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재건축은 기존 아파트를 아예 허문 뒤 새 건물을 올리는 반면 리모델링은 기존 골격을 살리면서 면적을 넓히거나 층수를 높이는 방식이다. 재건축하려면 준공 후 30년이 지나야 하고 안전진단에서 D등급 이하를 받아야 한다.
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반갑습니다, 리뷰학사입니다🙂
수도권을 중심으로 불고 있는
구축 아파트 단지의 리모델링 이슈를 살펴보며
아파트 리모델링이란 무엇을 말하는 것인지
재건축과 비교하여 알아보았습니다.
매주 한 편, 궁금하고 유익한 이야기로 찾아뵙겠습니다.
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#아파트 #재건축 #리모델링 #부동산 #화정아이파크
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[이주의 이슈] 아파트 리모델링VS재건축 장·단점은 – 금강일보
◇재건축VS리모델링 다른점은? 재건축과 리모델링의 의미부터 살펴보면 재건축은 노후된 아파트를 완전히 허물고 그 부지에 새 건물을 짓는 방식이다.
Source: www.ggilbo.com
Date Published: 10/24/2021
View: 4882
아파트 재건축과 리모델링 차이점 and 장단점 비교분석
아파트 리모델링은 착공 후 공사 기간이 재건축보다 6개월~1년 정도 짧지만, 수직증축 여부나 가구 수 증가, 지하 주차장, 공원 등 공사할 시설들에 따라 …
Source: wohlkane.tistory.com
Date Published: 7/30/2022
View: 4294
진짜 쉬운 아파트 리모델링 재건축 차이와 장단점
* 리모델링의 단점 · 1) 구조적인 한계. 재건축과는 달리 기존 건물을 살려둔 채로 지어야 하기 때문에 건물을 재배치할 수 없다는 단점이 있다. · 2) …
Source: raknrock.tistory.com
Date Published: 2/5/2021
View: 2184
아파트 재건축 vs 리모델링, 지금 대세는? – 매일경제
재건축과 리모델링의 의미부터 살펴보면, 먼저 재건축은 노후된 아파트를 완전히 허물고 그 땅에 새로운 건물을 짓는 방식입니다. 반면, 리모델링은 …
Source: www.mk.co.kr
Date Published: 12/29/2021
View: 8046
재건축 vs 리모델링 차이 비교 – 치킨요정의 경제공부방
– 장점 : 전면신축으로 인한 평면수선 제약없음, · – 단점 : 사업기간 장기화 및 공사비 부담, 재건축초과이익환수제 대상 · ▷ 리모델링 · – 장점 : 공사비 …
Source: md2biz.tistory.com
Date Published: 12/18/2022
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대부분이 모르는 재건축과 리모델링의 차이점
리모델링은 노후 아파트를 보수해서 주거환경을 개선하는 것이고, 재건축은 기존 건물을 부수고 새로 짓는 방식이다. 리모델링은 기존 골격은 그대로 둔채 …
Source: fantasticpotato.tistory.com
Date Published: 9/21/2021
View: 7919
재개발, 재건축, 리모델링의 차이 알아보기
아파트 재건축과 리모델링의 차이는? 재건축은 다 때려 부신 뒤 새로 짓는 반면,. 리모델링(Remodeling)은 기본 골조를 남긴 뒤 대수선을 하거나 일부 증축을 하는 방식.
Source: selfstudynote.tistory.com
Date Published: 10/16/2021
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재건축과 리모델링 차이점 총 정리: 용적률, 건폐율, 분담금 용어 …
재건축과 리모델링은 어떤 차이가 있는지 정리해보도록 하겠습니다. 서울과 수도권의 부동산 가격이 급등하면서 신축 아파트를 구입한다는 것은 …
Source: datalibrary.tistory.com
Date Published: 12/2/2021
View: 1788
주제와 관련된 이미지 리모델링 재건축 차이
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주제에 대한 기사 평가 리모델링 재건축 차이
- Author: 리뷰학사
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- Date Published: 2022. 3. 8.
- Video Url link: https://www.youtube.com/watch?v=Bq_6jOwbE-M
헌집 주고 새집 받는 법…”재건축 하자” vs “리모델링이 낫다”
그곳이 알고싶다! 안녕하십니까, 서기열입니다.서울! 그 중에서 한강변 아파트 가격이 무섭게 치솟고 있습니다. 한강 조망권의 가치가 부각되는 가운데 특히 정비사업을 통해 들어선 신축 아파트의 가격은 상상했던 것 이상으로 오르고 있는데요.그런데 말입니다. 한강변 신축 아파트 가격이 세계 최고 수준의 집값을 자랑하는 홍콩을 머지않아 곧 따라잡을 기세입니다. 그리하여 집코노미TV가 한강변 아파트 가격의 현주소 그리고 미래 상승 가능성에 대해서 짚어봤습니다.한번 보시죠!<반포동 아크로리버파크 앞>오늘 집코노미는 반포동 아크로리버파크 앞에 나와있습니다. 대한민국 아파트 대장주라고 할 수 있겠죠. 전용 84㎡가 최근에 42억원에 거래되면서 굉장히 세간의 이목을 끌었습니다. 한강변에 신축 아파트 가치가 그만큼 재조명 받고 있다고 볼 수 있을 거 같은데요. 한강변 아파트의 가치가 과연 어디까지 올라가고 더 높게 평가받을 수 있을 것인지 집코노미TV가 짚어보도록 하겠습니다.▶서기열 집코노미TV 기자반포에 아크로리버파크가 최근에 시세는 어떤가요?▷김한 대양공인중개 실장이번에 42억까지 하나 거래가 되면서 평균적으로 부르시는 금액대가 40억원대 이상은 대부분 부르시고.▶서기열 기자84㎡?▷김한 실장네네. 84㎡. 그리고 우선은 기본적으로 40억 내외 보시면 될 거 같습니다.▶서기열 기자그럼 지금 아까 42억원은 보니까 계산해보니까 평당 1억2000만원 정도? 그 정도 시세인거 같아요. 이 지역의 전체적인 대장주인 거 같은데. 현재 매물은 어떻게 많이 쌓였나요?▷김한 실장사실 매물은 거의 없구요. 거의 없구요. 사실 매물 잠김 때문에 거래되는 것들이 신고가를 찍고 있는 거 같구요. 향후에는 평당 1.5억 정도까지도 예상하는 거 같습니다.▶서기열 기자매물은 없지만 매수 문의는 오고 있나요?▷김한 실장매수 문의도 예전만큼 있진 않아요. 있진 않지만 그 매도 물량에 비해서는 매수 문의가 조금 더 있는 거죠.▶서기열 기자똘똘한 한채 수요가 들어오면서 가격은 계속, 거래는 적지만 올라가고 있다.▷김한 실장상향되는 그런 상황입니다.▶서기열 기자이 지역이 주목 받는 이유는 한강변의 가치 때문이라고 봐야될까요?▷김한 실장그렇죠. 아무래도 이제 한강변, 강남에 위치한 한강변 중에 제일 처음 정비를 시작하는 곳이기 때문에 먼저 치고 나가는 거 같구요. 그리고 아크로리버파크를 중심으로 해서 원베일리나 원펜타스가 양쪽에 신규 아파트들이 들어선다는 것은 사실 공급에 대한 것들도 있겠지만 이 정비라는 개념으로 봤을 때는 먼저 정비가 되다보니까 이쪽으로 많이 몰리는 거 같습니다.▶서기열 기자이제 동네가 완전히..▷김한 실장탈바꿈을 하는거죠. 그쵸▶서기열 기자동쪽에 원베일리, 서쪽에 디에이치클래스트.▷김한 실장디에이치도 있고 원펜타스도 있으니까 우선 원펜타스까지 들어오고 디에이치까지 들어서면 이쪽 반포 쪽에는 스카이라인이 형성되는 거죠.▶서기열 기자앞으로 어디까지 갈까요?▷김한 실장향후에는 모르겠습니다. 뭐 45억까지는 어느 정도 예상하시는 거 같아요 대부분.▶서기열 기자아, 단기적으로. 45억 정도까지는.▷김한 실장예상을 하시더라구요.▶서기열 기자그러면 중대형 평형 중에서는 눈 여겨볼 만한 가격대, 거래는?▷김한 실장45평형이 기본적으로 50억대선에서 몇 개가 거래가 됐구요. 나머지 50평형대나 다른 평형대도 사실은 물건이 없어서 거래를 못하고 있는 실정입니다.<압구정동 현대아파트 단지 내>▶서기열 기자저는 반포에 이어서 압구정동 현대아파트에 나왔습니다.한강변 아파트의 가치를 얘기할 때 빼놓을 수 없는 곳인데요. 전통적인 부촌이죠. 그리고 현재 재건축이 지금 추진되고 있습니다. 재건축이 어느 정도 완성이 되고 난 이후에 이 압구정동 현대아파트의 가치는 과연 어디까지 올라갈 수 있을까요? 홍콩의 집값을 뛰어넘을 수 있을지 한번 제가 짚어보도록 하겠습니다.▶서기열 기자안녕하세요.▷신만호 중앙리얼티 대표안녕하십니까.▶서기열 기자집코노미TV에서 나왔습니다.한강변 아파트 하면 당연히 대장주는, 전통적인 대장주는 압구정 현대아파트 아닐까 싶습니다. 최근에 거래가 이뤄지고 있나요?▷신만호 대표압구정동 같은 경우는 아시다시피 이번 지난 4월 말부터 토지거래허가제가 시행이 되면서 거래량이 많지는 않습니다. 하지만 나와있는 매물들은 얼마 없지만 수요는 굉장히 많은 편이거든요.그래서 그 어려운 환경 속에서도 거래가 몇 건이 됐는데. 예를 들면 한강변 같은 경우 53평형(전용 160㎡)이 58억원에 거래가 됐어요. 그게 직전 거래가가 4월말 토지거래허가 시행 전에 54억3000만원에 거래가 됐으니까 5개월 만에 한 3억7000만원정도 상승을 했죠? 그러니까 평당으로 치면 1억1000만원 정도 되는 거래 사례가 나왔고, 30평형대 같은 경우는 35평 현대아파트 35평이 36억원에 최근 거래가 됐어요.그러니까 최저 거래가가 1억원은 돌파를 했다고 보시면 되고. 1억1000만원 정도 시세가 형성이 됐다고 보시면 될 거 같아요.▶서기열 기자평당 3.3㎡ 당 1억1000만원 정도. 많이 올라왔네요.매물은 어느 정도나 조금 있고 매수세는 어느 정도인지? 궁금합니다.▷신만호 대표매물이 정말 적어요. 현대아파트는 조합이 설립돼 있기 때문에 조합원 지위양도가 원천적으로 금지가 돼있습니다. 또 조합원 지위 양도가 되는 예외적인 물건을 찾다보니까 물건이 더 적고. 그러다보니까 나와있는 매물들은 글쎄요, 압구정동이 한 1만세대 정도 되는데 제가 머리 속으로 대충 계산해봐도 10개 내외? 진짜로. 나와있는 게.하루에 꾸준히 문의전화는 꾸준히 서너통씩은 오고 있고. 지금은 서울 뿐만 아니라 지방에서도 실제 구입을 하겠다, 상경을 하겠다 하는 분들이 계시는데 매물 자체가 없어요.▶서기열 기자결국은 그렇게 수요가 몰려들고 있다는 얘기는 한강변 아파트에 대한 가치가 중요하게 조명받고 있지 않나 싶은데요. 또 이게 재건축이 되면 재건축이 어느 정도나, 재건축이 진행이 되면 그 가치는 더 부각될 거 같은데 어떻게 보시나요?▷신만호 대표원래 현대아파트는 비쌌는데 지역 자체가 좋았는데 압구정동이 한강이 보인다고 비쌌던 게 아니었어요. 압구정동 자체가 터가 좋아서 비쌌었는데 한강조망이 플러스가 된 거에요. 그게 사실 10년이 안 된 거거든요. 그렇기 때문에 이제야 한강 조망에 대한 가치가 반영이 되기 시작했다, 이제 시작이라고 봅니다.그러면 재건축 후에는 한강이 보이는 압구정동 현대아파트의 가격이 얼마가 될까? 다른 강남권, 한강이 보이는 아파트보다는 최소한 1.5배에서 2배는 더 비싸지 않게 형성이 될까. 즉 지금 반포 같은 경우는 1억이 넘게 시세가 형성이 돼있고 거래가 되는 걸로 알고 있는데 그러면 지금 압구정도 같은 경우는 최소 1.5억, 2억은 형성이 되지 않을까 예상하고 판단하고 있습니다.▶서기열 기자중장기적으로 재건축이 마무리가 되면 정말 100억까지도 바라볼 수 있는 입지라는 건가요?▷신만호 대표어, 100억 가능합니다.<스튜디오>반포동 아크로리버파크와 압구정 현대아파트의 모습은 이랬습니다. 최종 확인되지는 않았지만 아크로리버파크 84㎡는 45억원에 거래됐다는 이야기까지 들리기도 합니다. 현장에서는 향후 50억원까지 오를 것이란 기대감도 보이네요. 압구정 현대아파트도 재건축이 마무리되면 3.3㎡ 50평형대 아파트가 75억, 100억까지도 오를 거라는 얘기도 나오네요.그렇다면 홍콩의 집값은 어느 정도일까요? 글로벌 상업용 부동산 서비스업체인 CBRE의 ‘글로벌 리빙 2020’ 리포트에 따르면 홍콩의 평균 집값은 125만달러, 약 15억원 수준으로 1위를 기록했습니다. 그 중에서도 프라임 프라퍼티, 고급 주택의 평균 가격은 599만달러, 약 71억원 수준이네요. 홍콩 집값을 따라잡는다? 불가능한 일만은 아닌 거 같습니다.강남권 한강변에선 서초구 반포를 출발점으로 잠원동, 압구정동으로 이어지는 한강변에서 재건축이 추진중입니다. 청담동 청담삼익아파트와 삼성동 홍실아파트도 철거를 마치고 신축아파트 대열에 합류할 것을 예고하고 있습니다.강북권에서도 한강변 신축아파트의 가치는 부각되고 있죠. 성수동에는 트리마제를 비롯해 아크로서울포레스트 등이 대표적이죠. 또 동쪽으로 이어지는 성수전략정비구역의 재개발이 속도를 내면 스카이라인이 달라질 전망입니다. 서쪽으로 넘어가면 한남뉴타운이 속도를 내고 있고 서빙고, 동부이촌동, 한강로까지 이어지는 한강변에 아파트 벨트가 형성될 것으로 예상됩니다.그곳이 알고싶다! 다음에는 새로운 지역을 찾아 심층적인 분석으로 찾아뵙도록 하겠습니다. 원하는 지역 있으면 영상에 댓글 달아주세요.구독, 좋아요, 알림 설정은 사랑입니다.기획 집코노미TV 총괄 조성근 디지털라이브부장 진행 서기열 기자촬영·편집 정준영 PD 디자인 이지영 제작 한국경제신문·한경닷컴·한경디지털랩
[이주의 이슈] 아파트 리모델링VS재건축 장·단점은
[금강일보 서지원 기자] 도시정비사업 규제로 재건축 사업이 어려워지자 대전에서도 리모델링을 추진하는 단지가 등장하고 있다. 재건축과 리모델링 그 차이점은 무엇이고 각각의 장단점을 무엇인지 살펴본다.◆재건축VS리모델링 다른점은?
재건축과 리모델링의 의미부터 살펴보면 재건축은 노후된 아파트를 완전히 허물고 그 부지에 새 건물을 짓는 방식이다. 반면, 리모델링은 노후된 아파트를 철거하지 않고 기존 구조를 활용해 고쳐 짓는 방식이라는 점에서 재건축과 큰 차이를 보인다.
우선 가장 큰 차이는 각각 사업을 추진할 수 있는 최소 기간에 있다. 재건축은 준공 후 최소 30년 이상이 된 아파트에 대해 추진이 가능하지만 리모델링은 15년 이상이면 가능하다.
또 재건축을 위한 안전진단 등급 조건은 D 또는 E 등급을 받아야 하는 반면 리모델링은 B 등급 이상이면 사업 추진이 가능하다. 용적률에 있어서도 재건축은 법적 용적률 범위 내에서만 가능하지만 리모델링은 법적 용적률 초과를 허용하고 있다.
특히 재건축은 임대주택 의무 비율과 재건축 초과이익환수가 있는 반면 리모델링은 이 두 가지에 모두 해당 사항이 없다. 초과이익환수제란 조합원이 재건축을 통해 얻은 이익이 인근 집값 상승분과 비용 등을 제외하고 가구당 평균 3000만 원을 넘을 경우, 초과 금액의 최고 50%를 부담금으로 환수하는 제도다. 전반적으로 리모델링에 비해 재건축 추진 조건이 훨씬 까다로운 편이라는 얘기다.
그렇다면 재건축의 장점은 무엇일까. 바로 가치가 상승한다는 점이다. 또 전체 세대 수가 증가하고 동·호수도 변경된다. 하지만 공사 기간이 오래 걸리고 비용 또한 많이 들어간다는 점이 단점으로 꼽힌다. 리모델링의 경우, 재건축과 대비되는 장점을 가지고 있다. 공사 기간이 짧고 재건축 초과이익환수에서 제외되고 15% 이내에서 세대수 증가도 가능하다. 반면에 기존 구조를 유지하기 때문에 확장에 한계가 있고 지하주차장을 확장하게 되면 많은 비용이 들게 된다. 또 신축에 비해 시세가 낮고 내력벽 유지가 필수 조건이고 세대수 증가는 있지만 재건축에 비해 제한돼 있는 만큼 건설사 입장에서 사업성이 낮다는 점이 단점으로 꼽힌다.
◆리모델링 ‘아직은 시기상조’
전문가들 사이에선 시장이 리모델링에 대해 이상적인 기대감을 갖고 있다는 지적이 제기된다. 정부가 재건축을 규제하는 사이 리모델링으로 관심이 이동한 것은 사실이나 사업성을 보장하기 어려운 경우가 많다는 것이다.
예를 들어 리모델링을 통해 30가구 이상의 일반분양분이 발생하면 분양가 상한제가 적용된다. 여기에 안전성 검토 기준도 매우 엄격하다. 수직증축 리모델링 단지는 안전진단을 두 차례 받는데, 지금까지 서울에서 이를 통과한 단지는 송파구 ‘성지아파트’가 유일할 정도다.
대전의 한 건설업계 관계자는 “재건축이 막히니 리모델링이 부상하는 측면이 있는 상황이지만, 단지 규모가 작은 경우 최근 새 아파트의 핵심 시설로 떠오르는 커뮤니티시설 등을 담기 어려워 시세 상승에는 한계가 있을 것으로 보인다”고 말했다.
또 다른 건설업계 관계자는 “리모델링 수직증축과 이를 통한 일반분양 공급이 허용됐지만, 일반분양 30가구가 넘으면 사업계획 승인을 받아야 하는 제도가 도입되면서 인·허가 절차가 오히려 길어지는 문제도 생겼다”면서 “리모델링의 장점은 성능 개선과 더불어 속도인데 속도라는 장점이 희석된 만큼 주의해서 봐야 할 것”이라고 훈수했다.
전문가들은 리모델링이 재건축의 대안이 되기 위해서는 내진 보강에 따른 비용 보전과 용적률 완화 등 인센티브를 제공하고 주거복지 차원의 주택 리모델링을 활성화해야 한다고 강조했다.
박용석 한국건설산업연구원은 “도심지역의 주택공급 확대 대책으로 수직증축을 통한 세대수 증가, 내력벽 철거 등을 적극 검토할 필요가 있다”며 “이를 잘할 수 있도록 관련 규제를 대폭 풀어주는 게 필요하다”고 말했다.
서지원 기자 [email protected]
아파트 재건축과 리모델링 차이점 and 장단점 비교분석
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이번 포스팅에서는 아파트 재건축과 리모델링의 차이점에 대해 알아보겠습니다.
7,80년대 우리나라가 아파트 시대를 맞이하면서 서울 곳곳에 지어졌던 오래된 아파트들이 재건축을 통해 새로운 신축 아파트 대단지로 거듭나고 있습니다. 최근 서초동에 서초 그랑자이와 서초 래미안 리더스원이 입주를 마치며, 서초동의 랜드마크 대단지 아파트로 떠올랐습니다. 서초 그랑자이는 서초동 무지개 아파트((1978년 준공), 서초 래미안 리더스원은 서초 우성1차 아파트(1979년 준공)가 재건축 사업을 마치고 성공적으로 변모한 신축 단지들입니다. 서초 2동 주변으로 임장을 가보면 새 아파트들이 주는 웅장한 위용과 멋들어진 조경에 입이 떡 벌어질 정도입니다. 누구나 살고 싶어하는 꿈의 아파트 단지라고 할 수 있겠죠.
이렇듯 프리미엄 시공사가 시공하는 대규모 신축 아파트를 선호하는 사람들이 많아지고, 오래된 구축 아파트 생활을 불편하게 느끼는 젊은 세대들이 늘어나면서, 구축 아파트들이 준공 20년 정도가 넘어가면 슬슬 재건축 논의가 시작됩니다. 하지만 재건축은 심사와 규제도 까다롭고 과정도 오래 걸리다 보니 재건축이 아닌 아파트 리모델링으로 눈을 돌리는 단지들도 많아지는 추세입니다. 그럼 아파트 재건축과 리모델링. 이 두 개에는 어떤 차이가 있는지 자세히 살펴보도록 할까요?
a. 아파트 재건축이란
# 재건축 진행과정
# 재건축 조합원 조건
b. 아파트 리모델링이란
# 리모델링 진행과정
# 수직증축 vs 수평증축
c. 재건축과 리모델링의 장단점 파헤치기
# 재건축 장점과 단점
# 리모델링의 장점과 단점
a. 아파트 재건축이란 ?
– 재건축은 간단하게 말하면 구축 아파트를 ‘철거’하고 다시 신축 아파트로 ‘재건’하는 것을 말합니다. ‘도시 및 주거환경정비법(도시정비법)’을 살펴보면 재건축이란 도로나 주차장, 상하수도·가스공급시설, 공원 등과 같은 정비기반 시설은 잘 갖춰져 있지만, 건축물 자체에 노후화가 진행되어 거주의 안전성과 환경이 열악해진 경우에 그 주택을 철거하고 그 위에 다시 주택을 건축하는 것을 의미합니다. 주택시설은 물론 정비기반 시설까지 모두 새로 구축하는 재개발과 달리 건축물만을 새로 올리는 사업방식이기 때문에 주변 오래된 아파트 단지들에 붙어있는 ‘OO아파트 재건축 사업 승인’처럼 대부분 준공 30년 이상의 구축 아파트들이 그 사업 대상이 됩니다. 재건축 조건은 서울의 경우 준공 30년 이상, 안전진단은 A~E등급 중 최소 D등급 이하(D, E 등급)를 받아야 사업 추진이 가능합니다.
# 재건축 진행과정 (10년의 기다림. 인내는 쓰고 열매는 달다.)
기본계획 수립 ➜ 안전진단 ➜ 정비구역 지정 ➜ 추진위원회 구성 ➜ 조합설립 인가 ➜ 시공사 선정 ➜ 사업계획 인가 ➜ 관리처분 인가 ➜ 이주·철거 ➜ 착공·일반분양 ➜ 준공·입주
사업 초기단계인 안전진단까지 평균 2년 정도 소요, 안전진단이 무사히 통과가 된다면 정비구역 지정에서 조합설립 인가까지 1년 이상 소요, 조합설립 인가 이후 사업계획 인가까지 다시 평균 3년 정도 소요, 그 후 관리처분 인가까지 다시 1년 이상 소요, 관리처분 인가 이후 이주,철거 진행 착공까지 다시 평균 1.5년이 소요됩니다. 무사히 착공이 되면 아파트 준공까지 참고 기다리면 되겠죠. 공사가 진행되는 기간을 평균 2~3년 잡으면 되니까 재건축 사업 진행 과정을 보면 완전 초기 단계부터 입주까지 넉넉잡고 10년 정도의 긴 기다림이 필요합니다. 서울시에서 분석한 2000년 이후 재건축 사업의 평균 소요기간은 평균 9.7년이었다고 하네요. 10년이면 강산도 변한다고 할 만큼 긴 시간이긴 합니다. 그런데 또 나이 들어보니 10년 눈 깜빡할 사이에 금방 지나가더라고요. 만약 이 글을 읽고 계신 재건축 단지 조합원분이 계시다면 파이팅입니다! 😂
# 재건축 조합원 조건은 ?
그렇다면 신축 아파트의 분양권을 얻을 수 있는 재건축 사업 아파트 단지의 조합원의 조건을 알아볼까요? 당연한 이야기이지만 재건축 사업 조합원이 되려면 해당 아파트를 보유하고 있어야 하겠지요? 한마디로 재건축 정비구역의 토지(대지 지분)와 건물을 모두 소유하고 있어야 하는 것입니다. 다만 자격 요건에는 여러 기준들이 적용이 됩니다. 올해 재건축 조합원 자격 기준이 강화되면서 재건축 사업 진행 과정 안에서 거의 초기 단계라고 할 수 있는 안전진단 통과 이후에 해당 아파트를 매수하는 경우에는 조합원 자격을 얻을 수 없는 것으로 변경되었습니다. 신축 아파트 분양권을 얻기 위해 재건축 아파트를 구입하는 경우라면 주의하셔야 하겠습니다. (조합원 조건 해당 아파트 2년 실거주 의무 법안은 무산되었습니다.) 만약 재건축 사업 진행 과정에서 사업에 동의하지 않으면 아파트의 소유주는 매도청구권※ 행사할 수 있습니다.
(※ 매도청구권 : 재건축 사업을 시행함에 있어 조합설립에 동의하지 아니한 자 등에 대해 일정한 절차를 거쳐 토지 및 건축물의 소유권에 대해 매도할 것을 청구할 수 있는 권리)
이미지 출처 – 동아닷컴
b. 아파트 리모델링이란 ?
– 1990년대 이후에 지어진 아파트들은 2020년대를 맞이하면서 준공 20년을 넘기게 됩니다. 준공 20년이 지나면 시설은 물론 건물 자체의 노후화가 상당히 많이 진행되었겠지요. 하지만 그 보다 더 구축인 아파트들과 비교했을 때 안전진단과 같은 재건축 요건 통과가 어렵습니다. 또 앞에서 살펴본 것처럼 재건축 사업 자체가 오랜 시간(10여 년의 세월을 필요로 합니다….)이 소요되고, 규제도 강화되면서 재건축 진행의 추진 속도는 더욱 늦어지는 경우들을 많이 볼 수 있습니다. 그러다 보니 재건축의 대안으로 떠오른 것이 바로 아파트 리모델링입니다. 아파트 리모델링은 재건축과 달리 준공 후 15년이 지나면 사업 추진이 가능하고, 수평증축 리모델링의 경우는 안전진단도 최소 D등급을 받아야하는 재건축보다 조건이 까다롭지 않습니다.
# 리모델링 진행과정
건축계획 ➜ 1차 안전진단 ➜지구단위 계획 ➜ 1차 안전성 검토(수평증축은 제외) ➜건축심의 ➜2차 안전성 검토 (수평증축은 제외) ➜ 리모델링 허가(사업계획 승인) ➜이주·철거 ➜ 2차 안전진단(수평증축은 제외) ➜ 착공 ➜ 준공·입주
아파트 리모델링은 착공 후 공사 기간이 재건축보다 6개월~1년 정도 짧지만, 수직증축 여부나 가구 수 증가, 지하 주차장, 공원 등 공사할 시설들에 따라 공사 기간에는 차이가 날 수 있습니다. 그래도 평균 10년 정도 걸리는 재건축에 비해 사업 기간 약 3년, 공사기간 2~3년으로 사업 계획 후 5~7년 내에 완료됩니다.
이미지 출처 – https://content.v.kakao.com/
# 수직증축 vs 수평증축
리모델링 사업은 위에서 언급한 수직증축 공사방식이냐 아니냐에 따라 사업에 필요한 기간이 많이 달라지게 됩니다. 그렇다면 리모델링의 공사방식인 수직증축과 수평증축, 어떤 차이가 있는지 알아보겠습니다.
리모델링 수직증축과 수평증축의 차이점
( ※ 건폐율 : 건폐율은 대지면적에 대한 건축면적의 비율을 말한다. 대지가 100㎡이고 건축 면적이 65㎡라고 하면 건폐율은 65/100으로 65%가 된다.)
아파트 리모델링은 기존 아파트의 꼭대기 위에 층을 쌓는 수직증축과 기존 아파트 건물 옆으로 아파트를 덧대어 짓는 수평증축으로 나뉩니다.
아파트 리모델링 진행 과정에서 살펴보면 면적을 늘리는 수평증축 공사에 비해 층수를 높이는(최대 3층) 수직증축 공사가 시간이 한참 더 걸리는 것을 알 수 있습니다. 안전진단을 한 번만 거치는 수평증축 리모델링과 달리 수직증축 리모델링은 두 번의 안전진단, 플러스 두 번의 안전성 검토가 더 필요하기 때문입니다. 까다로운 안전진단 절차 때문에 사업 진행이 무기한 연기되는 경우도 있지만 그래도 리모델링을 추진하는 단지들에서는 가능하기만 하다면 수직증축을 선호한다고 합니다. 그 이유는 사업성 면에서 큰 차이를 보이기 때문인데요, 수직증축의 경우 최대 15%까지 가구수를 늘릴 수 있고, 늘어난 가구수를 일반 분양하게 되면 기존 입주민들의 사업비 부담이 줄어들 수도 있기 때문입니다.
c. 재건축과 리모델링의 장단점 파헤치기
# 재건축의 장점과 단점
장점 1. 재건축은 아파트를 완전히 철거하고 새로 짓는 방식으로 단지 조성 및 세대 설계가 자유롭다.
장점 2. 준공 시 신축 아파트로서 시세 상승 효과 UP↑ (가장 수익률이 좋고 안전한 부동산 투자)
단점 1. 사업 소요 시간이 매우 오래 걸린다.
단점 2. 재건축 초과이익환수제(3천 만원 초과 시 10~50% 환수), 큰 금액의 분담금으로 수익성 Down↓
단점 3. 조합원 지위 전매 제한
# 리모델링의 장점과 단점
장점 1. 재건축에 비해 사업 소요 기간이 짧다.
장점 2. 초과이익환수제, 용적률, 기부채납 등의 규제 X
장점 3. 조합원 지위 자유롭게 매매 가능
단점 1. 기본 골조를 유지한 채 증축, 확장하는 방식으로 집 구조 변경이 제한적이고 신축 아파트에 비해 층고가 낮음
단점 2. 일반분양 세대 늘리지 못하면 조합원 분담금 UP↑(수익성 감소)
이번에는 아파트 재건축과 리모델링에 대해 알아보았습니다. 지금까지는 신축 단지로 탈바꿈하는 아파트들의 성공적인 재건축 사례들을 봐왔기 때문에, 구축 단지들은 재건축 사업 승인만을 하염없이 기다리는 경우가 많았습니다. 하지만 재건축 규제가 강화되고, 초과이익환수제 등으로 인해 예전에 비해 재건축 사업의 수익성이 떨어지면서 최근에는 리모델링으로 선회하는 아파트 단지들도 쏙쏙 생기고 있는 추세입니다. 하지만 아직 재건축에 비해 리모델링 성공 사례(도곡,당산 쌍용예가클래식, 대치동 래미안하이스턴 등이 대표적인 리모델링 단지들입니다.)가 드물다 보니 아파트 리모델링에 반신반의하는 의견들도 많은 게 사실입니다. 재건축은 낮은 용적률을 높여 수익성을 올리는 구조인데, 1990~2000년대에 지어진 아파트들은 용적률이 높은 편이기 때문에 재건축보다 리모델링을 추진하는 것이 오히려 사업성 면에서 좋을 것으로 판단됩니다. 각각의 장점과 단점이 뚜렷한 아파트 재건축, 리모델링에 관해 궁금하셨던 분들께 이 글이 도움이 되었기를 바랍니다. 긴 글 읽어주셔서 감사합니다.😎
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진짜 쉬운 아파트 리모델링 재건축 차이와 장단점
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지난 포스팅에서 ‘아파트 리모델링’에 대해 알아보았다.
뭔가 재건축과 비슷한 거 같기도 하면서 다른 리모델링,
이번 시간에는 재건축과 리모델링의 차이를 더 자세히 구분해보고, 리모델링의 장단점에 대해서도 알아보자!
1. 리모델링과 재건축의 차이
1) 법적 근거
리모델링은 다양한 법을 적용받고 있다. 수직증축 리모델링은 ‘주택법’, 용적률 상한은 ‘국토의 계획 및 이용에 관한 법률’, 그리고 건축기준은 ‘건축법’을 적용받는다.
리모델링 관련 법률들이 복잡한 반면, 재건축은 ‘도시 및 주거환경 정비법’을 통해 관리를 받고 있다.
그러나 리모델링도 최근 ‘공동주택 리모델링 특별법’을 발의하여 관련 규정들을 통합하고 절차를 간소화 하려고 노력하고 있다.
2) 사업의 시행
재건축은 일단 준공 30년이 지나야 기본 계획 수립이 가능하다. 상당히 긴 시간이다.
거기에 안전진단에서 최소 D등급 이하를 받아야 하는데, 이 안전진단이 점차 강화되고 있는 추세라 통과하기가 쉽지 않은 실정이다.
거기다 조합설립을 위해서는 전체의 3/4 이상, 동별로 절반 이상의 동의를 받아야 한다.
반면 리모델링은 준공 15년만 지나면 된다.
안전진단의 경우 수직증축은 B등급 이하, 수평증축은 C등급 이하이며, 조합설립을 위한 동의도 전체의 2/3만 받으면 된다. 나중에 가서 엎어지든 어쨌든 간에 일단 사업을 시작하기에는 재건축보다 훨씬 쉽다는 장점이 있다.
3) 용적률과 기부채납
재건축은 용적률의 제한을 받는다.
용적률 상한선이 가장 높은 곳이 3종 일반주거지역인데 서울시 기준 250%이다.
그럼 만약 3종 일반주거지역에 있는 기존 아파트 용적률이 230%인데 재건축하면 20% 밖에 더 못쓰는 것이다.
그런데 ‘기부채납’이라고 부지의 일정 부분을 공공시설물 (도로, 공원, 녹지) 형태로 국가나 지자체에 무상 제공하면 용적률을 300% 까지 완화시켜준다. 이렇게 내 땅을 기부해야지 용적률을 올릴 수 있는 것이다.
반면 리모델링은 기부채납이 필요없다.
기부채납 없이 용적률을 전용면적 기준 85㎡이상은 30%, 85㎡미만은 40% 더 늘릴 수 있다.
수직증축은 15층 이상은 최대 3개 층, 14층 이하는 최대 2개 층까지 가능하다.
가구수도 기존 대비 최대 15%까지 증가시킬 수 있다. 이만큼 일반분양을 더 받아서 사업성을 높일 수 있겠다.
4) 각종 규제
투기과열지구 내 아파트를 조합설립 이후에 매수하면 조합원이 될 수 없으며 현금청산당한다.
또 재건축 아파트는 의무적으로 임대주택을 지어야 한다.
(지역마다 다른데 서울은 최소 10% 이상이고 다른 지역은 최소 5% 이상으로 알고 있음.)
가장 치명적인 건 바로 재건축 초과이익환수제도(재초환)이다.
재건축하면서 조합원이 얻은 이익이 3,000만 원을 넘기면 그 초과액의 최고 50%를 환수하는 제도이다.
이런 각종 규제 때문에 재건축 사업을 진행하기가 정말 힘들어졌다.
하지만 아파트 리모델링은 이런 규제들이 해당되지 않기 때문에 사업을 진행하기 훨씬 수월하다.
2. 리모델링의 장단점
일단 리모델링에 대한 설명과 장점에 대해 정말 잘 만들어 놓은 영상이 있어서 공유부터.
무슨 군대 정훈교육시간에나 볼법한(?) 영상 퀄리티인데, 이거 보고 나면 리모델링 겁나 이해 잘됨ㅋㅋㅋ 강추!!
* 리모델링의 장점
위에 설명한 재건축과 리모델링의 차이점이 리모델링의 장점이 되겠다.
1) 빠른 진행속도
허가 연한 15년만 지나면 사업을 진행할 수 있다.
2) 낮은 안전진단 기준
수직증축 B등급, 수평증축 C등급만 받으면 진행 가능
3) 더 쾌적한 환경에서 살 수 있다
기존의 낡은 아파트에서 현대적인 외관을 갖춘 아름다운 아파트로 변신할 수 있다.
또 심각했던 주차난도 지하주차장 건설로 상당 부분 해소할 수 있고, 그동안 누릴 수 없었던 각종 커뮤니티 시설도 가질 수 있다 ㅎㅎ
4) 증축으로 더 넓어진 내집을 가질 수 있다
출처 : https://www.youtube.com/watch?v=OKLcny-WHgo
– 수평증축 : 아파트를 앞뒤로 늘려서 증축하는 방식. 보통 복도식 아파트에서 복도 부분을 없애 증축을 한다.
– 수직증축 : 원래 층수에서 위로 몇 개 층을 더 올리는 방식. 15층 이상은 3개 층 까지, 14층 이하는 2개 층까지 증축 가능하다.
– 별동증축 : 기존 아파트 옆에 추가로 건물을 더 짓는 방식
5) 재건축의 각종 규제로부터 자유롭다
재초환, 임대주택 의무, 거래제한이 없어서 좋다.
* 리모델링의 단점
이전 포스팅부터 해왔던 이야기들은 모두 리모델링의 장점에 초점이 맞춰져 있었다.
이제 장밋빛 전망은 뒤로하고 단점을 알아보자 ㅋ.ㅋ
1) 구조적인 한계
재건축과는 달리 기존 건물을 살려둔 채로 지어야 하기 때문에 건물을 재배치할 수 없다는 단점이 있다.
위 그림을 보면 기존 ‘ㄷ’자 모양의 단지 배치에서 별동증축을 하여 ‘ㅁ’자 모양이 되었는데, 이렇게 되면 통풍과 일조도 잘 안되고 답답한 단지 배치가 된다.
건폐율 지존 홍콩 구룡성채. 출처 : https://commons.wikimedia.org/wiki/File:Kowloon_Walled_City.jpg
거기다가 수평증축까지 했으니 건폐율이 올라가고 아파트가 뚱뚱해진다. 그만큼 동간 간격이 좁아져서 쾌적성 측면이나 사생활 보호 측면에서 많이 아쉬울 수밖에 없다.
2) 기형적인 내부구조
아파트 건물 뿐만 아니라 집 내부 구조도 문제. 기존 건축물의 내부 구조를 활용해서 증축을 해야 한다.
집 내부에는 ‘내력벽’이라는 게 있는데 이걸 무너트리긴 힘들다. 왜냐하면 내력벽은 건물의 하중을 견디기 위해 만든 중요한 벽인데, 이걸 철거하면 안정성이 많이 떨어질 것이기 때문이다.
그래서 옆으로는 확장시키기 어렵고(옆 호실 벽을 허물어서 가로로 길게 구조를 뽑을 수도 있지만 그런 세대는 제한적), 앞뒤로만 길어져서 동굴 같은 구조의 내부 구조를 가질 수밖에 없다. 안 그래도 요즘은 해가 잘 드는 발코니가 있는 쪽으로 방을 쭈욱 배치하는 4베이 구조가 유행인데, 리모델링은 옆으로 늘릴 수 없으니 이런 구조를 뽑긴 힘들 것이다.
(43평 리모델링 아파트 vs 34평 신축 중에 고르라면 난 후자를 택하겠음 ㅋㅋ)
위아래로 길쭉한 동굴구조
구조도 구조지만 오래된 내력벽을 살려두고 만든 아파트가 과연 안전할지도 의문… 공사할때 보강 작업이 들어가기 때문에 오히려 더 튼튼해진다고 하는데 그래도 찝찝한 건 나만 그런 건가…
3) 층고가 낮아져서 답답함
아주 옛날 집이라면 기존 천장에 스프링클러 같은 화재를 대비하기 위한 시설도 새로 설치해야 하고, 바닥에는 층간 소음을 방지하기 위해 층간소음 제도 넣어야 할 수 있다. 10cm 정도 낮아진다고 하는데, 층고가 낮아지면 집이 아주 답답해 보일 것이다.
(요즘은 공사 기법의 발달로 스프링클러를 가쪽으로 둘러 설치하여 층고가 낮아지는 단점을 많이 보완한다고 한다.)
4) 안전성 문제
재건축은 기존 아파트를 다 때려 부시고 새로 만드는 것이기 때문에 그냥 새 아파트라 보면 된다. 최신의 설계, 최신의 공법을 적용했기 때문에 안전할 것이다. 하지만 리모델링은 아직 검증이 충분히 되지 않았다. 기존 아파트 골격을 그대로 살려두고 만든 아파트가 안전한 지에 대한 의문은 리모델링 사업에 항상 따라다니는 문제이다.
그런 일이 있으면 절대 안 되겠지만, 만에 하나 리모델링을 하면서 안전에 대한 문제가 생긴다면 전국의 리모델링 사업은 그날로 올스톱…
5) 리모델링 사업의 실패
가장 중요한 것! 리모델링 사업을 추진한다고 해서 무조건 되는게 아니라는 것이다.
리모델링 초기 단계에 설계업체에서 만들어준 멋진 외관과 평면도, 생각보다 낮은 예상 분담금을 보고 나면 조합도 설립되고 시공사도 선정되고 막 진행이 엄청 잘 되는 것 같다. 이대로만 진행된다면 문제가 없을 것이다.
문제는 사업 초기 보았던 평면도와 분담금은 나중에 완전히 달라질 수 있다는 것이다.
만약 처음에는 예상 분담금이 1.5억이라고 했는데, 나중에 사업이 진행되면서 최종 분담금이 3억이라고 한다면 동의할 사람이 얼마나 될까? 특히 기존에 거주하던 입주민들은 “에이 지금도 잘 살고 있는데… 그냥 때려쳐!” 할 것이다.
그 때 되면 리모델링 기대감으로 집값을 엄청 띄워놓은 투기꾼들은 다 도망가고 없을 것이고… 피해는 남은 사람들이 지게 되겠지.
요즘 집값을 올리기 위해 너도나도 리모델링 플래카드를 걸어놓는데, 그 중에서 과연 몇 군데가 될 수 있겠는가?
이게 사업성이 좋다고만 해서 끝날 문제도 아니다. 시에서도 허가를 쉽게 내주지 않을 수 있다.왜냐하면 시 입장에서는 리모델링을 전부 허가해주게 되면 나중에 그 많은 사람들이 이주하면서 전세대란이 일어날게 뻔하기 때문이다.
그러니 내 아파트, 혹은 내가 투자하려는 아파트가 정말 리모델링이 될 수 있는지 ‘객관적’으로 판단해보자.
출처 : 더샵
이렇게 보완할 점이 많이 있는 리모델링이지만, 결국 미래에는 리모델링도 재건축만큼이나 많이 하게 되지 않을까?
– 70~80년대 아파트들이 재건축되고 있고, 여기서 세월이 더 지나면 재건축이 힘든 용적률 꽉꽉채운 90년대 아파트들의 차례이다. 이때부터 재건축에서 리모델링으로 대세가 넘어오지 않을까.
– 처음에는 사람들이 긴가민가 하겠지만, 가시적인 성과가 나오는 대단지 리모델링 아파트가 나오기 시작하면 그때부터는 너도나도 리모델링을 하려 할것이고 리모델링의 대유행 시기가 오지 않을까.
– 그러다 결국 리모델링도 재건축처럼 규제가 생기려나? 예를 들어 ‘리모델링 초과이익환수제’ 같은 거… ㅋㅋ
멋지고 깨끗한 새 집에서 살고 싶은건 당연한 욕구이다. 내 아파트가 재건축 사업성이 나오지 않는다면 차선책으로 리모델링을 선택 할 수 있다.아직은 조금 부족한 리모델링이지만, 리모델링 성공사례가 나올수록 그에 맞는 건축 공법도 발전 할 것이고 관련 규정도 현실성 있게 변화할 것이다. 그렇게 된다면 리모델링도 재건축 못지 않은 새 집의 느낌을 충분히 누릴 수 있을거라고 생각한다.다만 요즘은 리모델링 기대감으로 가격이 고평가된 아파트들이 많이 있다. 그만큼 옥석가리기가 중요한 시기이므로 리모델링 아파트를 구매하려 한다면 신중히 선택하도록 하자.
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아파트 재건축 vs 리모델링, 지금 대세는?
내 집 마련이나 부동산 투자를 위해 아파트 매매시장 관련 이슈를 살피다 보면 재건축에 대한 이야기를 심심치 않게 들을 수 있습니다. 재건축 가능성에 따라 시세가 크게 요동치기도 하는데요. 최근에는 재건축 대신 리모델링을 추진하는 사례도 증가하는 추세입니다. 오늘은 대신증권과 함께 아파트 재건축과 리모델링의 차이점과 최근 트렌드에 대해 알아보겠습니다.【재건축 vs 리모델링, 어떻게 다른가?】재건축과 리모델링의 의미부터 살펴보면, 먼저 재건축은 노후된 아파트를 완전히 허물고 그 땅에 새로운 건물을 짓는 방식입니다. 반면, 리모델링은 노후된 아파트를 철거하지 않고 기존 구조를 활용하여 고쳐 짓는 방식인데요. 이 과정에서 공간을 효율적인 방향으로 새롭게 구성하기도 합니다.그럼 재건축과 리모델링이 어떻게 다른지, 차이점에 대해 살펴볼까요? 먼저 각각 사업을 추진할 수 있는 최소 기간에 차이가 있습니다. 재건축은 준공 후 최소 30년 이상이 된 아파트에 대해 추진이 가능하고 리모델링은 15년 이상이면 가능합니다. 재건축을 위한 안전진단 등급 조건은 D 또는 E 등급을 받아야 하고, 리모델링은 B 등급 이상이어야 기준에 통과할 수 있습니다. 용적률에 있어서도 재건축은 법적 용적률 범위 내에서만 가능하지만 리모델링은 법적 용적률 초과를 허용하고 있습니다.또 재건축은 임대주택 의무 비율과 재건축 초과이익환수가 있는 반면 리모델링은 이 두 가지에 해당 사항이 없습니다. 여기서 초과이익환수제란 조합원이 재건축을 통해 얻은 이익이 인근 집값 상승분과 비용 등을 제외하고 1인당 평균 3,000만 원을 넘을 경우, 초과 금액의 최고 50%를 부담금으로 환수하는 제도입니다. 전반적으로 리모델링에 비해 재건축의 추진 조건이 훨씬 까다로운 편이라고 볼 수 있죠.각각의 장단점도 비교해 볼 수 있는데요. 재건축의 가장 큰 장점은 역시 건물 가치가 상승한다는 것입니다. 또 전체 세대 수가 증가하고 동·호수도 변경되죠. 하지만 공사 기간이 오래 걸리고 비용 또한 많이 들어간다는 것을 단점으로 꼽을 수 있습니다. 또 재건축 초과이익환수제의 적용을 받는 것도 단점이죠. 리모델링의 경우, 재건축과 대비되는 장점을 가지고 있는데요. 공사 기간이 짧고 재건축 초과이익환수에서 제외된다는 점입니다. 또 15% 이내에서 세대수 증가도 가능합니다. 반면에 기존 구조를 유지하기 때문에 확장에 한계가 있고 지하주차장을 확장하게 되면 많은 비용이 들게 됩니다. 또 신축에 비해 시세가 낮다는 단점이 있습니다.【재건축보다 규제 덜한 ‘리모델링 사업’ 주목】앞서 재건축의 조건과 장단점에서도 살펴봤듯이 재건축을 추진하려면 준공 후 최소 기간과 안전진단등급 기준도 까다롭고, 사업을 추진하고 아파트를 다시 짓기까지 평균 8~10년 정도의 긴 기간이 소요됩니다. 정부와 서울시에서 재건축 사업에 대한 규제도 강화하는 추세인데요. 분양가 상한제로 인해 재건축이 큰 수익을 얻을 수 없게 되면서 최근 리모델링이 재건축의 대안으로 주목받고 있습니다.요즘에는 서울 및 수도권 여러 지역에서 리모델링 추진이 활발히 이루어지고 있습니다. 그중에서도 서울 송파의 성지아파트는 리모델링 추진 단지 중 처음으로 수직증축에 대한 최종 승인을 받았습니다. 기존 뼈대 위에 새롭게 층을 더 올리는 수직증축은 면적을 늘리는 수평증축과 달리 까다로운 구조 안전 보강과 기술력이 요구되기 때문에 승인이 훨씬 까다로울 수밖에 없는데요. 성지아파트의 이례적 안전성 검토 통과는 지반이 튼튼한 곳에 지어진 덕분이라는 것이 업계의 의견입니다. 이번 리모델링을 통해 지상 15층에서 18층으로 높아지면서 42가구가 늘어나고, 전용면적도 기존 66㎡, 84㎡에서 각각 80㎡, 103㎡로 넓어진다고 하네요. 이 밖에도 강남 개포 우성 9차, 강동 둔촌 현대 1, 2차 송파 문영 시영, 서초 잠원 훼미리, 성남 분당 느티마을 3, 4단지, 용인 수지 초입마을 등 여러 단지가 리모델링 사업 계획 승인을 받았거나 진행 중입니다.노후 아파트 리모델링 사업 추진이 활발해지면서 이를 뒷받침하기 위한 ‘리모델링 특별법’도 추진 중입니다. 현재 수직증축 절차는 주택법을, 용적률 상한은 국계법(국토의 계획 및 이용에 관한 법률)을, 건축 기준은 건축법을 적용하는 등 여러 법안 기준을 따르다 보니 사업 승인 절차가 복잡했는데요. 리모델링 특별법이 제정되면 관련 규정을 모아 절차가 간소화되고 리모델링 사업에 대한 규제도 줄어들게 됩니다. 이를 통해 수직증축을 비롯해 리모델링 사업이 더욱 활성화될 전망입니다.지금까지 노후 아파트 재건축과 리모델링에 대해 대신증권과 함께 알아봤습니다. 앞으로 내 집 마련이나 아파트 투자 계획이 있다면 이러한 재건축, 리모델링 사업 추진 현황이나 전망, 새로운 법령 등에 대해서도 관심을 가져 보시면 좋을 것 같습니다.[출처 : 대신증권 공식블로그][ⓒ 매일경제 & mk.co.kr, 무단전재 및 재배포 금지]
재건축 vs 리모델링 차이 비교
최근 재건축초과이익환수제 도입으로 인해서 노후아파트단지를 재건축하지 않고 리모델링으로 선회하는 단지가 늘고 있다는 소식을 들었습니다.
재건축? 리모델링? 얼핏 들어서는 비슷해보이는 용어이지만, 법률적으로 접근하면 많은 차이가 존재하는데요, 부동산 재건축시장의 분위기를 파악하기 위해서는 기본적으로 재건축과 리모델링이 어떤 차이가 있는지를 알아야겠죠?
오늘은 이 용어들이 어떤 차이를 가지고 있는지 알아보는 시간을 가져보도록 하겠습니다.
재건축
재건축은 도시 및 주거환경정비법(도정법)에 근거하여 기존의 낡은 아파트나 연립주택지구를 허물고 다시 짓는 것을 말합니다. 재건축의 대상은 노후/불량주택의 요건에 만족하는 공동 혹은 단독주택이며, 철거 후 새로운 주택을 건설하기 위해 기존 주택의 소유자가 재건축 조합을 설립해 자율적으로 주택을 건설하게 됩니다.
쉽게 말해 노후건물을 통째로 철거한 후 다시 새로 짓는 것을 이야기합니다.
노후 불량건축물의 요건을 간략히 정리하자면 다음과 같습니다.
◇ 노후, 불량건축물의 요건
① 건축물이 훼손되거나 일부가 멸실되어 붕괴, 그 밖의 안전사고의 우려가 있는 건축물 ② 내진성능이 확보되지 않은 건축물 중 중대한 기능적, 구조적 결함 등이 있는 건축물 ③ 준공된 후 20년 이상 30년 이하의 범위에서 조례로 정하는 기간이 지난 건축물 ④ 도시 기본계획의 경관에 관한 사항에 저촉되는 건축물 ⑤ 급수, 배수, 오수 설비등이 노후화되어 수선만으로는 그 기능을 회복할 수 없게 된 건축물
⑥ 준공일 기준으로 40년까지 사용하기 위해 보수하는데 드는 비용이 재건축 비용보다 클 것으로 예상되는 건축물 등
※ 출처 : 도시 및 주거환경정비법, 주택 재건축 판정을 위한 안전진단기준, 국토의 계획 및 이용에 관한 법률, 건축법 등
재건축을 위해서는 해당구역에서 추진위원회를 구성하고 조합설립인가 및 사업시행인가등을 받는 등 매우 복잡한 추진절차가 존재합니다. 따라서 재건축을 시행할 경우 약 5년 이상의 기간이 필요하다고 합니다. 아래는 주택재건축사업의 추진절차입니다.
리모델링
리모델링은 기존건축물의 노후화 억제 및 기능개선을 촉진하기 위해 2001년 <건축법> 시행령 개정으로 도입된 제도입니다.
쉽게 이야기하자면, 재건축과 달리 건물의 뼈대를 남기고 전체 또는 부분개조를 한다고 보시면 되겠습니다.
건축법에서는 20년 이상 경과된(주택법의 경우 15년 이상) 건축물에 대해 증/개축 등의 리모델링을 실시하는 경우, 다음 기준을 준수하면 건폐율이나 높이제한 등의 기준을 완화할 수 있도록 적용하고 있습니다.
◇ 리모델링의 건폐율, 높이제한 등의 완화여부 적용 요건
① 공공의 이익을 저해하지 않고 주변의 대지 및 건축물에 지나친 불이익을 주지 아니할 것 ② 도시의 미관이나 환경을 지나치게 저해하지 아니할 것 ③ 증축은 기능향상 등을 고려하여 <건축법> 시행규칙이 정하는 규모 및 범위 이내에서 할 것 ④ 공동주택의 리모델링은 세대수를 15% 이상 증가(층수 3층 이상)시키지 않을 것
절차가 재건축에 비해 훨씬 간단하다고 알려져 있으며, 도정법이 아닌 주택법에 따라 시행을 하기 때문에 재건축과 관련된 규제에서도 자유롭습니다.
앞으로는 재건축보다는 리모델링이 대세가 될 것이라고도 하죠? 리모델링이 쉬운 구조의 공동주택 건축을 촉진하기 위해, ‘모델링이 용이한 구조’로 건축허가를 신청하면 용적률과 높이제한을 100분의 120 범위에서 완화하여 적용할 수 있다고 합니다. 건축법 시행령에서는 리모델링이 용이한 구조를 다음과 같이 정의하고 있다고 하네요.
◇ 리모델링이 용이한 구조
① 각 세대는 인접한 세대와 수직 및 수평으로 전체 또는 부분 통합을 할 수 있을 것 ② 구조체와 건축설비, 내부 마감재료와 외부 마감재료는 분리할 수 있을 것 ③ 개별 세대 안에서 구획된 실의 크기에 변화를 줄 수 있어야 하고, 마감재료, 창호 등의 구성재를 교체할 수 있을 것
차이 및 장단점 비교
재건축과의 차이점을 한번 표로 비교해보았는데요, 다음과 같이 정리해볼 수 있겠습니다.
구 분 재건축 리모델링 관련법 도정법 주택법, 건축법 목적 노후/불량구조물 밀집지역 주거 환경 개선 및 주택공급 건축물의 노후화 억제 및 기능 향상 행위허가기간 20~40년 15~19년 이상 시행주체 재건축 주택조합 입주자대표회의(전원동의), 리모델링 주택조합 세대수 증가 허용 허용 (기존 세대수의 15% 이내) 용적률 법정 용적률 범위내 건축심의로 법정 용적률 초과 허용 재건축 초과이익환수 있음 없음 ※ 출처 : 국토교통부
참고로, 재건축초과이익환수제에 관한 내용은 아래 링크를 참조하시기 바랍니다.
관련 링크 : 재건축 초과이익환수제 관련 법률 알아보기
이전의 리모델링의 경우 수직 증축이 불가능하였으나, 건축기술의 발달 및 법 개정 등으로 인해 최대 3층까지 수직증축이 가능해졌습니다.
개인적으로 생각하는 장단점을 정리하자면 다음과 같습니다.
▶ 재건축 – 장점 : 전면신축으로 인한 평면수선 제약없음, 건물가치 상승
– 단점 : 사업기간 장기화 및 공사비 부담, 재건축초과이익환수제 대상
▶ 리모델링
– 장점 : 공사비가 저렴, 사업기간 단축, 재건축초과이익환수제 비대상, – 단점 : 평면수선의 제약 및 건물가치 상승에 한계
마치며
오늘은 부동산 보유자들이면 모두가 관심있어할만한 재건축과 리모델링에 대해 비교해보는 시간을 가져보았습니다. 뭐가 더 좋다고 결론짓기는 힘든데요, 상황에 따라 어떤 지역에서는 재건축이, 어떤 지역에서는 리모델링이 더 유리할 수 있기 때문입니다. 많은 공부와 사전조사를 통해 어떤 절차가 더 유리한지를 면밀히 따져봐야겠죠? 그럼 이만 오늘의 포스팅을 마치도록 하겠습니다.
대부분이 모르는 재건축과 리모델링의 차이점
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대부분이 모르는 재건축과 리모델링의 차이점
내가 투자하는 아파트의 리모델링이 추진되고 있어서 리모델링과 재건축의 차이점을 알아봤다.
최근들어 정부와 지방정부에서는 재건축보다는 리모델링쪽으로 보조금을 지급하거나 법제 간소화하는 추세로 지원하고 있다. 아파트의 슬럼화를 막고, 공공부문의 재원을 많이 쓰는대신, 리모델링으로 규제를 풀어서 민간차원에서 사업을 추친하는 것을 장려하고 있다.
리모델링은 노후 아파트를 보수해서 주거환경을 개선하는 것이고, 재건축은 기존 건물을 부수고 새로 짓는 방식이다. 리모델링은 기존 골격은 그대로 둔채 고쳐짓는 형식이다.
재건축과 리모델링의 간략한 차이는 아래표와 같다.
재건축은 도정법, 도시 및 주거환경 정비법이, 리모델링은 주택법의 적용을 받아서 안전진단을 통과한 이후에는 사업의 방향이 전혀 다르게 바뀐다. 리모델링은 안전진단이 2차례 진행되는데, 재건축처럼 모두 철거한후 선축하는 것이 아니라 기존 뼈대구조물들을 그대로 사용하기 때문에 추가 안전성에 대한 필요성이 높다.
또한, 재건축은 새로지었기 때문에 층이나 향,동등이 거주민들의 추첨으로 바뀔 가능성이 높지만, 리모델링은 기존주택의 수선 개념이므로 층,향,동이 그대로 유지된다. 가량 내가 505호였다면, 리모델링후 505호 그대로 다시 들어가는 것이다. 물론, 그전에 주민들과의 논의로 변경할 수도 있다.
리모델링은 수직증축과 별동증축, 수평증축을 다 허용하게 바뀌었는데, 보통은 증축된 곳은 일반분양이 된다. 그리고, 증축된 일반분양이 30채 이상이 넘어가면 분양가 상한제 적용지역인지도 확인해야 한다.
리모델링과 재건축은 주민의 동의와 추진력이 굉장히 중요하다.
각자의 상황과 환경이 달라 찬성과 반대, 혹은 1안과 2안에서 선택을 하게 된다. 여기에서 리모델링과 재건축은 중요한 차이점이 있다. 재건축은 조합설립 동의서를 한번 제출하면 내 권리를 조합측에 넘기게되며 모든 사업이 진행되는데 반해, 리모델링은 두번의 동의가 필요하다. 조합설립인가를 위한 동의에 한번, 행위허가/사업계획승인때 리모델링 동의서를 두번째 제출하게 된다.
첫번째 조합설립인가에서는 동별 1/2, 전체 2/3의 동의가 있어야 되며, 그 이후에 시공사 선정과 경쟁입찰을 할 수 있게 된다.
이후, 행위허가/사업계획승인때는 동별 1/2, 전체 3/4이상의 동의가 있어야 진행이 가능하다.
동의후 철회가 쉽지 않기때문에 이점은 꼭 꼭 확인하는게 여러모로 내 자산을 지키는 방법이다. 내 권리가 조합측에 넘겨지는 시점, 꼭 참고하기 바란다.
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재개발, 재건축, 리모델링의 차이 알아보기
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재개발과 재건축의 차이는 ?
→ ‘큰 차가 쉽게 들어갈 수 있는 곳이냐?’ 를 생각하기
재개발 : 흔히 생각하는 달동네 느낌으로 좁은 골목에 노후화된 주거형태가 꽉 들어차있어 생활이나 안전 등의 요소가 불편한 곳이라면 ‘ 재개발 ’ ( 큰 차가 쉽게 들어갈 수 없는 곳 ) 재건축 : 도로 및 상하수도 시설은 양호한 편이지만 아파트나 빌라 등 주거시설이 노후화되어 열악하다면 ‘ 재건축 ’ ( 큰 차가 쉽게 들어갈 수 있는 곳 )
재건축 재개발 단계 만화로 쉽게 알아보자 (tistory.com)
서울 입지 탑 오브 탑 한남 5 구역 : 한강변 한남뉴타운 중 최고 입지로 손꼽히는 한남 5 구역에 2555 가구 ( 임대 384 가구 포함 ) 를 조성하는 재정비촉진계획 변경안이 심의를 통과 했어요 . 남산 경관 보호를 위해 23 층으로 높이를 조정했다고 하는데요. 서울시는 남은 건축심의도 신속하게 추진하겠다고 밝혔어요 .
재건축 주목되는 구로주공 : 서울시는 구로주공아파트에 ‘특별건축구역’지정* 을 제안 했어요. ‘특별건축구역’ 지정이 될 경우 창의적이고 독특한 건축물을 위해 용적률과 층수 규제 완화를 받게 되어 3000 세대의 대규모 신규 주택 공급이 가능 해지는데요.
서울시는 구로주공아파트에 을 제안 했어요. ‘특별건축구역’ 지정이 될 경우 해지는데요. 특별건축구역 지정* , 왜 하는거야 ? : 그간 재건축에 따른 집값 상승 이익의 큰 부분을 해당 토지 소유주들이 누렸어요. 하지만 특별건축구역 지정 시 임대주택 도입과 공원 등 커뮤니티시설 설립을 더 적극적으로 해서 재개발 이익을 다 함께 나누어 가질(공공화) 수 있죠. 특별건축구역은 건폐율, 건축물 높이, 일조권 등 건축규제를 배제, 완화하거나 통합 적용할 수 있도록 한 것이다. 자유로운 건축 설계가 반영된 창의성 높은 복합단지 조성이나 지역 랜드마크 건설이 촉진될 수 있게 하기 위함이다.
[네이버 지식백과] 특별건축구역 (서울특별시 알기 쉬운 도시계획 용어, 2020. 12., 서울특별시 도시계획국)특별건축구역은 조화롭고 창의적인 건축물의 건축을 통하여 도시경관을 창출하고, 건설기술 수준을 향상하며 건축 관련 제도개선을 도모하기 위하여 일부 특례를 적용할 수 있도록 「건축법」에 따라 지정하는 구역을 말한다.
특별건축구역 안에서 일정 요건의 건축물을 건축하는 경우에는 「건축법」에 따른 건폐율, 건축물의 높이, 일조권 등의 기준을 배제 또는 완화하거나 통합하여 적용할 수 있다. 이로써 보다 자유로운 건축 설계가 반영된 창의성 높은 건축물 및 도시경관을 조성하는 것을 목적으로 한다.
국토교통부장관 및 시 · 도지사는 국제행사 등을 개최하는 지역이나 법령에서 규정하는 사업구역을 대상으로 특별건축구역을 지정할 수 있다. 단, 개발제한구역, 자연공원, 접도구역, 보전산지 등 보호가 필요한 지역에는 특별건축구역을 지정할 수 없다.
특별건축구역에서의 특례는 특별건축구역 안에서 다음의 어느 하나에 해당되는 건축물을 건축하는 경우에 한하여 적용된다.
1. 국가 또는 지방자치단체가 건축하는 건축물
2. 「공공기관의 운영에 관한 법률」로 정하는 공공기관이 건축하는 건축물
3. 그 밖에 대통령령으로 정하는 용도 · 규모의 건축물로서 특례 적용이 필요하다고 인정하는 건축물
가. 문화 및 집회시설, 판매시설, 운수시설, 의료시설, 교육연구시설, 수련시설: 2천m2 이상
나. 운동시설, 업무시설, 숙박시설, 관광휴게시설, 방송통신시설: 3천m2 이상
다. 종교시설
라. 노유자시설 : 500m2 이상
마. 공동주택(아파트 · 연립주택만 해당) : 300세대 이상 (주거 외 용도와 복합시 200세대 이상)
바. 단독주택(한옥이 밀집되어 있는 지역의 건축물로 한정) : 50동 이상
사. 그 밖의 용도 : 1000m2 이상
특별건축구역 내에서 적용할 수 있는 특례사항은 적용하지 않을 수 있는 특례(적용배체특례)와 완화하여 적용할 수 있는 특례(완화특례)로 구분된다. 그 외에도 미술작품, 부설주차장, 공원 등은 특별건축구역 안에서 통합하여 설치할 수 있다.
특례사항을 적용하여 건축허가를 신청하는 경우에는 특례적용계획서를 첨부하여야 하며, 「건축법」 및 「녹색건축법」의 사항은 지방건축위원회의 인정이 필요하고, 「소방시설법」의 사항은 지방소방기술심의원회의 심의와 소방본부장 또는 소방서장과 협의하여야 한다.
구분 관련규정 특례항목
적용
배제 「건축법」 제42조 대지의 조경 제55조 건축물의 건폐율 제56조 건축물의 용적률 제58조 대지안의 공지 제60조 건축물의 높이 제한 제61조 일조 등 확보를 위한 높이제한 「주택건설
기준 등에
관한 규정」 제10조 공동주택의 배치 제13조 기준척도 제35조 비상급수시설 제37조 난방설비 등 제50조 근린생활시설 등 제52조 유치원 「건축법」 「건축법」 제49조 건축물의 피난시설 및 용도제한 등 제50조 건축물의 내화구조와 방화벽 제50조의2 고층건축물의 피난 및 안전관리 제51조 방화지구 안의 건축물 제52조 건축물의 마감재료 제52조의2 실내건축 제52조의3 복합자재의 품질관리 등 제53조 지하층 제62조 건축설비기준 등 제64조 승강기 「녹색건축법」 제15조 건축물의 효율적인 에너지 관리와 녹색건축물 조성 활성화 「소방시설법」 제9조 특정소방대상물에 설치하는 소방시설 등의 유지 · 관리 등 제11조 소방시설기준 적용의 특례
아파트 조합 입장에서 반대는 안해 ? : 조합 측에서도 빠른 재건축 사업 속도와 수익을 함께 얻을 수 있어 크게 마다할 이유가 없어요 . 오히려 구로주공 거주민들은 해당 호재에 크게 반기는 분위기라고 해요 .
헌 집 줄게 새 집 다오 의 또 다른 방법 ‘ 리모델링 ’
아파트 재건축과 리모델링의 차이는?
재건축은 다 때려 부신 뒤 새로 짓는 반면,
리모델링(Remodeling)은 기본 골조를 남긴 뒤 대수선을 하거나 일부 증축을 하는 방식.
출처: 네이버 토지이용 용어사전
규제가 적은 리모델링 ? : 현재 규정 상 리모델링이 재건축보다는 추진하기가 쉬운 편 이에요 . 재건축 연수 , 안전 진단 , 기타 의무 사항들이 비교적 자유롭고 , 주변 지역 영향분석이나 지역공유시설 , 임대주택 등 구체적인 공공성 확보 방안도 없는 상황 이다 . 재건축과 리모델링 차이
이제는 리모델링도 공공성 확보를 : 서울시는 리모델링 단지들도 공공기여가 가능하도록 커뮤니티 개방, 임대주택 건립 등의 공공성 확보 방안을 구체적으로 명시 해 빠르면 이달 말 발표한다고 해요. 쉽게 말해 이제부터 리모델링 후 더 큰 집을 가지기 위해서는 반드시 공공기여도 해야 하는거죠!
임대주택 의무화는 안하기로 : 다만 임대주택 도입은 리모델링 추진 단지 주민들의 반발이 심했어요. 따라서 임대주택 항목은 ‘의무화’가 아닌 ‘선택사항’으로 넣고, 임대주택 도입 시 최대 10% 포인트 전용면적을 늘릴 수 있도록 인센티브를 준다고 합니다.
리모델링 추가 정보
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재건축과 리모델링 차이점 총 정리: 용적률, 건폐율, 분담금 용어 함께 알아보기
재건축과 리모델링은 어떤 차이가 있는지 정리해보도록 하겠습니다. 서울과 수도권의 부동산 가격이 급등하면서 신축 아파트를 구입한다는 것은 현실적으로 이제 정말 불가능한 일이 되어버린 것이 아닌가 싶습니다. 그래서 오래된 구축 아파트를 구입하고 새롭게 탈바꿈하는 것을 노리는 것이 보다 더 실현 가능한 내 집 마련 혹은 부동산 투자 방법이 되어버린 것 같습니다. 그렇게 생각하고 나면 항상 고민하게 되는 것이 바로 재건축을 하는 것이 나을지, 리모델링을 하는 것이 나을지 선택하는 것입니다. 이번 포스팅에서 리모델링과 재건축의 차이에 대해서 알아보고 효율적인 선택을 하시는데 도움이 되었으면 좋겠습니다.
재건축과 리모델링 비교
재건축 리모델링 공사비 450만~500만/3.3㎡ 대수선형 재건축의 50~60% 증축형 재건축의 80~90% 사업기간 약 10년 약 5년 토지기부채납 있음 없음 준공기준년수 준공 후 30년 준공 후 15년 안전진단기준 C~D등급 B등급(수직증축시) C등급(수평증축시) 용적률 2종 주거지역 법적상한 250% 기존 용적률보다 30~40% 증가 3종 주거지역 법적상한 300% 증축 해당사항 없음 14층 이하 2개층 / 15층 이하 3개층
15% 이내 세대수 증가 가능 임대주택 일정 비율 기준 제한 제한 없음 정비 기반 시설 도로, 공원, 하수도 등 설치 없음 일반분양 기존 용적률이 180% 이상인 단지에서는 조합원 주택규모를 종전과 같이 재건축할 경우 거의 없음 기존 세대수의 15% 이하 기존 용적률이 180% 이상인 단지에서는 재건축보다 유리 분담금 기존 용적률이 180% 이상인 단지에서는 리모델링의 2배 이상 기존 용적률이 180% 이상인 단지에서는 재건축의 40~60% 수익성 기존 용적률이 180% 이상인 단지에서는 리모델링보다 불리 기존 용적률이 180% 이상인 단지에선는 재건축보다 유리
* 자료출처: 노후공동주택리모델링연구단
관련 용어 살펴보기
토지 기부채납
토지 기부채납이란 재개발이나 재건축 등을 추진할 때 필요한 기반시설을 확충하기 위해서 부지의 일정 부분을 국가나 지방 자치 단체에 무상으로 소유권을 이전할 경우 건폐율, 용적률, 높이 제한을 완화시켜주는 혜택을 받을 수 있도록 하는 제도입니다. 토지 기부채납을 통해서 시행사는 건축물의 운영권 보장 및 용적률, 건폐율 등의 완화 혜택을 받고 국가 또는 지자체는 공공시설과 부지 등을 무상으로 양도받을 수 있게 됩니다.
용적률
용적률이란 대지면적에 대한 연면적의 비율을 의미하는데, 연면적은 부지에 들어서는 건축물 각 층의 바닥면적의 합계를 의미하므로 용적률을 계산할 때에는 (대지면적 / 연면적) * 100으로 계산합니다. 예를 들어 100평짜리 땅에 50평짜리 아파트가 10층 높이로 세워진다면 용적률은 500%가 됩니다.
* 반면에 건폐율은 각 층의 면적은 계산에 포함하지 않고 바닥면적만 포함시키기 때문에 100평짜리 땅에 50평짜리 아파트가 세워진다고 가정한다면 건폐율 50%로 계산됩니다.
분담금
재건축 분담금은 기존 아파트와 새로 짓는 아파트의 가격 차이를 의미하며 추가로 지불해야 하기 때문에 분담금이 적을수록 재건축을 통한 수익성이 높아지는 것으로 이해할 수 있습니다.
재건축 분담금의 계산은 분양가액 – 조합원 권리가액으로 계산하는데, 조합원 권리가액이란 기존 아파트의 공식적인 부동산 가치로 조합원 권리가액이 높을수록 분담금이 낮아지고 재건축 수익성이 높아진다고 이해할 수 있습니다.
마무리
이렇게 재건축과 리모델링의 차이에 대해서 알아보았는데, 일반인들도 부동산에 대해서 깊이 공부할 필요가 점점 생기는 것을 느끼고 아는 만큼 보다 더 똑똑하고 효율적인 내 집 마련 전략과 투자 전략을 세울 수 있다는 것을 실감하고 있습니다. 꾸준히 부동산과 관련된 유익한 정보 포스팅할테니 함께 만족할 수 있는 부동산을 보유할 수 있는 날을 만났으면 좋겠습니다.
키워드에 대한 정보 리모델링 재건축 차이
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