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생산관리지역 이란? – 알기 쉽게 핵심 총정리 – 지식살롱
– 용도지역 이란, 토지의 이용 및 건축물의 용도, 용적률과 건폐율 등을 제한함으로써, 토지를 경제적이고 효율적으로 이용하고, 공공복리의 증진을 목적 …
Source: geteng.tistory.com
Date Published: 1/10/2022
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생산관리지역안에서 건축할 수 있는 건축물(제71조제1항제18 …
생산관리지역안에서 건축할 수 있는. 건축물(제71조제1항제18호관련). 1. 건축할 수 있는 건축물(4층 이하의 건축물에 한한다. 다만, 4층 이하의 범위.
Source: www.law.go.kr
Date Published: 10/28/2022
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생산관리지역 이란 무엇인가? – SM Future
계획관리지역, 생산관리지역 등의 관리지역으로 설정되어 있는 토지들은 각 특성에 따라서 지을 수 있는 건축물이 다르기 때문에 꼭 알아두시고 투자 …
Source: zinle.tistory.com
Date Published: 5/2/2021
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생산관리지역 에서 할 수 있는 행위 – 다음블로그
생산관리지역 에서 할 수 있는 행위 ① 단독가구, 다중주택, 다가구주택, 연립주택, 다세대주택, 기숙사 (단) 4층 이내에만 건축 가능 ② …
Source: blog.daum.net
Date Published: 6/12/2022
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생산관리지역에서 할 수 있는 행위 바로알기 – 제주도 렌트카
간단하게 말하면 농림지역으로 보기 어려운 곳으로 개발 이나 건축은 가능한 지역이라고 말할 수 있습니다. 국토해양부에서 지정한 생산관리지역의 건폐율은 20%, …
Source: crypto-wanderer.tistory.com
Date Published: 7/27/2021
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[토지재테크 #1] 생산관리지역이란? – 그대와 나
생산관리지역만 놓고 보면 생산관리지역이 허용되는 용도로는 단독주택, 1종 혹은 2종 근린생활시설, 농림어업축산창고, 일부 공장(도정, 식품공장 등) 등 …
Source: allaboutyouandme.tistory.com
Date Published: 5/28/2022
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생산관리지역에 건축할 수 있는 건축물, 건폐율 및 용적률
생산관리지역”이란 농업·임업·어업 생산 등을 위하여 관리가 필요하나, 주변용도지역과의 관계 등을 고려할 때 농림지역으로 지정하여 관리하기가 …
Source: anbak4.tistory.com
Date Published: 10/25/2021
View: 2725
보전관리지역 및 생산관리지역의 건축가능한 건축물 – 은하수다방
보전관리지역 및 생산관리지역의 건축가능한 건축물. 1) 보전관리지역. ① 단독주택. ② 초등학교. ③ 교정, 국방, 군사시설. ④ 1종 근린시설.
Source: joesample.tistory.com
Date Published: 3/1/2022
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- Author: 성공마침표지니
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- Date Published: 2022. 6. 6.
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생산관리지역 이란? – 알기 쉽게 핵심 총정리
이번 글에서는 도시지역 내의 <생산관리지역>의 기본 개념과 <생산관리지역 안에서 할 수 있는 행위> 등에 대해서 알기 쉽게 핵심만 총정리해드리겠습니다.
생산관리지역
생산관리지역이란?
– “생산관리지역”이 무엇인지 이해하기 위해서는 일단 용도지역이 무엇인지 이해를 하여야 합니다. 그 이유는 우리나라 전체 토지를 경제적이고 효율적으로 이용하기 위해 용도지역으로 구분을 하여 관리를 하고 있기 때문입니다. 이 용도지역은 크게 9가지로 나누어져 있는데 그중에 <생산관리지역>이 있습니다.
1. 용도지역 이란?
– 용도지역 이란, 토지의 이용 및 건축물의 용도, 용적률과 건폐율 등을 제한함으로써, 토지를 경제적이고 효율적으로 이용하고, 공공복리의 증진을 목적으로, 모든 토지를 도시관리계획으로 결정하는 지역을 말합니다. 원칙적으로 용도지역은 각 필지별로 중복지정이 되지 않습니다. 토지 한 필지에는 단 하나의 용도지역만 지정이 됩니다.
2. 용도지역의 구분
용도지역 대분류 중분류 소분류 도시지역 주거지역 제1종 전용주거지역 제2종 전용주거지역 제1종 일반주거지역 제2종 일반주거지역 제3종 일반주거지역 준주거지역 상업지역 중심상업지역 일반상업지역 근린상업지역 유통상업지역 공업지역 전용공업지역 일반공업지역 준공업지역 녹지지역 보전녹지지역 생산녹지지역 자연녹지지역 관리지역 보전관리지역 생산관리지역 계획관리지역 농림지역 자연환경보전지역
3. 관리지역이란?
– 용도지역의 대분류에 의해 나눠지는 “관리지역”은 ‘도시지역’의 인구와 산업을 수용하기 위하여 ‘도시지역’에 준하여 체계적으로 관리하거나 농림업의 진흥, 자연환경 또는 산림의 보전을 위하여 ‘농림지역’ 또는 ‘자연환경보전지역’에 준하여 관리가 필요한 지역을 말합니다.
4. 생산관리지역이란?
– 농업 · 임업 · 어업생산 등을 위하여 관리가 필요하나, 주변 용도지역과의 관계 등을 고려할 때 “농림지역”으로 지정하여 관리가 곤란한 지역을 말합니다.
생산관리지역 안에서 할 수 있는 행위
– 용도지역에 따라 토지를 활용할 수 있는 범위가 정해지게 됩니다. 즉, 용도지역별로 토지 위에 건축물을 얼마나 넓고 높게 지을 수 있는지도 결정이 되며, 어떠한 건축물을 지을 수 있는지 건축물의 종류도 제한을 받게 됩니다. 즉, 용도지역은 토지의 가치를 결정짓는 핵심 요소이므로 자세하게 살펴보아야 합니다. (▶용도지역 확인방법)
1. 생산관리지역 건폐율과 용적률
(1) 건폐율
토지 위에 건축물을 얼마나 옆으로 넓게(수평적 개념) 건물을 지을 수 있는지를 정하는 개념입니다.
건폐율 = (건축면적 ÷ 대지면적) × 100
생산관리지역의 건폐율 : 20% 이하
(2) 용적률
토지 위에 건축물을 얼마나 위로 높게(수직적 개념) 건물을 지을 수 있는지를 정하는 개념입니다.
용적률 = (건축물의 지상층 연면적 ÷ 대지면적) × 100
생산관리지역의 용적률 : 80% 이하
2. 생산관리지역 안에서 할 수 있는 건축행위
– 용도지역별로 건축할 수 있는 건축행위는 상위 법령인 [국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령]에서 큰 틀을 1차적으로 정한 후, 이 큰 틀 범위를 벗어나지 않는 범위 안에서 각 지자체의 특성에 맞도록 하위 법령인 [도시·군 계획조례]에서 세부적으로 건축행위를 정하고 있습니다.
즉, 여러분들이 생산관리지역 안에서 건축할 수 있는 건축물을 찾는 방법은 다음과 같습니다.
우선, 기본적인 큰 틀을 [국토계획법 시행령]에서 1차적으로 허용되는 건축물을 확인합니다.
2차로 해당 토지가 속한 [도·시군 계획조례]를 통해 다시 한번 건축이 허용되는 건축물들을 세부적으로 다시 한번 확인해야 합니다.
(1) [국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령]에 의해 할 수 있는 행위
– 1차적인 큰 틀에서 생산관리지역에서 할 수 있는 행위에 대해서 살펴보도록 하겠습니다.
“단독주택”(단독주택, 다중주택, 다가구주택, 공관)
“제1종 근린생활시설” 중에 슈퍼마켓, 일용품 소매점 및 마을회관, 공중화장실, 대피소 및 변전소, 양수장, 정수장 등
“교육연구시설” 중에 초등학교
“운동시설” 중에 운동장
“창고시설” (단, 농업 · 임업 · 축산업 · 수산업용의 창고시설만 가능)
“동물 및 식물 관련 시설” 중에 작물 재배사, 종묘 배양시설, 화초 및 분재 등의 온실, 동물 또는 식물과 관련된 시설(단, 동물원 및 식물원은 제외)
“교정 및 군사시설”
“발전시설”
(2) [도시·군 계획조례]에 의해 할 수 있는 행위
– 위에 [국토계획법 시행령]에서 1차적으로 확인한 것의 범위 안에서, 2차적으로 허용되는 건축물의 종류는 다음과 같습니다.
공동주택 가능 (단, 아파트는 제외)
제1종 근린생활시설 중에 슈퍼마켓, 일용품 소매점, 휴게음식점, 제과점, 마을회관, 공중화장실 등은 가능 (단, 변전소, 양수장, 정수장 등은 제외)
제2종 근린생활시설 (단, 휴게음식점, 일반음식점, 제조업소, 수리점 및 단란주점은 제외)
판매시설 (단, 농업 · 임업 · 축산업 · 수산업용에 한한다)
의료시설
교육연구시설 중에 중학교, 고등학교 및 교육원(단, 농업 · 임업 · 축산업 · 수산업과 관련된 교육시설에 한한다)
노유자시설
수련시설
공장(제2종 근린생활 시설 중에 제조업소를 포함) 중에 도정공장 및 식품공장과 읍·면지역에 건축하는 제재업의 공장으로서 다음의 어느 하나에 해당하지 아니하는 것 [대기환경보전법] 제2조 제9호에 따른 특정대기유해물질이 같은 법 시행령 제11조 제1항 제1호에 따른 기준 이상으로 배출되는 것 [대기환경보전법] 제2조 제11호에 따른 대기오염물질 배출시설에 해당하는 시설로서 같은 법 시행령 별표 1에 따른 1종 사업장 내지 3종 사업장에 해당하는 것 [물환경보전법] 제2조 제8호에 따른 특정수질 유해물질이 같은 법 시행령 제31조 제1항 제1호에 따른 기준 이상으로 배출되는 것. (다만, 동법 제34조에 따라 폐수 무방류 배출시설의 설치허가를 받아 운영하는 경우는 제외) [물환경보전법] 제2조 제10호에 따른 폐수배출시설에 해당하는 시설로서 같은 법 시행령 별표 13에 따른 제1종 사업장부터 제4종 사업장까지 해당하는 것
위험물 저장 및 처리시설
자동차 관련 시설 중에 운전학원, 정비학원 및 [여객자동차 운수사업법], [화물자동차 운수사업법] 및 [건설기계 관리법]에 의한 차고 및 주기장
동물 및 식물 관련 시설 중에 축사, 가축시설, 도축장, 도계장
분뇨 및 쓰레기 처리시설
방송통신시설
묘지 관련 시설
장례식장
해당 토지의 도시계획조례 확인 방법
– 위에서 [국토계획법]과 [도시·군 계획조례]를 통해 “생산관리지역”에서 할 수 있는 건축행위 들을 살펴보았습니다. 그러나 더욱 정확하게 살펴보기 위해서는 해당 지역의 도시계획조례 (예:부천시 도시계획조례, 천안시 도시계획조례)를 검색하여, “생산관리지역”에서 할 수 있는 행위를 확인하셔야 합니다. 뿐만 아니라, 토지를 매수할 계획이시라면, 해당 지역 “담당공무원”에게, 본인이 원하는 건축물을 건축할 수 있는지, 반드시 매수 전에 확인을 하셔야 합니다. 추가적으로 해당 지역의 ‘건축설계사무소’ 또는 ‘토목설계사무소’에 이중으로 확인을 해보시는 것이 매우 안전한 방법입니다. 반드시 확인하시길 권장드립니다.
각 지역별 [도시계획조례] 확인 방법은 다음과 같습니다.
STEP 01. [자치법규 시스템] 홈페이지 사이트에 접속합니다.
STEP 02. 상단에 [자치법규 검색]을 클릭합니다.
STEP 03. 상단 박스 [자치단체별]에 지역별로 검색을 해도 되고, 직접 [법규명] 검색란에 [본인이 검색하고자 하는 지역 도시계획조례]를 입력 후 하단의 [검색하기] 버튼을 클릭해주면 됩니다. (예 : 천안 도시계획 조례)
STEP 04. “천안 도시계획 조례”가 검색되는 것을 확인할 수가 있습니다. 검색된 해당 지역 도시계획 조례를 클릭합니다.
STEP 05. 도시계획 조례 내용 중에 우측 스크롤바를 내려가면서 [용도지역 안에서 건축제한] 조항을 찾아서 확인합니다.
STEP 06. [생산관리지역 안에서 건축할 수 있는 건축물] 부분을 보면 “별표 19″와 같다고 기재되어 있습니다.
STEP 07. 우측 스크롤바를 끝까지 내려보면 “별지 별표” 부분에 용도지역별로 건축할 수 있는 건축물을 문서로 다운로드할 수 있게 되어 있습니다. 원하는 문서를 다운로드한 후, 확인하시면 됩니다. 위 절차가 이해하기 힘드신 분들은, 아래의 이미지를 순서대로 그대로 따라 하시면 됩니다.
자치법규정보시스템-도시계획조례-확인-방법
위 절차대로 이 문서들을 다운로드하여 읽어보셔도 “[건축법 시행령 별표 1]의 내용”과 “용적률 및 건폐율에 대한 개념”을 잘 모르시면 이 내용들을 이해하기 힘드실 겁니다. 하단에 이와 관련된 링크를 걸어드릴 테니 꼭 읽어보시길 바랍니다. 해당 글을 읽어보시면 앞으로 “용도지역별 건축행위”에 대해 이해하고, 토지 가치를 판단하는데 큰 도움이 되실 겁니다.
▶[건축법 시행령 별표 1 – 용도별 건축물의 종류 완벽 해설]
▶[용적률과 건폐율 – 계산방법, 용도지역별 건폐율과 용적률]
▶[용도지역 확인방법 – 용도지역이 땅 팔자를 결정]
토지의 가치를 파악하기 위해서는 용도지역을 확인하고, 해당 용도지역의 행위제한을 정확하게 이해하여야 합니다. 이 글을 통해 [생산관리지역] 토지를 이해하는데 많은 도움이 되셨으면 합니다.
▶ [서울시 토지거래허가구역 추가 발표 내용 (압구정, 여의도, 목동, 성수)]
▶ [농림지역 이란? – 핵심만 총정리]
▶ [전월세 신고제 대상 확정 발표 내용 핵심 정리]
생산관리지역 이란 무엇인가?
부동산에 관심이 있으시다면 생산관리지역 이란 용어를 자주 들어보실 텐데요. 계획관리지역, 생산관리지역 등의 관리지역으로 설정되어 있는 토지들은 각 특성에 따라서 지을 수 있는 건축물이 다르기 때문에 꼭 알아두시고 투자를 하셔야 합니다.
관리지역 이란?
관리지역은 도시지역의 인구 및 산업을 수용하기 위해 도시지역에 준하여 체계적으로 관리하거나 농림업 진흥, 산림보전, 자연환경 등을 위해 농림지역 또는 자연환경보전지역에 준하여 관리가 필요한 지역을 말합니다.
관리지역 구분
이러한 관리지역은 크게 세 가지로 구분됩니다.
생산관리지역 : 농업·임업 ·어업을 위해 필요하지만, 농림지역으로 지정하기 곤란한 지역
보전관리지역 : 자연환경보호, 산림보호, 수질오염방지 등 생태계 보전 등을 위해 보전이 필요하지만, 자연환경보전지역으로 지정하여 관리하기 곤란한 지역
계획관리지역 : 도시 편입이 예상되는 지역 또는 제한적 이용 ·개발하려는 지역
난개발을 방지하고 선계획 후개발을 위해 국토관리법과 도시계획법을 통합하여 준도시지역과 준농림지역을 관리지역으로 개편하였습니다.
생산관리지역 이란?
생산관리지역은 원래는 농업·임업·어업을 위한 지역이기 때문에 농림지역으로 지정해 관리를 해야 하지만, 용도지역과의 관계 등을 고려할 때 농림지역으로 지정하여 관리하기 곤란하여 관리지역으로 규정하였습니다.
생산관리지역은 결론적으로 개발이나 건축이 가능한 지역입니다. 또한 다른 관리지역과 비교하여 비교적 쉽게 개발이나 건축이 가능한 관리지역으로 구분되며 건폐율과 용적률은 다음과 같이 지정되어 있습니다.
생산관리지역 건폐율, 용적률
건폐율 : 20% 이하
용적률 : 80% 이하
도시 및 지역에 따라 조금씩 차이가 있을 수 있지만, 일반적으로 생산관리지역의 건폐율은 20% 이하이며 용적률은 80%입니다. 시공을 생각하고 있으시다면 계획을 세우기 전 관련 내용을 확실히 알아본 뒤에 하시는 것이 좋습니다.
생산관리지역에서 할 수 있는 행위
4층 이내 건축물(아파트 제외)
주거용 건물(단독주택 등)
1종 근린생활시설
2종 근린생활시설(아목, 너목 및 일반음식점, 단란주점 제외)
슈퍼마켓(식품, 잡화, 의류, 완구, 서적, 건축자재, 의약품류)과 일용품 판매시설 1,000㎡ 미만
제조업소, 수리점, 세탁소 (바닥면적 500㎡ 미만)
판매시설(농업, 임업, 축산업, 수산업용에 한함)
의료시설
유치원, 중학교, 고등학교 및 교육원
노유자 시설
수련시설
도정, 식품, 읍면지역에 설치하는 제재업 공장(비공해성)
축사, 가축시설 도축장, 도계장
창고시설(농업, 임업, 축산업, 수산업에 필요해야 함)
장례식장
방송통신시설 등
대표적으로 위와 같은 건축물을 생산관리지역에서 건축할 수 있습니다. 농림지역과 비교해 훨씬 넓은 범위의 건축 행위가 가능하다는 것을 알 수 있습니다. 생산관리지역에서 할 수 있는 행위를 더욱 자세히 알고 싶으시다면 하단 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령을 확인하시기 바랍니다.
별표 · 서식
내가 투자할 토지가 관리지역으로 설정되어 있는지 녹지지역으로 설정되어 있는지에 따라 할 수 있는 행위가 제한되어 있습니다. 부동산에 투자하기 전에 이러한 사항들을 먼저 살펴보시고 신중히 선택하시기 바랍니다. 지금까지 생산관리지역 이란 무엇인지에 대해서 알아봤습니다.
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생산관리지역 에서 할 수 있는 행위
관리지역에서 건축 할 수 있는 건축물및 규모
국토의 계획 및 이용에 관한 법률
도시지역 의 인구와 산업을 수용하기 위하여 도시지역에 준하여 체계적으로 관리하거나 농림업의 진흥, 자연환경 또는 산림보전을 위하여 농림지역 또는 자연환경보전지역 에 준하여 관리가 필요한 지역을 말한다.
이러한 지역은 다음과 같이 관리지역으로 지정하여 관리한다.
① 보전 관리 지역 : 자연환경보호, 산림보호, 수질오염방지, 녹지공간 확보 및 생태계 보전 등을 위하여 보전이 필요하나, 자연환경보전지역으로 지정하여 관리하기가 곤란한 지역
② 생산 관리 지역 : 농업 ·임업·어업을 위해 필요하나 농림지역으로 지정하기 곤란한 지역
③ 계획 관리 지역 : 도시 편입 예상지역 또는 제한적 이용·개발을 하려는 지역이다.
종전의 국토이용관리법 에서 준농림지역으로 구별하던 용도지역 을 난개발 을 방지하고 선계획-후개발을 위하여 국토이용관리법과 도시계획법을 통합하여 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 로 개정하면서 준도시지역과 준농림지역을 관리지역으로 개편한 것이다. 당시 준농림지역은 준도시지역으로 용도를 변경하여 아파트 등을 건설하였는데, 이 때문에 토지이용이 문란하다 하여, 이와 같은 세 가지로 개편하고 다시 지정하였는데, 각 지방자치단체의 작업이 순조롭지 않아 장기간 소요되었다. 계획관리지역으로 지정되는 지역은 땅 값이 급등되는 등의 부작용도 생겼다. 관련법은 국토의 계획 및 이용에 관한 법률이다.
관리지역세분화의 결과, 종전에 관리지역으로만 분류되던 지역이 다시 보전 – 생산 – 계획관리지역으로 나누어 진다. 계획관리지역으로 분류되는 관리지역은 지자체에 따라 다르지만, 대개 관리지역의 40% ~ 60% 수준으로 하고 있다.
계획관리지역과 여타 관리지역의 차이는 크게 세 가지인데,
첫째로는 건폐율과 용적율이 다르며,
둘째로는 이용할수 있는 범위가 달라, 숙박시설과 음식점은 계획관리지역에서만 가능하고
셋째로는 계획관리지역은 2종 지구단위계획을 세워서 아파트도 지을수 있으나, 여타의 관리지역은 그렇지 않다.
구체적으로 보면, 계획관리 지역으로 지정되면 제2종근생시설인 일반음식점, 연면적300㎟ 이상의 휴게점, 공장설림 등이 가능해 토지의 활용가치가 높아지고,
보전관리 지역으로 지정될 경우에는 현재 관리지역 안에서 건축할수 있는 건축물중 제 1종근린생활시설인 소매점, 연면적 300㎟ 미만의 휴게점 목욕탕, 의료시설, 창고시설 등을 건축할수 없으며, 또한 공동주택(아파트 제외), 숙박시설, 공장, 자동차관련시설, 관광관련시설을 건축할수 없어 토지의 활용가치가 현저하게 떨어지게 된다
.
생산관리 지역은 문화시설, 창고시설, 관광휴게시설 등을 건축할수 없어지며, 건축행위를 할 때도 관리지역보다 심한 규제를 각종 법률에 의 해 적용받게 된다. 이러한 차이로 말미암아 계획관리지여고가 보전 생산관리지역 간에는 큰 땅값의 차이가 나게 되는 것이다.
보전 생산 계획관리지역 허용행위 비교
생산관리지역에서 할 수 있는 행위 바로알기
생산관리지역에서 할 수 있는 행위 어떤 것이 있는지 알아보겠습니다.
토지이용계획 확인원 서류를 보면 등장하는 용어인 생산관리지역
아직 이 용어의 내용이 어색하신 분들을 위해 간단히 설명드리겠습니다.
생산관리지역 이란
간단하게 말하면 농림지역으로 보기 어려운 곳으로 개발 이나 건축은 가능한 지역이라고 말할 수 있습니다.
국토해양부에서 지정한 생산관리지역의 건폐율은 20%, 용적률은 80%라는 점 참고 하시기 바랍니다.
그럼 이러한 생산관리지역에서 할 수 있는 것은 무엇일까요?
토지 이용 규제 정보 서비스 관련 아래 내용 확인해보시기 바랍니다.
토지이용 규제 정보 서비스 바로가기
생산관리지역에서 할 수 있는 행위
건축물을 지을 수 있으나 4층 이내에서만 가능 (아파트 제외)
주거용 건물(단독 주택 등)
제1종 근린생활시설
가목과 사목(공중화장실, 대피소 등)
초등학교
운동장
창고(농업, 임업, 축산업, 수산업 용만 해당) 등등
이 외에도 다양한 건축물을 지을 수 있는데요.
이러한 정보는 국가법령정보센터 내 국토의 계획 및 이용에 관한 법률을 보시면 더 자세히 알 수 있습니다.
찾아가기 번거로운 분들을 위해 생산관리지역안에서 건축할 수 있는 건축물 링크 만들어 놓았습니다.
아래 내용 참고하세요.
국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령 별표 19 바로가기
지금까지 생산관리지역안에서 할 수 있는 행위에 대해서 알아보았습니다.
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안녕하세요. 언제나 꼼꼼히 따져보는 현명한 재테크를 지향 하는 루시입니다. 도시화가 정점으로 되어버린 시대에서 이제는 자연환경과 힐링은 시대의 화두가 되었네요. 주변을 돌아보아도 많은 사람들이 점점 친환경적인 삶의 쾌적성과 주변환경의 풍광이라는 가치에 관심을 두고 있는 것 같습니다.
토지재테크에 관심을 가지게 되거나 경매 혹은 공매 쪽을 알아보시게 되면 토지 매입하는 방법과 각 종 정보에 대해 찾게 되시고 이때 용도구역이란 용어를 듣게 됩니다. 대부분 토지에 큰 관심이 없으셨던 일반 주부 혹은 직장인분들은 이 말이 생소하여 처음엔 어떤 용도의 땅인지 의아해 하게 되실 텐데요. 좀 더 자세히 살펴보면 용도구역 아래 계획관리, 보전관리, 생산관리, 농림지역이라는 용어까지 등장 하게 됩니다. 도대체 이런 용어들이 의미하는 바가 무엇일까요.
대한민국 정부는 국토이용을 체계적으로 관리하기 위해서 생산관리지역, 계획관리지역, 보전관리지역으로 나누어 관리 하고 있습니다. 서울을 떠나 귀농 귀촌 하고 싶으신 분들 그리고 토지 경매와 공매, 매매와 같은 토지재테크에 관심이 많으신 분들이시라면 한번쯤 들어보았을 생산관리지역, 계획관리 지역, 보전관리지역 이라는 용어에 관하여 이제부터 저와 함께 알아보도록 할게요.
1. 생산관리 지역이란?
생산관리지역은 용도지역 중 하나로써 농업, 임업, 어업 생산 등을 위하여 관리가 필요하거나 주변 용도지역과의 관계 등을 고려해서 농림지역으로 지정하여 관리하기 어려운 지역을 지정한 지역을 말합니다. 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 의해 국토해양부장관·특별시장·광역시장이 지정하는 지역입니다.
2. 생산관리 지역의 건폐율과 용적률은? – 건폐율 20%, 용적률 80%
가. 생산관리지역의 건폐율(건물 등을 지을 때 바닥 면적)은 20%, 용적율(전 층의 합계면적)은 50%~80% 입니다.
나. 생산관리지역 내 건폐율과 용적률은 관할구역의 면적, 인구규모, 용도지역의 특성 등을 감안하여야 합니다.
다. 관할 특별시, 광역시, 시 또는 군의 도시계획조례가 정하는 비율을 초과해서는 안됩니다.
3. 생산관리지역 내에 건축할 수 있는 건축물
– 4층 이하 높이, 단독주택 및 초등학교, 운동장, 창고, 교정 및 국방·군사시설, 발전시설 등의 건축물들을 건축 가능합니다.
가. 단독주택
나. 제 1종 근린생활시설
다. 창고시설 (농업, 임업, 축산업, 수산업 사용에 한함)
라. 교육시설
마. 노유자시설
바. 분뇨 및 쓰레기 처리 시설
사. 위험물 저장 및 처리 시설 (주유소, 가스 충전소)
아. 운전학원
자. 차고지
차. 분뇨 및 쓰레기 처리 시설(고물상)
4. 생산관리지역 토지의 단점
가. 1인당 허가하는 면적이 적음 (1,000㎡ 이하)
나. 농지보전부담금 부담(공시지가의 30%, 상한액-㎡당 50,000원)
다. 낮은 용도의 사용 비율(건폐율: 20%, 용적율 80%)
라. 개발가능성 적음, 대부분 개발 불가능한 곳이라 가격이 낮음 (계획관리 지역의 3분의 2가격)
[참고] 개발이 어려운 생산보전관리지역으로 분류가 예상되는 땅 구별하기1. 보전지역으로 둘러싸인 3,000평 미만의 땅
2. 국가 하천, 지방 1급 하천 변에서 500m 이내의 땅
3. 상수원 보호구역에서 1km 이내인 집수 구역 (물을 모아두는 곳)
4. 면적 30만㎢이상 농업용 저수지에서 500m 이내인 집수 구역
5. 경지정리가 잘된 지역과 가까운 논밭
6. 그린벨트 등 공적 규제지역
7. 상습침수 등 재해발생 가능성이 큰 땅
생산관리지역으로 지정된 지역의 주위 토지의 모양을 보시면 다른 지역보다는 농사짓는 토지의 연속된 필지가 있음을 볼 수 있습니다. 이 토지들은 경지정리나 구획정리 논두렁 바로잡기 등이 정리가 잘 되어있지 않고 혹은 반듯하지는 않을 수도 있지만 그래도 이런 경우의 대부분은 현재 거의가 농사짓는 토지입니다.
이 생산관리지역은 거의 대부분 하우스농사를 하는 곳이 많고 관개시설이나 농사를 짓는 분위기가 형성되어 있으므로 아무래도 농사를 짓기에는 다른 지역보다 우위에 있는 곳이 많기 때문에 만일 토지재테크가 귀농을 목적으로 하는 것 이라면 생산관리지역의 토지를 생각해 봄직할 것 같네요.
5. 생산관리지역의 재테크
시가보다 저렴하다
생산관리지역만 놓고 보면 생산관리지역이 허용되는 용도로는 단독주택, 1종 혹은 2종 근린생활시설, 농림어업축산창고, 일부 공장(도정, 식품공장 등) 등이 가능합니다. 그리고 구체적으로는 도시계획조례에 따라 허용되는 용도가 달라질 수 있습니다. 생산관리지역은 농업 혹은 어업을 위해 필요는 하지만 주변용도지역과의 관계를 놓고 볼 때 관련 농림 혹은 어업지역으로 지정하기 곤란한 지역을 말하기 때문에 주변 시가 보다 저렴하게 구입할 수 있다는 장점이 있습니다.
국변(국토이용계획변경)이 되는 땅을 찾자
생산관리지역과 같이 시가보다 저렴한 개발가능성 있는 토지를 매입하여 재테크를 하는 대표적인 방법으로는 개발이 가능한 임야를 매입하여 개발이 가능한 사업용지로 변경시켜서 시세차익을 가지는 것이 대표적으로 많은 케이스입니다. 이러한 용지변경은 대부분 어마어마한 시세차익을 가져옵니다. 이러한 부동산 재테크의 성공적인 시세차익의 발생 이유는 아래와 같습니다.
첫째, 임야에서 사업용지로 토지의 형질이 변경되면, 여기에서 1차 시세 차익을 남기실 수 있게 됩니다.
둘째, 사업용지에 개인의 자금이나 PF자금으로 건물을 지음으로써 지가를 올리게 되므로 2차 시세 차익을 남길 수 있습니다.
셋째, 사업용지에 지은 본인의 건물에서 임대사업을 하셔서 수입이 발생시킬 수도 있으며 또한 차후 매도를 하시게 될 때에는 3차 시세 차익이 생깁니다. 따라서 이렇게 원금의 몇 배의 시세차익을 통한 수익을 가져갈 수 있습니다.
주위의 호재로 인한 지가 상승이 아니라 직접 개발지에 투자를 하실 수 있으시면 그게 가장 좋은 방법 이겠지만 그러한 개발지도 2종지구단위계획이 세워져 있는지 혹은 각 지자체에서 승인이 떨어져서 허가가 난 것인지를 알아보셔야 합니다. 무조건 부동산 업자들 말만 믿고
무턱대고 토지에 투자하시지 마세요. 성공한 투자는 꼼꼼한 공부와 정보를 통해 이루어질 수 있습니다. 직접 시간과 노력을 투자하셔서 상세히 알아보시고 하시면 꼭 투자에 성공하실 수 있습니다.
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생산관리지역 투자
부동산 혹은 중개매매 업자를 통해 시골의 경치 좋은 위치에 약130평 정도의 땅을 사서 게스트하우스 혹은 사업적으로 유용한 건물을 올려서 수익을 내고자 하시는 분들이 대다수 많이 있는 것으로 알고 있습니다. 하지만 생산관리지역의 구입 하고자 하는 토지에 건축을 해서 건물을 올리려면 우선적으로 4미터 도로가 있는지 확인 해보시는 것이 좋습니다. 또한 지자체 마다 조금씩 건축규정이 조금씩 다른 점들이 있으니 관할 지자체에 반드시 한번 문의를 해보시고 진행하시는 것이 좋겠습니다. 생산관리지역에서 숙박시설(게스트하우스)는 건축이 불가하나 단독주택이나 다가구주택을 지어서 민박사업(펜션사업)은 가능합니다. 따라서 다각도로 사업과 투자를 재구성해보시고 생산관리지역의 구입하시고자 하는 토자의 지자체에 문의하셔서 다방면의 수익구조를 구상해보시는 것도 좋겠습니다. 생산관리지역으로 전답이나 임야인 경우로 도로가 있고, 전기가 있으며, 농사지을 1000m2이상농지와
건축물 혹은
집을 지을 토지가 있다면 단독주택 지음으로써 민박을 하려면 관할시장 혹은 군수로부터 농어촌 민박 사업자로 지정을 받을 수 있습니다. 상기와 같이 단독주택의 민박 사업자로 지정을 받으려면 운영자가 현지에 거주하고 있어야 하며 건물은 연면적150㎡ 이하의 단독주택이거나 혹은 다가구주택이어야 합니다. 또한 화재예방을 위해서 수동식소화기 및 단독경보형 감지기도 설치해야 합니다. 생산 관리지역이나 농림지역이라도 농지정리가 아니 되고 다른 규제들이 없다면 가능합니다. 시군구청 건축과 혹은 도시계획과 등 건축 인허가 받기 위해 몇 곳 들려야 하겠지만 향후 편하고 근심 걱정 없는 관리와 환금성 높은 수익구조를 위해 전문가 지도를 받는 것이 현명합니다.
유의사항: 항상 투자관심지역의 지번의 토지이용계획확인원과 지자체의 세분화 과정을 체크!
토지라는 것은 개별성이 강하기 때문에, 생산관리지역도 때로는 좋은 환금성을 가진 투자처가 될 수 있습니다. 하지만 꼼꼼히 유의하셔야 할 점을 챙기셔서 접근하셔야 할 것 입니다. 특히 지가의 경우에는 일반적인 사항 이므로 개발계획과 지구단위수립여부 그리고 현장 상황등에 따라 달라 질 수 있습니다. 언제나 해당 지번의 토지이용계획확인원과 지자체의 세분화 과정을 체크해보시기 바랍니다. 중개업소만 믿지 마세요.
토지의 형질변경으로 인한 시세차익은 각 종 재테크 방법을 모두 모아보아도 비교 되지 않을 정도로 어마어마하게 큰 폭을 자랑합니다. 따라서 각 종 재테크 방법 중 부동산 재테크를 선택하셨고 그리고 부동산 재테크 중에서 토지에 재테크를 고려할 때 만큼은 땅에 대한 각종 규제가 많기 때문에 여러모로 신중하게 생각을 해서 투자를 해야 합니다. 더욱 정확하고 구분 되는 토지적성평가를 통한 관리지역 세분화로 인해 요즘의 토지는 개발이 가능한 곳이랑 보전을 해야 되는 곳이 매우 명확하게 구분이 되어진 상태입니다.
생산관리지역에 관하여 조금 이해가 되셨는지요? 그럼 다음 글에서는 계획관리지역에 관련한 포스팅을 2차적으로 하겠습니다. 오늘도 제 블로그를 방문해주셔서 감사합니다. 다음 포스팅에서 뵙겠습니다.
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생산관리지역에 건축할 수 있는 건축물, 건폐율 및 용적률
지식보태미
# “생산관리지역”이란 농업·임업·어업 생산 등을 위하여 관리가 필요하나, 주변용도지역과의 관계 등을 고려할 때 농림지역으로 지정하여 관리하기가 곤란한 지역을 말한다.
# 관련근거 : 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률(이하, 국토계획법) 시행령 」 제71조제1항제18호 및 제84조
「국토계획법」에 의한 용도지역은 ①도시지역, ②관리지역, ③농림지역, ④자연환경보전지역으로 구분한다.
그리고
관리지역은 ① 보전관리지역, ② 생산관리지역, ③ 계획관리지역으로 구분하여 지정한다.
관리지역 중 생산관리지역은 어떤 곳인지? 건축할 수 있는 건축물은 어떤 종류가 있는지? 마지막으로 건축물의 건폐율과 용적률에 대해서 정리해 봅니다.
01. 생산관리지역이란?
“생산관리지역”이란 농업·임업·어업 생산 등을 위하여 관리가 필요하나, 주변용도지역과의 관계 등을 고려할 때 농림지역으로 지정하여 관리하기가 곤란한 지역을 도시·군관리계획으로 결정하여 지정한다.
또한, 장래 농업진흥지역이나 농림지역으로 변경할 필요가 있는 지역이다.
02. 건축할 수 있는 건축물
건축할 수 있는 건축물 중 대표적인 건축물은 아래와 같다. (나머지 건축물에 대해서는 아래 첨부한 파일 참조)
1. 「국토계획법」에 정하는 바에 의하여 건축할 수 있는 건축물 (4층 이하의 건축물에 한한다. 다만, 4층 이하의 범위안에서 도시·군계획조례로 따로 층수를 정하는 경우에는 그 층수 이하의 건축물에 한함)
♣ 「건축법 시행령」 별표 1 제1호의 단독주택
♣ 「건축법 시행령」 별표 1 제3호가목, 사목(공중화장실, 대피소, 그 밖에 이와 비슷한 것만 해당한다) 및 아목에 따른 제1종 근린생활시설
☞ 소매점, 도시가스배관시설, 통신용 시설, 정수장, 양수장 등
♣ 「건축법 시행령」 별표 1 제18호가목의 창고(농업·임업·축산업·수산업용만 해당)
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2. 도시·군계획조례가 정하는 바에 의하여 건축할 수 있는 건축물 (4층 이하의 건축물에 한한다. 다만, 4층 이하의 범위안에서 도시·군계획조례로 따로 층수를 정하는 경우에는 그 층수 이하의 건축물에 한함)
♣ 「건축법 시행령」 별표 1 제2호의 공동주택(아파트를 제외한다)
♣ 「건축법 시행령」 별표 1 제3호의 제1종 근린생활시설[같은 호 가목, 나목, 사목(공중화장실, 대피소, 그 밖에 이와 비슷한 것만 해당) 및 아목은 제외]
☞ 소매점, 휴게음식점, 제과점은 설치할 수 없다.
♣ 「건축법 시행령」 별표 1 제4호의 제2종 근린생활시설[같은 호 아목, 자목, 너목(농기계수리시설은 제외) 및 더목은 제외]
☞ 휴게음식점, 제과점, 일반음식점, 제조업소, 단란주점은 설치할 수 없다.
♣ 「건축법 시행령」 별표 1 제11호의 노유자시설
♣ 「건축법 시행령」 별표 1 제29호의 야영장 시설
보전관리지역 및 생산관리지역의 건축가능한 건축물
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보전관리지역 및 생산관리지역의 건축가능한 건축물
1) 보전관리지역
① 단독주택
② 초등학교
③ 교정, 국방, 군사시설
④ 1종 근린시설
⑤ 2종 근린시설
⑥ 종교집회장
⑦ 의료시설
⑧ 노유자시설 (노인복지법과 관련한 복지시설)
⑨ 창고 (농・어・축산업)
⑩ 동・식물시설
⑪ 방송・발전시설
⑫ 묘지・장례시설
2) 생산관리지역
① 공동주택 (아파트 제외)
② 판매시설
③ 도정공장, 식품공장
④ 위험물저장, 처리시설
⑤ 자동차관련 시설
⑥ 분뇨・쓰레기 처리시설
용도지역 개념 및 구분
1. 개요
∙ 토지는 용도지역, 용도지구, 용도구역의 3가지 토지이용체계에 의해 구분·지정
∙ 그 밖에 개발밀도구역, 기반시설부담구역, 지구단위계획구역 등이 있음.
2. 용도지역
1) 개념
① 토지의 용도제한에 목적이 있음.
② 하나의 용도지역만 지정되고, 중복 지정할 수 없음.
③ 토지이용, 건축물의 용도, 건폐율, 용적률, 높이 등을 제한함으로써 토지의 경제적·효율적 이용과 공공복리 증진 도모를 위해 도시·군 관리계획으로 결정하는 지역
2) 구분
∙ 토지이용실태 및 특성, 장래 토지이용방향, 지역간 균형발전 등을 고려하여 아래와 같이 구분
① 도시지역
∙ 인구, 산업이 밀집되어 있고, 밀집이 예상되어 체계적인 개발·정비·관리·보전 등이 필요한 지역
② 관리지역
∙도시지역의 인구와 산업수용을 위해 도시지역에 준하여 관리하거나, 농림업의 진흥, 자연환경 또는 산림의 보전을 위하여 농림지역 또는 자연환경보전지역에 준하여 관리할 필요가 있는 지역
③ 농림지역
∙비도시지역의 농업진흥지역, 보전산지 등으로서 농림업 진흥과 산림보전을 위해 필요한 지역
④ 자연환경보전지역
∙자연환경, 수자원, 해안, 생태계, 상수원 및 문화재 보전과 수산자원 보호·육성 등을 위하여 필요한 지역
3) 용도지역의 지정
∙ 아래의 용도지역 지정·변경을 도시·군 관리 계획으로 결정
가) 도시지역
① 주거지역 : 거주의 안녕과 건전한 생활환경 보호
② 상업지역 : 상업이나 그 밖의 업무편익 증진
③ 공업지역 : 공업의 편익 증진
④ 녹지지역 : 자연환경·농지 및 산림보호, 도시의 무질서한 확산방지 등을 위해 녹지보전이 필요한 지역
나) 관리지역
① 보전관리지역
∙ 자연환경 및 산림보호, 수질오염방지, 녹지공간 확보 및 생태계 보전 등을 위하여 보전이 필요하나, 주변 용도지역과의 관계 등을 고려할 때, 자연환경보전지역으로 지정·관리가 곤란한 지역
② 생산관리지역
∙ 농업·임업·어업 생산 등을 위하여 관리가 필요하나, 주변 용도지역과의 관계 등을 고려할 때, 농림지역으로 지정·관리가 곤란한 지역
③ 계획관리지역
∙ 도시지역으로 편입 예상지역과 자연환경을 고려하여 제한적인 이용·개발을 하려는 지역으로 계획적·체계적인 관리가 필요한 지역
다) 농림지역
라) 자연환경보전지역
용도지역(지역, 지구)제의 개념 및 운영
1. 지역·지구제의 개념
1) 일반적 개념
∙ 토지이용의 특화 또는 순화를 도모하기 위하여 토지의 용도를 구분하고, 토지이용목적에 부합되지 않는 행위는 규제하며, 부합되는 행위는 유도하는 제도적 장치
2) 토지이용 규제법
∙ 명칭에 관계 없이 개발행위를 제한하거나, 토지이용과 관련된 인·허가 등을 받도록 하는 등 토지의 이용 및 보전에 관한 제한을 하는 일단의 토지를 말함.
3) 지역지구제는 토지를 용도지역, 지구 또는 구역으로 구분하고, 용도가 지정된 토지 내에서는 지정된 용도범위에 합치되는 건축물, 시설 공간만을 허용하고, 그 이외의 용도 이용은 배제함으로써 바람직한 토지이용을 실현하는 방법
2. 지역·지구제 운영
1) 지역·지구제는 각종 법령에 다양한 형태로 운영
2) 토지이용규제기본법에서 국토·지역·도시, 농·수산업, 환경, 교통, 산업, 수자원, 교육·문화·관광, 군사, 방재 등 9개 분야에 약 280여개의 지역·지구 등이 지정
3) 국토계획법에 의한 용도지역·용도지구·용도구역이 대표적이며, 핵심
4) 그 이외에 토지이용에 중요한 영향을 미치는 지역지구제는 자연환경보전법, 수도법, 농지법, 산지관리법 등에 의해 지정·운영되고 있음.
∙ 생태계경관보전지역, 상수원보호구역, 농업진흥지역, 보전산지 등
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