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조합원 입주권 매매 주제에 대한 동영상 보기
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직방TV 법률의 신,
똑변 김예림 변호사입니다.
입주권은 일반적인
주택 매매 거래와 다릅니다.
재건축, 재개발 구역 내의
주택을 사기만 하면,
무조건 입주권이 나온다고
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절대 그렇지 않습니다.
입주권 구매하기 전에
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수익성 분석하는 방법까지!
저 똑변, 김예림 변호사가
변호사 만나실 일 없도록
꼼꼼히 설명해드립니다.
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타임라인
00:56 조합원 자격과 분양자격 차이
03:11 입주권 수익성 살펴보기
09:30 입주권 계약시 주의해야 할 점?
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현직 변호사가 알려주는 부동산과 법, 김예림 변호사의 ‘법률의 신’
👉 매주 화요일 오후 12시 [직방TV]에서 공개
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조합원 입주권 매매 주제에 대한 자세한 내용은 여기를 참조하세요.
[법] 재개발 재건축 조합원 입주권 매매시 조합원·분양 자격 확인 …
이를 흔히 ‘조합원 입주권(딱지)’이라고 하며 이는 청약을 통하여 분양받는 권리인 ‘분양권’과는 구별된다. 구역 내 부동산을 소유한 사람은 자기가 ‘ …
Source: news.mt.co.kr
Date Published: 7/16/2021
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조합원입주권의 매매시 양도세 계산 – 하우징헤럴드
A.상기 조합원 입주권이 양도가 가능한 경우로서 원 조합원이 1세대 1주택 비과세되는(양동가액 12억 이상은 과세) 경우를 …
Source: www.housingherald.co.kr
Date Published: 12/19/2021
View: 1187
조합원입주권 매매! 현금 준비금은 얼마인가요? – 블로그
1.양도인,양수인 부동산매매계약서 작성. · 2.부동산 거래계약 신고및 신고필증수령(토지,토지및 건축물 각1부) · 3.소유권 이전등기완료(보통 잔금지급후 …
Source: blog.naver.com
Date Published: 4/5/2022
View: 841
큰맘 먹고 투자했는데…입주권은커녕 현금청산 날벼락 – 땅집고
도시및주거환경정비법에 따르면 재건축은 조합설립인가 이후, 재개발의 경우 관리처분인가 이후 조합원 지위 양도가 불가능하다. 입주권 거래에는 매매 …
Source: realty.chosun.com
Date Published: 1/7/2022
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조합원 입주권 매매 방법 – 에지인공인중개사
실무를 직접 겪으면서 어려운 부분이 참 많은데조합원 물건은 매매시 초기비용이 크다고 하더라구요조합원 분양가 272950000조합원 권리가액 …
Source: kin.eduwill.net
Date Published: 2/17/2021
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2021년부터 달라지는 조합원입주권 및 아파트분양권 등의 양도 …
그나마 다행인 것은 분양권을 조합원입주권과 동일하게 주택수에 포함하는 시기가 2021년 1월 1일 이후 공급계약, 매매 또는 증여 등의 방법으로 …
Source: www.rcnews.co.kr
Date Published: 4/3/2021
View: 8506
재개발조합원 입주권매매 사기 당하지 않으려면?
물딱지는 그 자체로는 매매 가능하나 매수자에겐 아파트 분양자격이 없습니다. 따라서 이미 현금청산을 받았던 분양권이라든지, 자격박탈된 조합원의 …
Source: debtlawyer.tistory.com
Date Published: 6/26/2021
View: 3486
재건축 아파트 입주권 전매 절차, 필요 서류 – 낭구’s life – Tistory
조합원 입주권 매매계약서, 토지 매매계약서를 작성합니다. 가. 입주권 매매계약서의 매매대금은 분양금액 + 프리미엄입니다.
Source: ng-betterlife.tistory.com
Date Published: 5/4/2022
View: 5716
조합 입주권 매매가 Table 이해 하기! – 경제적 자유를 누릴 것이다
재개발 입주권 조합원 매물에 대한 예시를 보면서 이해해 보자. 먼저 조합원 분양가이다. 쉽게 말하면 조합원들에게 아파트를 분양하는 가격이다. 보통은 …
Source: mewmaw.tistory.com
Date Published: 7/12/2021
View: 2773
주제와 관련된 이미지 조합원 입주권 매매
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주제에 대한 기사 평가 조합원 입주권 매매
- Author: 직방TV
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- Date Published: 2020. 3. 16.
- Video Url link: https://www.youtube.com/watch?v=sx0Kz6Li7Qg
[법] 재개발 재건축 조합원 입주권 매매시 조합원·분양 자격 확인해야
재개발 재건축에 참여하는 조합원의 가장 핵심적인 권리는 조합원으로서 새로 신축되는 공동주택을 분양받을 권리다. 이를 흔히 ‘조합원 입주권(딱지)’이라고 하며 이는 청약을 통하여 분양받는 권리인 ‘분양권’과는 구별된다.
구역 내 부동산을 소유한 사람은 자기가 ‘조합원 입주권’을 가지는지, ‘조합원 입주권’을 가진다면 추후 몇 채를 분양을 받을 수 있는 지에 가장 큰 관심을 가진다. 그러나 도시정비법령과 조례에서 복잡하게 규정하고 있어 전문가조차 명확하게 해석하는 것이 쉽지 않으므로 주의를 요한다.
구역 내 부동산을 소유한 자가 ‘조합원 입주권’을 가지기 위해서는 ‘조합원 자격’뿐만 아니라 나아가 ‘분양 자격(분양 대상)’까지 인정되어야 한다.
토지등소유자는 원칙적으로 조합원 자격 인정
구역 내 부동산을 소유한 자는 조합설립인가 이후 조합원이 된다. 재개발은 토지만 소유하거나 건축물만 소유한 자도 조합원이 될 수 있으나, 재건축은 건축물 및 그 부속 토지를 모두 소유한 자만이 조합원이 될 수 있다.
재개발은 조합설립동의 여부와 관계없이 조합원이 됨에 반하여, 재건축은 조합설립에 동의하지 아니한 경우에는 조합원이 되지 않고, 조합원 분양신청기간 만료 전까지 조합설립동의서를 제출하여 조합원으로 가입할 수 있다는 차이가 있다. 재개발 구역 내 무허가 건축물만 소유한자는 원칙적으로 조합원이 될 수 없으나, 시·도 조례와 조합 정관에 따라 일정한 경우 조합원이 될 수 있다.
조합원 수 산정 문제
1인이 구역 내 하나의 부동산을 가지고 있는 경우라면 달리 문제가 되지 않으나, 1인이 구역 내 여러 개의 부동산을 가지고 있다거나, 여러 명이 부동산을 공유하는 경우 등에는 조합원 수를 어떻게 산정해야 할지 문제가 된다.
1인이 구역 내 여러 개의 부동산을 소유한 때에는 1인의 토지등소유자로 산정한다. 그 여러 부동산 중 일부를 양도하여 부동산의 소유자가 달라지면 소유자 각자가 토지등소유자로 산정되고 조합설립인가 이후에는 조합원이 될 수 있다. 다만, 조합설립인가 이후에 1인의 토지등소유자로부터 부동산을 양수하여 여러 명이 소유하게 된 때에는 조합원 수는 1인으로 산정한다(투기과열지구내 재건축의 경우에는 조합설립인가 이후 원칙적으로 조합원 지위 양도가 제한됨을 유의).
투기과열지구 내 조합원 지위 양도 제한
조합설립인가 이후 양도·증여·판결 등으로 인하여 해당 부동산의 소유권이 이전되면 조합원의 지위도 양수인에게 승계되는 것이 원칙이나, 투기과열지구로 지정된 지역에서는 (법 제39조 제2항 단서의 예외사유가 없는 한) 재건축의 경우 조합설립인가 이후, 재개발의 경우 관리처분계획인가 이후에 해당 부동산을 양수한 자는 조합원이 될 수 없다. 이때 ‘양수’에는 상속·이혼으로 인한 양수는 제외되므로 상속·이혼으로 소유권을 취득한 자는 조합원의 지위를 취득한다.
유재벌 변호사/사진제공= 법무법인 센트로 분양 자격(대상) 제한
도시정비법은 ‘1세대 1주택 분양의 원칙’을 규정하고 있는바. 1명의 조합원(1세대인 경우 여러 명이라도 1명의 조합원으로 취급된다)이 구역 내 여러 개의 부동산을 소유하였다고 하더라도 원칙적으로는 1채의 주택만 조합원 분양을 받을 수 있다.
조합원 자격이 인정되더라도 분양 자격이 인정되지 않는 경우도 있는바 주의를 요한다. 재개발의 경우 지상권자는 토지등소유자로서 조합원의 자격이 인정되나, 시행령은 지상권자는 분양대상에서 제외된다고 규정하고 있다.
도시정비법은 너무 좁은 토지 또는 건축물을 취득한 자에 대하여는 현금으로 청산할 수 있다고 규정하고 시행령은 시·도 조례가 정하는 기준에 부합하지 아니하는 소유자는 시·도 조례에서 정하는 바에 따라 분양대상에서 제외할 수 있다고 규정한다. 이에 서울을 비롯한 많은 시·도 조례가 종전토지의 총면적이 90㎡(또는 60㎡) 미만이거나 종전권리가액이 최소규모 공동주택 1가구의 추산액 미만인 자는 분양 자격이 인정되지 않는 것으로 규정하고 있다.
최근 하급심은 과소토지소유자를 현금청산자로 지정할 수 있는 근거인 해당 조례가 권리산정기준일(정비구역지정고시일) 당시에는 제정되어 있지 않았는데, 조합설립인가일 이후에 제정된 조례를 근거로 자신을 과소토지소유자로 보아 현금청산대상자로 정한 관리처분계획이 무효라는 주장에 대하여, 분양대상자 여부는 관리처분계획인가 고시 당시 시행 중이던 도시정비법령에 따라야 한다는 이유로 원고의 청구를 기각한 바 있다.
최근 조합원 입주권을 목적으로 한 부동산 매매가 많아졌다. 그러나 그만큼 규제입법도 증가하여 의도치 않게 조합원 분양을 받지 못하고 현금청산을 당하는 경우도 많아졌다. 따라서 사전에 조합원 자격, 분양 자격 등을 법률전문가와 함께 분석 검토하는 것이 필수적이다. /글 법무법인 센트로 유재벌 변호사 재개발 재건축에 참여하는 조합원의 가장 핵심적인 권리는 조합원으로서 새로 신축되는 공동주택을 분양받을 권리다. 이를 흔히 ‘조합원 입주권(딱지)’이라고 하며 이는 청약을 통하여 분양받는 권리인 ‘분양권’과는 구별된다.구역 내 부동산을 소유한 사람은 자기가 ‘조합원 입주권’을 가지는지, ‘조합원 입주권’을 가진다면 추후 몇 채를 분양을 받을 수 있는 지에 가장 큰 관심을 가진다. 그러나 도시정비법령과 조례에서 복잡하게 규정하고 있어 전문가조차 명확하게 해석하는 것이 쉽지 않으므로 주의를 요한다.구역 내 부동산을 소유한 자가 ‘조합원 입주권’을 가지기 위해서는 ‘조합원 자격’뿐만 아니라 나아가 ‘분양 자격(분양 대상)’까지 인정되어야 한다.구역 내 부동산을 소유한 자는 조합설립인가 이후 조합원이 된다. 재개발은 토지만 소유하거나 건축물만 소유한 자도 조합원이 될 수 있으나, 재건축은 건축물 및 그 부속 토지를 모두 소유한 자만이 조합원이 될 수 있다.재개발은 조합설립동의 여부와 관계없이 조합원이 됨에 반하여, 재건축은 조합설립에 동의하지 아니한 경우에는 조합원이 되지 않고, 조합원 분양신청기간 만료 전까지 조합설립동의서를 제출하여 조합원으로 가입할 수 있다는 차이가 있다. 재개발 구역 내 무허가 건축물만 소유한자는 원칙적으로 조합원이 될 수 없으나, 시·도 조례와 조합 정관에 따라 일정한 경우 조합원이 될 수 있다.1인이 구역 내 하나의 부동산을 가지고 있는 경우라면 달리 문제가 되지 않으나, 1인이 구역 내 여러 개의 부동산을 가지고 있다거나, 여러 명이 부동산을 공유하는 경우 등에는 조합원 수를 어떻게 산정해야 할지 문제가 된다.1인이 구역 내 여러 개의 부동산을 소유한 때에는 1인의 토지등소유자로 산정한다. 그 여러 부동산 중 일부를 양도하여 부동산의 소유자가 달라지면 소유자 각자가 토지등소유자로 산정되고 조합설립인가 이후에는 조합원이 될 수 있다. 다만, 조합설립인가 이후에 1인의 토지등소유자로부터 부동산을 양수하여 여러 명이 소유하게 된 때에는 조합원 수는 1인으로 산정한다(투기과열지구내 재건축의 경우에는 조합설립인가 이후 원칙적으로 조합원 지위 양도가 제한됨을 유의).조합설립인가 이후 양도·증여·판결 등으로 인하여 해당 부동산의 소유권이 이전되면 조합원의 지위도 양수인에게 승계되는 것이 원칙이나, 투기과열지구로 지정된 지역에서는 (법 제39조 제2항 단서의 예외사유가 없는 한) 재건축의 경우 조합설립인가 이후, 재개발의 경우 관리처분계획인가 이후에 해당 부동산을 양수한 자는 조합원이 될 수 없다. 이때 ‘양수’에는 상속·이혼으로 인한 양수는 제외되므로 상속·이혼으로 소유권을 취득한 자는 조합원의 지위를 취득한다.도시정비법은 ‘1세대 1주택 분양의 원칙’을 규정하고 있는바. 1명의 조합원(1세대인 경우 여러 명이라도 1명의 조합원으로 취급된다)이 구역 내 여러 개의 부동산을 소유하였다고 하더라도 원칙적으로는 1채의 주택만 조합원 분양을 받을 수 있다.조합원 자격이 인정되더라도 분양 자격이 인정되지 않는 경우도 있는바 주의를 요한다. 재개발의 경우 지상권자는 토지등소유자로서 조합원의 자격이 인정되나, 시행령은 지상권자는 분양대상에서 제외된다고 규정하고 있다.도시정비법은 너무 좁은 토지 또는 건축물을 취득한 자에 대하여는 현금으로 청산할 수 있다고 규정하고 시행령은 시·도 조례가 정하는 기준에 부합하지 아니하는 소유자는 시·도 조례에서 정하는 바에 따라 분양대상에서 제외할 수 있다고 규정한다. 이에 서울을 비롯한 많은 시·도 조례가 종전토지의 총면적이 90㎡(또는 60㎡) 미만이거나 종전권리가액이 최소규모 공동주택 1가구의 추산액 미만인 자는 분양 자격이 인정되지 않는 것으로 규정하고 있다.최근 하급심은 과소토지소유자를 현금청산자로 지정할 수 있는 근거인 해당 조례가 권리산정기준일(정비구역지정고시일) 당시에는 제정되어 있지 않았는데, 조합설립인가일 이후에 제정된 조례를 근거로 자신을 과소토지소유자로 보아 현금청산대상자로 정한 관리처분계획이 무효라는 주장에 대하여, 분양대상자 여부는 관리처분계획인가 고시 당시 시행 중이던 도시정비법령에 따라야 한다는 이유로 원고의 청구를 기각한 바 있다.최근 조합원 입주권을 목적으로 한 부동산 매매가 많아졌다. 그러나 그만큼 규제입법도 증가하여 의도치 않게 조합원 분양을 받지 못하고 현금청산을 당하는 경우도 많아졌다. 따라서 사전에 조합원 자격, 분양 자격 등을 법률전문가와 함께 분석 검토하는 것이 필수적이다. /
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조합원입주권의 매매시 양도세 계산
Q.조합원 입주권도 매매 등이 가능한가?
A.도시정비법 제39조 조합원의 자격 등에서 투기과열 지구로 지정된 지역에서 재건축사업을 시행하는 경우에는 조합설립인가 후, 재개발사업을 시행하는 경우에는 관리처분계획 인가 후 해당 정비사업의 건축물 또는 토지를 매매·증여 그 밖의 권리변동을 수반하는 일체의 행위를(상속·이혼의 경우는 제외) 한 경우 조합원 될 수 없다.
다만 세대원의 근무상 형편 등으로 다른 사업구역의 특별시·광역시·시군으로 이전하는 경우, 상속으로 취득한 주택으로 세대원 모두 이사하는 경우, 1세대 1주택자로서 양도하는 주택이 소유기간 10년 중 거주기간이 5년 이상인 경우, 조합설립 인가일로부터 3년 이상 사업시행 인가 신청이 없는 경우 등으로 재건축 건물을 3년 이상 계속 보유하고 사업시행 신청 전, 착공 전에 양도하는 경우에는 매매 등을 할 수 있는 예외 사항이 있다.
Q.조합원 입주권 양도 시 양도소득세 계산은?
A.상기 조합원 입주권이 양도가 가능한 경우로서 원 조합원이 1세대 1주택 비과세되는(양동가액 12억 이상은 과세) 경우를 제외하고 과세되는 경우 기본적인 양도차익은 양도가액에서 종전 부동산의 취득가액 및 필요경비, 분담금을 차감한 금액이다.
이를 좀 더 세부적으로 구분하면 관리처분 인가 전 양도차익과 관리처분 인가 후 양도 차익으로 구분하여 계산하며 이를 구분하는 이유는 인가 전 양도차익에 대해서는 장기보유 특별공제를 적용하고 인가 후 양도 차익에 대하여는 적용하지 않기 때문이다.
Q. 조합원 입주권도 일부 증여가 가능한가?
A.투기과열지구에서 양도 가능한 경우를 제외하고 일부 지분 증여는 가능하고 조합원 자격이 그대로 유지된다. 예를 들면 부부간의 공동명의나 자녀에게 일부 지분 증여 등이 있 으며 종합부동산세에 있어서 부부 공동명의인 경우 각각 6억원이 공제되고 양도세 계산시 누진 세율 적용에 있어서 유리한 측면이 있으나, 증여 등기 시 건물이 멸실된 경우 토지에 대한 취득세 4%를 납부해야 한다.
Q.조합원 입주권 일부 증여 시 증여자산의 평가 방법은?
A.증여일 전 6개월에서 증여일 후 증여 신고일까지 유사 매매사례가 있을 시 그 가격으로 평가를 하며, 유사 매매 사례가 없으면 다음으로 감정가액으로 하고 감정가액이 없으면 권리가액에 분담금 및 프리미엄 가격을 더한 금액에 증여 비율을 곱하여 조합원 입주권 증여가액으로 평가한다.
이우진 대표세무사 / 세무법인 이레
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조합원입주권 매매! 현금 준비금은 얼마인가요?
부동산정보 조합원입주권 매매! 현금 준비금은 얼마인가요? 긍정의힘 ・ URL 복사 본문 기타 기능 지도로 보기 전체지도지도닫기 공유하기 신고하기 안녕하세요, 건국부동산입니다. 건국부동산 오늘은 수색증산뉴타운에 관심을 가지고 있는 분들이 많이 궁금해하는 조합원지위 승계시(일반물건으로 하면 매매계약시) 준비해야 할 금액에 대해 알아보고자 합니다. 조금 어려울 수 있는 부분이지만, 거액의 부동산 자산을 위해서는 꼼꼼히 체크하고 알아두셔야 할 부분이라고 생각됩니다. 아래는 곧 입주를 앞두고 있는 dmc역 앞의 dmcsk뷰아파트와 dmc센트럴자이 아파트의 공사현장입니다. 조합원입주권의 공급계약서를 통한 현금 준비금 확인 건국부동산( 02-304-8090) 공급계약서 위 표는 조합원입주권의 공급계약서 예시표입니다. 위의 공급계약서에 따라 계약 시 입주 전 시점에 준비할 자금과 입주시점에 준비할 자금 부분에 대해 알아보고자 합니다. ▶관리처분분양가=조합원 분양가 ▶조합원권리가액=조합원이 원래가지고 있었던 종전자산가액 ▶납부분담금=조합원분양가-조합원이 원래가지고 있었던 종전자산가액 (조합원권리가액) 보통 매물을 내놓을때 부동산에서 매매금액이라고 올리는 매매금액 은 ↓↓↓ 1. 매매금액=프리미엄+조합원분양가 만약 입주권을 15억에 매매한다고 가정하면? 먼저 조합원 분양가가 얼마인지 알면 간단하게 계산을 할 수 있습니다. 위에 표를 예를 들면 조합원 분양가516,750,000원 일때. 총매매금액에서 조합원 분양가를 빼주면 프리미엄이 얼마인지 계산이 쉽게됩니다. 1,500,000,000(매매대금)-516,750,000(조합원분양가)=983,250,000(프리미엄) 흔히 P라고 부르는 프리미엄은 매도인이 매도하고자 하는 총 금액에서 조합원 분양가를 뺀 금액입니다. 프리미엄이 계산되었다면 이제 매도인이 종전에 가지고 있었던 종전자산에 대한 평가액을 플러스 해주면 매도인에게 최종 지불할 금액이 도출이 됩니다. 2.권리가액=종전자산평가액 위표에서 조합원의 종전자산가액(조합원권리가액)=124,666,300 위 거래에서 매도인에게 지급해야 할 전체금액은:983,250,000(프리미엄)+124,666,300(종전자산가액) =1,107,916,300 이금액은 매도인에게 지급해야 할금액인 것입니다. 자! 여기까지 계산이 되었다면! 이제 마지막! 대부분의 경우 조합원권리가액이 조합원분양가보다 낮기 때문에 조합원 분양가에서 권리가액을 빼주면 조합에 납부하여야할 추가로 납부해야할 납부분담금이 계산됩니다. 이것을 추가로 납부하여야 한다해서 추가분담금이라고도 부릅니다. 3.추가분담금(납부분담금)=조합원분양금액- 권리가액(종전에 가지고 있었던자산평가액) = 516,750,000 (조합원분양가)- 124,666,300 (권리가액)= 392,083,700 원(추가분담금) 통상 조합원이 추가로 분담할 분담금은 조합에 따라서 4회,혹은6회에 나누어서 40%,혹은 60%의 중도금 대출로 진행합니다. 위의 표의경우는 추가분담금을 총6회에 나누어서 납부를 하는 형식인데. 이경우 통상 계약금10%와 5차중도금10%를 조합원이 현금 납부를 하고 나머지 40%는 대출로 진행이 됩니다. 4. 매도인이 현금 납부한 계약금과 중도금 부분 위 표의경우는 6회에 나누어서 추가분담금을 납부하는 경우이고, 계약금10%와 5회차 중도금을 매도인이 현금납부한 경우라면. =프리미엄+조합원권리가액+매도인이 추가분담금으로 현금납부한 금액=매도인에게 지급할 금액이 됩니다. =983,250,000 (프리미엄)+ 124,666,300 (종전자산가액) +78,416,740 (39,208,370씩2회)= 1,186,333,040 원이 사실상 매도인에게 지급할 금액이 되는것입니다. 5.매도인이 중도금대출을 받은부분 위 사례의 경우는 매도인이 중도금 대출을 받은 경우입니다. 대출을 승계받는 것을 기준으로 했을때 위거래에서 매수인이 준비해야할 현금준비금은 1,186,333,040원이고, 나머지금액은 현금 준비하실 필요가 없고, 4회분은중도금 대출을 승계 받고, 나머지는 입주시 납부를 하면 됩니다. 6.매수인이 입주시 납부할 금액 전체매매금액:15억 프리미엄:983250000원 종전자산가액:124666300원 납부분담금2회분:78416740원 입주지정일에 준비할 금액:313,666,960원 [위 사례에 따른 현금 준비금] 34평 15억 매물을 계약하게 되면, ‘프리미엄+조합원권리가액+매도인이 현금 납부한 계약금과 중도금’ 매수인이 매도인에 지급해야 하는 금액입니다. 총준비하실 현금은: 1,186,333,040원. 입주지정일에 준비할 금액은 :313,666,960원. 총합계:15억이 됩니다. 만약? 매도인이 추가옵션을 한 부분이 있다면 추가옵션비를 별도로 지불하면 거래는 마무리 됩니다. 입주시 납부할 잔금은 필요에 따라 주택 담보대출 등으로 전환할 수 있습니다. 만약 내가 거래하는 부동산이 KB시세가 15억이상의 경우 주택 담보대출이 불가이니 참고하시기 바랍니다. dmcsk뷰 조합원입주권의 취득세는? 건국부동산( 02-304-8090) ★입주권 취득 시 취득세= 토지 취득세=4.6% ★완공 후 – 건물등기- 건물 취득세(원시취득)=2.96%(전용84제곱미터미만) 84제곱미터 이상3.16% 조합원입주권은 관리처분인가 후 건물이 멸실되고 토지만 남은 경우이기에 토지 취득세를 납부하게 됩니다. (단, 관리처분인가 후라도 주택이 철거, 멸실 되기 전까지는 주택의 요율이 적용됩니다.) 토지취득세(권리가액+프리미엄)는 = 취득세 4%+ 농특세 0.2% + 지방교육세 0.4% = 4.6%입니다. 완공 후 승계 조합원은 조합원 분양가에서 권리가액을 차감한 납부 분담금을 기준에서 원시취득으로 보아 85제곱미터 이하 2.96% 입니다. 85제곱미터 초과는 3.16%입니다. 단, 권리가액이 분양가보다 큰 경우 납부할 취득세는 없습니다. 조합원입주권의 명의변경 절차? 건국부동산( 02-304-8090) 1.양도인,양수인 부동산매매계약서 작성. 2.부동산 거래계약 신고및 신고필증수령(토지,토지및 건축물 각1부) 3.소유권 이전등기완료(보통 잔금지급후 등기접수하면 일주일 안에 등기완료됨) 4.등기접수를 하고,조합에 조합원 지위 양도,양수할 날자 예약해놓기. 5.등기가 완료되었다면. -.조합 방문전.중도금대출 승계를 받을 경우:양도인,양수인 함께 대출은행 방문 대출승계하기. 만약 대출을 승계받지 않는 경우라면 양도인이 해당은행에 대출을 상환하고 상환영수증 발급받기. -.양도인,양수인 조합방문하여 조합원 명의변경. 위1~5번까지의 절차를 마치면 조합원 입주권 매매절차는 마무리 됩니다. 여기서 잠깐! DMCSK뷰의 경우는 위의 과정만 거치면 마무리가 되는데. DMC센트럴자이 및 DMC아트포레자이,DMC파인시티자이의 경우는 한단계를 더거쳐야 합니다. 양도인과양수인이 조합에가서 명의변경 절차를 마친후. 대치동 자이 갤러리에 가서(가시기전 조합원명의변경 날자와 잘 맞추어서 하루에 모든 절차를 마무리 할수 있게 준비하시면 두번 걸음 안하실 수 있습니다.) 분양권 명의변경을 하시면 모든 절차는 마무리 됩니다. ★자이갤러리 가기전 자이홈페이지에 예약신청을 먼저 하셔야 하는 점 잊지 마시기 바랍니다. 자이는 분양권 명의변경 절차를 한번더 거쳐야 하는 점 기억하시기 바랍니다. https://www.xi.co.kr/ 자이 made in xi, 자이 www.xi.co.kr 입주권 거래의 전문가! 건국부동산으로 오세요!! 건국부동산( 02-304-8090) 조합원입주권! 기회가 된다면 좋은 투자가 될 수 있습니다. 단, 일반 거래보다 복잡하고 고려할 사항이 많으니 많은 공부가 필요하고 함께 할 전문가가 필요합니다. 수색증산뉴타운으로 관심을 가지고 계시다면, 저희 건국부동산을 찾아주세요, 여러분과 함께 발품/손품을 활용해 여러분의 선택이 최고가 될 수 있도록 돕겠습니다. 상담은 언제나 환영입니다. 전화 및 카톡으로 편하게 문의하시기 바랍니다. 늘 감사합니다. ~^^ 건국부동산 건국부동산 02-304-8090 010-8584-2222 카톡 ID. no1gunguk 네이버 예약. 건국부동산공인중개사사무소 건국부동산공인중개사사무소 서울특별시 은평구 수색로 217 상가 113호 인쇄
큰맘 먹고 투자했는데…입주권은커녕 현금청산 날벼락
[땅집고] 재개발·재건축 구역 주택을 거래할 때 가장 중요한 것은 입주권이 나오느냐 여부다. 입주권은 재개발·재건축 사업으로 짓는 새 아파트를 분양받을 수 있는 권리를 말한다. 기존 주택 등에 관한 소유권은 관리처분인가 이후 입주권이라는 권리로 바뀐다. 매도인과 함께 조합을 방문해 입주권이 나오는지 문의하거나 조합에서 받은 분양 내역서 등을 통해 입주권 존재 여부를 확인한다.그런데 입주권을 목적으로 하는 매매계약을 체결하면서도 일반적인 부동산 매매계약으로 생각해 정작 중요한 사항을 놓치는 경우가 많다. 재개발·재건축 사업의 분양 자격이 워낙 복잡해 입주권 매매계약 체결시 분양자격을 꼼꼼히 따져보지 않으면 나중에 입주권을 받지 못하는 불상사가 생길 수도 있다.
[땅집고] 부동산 중개업소에 아파트 분양권 매물 안내문이 붙어있다. /조선DB입주권을 받지 못하면 결국 소유하고 있는 주택을 감정평가해 그 금액만큼 현금으로 보상받는다. 이 경우 입주권 거래시 지급한 웃돈을 포함한 대부분 매매대금을 날리게 된다. 매물이 귀한 재개발·재건축 현장에서 기다리던 매물이 나왔다고 무조건 달려드면 안되는 이유 중 하나다.
■ 끊이지 않는 분양 사고…입주권 나오는지 꼼꼼히 챙겨야
입주권을 목적으로 한 매매계약을 체결하면, 당연히 입주권을 받는 것으로 생각하기 때문에 일반적인 매매계약서만 체결하는 경우가 있다. 하지만 간혹 사고가 발생한다. 가장 흔한 사례는 재정비사업지의 주택을 거래한 이후 조합에서 분양 내역을 변경하는 경우다.
예를 들어 재개발 사업지에서 한 주택에 대해 최초 관리처분계획을 수립할 때는 소형 아파트를 각각 1채씩 받는 ‘1＋1 분양’ 대상으로 통보했다가, 나중에 분양 물량을 조정하는 관리처분계획을 변경하면서 1채만 분양이 가능하다고 통지한 경우다. 관리처분계획을 변경하기 전 이 사실을 모르고 구입하면 아파트 1채를 더 받기가 어려워진다. 또 최초 관리처분계획 수립 때 상가를 100평 분양하겠다고 통보했다가 이후 관리처분계획상 상가 배정 기준을 바꿔 20평만 분양하겠다고 변경한 사례도 있다.
투기과열지구에서는 전매제한 적용 여부를 모르고 입주권을 구입하는 사례도 많다. 도시및주거환경정비법에 따르면 재건축은 조합설립인가 이후, 재개발의 경우 관리처분인가 이후 조합원 지위 양도가 불가능하다. 입주권 거래에는 매매뿐만 아니라 증여 등 소유권 변동이 일어나는 모든 법률행위가 포함되는데, 절세 등의 이유로 자녀에게 입주권을 증여했다가 낭패를 본 경우도 있다.
물론 전매가 가능한 예외 사유가 있긴 하다. 조합원 지위양도 예외사유는 다음에 한정한다. 2018년 1월24일 이전에 최초로 사업시행인가를 신청한 경우 관리처분이후에도 입주권 전매가 가능하다. 또 1가구1주택자로 소유기간 10년, 거주기간 5년을 모두 충족한 조합원은 지위양도를 할 수 있다. 세대원이 근무·생업상 사정으로 세대원 전원이 이주하는 경우, 상속으로 취득한 주택으로 세대원 전원이 이주하는 경우 등은 예외다.
■ 특약 활용해 입주권 종류·구매목적 등 명기해야
매매계약을 맺고 입주권이 나오지 않는다는 사실을 바로 알기는 힘들다. 대부분 조합에서 분양 신청통지서를 받은 후에야 입주권을 받지 못한다는 점을 인지하게 된다. 이때는 이미 매매계약을 체결한지 수개월에서 수년이 흐른 경우가 많다. 오랜 시간이 지나서 매도인을 찾아가 따져봐야 의미가 없다. 별다른 해법이 없다.
따라서 이럴 때를 대비해 반드시 작성해야 하는 것이 바로 특약이다. 계약서에 입주권을 목적으로 한 매매계약이라는 점이 명시돼야 향후 사고가 발생했을 때 구제받을 길이 생긴다.
[땅집고] 수도권의 한 정비사업 예정지역. /조선DB매매계약서에는 반드시 입주권을 목적으로 매매계약을 체결한다는 점을 명시해야 한다. 입주권 종류도 구체적으로 명시하면 좋다. 법원은 매매계약 당시 매매목적물로 삼은 주택 등의 소유권만 제대로 매수인에게 넘겨주면, 매도인이 매매계약상 의무를 다한 것으로 판단하는 경우가 많다. 쉽게 말해 분양 사고로 소송을 벌일 경우 법원은 ‘입주권을 받기 위해 계약했는지’ 여부를 가려 이 부분이 매매계약서에 명확하게 드러나야 소송에서 유리하다는 것이다. 특약에 이런 내용이 포함되지 않으면 매수자는 별도로 문자메시지, 음성녹취 등으로 밝혀야 한다. 그만큼 소송에서 불리해진다.
특약 문구도 중요하다. 단순히 ‘입주권에 하자가 생기면 계약을 무효로 한다’라고만 하면 추후 손해배상 과정에서 불리할 수 있다. 예를 들어 상가 1실과 아파트 1채가 나오는 입주권을 샀는데, 아파트 1채만 나온다고 통지받은 경우 계약을 무효로 하면 그동안 오른 가격에 대해서는 배상을 받기 어렵다. 입주권이 나오지 않을 경우 계약을 해제할 수 있는 권리를 매수인에게 유보해 두고, 이때 매도인이 지급해야 할 손해배상액도 특정하는 것이 좋다. /글=김예림 법무법인 정향 변호사, 정리=김리영 땅집고 기자
▶드디어, 종부세 폭탄 터졌다. 아파트 사고팔기 전 재산세, 종부세 확인은 필수.
▶피할 수 없다면줄여라…종부세 절세 전략
매매계약서에는 반드시 입주권을 목적으로 매매계약을 체결한다는 점을 명시해야 한다. 입주권 종류도 구체적으로 명시하면 좋다. 법원은 매매계약 당시 매매목적물로 삼은 주택 등의 소유권만 제대로 매수인에게 넘겨주면, 매도인이 매매계약상 의무를 다한 것으로 판단하는 경우가 많다. 쉽게 말해 분양 사고로 소송을 벌일 경우 법원은 ‘입주권을 받기 위해 계약했는지’ 여부를 가려 이 부분이 매매계약서에 명확하게 드러나야 소송에서 유리하다는 것이다. 특약에 이런 내용이 포함되지 않으면 매수자는 별도로 문자메시지, 음성녹취 등으로 밝혀야 한다. 그만큼 소송에서 불리해진다.특약 문구도 중요하다. 단순히 ‘입주권에 하자가 생기면 계약을 무효로 한다’라고만 하면 추후 손해배상 과정에서 불리할 수 있다. 예를 들어 상가 1실과 아파트 1채가 나오는 입주권을 샀는데, 아파트 1채만 나온다고 통지받은 경우 계약을 무효로 하면 그동안 오른 가격에 대해서는 배상을 받기 어렵다. 입주권이 나오지 않을 경우 계약을 해제할 수 있는 권리를 매수인에게 유보해 두고, 이때 매도인이 지급해야 할 손해배상액도 특정하는 것이 좋다.▶드디어, 종부세 폭탄 터졌다. 아파트 사고팔기 전 재산세, 종부세 확인은 필수. ☞클릭! 땅집고 앱에서전국 모든 아파트 세금 30초만에 확인
조합원 입주권 매매 방법
채택답변
권리가 + 분담금 = 조합원 분양가 이잖아요.
그럼, 권리가는 현재 조합원의 부동산 가치이고, 여기서 분담금 더 보태면 조합원분양가로 입주할 수 있다는 뜻입니다.
보통 분담금은 마지막 잔금을 치를때 납부하면 되도록 모두 대출이 되는 방식으로 조합에서 혜택을 줍니다.
이주비 대출은 조합원이 건물 철거 때 미리 다른 곳에 이사해야 하니, 그 이사비를 대출해주는데 조합에서 보통 무이자로 해줍니다.
미리 받았다가 나중에 갚으면 되는 것이죠. 보통 권리가의 60%정도까지 해줍니다.
보통 타인에게 매매를 할 경우에는, 권리가 + 프리미엄 = 매매거래가격 방식이 되겠습니다. 이주비는 보통 승계를 해서 거래합니다.
결국 매수자는 권리가 + 프리미엄 + 분담금 = 총매수금액 방식이 되겠죠.
보통 매매거래가격은 주변 신축아파트보다 약간 낮은 가격에 해당하는 금액만큼 프리미엄이 붙어서 거래가 됩니다.
2021년부터 달라지는 조합원입주권 및 아파트분양권 등의 양도소득세 분석
주용철 세무사 / 세무법인 지율
사례) 지율씨는 재건축아파트입주권을 2019년10월에 취득했다. 그런데, 조합집행부와 비대위의 갈등이 극에 달하는 바람에 매일 각자의 주장과 그 반박의 문자폭탄에 시달리고 있다. 지율씨는 신경이 날카로워져서 견딜 수가 없었다. 결국 재건축으로 새아파트를 얻는 것을 포기하고, 입주권상태로 매각하려고 한다. 그런데, 올해 6.1.이후로 입주권에 대한 양도소득세가 또 바뀌었다고 하던데, 무엇이 어떤 것이 달라진 것인지 아무리 찾아도 알아낼 수가 없다.
해설) 계속된 세법의 변경으로 인하여 그 해석은 인간의 한계를 넘어서고 있는 듯하다. 새로운 법률이 무원칙하게 만들어지고, 그 적용시점 역시 그 때 그때의 시장의 분위기에 따라서 달라지는 상황이라 어설픈 세법 해석은 커다란 세무리스크를 동반하게 되었다. 가히 세법의 해석과 그 적용은 알파고와 같은 인공지능의 영역이 된듯하다.
양도소득세율의 변화도 빼놓을 수 없다. 국세청의 홈페이지도 거의 3페이지를 하례하여 그 변동내역을 설명하고 있고, 깨알 같은 주석으로 그 적용시점 및 대상에 대해서 부연하고 있다.
최근의 세율 개정은 주택과 주택 유사물건 즉, 분양권과 조합원입주권을 대상으로 하고 있다.
특히 2021년 1월부터 분양권도 주택 수에 포함하도록 하여 복잡함이 가중되었다. 분양권도 주택수에 포함하여 세율이 적용되므로 종전에 분양권과 주택 한 채를 가지고 있어 1주택자로 세율이 적용되던 사람이 이제는 2주택자로 중과세가 적용된다.
그나마 다행인 것은 분양권을 조합원입주권과 동일하게 주택수에 포함하는 시기가 2021년 1월 1일 이후 공급계약, 매매 또는 증여 등의 방법으로 취득한 분양권부터 적용한다는 것이다. 결국. 작년까지 취득된 분양권의 경우 중과세율의 판정시 종전과 동일하게 주택수에서 제외되고, 1세대 1주택 비과세 판단시에도 주택수에서 제외하여 판단하게 된다.
반면에 올해 1월1일 이후 취득한 분양권은 조합원입주권과 함께 중과세율과 비과세대상 주택 판단시 주택 수에 포함하여 계산하게 된 것이다. 한편 조합원 입주권과의 과세형평성을 맞추기 위해 대체주택 취득을 위한 1주택 1 분양권, 실수요목적의 1주택 1분양권등 기존에 조합원입주권에 대해서 예외적으로 인정해 주었던 혜택은 동일하게 적용된다. 즉, 1세대1주택 판단시 해당사유가 있는 경우 분양권도 주택 수에서 제외한다.
∥조정지역 다주택자(주택⋅조합원입주권⋅분양권) 양도세 중과세율
올해 1월 이후에 취득한 분양권을 포함한 다주택자에 대해서 6월1일부터는 변경된 양도소득세율이 적용된다. 다주택자가 조정대상지역의 주택을 양도하는 경우 종전에 주택 수에 따라서 기본세율의 10%와 20%를 추가 과세하였으나, 이를 20%와 30%로 높여서 추가세율을 가산한다. 이 경우 3주택 이상자이라면, 2021.6.1.이후 양도분부터 최고 75%의 소득세율이 적용되고, 다시 지방세 7.5%가 추가과세되므로 양도차익의 거의 대부분을 세금으로 추징당하게 된다. 예를들어 3주택자가 전세로 임대차가 되어있는 조정대상지역의 주택을 양도하는 경우라면, 전세금을 돌려주고 나서 양도소득세를 납부하기 위해 추가 자금조달이 필요할 가능성이 크다.
2021.5.31.이전 양도 2021.6.1.이후 양도 1세대2주택 기본세율+10%p 기본세율+20%p 1세대3주택 기본세율+20%p 기본세율+30%p 주택 수 산정방법 주택⋅조합원입주권 주택⋅조합원입주권⋅분양권
∥2년 미만 보유 주택⋅조합원입주권 양도세율
1년 이상 보유한 주택과 조합원입주권에 대한 세율도 중과세되는 방향으로 변경되었다. 2021.6.1이후부터는 최소한 2년 이상은 보유해야 기본세율(6%~45%)의 기본세율이 적용된다. 다른 부동산 즉, 상가등에 적용되는 기본세율 적용시점과는 동일한 조건이 되었다.
그런데, 단기보유에 대해서는 상가등 다른 부동산보다 오히려 가혹한 불이익을 주고 있다. 다주택자가 아닌 1주택자에 대해서도 기존 40% 단일세율보다 30%를 추가하여 과세한다. 결국, 비조정대상지역의 1주택자라고 하더라도 주택 또는 조합원입주권을 1년미만 보유하고 양도할 경우 70%의 단일세율이 적용된다. 매매차익이 없다면, 그리 큰 문제될 것은 없지만, 갑자기 타 지역으로 이사를 가야할 부득이한 사정이 생긴 경우 꼼짝없이 집을 팔지 못하고 보유하고 있어야 한다. 세금을 내고 나면, 타지역에서 동일한 가치의 집을 살수 없기 때문이다.
2021년 5월31일 이전 양도 2021년 6월1일 이후 양도 1년 미만 40% 70% 1년~2년 미만 기본 세율 60% 2년 이상 기본 세율 기본세율
∥주택 분양권 양도소득세율
주택 분양권을 매매할 때 발생하는 양도소득세율도 변경됐다.
종전에는 주택 분양권을 양도할 경우에는 분양권이 양도일 현재 조정대상지역에 소재하고 있는지 여부에 따라 세율이 달리 적용됐으나, 2021.6.1 이후 양도하는 주택분양권에 대해서는 무조건 60%의 단일 세율이 적용된다. 단, 1년미만 보유한 단기 양도의 경우에는 70%의 최고 세율이 적용된다. 70%의 세율은 기존에 미등기양도자산에 대해서 적용되는 징벌적세율이었다. 주택의 단기양도자는 이러한 징벌적 세부담을 감수해야 한다.
2021년 5월31일 이전 양도 2021년 6월1일 이후 양도 비조정대상지역 조정대상지역 지역무관 1년 미만 50% 50% 70% 1년 이상 기본세율 60%
지율씨의 경우 조합원입주권을 취득하여 입주권상태로 양도하는 것이다. 주택과 주택유사물건 즉, 조합원 입주권과 분양권의 단기양도는 이제 조정대상지역에 소재하는 지 여부에 불구하고 무조건 중과세 된다. 지율씨가 비록 조합원입주권을 2021.1.1.전에 취득했지만, 단기보유에 대한 양도소득세율은 취득시점에 불구하고 적용되기 때문에 2년이 되기 전에 양도할 경우 매매차익의 60%를 양도소득세로 내야 한다. 따라서 조합과 비대위의 문자폭탄을 수신거부하고 어떻게든 재건축아파트에 입주하여 1세대 1주택으로 비과세 받고 양도하는 방향으로 의사결정을 해야 할 것이다.
문의) 02-555-5366
재개발조합원 입주권매매 사기 당하지 않으려면?
부동산 침체에도 전국 각지에서 재개발/재건축 조합 설립에 관한 이슈들이 쏟아져 나오고 있습니다. 이는 내년 시행되는 도시정비법의 개정안인 ‘재건축 아파트 2년 실거주’요건을 피하기 위한 것으로 보이는데요. 이에 따라 투자자들의 움직임도 빨라지고 있습니다.
하지만 재개발·재건축에 투자하려고 하는 분들은 사업 단계를 정확히 알고 있는 게 중요합니다. 보통 관리처분인가가 나면 앞으로 사업이 안정적으로 진행된다고 생각해 투자를 서두르지만, 오히려 투기과열지구 같은 경우에는 입주권 전매가 안되거나 프리미엄 많이 붙어 투자 수익이 줄어들 수 있 수 있다는 단점이 있습니다. 또한 입주권이 전혀 나오지 않는 물딱지를 구매하는 경우도 발생할 수 있습니다.
여기서 말하는 ‘재개발 물딱지’란, 입주권이 생기지 않는 주택을 말합니다. 개발 예정지 내에서 도시계획이나 택지개발사업 등으로 집이 헐리게 된 철거민이나 원주민에 대해서는 보상책으로 입주권이 주어지게 됩니다.
| 조합원 자격이 있는 물건인지 확인
하지만 집이 철거된다고 해서 모두 입주권을 받는 것은 아닌데요. 일부는 현금청산만을 통해 강제수용되기도 하는데, 이렇듯 입주권이 생기지 않는 주택을 일컫어 ‘물딱지’라고 합니다.
재개발 대상 물건을 취득할 때는 반드시 조합원 자격이 있는 물건인지 확인한 후 매입하는 것이 중요합니다. 간혹 경매로 진행되는 물건 중에는 조합원 자격을 갖추지 않아 현금청산 대상인 경우가 있는데 이것을 모른 채 무조건 조합원 자격이 되는줄 알고 낙찰받는 경우가 종종 발생하기 때문입니다.
정부는 2009년 8월 7일 이후 조합설립인가를 받은 재개발·재건축 등 정비사업지구에서 한 사람이 여러 토지나 주택을 보유하고 있다면 1가구에 대해서만 분양권을 주고 나머지는 현금청산하도록 하고 있습니다. 이는 투기를 방지하고 조합원 수가 과도하게 늘어나 사업성이 떨어지는 것을 막기위한 조치였는데요.
다주택을 소유한 조합원이 조합설립인가 후 그 중 하나를 팔았다면, 나머지는 입주권이 나오지 않거나 매도인과 같은 입주권을 공유하게 되는 사례가 발생할 수도 있습니다.
그럼에도 입주권이 환영받는 이유는 재개발·재건축 사업 같은 경우에는 우선 좋은 동·호수는 조합원에 먼저 배정을 하고 나머지를 일반분양하기 때문에 비교적 좋은 동·호수를 배정받을 수 있기 때문입니다.
하지만 반대로 사업이 어떻게 진행되 되느냐에 따라 언제 들어갈 수 있을지 그 시기를 장담할 수 없습니다. 중간에 사업이 아예 중단되거나, 위의 사례처럼 입주권이 제대로 나오는줄 알고 프리미엄까지 얹어 계약을 했는데 자격이 없던 물건일 수도 있는 것이죠.
| 매매는 가능하지만, 분양자격은 없는 ‘물딱지’
물딱지는 그 자체로는 매매 가능하나 매수자에겐 아파트 분양자격이 없습니다. 따라서 이미 현금청산을 받았던 분양권이라든지, 자격박탈된 조합원의 분양권이라면 이후 프리미엄을 붙여서 샀다고 하더라도 문제가 될 수 있으니 주의 하셔야겠습니다.
토지는 사용 용도가 워낙 다양하고 미래가치, 개발이익 등 향후 시세차익 발생여부도 계산하기 복잡해 단기 차익을 노리고 접근하면 다양한 매매사기에 노출될 확률이 높습니다.
큰 피해를 방지하기 위해 매도자는 공인중개사무소에 이 같은 사실을 설명해야하며, 공인중개사 역시 매수자에게 이 사실을 알려야 합니다. 이를 어길 시 현행법상 사기죄, 공인중개업 관련 법령 위반으로 처벌 받을 수 있으며, 매도인 역시 사기죄, 손해배상 등 형·민사상의 처벌을 피할 수 없을 것입니다.
매수자는 해당 건물에 대한 최대한의 정보를 꼼꼼히 살펴보거나, 처음부터 부동산 전문가를 통해 확인하거나, 만약 피해를 당했다면 시간을 지체하지말고 바로 법률전문가를 통해 법리적인 도움을 받는 것이 중요합니다.
부동산의 특성 상 시간을 끌면 끌수록 그 피해금액이 더욱 커질 수 있기 때문입니다. 신축 물건이라고 재개발 지역의 다른 물건보다 저렴하고 좋아 보여 덥썩 투자했다가는 아파트 분양을 받지 못할 수도 있습니다.
법무법인 명경 서울은 부동산 전문변호단이 개인별 맞춤 상담을 진행하고 있습니다. 같은 곳의 피해자라 할지라도 그 결과가 다 같을 수는 없습니다. 처한 상황, 부동산의 위치, 계약 가입일시 등에 따라 달라질 수 있기 때문입니다.
재건축 아파트 입주권 전매 절차, 필요 서류
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오늘은 입주권 전매 절차와 각 단계별로 진행되는 업무와 필요 서류에 대하여 설명해 드리겠습니다.
지난 편에서는 입주권, 분양권 전매시 필요한 자금 계산하는 방법과 입주권, 분양권 각각의 장단점에 대해서 설명해드렸으니 이전 내용이 궁금하신 분들께서는 아래 포스팅을 참고하시기 바랍니다.
https://ng-betterlife.tistory.com/7
1. 재건축 아파트 입주권 전매 절차
글로 설명하면 한참 걸리지만 그림으로 보여드리니 생각보다 간단하죠.^^
저는 (1일차)부동산 (2일차)은행, 법무사 (3일차)모델하우스, 조합사무실 순으로 방문하였습니다.
제가 계약했던 부동산은 계약서 작성 후 매도인과 매수인의 일정을 조율하여 각 사무실 방문예약을 해주셨고,
전 과정에서 소속 공인중개사분이 동행해주셨습니다.
참고로 분양권 전매 절차는 위 절차들 중
부동산(계약서 작성) → 은행(중도금 승계) → 모델하우스(분양권 명의변경) 방문만 진행됩니다.
2. 입주권 전매 각 단계별로 진행되는 업무와 필요한 서류는 다음과 같습니다.
※ 단 모든 과정에서 신분증, 인감도장은 공통적으로 필요합니다.
저는 단독명의로 진행하였으며 공동명의인 경우는 추가서류가 필요합니다.
① 부동산 : 계약서 작성, 전매절차 및 필요서류 확인
조합원 입주권 매매계약서, 토지 매매계약서를 작성합니다.
가. 입주권 매매계약서의 매매대금은 분양금액 + 프리미엄입니다.
– 분양금액(권리가액 + 추가분담금), 프리미엄을 기재하고,
– 특약사항에 이주비대출, 중도금대출은 매수인이 승계하고, 매수인의 사정으로 승계가 안되는 경우 매도인이 책임지지 않으며
– 발코니는 확장형이며 발코니 확장비는 무료이고,
– 잔금시점 재건축사업의 정산절차시 발생할 수 있는 손익에 대하여는 매수인이 부담한다는 등의 내용이 추가로 기재되어 있습니다.
나. 토지 매매계약서의 매매대금은 권리가액+프리미엄입니다.
멸실된 아파트의 토지취득세 납부를 위한 형식적인 거래라고 보시면 됩니다.
매수인은 매도인에게 계약금을 송금하고, 매도인과 매수인 각각 부동산에 중개수수료를 지급합니다.
계약이 끝나면 부동산에서는 부동산 실거래가 신고를 합니다.
② 은행 : 중도금 대출, 이주비 대출 승계
작성해야 할 서류가 정말 많아서 서명만 하는 것도 손가락이 아팠습니다.
서류를 모두 확인한 후 대출승계에 문제가 없으면 은행에서 채무인수확인서를 발행해줍니다.
채무인수확인서 : 명의변경일에 분양사무소에 제출
매도인은 근저당 말소 비용, 매수인 인지세를 은행에 지급합니다.
< 은행 제출용 서류>
부동산 : 매매계약서, 부동산거래계약신고필증
매도인 : 인감증명서(일반)
매수인
– 인감증명서 2통
– 주민등록등본, 가족관계증명서
– 세대원 각각의 초본 1부씩(주민번호변경사항, 주소이력 포함)
– 세대분리인 경우 배우자등본
– 지방세납세증명, 국세납세증명
– 건강보험자격득실확인서
– 재직증명서(또는 사업자등록증명원)
– 2019~2020년 근로소득원천징수영수증(또는 소득금액증명원)
③ 법무사 : 소유권 이전(토지취득세 납부), 신탁등기 변경
(입주권 전매 절차의 하이라이트입니다!)
토지분에 대한 소유권 이전 및 취득세 납부를 진행하고 신탁등기*를 변경합니다.
*신탁등기란 원활한 사업 추진을 위하여 조합원의 재산을 조합이 관리처분할 수 있는 권리를 이전시키는 것입니다.
저는 토지취득세를 직접 납부하지 않고 법무사에 총비용을 계좌이체하고, 법무사에서 모든 비용을 처리했습니다.
취득세 4.6%(등록면허세, 지방교육세, 농특세 / 830만원) , 인지세, 증지대, 채권매입, 수수료(45만원),
근저당권변경비용(18만원) 등으로 930만원을 지출했습니다.
매도인은 토지분 신탁해지 비용을 법무사에 지급합니다.
법무사는 재건축조합과 계약되어 있는 업체에서 진행하게 되고 수수료도 정해져 있습니다.
< 법무사 제출용 서류>
부동산 : 매매계약서, 부동산거래계약신고필증
매도인 : 매도용 인감증명서(매수인인적사항기재), 주민등록초본
매수인 : 인감증명서 2통, 주민등록초본(주소이력5년) 2통
서류를 제출하고 2주정도 지나면 등기가 완료되었으니 서류를 찾아가라는 연락이 옵니다.
처음으로 받아본 등기필증입니다^^
④ 분양사무소(모델하우스) : 입주권 명의 변경
분양사무소에서 명의 변경을 진행해야 하는데 제가 계약한 아파트의 경우 한 달에 한번씩 모델하우스에서 명의변경이 가능했습니다.
서류 확인 및 작성 후 분양계약서 마지막장 권리의무승계란에 제 이름이 기재됩니다.
분양계약서는 제 소유가 되고, 매수인은 매도인에게 잔금을 지급합니다.
< 분양사무소 제출용 서류>
부동산 : 매매계약서, 부동산거래계약신고필증
매도인
– 주민등록등본(주민번호공개)
– 매도용 인감증명서(매수인인적사항기재)
– 분양계약서, 확장·옵션계약서
매수인
– 주민등록등본(주민번호공개)
– 인감증명서
– 채무인수확인서류
⑤ 재건축조합사무실 : 조합원 명의 변경신고서 작성
매수인만 조합사무실에 가서 명의 변경신고서를 작성합니다.
추가분담금 발생여부 등 궁금한 사항을 미리 준비하셨다가 물어보세요.
매도인은 양도소득세를 신고하시면 됩니다.
각 단계에서 기다리는 시간 제외하고 매도인˙매수인 상담 및 서류 작성하는 시간만
은행은 50분, 모델하우스에서는 30분정도 걸린 것 같습니다.
다른 절차들은 10분이내로 금방 끝났습니다.
아무리 예약을 하고 방문하더라도 기다리는 시간이 생길 수 밖에 없어서 시간적 여유를 두고 진행하시는 것이 좋습니다.
오늘은 입주권 전매 절차와 단계별 필요서류를 알아보았는데요.
다음 포스팅에서는 사전점검 셀프로 하는 방법에 대하여 이야기해 드리겠습니다.
* 픽토그램(입주권 전매 절차) 출처
– Real Estate by Luis Prado from the Noun Project
– Financial market by Symbolon from the Noun Project
– Office by DinosoftLab from the Noun Project
– Interior design by Silvia Natalia from the Noun Project
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조합 입주권 매매가 Table 이해 하기!
재개발 사업이 진행되고 있는 매물의 매수를 생각하고 여기저기 매물을 찾다보면 생소한 매매가격표를 받아보게 될 것이다. 일반적인 아파트 매매는 매매가만 딱 표시되어 있고, 그 돈이 있냐 없냐만 판단하면 매수를 고려할수 있지만, 재개발 조합원 입주권의 경우, 그리 간단하지만은 않다. 그렇다고 어렵지도 않으니, 한방에 이해하고 투자자금과 매매대금을 확인해보기 바란다.
재개발 입.주.권. 매수를 고려한다면, 사업진행단계는 관리처분계획인가 이후 단계일 것이다. 말 그대로 관리처분에 대한 계획을 인가받은 상태로, 관리처분계획 인가를 받은 재개발, 재건축 정비구역이라면 사업이 진행될 확률이 매우 높다.
재개발 사업의 시행단계에 대한 자세한 설명은 이전에 포스팅한 내용을 참고하길 바란다.
그럼 해당 단계의 매물을 구매하기 위해 네이버 부동산 및 부동산이 운영하는 블로그를 찾아보면 가격에 대해서 자세히 설명해주는 경우가 있다. 그런데 여기에는 다소 생소한 용어가 포함되어 있다. 이것들의 의미가 무엇인지 제대로 알고 부동산 중개업자와 상담을 한다면 보다 수월하게 대화를 이어나갈수 있을 것이다.
재개발 입주권 조합원 매물에 대한 예시를 보면서 이해해 보자.
먼저 조합원 분양가이다. 쉽게 말하면 조합원들에게 아파트를 분양하는 가격이다. 보통은 주변 일반 분양 시세보다 훨씬 저렴한게 일반적이다. 그리고 프리미엄은 일반적으로 얘기하는 피 이다. 이것은 일반 분양권 거래와 같은 개념이다. 즉, 조합원 분양가 + 프리미엄이 아파트를 매입하는 매입가이다. 예시를 기준으로 본다면 조합원 분양가 2억9천만원에 프리미엄 2억9천5백만원을 합한, 5억8천5백만원이 아파트를 매입하는 매입가격이 된다. 여기까지는 아주 쉽다. 그러면 내가 입주권을 매수한다면, 당장 매입가 5억8천5백만원을 지불하면 될까? 아니다.
조합원 분양 계약도 일반 분양과 같이 계약금, 중도금, 잔금으로 나뉘기 때문에, 어느 단계에 와있느냐에 따라서 당장 지불해야 할 금액은 달라진다. 단, 조합원 입주권의 경우에는 시공사와 계약금을 지불하기 전에도 거래가 가능 하기 때문에, 이 단계에서 거래를 할 경우에 대해서 설명하겠다. (그 이후의 경우는 일반 분양권 거래와 거의 비슷하다)
위 그림을 보면서 설명하도록 하겠다. 조합원이 시공사와의 분양계약 전 단계인 매물을 거래 시, 원래집 (감정평가액 or 권리가액) + 조합원 권리 (프리미엄) 만 지불하면 된다. 이때, 원래 집을 부수기 위해서 시공사에서 이주비용을 대출로 지원해주는데, 보통 조합원 입주권 거래 시에는 이 이사비 대출을 매수인이 승계받게 된다. 즉, 당장 매수에 필요한 돈은 원래집 (감정평가액 or 권리가액) + 조합원 권리 (프리미엄) – 이주비 대출금액 이 된다. 위 예시를 기준으로보면 7,900만 + 29,500만 – 3,160만 = 34,240만원 이다.
자, 매수인에게 당장 필요한 돈이 얼만지는 나왔다. 이게 끝이 아니다. 매수 이후 시공사와 분양계약을 체결하게 되는데, 이때 매수인 분양가격을 기준으로 계약을 하게 된다. 매수인 분양가는 조합원에게 공지된 분양가 (조합분양가) – 원래집의 가치 (감정평가액 or 권리가액) 이 된다. 이를 조합원 추가분담금 이라고 부른다. 따라서, 시공사와 계약하는 조합원의 조합분담금 금액은 조합원마다 각자 다 다르다.
위의 표 기준으로 보면, 조합 분양가 29,000만 – 원래집 7,100만 = 21,100만원이 향후 시공사와 계약하게될 금액이 된다.
결론적으로 향후 들어갈 비용을 포함한 총 비용은 당장 필요한 돈 34,240만원 + 향후 시공사와 계약할 금액 21,100만원 + 승계 받은 이주비 대출 3,160만 = 58,500 만원이 되게 된다.
이해를 위해 풀어서 설명을 했다. 실제 입주권 매매가 테이블을 볼때는 이렇게 보면 쉽다.
실투자금 : 당장 필요한돈
= 감정평가액(or 권리가액) – 이주비대출 + 프리미엄
총 매입가
= 조합원 분양가 + 프리미엄
※ 감정평가액, 권리가액
재개발 정비구역 내 주택에 대해서 감정평가를 하게 되는데 이때 책정된 금액이 감정평가액이다. 그리고 조합원 분양계약 전에 시공사에서 이러한 감정평가액과 시공에 들어가는 비용 등을 계산기로 두들겨보고 남는 금액을 조합원에게 돌려준다. 돌려주는 방식은 감정평가액을 올려주는 것이다. 예를 들면 감정평가액 x 1.2 (120%) 이런 식으로. 이때 120%를 비례율 이라고 하고 이렇게 계산된 금액을 권리가액 이라고 한다.
처음부터 이렇게 알려주면 되지 왜 이렇게 복잡하게 설명하냐 할수 있겠지만, 이런 전체적인 과정을 이해해야지만 매수시, 작성하게될 다양한 계약서와 서류, 그리고 향후 필요한 금액에 대해도 정리를 할수 있기 때문이다. 그렇기 때문에 반드시 금액이 의미하는 바를 이해하고 조합원 입주권 매수에 나서길 바란다. 그래야 부동산 중개업자나 매도인과도 말이 통할 것이다.
그럼 이만!
키워드에 대한 정보 조합원 입주권 매매
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