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안녕하세요.
요즘도 부동산 거래가 활발하죠?
세금은 매도자가 부담해야하는데, 이 세금도 매수자가 부담하기로 했다면
세금은 어떻게 될까요?
01:15 양도(매도가액)은 어떻게 되나요?
01:53 매수자는 취득원가가 될까요?
02:11 양도세 신고의무자와 양도시기
03:08 부동산거래신고시 가격
03:37 계산사례
06:37 정리
감사합니다.
#손피 #프리미엄 #양도세매수자부담
#양도세 #세금신고 #세무사
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양도세 50%→70% ‘신풍속도’..”매수자가 대납, 나라도 인정했다?”
“양도세가 높으니 나라에서 매수자 부담으로 공식 인정하고 신고요령까지 알려줬다.”조정대상지역에 속한 A시가 최근 해당지역 공인중개사에게 보낸 …
Source: news.mt.co.kr
Date Published: 4/14/2022
View: 5563
양도소득세 매수자 부담 – 부동산계산기.com
매도인의 양도소득세를 매수인이 부담하기로 약정하고 이를 실지로 지급한 경우라면 매수자가 부담하는 양도소득세는 1회에 한하여 매도자의 양도가액에 …
Source: xn--989a00af8jnslv3dba.com
Date Published: 7/27/2022
View: 7346
양도소득세를 매수인이 부담하는 경우 – 부동산계산기
이에 대한 양도세는 추가적으로 더 발행하는 것인지도 문의드려요 마지막으로 양도세 계산기 기능에 매수자 부담도 선택할 수 있도록
Source: ezb.co.kr
Date Published: 8/13/2022
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양도세 매수자 부담 방법에 대한 정리 – InvestNote8
1-1. 2번 붙는 양도세 · 양도차액에 대한 양도세율 계산 · 중계수수료와 기본인적공제금액 공제 · 1차 양도세 산출 = 매수인 취득가 · 양도차액에 매수자가 …
Source: investnote8.tistory.com
Date Published: 6/1/2022
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양도세 매수자 부담에 대하여 여쭙습니다. | TAXLY.KR (택슬리)
양도세 매수자 부담 즉, 대납액에 대해 여쭈고자 합니다. 양도세 매수자부담으로 특약을 넣을시 보유기간1년이 넘은 분양권(세율66% 지방세 포함)으로 양도차익 1억 …
Source: taxly.kr
Date Published: 2/20/2021
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분양권 손피와 양도세 매수자부담 다운계약서 까지 알아보자
하지만 양도세를 매수자가 부담하기로 계약해서 3,850만 원을 매수자가 한다고 가정해보자. 이렇게 되면 반대로 매도자 입장에서는 피 5,000과 양도세 …
Source: raknrock.tistory.com
Date Published: 12/30/2022
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주제에 대한 기사 평가 양도세 매수자 부담
- Author: 셈누나셈언니
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- Date Published: 2021. 7. 23.
- Video Url link: https://www.youtube.com/watch?v=MQP0iYe3S8g
양도세 50%→70% ‘신풍속도’..”매수자가 대납, 나라도 인정했다?”
“양도세가 높으니 나라에서 매수자 부담으로 공식 인정하고 신고요령까지 알려줬다.”
조정대상지역에 속한 A시가 최근 해당지역 공인중개사에게 보낸 안내문이 온라인에서 화제가 되고 있다. 아파트 분양권 인기가 치솟아 파는 사람이 부담해야 할 양도세를 사는 사람이 부담하는 조건의 거래가 급증하고 있다. 이와 관련한 문의가 잇따르자 A시 공무원이 ‘정식 절차’를 안내한 것이다. 음성적인 거래가 아닌 합법적으로 거래하는 방법을 상세하게 안내한 것이지만 양도세 강화에 따른 ‘진풍경’이란 해석도 나온다.
아파트 분양권 양도의 경우 지난해 7·10 대책에 따라 지난달부터 세율이 종전 50%에서 70%(조정대상지역)로 강화됐다. A시 뿐 아니라 분양권 프리미엄이 높게 붙은 송도 등 일부 지역에서는 매수자가 양도세까지 떠안아주고 분양권을 사는 거래가 널리 확산하고 있다.
A시는 안내문을 통해 “양도세를 매수인이 부담하는 계약인 경우 매수인이 총부담하는 양도세를 프리미엄 가액에 포함해 실거래 신고 해야한다”고 설명했다.
예컨대 보유기간 1년 미만의 분양권을 프리미엄 1000만원, 매수인 양도세 부담 조건으로 계약을 하는 경우 시세차익(프리미엄)에 기본공제액 250만원을 빼고 세율 77%를 곱해 1차 양도세가 나온다고 안내했다. 세율 77%는 6월 1일부터 강화된 세제에 따라 양도세 70%, 지방소득세 10%를 감안해 나온 세율이다.
이렇게 되면 프리미엄 1000만원에 양도세 577만5000원을 합친 1577만5000원이 거래금액(양도가액)이 된다. 577만5000원이 추가 차액으로 간주되기 때문에 여기에 또 2차 양도세(444만6750원)가 붙어 거래금액은 2022만1750원으로 불어난다. 이런 식으로 무한대 계산이 가능하나 매수인이 2차 양도세까지 부담하는 것으로 계약했다면 이 금액이 최종 거래금액이 된다.
A시는 ‘프리미엄금액+1차 양도세+2차 양도세’를 합한 금액이 실거래 신고 금액이 될 수 있다고 공인중개사에 안내했다.
이같은 상내 안내에 대해 온라인에서는 “양도세가 높으니 나라에서 매수자 부담을 공식 인정했다”며 “징벌적 양도세는 매수자 부담으로 거래해야 한다”는 반응을 보였다.
지난해 7·10 대책 이후 1년 이하 단기 매매는 양도세가 40%→70%로 올라가고 조정대상지역에선 다주택자 중과세율이 2주택자와 3주택자가 10%포인트, 20%포인트에서 20%포인트, 30%포인트로 올라갔다. 분양권 양도세는 종전 50%에서 70%로 대폭 올라가면서 분양 시장이 뜨거운 일부 지역의 경우 매수자가 양도세를 부담해 주는 매매거래가 확산하고 있다는 전언이다. 대표적으로 인천 송도 분양권은 ‘품귀’ 현상을 빚을 정도로 인기가 치솟으면서 ‘음성적’인 거래가 횡횡했다. 실제 거래 가격보다 낮은 금액으로 ‘다운거래’ 하면서 매수인이 양도세를 대납하는 것이다. 이는 불법이다. 불법거래를 하지 않으려면 A시 안내처럼 매수자가 부담하는 양도세를 실거래 신고 금액에 포함해야 한다.
우병탁 신한은행 부동산 투자자문센터 팀장은 “매수자가 양도세를 부담하는 조건의 거래는 분양권 인기가 높은 지역을 중심으로 발생할 수 있다”며 “양도세를 포함한 실거래가 신고를 정확히 한다면 법적으로는 문제될 게 없다”고 설명했다. “양도세가 높으니 나라에서 매수자 부담으로 공식 인정하고 신고요령까지 알려줬다.”조정대상지역에 속한 A시가 최근 해당지역 공인중개사에게 보낸 안내문이 온라인에서 화제가 되고 있다. 아파트 분양권 인기가 치솟아 파는 사람이 부담해야 할 양도세를 사는 사람이 부담하는 조건의 거래가 급증하고 있다. 이와 관련한 문의가 잇따르자 A시 공무원이 ‘정식 절차’를 안내한 것이다. 음성적인 거래가 아닌 합법적으로 거래하는 방법을 상세하게 안내한 것이지만 양도세 강화에 따른 ‘진풍경’이란 해석도 나온다.아파트 분양권 양도의 경우 지난해 7·10 대책에 따라 지난달부터 세율이 종전 50%에서 70%(조정대상지역)로 강화됐다. A시 뿐 아니라 분양권 프리미엄이 높게 붙은 송도 등 일부 지역에서는 매수자가 양도세까지 떠안아주고 분양권을 사는 거래가 널리 확산하고 있다.A시는 안내문을 통해 “양도세를 매수인이 부담하는 계약인 경우 매수인이 총부담하는 양도세를 프리미엄 가액에 포함해 실거래 신고 해야한다”고 설명했다.예컨대 보유기간 1년 미만의 분양권을 프리미엄 1000만원, 매수인 양도세 부담 조건으로 계약을 하는 경우 시세차익(프리미엄)에 기본공제액 250만원을 빼고 세율 77%를 곱해 1차 양도세가 나온다고 안내했다. 세율 77%는 6월 1일부터 강화된 세제에 따라 양도세 70%, 지방소득세 10%를 감안해 나온 세율이다.이렇게 되면 프리미엄 1000만원에 양도세 577만5000원을 합친 1577만5000원이 거래금액(양도가액)이 된다. 577만5000원이 추가 차액으로 간주되기 때문에 여기에 또 2차 양도세(444만6750원)가 붙어 거래금액은 2022만1750원으로 불어난다. 이런 식으로 무한대 계산이 가능하나 매수인이 2차 양도세까지 부담하는 것으로 계약했다면 이 금액이 최종 거래금액이 된다.A시는 ‘프리미엄금액+1차 양도세+2차 양도세’를 합한 금액이 실거래 신고 금액이 될 수 있다고 공인중개사에 안내했다.이같은 상내 안내에 대해 온라인에서는 “양도세가 높으니 나라에서 매수자 부담을 공식 인정했다”며 “징벌적 양도세는 매수자 부담으로 거래해야 한다”는 반응을 보였다.지난해 7·10 대책 이후 1년 이하 단기 매매는 양도세가 40%→70%로 올라가고 조정대상지역에선 다주택자 중과세율이 2주택자와 3주택자가 10%포인트, 20%포인트에서 20%포인트, 30%포인트로 올라갔다. 분양권 양도세는 종전 50%에서 70%로 대폭 올라가면서 분양 시장이 뜨거운 일부 지역의 경우 매수자가 양도세를 부담해 주는 매매거래가 확산하고 있다는 전언이다. 대표적으로 인천 송도 분양권은 ‘품귀’ 현상을 빚을 정도로 인기가 치솟으면서 ‘음성적’인 거래가 횡횡했다. 실제 거래 가격보다 낮은 금액으로 ‘다운거래’ 하면서 매수인이 양도세를 대납하는 것이다. 이는 불법이다. 불법거래를 하지 않으려면 A시 안내처럼 매수자가 부담하는 양도세를 실거래 신고 금액에 포함해야 한다.우병탁 신한은행 부동산 투자자문센터 팀장은 “매수자가 양도세를 부담하는 조건의 거래는 분양권 인기가 높은 지역을 중심으로 발생할 수 있다”며 “양도세를 포함한 실거래가 신고를 정확히 한다면 법적으로는 문제될 게 없다”고 설명했다.
<저작권자 © ‘돈이 보이는 리얼타임 뉴스’ 머니투데이, 무단전재 및 재배포 금지> 공감 0%
비공감 0%
양도소득세를 매수인이 부담하는 경우
개인 비사업용 토지를 1년 미만 보유 후 매각하는 경우로서
매수인이 매도인의 양도소득세(지방소득세를 포함, 1억이라 예시, 양도세율 77% 가정)를 부담하기로 매매계약서 특약으로 하는 경우
매도인은 양도소득세 신고 시 매수인이 부담한 양도소득세를 추가 양도차익으로 계산해야 한다고 알고 있는데요
그렇다면, 1억의 추가 양도차익에 대해 77% 양도세율을 추가 적용한 0.77억을 더하여 총 1.77억으로 신고를 하는게 맞는지요?
더불어 0.77억 또한 매수인이 부담하기로 특약에 되어있으면
이에 대한 양도세는 추가적으로 더 발행하는 것인지도 문의드려요
마지막으로 양도세 계산기 기능에 매수자 부담도 선택할 수 있도록
반영해 주시면 매우 감사하겠습니다
양도세 매수자 부담 방법에 대한 정리
반응형
양도세 매수자 부담은 세금을 제대로 내면 합법적으로 진행할 수 있는 방법인데요.
생각보다 세금문제가 꽤나 까다로운 편 입니다.
오늘은 이것에 대해서 정리해 보도록 하겠습니다.
1. 양도세 매수자 부담
다주택자의 세부담이 늘어나 77%에 이르기 시작하면서,
양도세를 매수자가 부담하는 방법이 나오기 시작하였습니다.
예전에는 음성적으로 몰래 양도세를 매수자에게 전가만 하였다면,
이제는 합법적으로 양도세에 대한 세금을 실재로 매수자가 부담하는 것 입니다.
1-1. 2번 붙는 양도세
양도세 매수자 부담에 대해서 꼭 알아두어야 할 것이 세금이 두번 부과된다는 것 입니다.
아래와 같은 순서로 양도세가 계산되기 때문인데요.
양도차액에 대한 양도세율 계산 중계수수료와 기본인적공제금액 공제 1차 양도세 산출 = 매수인 취득가 양도차액에 매수자가 대납해줄 1차 양도세 금액을 더해서 양도세 산출 최종 2차 양도세 산출
위와 같이 총 2차례에 걸쳐서 양도세가 산출되게 됩니다.
1차 양도세는 매수인의 취득가가 되기도 하는데요.
양도금액과 양도세 및 지방세를 포함한 금액이 됩니다.
주택계약은 주택가에 따라서, 중계수수료가 달라지므로,
수수료가 일정한 분양권을 예로 들어보도록 하겠습니다.
아래는 1억의 차액을 남기고 1년 미만으로 단기에 양도하는 분양권의 매수자부담 양도세 계산법입니다.
(* 매수자 부담에 대한 양도세를 개념을 이해하기 위한 것으로, 정확한 계산은 세무사에 의뢰하여야 합니다.)
아래 표를 기준으로 본다면,
매수자는 분양권 피 1억원에서, 인적공제와 중계비용을 제한 금액의 77%인 1차양도세와,
양도세를 대납하는 금액에 대한 2차양도세를 모두 납부한다면, 23,421.4 만원을 내게 되는 것 입니다.
그러니까, 양도세를 대납해주는 조건이다라고 하면, 1차양도세와 2차양도세를 모두 대납하는 조건이라는 말이 되기도 하겠지요.
양도차액(만원)
[분양권피] 인적공제+ 중계비 (1년 미만 양도)
양도세율 77%에
따른 1차 양도세 양도가액
=매수인취득가 2차 최종 양도세
= 1차 양도세의 77% 매수자 최종 부담금액
= 양도차액(분양권피) +1차양도세 + 2차양도세 10,000 250
+ 100 7,430.5 17,430.5 5,721.4 23,421.4
= 10,000 + 7430.5 + 5721.4
정리하면, 매도자는 1억을 받고, 매수자는 2억3천4백여만원을 지출하게 되는 것 입니다.
만약, 매도자가 77%양도세를 내고 그대로 내기로 하였다면, 아마 피를 훨씬 더 높게 받게되겠지요.
분양대금 3억 + 피1억이었다면, 매수자는 5억3천4백여만원에 매수한 것이 되구요.
실질 취득가는 4억 7천4백 3십만원입니다.
2. 매도 프로세스
양도세 매수자 부담조건으로 진행하고자 한다면,
이에 대해 잘알고 있는 부동산에,
받고자 하는 양도차익금액과 매수자분이 부담해야하는 금액을 알려서 광고를 하게 되구요.
매수자가 나타나면 이러한 조건으로 계약을 진행하게 됩니다.
매수자부담 양도세는 보통 개인이 직접 계산해서 납부하지 않습니다.
2차에 걸쳐서 계산되는 양도세이므로, 아무래도 계산에서 착오가 생기지 않도록 하기 위함인데요.
이를 잘 이해하는 세무사를 통해서 진행하는 것이 좋습니다.
매도자에게 양도세를 제외한 원금을 다 받고 나면,
서류들을 세무사에게 제출하고, 계산된 금액을 세무사를 통해서 납부하게 하면 됩니다.
참고로 매수자부담의 경우, 계약서상에서의 양도가액은 1차 양도세가 포함된 금액으로 합니다.
특약으로 매수자부담을 적고 2차까지의 양도세금액을 매수자가 납부하도록 하는 것이구요.
부동산에서 하는 실거래가 신고는 양도차액 + 1차양도세 + 2차양도세를 모두 더한 금액으로 합니다.
3. 주의할 점
3-1. 1차 및 2차 양도세 부담의무 특약기재
양도세가 1차와 2차에 걸쳐 2번 계산된다는 것을 알았는데요.
이를 특약에 명확하게 해 놓아야, 추후 분쟁거리가 없게 됩니다.
A. 매도자 유리한 최종 2차양도세 매수자 부담
매도하는 입장이라면, 최종 2차양도세를 매수자가 부담하도록 아래와 같이 특약에 넣고자 할 것이구요.
다만, 2차양도세라는 단어는 사용하지 않고, 주로 최종 양도세라는 표현을 사용합니다.
매수자는 매도자가 지정한 세무사가 산출한 최종양도세와 주민세를 납부하기로 한다.
또는 아래와 같이 사용하기도 합니다.
매수자는 양도세와 주민세가 반영된 최종 양도세와 주민세를 모두 부담하기로 한다.
어찌 되었던 계산된 가장 마지막 금액을 매수자가 다 부담하도록 하는 것이지요.
B. 매수자 유리한 1차양도세만 매수자 부담
매수하는 입장이라면, 아래와 같이 1차양도세만 매수자가 부담하는 것으로 하고자 할 것입니다.
1차 양도세는 매수자가 부담하고, 2차양도세에서 1차양도세를 뺀 금액은 매도자가 부담하기로 한다.
다만 입지가 좋고, 매도자 우위인곳에서는 2차양도세까지 매수자가 부담하도록 하는 경우가 많을 것 입니다.
어떤 방향으로 하던,
1차와 2차 양도세를 어떻게 부담할지에 대해서 특약으로 명확하게 해 놓아야,
추후 분쟁거리가 없을 것 입니다.
이제는 부동산 거래신고를 할 때도,
프리미엄과 양도세매수부담금액까지 더 해서 신고되도록 안내되고 있습니다.
3-2. 취득가는 1차 양도가액
2차 양도가액까지 모두 매수자가 부담하였다고 하더라도,
매수자의 취득금액 기준은 1차 양도가액입니다.
3-3. 실제 계약서상 양도세 매수자 부담이어야 함
실제로 계약서상 양도세를 매수자가 부담한다는 내용이 있어야 하고,
실제 납부한 증빙을 제출해야 합니다.
말로만 하는 것은 인정되지 않습니다.
계약서에 특약사항으로 적지 않았다는 이유만으로도,
증여가 되어서, 증여세가 추징될 수도 있습니다.
4. 정리
사실 이번 양도세 매수자부담의 경우는 복잡하기도 하고 세무사를 통해 진행해야 하는데요.
아무것도 모르면서 진행하는 것보다는, 어떻게 진행되는지 잘 알고 진행하자는 의미에서 글로 정리해 보았습니다.
고세율시대에 복잡하지만 이러한 방법에 대해서 잘 알아두고 필요할 때 대처하면 좋을 것 같네요.
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양도세 매수자 부담에 대하여 여쭙습니다.
양도소득세
일시적 2주택 비과세를 받아야 하는데 종전 주택이 안 팔릴 때
1. 서론요즘 납세자들을 속 썩이는 고민거리가 있습니다. 기존 1주택을 가진 상태에서 갈아타기를 하려는 분들이 신규 주택 물건을 선매수로 잡은 경우입니다. 이렇게 되면 종전 주택을 일정 기간 내에 얼른 정리하여야 합니다. ① 신규 주택의 중도금, 잔금을 맞춰줘야 하고, ② 종전 주택에 대해 일시적 2주택 특례를 받아 1세대 1주택 양도소득세 비과세를 적용하여야 하고, ③ 신규 주택에 대해서 일시적 2주택 취득세 특례를 받아야 하기 때문입니다.종전 주택을 정리하여야 하는 기간을 [처분 유예기간]이라고 부릅니다. 양도소득세의 경우 처분 유예기간은 3년이고, 종전 주택과 신규 주택이 모두 조정대상지역에 있는 경우에는 유예기간이 1년으로 단축됩니다. 취득세의 경우 처분 유예기간은 3년이고, 종전 주택과 신규 주택이 모두 조정대상지역에 있는 경우에는 역시 유예기간이 1년으로 단축됩니다.그런데 요즘 갑자기 대출규제와 대통령 선거 관망세로 인해 부동산 시장이 올스톱 상태입니다. 조금 싸게 내놓아도 팔리지가 않습니다. 아예 매수 문의가 실종상태입니다. 그래서 종전 주택을 팔지 못해 속이 타는 사람이 한둘이 아닙니다. 이번 포스팅에서는 종전 주택을 처리하는 여러가지 방법들을 소개해보고 장단점을 비교해봅니다. 편의상 자녀가 있는 부모가 주택을 처리한다고 가정합니다. 그리고 수증자나 매수자는 자녀일 가능성이 높은데, 별도 세대를 이룰 수 있어야 합니다. 그래야 세대 내에서 주택이 해소됩니다.소득세법 시행령 제155조(1세대1주택의 특례)①국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택(이하 이 항에서 “종전의 주택”이라 한다)을 양도하기 전에 다른 주택(이하 이 조에서 “신규 주택”이라 한다)을 취득(생략)함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 신규 주택을 취득하고 다음 각 호에 따라 종전의 주택을 양도하는 경우(생략)에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조제1항을 적용한다. (생략)1. 신규 주택을 취득한 날부터 3년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우2. 종전의 주택이 조정대상지역에 있는 상태에서 조정대상지역에 있는 신규 주택을 취득[조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 신규 주택(신규 주택을 취득할 수 있는 권리를 포함한다. 이하 이 항에서 같다)을 취득하거나 신규 주택을 취득하기 위해 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증명서류에 의해 확인되는 경우는 제외한다]하는 경우에는 다음 각 목의 요건을 모두 충족한 경우. 다만, 신규 주택의 취득일 현재 기존 임차인이 거주하고 있는 것이 임대차계약서 등 명백한 증명서류에 의해 확인되고 그 임대차기간이 끝나는 날이 신규 주택의 취득일부터 1년 후인 경우에는 다음 각 목의 기간을 전 소유자와 임차인간의 임대차계약 종료일까지로 하되, 신규 주택의 취득일부터 최대 2년을 한도로 하고, 신규 주택 취득일 이후 갱신한 임대차계약은 인정하지 않는다.가. 신규 주택의 취득일로부터 1년 이내에 그 주택으로 세대전원이 이사(기획재정부령으로 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양 그 밖의 부득이한 사유로 세대의 구성원 중 일부가 이사하지 못하는 경우를 포함한다)하고 「주민등록법」 제16조에 따라 전입신고를 마친 경우나. 신규 주택의 취득일부터 1년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우지방세법 시행령 제28조의5(일시적 2주택)① 법 제13조의2제1항제2호에 따른 “대통령령으로 정하는 일시적 2주택”이란 국내에 주택, 조합원입주권, 주택분양권 또는 오피스텔을 1개 소유한 1세대가 그 주택, 조합원입주권, 주택분양권 또는 오피스텔(이하 이 조 및 제36조의3에서 “종전 주택등”이라 한다)을 소유한 상태에서 이사ㆍ학업ㆍ취업ㆍ직장이전 및 이와 유사한 사유로 다른 1주택(이하 이 조 및 제36조의3에서 “신규 주택”이라 한다)을 추가로 취득한 후 3년(종전 주택등과 신규 주택이 모두 「주택법」 제63조의2제1항제1호에 따른 조정대상지역에 있는 경우에는 1년으로 한다. 이하 이 조에서 “일시적 2주택 기간”이라 한다) 이내에 종전 주택등(신규 주택이 조합원입주권 또는 주택분양권에 의한 주택이거나 종전 주택등이 조합원입주권 또는 주택분양권인 경우에는 신규 주택을 포함한다)을 처분하는 경우 해당 신규 주택을 말한다.2. 증여1) 장점원하는 시기에 맞춰 가장 확실하게 물건을 처리할 수 있습니다.언젠가 이루어질 부의 대물림을 미리 결행한다는 장점이 있습니다.2) 단점양도소득세는 양도차익만을 과세하지만, 증여세는 재산을 통째로 과세합니다. 그래서 증여세가 더 비쌀 때가 있습니다.양도소득세 1세대 1주택 비과세 혜택을 지켜왔더라도, 증여세로만 과세되므로 포기해야 합니다.또한, 증여세와 취득세를 감당할 능력이 있어야 합니다.3. 부담부증여1) 장점증여와 마찬가지로 원하는 시기에 맞춰 가장 확실하게 물건을 처리하는 방법입니다.수증자가 채무인수하는 부분에 대해서는 양도소득세 1세대 1주택 비과세 혜택도 챙길 수 있습니다.수증자가 취득세는 내지만, 증여자가 양도소득세를 내므로 증여세가 절감되어 자식의 세부담이 줄어들고, 전체적인 세부담도 줄어듭니다. (1세대 1주택인 경우)수증자는 세입자가 거주시키면서 이자부담 없이 주택의 시세차익을 누립니다. 이후 부를 축적하여 세입자를 퇴거까지 시간을 벌 수 있습니다.2) 단점세금이 싼 대신 수증자가 빚(은행 대출, 전세보증금 반환채무)를 떠안습니다. 이것이 자녀 세대에게 상당한 부담이 될 수 있습니다.대출/전세보증금 만큼의 부를 부모세대가 보유하고 있어, 부의 대물림은 일어나지 않습니다. 그러므로 추후 증여든 상속이든 부의 대물림이 일어나는 시점에 세금이 발생합니다.은행 대출이면 은행의 채무승계 동의가 있어야 하는데 대출 규제 때문에 쉽지 않을 수 있습니다. 하지만 전세보증금 대출이면 자동으로 승계됩니다.4. 저가매매1) 장점증여나 부담부증여는 물건을 시가에 가깝게 측정하여 과세표준으로 삼습니다. 그래서 아파트의 경우 과세표준을 낮추는 것이 불가능합니다. 반면 저가매매는 물건 가격을 임의로 정할 수 있습니다. 통상 30%가 일반적이지만 그보다 이하도 가능합니다.30%를 떨어뜨려 팔아 자녀에게 최대 3억 5천만원 만큼 부를 이전시키는 결과가 되어도 증여세는 발생하지 않습니다.양도소득세가 부과됩니다. 그러므로 부모가 양도소득세 1세대 1주택 비과세 요건을 갖추었다면 세부담이 적습니다.2) 단점상대는 보통 직계존비속일텐데, 반드시 매매대금 총액을 지불해야 합니다. 그렇지 않으면 증여로 추정됩니다. 매매대금 총액을 지불하는 경우에도 그 대금의 출처가 분명해야 합니다.저가로 매매하는 경우에도 5% 이상 할인해서 팔면 양도소득세는 시가로 보고 계산하여야 합니다.저가매매를 시장교란행위로 보고 세무조사의 대상으로 삼는 경향이 있어 부담스럽습니다.5. 교환1) 장점저가매매와는 달리 교환은 대가를 지불한 것으로 보아 증여로 추정하지 않습니다. 그래서 자녀의 매매대금의 마련부담이 적고, 자금출처를 밝히는 부담이 덜합니다. 자녀 또한 안 팔리는 부동산을 떠안고 있을 때 적절합니다.30%만큼 차이가 나는 물건을 교환하여 최대 3억 5천만원 만큼 부를 이전시키는 결과가 되어도, 증여세는 발생하지 않습니다. 이는 저가매매와 마찬가지입니다.양도소득세가 부과됩니다. 그러므로 부모가 양도소득세 1세대 1주택 비과세 요건을 갖추었다면 세부담이 적습니다.2) 단점쌍방이 모두 부동산을 보유하고 있어야 하므로 조건이 까다롭습니다.쌍방이 모두 양도소득세 과세대상이 되므로 쌍방이 1세대 1주택 비과세 요건을 충족하지 않으면 양도소득세가 부담스럽습니다.1번만 나올 취득세가 2번 나옵니다.6. 캠코 매각 의뢰1) 장점의뢰만 하는 것으로도 판매로 보아 일시적 2주택 특례를 반드시 받을 수 있는 방법입니다.저가매매처럼 싸게 팔지 않고 경매를 거쳐 시세에 상당하는 가격으로 팔 수 있습니다.2) 단점한 번 의뢰하면 매각될 때까지 취소할 수 없습니다. (취소하면 양도를 한 것이 아니게 됩니다)경매가 유찰되기 시작하면 계속해서 낙찰가가 하락할 수 있어, 예상치 못한 저가에 매도될 위험이 있습니다.소득세법 시행령 제155조(1세대1주택의 특례)①국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택(이하 이 항에서 “종전의 주택”이라 한다)을 양도하기 전에 다른 주택(이하 이 조에서 “신규 주택”이라 한다)을 취득(생략)함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 신규 주택을 취득하고 다음 각 호에 따라 종전의 주택을 양도하는 경우(제18항에 따른 사유에 해당하는 경우를 포함한다)에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조제1항을 적용한다. (생략)⑱ 법 제89조제1항제4호나목에서 “대통령령으로 정하는 사유”란 다른 주택을 취득한 날부터 3년이 되는 날 현재 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우로서 해당 각 호의 매각 등의 방법으로 양도하는 경우를 말한다.1. 「금융회사부실자산 등의 효율적 처리 및 한국자산관리공사의 설립에 관한 법률」에 따라 설립된 한국자산관리공사에 매각을 의뢰한 경우2. 법원에 경매를 신청한 경우 (생략)7. 환매조건부 매매* 주의 : 거의 사례가 없어 연구만으로 정리한 방법입니다.1) 장점환매권이 부여되어 있어 5년 내에 계약시 정한 가격으로 물건을 회수할 수 있는 기회가 있습니다. (콜옵션) 팔고 싶지 않은 물건일 때 적절합니다.환매권을 행사하여 물건을 회수할 때 취득세가 1회 더 나오지만, 매도자와 매수자가 형식적 취득의 세율이 적용되어 50%가 감면되므로 부담이 적습니다.주택을 회수하면 새롭게 주택을 취득한 것으로 보므로, 신규 주택과 종전 주택의 순서가 바뀌면서 다시 한 번 일시적 2주택 적용도 가능합니다.저가매매와 비슷해서 매매가액을 낮출 수 있습니다. 게다가 매수인이 완전히 사들인다라는 느낌보다 잠시 맡아준다는 느낌으로 할 수 있어 상대방 부담이 덜합니다.2) 단점주택을 완전히 해소한 것이 아니므로, 상대에게 언젠가 다시 회수해야 하는 부담이 있습니다.상대는 보통 직계존비속일텐데, 매매대금 총액을 지불해야 하는 것은 마찬가지입니다. 그렇지 않으면 증여로 추정됩니다. 대금 출처도 분명해야 합니다.지방세법 제15조(세율의 특례)① 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 취득에 대한 취득세는 제11조 및 제12조에 따른 세율에서 중과기준세율을 뺀 세율로 산출한 금액을 그 세액으로 하되, 제11조제1항제8호에 따른 주택의 취득에 대한 취득세는 해당 세율에 100분의 50을 곱한 세율을 적용하여 산출한 금액을 그 세액으로 한다. 다만, 취득물건이 제13조제2항에 해당하는 경우에는 이 항 각 호 외의 부분 본문의 계산방법으로 산출한 세율의 100분의 300을 적용한다.1. 환매등기를 병행하는 부동산의 매매로서 환매기간 내에 매도자가 환매한 경우의 그 매도자와 매수자의 취득서면4팀-1893(2007.06.14)소유 부동산을 민법 규정에 의한 환매 조건부로 유상 양도하고 환매권을 보유한 상태에서 소유권 이전등기를 하는 경우에는 「소득세법」 제88조 규정에 의한 양도 에 해당하여 양도소득세가 과세되는 것입니다.조심2013중4010(2013.12.31)환매권의 실행에 따른 토지의 취득시기는 국세청 예규[부동산거래관리과-674, 2012.12.17. 및 재일01254-1766 1992.07.14.]에서 환매대금청산일 또는 환매대금을 공탁한 날로 보는 등 환매로 인하여 다시 취득한 것으로 해석하고 있다는 점, 조세심판원장의 결정례[조심 2008부3424(2009.03.16) 참조]와 같이 수용 후 환매대상이 된 토지는 이를 새로운 매매로 보는 것이지 종전 수용의 취소 또는 해제로 볼 수 없는 점
분양권 손피와 양도세 매수자부담 다운계약서 까지 알아보자
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시작하기 전에 지난 시간 복습
이전에 분양권과 입주권의 차이에 대해 공부해 보았다.
청약에 당첨되어 새 아파트에 들어갈 수 있는 권리가 분양권이라고 하였다.
운 좋게 청약에 당첨되어 분양권을 얻을 수 있으면 좋겠지만, 청약에 당첨되기란 하늘의 별따기이다ㅋㅋ
그래서 우리는 부동산에 가서 프리미엄, 즉 피(P)를 주고 분양권을 살 수도 있다고 했다!
손피
만약 내가 청약에 당첨돼서 분양권을 가지게 되었다.
그런데 누군가 내 분양권을 프리미엄 5,000만 원에 사겠다고 한다.
그럼 나는 ‘오 5,000만 원 개이득인데?’하고 팔면 5,000만 원을 벌 수 있는 걸까?
그렇지 않다. 분양권을 팔면 ‘양도세’를 내야 한다. ㅠㅠ
(양도세란? : 내가 토지 등 물건을 팔았을 때 이득이 생기면 그 이익금에 대해 내야 하는 세금
ex. 내가 1,000만 원에 산 집이 3,000만 원이 돼서 팔았다면 2,000만 원 이익이 생기고, 이 2,000만 원에 대한 세금을 내야 함)
양도세는 1년 미만 보유 시 77%, 1년 이상 보유 시 66%로 엄청나게 높다…!
이걸 내고 나면 내 손에 남는 건 얼마 되지 않는다.
단순히 계산해도 P 5,000만 원을 받으면 1,150만 원 밖에 가질 수 없다.
(기본공제나 복비 같이 자잘한 건 이번 계산에서 제외하도록 함.)
그래서 나온 용어가 ‘손피’이다.
손피는 ‘손에 쥐는 P’란 뜻으로 분양권을 매도하는 사람이 순수 가져가는 P를 말한다.
위의 경우처럼 그냥 피 5,000만 원이면 실제로 매도자인 나에게 떨어지는 돈은 1,150만 원 밖에 안된다.
‘손피 5,000만 원’이라고 하면 내 분양권을 사는 사람이 내가 나중에 내야 할 양도세 77%까지 모두 감안한 금액의 P를 부담하여 내 손에는 실제 5,000만 원이 쥐어지게 해주는 것을 말한다.
헉, 내 손에 순수 5,000만 원을 쥐려면 P가 5,000만원+양도세가 되어야 하는데, 그러면 엄청나게 많은 비용이 들어가지 않나요??
맞다. 손피 5,000만원을 맞추려면 엄청나게 많은 투자금이 필요하다.
단순히 계산해보아도 P로 2억 1,739만 원을 받아야지 양도세 77%인 1억 6,739원을 내고 손에 5,000만 원이 남는다.
매수자 입장에서는 5,000만 원에서 4배 넘는 투자금이 더 필요한 것이다. 물론 분양가+P 2억을 주고 분양권을 매수하더라도 집값이 더 오르면 이득이겠지만, 그래도 P 2억은 너무 비싸다…
그래서 이 투자금을 줄이기 위한 방법으로 나온 게 있음 ㅋㅋ
양도세 매수자부담
위의 경우처럼 매도자의 손피 5,000만 원을 챙겨주기 위해 매수자는 2억 1,739만 원을 내야 한다.
그래야 매도자가 2억 1,739만 원을 받아 양도세 77% 내고 손피 5,000만 원을 챙길 수 있다.
하지만 매도자가 내야 할 양도세를 매수자가 부담하는 조건으로 계약을 하여 매수자의 부담도 덜고 매도자의 손피도 챙길 수 있는 방법이 있다. 그게 ‘양도세 매수자 부담’이다.
원래대로라면 매도자인 내가 P 5,000만 원을 받았다면, 양도세 77%인 3,850만 원을 내고 1,150만 원만 남기고 끝이다.
하지만 양도세를 매수자가 부담하기로 계약해서 3,850만 원을 매수자가 한다고 가정해보자.
이렇게 되면 반대로 매도자 입장에서는 피 5,000과 양도세 3,850만 원, 총 8,850만 원 수익이 돼버린다.
(손피 5,000에 대한 양도세 3,850만 원까지도 매수자가 부담해줬으니까 전부 매도자 이익)
그래서 매수자는 다시 8,850만 원에 대한 양도세 77%인 6,815만 원을 부담하여 최종적으로는 1억 1,815만 원 (5,000 + 6,815)이 매수자가 부담해야 하는 금액이 된다.
처음 보면 도대체 이게 뭔 개소리야! 할 수도 있음. 나도 이해하는데 진짜 한참 걸림 ㅋㅋ
아래 그림을 보면서 하나씩 천천히 계산해보면 많은 도움이 될 것이다.
– 양도세 매도자 부담 시 손피 5,000만 원을 맞춰주기 위해 매수자가 부담해야 할 금액 = 2억 1,739만 원
– 양도세 매수자 부담 시 손피 5,000만 원을 맞춰주기 위해 매수자가 부담해야 할 금액 = 1억 1,815만 원
매수자는 양도세 매수자 부담 방식으로 9,924만 원 절약
매도자는 그대로 손피5,000만
이렇게 되면 매수자와 매도자 모두 윈윈!
게다가 양도세 매수자 부담은 합법적인 거래라는 장점이 있다.
(하여간 양도세를 너무 올려버리는 바람에 이런 희한한 방법까지 생긴 현실이 안타깝…)
다운계약서 (다운거래)
위에 ‘양도세 매수자 부담’으로 매수자와 매도자 모두 윈윈 하는 방법을 알아보았다.
하지만 이 방법 말고 양도세를 훨씬 더 절약할 수 있는 어둠의 경로가 하나 있다. 크크큭!
(어둠의 경로라고 하기엔 정말 많이 사용되는 방법이라…)
바로 다운 계약서를 작성하는 것이다.
다운 거래는 계약서에 피 5,000이라고 신고하지 않고 예를 들어 피 500만 원만 받았다고 신고를 하고, 나머지 4,500만 원은 매수자가 뒤로 챙겨주는 방법을 말한다.
(말 그대로 계약서에 P를 적게 써서 가격을 ‘down’시켜 세금을 피하는 방법.)
이렇게 하면 매도자는 양도세를 적게 낼 수 있고(500만 원에 대한 양도세만 내면 되니까 얼마 안 됨),
매수자도 그만큼 투자금을 줄일 수 있어서 좋다. (원래는 손피 5,000만 원 맞춰주려면 최소 1억 1,815만 원이나 필요했는데, 다운 거래를 하면 투자금이 훨~씬 적게 들어감)
하지만 다운 계약서는 명백한 불법이며 적발 시 처벌을 받는다는 사실을 알아야 한다!
공소시효도 10년이나 된다. 후덜덜…
그리고 매수자에게 불리한 점이 하나 더 있다.
다운거래를 하면 그만큼 취득가액이 낮아지니까 나중에 아파트를 매매할 때 양도세 측면에서 불리해진다.
예를 들어 아파트가 처음 분양가는 5억이었는데 10억이 되어 매도를 한다고 했을 때,
정상적인 거래로 분양가 5억 + P 1억 = 취득가액 6억에 샀다면, 10억 – 6억 = 4억에 대한 양도세만 지불하면 된다.
하지만 다운 거래로 분양가 5억 + P 500 = 취득가액 5억 500에 샀다면, 10억 – 5억 500 = 4억 9500만 원에 대한 양도세를 지불해야 하니 불리하다.
(하지만 1 주택으로 양도세 비과세 요건을 충족한다면 상관없겠지…ㅋㅋ)
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