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부동산법인 설립 관련해서
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부동산법인설립 하면 얻을 수 있는 혜택은?
부동산법인설립 하면 얻을 수 있는 혜택은? · 1. 중과세 배제 · 2. 필요경비 인정 · 3. 소득증가에 유리한 법인세율 적용 · 4. 단기 양도 시 세금 감면 · 5.
Source: www.thr-law.co.kr
Date Published: 6/30/2021
View: 4686
부동산법인 설립할까, 말까?…대충 했다가는 날벼락
“법인세 추가과세 30% 적용되면 법인청산을 준비해야” 조언. 최근 부동산 법인의 설립이 급증했다. 개인에 대한 주택 세부담이 강화되면서 ‘부동산 법인’ …
Source: www.taxtimes.co.kr
Date Published: 6/23/2022
View: 2239
[더오래]법인 설립 5년 안에 부동산 사면 취득세 개인의 2배
더오래,법인,세금,법인세 세율,법인세 과세법인세법,부동산 취득세,더오래_재테크, … 법인을 설립해 투자하는 것이 절세의 방법도 되겠지만, …
Source: www.joongang.co.kr
Date Published: 10/9/2022
View: 6358
04화 부동산 법인설립 안 하면 손해보는 이유 – 브런치
부동산 양도시 절세 혜택을 받으려면? | 다주택자에 대한 정부 규제가 강화되면서 양도소득세에 대한 부담이 확 커졌습니다. 소유한 부동산 값이 많이 …
Source: brunch.co.kr
Date Published: 12/5/2021
View: 404
법인 만들어 부동산 투자했다 부가세에 뒤통수 제대로 맞았네
[지성의 돈되는 부동산 1인법인] ②법인투자 시 ‘부가가치세(VAT)’를 주의 … [땅집고] 부동산 투자와 관련한 각종 세금을 줄이기 위해 법인을 설립 …Source: realty.chosun.com
Date Published: 3/17/2021
View: 1558
부동산법인, 남들보다 자본금을 더 준비해야 하는 이유
게다가 부동산법인에 해당하는 임대사업자를 운영 중이신 대표님들이라면, 법인설립을 통해 볼 수 있는 혜택이 매우 크기 때문에 당연히 개인사업자로의 …
Source: blog.help-me.kr
Date Published: 2/7/2022
View: 6334
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주제에 대한 기사 평가 부동산 법인 설립
- Author: 잇콘TV
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- Date Published: 2022. 2. 11.
- Video Url link: https://www.youtube.com/watch?v=_kvRARZEHeM
부동산법인설립 하면 얻을 수 있는 혜택은?
안녕하세요. 종합기업로펌 법무법인 테헤란입니다.
부동산을 이용해 소득을 벌어들이는 임대사업자이신 대표님들은 개인사업자와 법인사업자 중 어느 유형을 선택하셨나요?
아마도 처음에는 개인사업자를 선택하셨다가 소득이 올라가면서 법인설립을 고려하시는 대표님들이 많으실 거라 생각합니다.
부동산법인설립을 고려하고 계시다면 아주 좋은 생각이라고 말씀드리고 싶습니다.
임대사업자가 법인설립을 하면 국가로부터 받을 수 있는 혜택들이 매우 다양합니다.
부동산법인설립으로 받을 수 있는 혜택은?
임대법인사업자 분들이 법인설립을 하면 받을 수 있는 혜택을 정리해드리겠습니다.
1. 중과세 배제
개인은 양도소득세 중과규정이 따로 존재하므로 다수의 주택을 가지고 있는 경우엔 부동산을 매매할 때 높은 세금을 감당하게 됩니다.
장기보유특별공제도 해당되지 않으므로, 법인설립으로 중과세 배제 혜택을 받으실 수 있습니다.
2. 필요경비 인정
개인은 매매를 통해서 발생한 직접적인 비용만 경비로 인정되는 반면, 법인의 경우 대표의 인건비 등 사업관련 지출은 모두 경비로 인정 받을 수 있습니다.
필요경비 인정을 받으면 세금을 줄일 수 있습니다.
3. 소득증가에 유리한 법인세율 적용
개인사업자는 최대 세율이 45%이고 법인은 25%입니다.
소득이 높을수록 세율이 적어 세금 부담이 줄어드는데요, 매출이 계속해서 증가하고 있다면 법인설립으로 세금 부담을 줄이는 것이 좋습니다.
4. 단기 양도 시 세금 감면
개인은 1년 미만 보유한 뒤 매매할 때 대략 50%의 양도소득세를 내야합니다.
단기양도에 따른 중과세율 10~20%도 감당해야 합니다.
법인의 경우 기간에 따른 불이익 없어 개인보다 양도소득세에 대한 부담이 적습니다.
5. 이월결손금처리
법인은 부동산을 취득하고 해당년도에 차익이 발생하지 않았다면, 사업 경영 상 발생한 비용들을 결손금의 형태로 보전할 수 있습니다.
이후 부동산을 처분할 때 매매차익에서 결손금만큼 공제할 수 있어 양도소득세 절감 효과를 볼 수 있습니다.
부동산법인설립 절차 및 준비사항
위 혜택을 모두 받을 수 있는 부동산법인설립에 대해서 알아보도록 하겠습니다.
부동산법인설립은 자본금 기준이 정해져 있지 않습니다.(중개법인설립이라면 1억으로 정해져있습니다.)
보통 100만 원에서 1,000만원의 금액을 자본금으로 해서 부동산법인설립을 하게 됩니다.
법인설립을 위해서는 법인설립요건들을 정해야하는데요, 요건에는 법인상호, 사업목적, 자본금, 주주, 임원, 본점소재지 등이 있습니다.
이때 주의할 점은 사업목적을 정할 때 사전에 금융기관이나 시군구청에 체크를 해보는 것이 필요합니다.
지역에 따라 사업목적에 특정 사항이 포함되어야 한다고 요구하는 경우도 있고, 시군구청도 특정 사항을 요구할 수 있습니다.
또한 최근 5년 넘은 휴면법인 인수에 따른 취득세 중과세 면제에 대한 법이 바뀌었는데요.
이전에는 5년이 경과하게 되면 중과세와 취득세의 부담에서 벗어날 수 있었습니다.
하지만 지금은 이러한 조항이 사라지고 인수한 시점부터 신설법인으로 보기 때문에 취득세 중과세를 피할 수 없습니다.
참고, 부동산임대업과 부동산매매업은 자택을 본점 주소지로 지정할 수 있습니다.
부동산법인설립 시 필요서류
– 발기인 명의의 주금납입증명서(자본금 10억 미만일 경우 잔고증명서로 대체)
– 임원될 분들의 개인인감도장 및 개인인감증명서, 주민등록초본
– 법인설립등기 신청서
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부동산법인 설립할까, 말까?…대충 했다가는 날벼락
최근 부동산 법인의 설립이 급증했다. 개인에 대한 주택 세부담이 강화되면서 ‘부동산 법인’을 절세수단으로 삼는 경우가 많아졌기 때문이다. 국세청에 따르면 올해 1~3월 개인이 법인에 양도한 아파트 거래량은 1만3천142건으로 이미 지난해 거래량의 73%에 달한다.
그러나 무턱대고 법인 전환을 하는 것은 위험한 선택지다. 법인을 운영하려면 다양한 법률을 적용받아 신경써야 할 일이 많아진다. 뿐만 아니라 부동산법인의 시장 교란 방지를 위한 규제도 강화될 것으로 보인다.
국세청도 부동산법인에 대해 칼을 꺼냈다. 지난 23일 “부동산 법인 6천여개를 전수 검증해 탈루혐의시 즉시 세무조사에 들어가겠다”고 엄포했다. 법인 설립으로 편법 증여하거나 다주택자 규제를 회피하는 경우를 철저히 단속하겠다는 방침이다.
자칫하면 중과세 피하려다 세무조사로 세금 폭탄을 맞을 수 있는 것이다. 이를 피하려면 신중한 접근이 필요하다. 부동산 절세 베테랑으로 이름난 신방수 세무사가 최근 쓴 ‘1인 부동산 법인 하려면 제대로 운영하라!’는 부동산법인에 대해 반드시 알아야 할 사항을 담은 시기적절한 안내서다.
국내 세무업계에서 가장 많은 책을 쓴 것으로 알려진 신방수 세무사는 이 책에서 철저히 법인 운영자와 설립 예정자의 입장에서 부동산 세제의 맥락을 풀이했다. 부동산법인의 규제에 대한 전망과 대처 방안도 함께 실었다.
책은 현금·현물출자로 법인을 설립하는 단계서부터 자금관리, 비용 처리, 이익계산과 법인세 신고법 등 과정에 따른 세무상 쟁점들을 알기 쉽게 설명했다.
구체적인 내용으로 ▷취득세 중과세를 피하기 위한 본점 소재지 결정 ▷유리한 배당을 위한 주주 결정 ▷현물출자에 따른 세제혜택을 받는 방법 ▷세법상의 불이익을 피하는 가지급금 운용법 ▷부동산 법인이 부동산을 보유·취득·임대·양도할 때 알아둘 점 ▷법인이 비용을 안전하게 처리하는 기준 ▷1인 부동산 법인의 절세법 등 전문적인 세무관리법을 담았다.
법인은 주주와 채권자 등을 보호하는 조치가 많아 마치 개인처럼 운영하다가는 제재를 받을 수 있다. 부동산 법인은 주택 수를 분산하고 배당 이익을 창출하는 등의 세금측면에서 유리할 가능성이 있지만, 목적이 불분명한 경우나 거래횟수가 적을 때, 중과세가 적용되지 않는 경우에는 가급적 법인을 설립하지 않는 것이 좋다.
반면 법인을 세우면 좋은 경우는 양도세 비과세를 받고자 할 때, 부동산을 사업적으로 매매하려는 경우, 기타 취득세율 4%를 적용받고 싶지 않거나 보유세 부담을 줄이고 싶을 때 등이다. 그러나 이같은 경우에도 법인전환은 꼼꼼하게 검토해야 사후에 문제가 없다.
신 세무사는 “추가 법인세율이 30% 정도 들어오면 법인청산을 준비하라”고 조언했다. 1인 부동산 법인 등을 대상으로 법인세 추가과세 30%가 적용되는 안이 도입되면 사실상 법인으로의 운영실익이 거의 사라진다고 봐도 무방하다는 것.
아울러 부동산 법인을 운영할 때는 세무회계관리를 투명하게 하고, 주주 등과 거래할 때는 세금 추징을 당하지 않도록 각종 세법상 제도에 유의해야 한다. 가장 좋은 방법은 부동산 세무에 정통한 세무전문가를 곁에 두는 것이다. 일반 법인세 실무 이상의 경험을 갖고 있는, 개인·부동산 등 모든 부동산 세제에 골고루 밝은 세무사가 필요하다.
끝으로 1인 부동산 법인에 대한 규제가 들어오면 그때마다 그에 대한 효과를 분석할 것을 제안했다. 국세청이 최근 법인을 설립하는 경우에도 아파트 양도차익에 대해 중과세율을 적용하는 등의 규제 방안을 검토하겠다고 예고한 만큼, 주의 깊게 봐 둬야 할 문제다.
한편, 신방수 세무사가 쓴 또 다른 책 ‘상속분쟁 예방과 상속·증여 절세 비법’도 이달 출간됐다. 이 책에는 상속세와 증여세의 합법적인 절세 트렌드를 집중적으로 소개했다. 정부의 세제정책과 함께 재산 평가 등 관련 과세구조를 상세하게 다뤘다.
[더오래]법인 설립 5년 안에 부동산 사면 취득세 개인의 2배
[더,오래] 택슬리의 슬기로운 세금생활(1)정부가 세수 확보에 적극 나서면서 절세가 기업과 개인의 재산 관리에서 최대 화두로 떠오르고 있다. 우리가 내야 하는 세금에는 어떤게 있는지, 내야 한다면 어떻게 얼마나 내야하는지, 잘못내면 어떻게 되는지, 슬기롭게 세금을 내는 방법을 알려주고자 한다. 세금이라면 머리를 싸매는 사람을 위해, 살면서 내야하는 세금에 대한 모든 것을 세무·회계 전문 업체가 친숙하게 안내한다. 〈편집자〉
팬데믹 시국에도 식지 않는 부동산 불장은 한국뿐만 아니라 주요 선진국에서도 공통적으로 관측되고 있다. 올해 들어서도 집값이 무서운 속도로 치솟으면서 부동산 투자에 관심을 갖는 사람이 많아지는 추세다. 투자자들은 양도소득세 등 세금을 절약하기 위해서 법인을 설립해 부동산 투자를 하고 있으며, 실제로 법인 계약이 증가하고 있다. 법인을 설립해 투자하는 것이 절세의 방법도 되겠지만, 사전 검토 없이 법인을 설립해 부동산 투자를 했다가 낭패를 볼 수도 있다. 또한 기존 사업을 영위하는 법인이라도 부동산 매매 시 관련되는 세금을 잘 모른다면 뜻하지 않은 손실을 볼 수 있다. 법인이 부동산을 취득하고 보유, 양도할 때 받는 규제들을 살펴보자.
법인의 부동산 취득세 중과 규정
지방세법에 따라 대도시에서 법인을 설립하거나 지점 또는 분사무소를 설치하는 경우, 법인의 본점·주사무소·지점 또는 분사무소를 대도시 밖에서 대도시로 전입해 부동산을 취득하는 경우 취득세가 중과된다. 이러한 취득세 중과세는 법인 또는 사무소 등의 설립·설치·전입 이후 5년 이내에 부동산을 취득하는 경우에 해당한다.
정리하자면 대도시에서 법인을 설립한 지 5년 이내라면, 대도시 내에서 부동산을 취득할 때 취득세가 중과된다. 예를 들어 상가나 업무시설을 취득할 때 개인 명의면 4.6%의 세금을 부담하지만, 법인은 9.4%의 세금을 부담하게 된다. 일반적으로 부동산 가액은 크기 때문에 매입가액의 4.8%를 더 부담하게 되는 취득세 중과는 타격이 크다. 취득세 중과에 대한 예외규정도 있으니 법인 명의로 부동산 취득 전에 반드시 검토해야 한다.
법인 명의로 주택이나 상가주택을 매입할 계획이 있다면 더욱 주의해야 한다. 7·10 부동산 대책에 따라 2020년 8월 12일 이후부터는 법인이 주택을 취득하는 경우 주택 수와 관계없이 무조건 12%의 취득세율이 적용되며, 지방교육세와 농어촌특별세까지 합하면 13.4%의 세금을 부담하게 된다. 다만, 시가표준액 1억원 이하인 주택, 60㎡ 이하의 사원용 주택 등은 중과세에서 제외되는 규정도 있다.
법인 보유 주택, 종합부동산세 부담 강화
재산세는 법인과 개인이 차이가 없지만, 종합부동산세법에서는 2021년부터 법인이 보유하는 주택은 세금부담을 강화했다. 개인이 보유하는 주택은 기본공제액 6억원(1세대 1주택자 9억원)을 적용하지만, 법인이 보유하는 주택은 기본공제가 적용되지 않는다. 법인이 주택을 보유한다면 종합부동산세는 무조건 부담한다.
종합부동산세의 세율은 개인의 경우 과세표준에 따라 0.6~6%의 누진세율을 적용하지만, 법인의 경우 2주택 이하를 소유한 경우(조정대상지역 내 2주택을 소유한 경우는 제외) 3%, 3주택 이상을 소유하거나 조정대상지역 내 2주택을 소유한 경우 6%의 단일세율을 적용한다. 법인이 보유한 주택은 개인에 대한 세율 중 최고세율을 적용하는 것이다. 또 법인의 경우 세액공제가 안 되고, 종합부동산세 부담이 급증하는 것을 막아주는 세부담의 상한도 적용되지 않는다.
토지 등 양도소득에 대한 법인세 과세
법인세법에서는 개인과 법인 간의 세부담 차이를 이용한 조세회피를 방지하기 위해 2021년 1월 1일 이후 양도분부터 조합원입주권과 분양권의 양도소득에도 20%의 세율로 법인세를 과세하고, 주택·별장·토지 등 양도소득에 대한 법인세 세율을 10%에서 20%로 인상했다.
주택과 별장, 분양권은 양도소득에 대한 법인세 과세대상이 되는지를 판단하기에 어려움이 없다. 비사업용 토지에 해당하는지를 판단하는 기준이 복잡하고 예외규정도 많아 실무적으로 어렵다.
비사업용 토지란 토지를 소유하는 기간 중에 법령이 정하는 일정기간 동안 지목 본래의 용도로 사용하지 않은 토지를 말한다. 토지를 양도한 경우 비사업용 토지는 일반적으로 해당 토지의 보유기간 중 일정기간 이상 비사업용으로 사용되었는지 여부(기간기준)로 판정한다. 비사업용 토지의 판단방법은 ① 토지의 사실상 지목을 판정하고, ② 기간기준에 관계없이 무조건 비사업용 토지에서 제외되는 토지인지 확인하고, ③ 기간기준을 확인하고, ④ 기간기준에 적용하여 비사업용 토지 여부를 판정하는 절차로 이뤄진다.
비사업용 토지에 해당하면 지방소득세를 포함해 양도차익에서 11%의 세금을 더 부담하므로 반드시 부동산 양도 전에 비사업용 토지에 해당하는지를 검토해야 한다. 비사업용으로 사용된 기간이 있다면 기간 기준을 고려해 양도시기를 결정하고, 더 나아가서는 부동산 취득시점부터 비사업용 토지에 해당하는지를 살펴야 한다.
위의 규제 내용 이외에도 세무당국은 부동산 법인거래 조사를 강화하고 있다. 법인 주택거래 시 별도의 법인용 신고서식을 작성해야 하며, 모든 법인 거래에 자금조달계획서 제출을 의무화했다. 또한 부동산 법인을 운영하다 보면 주식거래 시 과점주주 간주 취득세, 부동산 과다보유 여부 등 고려해야 할 규정도 존재한다. 부동산 과열을 억제하기 위한 규제는 당분간 이어질 것으로 보인다. 법인 부동산 거래를 계획하고 있다면 반드시 사전 검토해 뜻밖의 위험을 줄여야 할 것이다.
04화 부동산 법인설립 안 하면 손해보는 이유
다주택자에 대한 정부 규제가 강화되면서 양도소득세에 대한 부담이 확 커졌습니다. 소유한 부동산 값이 많이 올랐어도 세금 때문에 쉽사리 팔지 못하는 것이 현실인데요.
하지만 법인으로 부동산을 양도하면 세금이 감면된다는 사실, 알고 계셨나요?
법인의 아파트 매입 건수가 나날이 증가하는 추세
2019년부터 2020년까지의 추이를 보면, 법인의 매입 건수가 나날이 증가한 것을 알 수 있습니다. 부동산을 양도할 경우, 개인이 내는 양도세보다 법인이 내는 법인세가 적기 때문인데요.
법인과 개인이 내는 세금은 얼마나 차이가 나고, 부동산 법인을 설립할 경우 어떤 장점이 있는지 정리해보았습니다!
부동산 법인설립으로 얻는 혜택 3가지
1) 개인보다 법인이 소득세율이 낮다.
법인세는 200억 이하까지 20%의 세율을 적용받지만, 개인이 내는 소득세는 5억만 초과하여도 42% 세율을 적용받죠. 세율의 갭 차이가 커서 여러 채의 부동산을 보유했거나 고가 주택의 소유자라면 와닿을 수밖에 없는 세율입니다.
또한 법인의 주주로 주택을 구매하면, 개인이 아니라 법인이 소유자가 됩니다. 여러 채의 부동산을 가진 사람이라 하더라도 법인의 주주로 구매할 경우 양도소득세에 대한 중과세를 피할 수 있고, 양도할 경우에도 세금을 절약할 수 있게 됩니다.
2) 비용 처리 범위가 훨씬 넓어진다.
부동산을 양도하면 양도가액에서 자본적지출액이나 양도비용 등이 차감됩니다. 이때 세금 계산서나 계산서, 신용카드 매출 전표 등의 증명 서류가 확인되는 경우 비용으로 처리되는데, 법인이라면 이때 비용으로 처리되는 기준이 확대됩니다.
부동산과 직접 관련되지 않은 비용이라도 법인의 경우라면, 인건비, 복리후생비, 접대비, 감가상각비, 소모품비 등을 비용처리할 수 있어 개인에 비해 인정 범위가 넓기 때문에 이에 따른 세금을 절약할 수 있습니다.
3) 단기 양도 에도 세금 혜택 을 볼 수 있다.
개인의 경우 부동산을 소유한지 1년이 지나지 않았다면 처분할 때 최대 50% 양도세와 단기 양도에 따른 중과세율 최대 20%를 추가 부담해야 합니다.
하지만 법인이라면 보유한지 1년이 채 지나지 않았더라도 기본 법인세율의 10%만 부담하면 되므로 단기 양도 차익이 클수록 법인이 유리합니다!
TIP. 부동산 법인설립 5분 만에 신청하는 법.
부동산을 양도할 때 절세 혜택을 위해서라도 꼭 필요한 법인 설립이지만, 절차가 복잡하여 준비해야 할 서류가 많거나, 시간이 오래 걸린다면 아무래도 지칠 수밖에 없겠죠?
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법인 만들어 부동산 투자했다 부가세에 뒤통수 제대로 맞았네
[지성의 돈되는 부동산 1인법인] ②법인투자 시 ‘부가가치세(VAT)’를 주의하라 [땅집고] 법인과 개인 부동산 투자시 세금 비교./ⓒ잇콘 [땅집고] 부동산 투자와 관련한 각종 세금을 줄이기 위해 법인을 설립하고 운영하는 것은 개인 임대사업자에 비해 번거롭습니다. 설립하고 등기하려면 시간도 필요하고, 비용도 듭니다. 정관도 만들어야 하고, 자본금도 은행에서 확인받아야 하고, 감사도 임명하고 회의록도 만들어야 하죠. 번거로운 절차가 꽤나 많습니다.법인 투자가 항상 유리한 것만도 아닙니다. 개인보다 불리한 점도 분명히 존재하는데 대표적인 것이 부가가치세(VAT)입니다. 부가가치세는 상품이나 서비스를 공급할 때 생긴 매출에 따라붙는 세금입니다. 개인의 부동산은 상품으로 보지 않지만 법인의 부동산은 상품, 즉 사업용 자산으로 보기 때문에 부가가치세를 매깁니다. 단, 토지에는 부과하지 않고 건물에 대해서만 거래가격의 10%를 부과합니다.
의외로 많은 투자자들이 부가가치세를 고려하지 않았다가 나중에 큰 낭패를 당합니다. 몇 년 전 지인이 서울 한강변에 10억원짜리 아파트를 경매로 8억원에 낙찰받은 적이 있었습니다. 덩치가 큰 물건이어서 나름대로 미리 절세 방법을 고민하다가 법인 명의로 낙찰받았죠. 시세가 10억원이니까 당장 팔면 시세차익이 2억원인데 세금은 법인추가과세 20%와 법인세만 내면 되겠다고 단순하게 생각한 겁니다.
그런데 정작 이 아파트를 팔았더니 과세당국에서 부가가치세 6000만원을 내라는 통지서가 날아왔습니다. 10억원 중 건물 가격을 6억원으로 보고 10%를 부가가치세로 납부하라는 내용이었죠. 절세하려고 일부러 법인을 만들었는데 예상치 못한 세금을 수천만 원씩 내야 하는 상황이니 얼마나 당황스러웠을까요.
[땅집고] 부동산 취득,보유,양도 과정에서 발생하는 세금. /ⓒ잇콘법인 설립을 생각 중이라면 부가가치세 개념을 반드시 이해해야 합니다. 부가가치세는 양도차익이 아닌 거래가격의 10%여서 금액이 상당히 큽니다. 양도차익은 1000만원밖에 얻지 못했어도 매매가격이 6억원이라면 부가가치세는 6000만원입니다.
주의할 점은 계약서에 별도 특약을 넣지 않는다면 매매가격에 부가가치세가 포함된 것으로 보는 게 일반적이라는 겁니다. 이미 거래가 끝난 마당에 뒤늦게 매수자를 찾아가 부가가치세를 내야 하니 6000만원을 더 달라고 할 수 있을까요. 혹은 처음부터 부가가치세를 생각해서 6000만원 더 높은 가격에 매물을 내놓았다면 과연 이 아파트가 팔렸을까요. 이래저래 매도자 입장에서는 수익이 6000만원 줄어드는 수밖에 없는 것입니다.
이런 딜레마를 해결할 방법이 있습니다. 바로 국민주택규모인 전용면적 85㎡ 이하(수도권 외 읍·면 지역은 100㎡ 이하)에 해당하는 물건만 매수하는 겁니다. 이런 물건은 부가가치세가 면제되기 때문에 거래할 때 부담이 없습니다.
부가세는 법인에게만 부과하는 게 아니라 매매사업자로 등록한 개인에게도 적용하고, 매매사업자 등록을 하지 않았더라도 부동산 거래가 잦은 경우 과세당국이 간주매매사업자로 판단해 과세하기도 합니다.
‘법인으로 투자하면 무조건 절세된다’는 생각은 위험합니다. 개인보다 훨씬 유리한 조건에서 투자할 수 있지만 만병통치약은 아니죠. 이렇게 예상치 못한 세금 하나하나에 대처하려면 투자를 결정하기 전에 철저하게 확인하고, 반드시 세무사 등 전문가와 상의하셔야 합니다.
오래가는 투자를 하려면 반드시 세금을 고려해야 합니다. 투자 경험이 많아질수록 결국 투자 성패는 세금에 달렸다는 것을 절실히 느끼게 될 것입니다. /글=지성, 정리=손희문 땅집고 기자 [email protected]
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법인 설립을 생각 중이라면 부가가치세 개념을 반드시 이해해야 합니다. 부가가치세는 양도차익이 아닌 거래가격의 10%여서 금액이 상당히 큽니다. 양도차익은 1000만원밖에 얻지 못했어도 매매가격이 6억원이라면 부가가치세는 6000만원입니다.주의할 점은 계약서에 별도 특약을 넣지 않는다면 매매가격에 부가가치세가 포함된 것으로 보는 게 일반적이라는 겁니다. 이미 거래가 끝난 마당에 뒤늦게 매수자를 찾아가 부가가치세를 내야 하니 6000만원을 더 달라고 할 수 있을까요. 혹은 처음부터 부가가치세를 생각해서 6000만원 더 높은 가격에 매물을 내놓았다면 과연 이 아파트가 팔렸을까요. 이래저래 매도자 입장에서는 수익이 6000만원 줄어드는 수밖에 없는 것입니다.이런 딜레마를 해결할 방법이 있습니다. 바로 국민주택규모인 전용면적 85㎡ 이하(수도권 외 읍·면 지역은 100㎡ 이하)에 해당하는 물건만 매수하는 겁니다. 이런 물건은 부가가치세가 면제되기 때문에 거래할 때 부담이 없습니다.부가세는 법인에게만 부과하는 게 아니라 매매사업자로 등록한 개인에게도 적용하고, 매매사업자 등록을 하지 않았더라도 부동산 거래가 잦은 경우 과세당국이 간주매매사업자로 판단해 과세하기도 합니다.‘법인으로 투자하면 무조건 절세된다’는 생각은 위험합니다. 개인보다 훨씬 유리한 조건에서 투자할 수 있지만 만병통치약은 아니죠. 이렇게 예상치 못한 세금 하나하나에 대처하려면 투자를 결정하기 전에 철저하게 확인하고, 반드시 세무사 등 전문가와 상의하셔야 합니다.오래가는 투자를 하려면 반드시 세금을 고려해야 합니다. 투자 경험이 많아질수록 결국 투자 성패는 세금에 달렸다는 것을 절실히 느끼게 될 것입니다.▶드디어, 종부세 폭탄 터졌다. 아파트 사고팔기 전 재산세, 종부세 확인은 필수. ☞클릭! 땅집고 앱에서 전국 모든 아파트 세금 30초만에 확인 ▶돈버는 부동산 실전 투자 전략을 동영상으로 만나보세요. [ 증여편 ] [ 재개발편
부동산법인, 남들보다 자본금을 더 준비해야 하는 이유
부동산법인, 남들보다 자본금을 더 준비해야 하는 이유 Published by on
부동산법인, 다 똑같은 거 아닌가요?
법인을 설립하고자 마음먹으신 대표님들이라면, 이미 자본금에 관한 기준에 대해 알고 계실 것으로 생각합니다. 상법이 개정되면서 이제 대부분의 업종에 최소자본금제한이 없다는 것을 이미 알고 계실 텐데요.
게다가 부동산법인에 해당하는 임대사업자를 운영 중이신 대표님들이라면, 법인설립을 통해 볼 수 있는 혜택이 매우 크기 때문에 당연히 개인사업자로의 운영보다는 법인설립을 통해 회사를 운영하시는 것이 훨씬 더 이점이 많으실 겁니다.
실제로 올해 초까지 부동산 법인의 설립 건수는 지속해서 증가해 왔습니다. 그 이유는 단연 세금에 대한 혜택을 빼놓을 수 없겠죠.
이런 이유로 꾸준한 문의가 들어오는 것이 바로 부동산법인설립 시 자본금 규모에 대한 부분인데요.
따라서 이번에는 부동산법인 설립 시 자본금에 대한 사항을 함께 다뤄보고자 합니다. 부디 글을 다 읽으신 후에는 명쾌한 해답을 얻어가실 수 있기를 바라면서 시작해 보도록 할게요.
부동산 관련 법인, 개인사업자 보다 혜택이 더 많다던데.. 자본금부터 고민이 된다.
▶ 부동산임대업 · 부동산매매업 법인설립, 많이 여쭤보시는 질문을 모아봤습니다! Q&A 9가지
자본금 = 회사운영자산
먼저, 자본금은 다른 말로 출자금이라고도 합니다. 그리고 더 명확하게 표현하자면 법인을 설립하고 그 법인을 운영할 수 있는 순 자산이라고 할 수 있죠.
그런데 이 자본금은 추후 출자를 한 사람이 다시 되돌려받을 수 있는 돈이 아닙니다. 이는 대여금이 아닌 투자금의 성격이기 때문에, 한번 지급했다면 그것으로 더 이상의 대가를 바랄 수 없는 돈이라고 생각하시면 쉬워요.
따라서 투자자가 많고, 다수의 투자로 법인설립을 하고자 한다면 1인당 출자금에 대한 비용부담이 그리 부담스럽지 않을 수 있습니다.
하지만 최근에는 소수 투자자로 구성해 출자금을 내고 법인을 설립하는 형태가 늘어나고 있는데요. 결국, 자본금은 실질적으로 회사를 운영하는 데 필요한 운영자산이라고 보시면 가장 쉽게 이해할 수 있을 거 같아요.
부동산법인 설립하려는데,
왜 최저자본금 제한이 없을까요?
사실 최저자본금 제한에 대한 부분은 단연 부동산법인에만 해당하는 내용이 아닙니다.
일반적인 회사는 최저 자본금을 100원으로 잡아두고 있기 때문인데요. 부동산 법인도 이와 같죠.
흔히 부동산법인이라고하면 떠오르는 업종들, 임대업, 매매업 등과 같은 법인들 역시 당연히 최저자본금에 대한 제한이 없다고 할 수 있어요. 하지만 이러한 최저자본금으로부터 자유로운 것이 부동산법인에 공통으로 해당하는 것은 아니라는 것에 주의하셔야 하는데요.
아직까지 제한을 받고 있는 부동산법인이 다수 존재하기에 그렇죠.
부동산 법인설립 시,
자본금을 더 준비해야 하는 업종
공식적으로는 상법에 규정하고 있는 최소 자본금에 대한 제한이 사라졌다고 할 수 있지만, 아직까지 최소자본금 규정 내에 제한을 받고 있는 법인이 존재한다고 말씀을 드렸습니다. 그리고 그 안에 일부 부동산 법인 역시 포함되어 있는데요.
가장 대표적인 법인이 바로 ‘부동산 개발업’이죠. 해당 부동산 법인은 최소자본금 제한으로 3억 원을 규정하고 있습니다.
또한 주택임대관리업 업종에도 자본금제한을 두고 있는데 그 기준이 꽤 높아요. 위탁관리형의 업종이면 최소 1억 원, 그리고 자기관리형의 업종은 최소 1억 5천만 원의 자본금이 있어야 하죠.
이에 더해 부동산 중개업을 하고자 하시는 분들도 최소자본금 제한에 포함하지 않는데요. 중개업을 하고자 할 때에는 최소 5천만 원 이상의 자본금을 준비하셔야만 법인설립이 가능합니다. (중개업의 경우에는 당연히 대표이사가 공인중개사이어야 하는 것 역시 포함하고 있고요.)
초창기 자본금을 마련하는 것이 부담이 될 수 있다. 그렇다고 하나의 사업목적만을 하기에는 나중에 사업제한으로 인해 변경등기를 해야 하고..
사업목적에 따라
최소자본금의 액수가 달라집니다.
앞선 내용을 정리하면, 자본금을 얼마에 두고 시작하느냐에 관한 결정은 설립하시고자 하는 부동산 법인이 어떤 사업목적을 가지고 사업을 운영할 것인지에 따라 다르게 적용된다는 것을 알 수 있는데요.
따라서 부동산 법인을 설립하시고, 자본금에 대한 부분을 명확히 확인하고자 하신다면 반드시 내가 하고자 하는 사업목적의 범위 내에서 자본금에 대한 제한이 달리 적용되고 있는지에 대한 부분을 꼼꼼히 따져보셔야 하죠.
업종에 대한 분류를 해야 하시는 경우 많은 분이 ‘한국표준산업분류’에 의해 부동산 관련 업종분류를 선택하시는 것이 좋습니다. 분류에 따르면 부동산 개발업, 관리업, 분양업, 투자자문업 등 다양한 분류를 나누어 두었고 이를 통해 해당하는 사업목적 범위를 선택해 등기신청을 하시는 것을 추천해 드려요.
사업목적에 따라 최소 자본에 대한 기본이 달라질 수 있다는 점을 기억하신다면, 애초에 사업목적 범위를 선정하는데 꽤 신중한 판단을 하실 수밖에 없다는 것을 알 수 있겠죠?
부동산법인,
남들보다 자본금을 더 준비하실 건가요?
사실 실무상 법인을 설립하고자 하실 때 단순히 하나의 사업목적만을 선정해 등기를 신청하시는 경우는 드뭅니다.
보통의 경우 사업의 목적을 10개 내외로 설정하고 신청하시게 되는데요.
그 많은 부동산법인을 제외한 일반적인 법인은 굳이 현재 진행예정인 사업이 아니더라도 포함해 추후 변경등기를 해야 하는 불편함을 최소화하려는 경우가 많습니다.
하지만 부동산법인의 경우라면 이야기가 달라지죠. 부동산법인의 경우 목적 선정 때문에 자본금제한이 있는 업종을 선택했다가 결국 등기신청을 다시 진행해야 하는 불필요한 절차를 또다시 진행해야 하는 경우가 생길 수 있기에.
따라서 일반 법인설립도다 부동산법인설립을 고려 중이신 분들이라면 좀 더 신중하게 그리고 좀 더 꼼꼼하게 사업목적과 등기신청에 시간을 할애하셔야 하죠.
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