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Source: hogangnono.com
Date Published: 4/26/2021
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장위 4구역 주택재개발정비사업조합
정비사업개요 ; 서울시 성북구 장위동 62-1번지 일대 · 미대상 ; 153,501 · 906명 ; 1,172명; *재건축의 경우 조합원인 토지등소유자수 포함 · 562명 …
Source: cleanup.seoul.go.kr
Date Published: 2/21/2021
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장위4구역자이 – 다음 부동산
장위4구역자이. 분양예정 · 2,840세대. 세대 수. 2,840세대 (분양 1,353세대). 분양시기. 2023년 상반기. 시공사. GS건설(주).
Source: realty.daum.net
Date Published: 8/16/2022
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- Author: 쇼킹부동산
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- Date Published: 2022. 2. 21.
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장위4구역 자이 분양가 괜찮을까?
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대단지 재개발 지역이면서 동시에 대규모 일반분양인 장위4구역 뉴타운 재개발 단지. 여기에 대한 기대가 큰 이유는 올해 분양을 앞두고 있는 단지들이 있기 때문이다. 장위동은 4구역, 6구역, 10구역이 대장단지로 불리는데 그만큼 속도도 빠르고, 규모도 매머드급이기 때문에 분양시장에 내놓기만 하면 주변 아파트 시세를 바로 리드할 입지이다.
장위 구역 중 중앙에 위치한 8, 9구역이 해제되는 악재가 있었지만, 공공재개발이라는 호재를 다시 달게 됐음. 죽다 살아난것인데 특히 장위 8과 9구역은 지역 주민들도 환영하는 개발이라서 속도는 굉장히 빠를것이다. 장위 12구역도 공공재개발로 진행중이고 아무튼 장위 뉴타운은 기본적으로 버려질 구역이 없을 정도로 모든곳이 활성화 될 전망이다.
향후 장위 뉴타운이 건설을 마치면 서울시 뉴타운 중에서 시세를 이끌어갈 곳이다. 현재 가장 빠른 속도로 개발중인 장위 4구역은 이번달 3월에 구청으로부터 착공신고필증을 교부 받았다. 엄청난건데 이유는 본격적으로 건물을 올리기 위한 공정의 첫단추이기 때문이다. 4월에 본격적으로 착공에 들어가면 일반분양도 가시권 안에 들어온것인데 하나씩 살펴보자.
장위 4구역 자이 공급규모
장위 4구역은 GS건설이 시공을 맡았다. 자이라는 이름으로 나올것이고, 장위뉴타운에서 가장 돋보이는 브랜드 네임으로 벌써 경쟁력을 기대할 수 있다. 단지규모를 보면 지하 3층 ~ 지상 31층, 31개동, 총 2,840세대로 이 중 일반분양 물량이 무려 1,335세대이다. 거의 3천세대가 넘는 대규모 단지. 게다가 일반분양 물량이 미쳤음.
아마 정비사업단지 중에서 이 정도로 사업성이 좋은곳 찾기 힘들 정도로 물량이 엄청남. 그러니 재건축, 재개발이 굉장히 중요한것이다. 특히 서울은 땅이 부족하기에 건물을 올릴만한 부지가 포화이기 때문에 턱 없이 부족한 부지 문제를 해결하기 위해서는 정비사업이 필요하다. 그리고 이로 인해 주변에 낙후된 건물들로 경쟁력을 읽었던 자산들이 다시 숨을 쉬게 된다.
장위 4구역 자이의 평형스타일은 49제곱 ~ 97제곱으로 다양하게 빼놨다. 일반분양으로 나오는 물량은 메인이 선호도가 높은 59와 84평형이다.
장위 4구역 자이 분양가
여기는 분양가상한제가 적용되는데 작년 한 해 정비사업조합측은 급등한 서울의 집값 대비 분양가를 조금이라도 올리려고 발악을 했었음. 가뜩이나 분양시장도 얼어붙은 상황에서 분양가를 더 높이기 위해 시기를 계속 뒤로 미뤄었었음. 늘 분양가는 시간이 문제다. 주변 시세가 치고 나가면 꼭 뒤늦게 올라간 집값 시세를 흡수 한 채 분양가를 비싸게 내놓음. 그러니 청약하는 입장에서는 당황스러울 수 밖에 없다.
장위 4구역 분양가 역시 전년 대비 훨씬 비싸게 내놓을 가능성이 높다. 장위 7구역 꿈의숲 아이파크가 2018년에 분양했는데 당시 분양가는 59타입 기준 4억 9천선이었고, 84타입이 6억 2천 수준이었다. 3년이 지난 지금은 59타입이 11억, 84타입은 13억으로 올라버림.
정말 서울 집값이 미친듯이 오른걸 알 수 있음. 이러한 주변 시세의 압력이 이후 새롭게 분양하는 단지들에게 큰 영향을 줄 수 밖에 없다. 분양을 앞두고 있는 조합으로써는 눈이 돌아갈 수 밖에 없다. 그래서 장위 4구역 자이의 추정되는 분양가는 84제곱 기준으로 8억 가까이 나올거라고 봄.
재작년만 해도 6억대라는 이야기도 나왔지만, 이제 이 금액도 터무니없어졌다. 그럼에도 불구하고 8억대의 분양가에 진입해도 여전히 주변 시세 대비 차익이 나온다. 서울의 다른 뉴타운을 따라잡기 위한 경쟁력은 충분한 상태임. 시세차익은 무려 최소 5억을 바라봐도 될 정도임.
장위4구역 자이 입지
근처에 있는 돌곶이역은 도보로 5분이면 갈 수 있는 초역세권이다. 초대규모 단지에 도보 5분 역세로 이미 경쟁력은 끝판왕임. 게다가 더블 역세권이며, 교통호재까지 깔렸는데 바로 GTX-C 노선이 광운대역을 지나간다. 이렇게 되면 강남과의 접근성도 아주 좋아진다. 또 동북선 경전철이 꿈의숲 코오롱하늘채 앞으로 지나간다.
장위 4구역 자이와는 거리가 조금 있지만, 그래도 인근에 이런 교통호재가 생긴다는것은 간접적인 영향을 받는다. 동북선은 왕십리에서 상계동까지 이어진다. 왕십리를 거쳐서 강남으로 가기에도 좋음. 학군은 장위초, 석관초 등 주변에 갈 수 있는 학교가 많고 동북경전철을 통해서 노원구 학원가로 가기에도 용이하다.
장위4구역 청약자격과 일정
서울 당해 우선공급 100%에 청약통장 2년 이상, 과거 5년내 당첨 이력이 없어야 한다. 특별공급과 일반공급으로 진행되고, 분양은 4월 착공 이후로 상반기를 넘기고 하반기가 시작되는 시점에 분양시장에 나올것이 예상된다.
그리고 이건 우리집 댕댕이다.
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장위4구역 자이 분양 일정 및 분양가 일반분양 정리
장위 뉴타운 중 가장 큰 규모를 자랑하는 단지죠. 장위 4구역 자이의 하반기 분양이 확실시되고 있습니다. 오늘은 주변 환경과 분양가, 시세차익은 어느 정도 노려볼 수 있는지 짚어보겠습니다.
1. 장위 4구역 자이 단지 규모 및 일반분양
2. 평형 구성
3. 교통환경
4. 학군 환경
5. 분양일정 및 분양 가격
6. 장위 4구역 자이 청약자격
분양가 상한제 개편안이 7월 중순부터 적용이 됩니다. 이번 개편안으로 건설사는 상승하는 원자재비와 인건비 압박에서 조금 숨통이 틔였고, 재개발 재건축을 진행 중인 단지의 조합원 분들도 분담금에 대한 압박을 조금 덜었지 않나 싶습니다.
그렇다고 해도 상한제에서 자유로울 수는 없는데요. 이번 개편안에서 가격을 최종적으로 결정하는 기구가 새롭게 신설되면서 택지비 검증을 받게 되었습니다. 최종적인 분양가는 이 택지비 검증과 함께 분양가를 조율하게 되겠죠.
현재 서울·경기뿐 아니라 전국 부동산 시장에 찬바람이 불고 있는데요. 지속적인 인플레 상황과 금리인상으로 집 구매를 꺼려하는 분들이 많습니다. 하지만 지난 몇 년간을 생각해보면 그런 때가 기회였던 적이 많았죠.
오히려 발상의 전환으로 이런 때 일반분양물량이 많은 곳에 당첨을 노려보는 것은 좋은 방법이라 생각이 됩니다.
아현2구역 마포더클래시 분양가 및 분양일정
이건 분양가 상한제 개편으로 그동안 분양을 하지 않았던 단지 곳곳에서 일반분양을 준비하고 있으니 자격조건이 되시는 분들은 반드시 이 기회에 내 집 마련을 하시면 좋겠습니다. 그러면 오늘은 장위 4구역 자이에 대해서 자세히 알아보겠습니다.
1. 장위 4구역 자이 단지 규모 및 일반분양
장위 4구역 단지 배치도
단지는 지하 3층, 지상 31층 31개 동으로 구성되고 2,840세대가 입주합니다. 이 중 일반분양 물량만 1,353세대로 59 타입과 84 타입이 주를 이루고 있습니다. 장위 뉴타운 단지 중 대장 단지가 될 것은 확실해 보입니다.
2. 평형 구성
평형은 49제곱에서 97 제곱까지 다양하게 구성되어 있습니다. 완공이 되면 소형부터 중형 평수까지 다양하게 있어 대형 평수만 있는 아파트 단지에 비해 시세가 즉각적으로 잘 반영될 것입니다.
전용면적 세대수 전용면적 세대수 임대 484 72㎡ 494 49B ㎡ 65 84A ㎡ 512 49C ㎡ 25 84B ㎡ 34 49D ㎡ 50 84C ㎡ 2 49E ㎡ 19 84D ㎡ 275 59A ㎡ 267 84E ㎡ 4 59B ㎡ 163 84F ㎡ 117 59C ㎡ 56 94A ㎡ 2 59D ㎡ 55 94B ㎡ 8 59E ㎡ 125 97 ㎡ 83
59㎡ 666세대, 72㎡ 494세대, 84㎡ 954세대, 94㎡ 97㎡ 91세대로 구성되어 있습니다. 60 ㎡ 이하 물량이 600세대 넘게 있기 때문에 1인 가구도 생애최초 특별공급 지원이 가능합니다.
3. 교통환경
장위4구역 자이 주변 지하철역
단지 바로 앞 6호선 돌곶이역이 도보로 5분 이내 도달 가능하고 1호선 석계역이 도보 10분 거리에 있습니다. 아직 착공에 들어가지는 않았지만 GTX-C노선 광운대역도 예정되어 있어 완공이 되고 나면 장위의 단점으로 꼽히는 강남 접근성 문제도 해결되어 시세에 탄력을 받을 것으로 보입니다.
4. 학군 환경
초등학교는 돌곶이역 건너편 석관초등학교를 배정받습니다. 초품아는 아니지만 역사를 통해 등교가 가능해 안전면에서도 괜찮아 보입니다. 중학교는 남대문중, 석관중, 월곡중이 있고 고등학교는 석관고, 창문여고가 있습니다.
5. 분양일정 및 분양 가격
그동안 분양가 상한제 개편 때문에 미루어왔던 불확실성이 없어졌기 때문에 11월에서 12월 사이 분양할 예정이라고 주변 부동산을 통해 확인했습니다.
분양 가격은 분양가 상한제가 적용되는 단지로 주변시세에 맞게 분양 가격을 정하지는 못할 것으로 보입니다. 현재 상황에서 가장 가능성 높은 금액은 59㎡ 기준 7~8억 원, 84㎡ 기준 9~10억 원 정도입니다.
주변 아파트 중 2020년에 입주한 꿈의숲아이파크의 최근 거래가가 12억 정도이고, 최고가는 13억까지 찍었기 때문에 당첨만 된다면 정말 최소로 잡아도 시세차익은 3억 정도 기대해볼 수 있습니다.
6. 청약자격
청약자격은 아래 사항을 만족해야 합니다.
무주택 세대주
서울특별시 2년 이상 거주자 우선공급
청약통장 가입 2년 이상
과거 5년 내 당첨사실 없음.
당첨가점이 예전에 비해 많이 내려왔죠. 청약경쟁률이 수백 대 일, 당첨가점은 70~80점대였는데 지금은 분위기가 많이 죽었기 때문에 내 집 마련의 또 다른 기회라 생각이 됩니다.
래미안 원페를라 일반분양 자격조건 및 분양정보
단지명 최저 당첨가점 북서울자이폴라리스 54 한화 포레나 미아 34 창동다우아트리체 32 서울대입구역더하이브센트럴 40 힐스테이트세운센트럴(2단지) 43 센트레빌아스테리움영등포 59
아직 청약통장 점수를 관리하고 계신 분들에게는 현실적으로 올해 분양할 단지 중 가장 당첨 가능성이 높은 단지가 아닐까 생각합니다.
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장위 4구역 가장 뛰어난 초역세권 자이아파트 시세차익 5억 확실
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재개발 사업의 문제점은 항상 같다. 말도 많고 탈도 많아 공사 지연은 늘 일어나는 일이다.
둔촌 주공같은 경우는 재건축 공사가 중단되며 공사장비를 철수하고 시공사는 유치권 행사까지 벌였다.
문제는 이렇게 되면 입주만을 기다리던 조합원들은 공사가 늦어질수록 공사비용의 증가로 내 집 마련의 꿈은 점점 멀어지게만 된다.
장위뉴타운 4구역 GS자이아파트 조감도 (사진: GS건설)
장위 뉴타운 장위 4구역 역시 오래도록 끌어왔던 재개발 지역 중에서 그나마 조합원들의 합의점을 찾아 드디어 GS건설과 공사가 시작되었다.
장위 4구역 자이 아파트 단지 규모는 지하 3층에서 지상 31층 31개 동 2840세대이며 그중 1353세대가 일반 공급된다.
타입별로는 59m² 5개 타입 666세대, 72m² 494세대. 대중적 인기가 높은 84m²은 6개 타입으로 954세대이며, 94m²과 97m² 91세대이다.
정비사업단지 중에서 이 정도 대단지 규모의 아파트에 자이라는 브랜드가 붙게 되면 장위 뉴타운 중에서도 대표 브랜드가 될 것으로 예상된다.
예상분양가
2018년에 분양했던 장위 7구역 꿈의 숲 아이파크 분양가를 기준으로 살펴보면 59m² 이 4억 9000만 원, 84m² 이 6억 2000만 원 선이었다.
현재 꿈의 숲 아이파크 714동 59m² 타입이 지난 3월에 실거래된 가격은 11억 5000만 원이었으며 708동에 22층 84m²은 13억에 실 거래되었다.
요즘 서울 집값 2배 차이는 보통이다. 정황상 예상컨대 59m² 이 6억 미만으로 책정될 듯 보이며 84m²은 8억 전후가 될 것으로 예상된다.
중도금 대출은 40%선으로 청약 대비 예산 자금을 계산을 참고해야 할 듯하다.
단지주변 입지환경 (자료: 네이버지도)
교통환경과 주변 학군
6호선 들곶이역과는 도보 3분 거리이며 석계역까지는 도보 10분 거리의 초역세권 단지이다. 서울에서 이 정도 역세권이라면 더 거론할 이유가 없다.
여기에 GTX-C노선이 광운대역으로 들어서게 되면 GTX를 이용한 강남권 진입이 또 다른 호재로 대두될 것이다.
그 외에도 단지와 다소 거리는 떨어져 있지만 동북선 경전철이 종암경찰서와 창문여고를 지나게 되는 점도 단지의 입지조건을 플러스해주고 있다.
서울 장위초, 장위중, 석관중, 종암중, 숭곡중, 월곡중, 남대문중. 석관고., 창문여고, 영훈고. 서울사범대 부설고, 성신여고. 삼서 등이 있다.
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청약자격
공고일 기준 무주택 세대주로 서울에서 2년 이상 거주자에게 우선 공급되며 청약통장 불입 2년 이상, 과거 5년 이내 당첨사실 없어야 한다.
확실한 분양공고가 시작되면 다시 한번 포스팅할 예정이다.
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장위4구역 자이 일반 분양 언제하나?
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장위 뉴타운은 성북구의 대표적인 뉴타운 지구입니다. 장위 4구역은 6월 일반 분양이 예정되어 있었는데요, 자이 홈페이지에서도 아직까지 확실한 분양일정은 나오지 않고 있는 상황입니다. 이번 포스팅에서는 장위 4구역 재개발 사업 개요 및 조합원 분양가, 예상 일반 분양가와 청약 관련된 내용에 대해서 알아보겠습니다.
장위4구역-조감도
장위 뉴타운 4구역 주택 재개발 사업
재개발 추진 과정 장위 4구역 사업개요 입지 인근 현황
1. 재개발 추진 과정
장위4구역-철거-현장
이 구역은 철거 공사가 완료된 상태이고요, 공사비 증액을 놓고 조합과 입주예정자 협의회 간 갈등으로 한동안 사업이 지연되었던 곳입니다. 하지만 지난 1월 입주자 예정 협의회 측에서 새로운 조합을 만들어 사업을 추진하게 됨에 따라 오늘 6월 일반 분양을 실시할 예정이었지만 시공사로 선정된 자이 홈페이지에는 아직까지 분양 일정에 대한 고지는 없는 상태입니다.
하지만 이미 철거는 완료된 상태이기 때문에 가까운 시일 안에는 일반 분양이 진행될 것으로 보이고요, 확실한 일정이 나오는 데로 자세한 내용 업데이트하겠습니다.
2. 장위 4구역 사업개요
장위4구역-사업개요
장위 4구역 자이 재개발 사업은 서울시 성북구 장위동 62-1번지 일대, 정비구역 면적 152,501㎡ 규모로 조합원 수는 998명입니다. 이 구역은 정비기반 시설 44,425㎡를 기부 채납하고 대지 면적 105,997㎡ 부지에 건폐율 23.42%, 용적률 262.52%를 적용하여, 지하 3층 ~ 지상 31층, 31개 동, 임대 아파트 484세대를 포함하여 총 2,840세대 규모의 대단지 아파트 및 부대 복리시설을 건립할 예정입니다.
이중 1,184세대가 일반에 공급될 예정으로 획상으로는 2024년 입주를 목표로 사업을 진행 중에 있습니다.
※ 주택 공급 계획
주택-공급-계획
재개발 사업을 통해 새롭게 공급될 면적별 평형은 총 19개 평형으로 구성되어 있습니다. 면적별 세대수는 위의 표를 참고하시기 바랍니다.
▶조합원 분양가
59㎡ : 3억 6,000만 원 (3.3㎡당 1,440만 원)
84㎡ : 4억 3,000만 원 (3.3㎡당 1,260만 원)
조합원 입주권 프리미엄은 약 8억 원대에 형성되어 있습니다. (※프리미엄은 현장 상황과 다를 수 있습니다. 참고만 하시기 바랍니다.)
▶일반 평균 예상 분양가는 3.3㎡ 약 2000만 원으로 예상되고 있습니다. 이 구역도 분양가 상한제를 적용받는 구역입니다.
59㎡ : 약 5억 원 (3.3㎡당 2,000만 원)
84㎡ : 6억 7,500만 원 (3.3㎡당 1,985만 원)
※ 청약 관련 사항
주택 청약 1순위 조건 확인 – 아래 링크를 통해서 확인하세요!
중대금 대출 및 전세 가능 여부 – 중도금 대출의 경우 분양가 9억 원 이하의 경우 40% 가능합니다. 조정대상 지역 내 신규 분양의 경우 실거주 의무 기간을 2~3년 이 있을 것으로 보이는데요, 아직까지는 법령이 확정이 된 것이 아니라 조금 더 지켜봐야 할 것 같습니다.
– 중도금 대출의 경우 분양가 9억 원 이하의 경우 40% 가능합니다. 이 있을 것으로 보이는데요, 아직까지는 법령이 확정이 된 것이 아니라 조금 더 지켜봐야 할 것 같습니다. 당첨 가능 예상 청약 점수 – 지극히 개인적인 생각입니다만 최소 60점 이상은 될 것으로 보입니다.
3. 입지
장위뉴타운_구역도
장위 4구역은 지하철 1호선 석계역과 6호선 돌곶이역과 인접한 더블역세권으로 6구역과 더불어 최상의 입지를 자랑하는 곳입니다. 규모 면에서도 현재 재개발이 진행되고 있는 구역 중에서도 가장 크고 GS건설 자이의 브랜드를 감안하면 향후 장위 뉴타운의 대장주 역할을 할 것으로 기대가 되는 곳입니다.
4. 인근 현황
꿈의숲-아이파크-분양가-실거래가
‘꿈의 숲 아이파크’는 장위 7구역은 재개발한 단지로 2018년 7월 분양을 거쳐 2020년 12월 입주한 단지입니다. 지상 7층 ~ 최고 29층, 19개 동, 임대 아파트 295세대 포함하여 총 1,703세대 규모입니다.
이 단지의 일반 평균 분양가는 전용 면적 기준
59㎡ : 3.3㎡당 1,984만 원 / 약 4억 9,600만 원
84㎡ : 3.3㎡당 1,820만 원 / 약 6억 1,900만 원
이 단지의 최근 실거래가는 일반 분양가 대비 두배 이상 상승한 상태입니다.
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