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아파트 리모델링과 사업성(리모델링 면적 증가율, 분담금(비용 …
리모델링에 들어가는 아파트 대부분이 지하주차장이 없음. 그래서 지하주차장이 이미 있는 아파트라면, 분담금은 더 줄어들 수 있다.
Source: successful-investment.tistory.com
Date Published: 7/16/2022
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“30년 된 아파트 새 집 됐다”···4억 들여 집값 15억 올린 비결
리모델링 추가분담금 4억원 정도를 합치면 28억~29억원이 필요하다. 개포우성9차 인근 미래공인 정준수 사장은 “새 아파트 수요가 많아 입주 무렵에는 …
Source: www.joongang.co.kr
Date Published: 11/16/2021
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멀쩡한 집 빼앗기게 생겼다…평촌 아파트에 무슨 일이 – 한국경제
평촌신도시 무궁화경남 단지 입구에 리모델링 추진위원회가 천막을 세우고 동의서를 걷고 있다. 사진=오세성 한경닷컴 기자 반대 주민들은 분담금과 …
Source: www.hankyung.com
Date Published: 8/20/2021
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아파트 리모델링 분담금 궁금하시면 보세요
아파트 리모델링이 뭘까? 오늘은 아파트 리모델링에 대한 주제로 간단히 포스팅 작성 해보겠습니다. 아파트 리모델링은 기존의 낡은 아파트를 새 …
Source: dhhdc1.tistory.com
Date Published: 11/5/2021
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리모델링사업 분담금 계산방법, 대출한도 및 이율 완벽정리
리모델링사업 분담금 정의 분담금이란 리모델링사업 조합원이 리모델링한 아파트에 입주하기 위해 부담하는 금액으로 시공사의 공사비와 조합의 …
Source: financialiq.tistory.com
Date Published: 11/9/2021
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아파트 리모델링 사업 장점 추진 기간 분담금과 대표 사례
신축 아파트에 대한 수요가 증가하면서 일부 지역 및 단지를 중심으로 아파트 리모델링 사업에 대한 관심이 증가하고 있습니다.
Source: penillion.tistory.com
Date Published: 9/25/2022
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속도 내는 리모델링…재건축보다 쉽지만 조합원 분담금 따져봐야
정부가 재건축 규제를 강화하면서 서울, 수도권 곳곳에서 아파트 리모델링이 속도를 내는 중이다. 주요 단지마다 리모델링 사업성을 놓고 계산기를 …
Source: www.mk.co.kr
Date Published: 12/5/2022
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아파트 리모델링 사업 돈, 분담금 얼마나 드나요? (오금 … – 블로그
해당 이후에야 시공사와 분담금 NEGO, 이후 분담금 총회를 통하여 확정됩니다. … 오금 아남 아파트 단지의 리모델링 전/후에 관련된 표입니다.
Source: blog.naver.com
Date Published: 7/8/2021
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[리모델링] 분담금 산정 방법(사업성 분석) – FILL THE GAP
리모델링 사업의 분담금 산정 방법. 분담금이란 리모델링 조합에서 해당 아파트에 입주하기 위해 부담하는 금액입니다. 분담금은 건축심의 통과 후 권리 …
Source: firework.tistory.com
Date Published: 3/15/2022
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주제에 대한 기사 평가 아파트 리모델링 분담금
- Author: 정진영TV_집구남
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- Date Published: 2020. 12. 6.
- Video Url link: https://www.youtube.com/watch?v=3qFMPpEyLc0
아파트 리모델링과 사업성(리모델링 면적 증가율, 분담금(비용), 수익성 등)
■ 면적 증가율
일반적으로 20~30% 가량 증가한다고 보면 된다.
그래서 10평대 후반의 경우 20평대가 돼서 소형가족 단위로 살기에 적합한 크기가 된다. 아예 거대 평수의 경우 리모델링으로 면적을 증가시키고 2채를 받아서 1채는 거주용, 1채는 임대용으로 하는 방법도 있다.
사례1 63.36㎥→82.36㎥ 사례2 52.64㎥→73㎥ 91㎥→133㎥ 122㎥→164㎥
■ 분담금 사례
리모델링에 들어가는 아파트 대부분이 지하주차장이 없음. 그래서 지하주차장이 이미 있는 아파트라면, 분담금은 더 줄어들 수 있다.
분담금의 경우 당연히 평수가 작을수록 가액이 작은데, 아무튼 8,700만원부터 크게는 18,000만원까지 분포하는 것으로 보인다.
대충 평당가로 치면, 주차장이 없으면 평당 400~500만원정도, 지하주차장 건설시 조금 더 추가비용이 있을 것으로 보인다.
지역 59㎥→72㎥
84㎥→103㎥ 122㎥→164㎥ 1 서울 강북 87,270,302원 118,106,807원 181,875,501원 2 서울 강남 112,312,808원 158,124,755원 3 수도권 130,000,000원 180,000,000원
분담금은 확실하게 계산하기 어려운 부분이 있어서, 추정분담금보다 좀 더 비용이 커질 확률이 크다.
■ 리모델링 수익성
리모델링 수익성은 아래와 같다. 직전보다 한 1~2억 정도 보통 수익이 발생하는 것으로 보이는데, 시간이 지남에 따라 신축프리미엄으로 더 증가한다.
특히 리모델링 직전이라는 것은 추진위원회, 조합설립 단계를 거치면서 집값이 2배 이상 상승하게 되는데, 거기서부터 계산한 것이 리모델링 직전 시세이기 때문에
실질적으로는 3~5억정도의 시세차익이 발생한다고 볼 수 있다. 또한, 신축프리미엄으로 분양까지 완료되고 아파트 단지가 정리가 되면 시세차익이 더 커질 수 있다.
지역 리모델링 직전 리모델링 직후 현재 분담금 1 서초구 방배동 5억 10억 20억 1억 8천 2 영등포구 당산동 2억 7천 3억 1천 8억 1억 3 마포구 현석동 4억 7억 13억 5천 1억 8천 4 강남구 청담동 10억 14억 25억 3억 4천 5 강남구 청담동 8억 7천 12억 20억 2억 5천
■ 1기 신도시의 리모델링
1기 신도시와 리모델링과 아파트 리모델링(수평증축/수직증축)설명 자료
1기 신도시의 리모델링의 경우 파급효과가 크다고 볼 수 있다. 이미 노후화된 아파트들이 많기 때문에 신축에 대한 목마름이 크다. 그런 와중에 리모델링으로 신축아파트가 생기면 모든 수요가 그 쪽으로 집중될 것이기 때문이다.
또한 한 아파트가 리모델링에 성공하면 주변 단지들도 모두 리모델링을 진행할 것이고 도시 자체 분위기가 슬럼화에서 신축화로 변모될 수 있다.
특히 최근 경기도, 서울권에서 재건축규제가 너무 강하다 보니 리모델링을 지원하려는 움직임이 보이고 있고 리모델링 특별법 이야기도 솔솔 나오고 있는 것으로 보아 앞으로 리모델링사업이 한동안은 크게 주목받을 수 있을 것으로 보인다.
경기도, 노후 공동주택 리모델링 지원 본격 추진! (4,144개 단지 대상)
경기도, 공동주택 리모델링 컨설팅 시범단지 선정 공모
아파트 리모델링 총정리 – 1편(리모델링의 개념)
“30년 된 아파트 새 집 됐다”···4억 들여 집값 15억 올린 비결
올해 하반기에 리모델링 아파트가 처음으로 일반분양한다. 기존보다 주택을 더 지을 수 있는 세대수 증가 리모델링이 2012년 허용된 지 9년 만이다.
[안장원의 부동산노트]리모델링 붐 낳은 공급 부족
강남 첫 분양, 3500여가구 사업승인
재건축 부진, 신축 공급 부족에
사업 급속 확산하고 몸값 뛰어
용적률 제약, 공사 중 보유세 내야
8일 서울 송파구 오금동 오금아남 리모델링조합에 따르면 이 아파트가 리모델링해 짓는 327가구 중 조합원 몫을 제외한 29가구를 하반기에 분양한다. 1992년 준공한 이 아파트는 집 크기를 기존(37~84㎡, 이하 전용면적)보다 최고 40% 넓히고 29가구를 추가한다.
한종남 조합장은 “거의 30년 만에 새 아파트로 다시 태어나는 셈이어서 주민들의 기대가 크다”고 말했다.
오금아남에 이어 송파구 송파동 성지, 강동구 둔촌동 둔촌현대1차, 용산구 이촌동 현대, 경기도 성남시 분당 무지개마을4단지 등이 사업승인을 받고 분양과 착공을 준비하고 있다. 건립 가구수가 기존보다 400가구 늘어난 3500여가구다.
7년만에 리모델링 단지 입주
7년간 끊겼던 리모델링 단지의 입주가 다시 시작된다. 2년 전 착공한 강남구 개포동 개포우성9차(232가구)가 11월 준공 예정으로 막바지 공사 중이다. 강남구 청담동 청담래미안로이뷰(옛 청담두산) 등이 입주한 2014년 이후 리모델링 아파트 준공이 없었다.
재건축에 가려져 있던 리모델링 시장이 붐을 맞고 있다. 수도권 1기 신도시에 이어 지방으로 추진 단지가 빠르게 늘고 있다. 더불어민주당 부동산특위는 지난달 말 발표한 ‘주택시장 안정을 위한 공급·금융·세제 개선안’에 리모델링 활성화를 담았다. 리모델링은 재건축만큼 완전한 환골탈태가 아니어서 관심을 덜 끌었다. 전면 철거하지 않고 기존 뼈대를 활용해 집 크기를 키우고 주택 수를 일부 늘리는 사업이다.
최근 리모델링 확산은 재건축 규제와 도심 신축 주택 부족의 반사이익이다. 재건축이 주춤하며 도심 새 아파트 공급이 뜸한 사이 신축 가격이 급등하면서 리모델링에 날개를 달아줬다. 재건축보다 사업 장벽이 낮고, 공사비 이상으로 집값이 뛰어 사업성이 좋아졌다. 일반분양분 분양가가 많이 올라 사업비 부담도 덜 수 있다.
리모델링 사업승인을 받은 2018년 3월 13억원이던 개포우성9차 84㎡의 현 시세가 24억~25억원 정도다. 리모델링 추가분담금 4억원 정도를 합치면 28억~29억원이 필요하다. 개포우성9차 인근 미래공인 정준수 사장은 “새 아파트 수요가 많아 입주 무렵에는 30억원까지 갈 것으로 본다”고 말했다.
오금아남은 일반분양으로 조합원당 추가분담금을 30% 정도인 1억원가량 줄일 것으로 예상된다. 리모델링은 기존 가구수의 15%까지 더 지을 수 있어 주택공급 확대에도 기여한다. 백준 J&k도시정비 대표는 “1990년대 1기 신도시 등에 대거 공급된 아파트가 빠르게 노후화하는 상황에서 재건축은 까다롭고 요원해 리모델링이 더욱 늘어날 것”이라고 말했다.
리모델링은 재건축 대안 아니다
그런데 리모델링은 재건축의 대안이 아니다. 신민수 포스코건설 리모델링팀장은 “재건축할 수 있으면 리모델링할 수 없고, 리모델링할 수 있으면 재건축할 수 없다”고 말했다. 둘 다 안전진단 문턱을 넘어야 하는데 안전진단 C등급 이상으로 구조안전에 문제가 없어야 리모델링할 수 있다. D등급 이하가 재건축 대상이다. 안전진단을 통과하면 리모델링할 수 있고, 탈락해야 재건축이 가능해진다.
리모델링 방법은 층수를 높이는 수직증축, 옆으로 늘리는 수평증축, 동을 더 짓는 별동증축으로 나뉜다. 수직증축은 하중이 늘어나는 것이어서 안전진단 B등급 이상이어야 한다. 안전성 검토와 추가 안전진단을 받아야 하기 때문에, 현재 송파동 성지만 유일하게 수직증축 사업승인을 받았다. 수직증축은 15층 이상은 3개층, 14층 이하에선 2개층까지 가능하다.
수평증축은 건물 앞뒤나 좌우로 늘리는 식이다. 별동증축은 재건축처럼 새 건물을 짓는 장점이 있다. 단지에 따라 대개 혼합해 공사한다.
리모델링 단지에 한계가 있다. 기존 내력벽을 유지한 채 공사를 하다 보니 층간소음을 줄이기 위한 공사로 층고가 낮아지거나 평면이 앞뒤로 길쭉해질 수 있다. 채광·환기 등에 좋은, 가로로 긴 직사각형 평면을 만들기 어렵다. 시장에서 리모델링 단지 몸값이 대개 재건축의 90% 정도로 평가받는 이유다.
업계와 주민들은 리모델링 활성화를 위해 해결해야 할 숙제로 용적률(사업부지 대비 지상건축 연면적 비율) 제약과 공사 중 보유세(재산세+종부세) 부과를 꼽는다.
내력벽 철거 허용 ‘난제’
이광만 쌍용건설 리모델링팀장은 “리모델링이 법적으론 용적률을 포함한 각종 건축 규제의 완화 적용을 받지만 현실에선 자치단체에 따라 기준이 차이 난다”고 말했다.
재건축·재개발과 달리 이주 후 공사 기간에도 리모델링 아파트는 보유세를 내야 한다. 멸실처리되지 않고 등기가 살아있기 때문이다.
개포우성9차 리모델링 공사기간인 2019년부터 올해까지 3년간 84㎡의 보유세가 총 1400만원 가량이다.주민들은 “사실상 없어진 집에 보유세를 내는 걸 이해할 수 없다”고 말한다.
내력벽 철거 허용 요구도 있지만 이는 안전과 직결된 민감한 사안이어서 해법을 찾기가 쉽지 않다. 안장원 기자 [email protected]
“멀쩡한 집 빼앗기게 생겼다”…평촌 아파트에 무슨 일이?
신종 코로나바이러스 감염증(코로나19)과 재택근무 확산, 52시간 근무 확대 등으로 주거 문화가 달라지고 있다. 집 안에서도 자연조망이 가능하고 쾌적한 생활이 가능한 곳을 선호하고 있다. 특히 도심에 집을 이미 보유하고 있다면, 세컨드하우스로 이러한 환경을 갖춘 경기도 외곽이나 강원도를 찾고 있다.강원도는 전지역이 비규제지역인데다 바다, 산, 호수 등 취향에 따라 낮은 가격이 집을 구매할 수 있다는 특징이 있다. 때문에 지난해부터 실수요자는 물론 세컨드하우스용도에서 투자 목적까지 다양한 수요들이 찾고 있다. 그렇다보니 외지인들의 ‘강원도 집 사기’ 열풍은 지속되고 있다. 29일 한국부동산원 자료에 따르면 지난해 강원도 주택거래량 5만8990건 중 외지인 매수가 2만761건으로 전체 거래량의 35.19%를 차지했다. 2019년 외지인 거래 비중 23.72%보다 11.47%포인트 오른 수준이다. 올해 8월까지의 외지인 거래 비중도 33.94%로 여전히 높은 상황이다. 지난해 7월 강원도 평균 아파트 매매가는 1억4311만원이었지만, 지난 10월에는 1억8152만원으로 1년 3개월 만에 26.8% 상승한 것으로 나타났다. 강원도의 주택이 인기를 끌면서 공급지역과 형태도 다양해지고 있다. 일반적인 아파트는 방의 개수를 늘리거나 수납 등에 초점이 맞춰져 있지만, 강원도의 관광지 부근에 공급되는 아파트는 조망을 감안한 발코니 설치나 여유로운 공간 등이 설계에 포함됐다. 태원건설산업이 강원도 평창군 대관령면 올림픽로 169의 15 일대에 짓는 ‘더리치먼드 평창’ 또한 마찬가지다. 집안 어디에서나 탁 트인 조망이 가능하도록 설계했다. 거실을 비롯해 방 어디에서건 천혜의 자연을 감상할 수 있도록 꾸몄다. 위치는 2018년 평창동계올림픽이 열렸던 스타디움과 인접했다. 경기장은 철거됐지만, 만국기들이 올림픽이 열렸던 곳임을 상기시키고 있었다. 이 곳에는 강원 평창군이 추진하는 ‘평화 테마파크’ 조성사업이 내년 7월 첫 삽을 뜨게 된다. 3년간 공한지로 남아있던 올림픽플라자 부지에 기념공원과 콘텐츠 융합 체험시설이 포함된 평창평화센터를 조성하게 된다.대전지역 건설사인 태원건설산업은 올해 창립 11년이 된 젊은 회사다. ‘리치먼드’라는 브랜드를 바탕으로 세종시에서 타운하우스 ‘리치먼드힐’을 시공했고, 이번에는 아파트 브랜드로 ‘더 리치먼드 평창’을 짓게 됐다. 올해 시공능력 평가에서 대전 건설업계 중 5위를 차지했다.더리치먼드 평창은 지하 1층~지상 20층, 4개동으로 구성된 270가구다. 지상 20층은 평창군 일대에서 가장 높은 규모다. 전용면적별로는 △80㎡ 120가구 △82㎡ 126가구 △84㎡A 16가구△84㎡T 8가구 등이다. 실버라운지, 골프연습장, 피트니스, 게스트하우스 등 커뮤니티센터들도 들어설 예정이다. 주차가 여유롭다. 총 307대로 세대당 1.13대가 가능한 수준이다. 분양가는 전용 80㎡가 최고 공급가액 기준으로 2억9400만원이고, 82㎡는 3억3600만원이다. 펜트하우스급인 84㎡는 4억8800만원이다. 단지는 세컨드하우스 수요를 감안해 서울 청담동에 홍보관을 따로뒀다. 유니트가 전시된 모델하우스는 공사현장 부근에 있다. 126가구가 공급되는 전용면적 82㎡가 전시되어 있다. 해당 면적대에서 나올 수 있는 방 3개와 화장실 2개지만, 내부의 구성은 평범치 않다. 거실과 식당, 주방 공간이 한 눈에 들어올 정도로 탁 트이게 설계됐다. 아파트의 측면을 따라 거실과 식당공간이 연결되는데 창이 측면으로 나 있어 외부 조망이 가능하다. 방 3개의 크기가 비슷한 점 또한 특징이다.▲동영상을 재생하면 ‘더리치먼드 평창’ 모델하우스를 볼 수 있습니다.전용 82㎡는 입구부터 남다르다. 신발장과 현관팬트리가 있는데, 팬트리에는 각종 스키용품이나 레저용품을 넣을 수 있도록 깊이감이 넉넉한 편이다. 입구에 공공욕실이 바로 있어서 외부에서 활동을 하고 집안을 더럽히지 않고 바로 씻을 수 있는 동선이 나온다. 방 2개가 나란히 붙어있는데 모두 붙박이장이 설치된다. 별도의 가구를 놓을 필요가 없다.트여있는 거실과 식당공간이 한눈에 들어온다. 중간에 막힘이 없이 뚫려있는 구조는 리조트나 고급콘도에 와있는 느낌을 받을 정도다. 트여있다보니 모델하우스에 예시로 설치된 6인용 이상도 설치가 가능해 보인다. 아파트의 창은 철재발코니가 없는 입면분할창을 설치된다. 외부 조망을 즐기기에 적당하다. 식사공간에도 벽 대신 와이드에게 창을 넣었다. 분양 관계자는 “식당에서부터 거실까지 시원한 파노라마 조망이 가능할 것으로 보인다”고 설명했다. 주방은 안쪽으로 있다. 세컨드하우스용이나 공유주방과 같이 살림살이가 최소로 들어갈 것으로 예상되는만큼 공간은 작은 편이다. 일반 아파트와는 달리 ’11자형’ 구조다. 뒤를 돌면서 주방일을 할 수 있고 벽면으로는 주방펜트리가 있다. 식사공간을 향해서는 와인바와 냉장고 수납장이 있다. 와인렉이 포함된 와인바는 기본으로 제공된다. 주방으로 따로 찾아 들어갈 필요없이 바로 이용할 수 있도록 센스있게 장을 짰다.안방으로 활용할 수 있는 침실1에는 욕조가 갖춰진 욕실과 붙박이장 화장대가 있다. 수납공간이 부족하다면 옵션을 통해 추가로 붙박이장을 선택할 수 있다. 안방 발코니 쪽으로는 세탁실이 있다. 이 밖에도 전용 80㎡는 거실과 식사공간이 마찬가지로 와이드하게 짜여졌다. 방이 2개인 실속형 설계로 아파트의 안 쪽 세대다보니 식당에서의 조망은 안된다. 대신 거실에서 조망은 가능한 타입이다. 전용 84㎡A형은 거실 조망은 물론 안방에서의 조망까지 극대화된 주택형이다. 안방에서도 2면으로 트여 있고, 거실에서는 와이드하게 밖을 내다볼 수 있다.84㎡T는 4개동에 각각 2가구씩 들어서 총 8가구만 공급되는 주택형이다. 방 3개에 욕실 2개는 동일하지만, 밖으로 나갈 수 있는 오픈 발코니가 추가된다. 서비스공간이 넓어 다양하게 발코니를 활용하려는 수요자들에게 알맞는 설계다.더리치먼드 평창은 오는 7일 특별공급을 받고 8일 1순위와 9일 2순위 청약을 받는다. 입주 예정일은 2024년 2월 예정이다.평창(강원도)=김하나 한경닷컴 기자 [email protected]
아파트 리모델링 분담금 궁금하시면 보세요
아파트 리모델링이 뭘까?
오늘은 아파트 리모델링에 대한 주제로 간단히 포스팅 작성 해보겠습니다. 아파트 리모델링은 기존의 낡은 아파트를 새 아파트처럼 수선하는 것을 리모델링이라고 합니다.
기존에 낡은 아파트를 다 때려부시고 새 아파트처럼 만드는 건축방식이 뭐가 있죠? 아파트 단지 위주로 다시 짓는 재건축과 일정 구역을 지정하여 그지역을 정비구역으로 만든 뒤
상가부터 낡은 도로까지 싹 다 엎어버리고 새로 짓는 재개발, 이렇게 두 가지가 있습니다. 보통은 이 두 가지만 알고 계시는데 낡은 아파트를 새 아파트처럼 새로이 건축하는 방법중에
사실 리모델링도 있습니다. 단지 조합설립이후 사업 추진 속도가 더디고 재건축이나 재개발보다 진행절차가 까다로워 리모델링을 잘 추진하지 않았기 때문에 리모델링 사례가 많이 없었지만
요 근래에는 서울지역에서 재개발 재건축이 힘들다 보니 30년 지난 아파트들이 리모델링으로 눈을 돌려 서울 등 수도권 중심으로 현재 아파트 리모델링들이 활발하게 추진되고 있습니다.
리모델링은 재건축.재개발처럼 아파트 전체를 다 때려 부수지 않고 아파트의 뼈대는 그대로 둡니다. 틀을 그대로 둔다는 소리겠죠?
틀을 그대로 두고 위로(수직) 혹은 가로로(수평) 증축을 하여 아파트 세대수를 늘리고 또한 세대의 전용면적을 넓히기 위해 가구면적을 넓히면서 아파트 개발을 합니다.
이렇게 뼈대를 두고 증축을 통해 아파트를 새로이 개발하다보니 재건축 재개발과는 다르게 사업 속도가 빠르다는 장점이 있고 또한 안전진단 등급도 손쉽게 받을 수 있으며 재개발.재건축
규제로 부터도 비교적 자유롭기 때문에 재개발 재건축에 비해 굉장히 좋아보이지만 위에서도 언급한 것 처럼 리모델링은 그리 쉽지 않습니다.
아파트 리모델링 쉽지 않은 이유
우선 간단하게 아파트 리모델링 진행 절차에 대해 설명드리자면 우선 재건축과 동일하게 기본계획 수립을 가장 먼저하고 이후에 추진위원회를 설립, 승인 받습니다.
다음으로 리모델링에 참여할 조합을 설립하여 인가를 받고 시공사 선정 이후 안전진단을 시작합니다. 근데 리모델링은 새로 짓는 아파트가 아니다 보니
안전진단 절차가 까다로운데 1차 안전진단 이후 1,2차 안정성검토, 2차 진단까지 안전진단 과정이 재건축.재개발에 비하면 좀 많습니다. 대부분은 이 과정에서 사업기간이 지체되는 경우가 많죠.
안전진단 이후에는 인허가를 받아야 하는데 여기서도 굉장히 사업기간을 많이 잡아 먹습니다. 기존에 있던 뼈대에 증축하는 경우 안전문제로 인허가청에서 안전문제를 이유로 인허가를 보류시키거나
검토과정 자체가 길어질 수 있기 때문에 리모델링이 꼭 쉽지만은 않습니다. 뭐 이외로 세대수 증가효과가 미비하여 분양수입이 적어 원주민들의 분담금 부담 문제도 있습니다.
아파트 리모델링 사업 참여방법
리모델링 하는 아파트에 투자하고 싶고 입주하고 싶다면 되도록이면 안전진단을 많이 받아둔 조합에 참여하셔야 됩니다. 괜히 이제 막 조합 설립하고 있고
안전진단 검토 받니 마니 하는 조합에 들어갔다가 5년 ~ 7년 가까이 허송세월을 보내실 수 있습니다. 보통 리모델링 사업기간이 평균적으로 8년 정도 되는데
빠르면 6년 뭐 그렇습니다. 되도록이면 안전진단을 많이 받아둔 조합에 참여하셔서 리모델링할 아파트를 매수하시는게 현명하다고 봅니다.
아파트 리모델링 장점
누가 뭐래도 최장 10년 씩 걸릴 수 있는 재건축.재개발 보다는 리모델링이 비교적 사업기간이 위에서도 언급했지만 6년? ~ 8년 정도로 짧습니다.
또한 아파트의 연수가 15년 이상만 되어도 아파트 리모델링이 가능하며 재건축.재개발은 안전진단 등급을 D 등급 정 도는 받아야 사업이 진행되는데
리모델링 같은 경우에는 B 등급만 되어도 수직증축 리모델링도 가능하기 때문에 아파트 노후도에 대한 부분에선 재건축.재개발에 비해 자유롭다고 할 수 있습니다.(가로증축은 C등급 이상)
아파트 리모델링 분담금은 얼마일까?
솔직히 말하면 정해진게 없습니다. 리모델링 단지마다 다르며 지역마다 건축비 또한 다르기 때문에 어떻게 특정하여 평균을 낼 순 없지만
그래도 내 보자면 대략적으로 적으면 5,000만 원 ~ 2억 5,000만? 3억 까지도 리모델링 분담금으로 나올 수 있다고 보시면 되겠습니다.
정확한 리모델링 분담금 산정방식은 리모델링 이전의 아파트 단지의 종전자산을 감정평가내고 이후 리모델링이 완료되고 난 이후에 평가되는 아파트 단지의 종후자산을 빼 주면
나머지 분담금이 나오게 됩니다. 예를 들어 어떤 아파트 단지의 종후자산이 500억이고 종전자산이 300억이면 200억을 타입형 세대별 평균 금액으로 나눠 분담금을 산정하는거죠.
그리고 뭐 비례율에 총 사업비용에 여러가지 복잡한 산정방식이 있기 때문에 산정하려 하지 마시고 그냥 사업제안서에 적힌 분담금만 보시는게 정신적으로 이로우실겁니다.
추가로 아파트 리모델링 이외로 재개발이나 재건축이 궁금하신 분들은 아래 링크를 참고하시면 되겠습니다. 기타 여러가지 부동산 관련 정보들은 검색하셔서 찾아보시면 되시구요.
2020.07.12 – [부동산 정보] – 재건축 재개발 차이와 재건축 2년 거주?
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리모델링사업 분담금 계산방법, 대출한도 및 이율 완벽정리
리모델링사업 분담금 계산방법, 대출한도 및 이율 완벽정리
리모델링사업 분담금 정의
분담금이란 리모델링사업 조합원이 리모델링한 아파트에 입주하기 위해 부담하는 금액으로 시공사의 공사비와 조합의 사업비로 구성됩니다. 리모델링사업도 재건축사업과 마찬가지로 수익이 가장 중요한 부분이므로 일반분양 수입이 많으면 조합수익이 증가하여 분담금은 줄어들고 일반분양 물량이 없으면 모든 비용을 조합원이 분담해야하므로 조합원의 분담금이 증가하게 됩니다.
리모델링사업 시 분담금은 리모델링으로 인해 증축되는 면적에 해당하는 만큼만 분담금으로 납부하는 것이라 알고 계신 분들도 계시지만, 이는 리모델링사업이 아닌 실내 인테리어 수준의 맞춤형 리모델링의 경우에 해당하는 내용입니다. 일반적인 보통의 리모델링사업은 각 세대의 내부는 물론 단지 전체를 리모델링하기 때문에 세대별 분담금은 늘어나는 증축부분의 리모델링 비용과 커뮤니티시설과 주차장시설 등의 기존부분의 대수선비용까지 함께 지불하는 비용을 포함하고 있습니다.
리모델링사업 세대별 분담금 산출 방법
우선 리모델링사업을 통한 세대별 분담금은 리모델링 자체를 얼마나 좋은 품질로 하느냐 그리고 얼마나 많이 증축하느냐 등 다양한 요인에 의해 상이하게 계산됩니다.
세대별 분담금 산출공식 (약식)
계약면적 x (단위 면적당 공사비 + 사업비) – 일반분양 수익금
세대별(조합원별) 분담금 산출공식 (감정평가 후)
리모델링 후 주택가격 – (리모델링 전 주택가격 x 비례율)
(*)용어정리
– 계약면적 : 전용면적 + 주거공용면적 + 기타공용면적(주차장 등)
– 단위면적당 공사비 : 최근 시공사 수직증축 입찰금액 (약 590만원 ~ 700만원 선)
– 단위면적당 사업비 : 약 60만원 ~ 70만원/평
– 일반분양 수익금 : 분양금액 – 원가 (공사비 + 사업비 + 세금 등)
– 비례율 : (리모델링 후 주택가격 등 총수입 – 총사업비) ÷ 리모델링 전 주택가격 총가액
– 권리가격 : 조합원별 리모델링 전 주택가격 x 비례율
리모델링사업 분담금 납부 시기
리모델링사업 시 조합원들이 본인의 자금으로 분담금을 납부할 수 있는 세대는 극히 소수일 것이며, 분담금의 약 90% 내외는 공사비일 것이기에, 대부분의 조합에서는 이주 직전 단계에서 조합, 시공사, 금융기관 간 협약 또는 계약을 체결하여 자금조달능력이 없는 조합원들이 대출을 받을 수 있게 도와줍니다.
리모델링사업의 분담금은 언제 알 수 있나?
분담금은 리모델링사업 추진위원회에서 간략히 계산하거나 분담금은 건축심의 후 권리변동계획 수립 시에 대략적으로 알 수 있고 사업계획승인(행위허가) 이후 감정평가사의 감정평가를 통해 분담금 확정총회를 거쳐 최종 결정되게 됩니다.
리모델링사업 분담금 납부 방법
분담금의 납부는 이주가 시작되면 조합원, 조합, 시공사 간에 분담금 납부계약을 체결하는데 일반적으로 계약시 10~20%, 중도금 60%(10%씩 6회), 잔금 시 20~30%를 납부합니다.
리모델링사업 분담금 대출 한도와 이율
대출한도는 분담금의 60~70% (분담금 잔금은 30%) 정도이며, 이율은 입찰을 통해 금융기관을 선정하고 시공사의 책임준공 확약 또는 지급보증을 전제로 금융기관으로부터 신용대출을 받는 것으로 개인이 신용대출을 받는 것보다는 이율이 낮은 편입니다. 대출금의 상환은 준공시의 주택 가치가 높아져있을 확률이 높으므로 주택담보대출로 전환하여 상환하는 것도 가능합니다.
기존대출이 있어도 리모델링사업 분담금 대출을 받을 수 있는지 여부
분담금 대출은 시공사의 책임준공 확약 또는 지급보증을 전제로 금융기관으로부터 신용대출을 받는 개념으로, 기존 대출이 있어도 대출이 가능한 것으로 알려져 있습니다.
아파트 리모델링 사업 장점 추진 기간 분담금과 대표 사례
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신축 아파트에 대한 수요가 증가하면서 일부 지역 및 단지를 중심으로 아파트 리모델링 사업에 대한 관심이 증가하고 있습니다. 재건축에 대한 규제가 여전히 심하기 때문에 이에 대한 대안으로 리모델링을 고려하는 것입니다. 1기 신도시인 성남 분당, 산본, 평촌 등에서는 얼마 전부터 리모델링 추진을 하고 있는 일부 단지가 실제로 있습니다.
리모델링 추진
리모델링 장점
첫 번째, 리모델링 가능 연한이 15년 이상으로 매우 짧은 편입니다. 참고로 재건축은 30년 이상입니다. 오래 기다리지 않고도 주민들 동의를 얻어 시작할 수 있습니다. 서울시 기준으로 약 절반이 리모델링 추진 가능 단지입니다.
두 번째, 임대주택 건설 의무가 없습니다. 재건축이나 재개발은 임대주택 의무 건축 비율이 정해져 있어 일반 분양의 일부를 임대세대로 전환해야 합니다. 하지만 리모델링은 임대주택을 지을 필요가 없어 기존의 아파트에서 세대수를 증가시켜 모두 일반분양으로 전환할 수 있습니다.
세 번째, 초과이익환수가 없습니다. 재건축이 실제 제대로 추진되지 못하는 것이 초과이익환수제도 때문입니다.
네 번째, 조합원지위양도제한이 없습니다. 재건축은 조합설립 이후에는 조합원 지위 양도에 제한을 받습니다. 하지만 리모델링은 제한 없이 자유롭게 거래가 가능합니다.
용적률이 300%에 육박하는 아파트의 경우 3종 일반주거지역 기준으로 법적 상한 최대 용적률이 300% 이지만 임대주택 5%, 기부채납 10% 정도를 가정하면 조합이 사용 가능한 용적률은 247.5%에 불과합니다. 즉, 용적률을 줄이면서 재건축을 하는 것은 일반 분양 수익 하나도 없이 기존 주민의 아파트 면적을 줄여야 합니다. 사업성이 좋지 않기 때문에 추진이 매우 어렵습니다. 반면 리모델링은 용적률 상한 제한 없이 주민들의 아파트 면적 증대로 수익성을 확보할 수 있습니다.
리모델링 추진 절차
기본계획 수립 – 조합설립인가 – 시공사 선정 – 안전진단 1차 – 건축, 도시계획 심의 – 행위허가 – 이주 및 철거 – 안전진단 2차 – 일반분양 – 준공 및 이전고시
리모델링 사업의 조합설립은 주민의 2/3 동의가 필요합니다. 리모델링 허가(사업계획 승인) 단계에서는 다시 주민의 2/3인 75% 동의서를 확보하여야 하고, 권리변동 확정 총회를 통해 조합원 분담금을 확정하게 됩니다.
실제 리모델링 아파트 대표 사례 (완료)
1) 2012년 12월 준공된 밤섬 쌍용예가 클래식 아파트
2) 2010년 7월 준공된 당산 쌍용예가 클래식 아파트
3) 2014년 2월 준공된 래미안 대치 하이스턴 아파트
4) 2014년 2월 준공된 청담 아이파크 아파트
5) 2014년 1월 준공된 청담 래미안 로이뷰 아파트
추진중인 리모델링 아파트
1) 개포 우성 9차 -> 더샵 마스터 클래식 (21년 12월)
2) 송파 오금 아남 아파트 : 공사 중
3) 둔촌 현대 1차 아파트 (이주 완료) : 둔촌 2, 3차도 진행 중
4) 송파 성지아파트 : 하반기 착공 예정
5) 이촌 현대아파트 : 이주 완료
6) 분당 한솔주공 5단지 : 사업계획 승인
7) 분당 무지개 4단지 : 사업계획 승인
8) 평촌 목련 2단지 : 사업계획 승인을 위한 동의율 75% 달성
9) 답십리동 신답극동아팥트 : 사업계획 승인
10) 자양 우성 1차 아파트 : 건축 심의 단계
11) 목동 우성 2차 아파트 : 조합설립 완료, 1차 안전 진단
12) 노량진 신동아리버파크 : 리모델링 동의서 징구 중
어디가 리모델링으로 가치가 증가할까?
첫 번째, 신축의 가격이 비싸고, 신축과 구축의 가격 차이가 큰 곳이 향후 리모델링으로 가치가 증가하고 수익도 덩달아 따라 오르게 될 것입니다.
두 번째, 신축의 가격 형성이 제대로 되지 않았고 향후 신축 가치가 크게 올라갈 수 있는 곳이 좋ㅅ브니다. 구축 가격이 저평가되어 있어 향후 시세 차익이 클 수 있습니다. 강동구 둔촌 주공 인근, 뉴타운 인근 리모델링, 용산과 접근성이 좋은 리모델링, 목동 인근 리모델링, 한강변인 자양동 리모델링을 주목하면 좋습니다.
세 번째, 용적률이 높고 건폐율이 낮아 재건축 가능성이 낮아 리모델링으로 속도가 빠르게 갈 수 있는 곳이 좋습니다.
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4. 비례율
비례율은 100.05%인데요. 아까 말한 분모를 생각하시고 분자는 이 조합이 운영하는 수입에 비용을 차감한 금액입니다. 수입에는 종후자산과 일반분양 차액, 매도청구 매각 수익과 이자 환수가 있습니다. 비용에는 사업비와 아까 계산한 직접공사비가 있네요.
비례율은 (수입-총사업비) / 총종전자산감평 공식으로 계산됩니다.
그럼 수입 – 비용인 분자에 대해서 말씀드리겠습니다.
5. 총 수입
(1) 종후평가자산에는 이미 일반분양의 감평까지 포함되어있는데, 그 아래에 일반분양차액이라고 되어있습니다. 이 일반분양 차액을 평당분양차액으로 계산하면 589만원/평이고, 이 금액은 기존에 2,650만원과 2,474만원이 감평금액에 포함된 것이 아니기 때문에 94형은 3,239만원/평, 3,063만원/평으로 분양으로 계산했다는 말입니다. 왜 이렇게 되었을까 생각해보면 비례율을 맞추기 위해서 이렇게 설정한 것인데요.
참고로 당시 행위허가 이후 KB시세가 2400만원/평 하는 것을 생각하면(현재KB시세가 평형에 따라 2,600~3,400만원 수준) 상당히 공격적으로 잡았다 생각이 듭니다. 일반 분양을 평균 3,151만원/평으로 설정할 수 밖에 없었던 당시 상황, 아마도 조합원들을 설득하여 사업 속도를 높히기 위해 이렇게 설정했겠죠. (참고로 분양광고 홍보비의 경우 1.2%로 적용되어 있는데 이를 역산해보면 3,141만원/평당에 일반분양으로 잡아놨습니다.)
(2) 매도청구매각 40세대에 대하여 28,000,000,000원으로 잡았는데 세대 당 7억입니다. 그렇다면 매도청구 비용을 얼마 잡았을 까 하는데 24,041,040,000원으로 세대당 약 6억(여기에 소요되는 취득세/채권매입비/등기수수료/수수료 등 제외)으로 설정 되어 있습니다. 즉, 매도청구 세대당 1억원의 수익으로 잡은 부분입니다. 현재 40세대 중 26세대는 조합원으로 들어오고 14세대가 매도청구 소송 중이기 때문에 최소 14억(현재 KB시세가 올라 시세대로 매도할 경우 수익은 세대 당 3억이기 때문에) 예상되고 기존에 잡아놓은 40억 수익보다 감소 됩니다.
6. 총 사업비용
(1) 직접공사비의 경우 앞서 말씀드린바와 같이 오금아남 아파트의 공사비는 49,958 * 0.3025(㎡는 0.3025) * 530만원/평(발코니 호가장 부가세 5% 적용) = 80,478,624,000원입니다. 이는 금년 6월 착공 기준이기 때문에, 해당 월이 지날 경우 공사비는 오르게 됩니다. 물가 상승률만큼의 반영이라 크지 않을것으로 예상되나 2%만 적용하여도 평당 10만원 이상 오르게 됩니다.
(2) 조합 운영비의 경우 지난 10년 이상 조합설립이 되었으며 그간 운영된 비용이 약 10억원정도 됩니다. 또한 사업비의 경우 기존 사업이 좌초된 적이 있으며 약 2억 정도(2010~2011)의 과거 비용까지 끌고 온 상태입니다. 해당이 시사하는 바로는 사업이 장기간 지속되는 경우 비용 누적이 커져 사업성에 영향을 미치게 되며, 리모델링 뿐만 아니라 재건축/재개발 사업의 속도가 중요함을 알려주는 부분이라 생각됩니다.
[리모델링] 분담금 산정 방법(사업성 분석)
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리모델링 사업도 결국 사업성이 담보가 되어야 원활하게 진행될 수 있습니다. 즉 투입하는 금액이 얼마인지 산정하는 것은 매우 중요합니다. 본고에서는 리모델링 사업 시 분담금에 포함되는 요인은 무엇이고, 어떻게 산정하는지 알아보았습니다.
목차
리모델링 사업의 분담금 산정 방법
리모델링 시 세대별 분담금 산정에 포함되는 요인
개략적인 분담금 산정방식
마무리
리모델링 사업의 분담금 산정 방법
분담금이란 리모델링 조합에서 해당 아파트에 입주하기 위해 부담하는 금액입니다. 분담금은 건축심의 통과 후 권리변동 계획 수립 시 개략적으로 산정되며 행위허가(사업승인)이후 감정평가를 의뢰하여 최종결정 됩니다. 리모델링 사업절차에 대한 것은 하단링크를 참조하시면 되겠습니다.
(2022.04.08 – [부동산 관련] – 노후아파트 리모델링 사업 절차 분석)
분담금은 증축면적이 크면 클수록 증가하기 때문에 일반분양을 통해 조합원 분담금을 낮출 수 있습니다. 반대로 일반분양 물량이 적거나 없으면 그만큼 조합원 부담은 더 커질 수 있는 부분입니다.
리모델링 시 세대별 분담금 산정에 포함되는 요인
조합원들의 분담금은 감정평가를 통해 확정되는데 리모델링 후 아파트의 가치에서 조합원의 권리가액을 차감한 금액이 분담금이 됩니다. 리모델링 전 아파트의 가치는 종전가치, 리모델링 후 아파트의 가치는 종후가치라고 합니다. 권리가액의 경우 리모델링 종전가치평가 금액에서 비례율(수익률)을 곱하여 산정합니다.
분담금= 아파트 리모델링 후 자산가치 – 권리가액
권리가액=종전자산가치*비례율
이러한 분담금은 세대별로 달라질 수 있습니다. 동별, 층별로 가격이 달라지는 것과 같은 이치입니다. 이에 리모델링 전후로 아파트의 층별, 위치별, 일조량 등 아파트 가격에 영향을 미치는 요인들을 지수화 하고, 해당 지수를 반영하여 세대별로 분담금을 산정하게 됩니다.
한편 사업초기에는 설계가 완성되지 않았기 때문에 정확한 가치평가가 어렵습니다. 결국 개략적으로 분담금을 산정하게 되는데 단위면적당 평균적인 공사비 단가와 아파트의 계약면적을 곱하고, 리모델링을 위해 소요되는 각종 비용을 포함한 사업비를 차감하여 개략적으로 추정하게 됩니다. 일반분양이 있을 경우에는 공사비, 사업비에서 추가로 차감하게 됩니다.
개략적인 분담금 산정방식
앞서 이야기한 다양한 요인들을 지수화 하는 것은 감정평가 기관에서 과거사례를 통해 산정하게 됩니다. 다만 초기에 사업을 진행시킬 것인지 안할것인지를 결정할때는 이와 같은 방법을 사용할 수 없습니다. 설계안이 완성되지 않았기 때문에 변화될 수 있기 때문입니다. 이에 초기 추진위원회, 조합설립 단계에서 산정하는 개략적인 분담금 산출방식을 소개합니다. 그러나 일반분양이 발생하는 경우 사업초기 산정식만으로는 부족합니다. 즉 일반분양자의 지분이 생기는 것입니다. 감정 평가 후 일반분양 분이 발생하면 일반분양자에게도 대지지분이 공급되어야 하기 때문에 리모델링 분담금은 비례율에 따라 산정하게 됩니다. 즉 리모델링 전후의 주택가격에 대지지분도 포함되어 평당가가 적용되어 분담금이 산정됩니다. 즉 대지지분이 줄어들면 분담금도 줄어들어야 한다는 논리입니다.
리모델링 분담금 개략 산정식(알고싶고, 알아야 할 아파트 리모델링 사업.2017)
마무리
리모델링 사업의 본질은 주거환경 개선을 통한 입주민들의 삶의 질 향상이겠지만 이 사업을 실현시키기 위해서는 사업성 분석이 필수적으로 수반되어야 합니다. 물론 구조보강, 마감재 고급화 등 추가로 소요되는 비용들이 매우 많기 때문에 정확히 산정하는 것은 애초에 불가능 합니다. 다만 리모델링 사업에서 사업성이라는 것이 매우 중요한 요인이고 이에 대한 조합원들간의 합의가 있어야 사업이 원활히 추진될 수 있습니다.
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