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본 영상은 주택임대사업자 혜택 유지에 대한 기사 및
이후 곧바로 나온 ‘가짜뉴스’ 라는 기사보다 이전에 설명을 드린 영상입니다.
마침 주임사 제도에 대해 이슈가 있는데
본 영상으로 한 번에 정리해보시기 바랍니다.
(최근 올린 영상과 함께 비교하시면 더욱 좋습니다)
#임대사업자 #주택임대사업자 #주임사
임대 사업자 혜택 정리 주제에 대한 자세한 내용은 여기를 참조하세요.
주택임대사업자 종류, 혜택 정리(임대사업자 등록방법) 2022
주택임대사업자 종류, 혜택 정리 2022 오늘은 주택 임대사업자 종류와 세제 혜택, 의무 등에 대해서 알아보는 시간을 갖도록 하겠습니다.
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주택임대사업자 혜택 정리 – 모모포스트
정부에서 주택임대사업자 등록을 권장하는 만큼 주택임대사업자 등록 시 세제 혜택을 주고 있습니다. 주택임대사업자 혜택으로는 지방세, 임대소득세, …
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Date Published: 3/30/2021
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임대 사업자 등록 장단점 혜택 정리 – 정보모아
주택 임대 사업을 하시는 분들이 한 번쯤 고민하는 게 임대 사업자 등록입니다. 임대 사업자 등록은 세제 혜택의 장점 때문에 등록하는 것입니다.
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임대사업자에 대한 혜택
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주제에 대한 기사 평가 임대 사업자 혜택 정리
- Author: 채널 제네시스박
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- Date Published: 2021. 8. 12.
- Video Url link: https://www.youtube.com/watch?v=WFaND1CR0Hw
세금혜택 (5가지 정리) – 부동산닥터1
주택임대사업자 혜택 . 주택을 여러채 보유한 사람의 경우 세금부담에서 자유로울 수없습니다. 정부에서는 주택임대사업자에게 여러가지 세금 혜택을 줌으로써 전월세 시장을 안정시키려고 합니다.
이번 포스팅에서는 주택임대사업자 혜택에 대해 자세히 살펴보겠습니다.
주택임대사업자 혜택 핵심요약 취득세 감면 재산세 감면 종합소득세 감면 양도세 감면 종합부동산세 합산배제(’18년9월13일 이전 취득시)
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(민간) 주택임대사업자 정의 공공주택사업자가 아닌 자로서 1호 이상의 민간임대주택을 취득하여 임대하는 사업을 할 목적 [민간임대주택에 관한 특별법 제5조] 으로 등록을 하고 주택임대를 목적으로 사업을 하는 자 공공주택사업자 : LH ,SH , 각 지방 도시공사등 공공기관
주택임대사업자 기본 요건
▶ 1호 이상의 주택을 임대
▶ 전용 85M2 이하 주택 (상하수도 시설을 갖춘 전용 입식 부엌)
▶ 공시주택 가격 , 수도권 6억이하 ,지방 3억이하
▶ 2020 년 7 .10 대책 이후 장기임대 등록만 가능 ( 임대 의무기간 10년 )
▶ 주택임대 사업자 등록( 시,군,구청 )
▶ 사업자 등록 ( 세무서 )
▶ 임대료 인상 제한 ( 5 % )
주택임대사업자 혜택
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취득세 감면
취득세액 전용 60M2이하 전용 60M2 ~ 85M2이하
(20호이상) 감면율 200만원 이하 100% (전액면제)
200만원 초과 85% 50%
공동주택 또는 오피스텔 최초 건축주(시행사)로부터 최초 분양받는 자
분양권 전매자의 경우도 최초 등기만 하면됨.
주택 취득일로부터 60일 이내에 임대사업자등록 할것.
기존주택 매입 취득시는 혜택없음 ( 건설경기 활성화가 목적 )
재산세 감면
공동주택 또는 오피스텔 ( 단, 2호 이상시 적용 )
전용 40M2이하 전용40M2 ~ 60M2이하 전용60M2 ~ 85M2이하 100% 면제
(재산세액 50만원 초과시 85% 감면) 75% 감면 50% 감면
다가구주택 ( 1호 임대도 적용 됨 )
전용 40M2이하 100% 면제(재산세액 50만원 초과시 85% 감면)
종합소득세 감면
종합소득세 감면요건
전용 85M2 이하 국민주택 규모
임대개시일 당시 기준 시가 6억원 이하
세무서 및 지자체에 임대 사업자 등록 할것.
임대료 인상은 년 5% 이내로 제한
2022년 종합소득세 감면율 변경
구분 2021년 2022년 감면율 75% 50%
종합부동산세 합산배제
임대 개시일 기준 수도권 6억이하 비수도권 3억이하인 경우
10년 이상 장기 임대일 것.(종전 규정 8년 이상 장기일반 임대 사업자 )
임대료 인상은 년 5% 이내로 제한
2018년 9월 14일 이후 조정대상지역에서 새로 산 집은 임대주택을 등록해도 종부세 합산배제가 안 됨.
양도세 감면
소유자가 2년 이상 거주후 양도시 양도세 비과세
양도세 중과배제
10년이상 임대주택은 양도세 100% 감면
– 2015.1.1 ~ 2018.12.31까지 취득 – 취득일로부터 3개월 이내 준공공 임대 등록 – 등록 후 10년 이상 임대 – 계속 임대 기간의 양도차익에 대해 100% 감면
장기보유 특별공제 적용
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주의사항
부부가 각각 임대주택을 보유한 경우 합산하여 주택수를 계산
주택임대 사업자의 임대료 인상 제한 요율은 (년 5%) 입니다. 다만, 계약서상 임대차 기간이 2년 이라면 2년에 5% 입니다.
Q.주택이 1채 있는데 내집을 임대사업자로 등록하고 다른집에 거주해도 되나요? A. 네, 주택 1채 부터 임대 사업자 등록이 가능합니다.
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이상으로 주택임대사업자 혜택에 대해 자세하게 살펴보았습니다.
아래 포스팅을 통해 다양한 정보를 확인하시기 바랍니다.
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부동산 취득세 | 계산및 신고방법 부동산 취득세 는 부동산을 유,무상으로 취득하면 반드시 내야하는 지방세의 일종입니다.부동산 매매시 예산 안에 포함시켜 반드시 확인해야 될 만큼 금액이 큽니다. 본인의 주택보유 숫자와 부동산이 위치한 지역에 따라 세율이 다양합니다.
주택 재산세 | 재산세율 절세방법 주택 재산세는 주택(아파트 등)을 보유하고 있는 분에게 매년 고지되는 세금 입니다. 재산세는 지방세의 한 종류로 “보유”에 따르는 조세입니다. 취득세나 양도소득세는 행위가 일어날때 한번만 부과 된다면 재산세는 매년 부과 되니 부담이 큽니다.
생애최초 취득세 감면 | 조건|신청방법 생애최초 취득세 감면 은 최초로 주택을 취득하는 무주택자에 한해 취득세를 감면해주는 제도 입니다.
기존에 신혼부부만 대상 특별혜액이었는데 그 대상을 확대하여 혼인여부나 연령에 관계없이 생애최초 취득세 감면 혜택을 주고 있습니다.
양도소득세 계산기 | 양도세 계산기 사용방법 양도소득세 계산기 .부동산 매매및 양도시에는 항상 세금 문제를 고민하지 않을 수 없습니다. 이번 포스팅은 세무상담이 필요한 경우를 대비해 기본적인 지식을 쌓는 과정이라 생각하시고 국세청 사이트를 통해 양도소득세 계산방법에 대해 간략하게 소개하겠습니다.
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주택임대사업자 종류, 혜택 정리(임대사업자 등록방법) 2022
주택임대사업자 종류, 혜택 정리 2022
오늘은 주택 임대사업자 종류와 세제 혜택, 의무 등에 대해서 알아보는 시간을 갖도록 하겠습니다. 주택임대사업자란 보통 1호 이상의 임대를 목적으로 부동산을 취득하여 임대 사업을 하기 위해 등록하는 사람을 말합니다.
-목차-
1. 주택임대사업자의 종류와 의무
2. 주택임대사업자 등록 시 혜택
3. 주택 임대사업자 종부세 합산 배제 혜택
4. 주택임대사업자 거주주택 양도세 감면
5. 임대사업자 등록방법
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주택임대사업자의 종류와 의무
주택임대사업자의 종류는 취득 유형에 따라 민간 건설과 민간 매입으로 구분할 수 있고, 임대 의무 기간에 따라 공공지원, 장기일반, 단기 민간으로 구분할 수 있습니다. 대부분은 민간임대주택에 해당된다고 할 수 있습니다.
지난 정부에서는 매물 잠김의 원인을 주택임대사업자의 세제 혜택이라고 진단함에 따라 주택 임대사업자 제도의 일부는 폐지가 됐습니다. 4년 단기 임대와 아파트 임대는 폐지되었으며, 폐지가 된 임대사업자의 경우 의무 임대기간이 지나면 임대사업자의 권한이 자동 말소가 됩니다.
주택임대사업자의 종류
주택유형(의무임대기간) 유형별 폐지/ 유지여부 매입임대 건설임대 단기임대 단기민간임대주택(4년) 폐지 폐지 장기임대 장기일반민간임대주택(8년) 유지 (아파트 폐지) 유지 공공지원민간임대주택(8년) 유지 유지
이 중 공공지원 민간임대는 기업형으로 일반(개인)은 할 수 없다는 점 알아두시면 좋을 것 같습니다.
주택임대사업자는 의무 임대 기간별로 나라에서 사업자에게 부여하는 혜택과 의무가 각각 다릅니다. 주택임대 사업자 등록하는 것은 임의 규정이지만 등록하는 이유는 여러가지 세제혜택을 누릴 수 있기 때문인데요. 주택임대사업자의 경우 신규 취득 시에 취득세를 모두 감면시켜주고 재산세도 25%~100% 감면해줍니다. 또한 종부세 부과 대상에서 제외되며 장기 보유 특별 공제, 2018년에 등록한 경우 양도세를 100% 감면해줍니다. 단, 의무기간이 4년에서 8년이라는 단점이 있으며, 세무조사의 가능성이 상대적으로 높습니다.
주택임대사업자로 등록 가능한 부동산은 공동주택인 아파트, 연립주택, 다세대주택과 주거용 오피스텔이 있으며, 다가구 주택은 주택임대사업자로 등록이 불가능합니다. 주택임대 사업자로 등록하게 될 경우, 취득, 보유, 양도의 3가지 별로 혜택을 나눌 수 있습니다.
주택임대사업자 주요 의무사항
임대차계약 시 주요 의무사항 임대차계약 후 주요 의무사항 기타 의무사항
주택임대사업자 등록 시 혜택
임대사업자 등록 시 주요 세제지원
취득세 감면
재산세 감면
종부세 합산배제
임대소득세
양도소득세
신규 취득 시에 취득세를 모두 감면시켜주고 재산세도 25%~100% 감면해줍니다. 또한 종부세 부과 대상에서 제외되며 장기 보유 특별 공제, 2018년에 등록한 경우 양도세를 100% 감면해줍니다. 단, 의무기간이 4년에서 8년이라는 단점이 있으며, 세무조사의 가능성이 상대적으로 높습니다.
주택 임대사업자 종부세 합산 배제 혜택
주택 임대사업자에게 주어지는 혜택 중 하나인 종합부동산세 합산 배제에 대해서 알아보겠습니다. 종합부동산세는 줄여서 종부세라고 하는데, 종부세는 본인이 가진 주택의 공시지가와 숫자에 따라 재산세와는 별도로 가중된 보유세를 부과하는 것입니다.
종부세에 대한 자세한 설명이 나와있는 내용입니다. 필요하신 분은 참고하시기 바랍니다.
임대사업자는 일정한 요건 충족이 되면, 임대 주택에 대한 종부세 합산을 배제해줍니다. 장기임대주택에 대한 종부세 합산 배제 요건은 2018년 3월 31일 이전 등록과 4월 1일 이후 등록에 따라 차이가 있습니다.
장기임대주택에 대한 종부세 합산 배제 요건(2018. 3.31. 이전 등록)
1. 기준시가 충족(수도권 6억, 지방 3억 이하)
2. 5년 의무임대기간
3. 임대료 증액 제한 5% ( 2019.2.12. 이후부터)
4. 지자체 단기 또는 장기일반 임대로 등록+세무서 사업자등록)
장기임대주택에 대한 종부세 합산 배제 요건(2018. 4.1. 이후 등록)
1. 기준시가 충족(수도권 6억, 지방 3억 이하)
2. 10년 의무임대기간
3. 임대료 증액 제한 5%
4. 지자체에 장기일반 민간임대로 등록 + 세무서 사업자등록
2018년 3월 31일 이전에 등록한 장기임대주택의 경우 기준시가 충족, 5년 의무임대기간을 채우고 임대료 증액을 5% 이하로 제한하면서 지자체와 세무서에 모두 사업자 등록을 해야 합니다. 2018년 4월 1일 이후에 등록한 장기임대주택의 경우 기준시가 충족, 10년 의무임대기간을 채우고, 임대료 증액을 5% 이하로 제한하면서 지자체와 세무서에 모두 등록을 해야 합니다. 둘의 차이는 의무임대기간이라고 보시면 됩니다.
중요한 점은 지자체와 세무서에 모두 임대사업자로 반드시 등록해야 한다는 점입니다. 등록하지 않을 시, 종부세 합산 배제 혜택뿐만 아니라 양도세 감면도 받지 못합니다.
2018년 9.13 대책으로 임대사업자의 종부세 합산 배제 혜택에 큰 변화가 생겼는데,1 주택 보유세대가 이 대책 이후에 조정대상지역 주택 취득 시 혜택을 주지 않는다는 점입니다. 서울과 세종의 경우를 보면, 2018년 9월 13일에 이미 조정대상지역이었으므로 2018년 9월 13일까지 취득 계약을 했어야 합산 배제 혜택을 받을 수 있으며, 그 이후 취득 계약을 했을 시 종부세 합산 배제 혜택을 받을 수 없습니다. 이는 잔금 기준이 아닌 계약 기준입니다.
주택임대사업자 거주주택 양도세 감면
거주주택 양도세 비과세
주택임대사업자의 경우 거주주택에 대한 양도소득세 비과세 요건을 적용받을 수 있는데, 이는 다주택자인 임대사업자에게도1 주택자의 양도세 비과세 요건과 동일한 혜택입니다. 이는 여러 요건을 만족해야 하는 데, 요건을 자세히 알고자 하신다면 아래 내용 참고하시기 바랍니다.
※ 주택임대사업자 거주주택 양도소득세 비과세 요건
1) 거주주택의 요건 : 2년 이상 거주 / 9억 원 이하(9억 원 초과 시 9억 원까지만 비과세)
2) 임대주택 요건 :
– 임대 개시 당시 기준시가 6억 원 이하, 비수도권 3억 원 이하
– 시군구청 임대사업자 등록 + 세무서 사업자등록 + 임차인 입주할 것
– 의무임대기간을 준수(5년 / 8년 / 10년)
– 임대료 인상률 5% 이하, 1년 이내 증액 청구 불가사항 준수할 것(2019. 2. 12부터 체결 계약에 적용)
*폐지되는 주택임대사업자 거주주택 비과세 : 말소 후 5년 이내 거주주택 양도 시 비과세
*조정대상지역에서 2018.9.14 이후 취득하고, 2020.7.11 이후 등록한 임대주택 : 거주주택 비과세 불가
주택임대사업자 거주주택 양도소득세 비과세 요건으로는 먼저는 본인이 거주하고 있는 부택의 경우 2년 이상 거주, 시가 12억 원 이하여야 합니다. 12억원 초과분에 대해서는 비율에 따라 양도세가 부과됩니다. 그리고 거주하고 있는 주택이 아닌 임대주택의 경우 4가지 요건을 만족해야 하는데 임대 개시 당시 기준시가 6억 원 이하, 비수도권 3억 원 이하여야 하며 지자체 및 세무서 사업자 등록과 임차인이 입주해야 합니다. 또한 의무임대기간을 준수해야 하며, 임대료 인상률 5% 이하여야 합니다.
폐지되는 주택임대사업자 거주주택 비과세는 말소 후 5년 이내 거주주택 양도 시에는 비과세 됩니다. 또한 조정대상지역에서 2018년 9월 14일 이후 취득하고, 2020년 7월 11 이후 등록한 임대주택은 거주주택 비과세 불가합니다.
임대주택 양도세 장기보유 특별공제
거주주택 양도세 비과세 혜택을 받았다면 임대주택에 대해서는 양도세 장기보유 특별공제 혜택을 받을 수 있습니다. 임대주택을 매각할 시 8년 이상 임대 시 장기보유 특별공제 50%, 10년 이상의 경우 70% 해줍니다.
단, 4년 등록 임대사업자는 폐지가 되었으며, 8년 아파트 등록 임대 사업자 제도 역시 폐지되었으므로 이에 해당하는 임대사업자의 경우 장기보유 특별공제 혜택을 온전하게 받을 수 없게 되었습니다.
임대사업자 등록방법
주택임대사업자 등록은 방문신청, 온라인신청 모두 가능합니다.
임대사업자 등록
방문신청
거주하는 지역의 시, 군, 구청의 주택과에 방문하여 신청해야 합니다. 신청 서류로는 신분증, 계약서, 사업자 등록 신청서가 필요합니다. 임대사업자 등록신청서는 비치되어 있으므로 방문하여 작성하시면 됩니다.
인터넷 신청
렌트홈 사이트를 접속하여 신청이 가능합니다. 인터넷 접수 시 필요한 것은 공인인증서, 매매/분양계약서 스캔 파일, 신분증 스캔 파일 입니다.
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주택임대사업자 혜택 정리
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정부에서는 집값 안정화를 위해 다양한 방안을 내놓고 있는데요. 그중에서 하나가 주택임대사업자 등록제도 입니다.
정부는 임대주택 등록 활성화 방안을 통해 주택임대사업자로 등록할 경우 세제 혜택을 제공하며 주택임대사업자 등록을 권장하고 있습니다.주택임대사업자 등록시 혜택은 무엇이 있는지 알아보도록 하겠습니다.
주택임대사업자란? 공공 주택 사업자가 아닌 1호 이상의 민간임대주택을 취득해서 임대 사업을 할 목적으로 등록한 사람을 의미합니다.
주택임대사업자의 등록 대상자는 전월세로 수익이 발생한 경우 사업자등록을 하게 돼 있습니다. 2019년 귀속부터 수익금액이 연수입 2,000만원 이하의 주택임대소득은 소득세 과세대상입니다. 주택임대사업자 미등록시에는 2020년부터 수익금액의 0.2%가 미등록 가산세로 부과됩니다.
월세 수익이 있는 경우에는 공시가격 9억원 이하의 1주택은 비과세이나, 2주택 이상은 과세대상이기 때문에 주택임대사업자 등록 대상입니다.
전세의 경우 2주택까지는 비과세에 해당되지만, 만약 보증금 합계가 3억원을 초과하게 될 경우에는 과세 대상에 포함도기기 때문에 주택임대사업자 등록을 해야 합니다.
정부에서 주택임대사업자 등록을 권장하는 만큼 주택임대사업자 등록 시 세제 혜택을 주고 있습니다. 주택임대사업자 혜택으로는 지방세, 임대소득세, 양도소득세, 종합부동산세, 건강보험료 등 일정비율로 할인을 받을 수 있는 혜택이 있습니다.
취득세의 경우 공동주택 및 주거용 오피스텔의 전용면적이 60㎡ 이하일 경우 감면 혜택을 받을 수 있으며 취득세가 200만원을 초과할 경우 85%만 감면 받을 수 있습니다. 전용면적 85㎡ 이상일 경우에는 8년 이상 장기임대목적으로 20호 이상 취득한 경우에만 혜택을 받습니다.
주택임대사업자 혜택으로 재산세 감면 혜택을 받습니다. 오피스텔 전용면적 60㎡ 이하 단기임대 경우 최대 50%, 공공지원. 장기일반의 경우 최대 85% 까지 감면 혜택을 받을 수 있습니다. 단, 2세대 이상 임대목적 으로 등록해야 만 혜택을 받을수 있습니다.
다가구 주택의 재산세 감면 혜택을 받기 위해서는 모든 호수의 전용면적이 40㎡ 이하면서 공공지원 또는 장기일반으로 등록한 경우에만 재산세 감면 혜택을 받습니다.
주택임대사업자 등록시 혜택으로는 필요경비율 및 기본공제액에서 혜택을 받을 수 있습니다. 필요경비율의 경우 등록시 60%가 적용되고 미등록시 50%가 적용됩니다. 기본공제액은 등록 시 400만원, 미등록시 200만원이 혜택을 받을 수 있습니다.
임대 소득은 종합소득세에 합산하여 신고하거나 14% 단일 세율로 분리과세가 가능합니다. 예를 들어 종합소득세가 1200만원 이하인 경우 6% 세율이 적용되지만, 1200만원 이상인 경우 15% 세율이 적용되므로 분리 과세가 유리합니다.
분리과세시 건강보험료가 올라가지 않습니다. 또한 2020년 연말까지 등록한 연2천만원 이하의 분리과세대상 주택임대사업자의 경우 임대의무 기간동안 건강보험료 인상분이 8년 임대시 80% , 4년 임대시 40%가 대폭 감면되는 혜택을 받습니다.
주택임대사업자 혜택으로는 종합부동산세 혜택을 받을 수 있습니다. 임대주택 등록 당시 기준시가 6억원 이하, 수도권 외는 3억원 이하이며 해당 임대주택을 8년 이상 의무 임대, 임대료 연 증가율이 5% 이내라는 조건을 충족하면 종부세 혜택을 받습니다.
주택임대사업자 등록을 하는 사람들은 양도세 감면 혜택을 받기 위해서 주택임대사업자 등록을 한 경우가 많습니다. 양도세 중과를 피하기 위해서는 장기임대주택 요건을 갖추어야 합니다.
임대개시일 당시 주택가액이 수도권 6억원, 비 수도권 3억원 이하이며 의무임대기간 8년을 유지하고 임대료 연 증가율이 5% 이내라면 양도세 감면 혜택을 받을 수 있습니다.
단, 1주택 이상자가 2018년 9월14일 이후에 조정대상지역에 새로취득한 주택은 임대 등록을 하더라도 양도세가 중과되며 임대주택을 등록함으로써 받을 수 있는 장기보유특별공제를 받을 수 없습니다.
대신 전용면적 85㎡ 이하 중 공시가격 수도권 6억원, 비수도권 3억원 이하는 조세특례 제한법에 따라 장기일반민간임대주택 (8년) 을 등록하여 모든 요건을 충족하면 50%, 10년 이상은 70% 공제율을 적용받습니다.
주택임대사업자로 등록을 하면 임대사업자 본인이 거주하는 거주주택 양도 시에 비과세 혜택도 받습니다. 임대주택의 조건은, 임대사업자 등록이 완료되어야 합니다. 임대개시일 당시 주택의 공시가격이 6억원, 비수도권 3억원 이하이고, 5년 이상 임대해야 합니다.
임대보증금 등 임대료 5% 이하 증액 제한 조건을 충족해야 하며 거주주택에는 2년 이상 거주해야 하고 임대주택 외 거주주택 1채만 있어야 양도세 비과세가 가능합니다.
지금까지 주택임대사업자 등록 시 혜택을 알아보았는데요. 세제 혜택이 줄었다고는 하지만 2018년 9월13일 이전에 취득했고, 전용면적 85㎡ 이하이거나 기준시가 6억원 이하의 주택이라면 아직 받을 수 있는 세제 혜택이 있기 때문에 주택임대사업자 혜택을 확인하신후 등록 여부를 결정하시기 바랍니다.
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임대 사업자 등록 장단점 혜택 정리
주택 임대 사업을 하시는 분들이 한 번쯤 고민하는 게 임대 사업자 등록입니다. 임대 사업자 등록은 세제 혜택의 장점 때문에 등록하는 것입니다. 하지만 장점만 있는 것이 아닌 단점들도 있기 때문에 이 단점을 커버할 수 있는지 꼭 체크하시고 임대사업자 등록을 하면 좋습니다. 임대사업자 등록 장단점을 통해 자세히 알아보겠습니다.
임대 사업자 등록 장단점 혜택 정리
임대 사업자 등록 장단점에 대해 알아보겠습니다. 기존에 있던 장점들이 많이 축소되기는 했지만 아직도 세제 혜택이라는 장점은 무시하지 못하기에 등록 안 하면 이러한 혜택을 놓칠수 있습니다. 때문에 꼼꼼히 살펴보시는 것이 좋습니다.
특히 임대 기간이나 임대 인상률을 유지해야 하는 등의 단점 등이 있지만 장기적으로 임대 사업을 운영하실 계획이라면 이러한 단점이 크게 와닿지는 않을 수도 있습니다.
임대사업자 등록은 주택 취득일로부터 60일 이내에 등록해야 하기 때문에 임대 사업을 준비 중이시라면 빠른 결정을 내리는 것이 좋습니다.
임대 사업자 등록 분류
임대 사업자는 일반 임대사업자와 주택 임대 사업자로 분류됩니다. 일반적으로 개인이 주택임대사업을 하는 경우는 주택 임대 사업자로 등록하며, 일반 임대 사업자는 거주용 주택이 아닌 사무실과 같은 업무용 시설 임대 시에 등록하게 됩니다.
임대 사업자 등록 장단점 및 혜택
임대 사업자 등록 혜택
1. 실거주 주택 양도세 중과 배제
주택 임대 사업을 하시는 분들의 경우는 보통 실 거주주택을 별도로 보유하고 있습니다. 양도세 중과 배제는 실거주 주택에 대한 매도가 이루어질 경우 양도세 중과에서 배제하겠다는 것을 뜻합니다.
실거주 1채와 임대업용 주택 1채를 보유했을 경우 실거주 1채에 대해서는 일반 양도세 세율을 적용한다는 것으로 이는 실제 주택 보유를 1 주택으로만 간주한다는 것을 의미합니다. 때문에 다주택 보유로 인한 양도세 중과 배제 혜택은 임대사업자 등록에 따른 가장 큰 장점이 됩니다. 하지만 이 혜택을 받기 위해서는 임대기간 8년 이상을 유지해야 하기 때문에 장기적 운용 계획을 가지고 접근해야 합니다.
2. 취득세 감면 및 면제
주택을 취득하게 되면 취득세를 내게 됩니다. 하지만 임대사업자 등록 시에는 취득세에 대한 면제나 감면 혜택을 받을 수 있습니다.
취득세 2백만 원 이하이면서 전용면적이 60㎡ 이하인 경우는 취득세 면제, 동일 면적에 취득세가 2백만 원 초과 시에는 85% 까지 감면 혜택을 받을 수 있습니다.
3. 임대 소득세 감면
임대 사업을 통해 임대 소득이 발생할 경우 임대 소득세를 납부해야 합니다. 하지만 전용면적 85㎡ 이하일 경우 장기 임대로 하면 최대 75% 감면 혜택을 받을 수 있습니다. 다만 이는 수도권과 도시지역에 해당되며 비도시 지역의 경우는 100㎡ 이하일 경우에 가능합니다.
특히 임대주택 1호 또는 2호 이상을 임대하는 경우 소득세에 대해 감면되는 세액 기준이 다르게 적용됩니다.
4. 재산세 감면 및 면제
임대사업자 등록을 통한 장점 중 재산세 감면 및 면제 혜택이 있습니다. 전용면적과 주택 산정 가액에 따라 완전 면제부터 75% 감면까지 혜택을 받을 수 있습니다.
전용면적 40㎡ 이하 시 면제, 40㎡ 초과 60㎡ 이하 시 75% 감면, 60㎡ 초과 85㎡ 이하 시 50% 감면 혜택
5. 종합부동산세 합산 과세 배제
임대사업을 하는 경우 보통은 다주택 보유자인 경우가 많습니다. 다주택 보유로 인한 종합부동산세 부담을 줄이기 위해서는 임대사업자 등록을 하는 것이 유리합니다.
수도권은 6억 이하, 비수도권은 3억 이하의 건물일 경우로, 8년 이상 임대 기간과 전용면적 149㎡ 이하여야 하는 조건이 있습니다.
6. 장기보유 특별 공제 적용 혜택
장기보유로 인한 특별 공제 혜택은 보유 기간이 길수록 양도세 공제율이 높아집니다. 가장 큰 공제 혜택은 70%까지로 10년 이상일 경우에 해당됩니다. 임대사업자 등록을 통한 절세 효과를 제대로 보기 위해서는 적어도 8년 이상 임대기간을 갖는 것이 유리합니다.
임대 사업자 등록 단점
주택임대사업을 할 때 투자 성향과 앞으로의 계획에 따라서 임대사업자 등록을 결정하는 것이 좋습니다. 바로 아래와 같은 단점이 있기 때문입니다.
투자 목적이 강하다면 빠른 부동산 시장에 대응하기 어렵기 때문에 다소 불리할 수 있지만 노후 생활을 위한 제2의 삶을 위한 것이라면 이러한 단점은 크게 작용하지 않을 수도 있습니다.
1. 부담되는 의무임대기간
절세 혜택을 받기 위해 임대사업자 등록을 할 경우 의무임대기간 8년 이상을 가져가야 좋습니다. 4년도 가능하지만 그보다 8년이 혜택이 더 큽니다.
만약 임대기간 중도에 주택 매매가 이루어질 경우 그동안 받은 세제혜택을 반환해야 하며 추가적인 과태료가 발생합니다. 급변하는 부동산 시장에서 가격이 급락하거나 급등해도 임대기간 동안은 이에 대응할 수 없는 단점이 있습니다. 단, 임대사업자 간 거래는 관할 구청에 양도신고 후에 매매가 가능합니다.
2. 임대료 인상률 5% 제한
임대사업자 등록 시에는 임대 주택에 대한 임대료 인상률이 5%로 제한됩니다. 임차인 입장에서는 유리할 수 있으나 임대인 입장에서는 제한된 인상률이 굉장히 적게 느껴질 수 있습니다. 특히 물가 상승률 등을 감안하면 임대인 입장에서는 불리한 조건이 될 수도 있습니다.
3. 소득 및 세무, 사업자 현황 신고
임대사업자 등록 시 매년 5월 종소세 신고와 9월 종부세 신고를 주기적으로 해줘야 합니다. 소득 신고 외에도 신규 계약이나 사업자 및 부동산 현황에 대해서 변경사항이 발생하면 주기적으로 신고를 해야 합니다. 이 신고 또한 의무화로 미이행 시는 과태료가 발생하게 됩니다.
임대 사업자 등록 장단점에 대해 알아봤습니다. 등록 자격이 되고 장기적으로 운용할 계획이라면 임대사업자 등록이 절세 부분에서 유리한 점이 많습니다. 장단점을 꼼꼼히 비교해보시고 등록 결정을 하시기 바랍니다.
민간임대주택사업자 > 민간임대주택제도 이해하기 > 한눈에 보는 민간임대주택제도 > 임대사업자에 대한 혜택 (본문)
√ 거주자가 장기일반임대주택 등을 등록하여 일정 요건을 모두 충족하는 경우 그 주택을 양도함으로써 발생하는 소득에 대해서는 장기보유 특별공제액을 계산할 때 50%의 공제율을 적용함.
√ 다만, 장기일반민간임대주택 등을 10년 이상 계속하여 임대한 후 양도하는 경우에는 70%의 공제율을 적용
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