각하는 적정 가격으로 올려달라고 요청한다.
통상 매매 계약하는 부동산에서 전세계약도 같이 하기 때문에 애초에 나와 마음이 맞고, 날 위해주는 부동산을 찾는 것이 중요하다.
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전세 끼고 매매 절차와 주의점
전세 안고 매매하는 방법은 두 가지가 있는데요. 한 가지는 기존의 전세입자가 살고 있는 경우이고 다른 한 가지는 새로운 세입자를 구하는 경우입니다. 두 가지 경우의 상황과 어떤 방식으로 거래가 이루어지는 지에 대해 자세히 알아보도록 하겠습니다.
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목차
전세 끼고 매매 절차
기존 전세입자가 살고 있는 경우 매수할 집 구경 → 금액 협상 및 가계약금 송금 → 본계약 시 계약금 10% 매수자에게 송금 → 잔금일 날 매매금액에서 기존 전세입자가 살고 있는 전세금을 뺀 나머지 금액을 송금 계약금은 협상 하에 변동이 가능하며, 전세입자를 따로 구하지 않아도 되기 때문에 리스크가 적습니다. 계약갱신청구권을 사용하지 않은 상태라면, 기존 전세입자 계약 만료시기 6개월~2개월 이전에 재계약 또는 실거주 예정 협상을 해야 합니다. 매매금액이 3억 원이고, 기존 세입자가 2억 원에 거주 중이라면 대출을 하지 않고 매도자에게 1억 원만 주면 거래는 완료됩니다. 물론 중개비와 법무사 비용은 제외한 금액입니다.
새로운 세입자를 직접 맞춰야 하는 경우 기존 전세입자가 퇴거하는 날에 맞춰서 새로운 전세입자와 계약을 해야 합니다. 매매 잔금일, 기존 전세입자 퇴거일, 신규 전세입자 계약일을 한 날 한 시에 계약을 해야 합니다. 매수자, 매도자, 기존 전세입자, 신규 전세입자, 공인중개사가 한자리에서 계약을 진행 합니다.
매입금액 3억 원, 기존 전세입자 전세금 2억 원, 신규 전세입자 2억 5천만 원이라고 가정해보겠습니다.
매수자가 매도자에게 계약금 10%(3000만 원) 전달합니다.
2~3개월 뒤로 잔금일을 잡고 매수자는 신규 전세입자를 구합니다.
잔금일에 매수자, 매도자, 기존 전세입자, 신규 전세입자, 공인중개사가 한 자리에서 만나서 계약을 진행합니다.
매수자는 신규 전세입자에게 2억 5천만 원을 받은 후 기존 전세입자에게 2억 원을 주고 퇴거를 시킵니다.
매매금액 3억 원 – 기존 전세입자 2억 원 = 1억 원입니다. 여기서 계약금으로 10%(3000만 원)을 줬기 때문에 추가적으로 7천만 원을 매수자에게 줘야 하는 상황입니다.
신규 전세입자와 기존 전세입자와의 거래에서 남은 5천만 원을 매수자에게 주고, 나머지 2천만 원을 추가적으로 매수자에게 전달하면 거래는 완료됩니다.
결과적으로, 중개비와 법무비, 취득세를 제외하고 내 돈 5천만 원으로 3억 원의 집을 매수하는 것입니다.
전세 안고 매매 주의점
계약갱신청구권으로 인해서 전세 안고 매매 시 많은 주의를 요하는데요. 케이스별로 다양한 해석이 나오기 때문에 더더욱 신경을 써야 합니다.
세입자의 전세 만료 6개월 전에 소유권을 취득할 수 있는 집을 매수할 것 전세 만료 기준일로 6개월 이상 남은 집을 매수한 경우 등기, 잔금을 치른 후 해당 주택의 집주인 지위를 갖추게 되며, 세입자의 갱신청구권을 거부할 수 있습니다. 물론 6개월~2개월 내에 갱신 거절의 의사표시를 해야 합니다.
매수할 때 계약갱신청구권을 아직 사용하지 않은 매물이라면, 만약 매수자가 입주할 수 없는 경우 매도자의 책임으로 계약을 파기한다는 내용을 특약으로 작성해야 합니다.
매매계약 당시 세입자가 퇴거에 동의했으나, 단순 변심으로 추후에 계약갱신청구권을 사용하겠다고 한다면 계약갱신청구권 사용이 불가능합니다. 이를 증명하기 위해 문서나 녹음 등으로 자료를 남겨두시면 좋습니다.
전세 끼고 매매하는 것은 적은 투자금으로 큰 자산을 살 수 있는 방법이므로 반드시 알고 있어야 하는 투자 방법입니다. 다만 전세 안고 매매 주의점 등을 잘 알고 거래하셔야 본인 재산의 피해가 발생하지 않으니 조심하시기 바랍니다.
(쉬운설명) 전세끼고 매매
전세끼고 매매 / 갭투자 방법과 절차에 대해서 쉽게 알려 드립니다.
집값과 전셋가의 차이인 갭(gap)을 이용해서 집을 사는 것을 갭투자 라고 합니다.
혹은 전세끼고 매매, 전세끼고 샀다. 전세안고 매매 등이라고 표현을 하죠.
매매가격 – 전세가격 = 차이(갭) 인 것입니다.
시가 : 7억
전세가 : 5억이라면
내 돈 2억으로 7억짜리 집을 매수하여
집값이 오를 때 팔아서 이익을 보는 재미난 일인 것이죠.
7억 짜리 집이 8억이 되면,
2억을 투자해 1억원을 벌게되는 셈인 것입니다.
우리나라에는 이렇게 갭투자를 통해서 부자가 된 사람들이 옛날부터
무지무지하게 많습니다.
무시무시한 임대차 3법 등의 영향으로 인해서 현재는 전세품귀현상으로 인해서
전세가격이 매매가격을 추월할 기세로 오르고 있습니다.
갭투자는 이러한 원리입니다.
그래서 전세가격과 매매가격의 갭이 적을수록 투자하기 쉽다는 건 다 이해하시겠죠?
집 가격 전부가 나에게 없어도
전세입자의 전세금을 받아서 매매가격과의 차액만 지불하고
집을 구매할 수 있는 것으로 집 값이 오르면 높은 수익률을
올릴 수 있는 것이 바로 이 투자의 장점입니다.
갭투자에는 2가지 방법이 있습니다.
1. 전세가 껴있는 집을 사는 방법
2. 공실인 집을 사서 세입자를 동시에 새로 맞추는 방법
(매매계약 할 때 전세 들어오실 분과 함께 계약하는 것)
갭투자 절차는 어떻게 되냐구요?
1. 전세가 껴있는 집
집을 매수하면서 기존에 세입자가 있다면
매수인이 현임대보증금을 승계하는 조건으로
매매와 전세가의 차액만을 매매계약 시에 매도인에게 주면 됩니다.
2. 공실인 집
매도인이 살고 있거나 공실인 집을 매수할 때는
매매계약과 함께 전세계약도 동시에 진행합니다.
전세를 새로 맞추어 전세입자에게 전세금을 받아 매도인에게 매매대금을 줄 수 있습니다.
아래 예시를 들어보겠습니다.
20년 ———–> 21년
– 매매가 6억 —> 8억
– 전세가 4억 —> 6억
으로 올랐다고 가정해보겠습니다
21년 지금, 아래 두 매도인 중 누구의 물건을 사시겠습니까?
1. 과거 전세 4억을 끼고 6억에 산 사람
2. 과거 전세 없이 전부 현금으로 6억에 산 사람
^^
두가지 방법 모두 장단점이 있는데요
1. 현재 4억 전세에 현재 21년 매매가 8억, 실제 내돈 4억이 들어가고
2. 8억에 사서 6억 전세를 새로 맞추면 되니, 실제 내돈 2억만으로 들어갈 수 있습니다
정리하자면
이미 전세껴있는 1번.
장점 : 직접 전세를 맞출 필요가 없다.
단점 : 실투자금이 많이 들어간다
공실 & 직접 전세 맞춰야 하는 2번.
장점 : 실투자금이 줄어든다
단점 : 직접 전세를 맞춰야 한다.
잔금일까지 전세입자를 구하지 못할 시 매매잔금을 치르지 못하는 위험이 있다.
전세계약 중개수수료가 발생한다.
최근 정부는 갭투자를 투기꾼으로 몰고가는 분위기가 컸는데요
갭투자는 불법적인 것도 아니고 예전부터 있었던 투자방식이기 때문에
인식의 차이가 있습니다.
성공적인 갭투자 하시기 바랍니다. ^^
전세끼고 매매 방법, 부동산 갭투자 지금이 타이밍?
안녕하세요. 직장인 여리입니다.
주식시장과 더불어 부동산 매매 가격도 오르고 있다는 뉴스가 많은데요. 올해도 부동산 매매를 고민하시는 분들이 많을 것 같습니다. 부동산 매매 방법 중에서도 전세 끼고 매매하는 방법에 대한 관심이 많을 것 같은데요. 주택 및 아파트를 처음 매입하거나 이제 공부를 시작하시는 분들은 전세 끼고 매매하는 방법에 대한 개념을 확실히 잡을 실 수 있도록 최대한 쉽게 설명드릴 예정입니다.
특히 계약갱신청구권의 영향으로 지금이 전세 끼고 매매하기 정말 좋은 시기인데요. 끝까지 보시면 왜 지금이 전세끼로 매매하기 좋은 타이밍인지 자세히 설명드리도록 하겠습니다. 계약갱신청구권에 대한 내용은 여기를 참고해주세요.
목차
– 전세 끼고 매매 방법
– 왜 전세 끼고 매매를 할까? (중요!)
– 지금이 전세 끼고 매매하기 좋은 시기? (중요!)
전세 끼고 매매 방법
” 전세 끼고 매매 = 매매가 – 전세보증금 ”
전세 세입자가 있는 주택은 전세 세입자는 유지한 채로 집주인이 바뀌는 방식이기 때문에 매매가에서 전세 세입자의 보증금을 뺀 가격으로 거래하게 됩니다. 예전에는 투기의 성향이 있으면 갭 투자라고 부르기도 했지만 지금은 구분 없이 동일한 의미로 사용되고 있습니다.
왜 전세 끼고 매매를 할까?
” 실제 필요한 금액이 적다! ”
전세 끼고 매매를 하는 경우는 실제 필요한 금액이 적기 때문입니다. 투자 목적이든 실거주 목적이든 먼저 전세끼로 매매를 하는 경우가 많아지고 있습니다. 실거주를 못한다는 단점이 있지만, 실제 필요한 금액이 적기 때문에 높은 수익률도 볼 수 있습니다. 요즘은 부동산은 장기 우상향을 할 거란 생각으로 실거주는 나중에 하고 먼저 부동산을 매입하려는 분들도 많아지는 것도 현실입니다.
비교를 해보면 “대출을 받아서 부동산을 구매”할 경우와 “전세 끼고 매매”할 경우 필요한 금액이 다릅니다.
서울지역 매매가 6억 아파트 1. 대출을 받아서 구매할 경우 2. 전세끼고 매매할 경우 매매가 6억
매출한도 6억 x 40% = 2.4억 매매가 6억
전세 보증금 4억 필요한 금액 3.6억 필요한 금액 2억
지금이 전세 끼고 매매하기 좋은 시기?(중요!)
위에 내용처럼 전세끼로 매매의 경우 실제 필요한 자금이 적은 장점이 있는데요. 여기서 작년부터 실행되고 있는 계약갱신청구권으로 지금이 전세 끼고 매매하기 좋은 시기라고 생각이 됩니다. 세입자가 계약갱신청구권을 행사한 매물의 경우 2년 동안 집주인이 실거주를 할 수 없다는 단점이 있기 때문에 시세보다 매매가가 낮게 형성되고 있는데요. 당장 실거주를 하지 않아도 되는 경우 시세보다 저렴하게 매입할 수 있기 때문에 지금이 좋은 시기라고 생각됩니다.
전세 안고 아파트 매매시 순서 방법 궁금증 모음
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아파트를 매매하려고 보면 전세나 월세를 안고 매매가 가능한 경우가 있습니다. 이러 한때 어떤 식의 흐름으로 진행되는지 전세 또는 월세 안고 아파트 매매하는 방법 아래에서 알려드릴게요 🙂
1. 월세 / 전세 끼고 매매란?
월세 또는 전세로 살고있는 세입자를 그대로 둔 상태로 집주인과 계약하면서 인수를 받는 형식의 매매입니다. 한마디로 기존 세입자의 보증금을 안고 집을 구입하는 것이죠.
전세 월세 끼고 의 뜻은 매매를 이루는 과정에서 현재 전세 및 월세 계약이 있기 때문에 그부분에 대한 책임도 같이 이전하는것을 말합니다. 예를 들어 1억짜리 아파트에 전세나 월세보증금이 5천만원이 있다면 1억짜리 아파트에 전월세 보증금을 제외한 나머지를 매매금액으로 주고 나중에 전월세 계약이 끝나면 보증금에 대한 책임을 져야된다고 보시면 됩니다.
2. 월세 / 전세 안고 아파트 매매하는 방법과 순서
예를 들어 집값이 6억(전세가 5억)인 경우 전세를 안고 매매하는 방법입니다.
1) 매매계약 6억 원 (계약금은 상호 합의, 통상 매매대금의 10% 임)
2) 잔금일에 계약금 제외한 잔금 납부
3) 등기
4) 세입자 만료 2개월 전에는 대출 확인 (대출심사)
– LTV 50%이라면 3억 언저리 나옵니다
5) 세입자 전출 시 전세금 상환 (5억)
6) 입주
세입자 기간 만료 후 매수자께서 실거주 목적으로 입주하신다면 1순위가 되면서 해당 물건을 담보로 대출을 받을 수 있습니다. 대출받은 금액으로 전세금을 내어주면서 입주하시면 됩니다. 세입자가 나갈 때(전출) 대출을 받아 그 돈을 세입자 주면 되는 순서로, 은행가 셔서 얼마까지 대출 가능한지 확인 후 세입자한테 양해를 구하고 대출을 받아서 전세금을 주게 됩니다.
다만, 최근 LTV 제한 등 금융권 대출이 꽤 복잡해졌기 때문에 실입주에 따른 잔금 여력을 고려하신 뒤 매매하셔야 돼요.
3. 아파트 매매 시 전세 안고 매매했을때 궁금증 정리
1) 보통 집 매매시 은행 대출은 계약하는 날이 아닌 입주하는 날에 나온다 하던데요 여기서 제가 사려는 집 값 6억에 대한 은행 대출을 계약할 때 미리 받을 수 있나요?
대출은 임차인이 나가는 것을 전제로만 가능합니다.
2) 전세 세입자가 나갈 때 전세금을 내어줘야 되는데요 아파트를 담보로 주택담보대출인 주담대 가능할까요? (조정지역입니다)
조정지역이라면 주담대 금액으로만 보증금을 다 빼 줄 수 없을 수도 있습니다. 다만 퇴거 자금으로 대출을 받는다면 주택시세의 60%인 or 보증금의 70% 중 선택을 해서 대출을 받을 수는 있습니다.
✔️1 금융권 – 지역별 LTV 한도 내에서
✔️2 금융권 – 지역별 LTV 초과한 세입자 보증금도 가능 (다만 최대 7,80% 이내)
위 두 가지 중에서 퇴거 자금 대출 이용 가능합니다.
3) 주담대는 언제 받아야 되는건가요?
잔금일기준 1~2개월전에는 심사 받으시는게 좋습니다.
4) 전세안고 매매인데 즉시 입주가 가능한 경우는 뭔가요?
현재 살고있는 임차인의 만기가 다 되어 이사계획이 있는 물건이라고 보시면 됩니다. 전세안고 매매를 한뒤 실거주가 바로 가능하다고 보시면 돼요.
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전세 끼고 매매 , 갭투자
최근 부동산 규제가 강력해지고 있다.
부동산 가격이 오르던 2~3년 사이 많은 사람들이 적은 돈으로 시세 차익을 얻기 위해서 전세를 끼고 매매, 매입을 진행하고 있었다.
작은 돈으로 시세 차익을 얻으면 금액대비 수익률을 거둘 수 있어서 부동산 시장이 상승기일 때 많은 사람들이 사용했던 방법입니다.
이 상황에서 각 사람의 입장에서 생각해 보도록 하겠다 .
① 매매 상황 설명
② 매수 및 매도자
③ 세입자 상황
이후 이 과정에서 세입자는 준비해야 될 상황 위주로 작성하겠다.
① 매매 상황 설명
그냥 간단히만 보면 A와 C씨의 재산, 부채가 모두 교환되는 것이라 생각하면 됩니다.
먼저 3억 5천 만원 아파트 주인 A씨가 있다고 가정 하겠습니다. 이 아파트에 2억 9천만원에 전세로 살고 있는 B씨가 있습니다. 아파트 주인 A씨는 매수가 C씨에게 전세를 끼고 아파트를 매도했습니다. 이 상황을 가정하고 설명하겠습니다.
A씨는 집을 팔고 싶고 집을 사려는 C씨는 3억 5천만원은 없지만 6천만원이 있습니다. 이 상황에서 C씨가 집을 사면서 6천만원을 A씨에게 지불합니다. 이후 부족한 2억 9천만원은 A씨가 B에게 반환해야 하는 전세 보증금 2억 9천만원을 대신 지불하려는 계획으로 세입자 B씨의 전세 보증금을 반환을 안는 방법입니다.
② 매수 , 매도자
A씨 입장에서는 집을 매도한 것뿐이고 전세보증금 2억 9천만원 + C씨의 현금 6천만의 가격을 정상적으로 받았습니다.
원래 자산 아파트값 3억 5천에서, 전세보증금 2억 9천만 원을 받은 상황이었습니다. 총 자산 6억 4천만 원 중 2억 9천만 원을 반환해야 하는 상황입니다. 즉 실제 재산은 3억 5천만 원입니다.
6천만 원을 받고 받았던 전세금 2억 9천을 새로운 매수자가 안게 되었으니 원래 집주인 A씨는 3억 5천만 원의 재산을 온전히 가지게 되었습니다.
집을 구입한 매수자 B씨의 경우 6천만 원을 지불하고 전세 보증금 반환금액 –2억 9천만 원을 얻었으니 제 가격에 집을 구입했습니다.
하지만 B씨의 경우는 2억 9천만 원의 지불을 세입자의 전세 만기일까지 미룰 수 있기 때문에 부족한 자금으로 당장의 집 주매를 할 수 있었습니다.
서로의 이해만 맞아 떨어진다면 양쪽 모두에게 득이 되는 거래라고 할 수 있습니다.
매도자는 큰 금액을 한 번에 지불할 수 없는 사람까지 수요가 될 수 있으니 빠른 거래를 할 수 있는 장점이 있습니다.
매수자의 경우는 적은 금액으로 시세 차익을 노려볼 수 있는 좋은 기회입니다.
③ 세입자
그렇다면 세입자의 입장은 어떨지 알아보겠습니다.
사실 집값이 상승한다면 문제가 될 소지가 적습니다. 집값이 오르면서 전세가가 상승되면 일반적으로 어렵지 않게 전세금을 돌려 받을 수 있습니다.
그런데 문제는 집값이 하락하는 장에서 발생합니다. 집값이 하락하면 자연스레 전세가도 하락할 가능성이 많습니다. 적은 돈으로 집을 매수했다는 것은 반대로 말하면 전세금을 돌려줄 돈이 부족한 것일 수도 있습니다.
전세가 안 빠지면 전세금을 반환을 미루는 경우도 많고 전세가가 떨어지면 금액이 부족해 질수 있습니다.
심하면 역전세가 형성, 깡통전세가 형성될 수도 있습니다.
그럼 세입자는 무엇을 준비해야 할지 생각해 보도록 하겠습니다.
먼저 주택임대차보호법의 의해 세입자는 원하면 동일한 조건으로 계약 만료까지 집에 거주할 수 있습니다.
– 둘째로 원하면 계약을 해지 할 수 있는 권리도 가지고 있는 것으로 알고 있습니다. 이 경우에는 원래 집주인이 세입자에세 전세금을 반환해야할 의무가 있습니다.
여기서는 선택의 문제라고 볼수 있습니다. 그냥 원래 계약을 가지고 갈 것인가? 아니면 계약 장사자가 바뀌었으므로 계약을 해지하고 갈 것인가를 결정하시면 됩니다.
다만 걱정이 되시면 전세보증금 보장 보험을 하시길 권합니다. 전세끼고 매매가 이루어 졌다는 뜻이 해당 보증금이 부족하다는 뜻이 될 수도 있습니다.
보험금 내고 전세보증금반환 보험을 가입을 권유 드립니다.
다음 포스팅에서는 전세보증금 반환 보험 가입 방법이나 조건, 가입 가능한 두 군데를 찾아보도록 하겠습니다.
전세금 보장보험!! HUG(대한주택보증), SGI(서울보증보험) 두 가지 비교후 포스팅 해보겠습니다.
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전세끼고 아파트 매매 시 주의점 (계약갱신청구권)
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목차
전세끼고 아파트(주택) 매매
오늘은 전세끼고 아파트 매도·매수 시 주의할 점에 대해 살펴보려고 합니다. 임대차 3 법으로 인해 전세 낀 집 사고팔 때 반드시 고려해야 할 변수가 생겼습니다. 바로 임차인의 계약갱신청구권입니다. 오늘은 이러한 계약갱신 청구에 대한 거절 사유와 전세 낀 아파트 사고팔기 좋은 시기에 대해 한번 알아보도록 하겠습니다.
전세끼고 아파트 매매 시 주의점 (계약갱신청구권)
전세 안고 매매, 전세 끼고 매매의 뜻
전세끼고 매매를 한다는 것은 전세로 살고 있는 세입자가 있는 상태에서 집주인과 계약하면서 인수를 받는 형식의 매매를 뜻합니다. 한마디로 기존 세입자의 보증금을 안고 집을 구입하는 것입니다. ‘전세끼고 매매’가 이루어지는 과정에서는 현재 전세 계약이 있기 때문에 그 부분에 대한 책임도 같이 이전받게 됩니다.
예를 들어, 5억짜리 아파트에 전세보증금이 4억 5천만 원이 있다면 전세 보증금을 제외한 나머지 금액인 5천만 원을 매매금액으로 주고 나중에 전세 계약이 끝나면 보증금 반환을 매수자가 임차인에게 하게 되는 것입니다.
보통 전세 끼고 매매 시 거래가액이 바로 입주할 수 있는 집 대비 몇 천만 원 더 저렴합니다. 그것은 바로 계약갱신청구권 때문입니다. 집주인(임대인)이 바뀌더라도 임차인은 새 집주인에게 계약갱신청구권을 행사할 수 있고, 이때 임대차 보호법상 인상률 상한으로 인해 종전 임대료의 5% 초과 인상이 불가능하기 때문입니다.
전세끼고 아파트 매매 시 주의점 (계약갱신청구권)
만약 매수인이 정상 입주 물건을 샀다면 새로 전월세 계약을 해서 보증금 등을 시세대로 받을 수 있지만 기존 임대차를 승계하는 조건으로 매수한다면 전월세 상한가에 걸려 마음대로 임대료를 받을 수 없기 때문에 매수인은 이러한 집을 꺼려할 수밖에 없습니다.
또한 실거주를 생각하시고 매수한 경우, 임차인의 계약갱신 청구에 대한 부담이 있을 수 있습니다. 이러한 이유로 ‘전세끼고 아파트(주택) 매매’의 경우 보통의 거래 매물보다 가격이 저렴할 수밖에 없는 것입니다.
전세끼고 아파트 매매 시 주의점 (계약갱신청구권)
전세끼고 아파트(주택) 매매 시 주의점
전세 낀 매물 언제 사고 언제 파는 것이 좋을까요? 기존 임차인의 계약갱신청구권 행사 기간 전에 매매계약 체결 후 등기까지 마치는 것이 좋습니다. 기존 임차인의 계약갱신청구권 행사 기간 전에 매매계약을 체결한 후 등기까지 마쳐야 임차인의 계약갱신 청구를 거절할 수 있기 때문입니다.
계약갱신청구권은 임대차 계약 만료 6개월 전~1개월 전에 행사하여야 합니다. 단, 2020년 12월 10일 이후 최초 체결 혹은 갱신된 계약은 6개월 전 ~2개월 전에 행사하여야 효력이 있습니다.
이에 대해서 국토교통부는 새 집주인이 실거주 목적으로 계약 갱신을 거절하려면 세입자의 계약갱신청구권 행사 기간 이전까지 잔금을 치르고 소유권 이전 등기까지 마쳐야 한다는 유권해석을 내놓은 바 있고 이에 대한 법원 판례도 나온 상태입니다.
전세끼고 아파트 매매 시 주의점 (계약갱신청구권)
KBS 기사에 따르면 실거주를 목적으로 전세끼고 매매 집을 샀어도 그 집에 입주를 못 할 경우도 있게 됩니다. 즉, 그 집에 세 들어 사는 세입자가 계약갱신청구권을 이미 행사한 경우입니다. 청구권은 임대차 계약 만료 6개월 전~1개월 전에 행사할 수 있으며, 2020년 12월 10일 이후 최초 체결 혹은 갱신된 계약은 6개월 전 ~2개월 전에 행사할 수 있습니다.
예를 들어 임대차 만료 5달쯤 남은 상황에서 세입자가 2년 더 살겠다고 통보하면 그 시점에서 등기상 집주인(집 매도자)은 본인이 실입주하지 않는 한 계약갱신은 받아들일 수밖에 없습니다. 그리고 이렇게 갱신된 계약 효력은 이후 집을 매수하고 등기한 새 주인(집 매수자)에게 미칩니다. 따라서 새 주인은 집을 샀어도 2년 넘게 이 집에 들어갈 수 없게 되는 것입니다.
세입자(임차인)가 계약갱신청구권을 행사하지 않은 상태에서 집주인(임대인)이 바뀌었다면 새 집주인은 본인(혹은 직계존비속)의 입주를 이유로 현 세입자의 계약갱신을 거절할 수 있습니다. 하지만 이런 거절은 이미 잔금까지 치르고 등기상 집주인으로 돼 있어야 할 수 있습니다. 계약만 하고 잔금을 치르기 전이라면 계약 거절을 할 수 없게 됩니다.
전세끼고 아파트 매매 시 주의점 (계약갱신청구권)
전세끼고 아파트 매매 시 실입주하려면?
집을 매수할 때 그 집에 입주하기 위해 집을 산다면 전세 낀 집의 경우 현 세입자의 임대차 기간, 그리고 계약갱신청구권 행사 여부를 반드시 확인하셔야 합니다. 가장 확실한 건 현 세입자의 임대차 만료 6개월 이전(예를 들어 10개월쯤 남아 있을 때) 잔금까지 치르고 등기를 이전해 오는 것이 가장 좋은 방법입니다.
만일 등기를 이전하지 않은 상태에서 계약갱신청구권 행사 기간에 세입자가 현 주인(집 매도자)에게 계약갱신을 청구하면 새 주인은 그 집에 2년 이상 들어가 사실 수 없게 됩니다.
예를 들어, 임대인(A)이 집을 팔기 전에 세입자(B)에게 집을 팔 예정이니 계약 연장이 어렵다고 통보하고 임차인도 당시 이에 동의하여 새 전셋집을 알아보겠다는 뜻을 밝혔습니다. 그래서 임대인(A)은 해당 주택을 매수인(C)에게 매매하기로 하고 계약까지 해 둔 상황이었죠.
전세끼고 아파트 매매 시 주의점 (계약갱신청구권)
그러나, 이후 전셋집을 구하기 힘들어진 임차인이 변심하여 주인이 바뀌기 전에 계약갱신 청구권을 행사한 경우에 임대인(A)은 이미 임차인이 동의한 정황과 매매계약을 했다는 이유로 세입자의 계약갱신청구권을 거절할 수 있을까요?
이러한 경우 결론적으로, 거절할 수 없습니다. 법원은 “매도인이자 종전 임대인이었던 A 씨가 실제로 거주하는 것이 아니므로, 매수인 C 씨의 실제 거주를 이유로 B 씨의 계약갱신청구권을 거절할 수 없다”라고 판결 내렸습니다.
전세끼고 아파트 매매 시 주의점 (계약갱신청구권)
왜냐하면 임대차 보호법에 따르면 집주인이나 가족이 실거주할 목적일 때만 세입자의 계약갱신청구권을 거절할 수 있다고 나오기 때문입니다. 매수인(C)은 아직 계약만 한 상태이고 잔금을 치르고 등기를 한 상태가 아니므로 매수인(C)의 실거주를 이유로 계약갱신을 거절할 수 없습니다.
임대인과 세입자의 합의는 민법에 따른 것인데 주택임대차 보호법이 특별법이므로 둘이 충돌을 일으킬 경우 항상 특별법이 우선합니다.
새 집주인이 실거주 목적으로 계약 갱신을 거절하려면 세입자의 계약갱신청구권 행사 기간 이전까지 잔금을 치르고 소유권 이전 등기까지 마쳐야 한다 는 점을 명심하시길 바랍니다.
전세끼고 아파트 매매 시 주의점 (계약갱신청구권)
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전세끼고 매매 절차
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갭투자 하는 방법은 전세끼고 매매 중 하나의 방법과 동일하다고 생각하면 편합니다. 전세끼고 매매 절차를 어렴풋이 알고는 있지만 직접 경험하지 않아 정확히 모르시는 분들이 계시는 것 같아 포스팅하고자 합니다.
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갭투자 하는 방법에 대해 설명드리기 전에 전세끼고 매매는 전세끼고 매수 방법 2가지 경우와 전세끼고 매도 방법 1가지 경우로 나뉘어 있습니다. 갭투자는 아래 설명하게 될 전세끼고 매매 매수 방법 1이라고 생각하시면 됩니다.
매수 방법 1. 아파트나 빌라를 매수할 때 동시에 매수할 집의 전세입자를 구하는 방식
방법 1. 아파트나 빌라를 매수할 때 동시에 매수할 집의 전세입자를 구하는 방식 매수 방법 2. 이미 전세입자가 거주하고 있는 아파트나 빌라를 매수하는 방식
방법 2. 이미 전세입자가 거주하고 있는 아파트나 빌라를 매수하는 방식 매도 방법 1. 전세를 주고 있는 집을 전세기간 만기가 도래하기 전에 매도하는 방식
전세끼고 매매 절차 [ 매수 방법 1]
전세끼고 매수 방법 중 첫 번째는 새로운 전세입자를 직접 맞추어야 하는 경우로 가장 일반적인 갭투자 하는 방법입니다. 순서는 다음과 같습니다.
매수할 집을 구경하고 가격과 잔금일이 협상이 되면 매도자에게 가계약금*을 계좌 이체합니다. 그리고 추가적으로 매매계약서를 작성하는 날 가계약금을 제외한 계약금 10%를 계좌 이체하시면 됩니다. 최종 잔금일은 전세입자를 구해야 하기 때문에 최대한 연기하는 편이며, 평균적으로 3개월 정도 잔금기간이 주어진다고 생각하시면 됩니다.
*가계약금 : 계약금은 통상적으로 매수 금액의 10%지만 가계약금은 금액이 정해져 있지 않아서 일반적으로 100~200만 원 정도 보냅니다. 전세입자를 새로 구해야 하는데 투자금을 최소화하기 위해 전세금을 가장 높게 받을 수 있는 시기를 고려하여 전세입자를 구하는 게 좋습니다. 전세금을 높게 받을 수 있는 시기는 이사철인 봄과 가을입니다. 물론 주변에 입주물량, 전세물량이 많을 시 전세금을 높게 받을 수 없기 때문에 조사를 철저히 하셔야겠죠. 새로운 전세입자가 구해졌다면 계약금 10%를 받습니다. 매매 잔금일과 신규 전세입자 잔금일을 한 날 한 시로 맞춰서 매수자, 매도자, 신규 전세입자, 공인중개사, 법무사까지 총 5명이 한자리에서 계약을 진행합니다.
이해하기 어려운 분들을 위해 예를 들어보겠습니다. 매매 가격 5억 원, 신규 전세입자 4억 원에 계약하기로 했다고 가정해봅시다.
매수자가 매도자에게 매매 계약금 10%(5,000만 원)을 계좌 이체하며 매매계약서를 작성합니다. 잔금일은 최대한 길게 잡고 전세입자를 구합니다.
전세입자에게 전세 계약금 10%(4,000만 원)을 받고 매매 잔금일과 전세 잔금일을 한 날 한 시로 맞춥니다.
잔금일에 매수자, 매도자, 전세입자, 공인중개사, 법무사까지 5인이 한 날 한 시 한 자리에서 만나서 거래를 진행합니다. 돈거래는 법무사를 통해서 움직이게 된다고 생각하시면 됩니다.
전세입자는 전세금 4억 원 중 계약금 10%(4,000만 원)를 제외한 나머지 3억 6천만 원을 법무사를 통해 매도자에게 전달합니다.
매수자는 매매금액 5억 원 – 전세금 4억 원 = 1억 원입니다. 1억 원 + 전세계약금 4,000만 원 – 매매 계약금 5,000만 원인 9,000만 원을 매도자에게 입금하면 거래는 완료됩니다.
결과적으로 1억 원으로 5억 원의 집을 매수한 것입니다. 물론 중개비, 취득세, 법무사비는 추가로 필요합니다.
전세끼고 매매 절차 [ 매수 방법 2]
전세끼고 매수 방법 중 두 번째는 기존 전세입자가 거주하고 있는 상태로 매수하는 경우입니다. 전세기간 만기 도래하기 전까지 새로운 전세입자를 구하지 않아도 되기 때문에 매수 방법 1보다 간단한 편입니다. 하지만 아직 계약갱신청구권을 사용하지 않은 전세입자라면 전세기간 만료시기 6개월~2개월 이전에 재계약 또는 전세 퇴거를 협상해야 합니다. 거래 진행 순서는 다음과 같습니다.
매수할 집을 선정했다면 매매금액의 10%인 계약금을 매도자에게 입금하고 매매계약서를 작성합니다. 매매 잔금일에 매수금액과 현재 전세금의 차이에서 계약금 10% 제외한 금액을 매도자에게 입금하면 거래는 완료됩니다. 중개비, 취득세, 법무사비는 별도입니다.
이해하기 어려운 분들을 위해 예를 들어보겠습니다. 매매 가격 5억 원, 기존 전세입자 4억 원에 거주하고 있다고 가정해봅시다.
매수자가 매도자에게 매매 계약금 10%(5,000만 원)을 계좌 이체하며 매매계약서를 작성합니다. 잔금일은 개인 상황에 맞춰서 선정하시면 됩니다.
매매 잔금일에 매수금액과 현재 전세금의 차이(1억 원)에서 계약금 10%(5,000만 원)을 제외한 금액인 5,000만 원을 추가로 매도자에 입금하면 거래는 완료됩니다.
매매금액 5억 원의 중개비, 취득세, 법무사비까지 생각하셔서 자금 계획을 세우셔야 합니다.
전세끼고 매매 절차 [ 매도 방법 1]
전세기간이 만료되기 전에 전세입자가 거주하고 있는 상태로 매도하는 방법으로 바로 입주할 수 있는 매물보다 저렴하게 매도할 수밖에 없습니다. 전세끼고 매도 절차는 다음과 같습니다.
매수자에게 매매 금액의 10% 계약금을 계좌 이체를 받고 매매계약서를 작성합니다. 잔금일에 [매도 금액 – 전세금 – 계약금 10%] 금액을 추가로 계좌 이체를 받으시면 됩니다. 중개비와 양도소득세까지 내시면 전세끼고 매도 완료입니다.
이해하기 어려운 분들을 위해 예를 들어보겠습니다. 매매 가격 5억 원, 전세입자가 4억 원에 거주하고 있다고 가정해봅시다.
매수자에게 매매 금액의 10% 계약금(5,000만 원)을 계좌 이체 받고 매매계약서를 작성합니다.
잔금일에 [매도 금액 5억 원 – 전세금 4억 원 – 계약금 10% 5,000만 원] = 5,000만 원을 추가로 계좌 이체 받으시면 거래는 완료됩니다.
위 글에서 알 수 있듯이 전세끼고 매매는 투자금을 최소화하여 투자할 수 있는 전략입니다. 투자금이 적은 만큼 이상한 물건을 샀을 때 리스크가 상당한데요. 기회가 된다면 전세끼고 매매 시 주의사항도 다루어보도록 하겠습니다.
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