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지역주택조합(지주택)이란 무엇인가? – 네이버 블로그
지역주택조합(지주택)은 다수의 개인, 즉 조합원이 본인의 주택을 마련하기 위해서 결성하는 조합입니다. 무주택이거나 주거 전용면적 85㎡ 이하 소유자인 …
Source: m.blog.naver.com
Date Published: 8/24/2022
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원수에게 추천한다는 지역주택조합, 지주택이란? 왜 망할까?
지역주택조합, 줄여서 지주택은 같은 지역에 거주하는 주민이 주택을 마련하기 위해 설립한 조합이에요. 주택이라고 말하는 것보다는 아파트가 생각하기 …
Source: schrysalis.tistory.com
Date Published: 11/14/2022
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지주택(지역주택조합) 조심해야 하는 이유 – Don Formation
제목 그대로 지주택이란 지역주택조합의 줄임말입니다. 정확한 사전적 의미는 동일한 특별시, 광역시, 시 또는 군에 거주하는 소형 주택 소유자(전용 …
Source: eun-hwang.tistory.com
Date Published: 12/8/2022
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[부동산] 지주택이란? – 내마음대로 잡학피디아
지주택 : 지역주택조합의 줄임말. 해당지역에 6개월 이상 거주하는 무주택자 혹은 전용면적 85㎡ 이하 1주택 소유자들이 주축이 돼 벌이는 주택사업 …
Source: selfstudynote.tistory.com
Date Published: 10/4/2022
View: 252
지역 주택 조합 (지 주택)이란? / 유의사항 / 장단점 / 탈퇴 및 95 …
내 집 마련을 위해서 일부 사람들이 주택법에 의해 조합을 설립하고 사업대상지의 토지확보 및 아파트 건설 일련의 과정을 추진하는 사업을 말합니다.
Source: vmfldrmftm.tistory.com
Date Published: 1/29/2021
View: 7254
지역주택조합, 지주택이란 무엇일까? | 장단점, 피해 사례
지역주택조합 (지주택) … 서울특별시, 인천광역시 및 경기도에 거주하는 무주택자 또는 85㎡이하 주택 1채 소유자가 모여 주택법에 의하여 조합을 설립 …
Source: lifewithkyungah.tistory.com
Date Published: 11/9/2022
View: 1705
지주택이란 지역주택조합 지주택 사업승인 및 진행절차 정보 공유
지주택(지역 주택조합)이란 무엇일까? 원수에게만 추천한다는 지주택. 과연 그럴까요? 물론 경우에 따라 시기에 따라 상황에 따라 다 다르겠지만 …
Source: creatorwomi.tistory.com
Date Published: 9/12/2021
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지역주택조합 – 나무위키:대문
지역주택조합의 절차 및 조합 가입 조건3. 구별법4. 장점5. 문제점. 5.1. 높은 위험성5.2. 조합원 자금 횡령. 6. 지주택 추진 사례.
Source: namu.wiki
Date Published: 10/21/2021
View: 894
[지주택] 지역주택조합이란 어떤 것인가? (쉬운 … – 나무글로벌
본인소유의 집이 없거나 전용 85㎥ 이하의 주택 1채만을 소유하고 있는 다수의 사람들이 모여 해당 토지를 매입하고, 주택을 건설하는 등 내 집 마련 …
Source: namuglobal.tistory.com
Date Published: 10/22/2022
View: 1400
부동산 지주택이란? 부동산 지역주택조합 사업에 관하여 설명 …
즉 지주택은 주민이 사업의 주체가 되어 아파트 건설을 위해서 조합을 꾸린 뒤에 토지를 매입하고 다소 저렴한 금액으로 아파트를 분양받는 것입니다.
Source: lliamlisten.tistory.com
Date Published: 5/19/2022
View: 1420
주제와 관련된 이미지 지 주택 이란
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주제에 대한 기사 평가 지 주택 이란
- Author: 여의도5번출구
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- Date Published: 2021. 11. 3.
- Video Url link: https://www.youtube.com/watch?v=-ib9tpVSicU
지역주택조합(지주택)이란 무엇인가?
정비 사업과 주택조합사업의 차이점도 알아두는 게 좋습니다.
<도시 및 주거환경 정비법>에 따라 추진하는 재건축조합과 주택재개발조합은 노후, 불량 건축물이 밀집한 지역에 거주하고 있는 주택 소유자들의 주거환경을 개선하기 위한 정비 사업이 주 목적입니다. 반면에 지역주택조합은 <주택법>에 따른 무주택 서민들의 내 집 마련이 주 목적입니다.
지역주택조합(지주택)은 1977년 <주택건설촉진법>에 의해 처음 시행되어 청약통장 없이 내 집 마련을 할 수 있어 인기를 끌다가 수도권 1기 신도시 건설 때 공급 증가로 인한 규제 강화로 1990년대에는 하락세를 면치 못했습니다. 외환위기 이후 잠깐 인기를 끌다가 2008년 금융위기 이후에 경기 침체로 하락세를 보이다가 최근 규제완화로 일반인들의 진입이 수월해져서 다시 관심을 받고 있습니다.
2013년 같은 시, 군 내에 6개월 이상 거주자에서 시, 도 단위 광역생활권으로 거주자를 넓혀주어 거주자 요건이 완화되었습니다. 2014년부터는 앞에서 언급했듯이 주택 소유 요건이 주거전용면적 60㎡ 초과 85㎡ 이하 주택 1채 소유 세대주의 진입을 허용되었습니다. 또한 주택조합설립 인가 신청일 이후 조합원의 거주지 변경에 대한 제한도 조합원 자격에 영향을 주지 않습니다. 기숙사, 고시원, 오피스텔은 <주택법>상 주택이 아니므로 소유하고 있는 수량에 관계없이 조합원 자격에 영향을 주지 않습니다.
원수에게 추천한다는 지역주택조합, 지주택이란? 왜 망할까?
원수에게 추천한다는 지역주택조합, 지주택이란? 왜 망할까?
지주택이란
안녕하세요. 설쥐아빠예요.
요즘 부동산 가격이 하루가 멀다 하고 올라가는데요, 그 때문인지 재개발, 재건축을 넘어 지역주택조합, 지주택의 홍보가 활발하게 진행되고 있는 것 같아요. 지역주택조합은 보통 지주택이라고 줄여서 부르는데요, 원수에게 추천해준다는 말이 있어요. 다들 들어보셨나요? 보통 지역주택조합에는 광고전단지를 이용해서 사람들을 현혹하는데요, 왜 지주택을 하면 망한다고 하는지, 원수에게 추천해준다고 하는지 저와 함께 살펴보도록 해요~!
▣ 목차
1. 지역주택조합, 지주택이란?
2. 왜 망할까?
지역주택조합, 지주택이란?
지역주택조합, 줄여서 지주택은 같은 지역에 거주하는 주민이 주택을 마련하기 위해 설립한 조합이에요. 주택이라고 말하는 것보다는 아파트가 생각하기 더 쉬우니 아파트라고 말할게요. 지역 주택조합을 만들어서 아파트를 공급하려는 자는 아파트를 공급하려는 대지면적의 50%이상의 사용권원을 확보해서 시장, 군수, 구청장에게 신고하고 조합원을 공개모집 방법으로 모집할 수 있어요. 보통 전단지를 뿌리죠~? 이게 공개모집이랍니다.
지역 주택조합을 설립하기 위해서는 전단지를 열심히 뿌려서 홍보를 해서 건설하려는 토지의 80%이상의 사용권원을 확보하고 건설하고자 하는 주택 세대수의 50%이상을 조합원으로 구성해야 해요. 이 때 조합원은 최소 20명이상으로 구성해야 한답니다.
지주택의 조합원이 되기 위해서는 조합설립인가 신청일 기준으로 지역주택조합 지역에 6개월 이상 거주해야 해요. 또 배우자가 같은 지역주택조합의 조합원이거나 직장주택조합원이 아니어야 한답니다.
조합원이 된 이후에는 입주일까지 세대주를 포함한 세대원 전원이 전용면적 85m2이하의 주택 1채까지만 소유할 수 있어요. 만약 세대원을 포함한 가족 구성원의 주택 수가 2채가 되는 순간 입주권이 사라지겠죠?
그럼 무주택자나 1주택자에게 주택을 공급해주는 이런 좋은 제도가 왜 많은 사람들에게 피눈물을 흘리게 하는 수단으로 전락해 버렸을까요? 왜 원수에게 추천하는, 아니 원수에게도 차마 추천해 줄 수 없는 걸까요? 아래서 같이 보도록 해요~!
왜 망할까?
제가 위에서 지주택이란 무엇인지 설명드렸는데요, 잘 보시면 의아한 게 있으실꺼예요. 지주택을 추진하는 사람은 자기 땅이 하나도 없어도 사업 추진을 할 수 있고 사람들을 끌어모아서 돈을 모을 수 있답니다. 왜냐하면 토지의 소유권이 필요한 것이 아니라 사용 권원만 필요하기 때문이에요.
아니 내가 내 집 가지고 재건축, 재개발하는데도 10년, 20년씩 걸리는데, 땅 하나도 가지고 있지 않은 사람이 남의 땅을 빌려서 아파트를 올린다? 혹시 어떤 생각이 드시나요? 이게 쉽게 될 것 같으신가요~? 아니죠… 진짜 1%의 확률로 아파트가 완공되어 입주권을 받을 수 있을 수도 있지만 99%의 확률로 돈만 묶이고 날리게 될 확률이 높답니다.
지주택으로 돈 날리는 시나리오를 설명해 드릴게요. 먼저 지주택을 추진하는 사람은 아파트를 지으려는 땅 소유주, 즉 지주들을 만나러 다니면서 땅을 사용할 권리를 50%를 확보를 해요. 그 뒤에 시장, 군수, 구청장에게 조합원 모집에 대한 인가를 받아서 길거리에서 열심히 전단지를 뿌리겠죠? 여기에 아파트가 세워질 예정이니 관심 있는 사람은 조합원이 되라면서 말이죠. 이때 지역주택조합이라는 말은 교묘하게 감춘답니다.
아파트 가격이 하도 올랐으니 이거라도 해서 입주권을 얻어야겠다고 생각한 사람들은 달콤한 말에 속아서 조합원에 가입하게 돼요. 당연히 조합원이 되는 게 공짜가 아니겠죠? 적어도 3천만 원에서 5천만 원 정도 초기 비용으로 들어간답니다.
여기서 지주택 사기가 나온답니다. 조합원만 모집해서 그 돈을 가지고 도망가는 경우죠. 그 사람은 자기 땅이 있는 것도 아니기 때문에 투자비도 적고, 도망가기 참 쉽겠죠?
또 다른 경우는 만약 진짜 토지사용 권원의 80%를 얻고 조합원을 50% 이상 모집해서 조합설립을 하는 경우예요. 이 경우에 순조롭게 아파트가 건설될 수 있을까요? 절대 아니에요. 토지사용 권원을 80%만 얻었기 때문에 나머지 20%에 대한 토지사용권원을 얻지 못했잖아요. 나머지 20%의 토지주들은 무슨 생각을 할까요? 얘네들은 무조건 여기다 아파트를 지어야 하니 내 땅이 시세가 1억인데 10억, 20억 달라고 해야겠다. 아니면 안 팔지 뭐~ 이렇게 배째라식으로 나오겠죠?
만약 이 토지주에게 큰 웃돈을 주지 않으면 사업은 물거품이 될 것이고 조합원들은 투자금을 다 날리게 되는 거겠죠. 만약 웃돈을 주고 토지를 산다고 하면 그 이후에는 또 순탄할까요? 절대 아니죠. 지역주택조합 사업 자체가 회계가 투명하지 않은 불투명한 사업이기 때문에 비용이 어디로 새는지 알 길이 없어요.
추진하는 사람이 자기가 공사비가 많이 들어서 돈이 더 필요하다고 말하면 조합원들은 돈을 줄 수밖에 없답니다. 심지어 아파트가 올라가는 중이면? 그 돈을 주지 않으면 아파트 건설을 그대로 멈춰버려요. 그 땅은 쓸 수도 없고 희망고문에 참 잔인하죠. 중간에 상황이 여의치 않아 조합에서 탈퇴하겠다는 사람들이 생겨도 탈퇴가 어렵고, 탈퇴한 조합원이 많아지면 또 추가로 조합원을 모집해야 해요. 사업이 늘어지는 확률이 너무나도 높답니다.
만약 그 난관을 지나 다 완공되면 조합원들이 큰 이득을 볼 수 있을까요? 조금은 이득을 봤을 수도 있죠. 하지만 10년 이상 마음고생한 것과 내가 낸 돈에 대한 이자, 시간에 대한 기회비용까지 하면 절대 이득이 아니랍니다. 게다가 대개 일반분양이랑 분양가도 큰 차이가 없거든요.
제가 참 장황하게 설명드렸는데 왜 지주택을 하면 망하는지 이해가 좀 되시나요~? 만약 주변에서 부모님이나 친한 사람이 지역주택조합, 지주택을 한다고 하면 꼭! 꼭! 꼭! 이 글을 보여주거나 설명을 해 주셔서 말리시길 바랄게요~
그럼 이것으로 설쥐아빠의 원수에게 추천해주는 지역주택조합, 지주택이란? 왜 망할까에 대한 포스팅을 마치도록 할게요~ 안녕!
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지주택(지역주택조합) 조심해야 하는 이유
집값이 천정부지로 치솟으면서 지주택(지역주택조합)에도 관심을 가지는 사람들이 늘고 있습니다. 가끔 아파트 분양을 한다면서 개인적으로 연락와서 홍보하시는 분들을 경험해 보신 적 있나요? 오늘은 지주택이 왜 위험한지에 대해 말씀 드리겠습니다.
지주택(지역주택조합) 조심해야 하는 이유
▶ 지주택(지역주택조합) 이란?
제목 그대로 지주택이란 지역주택조합의 줄임말입니다. 정확한 사전적 의미는 동일한 특별시, 광역시, 시 또는 군에 거주하는 소형 주택 소유자(전용면적 85㎡ 이하) 및 무주택 서민의 주택을 마련하기 위한 제도입니다. 6개월 이상 일정지역에 거주한 무주택자나 소형주택 소유자들이 조합을 구성해서 주택을 짓는 사업인데요. 주택법에 근거하여 주택조합 설립인가, 사업계획 승인, 착공 신고 등의 인허가 절차로 구성하고 있습니다.
집을 지으려는 무주택 가구주들이 조합을 결성해서 토지를 매입하고 건축비를 부담하고, 직접개발하는 방식이어서 추가 금융비용이 들지 않고, 사업 구역 규모가 작아서 추진 비용이 상대적으로 적다고 합니다. 또한, 다른 분양 아파트 처럼 시행사 이윤이 없고 분양을 위한 마케팅 비용이 적기 때문에 건설사들이 개발 및 분양하는 주택에 비해서 분양가가 저렴하며 청약통장 없이도 조합원 가입이 가능한 것이 장점입니다.
▶ 지주택(지역주택조합) 왜 조심해야 하는가?
지주택(지역주택조합) 의미를 봤을 땐 나름 괜찮아 보이는데 무엇을 조심해야하나? 라는 생각이 드시죠? 핵심은 토지매입인데요. 이 토지매입이 지연될 가능성이 높아 사업의 위험성이 매우 크기 때문입니다. 지주택 사업은 다른 정비사업과 달리 사업계획승인을 받으려면 토지확보율 95%를 넘겨야 합니다. 따라서 토지소유주가 토지가격을 높게 부르며 이른바 알박기를 시도하면서 사업이 수년간 정체되는 경우가 많죠. 사업 지체로 비용이 증가되면 조합원들이 추가로 분담금을 부담하는 상황이 발생하기 까지 합니다. 조합원이 중간에 탈퇴하고 싶어도 탈퇴 자체가 어렵거나 그동안 납입한 금액을 돌려받지 못하는 경우가 많죠. 결국 울며 겨자먹기로 사업을 따라가게 되고, 초기에 약속했던 반값 아파트는 사실상 불가능해지는 사례가 잇따르고 있습니다.
실제로 서울시에 따르면 올 2월 기준 서울 내에서 지주택 사업 절차가 진행 중인 109곳 가운데 실제 착공에 돌입한 지주택 사업장은 5곳에 불과했습니다. 지주택 사업 성공률이 불과 5%에도 미치지 못하는 셈인데요. 이 중 76곳(69.7%)이 사업 초기 단계인 조합원 모집 신고 단계에 멈춰있습니다.
▶ 오죽하면 원수에게 권하는 지주택(지역주택조합)
지주택(지역주택조합)을 두고 오죽하면 원수에게 추천해라는 시쳇말이 돌 만큼 위험부담이 크다는 지적도 있습니다. 지주택 제도는 그 시작인 추진위부터 문제의 소지가 큽니다. 조합을 꾸리고 향후 기로를 정하는 추진위는 발언권이 세기 마련인데 주로 친분이 있는 이들로 구성되기 때문인데요. 조합 전체보다는 추진위 내 특정 단체의 이권을 우선시하는 상황이 발생하기 쉽습니다. 특히 사업을 이끌어 갈 업무대행사 등을 선별하는 과정에서 추진위와 대행사 간 유착 관계가 형성되기도 하죠.
또한, 정직하고 실력 있는 대행사를 선별하기도 어려운 실정입니다. 등록자본금 요건(개인 10억원, 법인 5억원)만 갖추면 대행사를 차릴 수 있습니다. 사기 전과범이 수천억원의 자금을 다루는 대행사를 차려도 제재할 수단이 없다는 것이죠. 실제로 서울 중랑구의 한 지주택에서 8년간 약 90억원을 빼돌린 업무대행사 대표 A씨는 관련 혐의로 지난해 징역 11년을 선고 받기 전 이미 사기 전과자 였습니다. 그는 2014년 사기죄로 징역 9개월에 집행유예 2년을 선고 받은 바 있음에도 2019년까지 활동을 이어나갔으며, 2016년에는 서울의 또다른 지주택에서도 대행사를 차려 조합자금 250억원 가량을 갈취한 의혹을 받아 고소가 진행 중이라고 합니다. A씨는 경기도 포천 일대에서도 대행사를 운영한 것으로 알려졌습니다.
그리고 과장·허위 광고에 대해서도 효과적인 제재 수단이 없다는 것인데요. 정부는 지난해부터 조합원의 자격기준과 분담금, 토지확보 현황, 탈퇴와 환급 절차도 필수적으로 안내를 요구하고 특정 문구도 제한했습니다. 그러나 정작 공개한 정보가 신뢰할 만한 내용인지 관할 지자체에서는 검증하지 못하는 상황입니다.
이제 지주택(지역주택조합)이 얼마나 위험한 것인지 아시겠나요? 시세 절반 값에 내 집 마련을 할 수 있다는 광고나 부동산 관련 사이트, 앱에 등록된 분양 소식이 아니라면 지주택인지 의심을 해봐야 합니다.
※ 아래는 [아파트 가격 순위] 21년 상반기 국내 아파트 가격 순위(34평 기준 평당가)이니 관심 있으신 분들은 참고하세요!
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[부동산] 지주택이란?
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지주택 : 지역주택조합의 줄임말.
해당지역에 6개월 이상 거주하는 무주택자 혹은 전용면적 85㎡ 이하 1주택 소유자들이 주축이 돼 벌이는 주택사업이다. 재건축·재개발보다 절차가 간소하고 조합원이 직접 토지를 사들여 개발하는 방식이라 일반 분양아파트보다 분양가가 20% 정도 저렴하다.
집값이 갈수록 고공행진하면서 지역주택조합(지주택) 사업에 관심을 갖는 사람들이 늘고 있다. 저렴한 가격에 내집마련을 할 수 있다는 장점 때문이다. 하지만 지주택 10곳 중 1곳만 사업에 성공할 정도로 사업이 수년째 정체되거나 좌초되는 경우가 많다보니 주의가 필요하다는 지적이 나온다.
특히 지주택 사업 상당수가 일부 토지주들의 이른바 ‘알박기’로 인해 골머리를 앓고 있다. 지주택은 토지확보율 95% 이상을 소유해야 사업계획승인이 가능한 데, 토지주들이 의도적으로 높은 가격을 부르고 있는 것이다. 이 때문에 토지확보율 규제를 완화해야 한다는 목소리도 나온다.
7일 서울시와 정비업계 등에 따르면 지난해 말 기준 서울 지주택 사업장은 총 100~200곳으로 나타났다. 이 가운데 실제 착공한 지주택 사업장은 5곳에 불과했다. 지주택 사업 성공률이 불과 5%도 채 되지 않는다는 의미다.
지주택 사업은 일정한 자격요건(6개월 이상 일정 지역에 거주한 무주택자나 소형주택 소유자)을 갖춘 지역주민이 조합을 구성해 용지를 매입해 주택을 짓는 사업이다. 조합이 직접 시행사 역할을 해 금융비용, 마케팅 비용 등이 들지 않아 분양가가 저렴하고 청약통장 없이도 내집마련이 가능하다.
지역주택조합(지주택) 사업이 지지부진하면서 각종 민원이 끊이지 않고 있다. 정부가 뒤늦게 제도 정비, 현장점검에 나설 계획이지만 뒷북이란 지적이 나오고 있다. 조합 설립이전 단계까지는 정보 공개가 사실상 안되는데다가 이미 계약금을 날린 사람은 피해 보상을 받을 길이 없다.
하지만 공개된 정보가 거의 없어 조합원을 모집하기 위한 허위·과장 마케팅이 판을 치고 있다. 한번 가입하면 탈퇴나 계약금을 돌려받기도 쉽지 않다. 사업이 추진된다 해도 토지매입 등에 상당한 시간이 걸려 실제 입주까지는 10년 이상 걸리고, 예상보다 조합원 분담금이 급증하는 경우가 허다하다. 지주택 가입자들 사이에서 “삶이 무료하면 지주택에 가입해봐라” “지주택은 원수에게 권하라” 등 자조 섞인 한탄이 나올 정도다.
정부는 2020년 7월에서야 주택법을 바꿔 토지확보율을 공개하도록 했으나, 이는 조합설립인가 시점부터여서 조합원 모집 시에는 여전히 정확한 정보를 알 길이 없다. 또 12월11일부터는 조합 가입 30일이 채 안됐을 경우 계약금을 돌려받고 탈퇴가 가능하도록 했지만, 한 달이 넘으면 불가능하다. 서울시는 다음달 현장점검을 할 계획이지만, 이 사실을 이미 공개해 실질적인 단속이 되긴 어렵다는 지적도 나온다.
사업 진행단계
▲조합원 모집(토지확보율 50% 이상)
▲조합설립인가(토지확보율 80% 이상)
▲사업계획승인(토지확보율 95% 이상)
▲착공 순으로 이뤄진다.
지난해 주택법 개정으로 조합설립인가시 토지소유권 확보현황이 공개되고 조합가입 한달 내로 탈퇴가 자유롭도록 투자자 보호제도를 마련했다.
하지만 문제는 현행법상 명시된 토지확보율로 인해 지주택 사업이 속도를 내지 못한다는 점이다. 지주택 사업은 다른 정비사업과 달리 토지확보율 95%를 넘겨야 한다. 재개발·재건축은 75% 이상이 사업에 동의하면 조합이 매도청구권을 통해 토지를 강제매수, 알박기를 차단할 수 있다.
반면, 지주택은 토지사용권원의 80% 이상을 확보해 인가를 받아도 ‘95% 규제’ 탓에 사업이 번번이 좌초되고 있다. 시간이 지날수록 지가가 상승하는 상황에서 95%이상 토지확보를 위해서는 시세의 수배에 달하는 비용을 납입해야 하는 상황에 놓인다.
최근 사업계획승인을 득한 서울 ‘서울숲 벨라듀 지역주택조합’이 대표적이다. 당시 김성근 전 프로야구 감독, 조합업무대행사 대표 등이 ‘알박기’ 논란에 휘말렸다. 실제로 김 전 감독은 개별주택가격보다 약 8배 높은 가격인 제곱미터당 17억5천만원에 자택을 매도하며 막대한 시세차익을 거뒀다.
결국 조합은 토지확보 막바지에 평당 수억원에 달하는 토지대를 부담했고, 이는 고스란히 개별조합원에게 추가분담금으로 이어졌다. 서울 성수동 트리마제 역시 과거 토지확보가 93% 상황에서 일부 토지주의 알박기와 금융위기 등의 이유로 주택조합이 부도를 맞이한 바 있다.
출처 : [깜깜이 지주택]①온통 부실…무주택자 꿈 짓밟는 ‘지주택’ (edaily.co.kr)
[지주택 논란] ① ‘알박기’에 속수무책…천문학적 분담금 떠안는 조합원 : 네이트 뉴스 (nate.com)관련 자료 : 지주택 절대 하지말아야 하는 이유 – 부동산 .. : 네이버블로그 (naver.com)
‘돼지머리’ 3백 개‥가짜 조합원 모아 조합 좌지우지 – 타짜를 이길 자신이 있으세요? : 네이버 블로그 (naver.com)
추가분담금 무려 ‘7억’···폭탄 맞은 지역주택 조합원 (naver.com)
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지역 주택 조합 (지 주택)이란? / 유의사항 / 장단점 / 탈퇴 및 95% 의미 총정리
최근 집값 폭등으로 인해 내 집 마련을 못한 많은 사람들이 지역 주택 조합으로 눈을 돌리고 있습니다. 지역 주택 조합의 장점은 1. 분양가보다 저렴한 가격에 집을 구할 수 있는 점 2. 청약통장이 필요 없고 3. 좋은 동 호수를 선점할 수 있는 점이 있지만 완공까지의 1. 성공률이 높지 않고 시행 중 2. 추가분담금으로 인해 예상금액보다 더 높은 금액을 지출할 수 있는 점이 단점입니다. 계약금을 지불하고 주택조합에 가입하게 되면 탈퇴가 어렵고 탈퇴하더라도 지불한 금액을 돌려받기가 매우 어려우므로 선택에 신중을 가해야 합니다. 일반적으로 사업승인계획까지 마친 지 주택의 경우 성공했다고 볼 수 있기 때문에 해당 물량을 조합원 승계를 이용해 구입하는 경우도 좋은 선택일 수 있습니다. 지역 주택에 대한 소개 및 절차, 장, 단점이나 유의사항에 대해 작성하였으며 주택조합에 관심 있는 분들은 참고하시길 바랍니다.
지역 주택 조합이란?
내 집 마련을 위해서 일부 사람들이 주택법에 의해 조합을 설립하고 사업대상지의 토지확보 및 아파트 건설 일련의 과정을 추진하는 사업을 말합니다. 일반적인 재개발 재건축은 사업지구의 토지를 소유하고 있는 사람들이 모여 새 아파트를 건설하는 사업이라면 지 주택의 경우 토지확보도 전혀 안된 상태 말 그대로 아무것도 없는 상태에서 시작하는 사업이므로 성공률이 재개발이나 재건축에 비해 많이 높지 않습니다.
서울지역 지역주택조합 현황
지역 주택 조합 가입요건
주택조합설립인가 신청일(투기과열지구는 조합설립인가 신청일 1년 전의 날)부터 해당 조합주택의 입주 가능일까지 세대주를 포함한 세대 구성원이 주택을 소유하지 아니하거나 주거 적용면적 85㎡ 이하의 주택 1채만을 소유한 세대주인 자 조합설립인가 신청일 현재 사업 해당 지역에 6개월 이상 거주한 자
* 이는 조합원 자격을 승계하는 경우도 동일하게 적용됩니다.
Check Point! : 지역 주택 조합 조합원 모집 시 일반적인 아파트 분양이랑 헷갈려서 잘못 계약하는 사례가 만연합니다. 조합 가입을 하게 되면 계약금을 돌려받기 매우 어렵기 때문에 제대로 확인하셔야 합니다. 실제로 조합원 모집 모델하우스에 가보면 일반 아파트 분양 모델하우스와 전혀 다르지 않습니다. 구분하는 방법은 계약서에 나와있습니다. 일반 아파트 분양계약일 경우 계약서에 “아파트 분양계약”이라고 적혀있고 지주택의 경우 “조합원 가입계약”이라고 적혀있습니다.
지역 주택 조합 시행 절차
1. 조합원 모집 신고
: 조합원을 모집하겠다고 해당 지역 구청에 신고하는 과정입니다. 이때 조합원 모집인원을 선정합니다.
2. 조합원 모집
: 모델하우스를 만들고 여기저기 광고를 통해 조합원을 모집하는 단계입니다. 총 모집인원의 50% 이상 확보가 목표입니다.
3. 토지확보
: 일정 조합원이 모이게 되면 그때부터 땅을 확보하기 시작합니다. 이 부분이 가장 어려운 부분입니다.
토지확보를 위한 자금 조달을 위해 조합원들에게 추가분담금을 요청하게 됩니다. 시간은 길어지고 추가부담금은 계속 지불하는 고난의 행군을 걸을 수 있습니다.
4. 토지사용권한 80% 이상 확보
: 토지사용권한이 80% 이상 확보될 때까지 토지확보를 지속합니다. 여기서 토지사용권한이란 소유권 확보와는 조금 다른 내용입니다.
소유권 확보는 해당 부지를 완전히 매입한 상태를 말하지만 토지사용권한은 해당 부지의 원 주인에게 매매계약을 체결하고 계약금 정도만 지불된 상태라고 생각하시면 됩니다. (토지 주인에게 토지사용 허락만 받은 상태)
* 대부분의 지역 주택조합은 여기서 막히게 됩니다. 흔히 말하는 토지 원주인의 알박기로 인해 사업이 지연되거나 취소가 되는 경우가 많습니다.
5. 조합설립인가
: 조합원의 수가 계획의 50% 이상이며 토지사용권한 80% 이상 확보된 경우 조합설립인가를 받을 수 있습니다.
6. 사업계획 승인
: 사업부지 내의 95% 이상의 소유권을 확보한 경우 사업계획 승인을 받을 수 있습니다. 95%만 확보하게 되면 나머지 5%는 강제수용이 가능합니다. 여기까지 오셨다면 해당 지주택은 성공 Case 반열에 오르게 됩니다.
7. 착공 및 완공
8. 청산 및 주택조합 해산
지역주택조합 시행절차
장점
모든 과정을 조합이 직접 실행하기 때문에 비용이 상대적으로 저렴합니다. (실제로는 그렇지 않은 경우가 허다합니다.)
(실제로는 그렇지 않은 경우가 허다합니다.) 주택청약통장이 필요 없습니다.
청약 경쟁 순위에 관계없습니다.
잔여세대 일반분양분에 비해 비교적 좋은 동 호수를 선점할 수 있습니다.
전매제한이 없습니다. ( 사업 중간에도 팔 수 있고 완공되자마자 바로 팔 수 있습니다.)
단점
초기 투자금의 대부분을 업무 용역비*로 포함되기 때문에 이른바 먹튀 가능성이 있습니다.
* 업무 용역비 : 분양대행사, 설계용역, 인가 절차 등 부대비용을 말합니다.
* 업무 용역비 : 분양대행사, 설계용역, 인가 절차 등 부대비용을 말합니다. 한번 가입하게 되면 탈퇴 시 분담금을 돌려받기 매우 어렵기 때문에 신중하게 선택하셔야 합니다.
(소송을 통해서 돌려받는 경우도 있긴 하지만 대부분 계약조건이 매우 불리하게 되어있으므로 승소도 어렵습니다.)
신중하게 선택하셔야 합니다. (소송을 통해서 돌려받는 경우도 있긴 하지만 대부분 계약조건이 매우 불리하게 되어있으므로 승소도 어렵습니다.) 계약 당시 분양금액보다 더 많은 비용을 지불할 경우가 많습니다.
( 토지 소유권 확보 과정에서 이른바 알박기로 인해 예상보다 더 많은 추가 부담금을 납부할 가능성이 있습니다.)
( 토지 소유권 확보 과정에서 이른바 알박기로 인해 예상보다 더 많은 추가 부담금을 납부할 가능성이 있습니다.) 의견 차이로 인한 조합원 간의 분쟁이 있을 수 있습니다. (정신적 스트레스)
그래도 꼭 해야 되겠다면?
토지확보가 얼마나 되었는지 확실하게 확인하셔야 합니다.
대부분 토지확보가 되었다고 광고하지만 본인이 직접 자료를 확인해 봐야 합니다. 자료는 구청에서 확인해 볼 수 있습니다.
대부분 토지확보가 되었다고 광고하지만 본인이 직접 자료를 확인해 봐야 합니다. 자료는 구청에서 확인해 볼 수 있습니다. 사업부지의 큰 토지를 한 명이 소유하고 있을 경우 나름 수월하게 진행할 가능성이 높습니다.
서울이나 수도권과 같이 수익성이 좋은 지역일 경우 성공률이 높습니다.
사업단계가 많이 진행된 경우 (사업계획 승인 이후부터는 대부분 완공이 됩니다.)
유의사항
유의사항
지역주택조합, 지주택이란 무엇일까? | 장단점, 피해 사례
최근 저희 동네에서 한 현수막을 봤습니다. 분명 재개발을 한다고 했던 거 같은데, 그 대문짝 만하게 큰 현수막에는 ‘지역주택조합’에 대한 문구가 적혀있었습니다. 재개발, 재건축만 들어봤지 지역주택조합은 처음 들어봤습니다. 인터넷에 검색해보니 줄여서 지주택이라고 부르더라고요. 그렇다면 지주택이 무엇인지에 대해 알아보겠습니다.
Photo by Jason Oh on Unsplash
지역주택조합 (지주택)
서울특별시, 인천광역시 및 경기도에 거주하는 무주택자 또는 85㎡이하 주택 1채 소유자가 모여 주택법에 의하여 조합을 설립하고, 사업대상지의 토지를 확보하여 등록사업자와 협약을 맺고 공동으로 아파트 건설을 추진하는 사업입니다.
지주택은 주택법의 규정을 따릅니다. 그렇기 때문에 조합원은 조합설립인가 신청일부터 입주 가능일까지 무주택 세대주 이거나 소형주택(주거전용면적 85㎡ 이하) 1채를 소유한 세대주여야 합니다. 단, 서울과 같은 투기과열지구 내에서는 조합설립인가신청일 1년 전날부터 입주 가능일까지 무주택 세대주여야 합니다.
지주택의 장/단점
일단 지주택에 대해 찾아보면 장점보다는 단점이 많이 보입니다. “원수에게 추천해야 한다.” “가족이 한다고 하면 뜯어말려야 한다.”는 말이 있을 정도로요. 우선 장점을 먼저 알아볼게요.
1. 장점
1) 주택청약통장이 필요 없고, 진입장벽이 낮다.
지역주택조합은 주택청약통장 필요 없이, 일정 금액의 조합 가입비만 낸다면 누구나 들어갈 수 있다는 점에서 진입장벽이 낮은 편입니다. 또한 임대주택 건립할 의무가 없습니다.
2) 일반 아파트보다 분양가 저렴하다.
재건축·재개발보다 절차가 간소하고 조합원이 직접 토지를 사들여 개발하는 방식이라 일반 분양아파트보다 분양가가 20% 정도 저렴하다고 해요.
3) 일반 분양보다 좋은 동, 호수 선택 가능
2. 단점
1) 유명 건설사를 앞세운 마케팅
시공예정 계약은 어디까지나 ‘만약 사업인가가 나오면 우선하여 도급 계약을 맺겠다’는 의미이며, 조합원 모집을 위해 브랜드를 빌려 쓰는 것이라고 봐야 합니다. 건설사 입장에서는 예비 수주를 마다할 이유가 없어 받아주는 것일 뿐, 사업에 대해서는 책임지지 않습니다. 그러니 유명 건설사를 내세워 마치 해당 건설사가 시공할 것처럼 과장 광고를 하는 경우도 있으니 각별히 주의해야 합니다.
* 도급: 어떤 일의 완성을 부탁받은 자가 일을 하기로 약정하고, 부탁한 자가 그 일이 완성되면 보수를 지급할 것을 약정함으로써 성립하는 계약이다.
2) 쉽지 않은 토지 확보
지역주택조합은 토지의 95%를 확보해야 사업인가가 가능합니다. 만약 땅을 다 매입하더라도 건축 허가를 받는 과정에서 규모가 축소될 수도 있고, 심지어는 환경 문제나 여러 문제로 아예 통과하지 못할 수도 있습니다. 이렇게 규모가 줄어들면 그만큼의 조합원들을 쫒아낼 수밖에 없고 남은 사람들은 나간 사람들이 갖고 나간 계약금을 n분의 1로 추가로 분담해야 합니다. 또는 사업이 지연·무산되기도 합니다.
3) 중도 탈퇴 시, 환불이 안되는 조합 가입비
실제로 사업을 적극적으로 추진하지 않으면서 조합 가입비만 챙길 목적으로 접근하는 이들도 있다고 합니다. 21년 1월 5일 서울 북부지검은 동대문구 전농동에서 지역주택조합 사업을 추진한 업무 대행사 회장 등 11명을 배임 등 혐의로 불구속기소 했는데요. 이들은 2015년 11월부터 2020년 7월까지 사업을 추진할 토지를 충분히 확보하지 못하고도 토지매입률을 부풀리고 사업 현황을 속여 피해자 125명에게 조합가입비 명목으로 60억원을 받아 챙긴 혐의를 받았습니다. 대한건설정책연구원의 이은형 책임연구원은 “사업이 제대로 진행되지 않는다고 해도 조합장 측은 월급 등 명목으로 운영비를 챙길 수 있어 손해를 볼 것이 없다”고 했습니다.
4) 토지 소유권과 다른 토지 사용권
현행 주택법에 따르면 20년 7월 이후 지역주택조합을 설립하려면 15% 이상의 토지를 소유해야 하고, 조합원을 모집할 때는 토지 사용권을 50% 이상 확보해야 합니다.
5) 험난한 과정에, 적어도 5년 이상 소요
험난한 과정을 거쳐 착공에 들어가고 입주를 하게 되면 조합 가입 시점으로부터 최소 5년 이상 지난 게 현실이라고 합니다. 물론 최소치일뿐 성공한 현장들은 6~7년 이상 걸렸던게 대부분이고, 2020년 현재 5년전에 모집해놓고 아직 시작못한 곳도 있다고 해요. 5년이 넘는 시간동안 수천만원의 재산을 조합에 맡겨놓고 아파트가 지어지길 기다리는 과정에서 쉬울 수가 없습니다.
그래서 착공을 할때쯤이면 프리미엄이 붙는곳이 많은데요. 부동산 커뮤니티에서 지주택은 안정성때문에 프리미엄(P)을 주더라도 착공한 뒤에 매수하라는 의견도 많다고 합니다.
지역주택조합인지 재개발 / 재건축인지 어떻게 알 수 있을까?
1. 대로변에 현수막으로 홍보한다.
2. 모델하우스 대신 홍보관이라는 단어를 사용한다.
3.분양가를 유난히 강조한다.
4. 시공 예정사 혹은 브랜드를 강조한다.
5. 완공 혹은 입주 시기가 잘 나와있지 않고 착공예정시기만 표시한다.
6. 조합원 마감이라는 표현을 사용한다.
7. 착공 전까진 인터넷 지도에 표시되어있지 않는다.
주요 피해 사례
1. 확정되지 않은 사실을 토대로 홍보·광고
2. 사업계획과 사업비 등 미확정 상태에서 동·호수 지정, 확정 분양가 제시
3. 대형 건설사를 내세워 시공사가 확정된 것처럼 홍보
4. 애초에 사업이 불가능한 상태에서 조합원 모집
5. 같은 위치에 인가받은 조합이 있는데도 불구하고 조합원 모집(중복조합 불가)
6. 매입 불가한 국공유지 또는 정비구역 지정된 토지를 대상으로 조합원 모집
7. 조합원자격이 없음에도 불구하고 가입시킨 후 철회, 가입금 환불요구에 불응
8. 가입 신청, 계약서 작성 후 중도에 계약을 철회ㆍ해지 요청할 경우 불응
9. 사업일정, 진행상황 등을 거짓ㆍ과장하여 계약을 유도
10. 조합원 가입단계에서 동ㆍ호수 지정이 가능하다고 유도하여 계약
그럼에도 지주택 조합원이 되려고 한다면 확인해봐야 할 것
지주택에 조합원이 되기로 결정하셨다면 토지(토지매매 계약서)와 조합원이 충분히 확보돼 있는지 꼭 확인해야 합니다. 이를 충족하지 못하면 사업이 무기한 연장될 수 있기 때문이에요.
제가 지주택에 대해 알아보며 가장 놀랐던 건 아니… 홍보하는 내용이 결정된 내용도 아니고 그저 사업계획안이면서, 모든 게 다 결정된 것처럼 홍보를 하는 것이었습니다. 분양 홍보관도 있고 말이죠. 지주택에 대해 알아보지 않았으면, 저도 혹했을 거 같아요. “아 진짜 여기에 이런 아파트가 생기는 건가?” 돈을 쓰면서 이렇게도 정성스럽게 하는구나 싶었습니다… 물론 그 분들에겐 중요한 일이겠지만, 왠지 그 홍보를 보는 입장에서는 사실이 될지도 모르지만 어쨌든 정해진 게 없으니 속는 기분이 들거든요.
[참고한 자료]반응형
지주택이란 지역주택조합 지주택 사업승인 및 진행절차 정보 공유
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지주택(지역 주택조합)이란 무엇일까?
원수에게만 추천한다는 지주택. 과연 그럴까요?
물론 경우에 따라 시기에 따라 상황에 따라 다 다르겠지만 개인적인 생각으로는 잘 조사해서 파악한다면
충분히 투자가치로써 메리트가 있지 않나 생각합니다.
운도 필요하고 어디까지나 개인의 역량, 선택의 영역이기 때문입니다.
그럼 우선 이 지주택이라는게 뭔지 알아보도록 하죠.
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키친-205-함평본점
먼저 지주택이란
지역주택조합의 줄임말입니다.
특별시, 광역시, 시, 군에 거주하는 85제곱미터 이하의 주택 소유자 및 무주택자의 주택을 마련하기 위한 제도입니다.
조금 더 쉽게 풀어서 설명드리자면 현재 거주하고 있는 지역의 시행사 마진을 제외한 금액으로 주택을 마련하는 조합 인 셈이죠.
그렇기 때문에 돈을 모아 땅을 사서 집을 짓는 것입니다.
1. 지주택의 경우 무주택자이거나 위에 설명드렸던 85제곱미터 이하의 주택소유자의 세대주들이 조합원들을 모집하여 토지를 매입하고 건축비를 부담해 직접 개발하는 방식입니다. 원칙적으로는 추가 비용이 발생되지 않지만
상황에 따라 추가분담금이 발생합니다. 추가분담금은 적게는 몇천, 많게는 억 단위가 들어갈 수도 있기 때문에
아주 골치 아픈 상황이 벌어질 수도 있습니다.
모든 것을 다 감안해내야 한다는 것이죠.
2. 그리고 청약통장이 필요가 없습니다.
지주택의 진행 절차
1. 지역 주택조합 추진위 구성
최소 20인 이상이 모여서 추진위를 결성한 다음 시행할 부지에 대한 토지사용승낙서 및 사업성 검토한다.
2. 조합규약 작성 및 시공사 선정
조합 결성에 필요한 조합규약을 작성하고 시공 의향서 선별 후에 시공사 선정 및 견본주택(분양홍보관) 건립한다.
3. 조합원 모집 단계
사업부지 50% 이상의 토지사용승낙서를 확보해야 하고 이후 관할 지자체에 조합원 모집에 신고 가능하다. 토지확보 현황 및 자격을 명시해야 한다.
4. 창립총회 및 조합설립 인사
주택을 건살 할 부지율 80% 이상 토지사용승낙서를 확보해야 하며 전체 가구수의 50% 이상 조합원 모집 이후에 신청 가능하다. 자금관리를 해줄 신탁사를 선정하는 단계이다.
5. 조합원 추가 모집
대행사 및 시공사와 본 계약을 체결하고 예정된 세대수 내에서 조합원을 추가로 모집하는 단계이다.
6. 사업계획 승인 신청
지구단위계획 결정이 필요한 사업지일 경우 토지사용승낙서가 아닌 등기가 넘어온 토지 소유권 95% 이상 매입해야 함.
조합원 모집 완료 후 신청한다.
7. 철거 및 착공
착공계 접수하고 승인이 난 이후 공사 진행. 사업계획 승인 후 2년 이내 공사가 착수되어야 하고 1년 연장 가능하다.
8. 일반분양
기부채납 부지 등의 해당 지자체에서 요구하는 사업승인 조건을 이행해야 하며 잔여세대를 일반분양으로 전환한다.
9. 준공 및 입주
조합이 갖고 있던 채권 및 채무관계를 정리하고 준공 및 입주 후 지주택 청산.
위 아홉 가지 단계를 거쳐 주택이 설립됩니다. 위 단계는 정법인 법적인 내용입니다.
현실적으로 부지의 지주들이 땅값이 올라서 개발을 하고자, 그리고 헌 집을 새집으로 교체하여 근방 및 일대를 개발하고자 함이 가장 클 것입니다.
위 아홉 개의 순서대로 착착 진행되면 좋겠지만 정말 많은 변수가 있기 때문에 계획대로 이행되기란 결코 쉽지는 않습니다.
여유자금으로 투자를 하거나, 실거주를 목적으로 장기간 지켜본다면 충분히 투자 가지로써 실거주 목적으로써 가치가 있지 않나 조심스럽게 생각해봅니다.
한다 VS 안 한다.
한다 안 한다가 가장 중요하지만 그전에 충분히 잘 알아보시고 하게 된다면 리스크를 감수하셔야 합니다.
오늘 짧게나마 지주택이라는 게 뭔지 알아봤습니다.
부동산은 끊임없이 공부해야 하는 분야인 것 같네요.
긴 글 읽어주셔서 감사합니다.
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[지주택] 지역주택조합이란 어떤 것인가? (쉬운설명 지역주택조합 총 정리)
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본인소유의 집이 없거나 전용 85㎥ 이하의 주택 1채만을 소유하고 있는
다수의 사람들이 모여 해당 토지를 매입하고, 주택을 건설하는 등 내 집 마련을
위해 결성되는 조합을 말합니다. (주택 법 제 2조 11호)
조합설립인가 신청일 이전 서울/인천/경기도 에 6개월 이상 거주한 만 19세 이상의 무주택 세대주에 한합니다.
(단, 세대주, 세대원 전원 중 전용 85㎥ 이하 주택 1채 or 분양권 1개는 가능)
사업완료 후 입주 가능일까지 자격요건 유지가 필요합니다.
조합원 인정이 가능한 경우
조합원 인정이 불가능한 경우
※ 분양전환되는 임대주택의 경우 분양권 보유를 1주택자로 간주합니다.
(분리세대의 경우는 배우자의 주택 보유 여부 확인 필요)
설립인가 신청일 이후 타 지역으로의 이전은 가능하나 무주택 세대주 등 자격은 유지해야합니다.
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지역주택조합의 금전적 안전성은 전문 부동산 신탁사가 신탁법률상의
투명하고 안전한 자금관리를 통해 운용되기 때문에 안심해도 됩니다.
지역주택조합으로 건설되는 아파트는 일반 분양 아파트 대비 가격이 합리적이고, 주택청약 통장이 필요 없습니다.
또한 청약 경쟁순위와도 무관하며, 향후 일반분양 아파트보다 높은 시세차익을 기대할 수 있습니다.
(인고의 시간은 덤)
장점 단점 – 주택 청약 통장 필요 X
– 청약 경쟁 순위와 관계 X
– 일분 분양주택보다 가격이 저렴
– 잔여세대 일반 분양분보다 양호한 호수배정기회
– 동호인, 동일직장 등 특수용도 가능 등 – 주택조합 가입요건 구비 (지역, 거주기간)
– 사업 지체시 추가 부담금 발생 우려
– 조합원간 갈등 가능성 상존
– 조합원 지위의 계속성
(입주가능까지 무주택 세대주 유지)
– 대규모 아파트단지 조성은 어려움 (케바케)
사업계획 승인 및 착공 이후 바로 전매가 가능합니다.
(단, “02 조합원 자격조건은?” 을 갖춘 자에 한해 양도, 양수가 가능)
○ 지역주택조합의 전반적인 사업절차 ○
1. 토지확보 및 시공사 약정 완료
-> 이 땅에 우리가 아파트를 지어보려하는데 나설 시공사 있으십니까?
2. 주택조합 추진위원회 설립 (가칭)
-> 선정된 시공사와의 진행을 위해 주택조합 추진위를 설립하겠습니다.
3. 주택조합 규약작성 및 조합원 모집승인/공고
-> 조합의 설립이유와 목적등을 분명히 하여 약속을 하고, 조합원을 대대적으로 모집합니다.
4. 조합원 모집 (지역 일간지 등의 홍보)
-> 지역 일간지나 웹사이트 광고, TV광고등을 통해 분양권자들을 모집합니다.
5. 주택조합 설립인가 (추가조합원 모집 행위)
-> 우리가 이만큼 모여서 이 땅에 집을지어 살고 싶으니 조합으로 인가해주십시오.
6. 사업계획 승인 (지자체 승인)
-> 네 그럼 이러한 계획과 시공사, 조합원들의 뜻을 모았으니 진행하십시오.
사업계획 승인 상세 정보 조합원 추가모집 – 추가모집 승인을 얻어 사업계획승인일 전까지 가능
– 주택건설 예정 세대 수를 초과할 수 없음 조합설립인가 – 인가권자는 시장,군수,구청장이며 구비서류는
토지사용승낙서, 사업계획서, 조합설립인가서류 조합원 모집 사업계획서상 – 주택건설예정 세대 수의 1/2 이상이며 조합원은 20명 이상 계획세대 수의 조합원 1/2 이상 모집 – 토지의 95% 이상 소유권 확보시 신청 가능
7. 시공사 착공 및 공기일 내 완공
-> 조합과 시공사간의 설계 합의를 통한 도안으로 단지 공사에 착공하여 공기일 내 정상 완공 (부담금 등).
8. 사업검사 및 입주시작
-> 완공 검수 및 조합원 입주 가능일 통보 후 입주 시작.
9. 청산 및 지역주택조합 해산
-> 조합 실패 시 청산절차 진행, 성공 시 정상적인 정리절차를 통해 지역주택조합 해산.
○ 지역주택조합과 재개발의 차이점 ○
○ 조정대상지역과 비규제지역 비교 ○
구분 비교 임대주택건축 조정
대상
지역 1. 소유권이전등기 이후 전매 가능
2. 주택조합설립인가 신청일 기준으로
입주일까지 세대주 자격을 지속유지해야 함
3. 조합설립인가 신청일 기준부터 입주가능일까지
세대원 전원이 무주택 또는 85㎡ 이하의 주택의
소유를 계속 유지해야 함 1. 60세 이상 직계존속이 주택을 소유하는 경우 가능
2. 주택 소유자는 만 20세 이상의 자녀독립세대로
신청 가능
3. 설립인가신청일로부터 입주일까지 조합원 자격 유지
(분양권도 주택으로 간주함)
4. 조합설립인가 신청일 기준으로 해당 지역에
6개월 이상 계속 거주해야 함
※ 조합설립인가 신청일 기준으로 해당지역에 6개월
이상 계속 거주한 자로 제한하는 것은 주택조합에
대한 투기방지 및 실수요자 위주로 운영하기 위함 비
규제
지역 1. 기존 6개월 -> 8개월 이후 소유권이전 등기 이후
전매가능 변경 예정
2. 주택조합설립인가 신청일 기준으로 입주일까지
세대주 자격을 지속적으로 유지하여야 함
3. 조합설립인가 신청일기준부터 입주가능일까지
세대원 전원이 무주택 또는 이하의 주택의
소유를 계속 유지해야 함
○ 무주택자 판정기준 요점 정리 ○
구분 내용 참고 요점
1 관련법령 “주택공급에 관한 규칙” 제 53조 제 2항 세대원 전원이 무주택자여야 함 도시지역이 아닌 지역 또는 면의 행정구역에 건축되어 있는 주택으로써
다음 각 목의 하나에 해당하는 주택의 소유자가 당해 주택건설지역에
거주하다가 다른 주택건설지역으로 이주한 경우
가. 사용승인이 20년 이상 경과된 단독주택
나. 85㎡ 이하의 단독 주택
다. 소유자의 “가족관계의 등록 중에 관한 법률” 에 따른 최초 등록
기준지에 건축되어 있는 주택으로서 직계존손 또는 배우자로부터
상속 등에 의해 이전 받은 단독주택 요점
2 관련법령 “주택공급에 관한 규칙” 제 53조 제 5항, 제 6항 60세 이상의 직계존속이
소유한 경우는 주택에서 제외 85㎡ 이하의 주택(아파트 제외)을 소유하고 있는 경우.
단, 2호 또는 2세대 이상의 주택을 소유한 자는 제외한다.
60세 이상의 직계존속이 주택을 소유하고 있는 경우
(노부모 부양 우선공급 분에 대해서는 유주택으로 간주)
○ 자격 부적합시 처리방법 정리 ○
구분 내용 참고 처리
1 관련법령 “주택공급에 관한 규칙” 제 53조 제 1항 상속받은 주택이 있을 경우
3개월 내 처분시 다시 지주택
조합원 자격을 갖추게 됨 상속으로 인하여 주택의 공유지분을 취득한 사실이 판명되어
사업주체로부터 제 52조 제 3항의 규정에 의하여 부적격자로
통보 받은 날로부터 3개월 이내에 그 지분을 처분한 경우
처리
2 관련법령 “주택공급에 관한 규칙” 제 53조 제 7항 폐가를 소류 했을 경우
멸실 후 공부정리를 하면 됨 건물등기부 또는 건축물대장 등의 공부상 주택으로 등재되어
있거나 주택이 낡아 사람이 살지 아니하는 폐가이거나 주택이
멸실 되었거나 주택이 아닌 다른 용도로 사용되고 있는
경우로서 사업주체로부터 제 52조 제 3항의 규정에 의하여
부적격자로 통보 받은날로부터 3개월 이내에 이를 멸실
시키거나 실제 사용하고 있는 용도로 공부를 정리한 경우
처리
3
관련법령 “주택법 시행규칙” 제 8조 제 2항 1호 상속, 유증, 혼인일 경우
3개월 내 처분 시 자격충족
주택소유판정 시, 상속/유증 또는 주택소유자와의 혼인으로
주택을 취득할 때에는 사업주체로부터 “주택공급에 관한 규칙”
제 52조 제 3항에 따라 부적격자로 통보받은 날부터 3개월
이내에 해당 주택을 처분하면 주택을 소유하지 아니한 것으로
볼 것
○ 유주택자의 판정기준 ○
-> 지역, 직장 주택조합에 가입할 수 없는 대상을 유주택자 이외의 “당첨자”
(주택공급에 관한 규칙 제 2조 제 7호) 및 그 지위 승계자도 포함
위 경우에 해당할 경우 유주택자로 판정되나
상속/유증/혼인일 경우 3개월 내 처분시 자격 충족함
※ 상기 내용은 관련법령 개정 및 정책에 따라 사실관계와 상이할 수 있음.
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부동산 지주택이란? 부동산 지역주택조합 사업에 관하여 설명드립니다.
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부동산 지주택이란? 부동산 지역주택조합 사업에 관하여 설명드립니다. 부동산 지주택이란 지역주택조합의 줄임말입니다. 쉽게 설명하면 지주택은 무주택자들끼리 모여 땅을 사고 아파트를 짓는 사업입니다. 지주택은 아무나 들어갈 수 없고 조건이 있습니다.
[지역주택조합 사업이란?]같은 특별시, 광역시, 특별자치도·시 또는 군에 6개월 이상 거주한 무주택자나 전용면적 85제곱미터 이하 소형주택 소유자들이 조합을 구성해 주택을 짓는 사업을 말합니다. 주택법에 근거한 것으로서 주택조합 설립인가 → 사업계획 승인 → 착공 신고 등의 인허가 절차로 구성되어 재개발 절차보다 간소합니다. 조합원의 자격은 주택조합설립인가 신청일부터 해당 조합주택의 입주 가능일까지 유지해야 합니다.
이 사업의 경우 집을 지으려는 무주택 가구주들이 조합을 결성해 토지를 매입하고 건축비를 부담해 직접 개발하는 방식이기에 제대로 진행된다면 추가 금융비용이 들지 않고 사업구역 규모가 작아 추친 비용도 상대적으로 저렴합니다. (분양을 위한 마케팅 비용 적게 발생) 건설사들이 개발, 분양하는 주택에 비해 분양가가 저렴하다는 장점도 있습니다.
그러나 사업시행사인 조합의 운영비리, 토지 매입 지연 등의 문제가 발생할 우려가 있어 조합원 신청에 신중해야 합니다. 조합원으로 가입한 후에는 탈퇴가 쉽지 않으며 주택법령상 조합원 탈퇴에 대한 제한은 없지만 국토교통부의 주택법 시행령 제38조와 제39조 등 조합 표준규약에 따라서 조합사업의 지속적인 추진을 위해 임의 탈퇴가 원칙적으로 금지되어 있기 때문입니다.
[지주택의 조건]무주택자 또는 85제곱미터 이하 주택 소유자가 주택법에 의거 조합을 설립하고 특정지역의 토지를 확보하여 주택 및 아파트를 건립하는 사업입니다.
① 해당 지역에 6개월 이상 거주
② 세대주
③ 85제곱미터 이하의 1 주택 소유자
[지주택 진행 절차]지역주택조합, 지주택의 정상적인 프로세스입니다. 하지만 실제로는 지역주택조합들의 사업 진행과정을 살펴보면 하기와 같이 진행되지 않는 경우가 많이 있습니다. 리스크가 있지만, 잘 진행된다면 장점이 있는 사업이기도 합니다.
즉 지주택은 주민이 사업의 주체가 되어 아파트 건설을 위해서 조합을 꾸린 뒤에 토지를 매입하고 다소 저렴한 금액으로 아파트를 분양받는 것입니다. 시세보다 저렴하게 내 집 마련을 할 수 있다는 장점이 있습니다. 하지만 체계적이지 못하여 피해사례가 나오는 경우도 종종 있는데요. 땅 주인이 아닌 일반 무주택자들이 모여 조합을 이룬 만큼 사업이 위험하고 꽤 장기화되기 십상입니다. 조합의 사업 진행이 계속 미뤄지게 된다면 계속 무주택인 것입니다.
1. 사업의 토지 물색
토지 물색은 아파트를 어디에 지어야 할지 알아보는 과정입니다. 부지를 확보한다고 하는데, 부지확보를 마무리하면 추친위원회를 결성합니다. 사업을 진행하기 위해서는 아파트를 지을 수 있는 토지를 찾고, 지을 수 없는 부지라면 지을 수 있게 토지의 용도를 변경하게 됩니다. 이는 지구단위계획에 의해 진행됩니다.
2. 주택조합 추친위원회 결성
조합설립을 위해서는 주택건설 대지의 80% 이상 토지사용승낙서를 확보해야 합니다. 조합원이 주택건설 예정 세대수의 절반 이상(최소 20인 이상)으로 구성되는 등의 조건을 만족해야 합니다. 계약서에 가칭으로 ○○주택조합이라는 명칭으로 기재되어 있다면 조합설립인가 전이라는 뜻입니다.
3. 주택조합규약 작성
조합 설립을 위해서는 조합규약을 제출해야 합니다. 주택조합규약에는 다음과 같은 내용이 들어갑니다.
조합의 명칭 및 소재지
조합원 자격에 관한 사항
주택건설 대지의 위치 및 면적
조합원의 제명, 탈퇴 및 교체에 관한 사항
조합 임원의 수, 업무범위(권리 및 의무 포함), 보수, 선임 방법·변경 및 해임에 관한 사항
조합원의 비용 부담 시기, 절차 및 조합의 회계
사업의 시행시기 및 시행 방법
총회의 의결을 요하는 사항, 의결정족수 및 의결 절차
사업이 종결된 때의 청산 절차, 청산금의 징수, 지급방법 및 지급절차
조합비의 사용내역과 총회 의결사항의 공개 및 조합원에 대한 통지방법
조합규약의 변경 절차
그 밖의 지주택조합의 사업 추진 및 조합의 운영을 위한 필요사항
4. 조합원 모집 및 홍보
5. 주택조합창립총회
지주택 절차에 따라 주택조합창립총회에서는 다음 사항을 의결하게 됩니다.
조합규약(조합규약에 반드시 포함될 사항으로 법에 규정된 것에 한함)의 변경
자금의 차입과 그 방법, 이율 및 상환의 방법
예산으로 정한 사항 외에 조합원에게 부담이 될 계약의 체결
시공자의 선정, 변경 및 공사계약의 체결
조합 임원의 선임 및 해임
사업비의 조합원별 분담 내역
조합해산의 결의 및 해산 시의 회계 보고
6. 주택조합설립인가
조합설립을 신고하고 설립인가 신청을 받기 위해 다음의 서류를 준비해야 합니다.
창립총회의 회의록
조합장선출 동의서
조합원 전원의 자필로 연명한 조합규약
조합원의 명부
주택건설 예정 세대수, 조합주택건설 예정지의 지번, 지목, 등기명의자, 도시관리계획상의 용도, 대지 및 주변현황 등을 기재한 사업계획서
주택건설 대지의 80% 이상의 토지사용승낙서
주택건설 대지의 15% 이상에 해당하는 토지의 소유권 확보를 증명하는 서류
조합원 자격이 있는 자임을 확인할 서류
조합원을 모집할 때 홍보하는 내용은 사업계획안일 뿐 확정된 사항이 아니라는 점을 명심해야 합니다. 보통 추진회나 업무대행사가 모집할 때 동, 호수 지정이 가능하다, 추가분담금은 없다 라는 등의 말을 하면서 빨리 계약을 진행해야 로열층의 선점이 가능하다 등의 방식으로 조합원 가입을 종용합니다. 조급한 마음을 가지고 진행하기보다 우선 계약을 미룬 후에 위험성 및 토지 확보율에 관하여 시청 등에 문의를 꼭 하셔야 합니다.
7. 시공사의 선정 및 등록사업자와의 협약 체결
설립인가 후에 공사를 진행할 시공사를 선정하는 등 등록사업자와의 협약을 체결해야 합니다.
8. 사업계획 승인
9. 등록사업자와 공시 계약 및 착공신고
지주택 절차에 따라서 토지소유권을 100% 확보하고 사업계획 승인까지 받았다면 등록사업자와 공사계약을 맺고 착공에 들어가게 됩니다. 사업계획 승인을 받고 착공에 들어갔다면 사실상 사업은 성공했다고 봅니다. 다만 문제는 추가분담금이 얼마나 들어갈지 인데요. 아파트가 완성이 되면 조합원들을 대상으로 우선분양권이 진행되고 조합원에게 분양하고 남은 잔여 주택의 수가 30세대 이상이라면 일반 분양을 진행하고 30세대 미만이라면 임의분양을 진행합니다.
10. 청산 및 주택조합의 해산
지역 주택조합 절차의 마지막으로 입주 및 등기절차가 완료된 경우 주택조합의 해산절차를 밟게 됩니다. 조합규약에 사업 종결 시 청산 절차, 청산금의 징수, 지급의 방법 및 절차 등에 관련한 사항들이 필히 포함되도록 법으로 규정되어 있으며 해산은 이에 근거하여 진행되게 됩니다.
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키워드에 대한 정보 지 주택 이란
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